presentación a inversionistas - investor...

1

Presentación a Inversionistas InstitucionalesFideicomiso F/2157 – FMTY14 Octubre, 2018

2

Jorge Avalos CarpinteyroDirector General, CEO

Más de 20 años de experiencia en el sector financiero 4 años en Fibra Mty

Javier Llaca GarcíaDirector de Operaciones y Adquisiciones, COO

Más de 24 años de experiencia en el sector de real estate4 años en Fibra Mty

Jaime Martínez TriguerosDirector de Administración y Finanzas, CFO

Más de 24 años de experiencia en el mercado de capitales4 años en Fibra Mty

ExpositoresEquipo directivo de Fibra Mty

3

Los cuatro pilares estratégicos de Fibra Mty

4

Fibra Mty revolucionó los estándares de Gobierno Corporativo para las Fibras en México.

Alineación de incentivos

• Primer estructura de administración interna que no cobra comisiones.

• Economías de escala que se han traducido en mayores dividendos

Rendición de cuentas

• Más del 70% del Comité Técnico es independiente y sujeto a aprobación de la Asamblea

• 100% institucional al no existir un grupo de control (de las pocas emisoras en el mercado)

• El administrador puede ser removido por el Comité Técnico y no existe una penalización por remoción.


5

Dic2014

Dic2015

Dic2016

Oferta Pública Inicial

$2,012

Suscripción

$2,260

Dic2017Primer

Suple-mento

$1,500

Año

2015

2016

2017

Propiedades

9

35

43

ABR

504,534

2014

22

132,698

220,287

406,264

Valor de Propiedades

9,607

2,796

4,537

7,995

NOI (1)

725

-

308

529

AFFO p/CBFI

1.03

-

0.82

0.96

Capitalización de Mercado

8,006

3,615

3,910

5,718

Costo Administrativo

0.91%

N/A

1.41%

1.06%

Fibra Mty: Crecimiento, Desempeño y Rentabilidad SostenidosValor de Propiedades, Capitalización de Mercado y NOI en millones de Pesos

2018E* 47 576,567 11,009 8231.04-1.05

(3)-0.86%

Rendimiento Distribuciones

(2)

8.7%@11.85

-

6.7%@12.20

7.4%@12.90

8.3% @12.60

*Incluye las transacciones anunciadas Zinc (44), Patria (45), Panamericana 1 (46) y Panamericana 2 (47)(1) Considera el NOI estimado al cierre del 2018 (2) Calculado sobre el precio al inicio del periodo (3) Guía de Resultados del 2018 publicada en el 4T17

6

Retorno Sostenido por Encima de los Principales Instrumentos de InversiónRetorno total a partir del 2015

Fuente: Bloomberg

Mexbol: El S&P/BMV IPC busca a las emisoras más grandes y liquidas en la Bolsa Mexicana de Valores. Se encuentra ponderada de acuerdo a la Capitalización de Mercado de sus emisoras.

UDITRAC: Busca resultados en la inversión que le correspondan al precio y tasa de un bono, antes de gastos y comisiones. Se basa en la inflación del sector del gobierno mexicano mejor conocido como UDIBONO.

CETETRC: Busca resultados en la inversión que le correspondan al precio y tasa de un cete, antes de gastos y comisiones. Se basa en el corto plazo del Mercado de tesorería de México, mejor conocido como CETES.

M10TRAC: Busca resultados en la inversión que le corresponden al precio y tasa de un bono antes de gastos y comisiones. Se basa en el sector de tasa fija del gobierno mexicano, el cual es mejor conocido como BONOS M.

FRMEX: El S&P/BMV Índice de Fibras esta diseñado para medir a los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) más grandes y bursátiles listadas en la Bolsa Mexicana de Valores. Esta ponderada por el volumen intradía con un máximo de 25%.

7

Fideicomiso EmisorF/2157

Primera Fibra en México con una estructura de administración y asesoría 100% interna

✓ No existen comisiones al administrador de la Fibra por asesoría o adquisiciones. Sus ejecutivos tienen una compensación fija y un bono ligado directamente a los resultados de la empresa

✓ No existe un fideicomiso de Control. Cada miembro del Comité Técnico tiene un solo voto

✓ El Comité Técnico se tiene que ratificar anualmente por la asamblea de Tenedores. “Unstaggered Board”

Asamblea de Tenedores / Mercado

Comité Técnico y otros órganos de

gobierno corporativo

Administrador Fibra Mty, S.C.

(el Administrador)

Comité Técnico Independiente

Federico Garza Santos No

Guillermo Babatz Torres No

Eugenio Clariond Reyes Sí

Juan Carlos Calderón Guzmán Sí

Alberto Terrazas Seyffert Sí

Bernardo Guerra Treviño Sí

Santiago Pinsón Correa Sí

Andrés Ochoa Bünsow Sí

Pro

pie

tari

o 1

00

%

Reg

ula

Reg

ula

Pro

pie

tari

a 9

9.9

%

Gobierno Corporativo AlineadoAlineación de Intereses y Rendición de Cuentas

8

i) AdministraciónInterna

ii) Comité Independiente

>70%

iii) Sin Penalizaciónpor Remover Admin.

i) y ii) ii) y iii)

i, ii) y iii) i, ii) y iii)

Gobierno Corporativo confiable y alineadoLa estructura corporativa de Fibra Mty sigue siendo distinguida incluso en un mercado maduro

9

Una Fibra que le pone atención a la predictibilidad de sus flujos de efectivo.

• La ubicación y calidad de los edificios, de los inquilinos, de los contratos de arrendamiento de nuestro portafolio nos permiten tener un elevado nivel de certeza sobre los flujos de efectivo


10

El Portafolio de Fibra MtyCrecimiento y diversificación geográfica

CUAUHTEMOC, CHIH 1,440

19. Monza #4 1,440

LOS MOCHIS, SIN 7,985

13. Casona #5 7,985

PARRAL, CHIH 5,888

14. Casona #4 5,888

CHIHUAHUA, CHIH 27,010

12. Casona #3 12,131

16. Monza #1 8,478

17. Monza #2 1,790

21. Monza #5 4,611

DELICIAS, CHIH 1,971

18. Monza #3 1,971

IRAPUATO, GTO 12,680

10. Casona #1 5,951

11. Casona #2 6,729

SALTILLO, COAH. 82,622

24. Providencia #1 13,717








HUIXQUILUCAN, MEX 15,137

32. Fortaleza 15,137

CIUDAD JUAREZ, CHIH 49,303

8. Cuadrante 4,520

GUADALAJARA, JAL 19,655

34. Redwood 11,605

43. Patria 8,050

QUERETARO, QRO 21,897

20. Santiago 16,497

35. Catacha #2 5,400

MONTERREY, NL 221,828

1. OEP Torre 1 13,578

2. OEP Torre 2 18,007

3. OEP Plaza Central 13,295

4. CEN|333 Neoris 20,283

5. CEN|333 Axtel 12,937

6. CEN|333 Atento 3,532

7. Danfoss 30,580

9. Cuprum 17,261

15. Catacha 5,431

22. Prometeo 8,135

23. Nico 1 43,272

33. Ciénega 25,223

43. Cuauhtémoc 10,294

44. Zinc en construcción

SAN LUIS POTOSI, SLP. 89,951

36. Huasteco #1 38,503

37. Huasteco #2 15,728

38. Huasteco #3 11,532

39. Huasteco #4 5,750

40. Huasteco #5 1,059

41. Huasteco #6 3,380

42. Huasteco #7 13,999

504,534 m2 de ABR576,567 m2 de ABR*

* Incluye Zinc (44) una vez terminada su construcción y las transacciones en proceso de adquisición Patria (45), Panamericana 1 (46) y Panamericana 2 (47)

Adquiridas

En Proceso

46. Panamericana 1 21,117

47. Panamericana 2 23,666

11

FortalezaCiudad de México

15,137 m2

Oficinas en el ParqueMonterrey, N.L.

44,880 m2

RedwoodGuadalajara, Jal.

11,605 m2

El Portafolio de Fibra MtyAlgunas de nuestras propiedades

12

Huasteco AlfaSan Luis Potosí, S.L.P.

3,380 m2

PrometeoMonterrey, N.L.

8,135 m2

DanfossMonterrey, N.L.

30,580 m2

AxtelMonterrey, N.L.

12,937 m2

Neoris/GEMonterrey, N.L.

20,282 m2

El Portafolio de Fibra MtyAlgunas de nuestras propiedades

13

53.9%42.3%

3.8%

Tipo de Propiedad

Oficinas Industrial Comercial

2.7%6.6%

22.1%

15.6%10.5%

8.0% 6.7%

0.1%

11.9%

4.8% 3.1%0.0%

3.4%0.6%

3.9%

2.7%9.3%

31.4%

47.0%57.5%

65.5%72.2% 72.3%

84.2% 89.0% 92.1% 92.1% 95.5% 96.1% 100.0%

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Vencimientos de los contratos de arrendamiento

Vencimiento Acumulado

Promedio ponderado al vencimiento de 5.1 años. 53% del ingreso vence a partir de 2022

54.7%

12.6%

10.3%

7.3%

6.2%

8.9%

Ubicación

NL SLP Coah Jal Chih Otros

93.4%

6.6%

Ocupación

Rentado Disponible

66.6%

33.4%

Moneda

USD MXN

El Portafolio de Fibra MtyIndicadores Clave de Desempeño al 30 de junio de 2018, como % de los ingresos

14

Una Fibra comprometida en proteger los recursos de los inversionistas

• El uso prudente del Balance, procurando no exceder el 35% de apalancamiento, está enfocado en mantener una solidez financiera aprovechando los beneficios del apalancamiento

• Las emisiones de capital están diseñadas para un destino específico y uso oportuno de los recursos, minimizando las diluciones en las distribuciones.


15

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

4T 14 1T 15 2T 15 3T 15 4T 15 1T 16 2T 16 3T 16 4T 16 1T 17 2T 17 3T 17 4T 17 1T 18 2T 18

Ap

alan

cam

ien

to*

Ps.

Mill

on

es

Activos Fijos Activos Circulantes Patrimonio Total Deuda Total

Apalancamiento Límite interno de Apalancamiento Límite regulatorio de Apalancamiento

El apalancamiento es uno de los principales riesgos en una FIBRANuestro compromiso con una estructura de capital balanceada

*Nivel de apalancamiento calculado conforme al Anexo AA de la Circular Única de Emisoras (CUE): "(Deuda + Intereses por pagar) / Total de Activos"

2.6%5.1% 5.3% 5.6%

32.6%

40.8%

2.2% 1.4% 0.7%3.7%

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Calendario de Vencimientos

100.0%

Moneda de la Deuda

USD

98.5%

1.5%

Tasa de la Deuda

Fija Variable

Flexibilidad financiera debido a una estructura de capital balanceada, un manejo prudente de la caja y líneas de

crédito contingentes.

16

Dilución de Distribuciones al Emitir Capital

En algunas fibras ha tomado varios trimestres regresar a la distribución ofrecida antes de realizar la dilución

FibraMty

Mantener nivel de Caja en Exceso de las Necesidades OperativasAfecta directamente los niveles de distribución

Índ

ice:

últ

ima

dis

trib

uci

ón

an

tes

de

emit

ir c

apit

al =

10

0

17

Una Fibra enfocada en crecer en conjunto con el patrimonio de los inversionistas

• Con el propósito de alcanzar la escala y consecuentemente incremento en la bursatilidad, reduciendo el costo de capital, la Visión 20/20 de Fibra Mty plantea un programa ordenado de crecimiento y los lineamientos de inversión bajo los cuales la Compañía busca alcanzar, hacia finales del año 2020, un valor de propiedades de inversión de aproximadamente $20,000 millones de pesos.


18

0.1884

0.2741

0.1500

0.2000

0.2500

0.3000

60.00%

65.00%

70.00%

75.00%

80.00%

85.00%

90.00%

1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18

Mg NOI Mg. EBITDA Mg NOI Obj. Mg. EBITDA Obj. Distribución Lineal (Distribución)

Indicadores Operativos y Financieros del PortafolioConsistencia en el desempeño de las propiedades de Fibra Mty

La Eficiencia Operativa de nuestro portafolio, las Economías de Escala derivadas de nuestra Administración Interna y el prudente

manejo del balance, han ocasionado un incremento de más de 45% en las distribuciones a nuestros inversionistas.

19

Herramientas tecnológicas enfocadas en el crecimientoSistema de Planificación de recursos empresariales (“ERP”) de vanguardia

• Durante 2016 Fibra Mty diseño e implementó una plataforma de ERP (Enterprise Resource Planning).

• Los procesos del ERP fueron diseñados por la empresa con la asistencia de Deloitte y Prosap, una empresa de servicios de consultoría con sede en España, parte del grupo exprivaia en Italia.

• El ERP comenzó operaciones el 1 de enero de 2017, y permitió a la compañía eliminar servicios terciados para TI y Contabilidad.

• El ERP está basado en SAP S/4HANA y está destinado a la recopilación de datos en el sitio, directamente desde los proveedores de servicios de administración de propiedades a través de la cartera.

• La plataforma proporciona información en tiempo real de todos los indicadores financieros, como por ejemplo los estados financieros.

• El Real Estate Cockpit, es una herramienta única en el sector que provee en tiempo real información operativa del portafolio, entre ellos, la ocupación, distribución geográfica, moneda de ingresos y calendario de vencimiento de contratos de arrendamiento.

20


21

Generación de Valor La participación de Fibra Mty mejora la relación Riesgo/Rendimiento en Portafolios de Inversión.

Elaborado por Fibra Mty con información de Bloomberg

Comparación de Rendimiento y Riesgo (ene15-ago18) Simulando Portafolios

construidos mediante el uso de Indices Reconocidos que Emulan diferentes

clases de Activos y Fibra Mty

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0

6.0 7.0 8.0 9.0 10.0

Re

nd

imie

nto

→

Riesgo →

Ren

dim

ien

to A

nu

aliz

ado

Pro

med

io (%

)

Desviación estándar del Rendimiento (%)

Composición Sharpe Ratio

A 60% BMV IPC (0.05)40% CETEs

B 80% S&P/BMV IPC (0.07)20% CETEs


X 55% BMV IPC (0.05)35% CETEs

10% M10

Y 40% BMV IPC (0.07)40% CETEs

20% M10

Z 33.3% BMV IPC (0.10)33.3% CETEs

33.3% M10

Portafolios Tradicionales

Portafolios con M10

AB

1 (10% FMTY)

2 (20% FMTY)

3 (33.3% FMTY)


1 55% BMV IPC 0.0235% CETEs

10% Fibra Mty

2 40% BMV IPC 0.1140% CETEs

20% Fibra Mty

3 33.3% BMV IPC 0.1933.3% CETEs

33.3% Fibra Mty

Portafolios con Fibra Mty

XY Z

22

Siguiendo la tendencia de los REITs en Estados Unidos, el rendimiento de las distribuciones de Fibra Mty ha superado el rendimiento del M10 en un promedio de 100 pbs, incluso después de haber colocado en dos ocasiones CBFIs por encima del precio de la Oferta Pública Inicial.

Elaborado por Fibra Mty con información de Bloomberg

-2.0%

-1.5%

-1.0%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

2014 2015 2016 2017

Spread de rendimiento por distribuciones de Fibra Mty vs Mercado de Fibras(en comparación a M10)

Spread Mercado de Fibras Spread Promedio del Mercado de Fibras Spread Promedio de Fibra Mty Spread de Fibra Mty

Generación de ValorEl rendimiento por dividendo de Fibra Mty supera a su instrumento de referencia

23

5%

6%

6%

7%

7%

8%

8%

9%

9%

10%

1T1

5

2T1

5

3T1

5

4T1

5

1T1

6

2T1

6

3T1

6

4T1

6

1T1

7

2T1

7

3T1

7

4T1

7

1T1

8

2T1

8

Rentabilidad de las DistribucionesFibra MTY vs Tasa M10

M10 FMTY 12.00 FMTY 12.35 FMTY 12.70

5.9%

• La rentabilidad de las distribuciones de Fibra MTY ha superado la tasa del M10 incluyendo las tres emisiones de capital que se han realizado

• Las distribuciones se han incrementado, a un paso mayor al alza en la tasa del M10

• La mayor volatilidad obedece a movimientos del tipo de cambio

Generación de ValorEvolución de las Distribuciones de FibraMty

9.1%

8.6%

7.6%

24

-10%

0%

10%

20%

1T1

5

2T1

5

3T1

5

4T1

5

1T1

6

2T1

6

3T1

6

4T1

6

1T1

7

2T1

7

3T1

7

4T1

7

1T1

8

2T1

8

Correlación de Distribuciones FMTY vs USDvariación % trimestral

FMTY USD

145

133

90

100

110

120

130

140

150

1T1

5

2T1

5

3T1

5

4T1

5

1T1

6

2T16

3T1

6

4T1

6

1T1

7

2T1

7

3T1

7

4T1

7

1T1

8

2T1

8

Distribución FMTY vs Inflación + DevaluaciónDistribución vs Indice Inflación Mx / Inflación EUA+

Apreciación USD

FMTY Inflación + Devaluación

Gracias a su alta ponderación de rentas en dólares y una negociación eficiente de contratos de arrendamiento, Fibra Mty ha demostrado ser un instrumento defensivo ante periodos inflacionarios y de revaluación monetaria.

Generación de ValorFibra Mty como instrumento defensivo

25

5.4

5.6

5.8

6

6.2

6.4

6.6

6.880

85

90

95

100

105

110

115

120

Índ

ice

de

bu

rsat

ilid

ad

Luga

r d

entr

o d

e la

BM

V

Lugar FMTY Último Lugar B. Media Índice FMTY

• A partir de Julio Fibra MTY alcanzó el nivel de bursatilidad media por primera vez.

• El inicio de operaciones del fondo de recompra en septiembre del 2017 fue con el objetivo de ofrecer liquidez y cerrar los diferenciales entre compra y venta

FMTY: Índice de Bursatilidad y Lugares dentro de la Clasificación de la BolsaMayor / Menor / Cierre (Dic 2017 – Ago 2018)

Fibra MTY: Bursatilidad MediaJulio 2016 – Agosto 2018

Inversión Alternativa defensiva de baja volatilidad

Estabilidad y previsibilidad del flujo de efectivo

Instrumento con el objetivo desuperar el rendimiento del CETE y M10

Portafolio inmobiliario de altacalidad en constante crecimiento

Empresa referente delgobierno corporativo en México

presentación a inversionistas - investor...

Documents