prendicasa genova n° 15 - 2011
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Ridurre i prezzi e incrementare i mutui
All’inizio dello scorso anno, molti operatori riteneva-no superata la fase recessiva del mercato immobiliareitaliano e parlavano di ripresa. L’istituto indipendentedi ricerca Nomisma, in questa prima fase del 2011, ri-tiene però che sia il caso di riflettere su quel tipo di con-siderazioni, valutando meglio alcuni elementi che si sonoandati sviluppando nell’ultimo periodo.L’inversione di tendenza delle compravendite, l’attenuazione del calo dei prezzi e la positiva evoluzio-ne del clima di fiducia degli operatori, sottolinea No-misma, sono solo i principali fattori che inducevano a ri-tenere archiviata la fase recessiva. La timida ripresa del-la produzione e tassi di interesse esigui lasciavano in-travedere un quadro economico più favorevole con riflessipositivi sul settore immobiliare. Ma l’ipotesi di una pron-ta ripartenza non considerava le modifiche intervenutenella ripartizione del credito da parte delle banche. Oggi, di fatto, la maggiore selettività causata dalla crisifinanziaria pregiudica le prospettive di ripresa, riducen-do la disponibilità di un sostegno divenuto essenziale. Alla debolezza economica della domanda si aggiungela lentezza con cui i prezzi si adeguano alle mutate con-dizioni di mercato. E a ciò si aggiungono la durata e icosti del processo di recupero coattivo in caso di in-solvenza del mutuatario.Il mancato arrivo sul mercato di molti immobili a garan-zia di mutui entrati in sofferenza ha senza dubbio consentitodi non accrescere la pressione ribassista sulle quotazioni.Ma le capacità negoziali del sistema bancario nonpaiono illimitate, soprattutto nella prospettiva che il pro-gressivo innalzamento dei tassi di interesse determini unampliamento delle sofferenze. Gli immobili a garanzia dicrediti deteriorati da una parte e l’ingente mole di inven-duto dall’altra, rappresentano quindi un ostacolo insor-montabile per la ripresa. Senza di una correzione al ribasso
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NIENTE DETRAZIONE PER ICONDÒMINI MOROSIIl diritto alla detrazione del 36% perlavori condominiali spetta anche aicondòmini non in regola con i paga-menti?No. L’Agenzia dell’Entrate ha chiaritoche la detrazione va calcolata “tenendoconto delle sole quote saldate al con-dominio entro la fine del periodo d’im-posta” (circolari n. 57/E del 24.2.’98 en. 121/E dell’11.5.’98).
LOCAZIONI A USO DIVERSO E SANATORIA GIUDIZIALEDELLA MORAÈ valida la clausola inserita in un con-tratto di locazione a uso diverso dal-l’abitativo che prevede la possibilitàper il conduttore di sanare la mora insede giudiziale per non più di tre vol-
te nel corso del rapporto, in derogaalla legge 392/’78, che contemplatale tutela per i soli conduttori di im-mobili destinati a uso abitativo?Sì. Si tratta di una clausola che le par-ti possono prevedere nella loro auto-nomia contrattuale, in quanto si riferi-sce a diritti disponibili, non viola l’art.1418 cod. civ. e non rientra neppure nel-la previsione di cui all’art. 79, l. 392/’78,relativa ai “patti contrari alla legge”, at-tribuendo un vantaggio non al locato-re ma al conduttore (in tal senso, Cass.sent n. 7621 del 30.3.’10).
RIPARAZIONE DELLE RINGHIEREA chi spetta la spesa per riparazionedelle ringhiere che delimitano illastrico solare a uso esclusivo?
Le ringhiere sono elementi chenon “servono” alla “copertura del-l’edificio”; pertanto la spesa relativa allaloro riparazione spettaal condominoche ha l’uso esclusivo del lastrico(Cass. 10602 del 5.11.’90).
MODALITÀ DI CALCOLO DELL’INDENNITÀ DI AVVIAMENTOLe 18 mensilità relative all’indenni-tà di avviamento si calcolano sull’ul-timo canone versato dall’inquilino osu quello che il locatore propone perstipulare un nuovo contratto? La materia è disciplinata dall’art. 34, l. 392/’78, che prevede espressamenteche le 18 mensilità dell’indennità di cuitrattasi vadano calcolate in relazioneall’«ultimo canone corrisposto».
Affitti e condominio
dei prezzi e un allentamento dei criteri di concessione delcredito è infatti impossibile ipotizzare che l’offerta troviriscontro nelle capacità di assorbimento della domanda. Non deve sorprendere, dunque, che proprio in corri-spondenza delle localizzazioni secondarie non si rilevi-no segnali di ripresa, a differenza di quanto accade neimercati urbani del Centro-Nord, dove la tenuta è stata su-periore, anche grazie alla componente di investimento.E se il calo dei prezzi nei contesti urbani, ha senzadubbio avuto un ruolo nell’arginare l’arretramento dei li-velli di attività, la rigidità delle quotazioni nei mercati mi-nori, per contro, pregiudica tuttora qualsiasi possibilitàdi ripresa.Al di là delle differenze territoriali, è evidente che si poneun problema di sostenibilità degli attuali valori. L’anali-si delle disponibilità reddituali delle famiglie e dell’one-rosità del mercato creditizio restituisce un’immagine pocotranquillizzante. E l’idea secondo cui gli irrisori tassi d’in-teresse comportino una maggiore facilità di accesso al cre-dito rischia di rivelarsi fuorviante, se non verificata allaluce delle effettive politiche di allocazione del sistema ban-cario. Secondo gli esperti di Nomisma, dunque, la ponderazionedelle diverse componenti spinge a propendere perl’inaccessibilità del mercato alle attuali condizioni per unanotevole quota della domanda potenziale. Un arretramentodei prezzi e una politica creditizia meno selettiva neiconfronti delle nuove operazioni, continuano a sembra-re condizioni imprescindibili per un’effettiva ripartenzadel mercato.
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Periodico di informazione immobiliareAnno III - Numero 15
Redazione - AmministrazioneB&P Editori S.r.l. - Filiale di Genova V. Tortona, 10/12 - 16139 GenovaTel. 010 8390101 - Fax 010 [email protected]
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Registrazione Tribunale di Monza n°1772 del 17/12/2004
L’editrice B&P Editori srl, si riserva il diritto di modificare,rifiutare o sospendere una inserzione a proprio insindaca-bile giudizio. L’editore non risponde di eventuali errori distampa, ritardi o danni causati dalla non pubblicazione diinserzioni per qualsiasi motivo. Gli inserzionisti dovrannorifondere all’Editore ogni spesa da esso eventualmentesostenuta a causa di dichiarazini, violazione di diritti o altrielementi contenuti negli annunci. B&P Editori srl offre soloun servizio, non riceve percentuali o compensi sulle com-pravendite in oggetto, non è perciò responsabile della qua-lità, provenienza o veridicità delle inserzioni. E’ vietata lariproduzione, anche parziale, di questa copia di giornale.
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Proposte nelle Riviere da pg. 40Riviera Ponente, Riviera Levante
Proposte nell’Entroterra da pg. 51Proposte Commerciali da pg. 54Affitti, Vendite, Attività Commerciali
Richieste Immobiliari da pg. 56
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