plan parcial-de-renovacic3b3n-urbana-calle-nueva

PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA CALLE NUEVA

07 de junio de 2012

Medellín

PLANIFICACIÓN Y GESTIÓN DE PROYECTOS URBBANOS Y RURALES

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN

PRESENTACIÓN FINAL

Plan Parcial de Renovación Urbana Calle Nueva Polígono Z3_R_9

Municipio de Medellín - P&G URBANO S.A.S

CONTENIDO

3. Síntesis de la etapa de diagnóstico

4. Síntesis de la etapa de formulación

2. Indicadores de otros planes parciales de Renovación Urbana en Medellín

1. Los Antecedentes

PRESENTACIÓN FINAL


LOS ANTECEDENTES


PRESENTACIÓN FINAL

¿QUÉ ES UN PLAN PARCIAL?

Es un proyecto urbano que

complementa las disposiciones

generales del POT, para

áreas específicas,

definidas por el mismo

Áreas sujetas a plan

parcial en Medellín

PRESENTACIÓN FINAL

P&G URBANO S.A.S - Municipio de Medellín




CONDICIÓN ACTUAL:

Área bruta: 26,6 ha

23 manzanas

316 lotes

1.274 unidades prediales

1.107 propietarios aprox.

7 lotes públicos (3.723,3 m2)

Área neta privada –AN-: 140.057 m2

(14 ha)

Área ocupada por vías: 122.280,02 m2

(45,96% del área total del polígono), de

la cual 47.705,04 m2 (17,93%) son vías

arterias periféricas y 74.574,98 m2

(28,03%) se refieren a las vías internas.

NORMATIVA CON PP:

IO: 80% del AN en plataforma y 60%

del AN en torre

IC: 2 - 5

PRESENTACIÓN FINAL

CONDICIONES DE PARTIDA

PROCESO DE FORMULACIÓN DE DESARROLLO MIXTO

1. Componente jurídico

2. Componente urbanístico

3. Levantamiento topográfico

Actividades a cargo de P&G en coordinación con el

equipo técnico de Planes Parciales

1. Componente socioeconómico y de participación

2. Componente ambiental

3. Componente vial y de movilidad

Actividades a cargo del DAP

4. Componente de redes de servicios públicos

CONCURSO PRIVADO

5. Avalúos por zonas geoeconómicas

6. Componente financiero y de sistema de reparto de cargas y beneficios



PRESENTACIÓN FINAL

DESARROLLO MIXTO DEL PLAN PARCIAL

ADOPCIÓN

Dic

/ 2011

No

v / 2011

Mar/ 2

011

1 2 3

ESTADO INICIAL

0

FORMULACIÓN ADOPCIÓN EJECUCIÓN DE PROYECTOS

2

02

1 -

20

31

I

A

P

M

PROPIETARIOS

ARRENDATARIOS

INVERSIONISTAS Y

PROMOTORES

ADMINISTRACIÓN

MUNICIPAL

In

icio

de

l P

lan

Pa

rcia

l

I

A

P

M

Vis

ión

1

Vis

ión

2

Vis

ión

X…

Pro

yect

o 1

Pro

yect

o 2

Pro

yect

o X

…

Esquema general de etapas y actores

F EQUIPO FORMULADOR F

Oct/ 2

010




INDICADORES DE OTROS PLANES

PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA


PRESENTACIÓN FINAL

INDICADORES OTROS PP RENOVACIÓN URBANA

CORAZÓN DE JESÚS

GUAYAQUIL

PARQUE SAN LORENZO

NARANJAL



PRESENTACIÓN FINAL

INDICADORES OTROS PP RENOVACIÓN URBANA



PRESENTACIÓN FINAL


SÍNTESIS DE LA ETAPA DE DIAGNÓSTICO


PRESENTACIÓN FINAL



Cerro La

Asomadera

Vía Las Palmas –

conexión municipal

con Oriente

Vía Santa Elena –

conexión municipal

con Oriente Corredor METROPLUS

Cerro El Volador

Corredor multimodal

del Río Aburrá

Cerro Nutibara

Línea A – Sistema

METRO

Relaciones urbano-regionales

del polígono Z3_R_9

Conexiones regionales

Conexiones metropolitanas

Conexiones municipales

Av. Oriental Localización estratégica del

polígono en la ciudad

PRESENTACIÓN FINAL

ANÁLISIS DE RELACIONES URBANAS

Centro tradicional y

representativo

Línea A – Sistema METRO

Estación San Antonio

Estadio

Corredor METROPLUS

Centro comercial y Conjunto

residencial San Diego

Otras áreas de Renovación

Estación Plaza Mayor

Línea B – Sistema METRO

Centro Administrativo y

de eventos Metropolitano



El entorno inmediato del

polígono Z3_R_9

PRESENTACIÓN FINAL


Polígono

Z3_R_9

Enlace

transversal

metropolitano

Enlace transversal

metropolitano



Relaciones - Ejes viales

estructurantes en el

polígono Z3_R_9

PRESENTACIÓN FINAL


Polígono

Z3_R_9

Iglesia y Parque de

San Antonio Centro Administrativo La

Alpujarra y Estación del

Ferrocarril

Iglesia y Parque del

Perpetuo Socorro

Edificios Vásquez y Carré y

Plaza de la luz

Plaza Botero y Museo

de Antioquia

Puente de

Guayaquil



Relaciones - Ejes viales

complementarios en el

polígono Z3_R_9

PRESENTACIÓN FINAL




Cerro Nutibara Cerro La Asomadera

Río Aburrá Polígono

Z3_R_9

Relaciones - Elementos

constitutivos naturales

colindantes al polígono

Centralidad Parque

San Lorenzo

Importancia ambiental

de la Av. 33

PRESENTACIÓN FINAL




Medellín, 1875

Aparición de 3 ejes que

atraviesan

longitudinalmente el

polígono: Carabobo,

Palacé y Abejorral.

Transversalmente se

evidencia un tramo de

Los Huesos entre

Carabobo y Palacé, y

San Juan como borde

norte

Polígono

Z3_R_9

Los Huesos

PRESENTACIÓN FINAL

ANÁLISIS HISTÓRICO

Plano síntesis de movilidad (DAP)



PRESENTACIÓN FINAL

ANÁLISIS HISTÓRICO

1. Bajo aprovechamiento del

suelo

2. Ocupación indebida del

espacio público

3. Brotes de informalidad en el

espacio público

1. 2.

3.



PRESENTACIÓN FINAL

CONCLUSIONES DEL DIAGNÓSTICO

Usos del suelo

Nivel de ocupación Tamaño de lotes

Valores de suelo



PRESENTACIÓN FINAL

CONCLUSIONES DEL DIAGNÓSTICO

1.880,83 m2 de espacio público efectivo

actual

Alta presencia de suelo (33%) concentrado

en 15 lotes mayores de 2001 m2

Índice de ocupación del 84,77% de los lotes

Predominancia del uso comercial con 71,9%

del total de m2 construidos en la zona

El 58,76% del total del suelo de los lotes,

está libre de algún tipo de contingencia de

orden jurídico

Identificación de 12 zonas geoeconómicas

con valores de suelo que oscilan entre

$800.000 m2 y $1.700.000 m2

Encuestadas 853 unidades económicas

formales y 152 informales: baja

vulnerabilidad social


SÍNTESIS DE LA ETAPA DE FORMULACIÓN


PRESENTACIÓN FINAL

INCORPORACIÓN DE ELEMENTOS DE VALOR PATRIMONIAL



PRESENTACIÓN FINAL



INCORPORACIÓN DE PROYECTOS VIALES

PRESENTACIÓN FINAL



DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE MANEJO ESPECIAL

PRESENTACIÓN FINAL



MODELO DE OCUPACIÓN

PRESENTACIÓN FINAL

Articulación de los alrededores a través del polígono para dinamizarlo y generación

de ejes vinculantes de alta calidad



PRESENTACIÓN FINAL

PLAZA Y EQUIPAMIENTO



PRESENTACIÓN FINAL

PLAZA CALLE

NUEVA PARQUE DE LA 39

PARQUE LINEAL

BOLIVAR

CORREDOR

VERDE URBANO

AV. 33

CAMELLÓN DE

GUANTEROS

BULEVAR SAN JUAN

CORREDOR VERDE

URBANO AV.

ORIENTAL

EL ESPACIO PÚBLICO GENERADO

PRESENTACIÓN FINAL



1

2

3

4

5

6

7

8

10

1

PLAZA CALLE NUEVA

2

CAMELLÓN GUANTEROS

PARQUE LINEAL BOLIVAR 3

4

PARQUE DE LA 39

5

PARQUE LINEAL CALLE NUEVA

PARQUE LINEAL DE LOS HUESOS 6

7

CORREDOR VERDE URBANO AV. 33

8

BULEVAR SAN JUAN

CORREDOR VERDE URBANO

CARABOBO 9

CORREDOR VERDE URBANO AV.

ORIENTAL

10

9

PRESENTACIÓN FINAL

EL ESPACIO PÚBLICO GENERADO



1

CARRERA 46 AVENIDA ORIENTAL

CARRERA 48 ABEJORRAL

CA

LLE

41 L

OS

HU

ES

OS

PLAZA PÚBLICA CALLE NUEVA

PRESENTACIÓN FINAL



PLAZA CALLE NUEVA

PLAZA CALLE NUEVA TIPOLOGIA DE ARBORIZACION

Hibiscus Guayacán amarillo PROPUESTA PARA PISO DURO

TALUDES PARA JARDINERAS Y ESPEJOS DE AGUA

GRAMOQUIN

PRESENTACIÓN FINAL



1

1

PLAZA CALLE NUEVA

PRESENTACIÓN FINAL



PRESENTACIÓN FINAL



1

PLAZA CALLE NUEVA

PRESENTACIÓN FINAL



CAMELLÓN GUANTEROS

2

ESTACIÓN DEL METRO LA ALPUJARRA

SECCION DE VIA

PLANTA TIPICA 26 M

PRESENTACIÓN FINAL



CAMELLÓN GUANTEROS

2


AMOBLAMIENTO URBANO

ESTACIONAMIENTO DE BICICLETAS BANCAS CANECAS URBANAS

CAMELLÓN GUANTEROS

CR

52

CA

RA

BO

BO

PA

SE

O B

OL

IVA

R

PRESENTACIÓN FINAL


CAMELLÓN GUANTEROS

2

PRESENTACIÓN FINAL



3

CARRERA 51 - BOLÍVAR

CARRERA 51 PASEO BOLIVAR

CA

LLE

41 L

OS

HU

ES

OS

AV

EN

IDA

33 Y

LA

CA

LLE

37

CARRERA 50 PALACE

CARRERA 52 CARABOBO

ESTACIÓN METRO

EXPOSICIONES

ESTACIÓN METRO

ALPUJARRA

CA

LLE

38

CA

LLE

40

C

ALLE

39

PRESENTACIÓN FINAL



3


SECCION VIAL

SECCION DE PLANTA

56 M

PRESENTACIÓN FINAL



3


CA

LLE

41

CA

LLE

41 L

OS

HU

ES

OS

CA

LLE

40

CARRERA 51 PARQUE LINEAL BOLIVAR

PRESENTACIÓN FINAL



3


CARRERA 50 PALACE


PARQUE

DE LA 39

CA

LLE

40

CA

LLE

38

4

PRESENTACIÓN FINAL



PARQUE DE LA CALLE 39

SECCION VIAL

SECCION DE PLANTA

4

PRESENTACIÓN FINAL




CARRERA 50 PALACE


PARQUE

DE LA 39

4

PRESENTACIÓN FINAL




CARRERA 50 PALACE


PARQUE LINEAL CALLE

NUEVA

CA

LLE

38

5

PRESENTACIÓN FINAL




SECCION VIAL

SECCION DE PLANTA

18 M

5

PRESENTACIÓN FINAL




CARRERA 50 PALACE



CA

LLE

40

CA

LLE

41

5

PRESENTACIÓN FINAL




CARRERA 51 PACEO

BOLIVAR


CARRERA 50 PALACE

CA

LLE

41 L

OS

HU

ES

OS

6

PRESENTACIÓN FINAL



CALLE 41 – LOS HUESOS

SECCIÓN VIAL

SECCIÓN DE PLANTA

50 M

6

PRESENTACIÓN FINAL




CARRERA 51 PACEO

BOLIVAR

CA

LLE

41 L

OS

HU

ES

OS

6

PRESENTACIÓN FINAL




6

PRESENTACIÓN FINAL




CBML: 10190440006 Altura: 20 pisos Frente: 26 m Fondo: 11 m Área: 586 m2 Sótano: 2






ANÁLISIS DE EDIFICACIONES EN EL CENTRO E IDENTIFICACIÓN DE ETAPAS MÍNIMAS

PRESENTACIÓN FINAL

Uso Área

lote

Frente

(m)

Fondo

(m)

Sótan

os

N°

pisos

Altura

(m) IO

Comercial – C. Comerciales 6.104 57 83 1 4 13 85

Comercial – oficinas 1 1.545 34 23 1 18 53 86

Comercial – oficinas 2 731 40 21 1 14 41 96

Comercial – oficinas 3 392 28 15 1 11 32 88

Parqueaderos 1.961 43 37 1 11 32 87

Equipamientos 1.844 37 46 1 13 38 85

Residencial – C. residencial 9.406 50 25 1 16 48 91

Residencial 1 1.417 22 20 1 22 65 70

Residencial 2 731 22 21 1 18 53 73

Residencial 3 483 16 13 1 17 50 68



Etapa mínima 500 m2

Frente mínimo 16 m para

desarrollo de parqueaderos

UAU mínima 1200-1400 m2

ANÁLISIS DE EDIFICACIONES EN EL CENTRO E IDENTIFICACIÓN DE ETAPAS MÍNIMAS

PRESENTACIÓN FINAL



IDENTIFICACIÓN DE ETAPAS MÍNIMAS

PRESENTACIÓN FINAL

DELIMITACIÓN UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA –

UAU- Y ÁREAS RECEPTORAS DE CARGA –ARC-



PRESENTACIÓN FINAL

CESIONES PARA ESPACIO PÚBLICO NUEVO EN SITIO:

39.496 m2



PRESENTACIÓN FINAL

3.885 m2

29.526 m2

6.086 m2



PRESENTACIÓN FINAL

CESIONES PARA ESPACIO PÚBLICO NUEVO EN SITIO:

39.496 m2



PRESENTACIÓN FINAL

CLASES EDILICIAS

CLASES

PLATAFORMA

TORRE

Nivel P Nivel Pt

Pisos

Uso1-

NP

%Uso1-

NP

Uso2-

NP

%Uso2-

NP

Pisos

Uso3-

NPt

%Uso3-

NPt

Uso6-

NT

%Uso6-

NT

Uso7-

NT

%Uso7-

NT

Uso8-

NT

%Uso8-

NT

CLASE 1 2 C1 100% 0% 1 S 100% S 100% 0%

CLASE 2 2 C2 100% 0% 1 S 100% S 100% 0%

CLASE 3 2 C3 100% 0% 1 S 100% S 100% 0%

CLASE 4 1 C4 100% 0% 2 S 100% PL 100% 0%

CLASE 5 1 C3 100% 0% 2 S 100% S 25% PL 25% VIS 50%

CLASE 6 1 C4 100% 0% 2 S 100% S 25% PL 25% VIS 50%

CLASE 7 1 C3 50% C4 50% 2 S 100% S 25% PL 25% VIS 50%


LA GESTIÓN DEL PLAN PARCIAL


PRESENTACIÓN FINAL



ETAPA DE FORMULACIÓN

EXPLORACIONES FINANCIERAS

ESCENARIO CON IC DE 2,5

1. TIPOLOGÍAS SEGÚN USO

Tipologías m² Construidos m² Vendibles % Usos Área Unidad [m²] Valor Ventas [$/m²]Valor Ventas

[Unidad]

401 .751 324 .947 100%

Multifamiliar NO VIS 22.255 19.362 6% 70 2.100.000 147.000.000

Multifamiliar VIS 24.706 22.235 7% 60 1.240.000 74.400.000

Multifamiliar VIP 36.844 34.265 11% 45 855.556 38.500.000

Comercio Locales 22.150 21.042 6% 3.750.000

Comercio CC 104.248 62.549 19% 7.000.000

Comercio GS 0 0 0% 12.000.000

Bodegas 89.247 78.538 24% 2.800.000

Servicios 102.301 86.956 27% 3.000.000

0 0 0% 0

2. Cálculo del valor del suelo reurbanizado

Tipologías

Valor Venta [MM

$]CDC [MM $]

Urbanismo

Local [MM $]Indirectos [MM $] Utilidad [MM$]

Vr. Máximo a

pagar por el

suelo [MM $]

% Reperc. Suelo

[% Ventas]

1.095.070 462.596 2.775 252.691 136.251 240.758 22 ,0%

Multifamiliar NO VIS 40.661 23.368 168 8.132 2.440 6.553 16,1%

Multifamiliar VIS 27.572 17.294 134 4.963 1.379 3.802 13,8%

Multifamiliar VIP 29.316 20.264 141 4.397 1.173 3.340 11,4%

Comercio Locales 78.908 24.365 367 17.360 7.891 28.926 36,7%

Comercio CC 437.841 156.372 937 109.460 65.676 105.396 24,1%

Comercio GS 0 0 0 0 0 0 0,0%

Bodegas 219.906 98.172 477 48.379 26.389 46.489 21,1%

Servicios 260.868 122.761 551 60.000 31.304 46.252 17,7%

0 0 0 0 0 0 0,0%



ETAPA DE FORMULACIÓN

EXPLORACIONES FINANCIERAS

ESCENARIO CON IC DE 2,5

3. Cálculo Plusvalías -32.381

240.758

162.929

4.864

7.277

61.372

1.959

30.691

4.046

Valor Suelo Reurbanizado

( - ) Construcciones preexistentes

( - ) Valor suelo Actual

( - ) Costos Adecuaciones (Cargas Locales)

( - ) Compensación obligaciones cesión suelo

( - ) Valor suelo Actual ARC

( - ) Construcciones preexistentes ARC

( - ) Obligación de Construcción de Equipamientos

4. Índice de Construcción

A. ÚTIL A. NETA

324.947

122.588 3,5 2,7

8.694

131.282 3,5 2,5SUELO TOTAL con derechos

m² Vendibles

Suelo con Aprovechamientos lucrativos

Suelo ARC


GRACIAS!


PRESENTACIÓN FINAL

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