Francesc Cobo del Arco, arquitecte

NIF: 46.572.832-V

C/ Rosselló 12 - local

17230 PALAMÓS (GIRONA)

T 972 600 231 F 972 319 118 f.cobo@coac.net

www.cobodelarco.com

                   

PLA DE MILLORA URBANA HOTELER LES TEULES CODI PMU.7 

Maig 2016

ÍNDEX 

I. DOCUMENTACIÓ ESCRITA

1. MEMÒRIA INFORMATIVA 1.1. Objecte del Pla de Millora Urbana 1.2. Àmbit 1.3. Agents. Estructura de la propietat i promoció 1.4. Planejament Vigent

2. MEMÒRIA JUSTIFICATIVA

2.1. Justificació de l’ordenació proposada 2.2. Quadres numèrics i justificació de paràmetres

3. AVALUACIÓ ECONOMICO-FINANCERA 4. SISTEMES D’ACTUACIÓ I PLA D’ETAPES 5. NORMATIVA URBANÍSTICA

II. DOCUMENTACIÓ GRÀFICA 

 

PLÀNOLS D’INFORMACIÓ G01. Situació G02. Règim del sòl G03. Planejament vigent G04. Topogràfic. Planta general G05. Topogràfic. Zona nord G06. Topogràfic. Seccions G07. Estructura de la propietat

PLÀNOLS D’ORDENACIÓ A01. Ordenació. Planta general A02. Ordenació. Planta Zona Nord A03. Ordenació. Seccions

PLÀNOLS NO VINCULANTS

A04. Ordenació volumètrica detallada. Planta baixa A05. Ordenació volumètrica detallada. Planta coberta

III. DOCUMENTACIÓ ANNEXA 

1. Estudi d’impacte i integració paisatgística 2. Estudi de l’avaluació de la mobilitat generada 3. Certificació Registral de les parcel·les

I. DOCUMENTACIÓ ESCRITA

1. MEMÒRIA INFORMATIVA 1.1. OBJECTE DEL PLA DE MILLORA URBANA

El present Pla de Millora Urbana desenvolupa les previsions del Pla d’Ordenació Urbanística Municipal de Santa Cristina d’Aro (en endavant POUM), i té per objecte regular la composició volumètrica de l’edificació i la seva adequació a l’entorn a on està situada.

1.2. ÀMBIT

L’àmbit objecte del present Pla de Millora Urbana és el que delimiten els plànols de zonificació del POUM de Santa Cristina d’Aro, a l’avinguda de la Sureda numero 1 de Santa Cristina D’Aro (Girona).

Es tracta de dues parcel·les annexes amb una superfície de 8.630 m2 i de 19.281 m2

sumant un total de 27.911 m2.

La referencia cadastral és 1098507EG0219N0001GR i 1098506EG0219N0001YR.

La parcel.la té una forma irregular i una pendent mitja del 15% cap a sud. Queda limitada, pel nord i per l’oest, per l’avinguda de la Sureda, i per l’est per l’avinguda Mimoses i el Carrer del Taronger. Pel sud queda limitada per una parcel.la veïna.

La major part de la parcel.la està lliure d’edificació, tant sols ocupada per una masia que, segons el cadastre té una superfície de 396m2, mentre que en la realitat té 593,40 m² de superfície construïda, la resta d’espai és bosc exceptuant una zona d’horta.

Àmbit del Pla

1.3. AGENTS. ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT I PROMOCIÓ

El present Pla de Millora Urbana és d’iniciativa privada i està promogut per Alexander i Victoria Merzlenko, propietaris de les dues parcel·les descrites, que representen el 100% de la superfície de l’àmbit d’actuació.

El redactor del Pla de Millora Urbana és Francesc Cobo del Arco, arquitecte col·legiat número 30.047 del Col·legi d’Arquitectes de Catalunya, amb domicili al Carrer Rosselló 12 baixos de Palamós.

Promotor: Alexander Merzlenko Victoria Merzlenko CIF: Y3894059N Victoria Merzlenko Nº Passaport: 65 1936897

Adreça per notificacions: adreça de l’arquitecte.

Arquitecte: Francesc Cobo del Arco

Nº col·legiat: 30047/0

NIF: 46.572.832-V

Adreça: Carrer Rosselló 12 baixos, 17230 Palamós (Girona)

Telèfon: 972 600 231 – 699 303 767

1.4. PLANEJAMENT VIGENT

La normativa municipal aplicable queda definida en el POUM de Santa Cristina D’Aro.

Els terrenys objecte de la modificació estan classificats com a sòl urbà.

El Poum defineix la necessitat d’un pla de millora P.M.U. Les Teules i una subzona 9c (Les Teules).

Art. 178. Subzona 9c (Les Teules) Condicions de l’edificació.

L’ordenació d’aquesta zona s’efectuarà mitjançant un Pla de Millora Urbana que definirà la situació, volumetria, i adequació de l’ordenació a l’entorn on està situada, justificant la integració de l’edificació al paisatge i edificacions circumdants. El PMU ve regulat a l’article 208 (194) d’aquesta normativa.

El tipus d’ordenació és el d’edificació aïllada, amb una separació mínima de 10 m. del carrer partions veïnes.

Les condicions de l’edificació son les següents:

1.- Es permet l’ocupació del 10% de la parcel·la.

2.- L’edificabilitat màxima per parcel·la es fixa en 0,2 m² de sostre per cada m² de parcel·la.

3.- La parcel·la mínima serà de 10.000 m²

4.- L’alçària reguladora màxima es fixa en 7,00 metres (PB + 1).

Art. 194. PMU.7 – HOTELER LES TEULES

Es fixa l’obligació de redactar un Pla de Millora Urbana per definir la volumetria, i l’ordenació de la parcel·la de 2,78 Ha de superfície, situada al sud de la urbanització Les Teules, i qualificada de zona hotelera (Subzona 9c).

El seu desenvolupament permetrà l’ordenació de volums per tal que la proposta s’adeqüi a les condicions de les parcel·les de l’entorn, evitant un impacte visual negatiu de l’edificació que es proposi, i justificant una correcta integració paisatgística a l’emplaçament a on es situï.

El sostre edificable s’ubicarà en les cotes baixes de la parcel·la per tal de minimitzar l’impacte visual.

Els paràmetres urbanístics fixats pel seu desenvolupament són els establerts per aquesta zona en l’article 178 d’aquesta normativa :

1.- Es permet l’ocupació del 10% de la parcel·la.

2.- L’edificabilitat màxima per parcel·la es fixa en 0,2 m² de sostre per cada m² de parcel·la.

3.- La parcel·la mínima serà de 10.000 m²

4.- L’alçària reguladora màxima es fixa en 7,00 metres (PB + 1).

2. MEMÒRIA JUSTIFICATIVA

2.1. JUSTIFICACIÓ DE L’ORDENACIÓ PROPOSADA

D’acord amb el que estableix l’article 68.1 del decret legislatiu 1-2005, pel que s’aprova el text refós de la Llei d’Urbanisme, els plans de millora urbana tenen per objecte, en sòl urbà consolidat, de completar o acabar la urbanització i regular la composició volumètrica i de façanes.

Objectius generals

L’objectiu del present pla és principalment l’ampliació de les instal·lacions respectant l’edificació existent.

Mitjançant el Pla de Millora Urbana es proposa l’encaix volumètric per a les ampliacions permeses atesa la configuració de la parcel·la, l’edificació original i els espais lliures existents.

Criteris d’ordenació

A l’hora de definir el projecte arquitectònic, base per a la redacció del Pla de Millora Urbana s’han analitzat detalladament els següents paràmetres:

- Requeriments urbanístics definits al POUM de Santa Cristina D’Aro. - Edificació existent i elements a protegir. - Condicions d’habitabilitat de les edificacions resultants. - Topografia del terreny i condicions d’accessibilitat a la parcel·la i a cadascuna de

les edificacions proposades.

Aquest anàlisi juntament amb els criteris d’ús definits per el promotor dóna lloc a una configuració de volums que es defineix a continuació:

- Ordenar l’accés a la parcel·la i a l’edificació existent a partir d’un vial situat a l’oest, des de l’Avinguda de la Sureda.

- Construcció d’un porxo per a ús d’aparcament annex a l’edifici existent - Construcció d’un nou volum de planta baixa aprofitant el desnivell de la parcel·la i

la topografia del terreny. La coberta serà accessible i enjardinada per tal d’afavorir la seva integració al paisatge.

- Construcció d’una piscina i un petit volum annex a aquesta, també amb la coberta enjardinada.

- Es preveu, en un futur, la construcció d’un nou volum de planta baixa a la part sud de la parcel·la.

En total es proposa una ampliació per fases amb una ocupació final de 1984,35 m² que, partint dels actuals 400,00 m², donarà una ocupació total de fins a 2.384,35 m².

Condicions estètiques i d’integració en el paisatge

Es proposa una actuació basada en la integració dels volums de les noves edificacions amb el paisatge i la topografia existent. Els materials d’acabat seran pedra de la zona i morter de calç (com els de l’edificació existent, revestiments de colors terrosos i cobertes enjardinades, buscant el mínim impacte paisatgístic.

Per tal de no afectar les visuals des de la part més elevada de la parcel·la, així com de preservar la imatge des de l’exterior, l’alçada de les noves edificacions no sobrepassarà els 6 metres des del nivell actual del terreny, tal com es mostra a la documentació gràfica.

2.2. QUADRES NUMÈRICS I JUSTIFICACIÓ DE PARÀMETRES

QUADRE I. COMPARACIÓ PARÀMETRES URBANÍSTICS

PLANEJAMENT VIGENT PMU

Superfície Àmbit 27.800 m² S. Cadastre: 27.911 m² S. Registre: 25.041 m² S. Topogràfic: 27.911 m²

Superfície màxima ocupable (10%)

2.780 m² 2.780 m²

ARM i nº plantes 7m (PB+1) 7m (PB+1) Superfície edificable màxima (0,2 m²st/m² sòl)

5.560 m² 5.560 m²

QUADRE II. SUPERFÍCIES

OCUPACIÓ EXISTENT OCUPACIÓ PROPOSTA Edificació existent 400,00 m² 400,00 m² Porxo aparcament 67,80 m² Vol. annex (hab+zona comú) 451,00 m² Vol. annex (gimnàs) 64,00 m² Previsió futura edificació 1401,55 m² TOTAL 400,00 m² 2.384,35 m²

PLANEJAMENT PROPOSTA Ocupació Màx 10% 2.780 m² 2.384,35 m² Edificabilitat Màx 0,2 m²sòl/m²st. 5.560 m² < 5.560 m²

3. AVALUACIÓ ECONOMICO-FINANCERA

El present Pla de Millora Urbana no implica costos per l’ajuntament, no fa necessàries noves infraestructures, i no suposa un increment de costos de manteniment d’espai públic donat que no s’augmenta els sòl destinats a vials ni zones verdes.

4. SISTEMES D’ACTUACIÓ I PLA D’ETAPES

La aplicació i desenvolupament del present Pla de Millora Urbana serà immediata a la seva aprovació i posterior publicació en el DOGC.

5. NORMATIVA URBANÍSTICA

TÍTOL I Disposicions Generals

Art. 1 Àmbit

L’àmbit del present Pla de Millora Urbana és el grafiat als plànols d’informació, amb una superfície de 27.911 m².

Art. 2 Contingut

El present Pla de Millora Urbana consta de memòria, normativa, annexes i documentació gràfica de caràcter informatiu i de caràcter normatiu.

Art. 3 Acompliment del POUM

El contingut normatiu del present Pla de Millora Urbana s’ha d’entendre com a complementari de les determinacions establertes al POUM de Santa Cristina d’Aro, que seran d’aplicació sense que sigui excusable el seu incompliment per motius de manca de reproducció de l’articulat de referència en el present document.

Art. 4 Vigència

El Pla de Millora Urbana gaudirà de vigència indefinida, un cop assolida l’Aprovació Definitiva i realitzada la seva publicació.

TÍTOL II Normes d’edificació i ús

Art. 5 Paràmetres reguladors

Els conceptes de regulació de l’edificació del present Pla de Millora Urbana són els definits a les Normes Urbanístiques del POUM de Santa Cristina d’Aro vigents per la zona i els específicament definits per aquestes Normes Urbanístiques.

En tot allò que no vingui expressament determinat o regulat per les Normes Urbanístiques del present Pla de Millora Urbana, seran d’aplicació les determinacions contingudes en el POUM de Santa Cristina d’Aro i la legislació urbanística, territorial i ambiental vigent a Catalunya.

Art. 6 Condicions de l’edificació

1. Ordenació i configuració de la forma de l’edificació

L’ordenació i configuració de la forma de l’edificació es fixa d’acord amb els paràmetres específics següents:

- Perímetre regulador - Nombre màxim de plantes i alçària màxima permesa - Separació als límits de parcel·la - Sostre edificable

Quedaran sotmeses a aquest tipus de regulació les ampliacions previstes en el Present Pla de Millora Urbana.

2. Perímetre regulador S’entén per perímetre regulador de l’edificació les figures definides en el pla de millora urbana per determinar la posició de l’edificació d’ampliació

3. Nombre màxim de plantes i alçària màxima permesa El nombre màxim de plantes permeses serà de PB+1 i l’alçada reguladora màxima serà de 7 m. L’alçada reguladora màxima de l’edificació es mesurarà verticalment des de la cota de la planta baixa fins al nivell d’arrencada de la coberta o del pla del terrat o coberta plana. Per tal de minimitzar l’impacte visual de les noves edificacions, aquestes seran esglaonades i la seva alçada no sobrepassarà els 6 m respecte el nivell del terreny original, seguint com a referència les seccions del plànol A3 del present PMU.

4. Tindrà la consideració de planta baixa la que té el paviment situat entre 1 m per damunt o per sota del nivell natural del terreny, sense que en cap cas, el nivell del paviment de la planta baixa superi en més de 60 cms. la cota del punt més alt de la parcel·la.

5. Tindrà la consideració de planta soterrani, aquella situada per sota de la planta baixa, i no comptabilitzarà a efectes de càlcul de l’edificabilitat admesa. No s’hi admeten els usos d’habitatge ni d’allotjament.

6. Separacions

La separació mínima de qualsevol edificació de l’ampliació proposada als límits de parcel·la serà de 10 metres. La situació de les noves edificacions queda regulada gràficament als plànols A1 i A2 del present PMU, situant-se a les cotes baixes de la parcel·la per tal de minimitzar l’impacte visual.

7. L’edificabilitat màxima es fixa en 0,2m² de sostre per cada m² de parcel·la. El sostre edificable s’ubicarà a les cotes baixes de la parcel·la per tal de minimitzar l’impacte visual

8. Es permet l’ocupació del 10% de la parcel·la

Art. 8 Materials i acabats

Per tal d’aconseguir el mínim impacte en el paisatge s’utilitzaran materials i acabats que mantinguin la sintonia amb la zona i amb l’edificació existent. S’utilitzaran materials, textures i colors que s’adaptin a la morfologia i cromatisme del lloc i siguin pròpies de l’arquitectura mediterrània.

Art. 9 Usos

Els usos permesos són: - Hoteler - Restauració - Recreatiu - Esportiu - Sanitari-assistencial - Allotjament col·lectiu

Art. 10 Tanques

Les tanques que delimiten la parcel·la tindran una alçada màxima de 0,70 m d’obra, podent-se tancar la resta fins a 1,80m.d’alçada amb tanca vegetal i material reixat. En cas de pendent del carrer, la tanca es dividirà en trams de forma que la diferència entre les cotes extremes de cada tram no sigui superior a 0,60 m.

Art. 11 Espai lliure de parcel·la:

És l’espai lliure d’edificació corresponent d’aplicar la normativa relativa a l’ocupació màxima i a les separacions de límit de parcel·la i entre edificacions. Ús: No tindrà altre aprofitament que el corresponent a espais lliures al servei de l’edificació. S’hi poden ubicar instal·lacions esportives descobertes com ara pistes d’esports, piscines...

Vegetació: La vegetació a l’espai lliure de parcel·la serà la pròpia del paisatge rural de la zona (suro, alzina, roure, freixe, xiprer, tamariu, llorer, arboç...)

Moviments de terres: El terreny natural de l’espai lliure de parcel.la podrà ser alterat per tal d’integrar l’edificació en el terreny en una franja de dos metres al voltant de l’edificació. A més dels moviments de terres permesos al punt anterior es podran fer aterrassaments de l’espai lliure per al seu enjardinament alterant el mínim possible les rasants existents amb les condicions que es descriuen a l’article 81 del POUM de Santa Cristina d’Aro. En els moviments de terres s’acopiarà la capa edàfica per extendre-la posteriorment al nivell superior del terreny acabat. Els espais urbanitzats amb paviments impermeables es limitaran en el possible als vials.

Art. 12 Contaminació lumínica:

D’acord amb l’establert a la Llei 6/2.001 d’ordenació ambiental de l’enllumenat per a la protecció del medi nocturn, es preveu, als espais exterior, un nivell d'il·luminació general baix. Les lluminàries s'adeqüen també als criteris d’eficiència energètica sense minvar les prestacions de seguretat, per prevenir i corregir els efectes de la contaminació lumínica en la visió del cel nocturn.

Art. 13 Previsió d’aparcament:

S’haurà de preveure a l’interior de la parcel·la un mínim d’una plaça d’aparcament per cada cent metres quadrats de sostre edificat o bé una plaça d’aparcament per cada dues habitacions de l’establiment. S’aplicarà la condició que resulti més restrictiva. Les característiques i dimensions de les places d’aparcament es regulen a l’article 55 de la normativa del POUM de Santa Cristina d’Aro.

Palamós, maig de 2016

Francesc Cobo del Arco, arquitecte

II. DOCUMENTACIÓ GRÀFICA