persiapan project

23
PERSIAPAN PROYEK- PRESENTATION TRANSCRIPT 1. I. PERSIAPAN PROYEK A.PEMILIHAN LOKASI PERUNTUKAN TATARUANG A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT SEBELUM MELAKUKAN PERNCANAAN DILAKUKAN PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT MENYANGKUT PERUNTUKAN KEPADATAN KDB.KLB FUNGSI WILAYAH RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG PROSPEK PROXIMITY RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI B.MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMEPENGARUHI KEMUNGKINAN PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN: BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DAMAU,LAUT) BATASAN/BARRIER BUATAN (BANDARA,JALUR KERETA API,BEBAS HAMABATAN) POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MEYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN SAMPAH DLL) PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL,ASPEK LINGKUNGAN DLL) DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 2.PENILAIAN POTENSI LOKASI ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI INTRINSIC LOCATION ( kedudukan lahan,kandungan,iklim) RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan dengan proximility pendukung secara kuat/sekolah/perbelanjaan/public service dll ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumh,lingkungan dengan tingkat kriminalitas tinggi ASPEK YANG DIKAJI KONFIGURASI TAPAK KEMUDAHAN PENCAPAIAN

Upload: letylia

Post on 18-Nov-2014

1.651 views

Category:

Business


3 download

DESCRIPTION

 

TRANSCRIPT

Page 1: Persiapan project

PERSIAPAN PROYEK- PRESENTATION TRANSCRIPT

1. I. PERSIAPAN PROYEKA.PEMILIHAN LOKASIPERUNTUKAN TATARUANGA. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPATSEBELUM MELAKUKAN PERNCANAAN DILAKUKAN PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT MENYANGKUT PERUNTUKAN

KEPADATAN KDB.KLB FUNGSI WILAYAH RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG PROSPEK PROXIMITY RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI

B.MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMEPENGARUHI KEMUNGKINAN PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN:

BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DAMAU,LAUT) BATASAN/BARRIER BUATAN (BANDARA,JALUR KERETA API,BEBAS

HAMABATAN) POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MEYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH

PERLUASAN KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN

SAMPAH DLL) PERATURAN DAERAH (PERATURAN

ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL,ASPEK LINGKUNGAN DLL)

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 2.PENILAIAN POTENSI LOKASI

ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI

INTRINSIC LOCATION ( kedudukan lahan,kandungan,iklim)RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan dengan proximility pendukung secara kuat/sekolah/perbelanjaan/public service dllENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumh,lingkungan dengan tingkat kriminalitas tinggi

ASPEK YANG DIKAJI KONFIGURASI TAPAK KEMUDAHAN PENCAPAIAN ASPEK KAITAN LOKASI TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG KARAKTERISTIK FISIK UTILITAS

Page 2: Persiapan project

 3. ANALISIS LOKASI MAKROANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU.HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADLAH SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKANDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI ANALISIS LOKASI MAKROANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU.HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKANDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI

4. FAKTOR FAKTOR ANALSIS LINGKUNGAN MAKRO:ANALSIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA 

JALAN LINGKUNGAN JALAN LINGKUNGAN UTAMA JALAN LINGKAR UTAMA JALAN ARTERI UTAMA SIMPUL-SIMPUL BARU COMMERCIAL DISTRIC BARU

  ANALSIS AKSEBILITAS TRANSPORTASI LALULINTAS UMUM KE LOKASI ARAH LALULINTAS INTENSITAS PEMAKAIAN

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI

5. ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH

RESIDENTIAL DEVELOPMENT COMMERCIAL DEVELOPMENT MIXED USE DEVELOPMENT INDUSTRUAL DEVELOPMENT RECREATIONAL DEVELOPMENT

  ANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN

Page 3: Persiapan project

STATUS LINGKUNGAN POLA JALAN PERUMAHAN

  ANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN KEPADATAN BANGUNAN PERTUMBUHAN BANGUNAN PERTUMBUHAN HARGA TANAH PERMINTAAN TERHADAP RUMAH TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI6. 4. ANALSIS LINGKUNGAN MIKROFAKTOR-FANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LOKASI LAIN DALAM SATU LINGKUNGAN PADA KAWASAN TERTENTUFAKTOR DALAM ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO:

ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR

(KERETA API,TOL, BANDARA,MRT DLL) ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN

( KEMUDAHAN DICAPAI, KE BERBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH, SEKOLAH, GEDUNG PERTEMUAN, DLL)

ANALISIS DARANA DAN PRASARANA LINGKUNGAN

(LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAINASE,TAMAN,TROTOAR,LAMPUJALAN)

ANALISIS FAKTOR KEAMANAN LINGKUNGAN

(TERHADAP KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA ALAM) ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN

( FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LINGKUNGAN) ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI

(FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LOKASI)DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI B.PERENCANAAN1. PELUANG PRODUK/PASAR

KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR PERHITUNGAN NALIK NILAI BELI TANAH MAKSIMAL,JENIS TANAH

YANG TIDAK MEMERLUKAN TREATMENT TERLALU BANYAK PASAR KOLEKTIP (PNS,TNI,SWASTA) PASAR RETAIL/INDIVIDUAL

Page 4: Persiapan project

DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI, TINGKAT PENGHASILAN) MOBILITAS PASAR SASARAN

2. DESIGN KAWASAN DAN RUMAH(ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARANA WILAYAH NO 403/KPT/S/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAH SEDERHANA SEHAT) 

PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN

(ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLY INFRASTRUKTUR,PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDU DLL) 

PEDOMAN DESIGN BANGUNAN

(UNSUR TROPIS,DENAH, STRUKTUR, BAHAN BANGUNAN, UTILITY GAMBARAN PASAR DESIGNDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 3. INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNANA. PERENCANAAN TAPAK

TOPOGRAFI GEOLOGI PRASARAN YANG ADA POLA VEGETASI YANG ADA SISTIM DRAINASE ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL KENDALA-KENDALA FISIK STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana,pejalan

kaki,parkir,ratio ruang terbuka hijau dll) INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING,SESUAI KAJIAN PASAR ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN TINGKAT KEPADATAN HUNIAN HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi

kavling,diusahakan Utara-Selatan atau mendekati) HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (susunan tusuk

sate,bentuk kipas putaran cul dae sac,ketinggian lebih rendah dari jalan dll)

PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis,size,shape,depth,frontage,slope,drainase,soil composition,exsitensi natural groeth,penerimaan matahari dan udara,view,lebar dan kondisi jalan)

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI

Page 5: Persiapan project

A.KAVLING SUDUTKeuntungan :

Umumnya lebih luas dari interior lot Punya 2 frontage Akses ke service area lebih baik Halaman lebih luas Sirkulasi udara lebih baik Untuk komersial parkir lebih luas dan

bisa punya 2 aksesKerugian :

Maintenance halaman lebih luas Faktor kemanan dg 2 frontage Kebisingan

B.KAVLING STANDARDKeuntungan

Lebih aman karenA 1 entrance Maintenance halaman lebih sedikit Relatif tak bising Akses lebih privat

Kerugian Akses ke service area menyatu dg

Areal utama Penghawaan adan view relatif kurang

JENIS PILIHAN BENTUK TAPAK C.T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATEKeuntungan :

View jauh memandang sepanjang

jalan didepannya Sangat disukai untuk bangunan

komersialKerugian :

Lampu kendaraan menyilaukan Kurang aman dari segi lalulintas Kurang disukai sebagai hunian

D.CUL DE SAC LOTKeuntungan

Frontage kecil,faktor keamanan Halaman belakang relatif besar

Page 6: Persiapan project

Relatif tenang,aman Disukai untuk hunian

Kerugian Parkir mobil depan rumah sedikit Entrance relaitf kecil

E. FLAG LOTKeuntungan :

Aman karena entrance dapat lebih

terkontrol dan lahan tersembunyi Bentuk “ngantong” banyak disukai

Kerugian : Akses tak langsung dari jalan View tak bebas Kurang disukai sebagai bangunan

komersial tapi baik untuk tempat produksi/gudang B. PERENCANAAN BANGUNAN

STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD TIPOLOGI

RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH KOMPONEN

RUMAH PENENTUN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN

MEMPERHATIKAN: SELERA PASAR TREND YANG BERKEMBANG ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN PASAR BIAYA

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 4. PROSES PERENCANAN TAPAK DAN BANGUNAN

SKEMATIS PERENCANAAN KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN DENGAN STRATEGI

PENGEMBANGAN,STUDI KELAYAKAN,PEMASARAN DAN PEMBIAYAAN

PROSES ITTERASI SAMPAI DIDAPAT HASIL YANG OPTIMAL

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 5. OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNANA. PERENCANAA TAPAK

RENCANA INDUK

Page 7: Persiapan project

RENCANA TAPAK (blok plan,jaringan jalan,taman,fasilitas,kavling,dll)

RENCANA UTILITAS (jaringan listrik,air,telp) RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR

TAPAK SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIYAAN

B. PERENCANAAN BANGUNAN RENCANA SKEMATIS (denah-tampak-potongan) RENCANA DETAIL ARI PONDASI SAMPAI ATAP SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT.RKS RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI C.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH1. IJIN LOKASI

SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi) RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT PENINJAUAN LAPANGAN ASPEK TATA GUNA TANAH SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA

2. PENGESAHAN SITE PLAN DOKUMEN PENDUKUNG: GAMBAR SITE PLAN/REVISI PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN PERHITUNGAN KOMPOSISI EFEKTIF PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI BUKTI SURAT TANAH DAN PBB  PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN

PEMDA KABUPATEN/KOTA

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI SURAT PERMOHONAN RAPAT KOORDINASI PRESENTASIPENGEMBANG INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADAINSTANSI TERKAIT--PROPOSAL PEMOHON--DATA DIRI PEMOHON--LOKASI YANG DIMOHON PENINJAUANLAPANGANASPEK TATAGUNA TANAH

Page 8: Persiapan project

SK IJIN LOKASIDRI BUPATI/WALIKOTA 3.IMBA. DOKUMEN PENDUKUNG:

GAMBAR BANGUAN FORMAT IMB GAMBAR DIMENSI KAVLING SITE PLAN GAMBAR SITUASI PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN SURAT PERMOHONAN IMB BUKTI SURAT TANAH DAN PBB

B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATA RUANG DAN BANGUNAN KABUPATEN/KOTAC. PERIJINAN LAINNYA

TRANSPORTASI : DLLAJR AMDAL : DINAS LINGKUNGAN HIDUP/BAPPEDAL AIR BERSIH : PDAM/PENGAIRAN/PERTAMBANGAN LISTRIK : PLN TELEPON : PT.TELKOM IZIN GANGGUAN : BUPATI/WALIKOTA IZIN PENGOPERASIAN : TERGANTUNG JENIS FASILITAS

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 4.LEGALITAS PERTAHANANA. KARAKTERISTIK TANAH:

SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN SEBAGAI ASET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG

DITRANSAKSIKAN MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL

B. TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI,PBB KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG

# TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANG/INSTITUSI SWASTA/PEMR/BUMN/D# TRANSAKSI DENGAN AHLI WARIS

PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH PEMBAYARAN LANGSUNG,SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG

TERCANTUM DI SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO

MOMEN-MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN,LEBARAN HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLL

Page 9: Persiapan project

C. KEMUNGKINAN SENGKETA,MENGANTISIPASI,MENGHADAPISURAT ASPAL

PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNA TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG) ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU PEMANFAATAN SENDIRI PENYELESAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN = CERMAT,BUKTI

DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA PERLU;DENGAN PENGADILAN)

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D.STUDI KELAYAKAN:

SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI ASPEK EKONOMI,LINGKUNGAN,PROYEK,MARKETING,TEKNIS,LEGAL,PEMASARAN,FINANCIAL,YANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA PIHAK PEMILIK,PENDANA,MANAGEMENT SEBAGAI LANDKANDUNGAN STUDI KELAYAKAN

MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES PENGEMBANGAN/SEMACAM MASTER BUDGET

KOMPONEN STUDI KELAYAKAN ANALISIS KONDISI MAKRO

(EKONOMI,LEGAL,PASAR,REGULASI,PERSAINGAN) RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK,JDWAL

PENGEMBANGAN,ANGGARAN BIAYA,RENCANA PENJUALAN,UPAYA PROMOSI,JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN)

KAJIAN KELAYAKAN/ANALISIS FINANSIAL

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI KAJIAN KELAYAKAN/FINANSIAL ANALYSIS PENDEKATAN:METODE DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS

(MENGHITUNG KESELURUHAN PEMASUKAN DAN PNGELUARAN YANG DIPRAKIRAKAN TERJADI SELAMA UMUR PROYEK DENGAN MENGGUNAKAN FAKTOR WAKTU/TIME VALUE OF MONEY)

LANGKAH-LANGKAH MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA

DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASH FLOW) MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN KRITERIA

INVESTASI TERTENTU MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS

SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI PERUBAHAN DARI PERKIRAAN SEMULA

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN NET PRESENT VALUE (NILAI SEKARANG BERSIH)

Page 10: Persiapan project

PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI DENGAN BIAYANYA NPV POSITIF BERARTI LAYAK

PAY BACK PERIOD ( MASA PENGAMBILAN INVESTASI)

JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG CUKUP UNTUK MENUTUP BIAYA AWAL,PAY BACK PERIOD YANG LEBIH KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK

DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI DENGAN DISCONTO)

JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK MENUTUP INVESTASI AWALNYA DISCONTED PAYBACK PERIOD LEBIH SINGKAT DARI UMUR EKONKOMIS PROYEK BERARTI LAYAKDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI

INTERNAL RATE OF RETURN/IRR (TINGKAT PENGEMBALIAN INTERNAL

DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA DENGAN NOL,TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN (REQUIRED RETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL) YANG DIGUNAKAN BERARTI LAYAK) 

PROFITABILITY INDEX/BENEFIT COST RATIO(INDEX KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN BIAYA)

NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASI AWAL 

THE AVARAGE ACCOUNTING RETURN (RATA-RATA KEUNTUNGAN AKUNTING)

LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAI BUKU,KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI KEUNTUNGAN RATA – RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAKDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI

ANALISIS SENSITIFITAS

 UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA KONDISI BERUBAH DARI NORMAL/MODERAT MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAU LEBIH BURUK (WORST CASE)AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV,IRR DDAN BCR PADA SIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUT  

Page 11: Persiapan project

CONTOH KASUS HIPOTESIS:DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI CONTOH KASUS HIPOTESISPT . FINANCIAL REALESTAT MERENCANAKAN MEMBANGUN PROYEK PERUMAHAN SEBANYAK 200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUTDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAHDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-RATA TERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN PINJAMAN BANK DIPERKIRAKAN 20%DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEKA. PAYBACK UN DISCOUNTEDDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI B.PAYBACK DISCOUNTEDDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI C. NPV AT DF 20%NPV AT DF 20% = 468.354 POSITIF (layak) DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI D.NPV AT DF 25%NPV at df 25% = -13.120 negatif tidak layakDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI E. INTERNAL RATE OF RETURN468.364IRR = 0.20+------------------(0.25-0.20) = 24.86%468.364-(13.120) F.PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO PADA DF 20% = 5.468.364/5.000.000 = 1.09 G.ACCOUNTING RATE OF RETURNRATA-RATA KEUNTUNGAN = 8.560.000/5=1.720.000RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000AAR= 34.24 %DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI E.PENYUSUNAN PROPOSAL1.SASARAN2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG BTN3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-PERBANKANDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI SASARANMEMBERIKAN PEMAHAMAN MENGENAI PENYUSUNAN PROPOSAL UNTUK

Page 12: Persiapan project

MEMPEROLEH PERSETUJUAN KREDIT BTN/BANK SEJENIS UNTUK PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG – PERBANKANBTN wajib memeberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang juga mencari laba dan deviden untuk mendukung pertumbuhannya.tetap ada aturan BI,pengawasan,diperiksa KPK dll.Di Bank lain di tolak BTN harus menyetujui?3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH

Pasar:gaji PNS terutama di daerah banyak yang telah dipotong BPD.Kadang-kadang data dari bendahara/koperasi tidak sinkron shg cicilan terhambat,klarifikasi didapat dari BPD

Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-surat tanah.untuk tanah Pemda agar diperhatikan persetujuan DPRD

Kaitan dengan lembaga lain: Bapertarum,Jamsostek Data komsumen lengkap,jelas,akurat.Tidak disarankan untuk

meminjam nama pegawai di Perusahaan Developer untuk dipakai pada calon pembeli yang kurang memenuhi syarat

Pengguna dana sesuai rambu-rambu Kesamaan prestasi lapangan Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi

penyelesaian fisik (listrik,air,telp,dll)

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN4.1 DEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYAADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN KEPADA DEVELOPER UNTUK MEMBANTU MODAL KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN ROYEK PERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/BANGUNAN BERIKUT SARANA DAN PRASARANA(Proyek Perumahan: perumahan,apartemen,kondominium/rumah susun,ruko,rukan,bangunan hunian lainnya)(Pemohon Pengembang Perumahan-Badan Usaha (PT/CV/Koperasi),Perorangan)DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 4.2 PENGGUNAAN KYG

Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah sampai finishing) Pembiayaan bridgding jangka pendek

4.3 TATA CARA PENGAJUAN KYGData Perusahaan (leglitas dan management)

Akte pendirian sanpai perubahan terakhir Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang

(Depkumham,Depkop,dll) Surat-surat ijin perusahaan (NPWP,TDP,Keanggotaan

REI,SIUP,SIUJK) Manajemen dan performance,perusahaan

Page 13: Persiapan project

Struktur organisasi,copy KTP,CV Pengurus dan data grup perusahaan

Performance nasabah Bank

Data Keuangan Laporan Keuangan perusahaan 2 tahun terakhir (utk > Rp 5 M

audited) Rencana aliran arus kas (cash flow) ID BI Pemohon,Pengurus,Perusahaan,perusahaan satu grup Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp 5M FS untuk pemohon >= Rp. 1m M

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI c.Data Proyek

Kondisi Proyek (nama,lokasi,fasilitas,dan keadaan proyek) Ijin Lokasi dan pembebasan lahan Time schedule proyek Manajemen Pembangunan Bestek,gambar rencana proyek dan RAB Proyek Biaya proyek (biaya tanah,bangunan,sarana,prasarana) IMB site plan yang disetujui Pemda Dasar transaksi tanah (NJOP < PBB,Daftar harga pemda) Keterangan peil banjir Keterangan test air bersih Keterangan supply listrik PLN

d. Data Lainnya Aspek Pemasaran Bukti Pemegang Giro BTN

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 4.4 KETENTUAN/SYARAT KYG

Maksimal kredir 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan tidak lebih dari 60% nilai agunan

Suku bungan x%.Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang dipakai dengan cut off perhitungan bunga setiap tanggal 25 setiap bulannya

Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan debitur tidak melaksanakan kewajiban pembayaran bunga.Besarnya 2% diatas suku bunga yang berlaku dengan cut off perhitungan denda pada setiap tanggal 1 bulan berikutnya

Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang sesuai kebutuhan.Pertimbangan jangka waktu kredit pada skala proyek,jadwal pembangunan dan penjualan,proyeksi pengembalian (cash flow)

Page 14: Persiapan project

4.5 SIFAT KREDIT Kredit non revolving

Hanya digunakan untuk membiayai satu kali transaksi dan hasilnya untuk membayar kembali kreditnya

Kredit Revolving

Kredit yang telah dipakai untuk membiayai satu tahap pembangunan dan sudah dilakukan pembayaranplafon kredit tersebut dapat digunakan kembali untuk membiayai proyek selanjutnyaDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 4.6.JENIS PERSETUJUAN KYGKYG UMUMPENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/PENCARIAN PERTAMA 40% DARI PLAFOND (TANAH TELAH SIAP DIMATANGKAN DAN DIBANGUN)MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANARASIO AGUNAN -> PADA SAAT PEMBERIAN PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 135%SUMBER PEMBAYARAN DARI HASIL PENJUALAN TIAP UNIT PRODUK ATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATIKYG ALFOPENDPENCARIAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUSMAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARI BIAYA PRASARANARASIO AGUNAN-> PADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 150%SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUMKYG PRKPINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ALFOPEND)PINJAMAN BERDIRI SENDIRIPENCARIAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGAN MENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRORASIO AGUNAN -> PADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU 150% UNTUK AGUNAN FIXED ASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANGDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 4.7 JAMINAN KREDIT

Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur dengan penekanan pada leaglitas lahan dan bangunan proyek yang dibiayai meliputi:

Obyek,kondisi agunan Bukti penguasaan agunan Nilai transasksi agunan Total niai agunan  Bila diperlukan jenis agunan lainnya

Page 15: Persiapan project

4.8.PROSES KYG ( batas kewenangan cabang) Penerimaan permohonan KYG dan data-data Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi Analisa kredit Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada

Pimpinan cabang untuk diputuskan dalam rakomdit Pengambilan keputusan Surat persetujuan Pemberian Kredit (SP2K) Penandatanganan Perjanjian Kredit disertai administrasi kredit Provisi kredit Pembukaan rekening pinjaman Pembayaran penyerahan agunan/jaminan kredit Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit Pembayaran kembali kredit melalui KPR,tunai dsb

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 4.9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT

Sumber dana -> networking capital,share devepoper Penggunaan dana Permohonan kredit Nilai agunan Prosentase agunan :kredit min 135%

4.10 PENARIKAN KREDIT Pengikatan secara legal dan persyaratan dalam SP2K telah

dilaksanakan pencairan 20% dari plafon yang disetujui Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi mengacu paket

analisa dan struktur pembiayaan yang disepakati Seluruh transaksi dan penarikan kredit dilakukan melalui giro

debitur di Bank BTN

4.11 PENGEMBALIAN KREDIT Setiap kali terjadi penjualan/realisasi KPR segera dipotong

mengurangi plafond kredit Bila penjualan dilakukan melalui bank lain maka jumlah yang

dipotong adalah senilai maksimal kredit yang diberikan bank tersebut

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 5.PEDOMAN UMUM PROPOSAL PROYEK PERUMAHAN5.1 Gambaran Umum

SEJARAH SINGKAT PERUSAHAAN PERMODALAN,SUSUNAN PEMEGANG SAHAM DAN PENGURUS PERUSAHAAN PERIJINAN USAHA

Page 16: Persiapan project

5.2 MANAJEMEN STRUKTUR ORGANISASI RIWAYAT PERUSAHAAN

5.3 Profil proyek NAMA PROYEK LOKASI PROYEK AKSESIBILITAS FASILITAS PERUMAHAN ASPEK TEKNIS PROYEK LEGALITAS PROYEK

5.4. Aspek Pemasaran POTENSI PASAR PASAR SASARAN STRATEGI PEMASARAN TARGET PENJUALAN CALON KONSUMEN PERSAINGAN

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 5.5 ASPEK KEUANGAN

KEBUTUHAN DAN SUMBER DANA RENCANA PENERIMAAN PROYEK NERACA RUGI LABA CASH FLOW LEGALITAS PROYEK

5.5.RAB Tanah matangRENCANA PENGGUNAAN TANAH

LUAS TANAH SELURUHNYA = LUAS TANAH EFEKTIF= LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA =

BIAYA PENGEMBANGAN TANAHDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI RAB Prasarana lingkunganDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 5.6 RAB Rumah dan sarana rumah/unitDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 5.7. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAHREKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL5.8. REKAPITULASI PENJUALAN

Page 17: Persiapan project

5.9. TIME SCHEDULE PENGEMBANGANDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 6. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG DAN BTN6.1 ASPEK LEGALITAS

LEGALITAS PERUSAHAAN: PENGKINIAN DATA PERUSAHAAN,MASIH TERDAPAT DATA PERUSAHAAN YANG MASA LAKUNYA SUDAH HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG

LEGALITAS PROYEK: INFORMASI LEGALITAS PROYEK BELUM SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN LEGALITAS PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES

6.2.CURRICULUM VITAE Pengalaman perusahaan dan pengurus dalam pengembangan

industri perumahan tidak disampaikan secara detail menyebutkan proyek yang telah pernah dibangun dan dipasarkan

ID BI akan mempengaruhi penilaian bank atas proses permohonan kredit

6.3.RAB dan Priyeksi cashflow Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga-

harga dasar yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas kredit yang diberikan tidak tepat jumlahnya sehingga akan mengakibatkan kendala dalam proses penyelesaian fisik bangunan dilapangan

Proyeksi cash flow yang disampaikan sering dengan asumsi optimis tanpa asumsi moderal

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 6.4.Maksimal Kredit

Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan skala proyek tanpa memperhatikan rencana atu tahapan pembangunan yang akan dilakukan

Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan dengan rencana pembangunan bertahap

6.5.Laporan keuangan,agunan dan feasibility studySering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan keuangan (audited/un audited) 2tahun terakhir,nilai taxasi agunan dan hassil feasibility study. Berikut ini tabel ketentuan mengenai laporan keuanganDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 6.6 Calon Konsumen

Page 18: Persiapan project

Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi kepada instansi masing-masing calon Konsumen

Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon konsumen sedang berlangsung : bookong fee / wawancara / SP3K/atau lainnya

Seringkali informasi calon konsumen Cuma dianggap sebagai pelengkap berkas permohonan

6.7 PemasaranSebaiknya diinformasikan proyek-proyek perumahan pesaing disekitar lokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek perumahan yang akan dibiayaiDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI F. PEMBIAYAAN1. SUMBER PEMBIAYAAN BAGI PERUSAHAAN DAN KONSUMEN A. PERUSAHAAN

KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK RSH KREDIT KONSTRUKSI KREDIT INVESTASI,OBLIGASI,IPO,REIT

B. KONSUMEN KPR KPA

2. ALOKASI PEMBIAYAAN2.1.DANA SENDIRI/EQUITY2.2.DANA PINJAMAN3. DUKUNGAN UANG MUKA3.1.TAPERUM PNS/BAPETARUM PNS3.2.JAMSOSTEK3.3.YKPPDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI

SASARAN PRODUK YANG DIBERI DUKUNGAN UANG MUKA KATEGORI RUMAH SEDERHANA SEHAT KATEGORI RUSUNAMI

  SASARAN PENERIMA DUKUNGAN UANG MUKA PEGAWAI NEGERI MELALUI BAPERTARUM PEGAWAI SWASTA MELALUI JAMSOSTEK TNI/POLRI MELALUI YKPP   DUKUNGAN LAIN UNTUK PRODUK RSH DAN RUSUNAMI BEBAS PPN BEBAS BPHTB

Page 19: Persiapan project

SKEMA SUBSIDI BUNGA SEHINGGA CICILAN DALAM KURUN WAKTU TERTENTU DIBAWAH PERHITUNGAN DENGAN DASAR BUNGA KOMERSIAL

  DUKUNGAN INFRASTRUKTUR PSDPU PSU DUKUNGAN JENIS PEMBIAYAAN KREDIT PEMILIKAN LAHAN UNTUK PENGEMBANG KREDIT YASA GRIYA UNTUK PENGEMBANG KREDIT KONSTRUKSI UNTUK KONTRAKTOR KPR BERSUBSIDI UNTUK KONSUMEN

DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI 1>1700.000<2 7.5% 6 TAHUN 55.000.000500.000II>1.000.000< 5% 8 TAHUN 41.500.0001.700.000III/<1.000.000 3% 10 TAHUN 28.000.000KPR BERSUBSIDI BEBAS PPN BEBAS BPHTB PROGR.PSU/PSDPU RSH KREDIT PEMILIKAN LAHAN BANTUAN UANGMUKAKREDIT YASSA GRIYA PEGAWAI NEGERITNI/POLRIPEGAWAI SWASTAKREDIT KONTRAKTORDPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI DUKUNGAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI NEGERI DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI

BENTUK DUKUNGAN UNTUK PEGAWAI NEGERI BANTUAN UANG MUKA PEMBAYARAN TABUNGAN DENGAN BUNGA 12 % PER TAHUN BANTUAN MEMBANGUN RUMAH  PERSYARATAN:

PEGAWAI NEGERIPENGGUNAAN TABUNGAN PERTAMABEKERJA 5 TAHUNBELUM MEMILIKI RUMAH

BANTUAN UANG MUKA UNTUK TNI/POLRI MELALUI YKPP

BANTUAN UANG MUKA RP.14.000.000

Page 20: Persiapan project

BANTUAN UANG MUKA UNTUK PEGAWAI SWASTA MELALUI JAMSOSTEK

PROGRAM PINJAMAN UANG MUKA

DENGAN KERJASAMA BANK = RP.20.000.000 UNTUK 10 TAHUNMELALUI KANTOR CABANG JAMSOSTEK = RP.15.000.000 UNTUK 5 TAHUN

 PERSYARATAN PERUSAHAAN

1 TAHUN MENJADI ANGGOTA JAMSOSTEKKONTRIBUSI RUTIN

PERSYARATAN PEGAWAI

1 TAHUN BEKERJABELUM MEMILIKI RUMAHGAJI MAKSIMUM RP.4.500.000DPD REI Lampung, Badan Diklat DPP REI