pemeliharaan bangunan

8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan

1/38

Pemeliharaan

Bangunan

Resume UAS Semester 5

Penilai PBB 2009

Cahyo Aji


2/38

Materi UAS Semester V Penilai

Page 2 of38

Bab I

Perencanaan dan Pendanaan Pemeliharaan Bangunan

A. Pemeliharaan yang efektif

B. 4 Faktor yang dapat mempengaruhi kebijaksaaan pemeliharaan:

1. Sosial, untuk menyediakan pelayanan yang cepat yang memenuhi standard

kualitas yang tinggi.

2. Pendanaan, untuk menginvestasikan dana dalam aktifitas yang paling efisien

dengan memandang efeknya terhadap beban hutang, subsidi dan sewa.

3. Teknis, untuk memelihara property pada level pertimbangan tertentu setelah

dilakukan survey teknis secara seksama dan teratur.

4. Tenaga Kerja, menjaga ketersediaan tenaga kerja.

C. Perumusan kebijaksanaan pemeliharaan

Menurut James ada 5 faktor yang harus dipertimbangkan:

1. Tujuan organisasi , persyaratan pada bangunan dan perlengkapannya untuk

mendukung tujuan organisasi.

2. Persyaratan standard, dipengaruhi oleh tujuan organisasi tetapi dapat bervariasi

tergantung bangunannya.

3. Pertanggungjawaban hukum, kepatuhan terhadap persyaratan undang-undang /

peraturan.

4. Metode pelaksanaan, seperti penggunaan tenaga kerja langsung atau

menggunakan kontraktor dengan memperhatikan efeknya terhadap produksi.

BiayaPemeliharaan

Perencanaan

Penganggaran

Kontrol


3/38

Pemeliharaan Banugnan

Page 3 of38

5. Biaya dan metode pendanaan, dengan keputusan yang didukung oleh analisa

keuntungan biaya dimana telah mempertimbangkan keempat faktor sebelumnya (1

- 4).

D. Pemeliharaan yang optimum

Tindakan yang dilakukan maajer pemeliharaan

1. Langkah pertama adalah menentukan standard yang layak untuk pemeliharaan

untuk elemen-elemen bangunan yang bervariasi.

Ada dua kategori dalam penentuannya yaitu:

a. Standard direlasiakn secara lansung dengan biaya.

Contoh: sangat jelas bahwa atap tidak boleh dibiarkan mengalami kerusakan

yang sangat parah karena akan dapat meningkatkan jumlah pengeluaran

perbaikan nantiya.

b. Biaya pemeliharaan tidak meningkat secara signifikan seiring dengan

meningkatnya kerusakan.

Contoh : Pengecatan ulang dinding dalam akan memerlukan biaya lebih kecil

apabila dilakukan setelah umur 7 tahun daripada umur 5 tahun (jika dihitung

secara menyeluruh dengan mempertimbangkan fungsi dari komponen

bangunan).

2. Kedua adalah mengestimasi tingkat kerusakan masing-masing elemen dengan

memperhatikan kondisi dan umur setiap elemen bangunan.

3. Ketiga, memutuskan kebijaksanaa pemeliharaan yang akan diimplementasikan

untuk masing-masing elemen.

4. Keempat, menentukan biaya rata-rata per tahun untuk mengimplementasikan

kebijaksanaan pemeliharaan, dengan mejumlahkan iaya perawatan rata-rata per

tahun untuk masing-masing elemen.

E. Penganggaran biaya pemeliharaan

Penganggaran biaya dapat diartikan sebagai pernyataan dan atau kuantitatif

pendanaan yang disiapkan sebelum kebijaksanaan dijalankan dalam periode waktu

yang telah ditentukan untuk mencapai tujuan yang diinginkan.


4/38


Page 4 of38

F. System control penganggaran biaya yang efektif

Kriteria yang harus dipenuhi untuk mendapatkannya:

1. Pemahaman yang jelas tentang sasaran dan order prioritasnya.

2. Analisa dan evaluasi yang sistematik terhadap keperluan dan permintaan.

3. Keseimbangan yang rasional antara permintaan dan sasaran yang ingin dicapai

dengan memperhatikan keterbatasan tenaga kerja, material, waktu, keahlian

manajerial dan pendanaan.

4. Penghindaran terhadap pemborosan sumber daya finansial.

G. Struktur biaya

Biaya dapat diklasifikasikan sebagai berikut :

1. Bedrock Costs, diadakan untuk merawat aset sehingga berada dalam kondisi dapat

digunakan, tanpa memperhatikan apakah property tersebut digunakan secara

produktif.

2. Programme Costs, diadakan melalui keputusan manajemen yang spesifik dengan

memandang peningkatan level aktifitas, teknologi operasional, kualitas lingkungan

dan citra hubungan masyarakat.

3. Operating Costs, diadakan melalui keputusan manajemen untuk memenuhi aturan

operasional suatu perusahaan.

4. Commited Costs, kelanjutan dari keputusan sebelumnya, dimana manajemen saat

ini sedikit atau tidak melakukan kontrol terhadap biaya tersebut.

5. Engineered Costs, biaya untuk pengukuran jumlah pekerjaan optimum dan aktifitas

di masa mendatang.

H. Anggaran dan perawatan bangunan

Tujuan manajemen adalah untuk meminimasi biaya yang terlalu bebas atau tidak tentu

penggunaannya, dan seharusnya ditentukan jumlah yang tepat untuk setiap tingkat

kegiatan.

Dalam menetapkan anggaran pemeliharaan bangunan, sering terjadi perhatian lebih

diberikan pada pengeluaran tahun yang lalu, dan sedikit perhatian pada kebutuhan

teknis.

Kurangnya perhatian pada hal-hal teknis biasanya menyebabkan jumlah pekerjaan

yang tidak terduga semakin banyak sehingga akan menyulitkan perencanaan danpengawasannya.


5/38


Page 5 of38

Anggaran dan perawatan bangunan dapat dikelompokkan dalam 3 komponen, dilihat

dari program rencana tahunan, yaitu :

1. Non recurring (tidak berulang)

2. Cyclical work

3. Service contract

I. Anggaran dan keuangan

Finansial dapat berasal dari capital/modal atau revenue/pendapatan. Modal biasanya

untuk membiayai pekerjaan baru dan pendapatan untuk membiayai running cost / biaya

rutin.

Kecenderungan sering terjadi adalah terlalu banyak perhatian pada pengurangan biaya

rutin untuk membiayai pekerjaan penggantian / perbaikan. Jika hal tersebut

berlangsung terus menerus maka jika terjadi gejolak pada pendapatan dapat

menggangu program kerja yang telah disusun, sementara penundaan pekerjaan berarti

peningkatan biaya dikemudian hari.

Untuk itu maka sebaiknya biaya modal, depresiasi dan biaya rutin harus sudah

diperhitungkan dalam perencanaan suatu proyek.

J. Pengawasa biaya

Proses pengawasan yang dilakukan manajemen harus mencangkup hal berikut :

1. Menetapkan standard kinerja pada level yang sesuai untuk mencapai tujuan yang

telah ditetapkan.

2. Mengukur kinerja aktual dan membandingkannya dengan standard.

3. Mengambil tindakan untuk mengatasi perbedaan antara aktual dengan standard.

Untuk mencapai pengawasan total biaya, kriteria berikut harus diperhatikan :

1. Pengetahuan akan hubungan anggaran dengan keuangan.

2. Adanya uraian anggaran dalam kapital dan revenue.

3. Diketahui faktor yang akan berpengaruh pada anggaran, termasuk rencana

pemeliharaan bangunan.

4. Metode perhitungan penggunaan dan penggunaan analisa DCFdari pengeluaran-

pengeluaran.

5. Evaluasi akibat dari pekerjaan-pekerjaan non pemeliharaan bangunan.

6. Pengawasan anggaran, termasuk rencana lengkap waktu pelaksanaan.7. Penggunaan teknik costing yang paling kuat.


6/38


Page 6 of38

K. Planned maintenance

Dalam konteks bangunan, kegiatan inspeksi merupakan yang terpenting dan treatment

perbaikan akan dilaksanakan apabila kerusakan ditemukan. Sementara itu kegiatan

rutin pemeliharaan tetap dilaksanakan pada tingkat yang minimal dibutuhkan.

Planned maintenance terbagi menjadi :

1. Preventive running maintenance, dilaksanakan jika komponen masih bekerja.

2. Corrective shutdown maintenance, dilaksanakan jika komponen sudah tidak

bekerja.

3. Corrective break down maintenance, dilaksanakan jika komponen sudah rusak.

Planned maintenance terdiri dari 2 komponen yang harus dilaksanakan secara

berimbang, diawasi dan dibuat catatannya; yaitu planned preventive maintenance dan

planned corrective maintenance.

Pada planned preventive maintenance, setiap item diidentifikasi sebelum terjadi

kerusakan atau kondisi sudah menurun dari standard. Sementara planned corrective

maintenance harus dilaksanakan dengan ketersediaan dana.

Program pemeliharaan seharusnya dilaksanakan secara preventif didasarkan pada

inspeksi regular dalam suatu interval waktu untuk mencegah kerusakan menjadi besar

karena terbengkalai / tidak ditangani.

L. Siklus inspeksi

Siklus inspeksi merupakan suatu komponen penting syarat suatu pemeliharaan

bangunan yang efektif. Pada umumnya supplier memberikan persyaratan siklus

inspeksi bagi setiap item elemen untuk suatu jangka waktu usianya.

Tujuan inspeksi adalah untuk mendeteksi kondisi kerusakan yang akan terjadi dari laju

kerusakan.

Pada pelaksanaan inspeksi, informasi berikut harus diperoleh yang juga berfungsi

sebagai awal inspeksi berikutnya, yaitu :

1. Posisi dan identifikasi elemen

2. Jenis pekerjaan yang diperlukan

3. Area yang akan terkena untuk pekerjaan

4. Perkiraan biaya total

5. Perkiraan waktu pekerjaan


7/38


Page 7 of38

M. Program pemeliharaan

Untuk mempersiapkan suatu program diperlukan data kondisi umum keseluruhan

bangunan, tingkat pelayanan, dan pekerjaan yang sedang berlangsung, dimana hal

tersebut sebagai bahan perbandingan untuk kriteria yang dipakai.

Sebagai contoh program pemeLiharaan bangunan gedung Shell Center di South Bank

London didasarkan pada program 9 tahunan yang termasuk kebersihan, dekorasi

kembali dan perlengkapan bangunan.

N. Komputerisasi pemeliharaan

Penggunaan komputer adalah untuk pengolahan data dari inspeksi teknis dan

penyelesaian standard inspeksi untuk menghasilkan output kebutuhan pekerjaan

pemeliharaan bangunan untuk setiap spesifikasi item, jika perlu dapat dihubungkan

dengan masalah kontrak dokumen.

Keuntungan penggunaan komputer antara lain :

1. Mengurangi kebutuhan tenaga pegawai administrasi dan biaya manajemen.

2. Mengurangi kesalahan akibat human error.

3. Tersedia daftar periksa untuk masing-masing pekerjaan.

4. Memungkinkan updating yang cepat.

5. Dapat cepat diterapkan pada bangunan yang berbeda.

6. Menghubungkan berbagai fungsi manajerial.

7. Menyediakan berbagai kebutuhan data bagi manajemen.

Beberapa informasi yang dapat disajikan secara cepat oleh komputer adalah :

1. Pekerjaan yang masih berjalan dan telah selesai, untuk menghindarkan duplikasi

pekerjaan.

2. Pekerjaan detil dari kegiatan rutin.

3. Tren dan pola kerusakan.

4. Identifikasi dan pengaturan tugas yang memerlukan pre-inspeksi.

5. Tingkat penyelesaian masing-masing pekerjaan.

6. Updating data biaya secara otomatis, untuk pengawasan biaya dan anggaran.

O. Umpan balik pemeliharaan

Umpan balik dapat diterapkan dalam sistem manajemen dengan 2 cara :

1. Kepada tim desain, terutama informasi kesalahan desain, material ataupengerjaan.


8/38


Page 8 of38

2. Kepada tim pemeliharaan, solusi dihasilkan melalui diskusi.

Untuk memberikan umpan balik yang informatif, kerusakan sebaiknya dicatat dan

dilaporkan dalam bentuk simptom / gejala, diagnosis, prognosis /perkiraan kerusakan

berikut, dan usaha mengatasi.

P. Manual pemeliharaan

Kebanyakan bangunan telah mengalami perkembangan yang semakin kompleks

dewasa ini. Bentuk konstruksi banyak yang sudah memerlukan penanganan khusus

yang berbeda dari cara-cara konvensional.

Untuk memberikan informasi penanganan tersebut diperlukan manual pemeliharaan

yang jelas dan mencangkup seluruh pekerjaan yang dibutuhkan untuk menjaga

bangunan dalam kondisi baik.

1. Fungsi manual pemeliharaan

Manual yang komprehensif harus menyediakan 3 fungsi berikut :

a. Memungkinkan manajer properti untuk mengorganisir pekerjaan perbaikan

secara efektif dan ekonomis.

b. Memungkinkan pengguna bangunan untuk membersihkan dan melakukannya

dengan cara yang benar sehingga akan menghemat waktu.

c. Menciptakan hubungan saling menguntungkan tim desain proyek dan klien.

2. Isi manual pemeliharaan

Manual harus terdiri dari 3 bagian :

a. Catatan fisik bangunan dan lahan secara detail.

b. Jangka waktu dan siklus pemeliharaan untuk setiap elemen lengkap dengan

checklist, jadwal dan daftar sub kontrakor spesialis.

c. Instruksi pemeliharaan bagi pemakai.

3. Kandungan detilnya harus dilengkapi dengan :

a. Aspek legal dan kontrak. Termasuk tim desain, kontraktor, sub kontraktor, isi

kontrak dan garansi (jika ada).

b. Housekeeping. Detail finishing permukaan luar dan dalam, cara dan jadwal

pembersihan.

c. Operasional utilitas. Alat untuk mengopearsikan perkakas mekanikal, elektrikal,

beserta jadwal perawatan rutin dan periodik, alat ukur, katup dan lainnya harus

dicatat.


9/38


Page 9 of38

d. Pemeliharaan dan perbaikan. Termasuk segala perlengkapan yang

tersembunyi.

e. Catatan pemeliharaan yang dilakukan.

f. Denah dan gambar-gambar. Untuk setiap lantai dan jumlah sesuai kebutuhan.

g. Informasi untuk kondisi darurat. Nama, alamat, nomor telepon untuk kontak

keadaan darurat, dan lokasi alat untuk keadaan darurat.

h. Brosur manufaktur. Termasuk pelayanan purna jual dan informasi penting

untuk membersihkan dan memelihara bangunan.

4. Kriteria manual pemeliharaan

Carnwath mendeskripsikan kriteria yang dapat digunakan sewaktu menyiapkan

manual pemeliharaan bangunan, yaitu :

a. kemudahan identifikasi,

b. penggunaan kode seminimal mungkin,

c. menggunakan singkatan yang mudah dimengerti,

d. gambar untuk drainase,

e. jalur saluran yang tertanam,

f. beban lantai,

g. lokasi pemadaman alarm kebakaran,

h. dan operasi umum mempermudah menjalankan pemeliharaan.

5. Bagian.komponen manual pemeliharaan

Manual tersebut dibagi dalam 3 bagian :

a. Spesifikasi bangunan dengan gambar petunjuk. Nama, posisi, warna cat,

material, daya listrik, dll.

b. Referensi pemeliharaan. Menjelaskan seluruh kebutuhan dan frekuensi

pemeliharaan dan kebersihan.

c. Rencana anggaran untuk program pemeliharaan bangunan dan anggaran saat

ini.

6. Contoh manual pemeliharaan

Contoh lain manual pemeliharaan bangunan yang dilakukan oleh manajemen

Clwyd dan Deeside adalah :

a. Riwayat singkat.

b. Spesifikasi singkat dari sistem, konstruksi dan material.

c. Denah dan potongan lantai.d. Penjelasan renovasi, penambahan dan pekerjaan besar.


10/38


Page 10 of38

e. Grafik biaya pemeliharaan bangunan sejak 1960.

f. Perkiraan biaya pemeliharaan bangunan tahunan untuk selama 10 tahun.

g. Statistik dari jumlah tempat tidur per luas ruangan.

h. Jadwal pengecatan dinding luar.

i. Jadwal ruangan.

Manual harus dapat memberikan analisa bagi suatu permasalahan secara cepat

dengan melakukan sesedikit mungkin pemeriksaan, dan mengusulkan suatu pekerjaan

perbaikan tanpa menyebabkan kerusakan besar di tempat lain.

Segala bahan finishing harus dibersihkan sesuai instruksi dari pabrik, kesalahan

treatment dapat mengurangi usia bahan.

Berhasilnya suatu manual sangat bergantung dari tersedianya literatur/informasi dari

manufaktur dan ketersediaan layanan purna jual.


11/38


Page 11 of38

Bab II

Langkah-langkah Perencanaan Pemeliharaan Bangunan

Langkah-langkah perencanaan pemeliharaan

A. Policy formulation

1. Tujuan Organisasi

2. Standard kebutuhan minimal

3. Persyaratan hukum

4. Pelaksanaan pekerjaan

5. Biaya dan metode pembiayaan

B. Budgeting/Costing

1. Keadaan ekonomi

2. kadar hunian / occupancy rate

3. Biaya pengurusan

4. Tingkat sewa

5. Keberadaan aktifitas lain

Biaya pemeliharaan bangunan

1. Biaya pegawai, yang harus dipertimbangkan : Jumlah pegawai, besar gaji / lembur,

kenaikan gaji, asuransi, perlengkapan / seragam, transportasi / konsumsi, training

Policy Formulation

Budgeting/Costing

Programming

Execution

Supervision/Controlling

Feedback


12/38


Page 12 of38

2. Biaya pemeliharaan, tergantung pada : planned atau unplanned, sistem yang

tersedia

3. Biaya Operasional: Listrik, telepon, fax, perlengkapan kantor, pajak, dll

4. Biaya tak terduga

Service Charge : 40 55 % dari tingkat sewa.

Bentuk penyusunan anggaran:

1. Cost Plus

Menggunakan prosentase tertentu yang disetujui.

Kelebihan :

a. Kontrol atas pengeluaran

b. Insentif dan pelatihan dapat dimasukkan

Kekurangan :

a. Pembelanjaan rutin tidak menentu

b. Lambat jika ada pekerjaan tertentu

c. Terdapat pekerjaan yang tidak masuk anggaran

d. Insentif yang mempengaruhi motivasi kerja

2. Comprehensive

Merupakan biaya tetap per periodik

Kelebihan :

e. Jumlah konstan

f. Otorita penuh manager bangunan

g. Gejolak biaya dikendalikan oleh manager

h. Kecepatan kerja dapat dikendalikan

i. Seluruh pekerjaan dapat ditampung dalam anggaran

j. Insentif dapat dikendalikan

Kekurangan :

a. Kecendrungan menghemat biaya oleh manager

b. Lambat jika ada pekerjaan tertentu

c. Terdapat pekerjaan yang tidak masuk anggaran

d. Insentif yang mempengaruhi motivasi kerja

3. Historical Factor

Menggunakan data anggaran masa lalu dari bangunan sejenis.

Data-data :


13/38


Page 13 of38

a. Keluasan bangunan : keluasan lantai kotor (gross area), lantai umum (common

area), lantai sewa (rentable area), taman, parkir, areal tidak ber-AC.

b. Peralatan yang terpasang : jenis, kapasitas dan jumlahnya.

c. Jenis service yang diberikan

d. Waktu operasi bangunan

e. data lain yang berkaitan

Kelebihan :

a. Cepat dalam penyusunan

b. Murah biaya pekerjaan

Kekurangan :

a. Perlu penyesuaian jika sistem berbeda

b. Tidak memperhatikan perkembangan

C. Perancangan sistematik

Tujuan :

1. Menghasilkan rancangan optimal bagi komponen bangunan

2. Minimalisasi biaya pemeliharaan

3. Sinergi seluruh sumber daya untuk pelaksanaan pekerjaan

4. Perbaikan kerja melalui feedback / umpan balik

Metode : menggunakan peringkat perancangan.

1. Peringkat pertama

a. Inventarisasi komponen terpasang

b. Memberikan kode bagi setiap peralatan

c. Membuat klasifikasi berdasarkan keperluan

d. Mempelajari manual pemeliharaan

e. Membuat catatan daftar ganti komponen

f. Membuat metode pelaksanaan pekerjaan

g. Membuat penjadwalan kerja rutin

h. Membuat daftar belanja komponen

2. Peringkat kedua

a. Merancang tempat penyimpanan dan pengawasannya

b. Menyusun penyesuaian jadwal kerja

c. Membagi tugas antar pekerjad. Membuat tim-tim tugas


14/38


Page 14 of38

e. Mengkaji ulang pelaksanaan tugas

f. Menjelaskan tugas dan posisi ke setiap pegawai

3. Peringkat ketiga

a. Mendata semua kerja peralatan

b. Membuat standard kerja untuk setiap pekerjaan

c. Memberi kode alat dan penyusunan pada gudang

4. Peringkat keempat

a. Membuat standard waktu pekerjaan

b. Melaksanakan sepenuhnya pekerjaan berdasarkan rencana

D. Pengawasan dalam pemeliharaan bangunan

Tujuan :

1. Untuk mendata masalah yang terjadi

2. Untuk mengurangi terjadinya masalah yang lebih besar

3. Untuk mencari solusi yang paling optimal dari masalah

Objek Pengawasan :

4. Biaya: Gaji, kontrak, alat, fasilitas, sparepart

5. Pekerja: waktu, pembagian, cuti, shift kerja

6. Sparepart: Pengadaan, penyimpanan, penggunaan

7. Keselamatan: Asuransi, peraturan keselamatan, pengobatan

E. Feedback

Cara :

1. Langsung kepada tim desain

Kesalahan desain, kesalahan pelaksanaan, kesalahan penggunaan material

2. Diskusi intern

Tentang segala hal yang berasal dari berbagai pihak.

F. Contoh pemeliharaan bangunan

Diketahui : Gedung Perkantoran

Bangunan :

Jumlah lantai 30 lt

Luas Bangunan 60.000 m2Areal Sewa 90%


15/38


Page 15 of38

Areal Penunjang 10%

Tanah :

Luas taman 3.000 m2

Luas parkir 8.000 m2

Luas tanah lainnya 4.000 m2

Investasi tanah dan bangunan 45.000.000 US$

Rental charge 20 US$ / bulan / m2

Maintenance charge 25% dari rental charge

Perhitungan :

Biaya perawatan per bulan

Areal sewa = 90% x 60.000 m2 = 54.000 m2

Maintenance charge = 25% x 20 US$ = 7,50 US$/bulan/m2

Maintenance cost = 7,50 US$ x 54.000 m2 = 405.000 US$/bulan

Komposisi biaya :

Pemeliharaan 94% = 380.700 US$ / bulan

Pengelolaan/manaj 6% = 24.300 US$/ bulan

NO KOMPONEN KOMP HARGA (US$/bln)

1 Elektrikal dan pengelolaan air bersih 35% 141.750

2 Operasi dan perawatan 15% 50.750

3 Keamanan dan keselamatan kerja 2% 8.100

4 Pengendalian lingkungan 5% 20.250

5 Jasa kebersihan : 35% 141.700

Sanitarial 40% 56.700

Kebersihan eksterior 10% 14.175

Karpet 3% 4.253

Langit-langit 30% 42.525 Ventilasi dan ducting 15% 21.263

Atap 2% 2.835

6 Taman 2% 8.100

94% 380.700

Biaya Pengelolaan/Manajemen 6% 24.300

Total 100% 405.000


16/38


Page 16 of38

Bab III

Kontrak dan Tender

A. Definisi kontrakKontrak berasal dari bahasa Latin contractum yang artinya mengerjakan bersama.

Kontrak dapat didefinisikan sebagai perjanjian yang melibatkan dua atau lebih pihak,

dimana salah satu pihak melakukan kewajiban tertentu bagi pihak lain atas imbalan

tertentu dari pihak lain tersebut.

Perjanjian akan menjadi kontrak jika :

1. Diikuti dengan adanya tindakan dari pihak-pihak yang membuat perjanjian.

2. Memiliki kekuatan hukum yang mengikat pihak-pihak yang terkait.3. Memungkinkan dilaksanakan tanpa melanggar hukum.

B. Validitas Kontrak

Sah atau tidak sahnya suatu kontrak jika kondisi berikut dipenuhi :

1. Ada penawaran yang dibuat oleh seseorang (pihak yang menawarkan / offeror) dan

penerima dari tawaran (offeree). Selanjutnya penawaran haruslah pasti / tegas, dan

dibuat dengan maksud untuk membuat kontrak yang mengikat.

2. Kontrak harus memiliki bentuk berupa naskah resmi / dokumen tertulis,

ditandatangani dan distempel. Kontrak seperti ini disebut kontrak formal. Jika tidak

dalam bentuk naskah resmi, harus didukung dengan pertimbangan tertentu, yang

disebut kontrak sederhana.

3. Semua pihak yang terlibat kontrak secara hukum harus memenuhi syarat untuk

melaksanakan kewajiban kontrak.

4. Persetujuan yang diberikan oleh pihak-pihak yang terlibat harus asli, tidak ada

unsur penipuan, salah interprestasi, di bawah paksaan, dll.

5. Subjek kontrak tidak boleh melanggar hukum.

C. Kontrak perTermin

Dilakukan jika terdapat batasan legal / peraturan, sehingga pekerjaan tidak dapat

dilakukan sebagai satu kontrak utuh, sehingga harus dibagi-bagi dalam termin-termin

pekerjaan dengan batasan tipe, waktu dan tarif pekerjaan.

Bentuk termin


17/38

D. Pelanggaran kontrak

Jika terjadi pelanggaran

dapat berupa :

1. Ganti Rugi

Perintah untuk mengg

posisi jika kontrak berl

2. Membayar hutang

Perintah untuk memb

3. Performansi khusus

Perintah untuk melaks

dari perjanjian).

4. Pelarangan

Perintah untuk memb

5. Pembatalan

Perintah untuk memb

E. Jenis Kontrak

1. Cost plus contract/Co

Prinsipnya adalah nil

bagi kontraktor

Terukur

Hari Kerj

Khusus

ontrak, maka bentuk penyelesaiannya

anti rugi (umumnya dalam bentuk uang)

angsung.

yar hutang (menggunakan peraturan ten

anakan suatu tindakan khusus tertentu (

talkan suatu tindakan yang dinilai merug

talkan kontrak, seolah-olah kontrak tida

t Reimbursement/Price Cost

i kontrak keseluruhan ditambah harga

nilai kontrak didasarkan pada volume pekerj

umum dilakukan pada pekerjaan perawatantambahan baru

nilai kontrak didasarkan pada jumlah hari ke

digunakan pada pekerjaan kecil

nilai kontrak didasarkan pada suatu pekerjaamisalya inspeksi lift


Page 17 of38

(secara pengadilan)

yang setara dengan

tang hutang).

dapat berupa bagian

ikan pihak lain.

pernah terjadi.

tertentu sebagai fee

an terhadap tarif-tarif.

dan pekerjaa

ja

n khusus tertentu,


18/38


Page 18 of38

2. Target Cost Contract

Prinsipnya nilai kontra

target harga pada Bil

tambahan bonus atau

3. Fixed Price ContractPrinsipnya adalah nil

keuntungannya denga

pekerjaan.

4. Contract Based On Dr

Prinsipnya adalah nil

sesuai gambar dan sp

Contoh: pekerjaan po

5. Design and Building C

Prinsipnya adalah n

pembangunan (kontra

F. Pihak yang terlibat

1. Employer, Client (maji

a. orang pribadi atau

b. pihak yang memb

Cost plusPercentage Cn

Cost plus FixedContract

Cost plusFluctuating Con

Target CoContrac

k adalah biaya ditambah fee tertentu be

l of Quantity. Sebagai rangsangan bag

pengurangan berupa denda.

i kontrak merupakan harga tetap. Ko

n beberapa cara : tarif tertentu, perkiraa

awing dan Spesification

i kontrak tetap dan kontraktor berke

esifikasi. Sering disebut dengan lumpsu

dasi dihitung biayanya dalam satuan m3

ontract

ilai kontrak adalah untuk perencana

tor) sekaligus.

an, pemilik)

badan

ayar untuk pekerjaan

Nilai kontrak = Biayaract

Nilai kontrak = BiayaFee

Nilai Kontrak = BiayaFeetract

Nilai kontrak = Biatarget biaya)

t

rupa prosentase dari

i kontraktor terdapat

ntraktor menghitung

, atau dari item rinci

ajiban membangun

m.

(RpA/m3)

an (konsultan) dan

% biaya

Harga Tetap

+ Fluctuating

a (%


19/38


Page 19 of38

c. tidak memiliki hubungan kontraktor dengan sub kontraktor

2. Architect (arsitek)

a. merumuskan kebutuhan klien

b. sebagai technical agent bagi pemilik

c. memberi nasihat pemilihan kontraktor/ sub kontraktor

d. menyiapkan gambar dan spesifikasi

e. membuat Bill of Quantity

f. supervisi pekerjaan

g. menyiapkan tindakan mengatasi masalah teknis

h. menyiapkan tindakan alternatif

3. Engineer (teknisi)

a. sebagai technical agent pekerjaan khusus

b. menyiapkan gambar dan spesifikasi pekerjaan khusus

c. supervisi pekerjaan khusus

d. membuat laporan pada arsitek

4. Quantity Surveyor

a. memberikan nasihat implikasi desain pada biaya

b. pengendalian biaya pelaksanaan

c. penilaian pekerjaan di lapangan

5. Contractor (kontraktor)

a. melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan

b. menerima instruksi dari arsitek atau QS

6. Sub Contractor (sub kontraktor)

a. melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan khusus

b. menerima instruksi dari kontraktor (utama)

c. hubungan kontrak dengan kontraktor (utama)

7. Contractors Suvervisory Staff (personil kontraktor pengawas)

a. mengorganisasi pekerjaan di lapangan

b. memastikan efisiensi penggunaan material dan alat

c. membuat report progress

8. Clerk of Work (pelaksana)

a. merupakan wakil pemilik di lapangan

b. memastikan pekerjaan dilakukan sesuai spesifikasi


20/38


Page 20 of38

9. Building Control Officer (petugas pengawas bang.)

a. bekerja untuk pemda

b. memastikan bangunan mengikuti peraturan teknis

G. Tahap proyek bangunan

1. Tahap Briefing

a. Klien menjelaskan berbagai hal tentang projek, antara lain : fungsi proyek dan

batas biaya.

b. sarana bagi tim pembangun menafsirkan keinginan proyek

2. Tahap Perancangan

Tim perencana menafsirkan keinginan klien dalam bentuk : rancangan tata letak,

metode konstruksi dan rasionalisasi biaya3. Tahap Kontrak / Tender

Penunjukan tim kontraktor yang akan melaksanakan konstruksi

4. Tahap Konstruksi

Pelaksanaan konstruksi dalam batasan biaya, waktu dan kualitas yang telah

disepakati

5. Tahap Persiapan Penggunaan

Menjamin bangunan sesuai dokumen kontrak dan semua fasilitas terpasang danbekerja normal

TahapBriefing

TahapPerencanaan

TahapKontrak/Tender

TahapKonstruksi

Tahap PersiapanPenggunaan


21/38


Page 21 of38

H. Tahap tender

Adalah tahap menentukan dan menunjuk kontraktor yang bersaing dari beberapa

peserta tender yang lulus pra kualifikasi.

1. Tahap pra kualifikasi :

adalah tahap penyaringan kontraktor yang sesuai dengan kualifikasi proyek,

meliputi :

a. kompetensi

b. pengalaman

c. keuangan, dll

2. Pelaksanaan tender :

a. Iklan (terpilih): tender kompetitif untuk seluruh kontraktor

b. Undangan (terpilih): dengan beberapa kontraktor pilihan

c. Negosiasi (tertutup): dengan suatu kontraktor pilihan

I. Dokumen Kontrak

Merupakan dokumen legal yang mengendalikan tugas dan tanggung jawab

pihak yang terlibat dalam kontrak.

Merupakan dasar utama bagi pengendalian kontrak.

Dokumen kontrak terdiri dari :

1. Naskah Perjanjian

Perjanjian formal antara pihak terlibat.

a. Kontraktor : pembangunan, penyelesaian, dan pemeliharaan

b. Klien : membayar fee kontraktor

2. Persyaratan Kontrak

Mengatur hubungan kerja, pekerjaan yang disetujui, hak dan kewajiban

3. Spesifikasi

Sebagai referensi pelaksanaan pekerjaan. Antara lain : detailing, kualitas bahan,

kualitas pekerjaan, metode konstruksi.

4. Bill of Quantity

Berisi jadwal pelaksanaan item pekerjaan, kuantitas pekerjaan, biaya / keuntungan.

5. Gambar Kontrak

Berupa gambar-gambar teknis antara lain : site, topografi, drainase. Menggunakanbeberapa skala, antara lain : 1 : 1000, 1 : 200, 1 : 50, dll.


22/38


Page 22 of38

J. Prosedur tender

Sasaran ideal tender: men

Contoh kegiatan tender:

Pemilihan kontraktor mem

*) harga terendah

*) mutu pekerjaan di m

K. Prosedur pada kontrak

1. Pengadaan Kontrak

Adalah prosedur pe

dokumen kontrak dan

2. Perubahan

Adalah prosedur per

engineer dan QS pad

3. Sertifikasi

Adalah prosedur pediselesaikan kontrakto

4. Hari Kerja

Adalah prosedur pe

pembayaran harian.

5. Gugatan

Adalah prosedur peru

arsitek / engineer.

6. Formula Penyesuai H

jamin terjadinya kompetisi dan evaluasi

pertimbangkan :

*) kualifikasi / bonafiditas kont

sa lalu *) waktu penyelesaian yang di

ngesahan kontrak, dimana pihak-pih

mendapat copy-nya.

intaan perubahan gambar atau desain

kontraktor.

ilaian volume dan nilai pekerjaan or per periode.

ilaian penggunaan hari kerja oleh

bahan nilai kontrak karena adanya per

rga

ang adil

aktor

sulkan

k menandatangani

susulan dari arsitek,

leh QS yang telah

QS sebagai dasar

ubahan susulan dari


23/38

Adalah prosedur per

tenaga kerja.

7. Perhitungan Akhir

Adalah prosedur sertifi

L. Langkah-langkah dari p

(R. Chudly, The Maintena

bahan harga akibat adanya fluktuasi

kasi akhir dari seluruh pekerjaan.

rencanaan sampai dengan kontrak

ce and Adaptation of Building)


Page 23 of38

harga material atau


24/38


Page 24 of38

Bab IV

Organisasi Pemeliharaan Bangunan

Merupakan lingkup kerja Manajemen Properti. Ada 3 model pemeliharaan bangunan yaitu:1. Internal / in house / direct labour

2. External / contract out / indirect labour / contractor

3. Kombinasi kedua di atas

A. Model peeliharaan bangunan:

1. In house

Dibentuk oleh pemilik property

Sub struktur (orang dalam) dari organisasi

Hubungan kerja : majikan (employer) pekerja (employee)

Kelebihan :

a. Pengawasan atas seluruh aktifitas dan kualitas kerja

b. Fleksibilitas kerja

c. Standard kerja dapat ditentukan

d. Standard kelengkapan kerja dapat ditentukan

e. Peningkatan produktifitas dengan insentif

f. Cocok untuk pekerjaan mendesak dan khusus

Kekurangan :

a. Harus menyediakan sarana dan administrasi fasilitas : kantin, bengkel, tempat

kerja, transportasi dan akuntasi.

b. Harus membuat standard pengawasan kerja : program kerja yang ekonomis,

produktifitas, kualitas kerja.

c. Manajemen harus efisien

d. Harus membina hubungan kerja dan komunikasi.


25/38

2. Contract Out

Pekerjaan Pemeli

yang ditunjuk oleh

Kontraktor PB

berdasarkan spesi

Hubungan kerja :

Pekerjaan :

a. Memproses order

b. Membina komunik

c. Manajemen stok b

d. Penempatan peke

Lingkup Kerja:

a. Cleaning

b. Securiti

c. Parking

d. Building Automati

e. Lift / Escalator

araan Bangunan dilakukan oleh kontra

pemilik melalui proses tender.

kan menyediakan : tenaga kerja,

ikasi kerja.

emberi tugas (principal) agen (agent)

secara efisien

asi dengan owner

arang

rja

n

f. Electrical

g. Cooling T

h. Pest Cont

i. System R

j. Fire Fight


Page 25 of38

tor (perusahaan PB)

material, peralatan

ower treatment

rol

ectification

ing


26/38


Page 26 of38

B. Pertimbangan pengguna

1. Bentuk konstruksi

2. Penggunaan banguna

3. Kebijaksanaan peraw4. Biaya pelaksanaan

5. Ketersediaan tenaga

6. Lokasi bangunan

7. Tipe bangunan

8. jenis / fluktuasi pekerj

a. in house ; e

b. contract out : s

C. Menurut Christer Idham

1. Variabilitas beban kerj

Semakin baik manaj

sedikit pekerjaan yan

pemeliharaan penceg

tidak banyak sehingg

an:

n

tan

erja

an

ergency, scheduled

asonal, special, long term

ar (www.idcon.com)

a

men beban kerja sumber daya yang

harus dikontrakkan. Dalam pekerjaan

han yang dimiliki bagus maka perubah

tidak perlu dikontrakkan. Namun apa

kita miliki, semakin

rutin apabila sistem

n pada beban kerja

bila suatu pekerjaan


27/38

menyebabkan peruba

perlu dikontrakkan pa

2. Jadwal kerja rutin terh

Selama jadwal kerja r

menggunakan tenaga

3. Core business philos

Kebanyakan perusah

mereka, sehingga pek

4. Kemampuan tenaga k

Untuk pekerjaan pe

mentraining pekerja y

kita lakukan, sehingga

D. Kebutuhan Biaya:

E. Pendayagunaan In Hous

1. Mengurangi / memba

dan perjalanan antar p2. Monitoring skema pe

3. Peningkatan kualitas

4. Rasionalisasi temapt

5. Review metode kerj

penggunaan material.

6. Pengaturan area kerja

an beban kerja yang sangat besar, mak

a kontraktor.

nti.

utin terhenti karena sesuatu hal, sanga

kontraktor untuk melanjutkan sementara

phy.

aan, menganggap maintenance buka

erjaan tersebut dikontrakkan ke pihak lai

rja.

meliharaan yang khusus sangat tid

ng kita miliki untuk pekerjaan tersebut

lebih baik dikontrakkan ke pihak lain.

e

asi waktu terbuang akibat menunggu

ekerjaan.bayaran insentif.

rogram dan jadwal pekerjaan skala bes

erja, lokasi gudang, dan transportasi

a untuk memaksimalkan fleksibilitas

untuk : maksimalisasi pelayanan dan mi


Page 27 of38

a pekerjaan tersebut

lumrah apabila kita

.

nlah core business

.

ak mungkin untuk

arena sangat jarang

aterial, transportasi

r.

dan meminimalkan

nimalisasi biaya.


28/38


Page 28 of38

Bab V

Pelaksanaan Pemeliharaan Bangunan

A. Pengaturan Pekerjaa Pemeliharaan Dilakukan setelah perencanaan pemeliharaan

Harus dilakukan secara rapi dan teratur

Penggunaan komputer, banyak tersedia software yang didesain khusus untuk

pengaturan sistem pemeliharaan bangunan

Sistem tersebut mengatur 2 hal penting yaitu pengaturan pendanaan dan pekerjaan

teknis.

Sistem pemeliharaan bangunan tidak akan berarti apa-apa jika tidak ada data yangdiinput ke sistem tersebut. Data dari sisi pendanaan tentunya berupa pemasukan

dan pengeluaran dana pemeliharaan. Sementara dari sisi teknis, datanya dapat

berupa pengaduan / pemberitahuan dari tenant / occupant atau temuan dari staff

pemeliharaan sendiri (hasil inspeksi).

B. Pelaksanaan Dengan Sumber Daya Sendiri (In-House)

Apakah jika ada kerusakan semua ditanggung oleh pihak pemilik ataukah penyewa

/ penghuni bertanggungjawab terhadap beberapa kerusakan bangunan.

Keputusan urgensi pekerjaan, apakah kerusakan langsung ditangani ataukah

menunggu sampai siklus pemeliharaan berikutnya.

Keputusan response time terhadap penyewa untuk pekerjaan non emergency.

Sebagian besar sistem pemeliharaan dengan sumber daya sendiri dioperasikan dalam

bentuk job ticket, request / order form, dimana staff pemeliharaan hanya melakukan

pekerjaan yang ada pada form tersebut.

C. Pelaksanaan Pemeliharaan oleh Kontraktor (Contract Out)

Kontraktor pemeliharaan harus dapat menjalankan semua perintah dan pesanan

dari pemilik secara efisien.

Komunikasi yang efektif penting antara kontraktor dengan pemilik maupun

kontraktor dengan staffnya.

Operasional pemeliharaan disebarkan secara efektif (beban kerja, ketersediaan

material dan tenaga kerja).


29/38


Page 29 of38

Sistem biaya yang teratur serta analisis biaya yang memadai harus dilakukan.

Untuk mendapatkan data bagi sistem biaya, kontraktor mendapatkannya melalui

elemen dasar biaya berikut ini :

i. biaya buruh / tenaga kerja : dari lembar kerja mingguan

ii. biaya material : dari faktur belanja

iii. biaya transportasi : dari lembar kerja pengemudi

iv. ongkos lainnya : dari klaim, voucher, dll

v. upah dan potongan lainnya : seperti air, listirk, dll

D. Peralatan dan Pekerja Pemeliharaan

Baik kontraktor maupun departemen pemeliharaan dalam suatu perusahaan (in

house) memerlukan peralatan dan pekerja yang memadai untuk melaksanakan

pekerjaan pemeliharaan.

Harus diputuskan apakah membeli atau menyewa peralatan. Idealnya peralatan

yang digunakan secara rutin harus dimiliki sendiri dan yang tidak sering digunakan

bisa sewa ke pihak lain.

E. Material dan Kontrol Stok

Operasional pemeliharaan perlu ditopang dengan suplai material yang tetap dan tipe

yang benar dan waktu tunggu yang tidak terlalu lama.

Ada beberapa pertanyaan mendasar yang harus dipertimbangkan berkaitan dengan

material dan stok :

1. Tipe material yang bagaimana yang harus disimpan di gudang dan kuantitasnya

berapa?

2. Pada tingkatan keberapa material tersebut sudah harus dipesan lagi dan dalam

jumlah berapa?

3. Bagaimana menyeimbangkan antara diskon yang diperoleh karena pembelian

dalam jumlah banyak dengan biaya penyimpanannya?

4. Dimanakah harusnya material disimpan apakah di sub gudang atau gudang

sentral?

5. Material yang mana yang secara ekomonis lebih baik dihantar langsung ke lokasi

daripada disimpan di gudang?


30/38


Page 30 of38

F. Manajemen Pekerjaan Pemeliharaan (untuk Bangunan Hunian)

1. Thurley dan Richardson menyatakan ada beberapa permasalahan dalam

manajemen pekerjaan pemeliharaan :

a. Masalah komunikasi antara penyewa dan pihak manajemen

b. Standard pemeliharaan sangat jarang didefinisikan dengan jelas dan secara

umum dapat diterima.

c. Pemeliharaan terkadang dipengaruhi oleh faktor pendanaan dan terkadang

perencanaan yang sudah ditentukan dialihkan dananya untuk kegiatan lain.

d. Kesulitan dalam mendapatkan data kontrol yang memadai untuk manajemen

pemeliharaan.

2. Fox mengidentifikasi beberapa hal yang berkaitan dengan pemeliharaan bangunan

hunian :

a. Seluruh perbaikan, kecuali yang disebabkan oleh kelalaian penyewa, idealnya

menjadi tanggungjawab pihak manajemen.

b. Kebanyakan pasangan bekerja di luar dan akses hanya diberikan jika ada

perjanjian.

c. Banyak waktu harus disediakan untuk melakukan inspeksi rutin untuk

memastikan semua pelayanan berjalan dengan baik sebelum dikeluhkan oleh

penyewa.

d. Sangat disarankan untuk menetapkan acceptable standardd dalam melakukan

pemeliharaan bangunan hunian.

e. Pihak manajemen harus memastikan stok material pemeliharaan selalu

tersedia.

f. Penyewa disarankan untuk memperhatikan pemeliharaan tempat huniannya

sendiri, dan pihak manajemen sebaiknya mengajak penyewa untuk

mendiskusikan pemeliharaan areal yang bersifat umum misalnya dari sisi

prioritas penanganannya.

G. Tingkat Kemajuan (Progress) Pekerjaan Pemeliharaan

Untuk memantau kemajuan pekerjaan pemeliharaan secara rutin, harus disediakan

grafik tingkat kemajuan pekerjaan.

Keberadaan pekerja, material dan peralatan merupakan kunci utama dalam

menentukan waktu selesainya pekerjaan.


31/38


Page 31 of38

Langkah awal adalah menentukan pelaksana dari operasional pemeliharaan yang

bervariasi, yang mana dijalankan oleh kontraktor dan yang mana dilaksanakan oleh

sub kontraktor.

Perkiraan waktu penyelesaian masing-masing pekerjaan dimasukkan kedalam

grafik. Pada beberapa kasus, ada pekerjaan tertentu yang baru bisa dilaksanakan

jika pekerjaan lain telah dilakukan.

Kapasitas penyimpanan material pada lokasi juga menentukan kecepatan

penyelesaian pekerjaan.

Selanjutnya grafik kemajuan ini akan dipasang selama proyek berlangsung untuk

melakukan pencatatan kemajuan pekerjaan.

Metode untuk mengontrol pekerjaan pemeliharaan bangunan:

1. Metode Critical Path

Umum digunakan dalam mengorganisasi dan mengontrol pekerjaan

pemeliharaan, setiap pekerjaan ditampilkan dalam bentuk diagram sehingga

memungkinkan setiap permasalahan yang mendasar dapat dilihat secara

terpisah-pisah.

Melalui diagram ini dapat dihitung waktu yang diperlukan untuk mengerjakan

proyek secara keseluruhan (berdasarkan penjumlahan waktu masing-masing

pekerjaan), dapat ditentukan bagian-bagian yang kritis (yang harus dipercepat

pengerjaannya), dan pekerjaan yang tidak kritis (pekerjaan yang masih ada

toleransi batas waktu pengerjannya).

Beberapa keuntungan dengan menggunakan metode ini:

a. Mempermudah pengawasan setiap pekerjaan

b. Memperlihatkan hubungan timbal balik setiap pekerjaan, dan memungkinkan

setiap orang melihat tidak hanya rencana keseluruhan tetapi posisi pekerjaan

yang dikerjakannya dalam proyek dipengaruhi oleh pekerjaan yang mana, dan

pekerjaan yang ia kerjakan mempengaruhi pekerjaan siapa.

c. Dapat dengan mudah mencari alternatif metode lain untuk satu pekerjaan

tertentu.

d. Kebutuhan peralatan maupun pekerja secara total dapat dengan mudah

ditentukan.

2. Insentif Pemeliharaan


32/38


Page 32 of38

Tujuan untuk mendapatkan nilai maksimum dari uang yang dikeluarkan untuk

pemeliharaan, atau dengan kata lain untuk mendapatkan efisiensi maksimum

dalam pemeliharaan.

Insentif dapat dikatakan sebagai hubungan antara upah pekerja dan hasil

kerjanya; majikan mendapatkan keuntungan dari peningkatan produktifitas

sementara pekerja mendapatkan gaji yang lebih tinggi.

Beberapa prinsip yang harus diperhatikan dalam memformulasikan insentif:

a. Insentif harus adil bagi semua pihak.

b. Bonus yang dibayarkan harus sesuai dengan usaha yang dikeluarkan.

c. Standard performansi yang diinginkan agar mendapatkan bonus harus realistis

dan dapat dicapai oleh kebanyakan pekerja.

d. Bonus tidak boleh dipengaruhi oleh hal-hal diluar kontrol operasional.

e. Pembayaran bonus harus segera dilakukan setelah pekerjaan selesai

dikerjakan.

f. Skema insentif harus permanen.

g. Pihak pekerja harus bisa menghitung bonusnya sendiri.

h. Insentif harus disetujui oleh manajemen, pekerja dan supervisor.

Metode Menentukan Bonus

Ada beberapa metode yang digunakan antara lain:

i. Pengeluaran atau biaya untuk pelaksanaan pekerjaan.

j. Penggunaan material dalam pelaksanaan pekerjaan.

k. Pesanan barang.

l. Standard waktu.


33/38

A. Latar Belakang

B. Kualitas

Totalitas sifat dari suatu

memenuhi kebutuhan,

diseimbangkan maupun

lingkungannya.

Aspek kualitas:

1. Sifat luar (Pengaruh ti

2. Sifat penampilan (Ber

3. Estetika / kenyamana

Bab VI

Nilai Ekonomis Kualitatif

bangunan yang memungkinkan bang

ermasuk cara dimana masing-masi

digabungkan dalam keseluruhan ban

bal balik dengan lingkungan).

perasi efisien, kondisi memadai bagi pe

(Standard lebih dari hanya memenuhi k


Page 33 of38

nan tersebut untuk

ng sifat dikaitkan,

unan dan keadaan

akai).

ebutuhan).


34/38


Page 34 of38

C. Kualitas dalam konstruk

D. Pengendalian Kualitas

E. Factor Kualitas

1. Market : Perbedaan d2. Men : Orang yang tep

3. Money : Uang setara

4. Management : Peneta

5. Method : Metode deng

6. Machine : Mesin yang

i

ri produsent pada suatu pekerjaan

ualitas

pan kebijaksanaan kualitas

an toleransi yang diinginkan

tepat dan efisien


35/38


Page 35 of38

F. Standard Kualitas

Tujuan

untuk mencapai sasaran praktis, faktual dan

dapat diukur

kKasifikasi

Variabel : Nilai set tertentu yang dapat diukur,objektif, mudah dikontrol. Contoh: sifat, bahan,

dimensi.

Atribut : Karakter kualitatif, subjektif. susah

dikontrol. Contoh: warna, penampilan.

IdentifikasiKualitas

Melalui (BQ)

dimensi

penampilan

kekuatan

stabilitasmaterial

daya kerja

lapisanpenutup


36/38


Page 36 of38

Eko

A. Life Cycle Costing (LCC)

LCC adalah suatu metod

yang didasarkan pada bia

ekonomis bangunan terse

Pada bangunan baru LC

material yang didasarkan

Pada bangunan yang su

merehabilitasi vs membanrehabilitasi harus dilaku

menentukan metode apa

First Costs

Adalah seluruh biaya i

Future Costs

Dapat dibagi 2 yait

pencahayaan bangun

penggantian kompone

Salvage Value

Nilai aset pada akhir u

B. Analisis LCC memerluka

1. Menentukan tujuan da

2. Identifikasi pilihan unt

3. Menentukan asumsi-a

4. Identifikasi dan estima

5. Konversi seluruh biay

6. Bandingkan TLCC seti

7. Analisa tingkat sensitif

Bab VII

omi Pemeliharaan Bangunan

e untuk mengevaluasi alternatif investa

ya inisial, operasional dan biaya pemeli

ut. (A.S. Rakhra www.nrc.ca).

digunakan untuk mengevaluasi piliha

ada TLCC (total life cycle costs).

ah ada biasanya digunakan untuk :

gun ulang kembali, menentukan seberaan untuk mendapat keuntungan ya

ang terbaik untuk melakukan rehabilitasi

nvestasi termasuk biaya lahan, instalasi

: Energy Costs (biaya untuk pema

n) dan Non Energy Costs (biaya pera

n bangunan).

mur ekonomi

n langkah-langkah berikut :

n batasan dari analisis

k mencapai tujuan

sumsi

si biaya relevan

pada nilai rupiah yang tetap

ap pilihan, dan pilih yang paling rendah.

itas hasil terhadap asumsi awal.

si proyek bangunan

araan selama umur

desain, lokasi dan

erbandingan antara

a besar (pekerjaan)g maksimum, dan

.

an konstruksi.

nas, pendingin dan

atan, perbaikan dan


37/38


Page 37 of38

C. Beberapa Penggunaan LCC

1. Desain bangunan

Desain bangunan yang paling optimum menurut TLCC adalah yang memiliki TLCC

paling rendah.

2. Penghematan Energi

TLCC - kaitannya dengan penghematan energi - dapat digunakan untuk menjawab

beberapa pertanyaan berikut : bagaimana memilih teknik penghematan energi

yang paling baik ?, berapa investasi yang harus dikeluarkan untuk penghematan

energi ?, kombinasi yang bagaimana yang terbaik untuk penghematan energi ?

3. Rehabilitasi dan TLCC

Metode TLCC dapat digunakan untuk membantu memutuskan apakah suatu

bangunan perlu direhabilitasi ataukah dibangun ulang.

D. Permasalahan LCC

1. Estimasi Biaya

Kesulitan untuk mengestimasi lifetime costs. Menentukan initial costs tidak terlalu

susah dibandingkan dengan future maintenance costs dan operation costs. Biaya

perawatan peralatan, mesin dan bangunan dapat dibedakan menjadi biaya

langsung dan biaya tidak langsung. Biaya langsung seperti perawatan bangunan

tiap hari sedikit lebih mudah diestimasi dibandingkan biaya tidak langsung seperti

penggantian mesin dan peralatan bangunan.

2. Kesalahan Prediksi

Proses prediksi biaya-biaya dan penghematan penuh dengan kesalahan.

Penyebab utamanya adalah ketidakpastian masa depan. Kesalahan prediksi

secara garis besar dapat dibagi 2 yaitu :

a. Kesalahan pengukuran dan sampling

Kesalahan pengukuran sering terjadi karena perbedaan unit pengukuran,

sedangkan kesalahan sampling terjadi karena sample tidak merepresentasikan

populasinya.

b. kesalahan asumsi

Kesalahan prediksi juga terjadi karena kesalahan mengasumsikan tingkat

bunga, tingkat inflasi, umur bangunan dan umur material, dll.


38/38


E. Ilustrasi LCC

pemeliharaan bangunan

Documents