DEFINICIONES Y ACLARACIONES- rea Mnima de Lote: Superficie mnima que un lote debera tener en ciertos sectores de la ciudad segn los planes de densificacin urbana.- Frente Mnimo de Lote: Longitud mnima de la fachada del lote, independientemente de su rea; esto sirve para evitar terrenos "tripa"; por ejemplo, el rea mnima puede ser de 160 m2, pero no por ello el terreno va a ser de 4 x 40 metros.- rea Libre Mnima: Se expresa en % y es la cantidad de rea que no debe estar techada; no se considera rea libre el rea de patios y jardines sobre los cuales exista un volado o alero en cualquier piso (Ver corte).

- La Altura Mxima: Es la cantidad mxima de pisos o metros (segn el caso) que una edificacin puede levantarse por encima del nivel de la calle (los stanos no son considerados en el clculo), la Hmx est en funcin del ancho de la va de la que se sirve la edificacin.- El Retiro Mnimo: Es una lnea imaginaria paralela a la fachada (y lados y/o fondo segn el caso) retiradauna cierta distancia de la calle a fin de permitir un adecuado aislamiento de la edificacin de la calle; sobre este retiro se pueden construir casetas de guardiana, escaleras hasta 1.50m. Cercos perimtricos y obras complementarias sin que afecte los clculos de rea.- El Coeficiente de Edificacin: Es un factor de relacin entre el rea de terreno y el rea construida mxima posible; el clculo es simple:rea de Terreno x Coeficiente de Edificacin = Cantidad mxima de m2que puedoconstruirSin embargo, esto va en relacin directa a lo que indica el rea Libre y la Altura Mxima, as por ejemplo:EJEMPLOrea de Terreno = 200 m2Altura Mxima = 5 Pisosrea Libre Mnima = 30%, o sea...200 x 0.30 = 60m2...significa que por piso mximo podremos techar200 - 60 = 140 m2Coeficiente de Edificacin = 4.0

Entonces...rea de Terreno 200m2x 4.0 = 800m2que podemos construirPero solo podemos techar 140m2por piso, es decir...si quisiera saber el nmero de pisos que necesitara para construir todo lo que el parmetro me permite, hara el siguiente clculo: rea Mxima Construible (800m2) / rea Mxima por Piso (140m2) = 5.7 pisosIMPORTANTE....la Altura Mxima solo nos permite construir 5 pisos...x 140m2c/u = 700m2que construiramos como mximo

Quiz es un poco confuso...pero a veces los parmetros no necesariamente arrojan el mismo resultado, pero siempre deberemos tomar el valor menorOTROS PARMETROS : son el NMERO DE PLAZAS DE ESTACIONAMIENTOS POR EDIFICACIN, la DENSIDAD URBANA (en funcin del nmero de viviendas), etc.

Se resalta los trminos "construir" de "techar" por qu las normas pueden ser confusas, por ello, adjunto las definiciones legales:

- rea Construida: rea encerrada bajo la proyeccin de los techos o cubiertas que encierran espacios cerrados (Fuente: Ley de Propiedad Horizontal...derogada...pero no hay otra definicin)- rea Techada: rea encerrada bajo la proyeccin de todo tipo de techos o cubiertas...o sea...rea Techada > rea Construida (Fuente: Ley 27157, RNE, Ley 29090, Reglamento de Inscripcin de Predios-SUNARP, etc.)- rea Libre: rea no techada...sin embargo, el RNE considera rea Libre a los ductos, pozos y patios techados con cubiertas ligeras transparentes que garanticen la ventilacin de los vanos a los que sirve.

Si...es toda una confusin...as es la ley...pero como somos arquitectos y no abogados...antes de hacer primar la interpretacin literal de la ley...debemos considerar el CRITERIO TCNICO para su aplicacin...saber de dnde viene y para qu...Adicionalmente, recomiendo darle una leda e interpretacin a las Normas A.010 y A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones,

EJEMPLOParmetros urbanos de la municipalidad PROVINCIAL DE PIURA donde se va a construir un edificio multifamiliar, en el parmetro de altura mxima ponen que el lmite es cuatro pisos, pero no especifican altura mxima por piso o altura mxima del edificio. Quisiera sacar mximo provecho al terreno, y me gustara saber si en el ltimo piso o sea el cuarto, podra construir dplex y que estos sean considerados como un solo piso.

Es la altura de piso de diseo...que normalmente va entre 2.40 y 3.00 m. (las mezanines son consideradas un piso)Este n de pisos hace referencia a los pisos de acceso a las unidades de vivienda...por tanto si es posible tener 5 niveles si es que en el 4 piso estn los ltimos pisos de acceso (este truco tambin es utilizado para evitar colocar un ascensor).Sin embargo...hay un dato a considerar...y es que el plano de fachada del 5 nivel tiene que estar retirado an ms de la lnea de retiro...y esto debido a que el 5 nivel le terminara dando sombra al 1 piso de la casa de al frente...

La distancia mnima a retirar se obtiene del procedimiento siguiente:

-Vista en corte: desde el plano de techo del 4 nivel, en la interseccin con el plano de fachada trazar una recta a 60 en direccin al interior del lote...la condicin es que dicha recta intersecte al encuentro del plano de fachada y de techo del 5 nivel...y si queda por encima de este..mejorTengo una duda ms, quisiera saber si esto que me dices se encuentra estipulado en alguna parte del reglamento nacional o si en caso tuviera algn problema al momento de presentar el proyecto, en qu documento me podra respaldar.Como obtienes el coeficiente de edificacin que es 4.0.

Si la pregunta es qu significa tener un coeficiente de 4.0? significa que, el rea del lote la multiplicas por el factor (en este caso, 4.0) y el resultado representa la cantidad mxima de m2 a construir...Si la pregunta es de dnde se obtiene el coeficiente? pues depende de la zonificacin urbana, a cada sector de la ciudad corresponde un plan de densificacin... de acuerdo a que tanto se necesite densificar o descongestionar un sector de la ciudad, se asignan los coeficientes de edificacin... desde 1.0 a ms...La consulta es la siguiente tengo una duda con respecto al rea libre segn el reglamento nacional de edificaciones indica que es el 30% del rea total del terreno, quisiera saber que si dentro de esa rea libre se considera el rea donde estn proyectadas las escaleras que unen un nivel inferior con un nivel superior.Saludos... en el rea libre slo se permiten construcciones de hasta 1.50m para que sigan considerndose como tales. Eso incluye a las escaleras.Gracias

SI TENGO EN UN TERRENO DESTINADO PARA UN CENTRO DE ARTE, PERO TENGO DOS BLOQUES, UNO DE TRES PISO Y OTRO DE UN PISO.1.- SE SACA AREA LIBRE PARA CADA PISO, OSEA EL AREA LIBRE DEL PRIMER PISO = A..., AREA LIBRE DEL SEGUNDO PISO= A...........,ETC, O SOLO ES UN AREA LIBRE?TENGO UNA EDIFICACIN PERO HAR MODIFICACIONES, TUMBARE MUROS CAMBIARE VENTANAS, AMBIENTES PERO TAMBIN AMPLIARE AMBIENTES, MI PREGUNTA ES COMO SE DEFINE MI EDIFICIO EN REMODELACION O AMPLIACIN O AMBAS COSAS?REMODELACION, ES SIN INCREMENTO DE REA TECHADA VERDAD?Respecto a la 1 pregunta: Proyecta todos los techos, balcones y volados de todos lo pisos hacia el primero. El rea que no es cubierta por ninguna proyeccin es considerada rea libre... Ejm. si en el primer piso tienes 40 m2 de rea libre, pero hay 5 m2 de estos que estn "techados" (supongamos un balcn proyectado desde el 2), entonces esos 5 m2 no son considerados rea libre. El clculo es nico para toda la edificacin

EN cuanto a la 2 pregunta, si todas las modificaciones no representan un aumento del rea techada, se considera una remodelacin. Es posible que tambin exista remodelacin del rea existente y ampliacin d la misma; todo se realiza en el mismo trmite.