“panorama inmobiliario”. panorama del mercado inmobiliario por dr. roberto ledo sumario...
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““PANORAMA INMOBILIARIO”PANORAMA INMOBILIARIO”
PANORAMA DEL MERCADO INMOBILIARIOPANORAMA DEL MERCADO INMOBILIARIOporpor
Dr. Roberto LedoDr. Roberto Ledo
SUMARIO EJECUTIVOMERCADO INMOBILIARIO: 2003-2008CONTEXTO INTERNACIONALLA CRISIS Y SU EFECTO EN EL MERCADO ARGENTINO INMOBILIARIOESCENARIO ACTUALCONCLUSION
Abril del 2009
MERCADO INMOBILIARIO 2003-2008MERCADO INMOBILIARIO 2003-2008 ARGENTINA ARGENTINA
Desde el 2º semestre del año 2002 la actividad inmobiliaria experimentó una marcada recuperación. Como sucedió en situaciones de post-default en otros países, las inversiones se han concentrado en las grandes ciudades.
Este escenario se generó por la liberación de fondos acorralados, por un dólar estable, un valor por metro cuadrado revalorizable en un mediano plazo; y la necesidad de una inversión segura.
Los precios de las unidades de vivienda superaron su valor histórico existente a la pre-devaluación.
MERCADO INMOBILIARIO 2003-2008MERCADO INMOBILIARIO 2003-2008
ARGENTINAARGENTINA
•La restricción del crédito fue limitante para el financiamiento de la construcción por vía bancaria; lo que posibilitó el acceso de inversionistas que participan con sus capitales en la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios.
•Así mismo los bajos costos de la construcción, del valor de la tierra y de los valores de las unidades terminadas expresados en dólares, resultaron atractivos para los capitales extranjeros que invirtieron en el desarrollo y construcción de emprendimientos.
•La demanda de terrenos en ubicación privilegiada y la escasez de los mismos, provocan que los valores de incidencia de la tierra superen ampliamente a los valores pre-devaluación.
Por ejemplo en Buenos Aires esa merma de tierra disponible, más la saturación del mercado en Barrio Norte, posibilitó el crecimiento del área de búsqueda a Palermo SOHO, Belgrano Norte, Caballito, Núñez, Colegiales, Villa Urquiza y Las Cañitas como nuevos sectores de desarrollo de emprendimientos dirigidos a un segmento socio-económico medio y medio/alto.
Puerto Madero junto con Palermo Hollywood siguieron creciendo como resultado de la canalización de inversiones locales y extranjeras en el desarrollo de emprendimientos de gran envergadura.
MERCADO INMOBILIARIO 2003-2008MERCADO INMOBILIARIO 2003-2008
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Los desarrolladores realizaron grandes obras de escala, con mucho éxito en las preventas.
Inversores locales han realizado operaciones en distintas zonas del
país con demanda turística, siguiendo la iniciativa de inversores extranjeros.
Se comenzó a utilizar la figura del Fideicomiso al costo, como instrumento de garantía para los compradores y que a su vez dicho instrumento reflejase la realidad de la suba de costos.
MERCADO INMOBILIARIO 2003-2008MERCADO INMOBILIARIO 2003-2008
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Crisis Global Financiera e Inmobiliaria: por un lado el mercado financiero y las instituciones que lo forman, especialmente en países desarrollados, han sufrido un cuasi-colapso de las economías, tanto en el sector financiero como en el productivo.
Paralelamente, el Mercado de Bienes Raíces internacional, (claros ejemplos como U.S.A. y España), están sufriendo uno de los peores ciclos de su historia. Los problemas generados por la debacle de las hipotecas Sub-Prime, están traduciéndose en oportunidades para inversores altamente especulativos.
Se observa una tendencia entre los inversores largo plazistas internacionales, en explorar otros mercados menos desarrollados, donde puedan encontrar algún tipo de refugio de valor en inversiones de Real Estate.
CONTEXTO INTERNACIONALCONTEXTO INTERNACIONAL
Si bien hasta mediados del 2008 este interés era más tangible en términos de actividad y liquidez, actualmente dichos inversores continúan evaluando proyectos y alternativas de inversión, pero de una forma más selectiva, ya que tienen que encarar dichas inversiones con menos posibilidades de financiación de deuda.
CONTEXTO INTERNACIONALCONTEXTO INTERNACIONAL
La casi inexistente industria hipotecaria en la Argentina, ha obligado al usuario final y al desarrollista a comprar con capital propio, por lo tanto se ha creado una inversión genuina en este sector.
Este factor, que a prima fase sería considerado como negativo, ha impedido de alguna manera, que este mercado se tornase en una burbuja inmobiliaria, como sí ha ocurrido en otros países, donde la oferta de crédito era accesible.
La crisis y su efecto en el mercado Argentino InmobiliarioLa crisis y su efecto en el mercado Argentino Inmobiliario
A su vez, los inversores que anteriormente volcaban su capital en productos financieros, han encauzando dichos capitales a los mercados inmobiliarios, especialmente en productos ABC1.
Se observa una creciente actividad en los rubros de inversiones de hotelería y de proyectos turísticos.
Dado que los valores por metro cuadrado en general se han mantenido estables, en casi todos los tipos de producto, todavía no se ha generado espacio para inversores especulativos, como si ocurre en mercados mundiales
La constante suba de precios en algunos productos de barrios como Puerto Madero o Palermo se ha detenido y los precios se encuentran estables.
El proyecto de exteriorización de capitales, iniciado este año ha despertado un cierto clima de expectativa entre los operadores del mercado, ya que el mismo presupone una fuerte posibilidad de actividad y mejora de liquidez en el sector inmobiliario.
La crisis y su efecto en el mercado Argentino InmobiliarioLa crisis y su efecto en el mercado Argentino Inmobiliario
RAZONES QUE ATRAEN LA INVERSION INMOBILIARIA A LA ARGENTINA
Buenos Aires como ciudad cosmopolita y con vasta oferta cultural Diversidad de climas, paisajes, y circuitos turísticos en el país Bajo costo de la tierra vis-à-vis otros países Grandes extensiones de tierra disponibles Amplio margen y necesidad de desarrollo e infraestructura: OPORTUNIDADES Si bien existe falta de seguridad jurídica, el sector de Bienes Raíces es el que más
ha mantenido las reglas de juego a través de los años. Baja barrera de entrada para inversiones inmobiliarias Escasos problemas raciales y apertura para recibir a extranjeros
ESCENARIO ACTUAL : 2009 ESCENARIO ACTUAL : 2009 ARGENTINAARGENTINA
PORQUÉ PATAGONIA?
Es una marca por sí misma Gran porcentaje de áreas sin explotar Paisajes y amplias costa de lago en Bariloche Posibilidades únicas en términos de amplitud de terrenos para mega
emprendimientos turísticos Centros de ski acreditados internacionalmente y de mayor escala en
Latinoamérica
ESCENARIO ACTUAL : 2009 ESCENARIO ACTUAL : 2009 ARGENTINAARGENTINA
PATAGONIA
Bariloche: Edificio céntrico u$s. 1.500-1.600.-/m2 a estrenar
La incidencia de la tierra es de u$s. 300-500.-/m2 en el casco urbano; lotes en Arelauquen u$s. 90.-/ u$s. 120.-/m2 y en barrios alejados del la zona céntrica u$s. 50-90.-/m2
Villa La Angostura: La incidencia de la tierra es de u$s 300-500-/m2 en el casco urbano. En terrenos con costa de lago el valor de la tierra es de u$s. 100.-/ u$s. 120.-/m2, y en loteos u$s. 35/40.-/m2 .
San Martín de los Andes: En la zona céntrica casi no existe tierra disponible por lo tanto los valores de incidencia de la tierra son altos, de u$s. 300.-/500.- por m2 . Como consecuencia se han desarrollado diferentes barrios próximos a SMA., por ejemplo el loteo del Lago Meliquina con valor de la tierra de u$s. 20/60, dependiendo su ubicación.- por m2; y en Chapelco Golf de u$s. 60/100.- por m2.
ESCENARIO ACTUAL : 2009 ESCENARIO ACTUAL : 2009 ARGENTINAARGENTINA
Inversiones en la región La mayor parte de las inversiones turísticas se concentran en Patagonia Norte,
mientras que otras zonas de la Patagonia, como la ciudad de Neuquén atraen inversiones de tipo corporativo (oficinas, hotelería para viajeros de negocios)
Las zonas de Bariloche, San Martín de los Andes y Villa La Angostura atraen inversiones hoteleras nacionales e internacionales de gran porte, algunos ejemplos son:
Hotel Hilton: ante proyecto con vista panorámica al lago Moreno, 210 habitaciones
Proyecto Faena: 140 habitaciones de lujo Hyatt ha comunicado su intención de poner en marcha un proyecto cinco
estrellas Proyecto de Hotelería y Departamentos Kosher: uno de los pocos en el mundo,
con un target muy definido e internacional Loi Suites en Chapelco Golf Varias cadenas con marcas específicas para hotelería boutique están en
búsqueda activa de tierra/proyectos en dichas zonas
ESCENARIO ACTUAL : 2009 ESCENARIO ACTUAL : 2009 ARGENTINAARGENTINA
Inversiones en la región Chapelco Golf: 226 hts con cancha de Golf bajo diseño de Jack
Nicklaus y loteo Dos Lagos: loteo de alto nivel en Villa La Angostura Arelauquen: golf y lotes Retail: La Anónima pretende ampliar su presencia en la región Retail: Walmart: prevé la construcción de un centro comercial de
6,000 mts. cuadrados Retail: Carrefour : construcción de un hipermercado
ESCENARIO ACTUAL : 2009 ESCENARIO ACTUAL : 2009 ARGENTINAARGENTINA
A pesar de la crisis global, el sector de Bienes Raíces en la Argentina ha podido mantener su valor.
El mercado continúa expectante a la situación política y económica local.
El efecto de la debacle financiera , ha ayudado a encauzar inversiones minoristas al mercado inmobiliario
Actualmente los valores de los inmuebles por metro cuadrado promedio en zonas ABC1 continúan estables.
Actores del mercado inmobiliario local y desarrolladores extranjeros buscan desarrollar otras áreas del país que tengan atractivos turísticos como Patagonia y Mendoza.
En lo que se refiere al norte de la Patagonia, las inversiones hoteleras y de segunda residencia son las que predominan.
CONCLUSIONCONCLUSION
En este escenario para que el mercado inmobiliario siga activo, deberían implementarse medidas que faciliten la realización de los negocios.
Tratamiento impositivo más favorable, facilitación de trámites para el ingreso de divisas y menos requisitos para escriturar en zona de fronteras.
Participación de las autoridades de cada comuna en la simplificación de trámites burocráticos, modificación de códigos que permitan la realización de proyectos diferenciales, y el desarrollo de nuevas áreas, siempre preservando los equilibrios urbanos y ecológicos
Crédito Hipotecario como herramienta para multiplicar la demanda y la actividad en áreas no centrales.
La Argentina ha mantenido un aumento genuino en el sector inmobiliario debido a la falta de créditos hipotecarios.
CONCLUSIONCONCLUSION