oportunidades de inversión urbana en el perú ing. guido valdivia octubre, 2010
TRANSCRIPT
Oportunidades de inversión Oportunidades de inversión urbana en el Perúurbana en el Perú
Ing. Guido ValdiviaIng. Guido Valdivia
Octubre, 2010Octubre, 2010
• El desarrollo del sector inmobiliario en el Perú está íntimamente ligado a:
• El crecimiento macro-económico y la política de promoción de inversiones.
• La implementación de una política habitacional basa-da en la iniciativa privada (inicios del 2002)
• El incremento de los ingresos y reducción de niveles de pobreza que ha impulsado el mercado de mayorías.
El mercado inmobiliario peruano
1
• Todavía estamos lejos de alcanzar un “boom” de inversiones urbanas….
• Sobre todo si se compara la oferta con la demanda insatisfecha o la atendida por la informalidad.
• … y con lo que existe en otros países de la región.
• El déficit alcanza a forma-tos inmobiliarios (vivienda, comercio, oficinas), pero también a servicios urba-nos, como el transporte por ejemplo.
¿Hay un boom de inversiones urbanas?
2
• En el Perú el déficit habitacional afecta al 28% de hogares y es esencialmente cualitativo.
• En el interior del país se encuentra el 77% del déficit total y el 55% del déficit cuantitativo.
• El 65% del déficit total es urbano (1.21 millones de unidades).
El mercado de vivienda
3Fuente: INEI, Mapa del Déficit Habitacional 2007
• La venta de viviendas es apenas una fracción del mercado. La vivienda social ha impuesto la dinámica del mercado inmobiliario (en número de unidades).
• En el primer semestre del 2010, se vendió 49% más en Lima, recuperándose la dinámica del 2008.
El mercado de vivienda
4Fuente: CAPECO, El Mercado de Edificaciones Urbanas 2002-2009 Fuente: TINSA Informe de Coyuntura Inmobiliaria
El mercado de vivienda
5
Lima Otras Total Lima Otras Total
Total vivienda formal 19.9 10.3 30.2 24.7 17.1 41.7
Venta de Vivienda 13.4 4.4 17.8 17.5 10.6 28.2
Vivienda Social 6.0 2.6 8.6 9.0 8.6 17.6
Vivienda No Social 7.4 1.9 9.3 8.5 2.1 10.6
Construcción de Vivienda 6.5 5.9 12.4 7.2 6.4 13.6
Estimación del Mercado de Vivienda Formal en el Perú2009 2010Mercado de Vivienda Formal
en el Perù
Estimación: Instituto Ciudades Siglo XXI-URP
• La venta de vivienda no social crecería 15% este año.
• De otro lado, la colocación de créditos Mivivienda será 85% mayor que el 2009, alcanzando 7 mil desembolsos. También se incrementaría el desembolso de subsidios Techo Propio.
• Con estos incrementos, la vivienda formal podría alcanzar las 42 mil unidades el 2010: +40% respecto del 2009.
• A pesar de ello, nuestro mercado es todavía pequeño si lo comparamos con otros de América Latina….
El mercado de vivienda
6
Para el futuro, el reto es mucho mayor, por la tasa de formación de nuevos hogares.
Se necesita 2.4 millones de viviendas en los próximos 20 años.
Poco más de la mitad de ellas en Lima-Callao.
Es necesario romper cuellos de botella, mediante una estra-tegia integral.
El mercado de vivienda
7
1 Lima Lima 1,973,033 2.29% 3,103,524 1,130,491 46.90%2 Callao Callao 231,201 2.55% 382,483 151,282 6.28%3 Arequipa Arequipa 235,085 2.37% 375,477 140,392 5.82%4 Trujillo La Libertad 199,340 2.25% 311,246 111,906 4.64%5 Chiclayo Lambayeque 173,629 2.04% 260,187 86,558 3.59%6 Piura Piura 138,908 2.02% 207,297 68,389 2.84%7 Tacna Tacna 76,359 3.18% 142,867 66,508 2.76%8 Cusco Cuzco 97,932 2.62% 164,183 66,251 2.75%9 Ica Ica 78,616 2.51% 129,188 50,572 2.10%
10 Pucallpa Ucayali 68,032 2.76% 117,220 49,188 2.04%11 Iquitos Loreto 85,571 2.11% 130,010 44,439 1.84%12 Juliaca Puno 61,877 2.68% 104,954 43,077 1.79%13 Chimbote Ancash 93,107 1.71% 130,569 37,463 1.55%14 Sullana Piura 64,122 2.10% 97,206 33,084 1.37%15 Cajamarca Cajamarca 44,415 2.46% 72,156 27,741 1.15%16 Tarapoto San Martín 37,401 2.73% 64,149 26,748 1.11%17 Huamanga Ayacucho 42,715 2.44% 69,131 26,417 1.10%18 Cañete Lima 44,471 2.36% 70,886 26,415 1.10%19 Chincha Ica 45,789 2.25% 71,442 25,654 1.06%20 Huancayo Junín 103,514 1.09% 128,562 25,048 1.04%21 Tumbes Tumbes 34,245 2.42% 55,297 21,051 0.87%22 Puerto Maldonado Madre de Dios 18,375 3.85% 39,124 20,749 0.86%23 Moyobamba San Martín 18,535 3.69% 38,286 19,750 0.82%24 Huánuco Huánuco 41,421 1.90% 60,379 18,959 0.79%25 Moquegua Moquegua 21,636 2.73% 37,093 15,457 0.64%26 Puno Puno 39,485 1.42% 52,354 12,869 0.53%27 Huaraz Ancash 28,770 1.79% 41,056 12,287 0.51%28 Cerro de Pasco Pasco 29,142 1.50% 39,245 10,103 0.42%29 Tingo María Huánuco 18,060 2.13% 27,502 9,442 0.39%30 Ilo Moquegua 18,512 1.95% 27,213 8,701 0.36%31 Huancavelica Huancavelica 15,679 2.03% 23,439 7,760 0.32%32 Abancay Apurímac 17,079 1.52% 23,087 6,008 0.25%33 Andahuaylas Apurímac 16,840 1.31% 21,848 5,007 0.21%34 Chachapoyas Amazonas 9,814 1.60% 13,480 3,666 0.15%35 Yurimaguas Loreto 13,352 0.43% 14,548 1,196 0.05%
Total 4,236,060 2.23% 6,646,688 2,410,628 100.00%
Crecimiento Anual %
Hogares 2028
Fuente: Censos de Población ty Vivienda INEI 1993-2007 Elaboración: Instituto Ciudades Siglo XXI-URP
Necesidad de Nuevas Viviendas a partir de formación de nuevos hogares 2009-2028
N° Ciudad Departamento Hogares 2009
1 Lima Lima 1,973,033 2.29% 3,103,524 1,130,491 46.90%2 Callao Callao 231,201 2.55% 382,483 151,282 6.28%3 Arequipa Arequipa 235,085 2.37% 375,477 140,392 5.82%4 Trujillo La Libertad 199,340 2.25% 311,246 111,906 4.64%5 Chiclayo Lambayeque 173,629 2.04% 260,187 86,558 3.59%6 Piura Piura 138,908 2.02% 207,297 68,389 2.84%7 Tacna Tacna 76,359 3.18% 142,867 66,508 2.76%8 Cusco Cuzco 97,932 2.62% 164,183 66,251 2.75%9 Ica Ica 78,616 2.51% 129,188 50,572 2.10%
10 Pucallpa Ucayali 68,032 2.76% 117,220 49,188 2.04%11 Iquitos Loreto 85,571 2.11% 130,010 44,439 1.84%12 Juliaca Puno 61,877 2.68% 104,954 43,077 1.79%13 Chimbote Ancash 93,107 1.71% 130,569 37,463 1.55%14 Sullana Piura 64,122 2.10% 97,206 33,084 1.37%15 Cajamarca Cajamarca 44,415 2.46% 72,156 27,741 1.15%16 Tarapoto San Martín 37,401 2.73% 64,149 26,748 1.11%17 Huamanga Ayacucho 42,715 2.44% 69,131 26,417 1.10%18 Cañete Lima 44,471 2.36% 70,886 26,415 1.10%19 Chincha Ica 45,789 2.25% 71,442 25,654 1.06%20 Huancayo Junín 103,514 1.09% 128,562 25,048 1.04%21 Tumbes Tumbes 34,245 2.42% 55,297 21,051 0.87%22 Puerto Maldonado Madre de Dios 18,375 3.85% 39,124 20,749 0.86%23 Moyobamba San Martín 18,535 3.69% 38,286 19,750 0.82%24 Huánuco Huánuco 41,421 1.90% 60,379 18,959 0.79%25 Moquegua Moquegua 21,636 2.73% 37,093 15,457 0.64%26 Puno Puno 39,485 1.42% 52,354 12,869 0.53%27 Huaraz Ancash 28,770 1.79% 41,056 12,287 0.51%28 Cerro de Pasco Pasco 29,142 1.50% 39,245 10,103 0.42%29 Tingo María Huánuco 18,060 2.13% 27,502 9,442 0.39%30 Ilo Moquegua 18,512 1.95% 27,213 8,701 0.36%31 Huancavelica Huancavelica 15,679 2.03% 23,439 7,760 0.32%32 Abancay Apurímac 17,079 1.52% 23,087 6,008 0.25%33 Andahuaylas Apurímac 16,840 1.31% 21,848 5,007 0.21%34 Chachapoyas Amazonas 9,814 1.60% 13,480 3,666 0.15%35 Yurimaguas Loreto 13,352 0.43% 14,548 1,196 0.05%
Total 4,236,060 2.23% 6,646,688 2,410,628 100.00%
Nuevos hogares 2009-2028
Participación Porcentual
Fuente: Censos de Población ty Vivienda INEI 1993-2007 Elaboración: Instituto Ciudades Siglo XXI-URP
Necesidad de Nuevas Viviendas a partir de formación de nuevos hogares 2009-2028
Componentes de la estrategia integral
8
Asegurar la disponibilidad
de suelo urbano
• Para atender la demanda de vivienda de los próximos 20 años, con una altura promedio de 4 niveles se requeriría 18 mil hectáreas sólo para vivienda.
• Seis mil hectáreas sólo para Lima (con una altura mayor).
Concertar planes de
inversión en servicios públicos
• Según AFIN, en el Perú se requiere invertir US$ 6,300 millones hasta el 2018 en agua y saneamiento … 80% en el interior del país.
• La inversión privada podría participar en el financiamiento y generaría ahorros.
9
Garantizar la sostenibilidad de programas de vivienda
• Se necesita US$ 400 millones anuales en subsidios Techo Propio (actualmente US$ 100 millones)
• US$ 70 millones anuales más para reforzar viviendas x 10 años.
• US$ 3 300 millones anuales en créditos para vivienda.
Algunas metas de la estrategia integral
10
Simplificar los procedimiento
s administrativo
s
• Se necesita tramitar 7 veces más licencias en todo el Perú.
• En las ciudades del interior, hay que tramitar 25 veces más licencias que ahora.
Algunas metas de la estrategia integral
Contribuir a la competitividad de la actividad constructora
• Según CAPECO, el 60% de la demanda insatisfecha de vivienda requiere precios inferiores a US$ 20 mil dólares.
• Es necesario reducir los costos de construcción, sin sacrificar calidad y seguridad.
El mercado de locales comerciales
11
• El Perú tiene bajos niveles de penetración de centros comerciales, en comparación con otros países. Ello a pesar de que en los últimos años se ha incrementado la inversión en el rubro….
Fuente: ICSC / INEI 2008 – Considera Comercio Minorista – Canales Modernos.
El mercado de locales comerciales
12
• Todavía existe una concentración fuerte de CC en Lima.
El mercado de oficinas
13
• Comparativamente, Lima (y otras ciudades del país) tienen un gran potencial para el desarrollo de edifi-cios corporativos …
• Debemos aprovechar el potencial de los TLCs para atraer corporaciones.
• Falta mejorar la competitividad de nuestras ciudades.
Mercado de Oficinas (A + y A) I trim 2010 Santiago Lima
Stock de Oficinas A+ y A (m2) 1,597,843 380,844
Vacancia (m2) 100,371 49,016
Precio promedio alquiler (US$/ m2) 24.03 16.29
Precio promedio de venta (US$/m2) 2,144 1,442
Fuente: Colliers International
Fuente: América Economía
14
La competitividad de nuestras ciudades • Las ciudades del Perú son ahora evaluadas por las
empresas como destino de inversiones ….
15
Los macro-proyectos urbanos
BALNEARIOS GLOBALES EN
PIURA-TUMBES
CLUSTERS AGROEXPORTACIÓN LAMBAYEQ-LA
LIBER
PUERTO PESQUERO
GLOBAL ANCASHCIUDAD GLOBAL PUERTO GLOBAL
CLUSTER AGRO EXPORTACIÓN
ICA
CENTRO LOGÍSTICO REGIONAL AREQUIPA
CLUSTER MINERO
MOQUEGUA
BALNEARIO REGIONAL
TACNA
PARQUE INDUSTRIAL
PUNO
PARQUE INDUSTRIAL
PIURA
PUERTOS FLUVIALES
LORETO
CLUSTERS MADERA
UCAYALI-M. DE DIOS
Cuantificación por segmentoConclusiones• El país está en una situación muy favorable para
consolidar inversiones en sus ámbitos urbanos, generando una mayor dinámica productiva, mejores condiciones de vida para sus pobladores y la capitalización inmobiliaria de las ciudades.
• Es necesario solucionar los problemas que limitan el desarrollo del mercado inmobiliario, para favorecer la llegada de inversionistas y visitantes, además de encontrar salidas efectivas para sectores actualmente marginados de los beneficios de la urbanización: tugurios en áreas centrales y barrios periféricos en las grandes ciudades, áreas rurales, ciudades pequeñas.
• Es indispensable que se blinde la política habitacional, eje del desarrollo inmobiliario, especialmente en lo relacionado a la rentabilidad social y económica de los subsidios.
• Se necesita preparar a las ciudades para la inversión y fortalecer la imagen de marca ciudad ….. tarea de los arquitectos.
16
Cuantificación por segmentoConclusiones• Los arquitectos están en la obligación de ser proactivos,
cuando planifican, diseñan y construyen en las ciudades.
• Y comprender las necesidades y expectativas de las personas ….
17
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ene Ene Ene Ene Ene Ene Ene A B C D E
Muy bonita / bonita 54.5 54.9 80.8 81.4 54.1 80.1 81.5 64.6 73.7 81.7 85.8 86.7
Ni bonita ni fea 29.3 32.4 10.3 13.5 39.6 13.8 14.0 20.2 16.2 15.0 11.7 12.2
Fea / muy fea 15.5 11.3 8.3 5.1 6.2 5.7 4.3 15.2 9.1 3.3 2.5 1.0
No sabe 0.7 1.5 0.6 0.0 0.0 0.4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
No contesta 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.2 0.0 1.0 0.0 0.0 0.0
(Base: Total de entrevistados) (421) (483) (631) (538) (498) (543) (536) (99) (99) (120) (120) (98)
¿CONSIDERA QUE LIMA ES UNA CIUDAD MUY BONITA, BONITA, FEA O MUY FEA?
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ene Ene Ene Ene Ene Ene Ene A B C D E
Muy bonita / bonita 54.5 54.9 80.8 81.4 54.1 80.1 81.5 64.6 73.7 81.7 85.8 86.7
Ni bonita ni fea 29.3 32.4 10.3 13.5 39.6 13.8 14.0 20.2 16.2 15.0 11.7 12.2
Fea / muy fea 15.5 11.3 8.3 5.1 6.2 5.7 4.3 15.2 9.1 3.3 2.5 1.0
No sabe 0.7 1.5 0.6 0.0 0.0 0.4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
No contesta 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.2 0.0 1.0 0.0 0.0 0.0
(Base: Total de entrevistados) (421) (483) (631) (538) (498) (543) (536) (99) (99) (120) (120) (98)
NSE2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ene Ene Ene Ene Ene Ene Ene A B C D E
Muy bonita / bonita 54.5 54.9 80.8 81.4 54.1 80.1 81.5 64.6 73.7 81.7 85.8 86.7
Ni bonita ni fea 29.3 32.4 10.3 13.5 39.6 13.8 14.0 20.2 16.2 15.0 11.7 12.2
Fea / muy fea 15.5 11.3 8.3 5.1 6.2 5.7 4.3 15.2 9.1 3.3 2.5 1.0
No sabe 0.7 1.5 0.6 0.0 0.0 0.4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
No contesta 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.2 0.0 1.0 0.0 0.0 0.0
(Base: Total de entrevistados) (421) (483) (631) (538) (498) (543) (536) (99) (99) (120) (120) (98)
¿CONSIDERA QUE LIMA ES UNA CIUDAD MUY BONITA, BONITA, FEA O MUY FEA?
Fuente: GOP de la Universidad de Lima.
Oportunidades de inversión Oportunidades de inversión urbana en el Perúurbana en el Perú
Muchas gracias ….Muchas gracias ….
Octubre, 2010Octubre, 2010