operat szacunkowy - krpu.pl...obrębie godzikowice, w granicy działek nr 452, 367/3, 367/4 am-1 o...

OPERAT SZACUNKOWY

prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z

zabudową gospodarczą Adres: Godzikowice 20

Oznaczenie geodezyjne:

obręb: Godzikowice, gmina Oława

działki: 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 o łącznej powierzchni 0,4235 ha

oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych

Oznaczenie geodezyjne:

obręb: Godzikowice, gmina Oława

działki: 452, 367/3 367/4 AM – 1 o łącznej powierzchni 1,3600 ha

Wartość rynkowa prawa własności:

- nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami

gospodarczymi wynosi:………………………………..……………………………......468 600 zł

- nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 wynosi:…....8 000 zł

- nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3 i 367/4 wynosi: ………..…34 700 zł

511 300 złotych brutto

słownie: pięćset jedenaście tysięcy trzysta złotych brutto

Operat sporządził : Wojciech Rogowski

Wrocław, 6 lutego 2019 roku

Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek

452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

2

Spis treści

1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY ........................................................................... 4

2. PRZEDMIOT WYCENY ............................................................................................... 4

3. ZAKRES WYCENY ..................................................................................................... 4

4. CEL WYCENY............................................................................................................. 4

5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY ............................................................................... 4

6. ŹRÓDŁA INFORMACJI ............................................................................................... 5

7. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO ................................................. 5

8. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ........................................................................... 6

9. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ...................................................................... 9

10. METODOLOGIA WYCENY ........................................................................................13

11. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO .........................................16

12. OPIS NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH W GRANICACH DZIAŁKI NR 194 I 195 ..........29

13. OPIS NIERUCHOMOŚCI W GRANICACH DZIAŁKI NR 230 .....................................30

14. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ........................................................33

15. USTALENIA KOŃCOWE ...........................................................................................42

16. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ...................................................................................44

ZAŁĄCZNIKI……………………………………………………………………………………....... 43



3

Wyciąg z operatu szacunkowego Określenie nieruchomości:

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej wraz z zabudową gospodarczą w granicach działek o numerach 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 o łącznej powierzchni 0,4325 ha, położonej we wsi Godzikowice oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w obrębie Godzikowice, w granicy działki nr 452 AM-1 o powierzchni 0,35 ha oraz w granicy działek 367/3, 367/4 AM-1 o łącznej powierzchni wynoszącej 1,01 ha. Stan prawny nieruchomości uregulowany w księdze wieczystej WR1O/00002328/3, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych

Opis nieruchomości:

Wyceniana nieruchomość położona jest w obrębie Godzikowice w gminie Oława, powiat oławski. Powierzchnia łączna działek wynosi 1,7835 ha. Podlegająca wycenie nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona jest w studium jako tereny rolnicze. Część zabudowana budynkiem mieszkalnym razem z zabudową gospodarczą na rysunku planu znajduje się na terenie oznaczonym jako zabudowa mieszkaniowa oraz jako usługi handlu. Kształt działek nr 367/3 oraz 367/4 AM-1 obręb Godzikowice zbliżony jest do trapezu. Natomiast działka nr 452 AM-1 obręb Godzikowice ma kształt zbliżony do trójkąta. Teren działek jest płaski. Otoczenie stanowią inne tereny wykorzystywane do celów rolniczych. Działka nr 452 od strony zachodniej graniczy z rowem melioracyjnym. Na działce nr 452 znajdują się dwa słupy wysokiego napięcia. Dojazd do nieruchomości rolnych drogami gruntowymi nieutwardzonymi. Działki 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice znajdują się w centralnej części wsi . Na działkach znajduje się budynek mieszkalny razem z zabudową gospodarczą. Od strony wschodniej działki granicą z drogą DK94. Najbliższe otoczenie działek stanowi zabudowa mieszkaniowa oraz tereny wykorzystywane do celów rolniczych.

Osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości

Właściciel nieruchomości: 1) Maria Sodoma Szklarczyk, córka Kazimierza i Ireny, udział 1/1

Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w trybie postępowania upadłościowego

Wartość nieruchomości:

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi w granicach działek nr 482/3, 482/4, 482/5 obręb Godzikowice o powierzchni 0,4235 ha wynosi:

W = 468 600 zł

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 obręb Godzikowice o powierzchni 0,3500 ha wynosi:

W = 8 000 zł Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3 i 367/4 AM-1 obręb Godzikowice o powierzchni 1,0100 ha wynosi:

W = 34 700 zł

Zatem łączna wartość rynkowa wycenianej nieruchomości wynosi: 511 300 zł brutto


Rodzaj wartości: Wartość rynkowa

Data sporządzenia operatu:

6 lutego 2019 roku

Pieczęć i podpis rzeczoznawcy:



4

1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY

Zlecenie Syndyka prowadzącego upadłość konsumencką Pani Marii Sodoma

Szklarczyk dotyczące określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej

budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi położonymi we wsi Godzikowice, w

gminie Oława w granicach działek numer 482/3, 482/4, 482/5 AM-1, obręb Godzikowice oraz

nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w obrębie Godzikowice, w granicach

działek nr 452, 367/3, 367/4 dla potrzeb sprzedaży w ramach upadłości.

2. PRZEDMIOT WYCENY

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i

budynkami gospodarczymi w granicach działek o numerach 482/3, 482/4, 482/5 AM-1,

położonej we wsi Godzikowice oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w

obrębie Godzikowice, w granicach działek nr 452, 367/3, 367/4 o łącznej powierzchni 1,7835

ha. Stan prawny nieruchomości uregulowany w księdze wieczystej WR1O/00002328/3,

prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Właściciel nieruchomości:

- Maria Sodoma Szklarczyk, córka Kazimierza i Ireny, udział 1/1.

3. ZAKRES WYCENY

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i

budynkami gospodarczymi w granicach działek o numerach 482/3, 482/4, 482/5 AM-1

położonej we wsi Godzikowice oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w

obrębie Godzikowice, w granicy działek nr 452, 367/3, 367/4 AM-1 o łącznej powierzchni

1,7835 ha według stanu i poziomu cen z dnia sporządzenia operatu szacunkowego.

4. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ww. nieruchomości dla potrzeb

sprzedaży w trybie postępowania upadłościowego.

5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY

Przy sporządzaniu niniejszego operatu szacunkowego korzystano z następujących

aktów prawnych:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst

jednolity Dz. U. 2016 r. poz. 2147 z dnia 14 grudnia 2016 roku).



5

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. 2017 poz.

459 dnia z 9 lutego 2017 roku).

3. Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (tekst jednolity Dz. U.

2016 poz. 1822 dnia z 31 października 2016 roku).

4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie zasad

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr: 207, poz.

2109 z 2004 r.).

5. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe (tekst jednolity Dz. U.

2016 r. poz. 2171 z dnia 7 grudnia 2016 roku).

6. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony uchwałą nr

XXXIX/436/2002 Rady Gminy Oława z dnia 10 października 2002 r. w sprawie

uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi

Godzikowice.

6. ŹRÓDŁA INFORMACJI

W procesie wyceny wykorzystano następujące źródła danych:

1. Księga wieczysta o numerze WR1O/00002328/3 prowadzone przez Sąd Rejonowy w

Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

2. Lustracja nieruchomości dokonana w dniu 31 grudnia 2018 roku.

3. Uchwała nr XIX/116/2016 Rady Gminy Oława z dnia 25 stycznia 2016 r. w sprawie

uchwalenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego gminy Oława

4. Informacje uzyskane ze Starostwa Powiatu Oławskiego w zakresie cen

transakcyjnych dotyczących nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami

mieszkalnymi o charakterze siedlisk, a także dotyczące nieruchomości rolnych

niezabudowanych.

5. Nota Interpretacyjna NI 1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie

nieruchomości.

7. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

Data sporządzenia wyceny: 6 lutego 2019 roku

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 6 lutego 2019 roku

Data, na którą określono i uwzględniono

stan przedmiotu wyceny: 31 grudnia 2018 roku

Data dokonania oględzin nieruchomości: 31 grudnia 2018 roku



6

8. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

Stan prawny nieruchomości określono w oparciu o odpis z księgi wieczystej numer

WR1O/00002328/3 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg

Wieczystych oraz w oparciu o wypis z rejestru gruntów, wydany przez Starostwo Powiatowe

w Oławie.

Stan prawny według księgi wieczystej nr WR1O/00002328/3

Dział I: oznaczenie nieruchomości

Działka nr: 452

Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie,

oławski, Oława, Godzikowice

Działka nr: 367/3



Sposób korzystania: BI – inne tereny zabudowane

Działka nr: 367/4



Działka nr: 482/3



Ulica: Godzikowice 20

Sposób korzystania: R – grunty orne

Działka nr: 482/4



Sposób korzystania: R – grunty orne

Działka nr: 482/5



Sposób korzystania: B – grunty rolne zabudowane



7

Obszar całej nieruchomości: 1,7835 ha

Dział I: spis praw związanych z nieruchomością

Brak wpisu

Dział II: właściciel

- Maria Sodoma Szklarczyk, córka Kazimierza i Ireny, udział 1/1

Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia

Komentarz do migracji

Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej

księdze wieczystej: 2

Dział IV: Hipoteki

Nr hipoteki: 9

Hipoteka umowna na kwotę 242 156,98 zł (dwieście czterdzieści dwa tysiące sto pięćdziesiąt

sześć złotych 98/100).

Wierzytelność i stosunek prawny: Spłata kapitału kredytu, odsetek, prowizji i innych

należności ubocznych, umowa nr DK/KR-FI/4487248/13 z dnia 29 października 2013 r.

Wierzyciel hipoteczny: IDEA Bank Spółka Akcyjna, Warszawa, REGON 01106363800000.

Odpis księgi wieczystej w załączeniu do operatu szacunkowego.

Stan prawny według operatu ewidencji gruntów:

Położenie:

województwo: dolnośląskie

powiat: oławski

gmina: Oława - gmina

obręb ewidencyjny: 021504_2.0007, Godzikowice

Własność:

- Sodoma-Szklarczyk Maria (Kazimierz, Irena), udział 1/1, zam. Godzikowice, 55-200

Godzikowice



8

Arkusz Nr działki Położenie Powierzchnia [ha] Użytek i klasa bonitacyjna

Nr KW Rodzaj Pow. [ha]

1 482/3 Godzikowice 20 0,2429 RIVb 0,1324

WR1O/00002328/3 Br-RV 0,1105

1 482/4 – 0,1646 RIVb 0,1215

WR1O/00002328/3 Br-RV 0,0431

1 482/5 – 0,0160 Br-RV 0,0160 WR1O/00002328/3

RAZEM 0,4235

0,4235

Wypis z rejestru gruntów w załączeniu do operatu.

Położenie:


powiat: oławski



Własność:


Godzikowice

Dzierżawa do dnia 2025-12-14:

- Kubik Dariusz Piotr (Mieczysław, Janina), PESEL 63113606272, udział 1/1, zam.

Godzikowice 55c, 55-200 Godzikowice

Arkusz Nr działki Położenie Powierzchnia [ha]

Użytek i klasa bonitacyjna


2 452 – 0,3500 RIVb 0,3500 WR1O/00002328/3


Położenie:


powiat: oławski



Własność:


Godzikowice

Dzierżawa – umowa z dnia 2-11-2009 – na 10 lat wydzierżawienia

- Zdzisław Rataj, zam. Godzikowice



9

Arkusz Nr działki Położenie Powierzchnia [ha]

Użytek i klasa bonitacyjna


1 367/3 – 0,1300 RIVb 0,1200

WR1O/00002328/3

Bi 0,0100

1 367/4 – 0,8800 RIVb 0,8800 WR1O/00002328/3

RAZEM 1,0100 1,0100


Rzeczoznawcy nie okazano umów dzierżaw dotyczących nieruchomości rolnych

niezabudowanych.



10

9. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Znowelizowana ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w art.

154 ustala cztery źródła określania przeznaczenia nieruchomości:

1) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

w przypadku jego braku

2) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy

lub

1) Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

a w przypadku braku któregokolwiek z powyższych dokumentów

4) Faktyczny sposób użytkowania terenu.

Dla przedmiotowej nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania

przestrzennego, który został uchwalony uchwałą nr XXXIX/436/2002 Rady Gminy Oława z

dnia 10 października 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego dla obrębu wsi Godzikowice. Na obszarze, który objęty jest planem

miejscowym znajdują się działki nr 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice. Zgodnie z

rysunkiem powyższego planu przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana znajduje

się na terenie oznaczonym, jako 56MN – teren zabudowy mieszkaniowej o niskiej

intensywności z usługami towarzyszącymi oraz zabudowy zagrodowej z budynkami

inwentarskimi oraz 58UH – tereny usług handlu.

Rys. 1 Fragment załącznika z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice gmina Oława.



11

Zgodnie z rysunkiem planu dla działek zabudowanych ustala się przeznaczenie:

Dla terenu oznaczonego symbolem 56 MN ustala się podstawowe przeznaczenie – tereny

zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności z usługami towarzyszącymi oraz zabudowy

zagrodowej z budynkami inwentarskimi.

Ustala się następujące zasady kształtowania zabudowy w obrębie istniejącego

zainwestowania:

1) w ramach modernizacji i adaptacji dla nowych potrzeb istniejącej zabudowy

mieszkaniowej, zagrodowej, usługowej i produkcyjnej dopuszczalne są zmiany jej gabarytów

(bez przekraczania wielkości dwu nadziemnych kondygnacji z dodatkowym użytkowym

poddaszem) rozbudowa przy pełnym nawiązaniu do zasad ukształtowania budynków

sąsiednich, poprawa standardu, wyposażenia w odpowiednie instalacje i korekty wystroju

zewnętrznego; w przypadku obiektów ujętych w rejestrze lub w wykazie zabytków w/w prace

nie mogą prowadzić do zmiany gabarytów i charakteru ich wystroju;

2) dopuszczalne jest wprowadzenie nowej uzupełniającej zabudowy na terenach istniejącego

zainwestowania o funkcjach ustalonych w planie.

Część terenu znajduje się w strefie ochronnej gazociągu wysokiego ciśnienia DN 400, PN 4

MPa wynoszącej 65 m. Dla obszaru znajdującego się w w/w strefie ustala się zakaz

prowadzenia jakiejkolwiek działalności usługowej.

Dla terenu oznaczonego symbolem 58 UH ustala się podstawowe przeznaczenie – tereny

usług handlu. Ustala się następujące zasady kształtowania nowej zabudowy na terenach

budowlanych:

1) Nowa zabudowa usługowa, produkcyjna lub produkcyjno-usługowa będzie realizowana w

formie zwartych obiektów w nawiązaniu do zasad ukształtowania obiektów w najbliższym

otoczeniu; zakładana wysokość zabudowy I – II kondygnacje i stosowanie dachów o

nachyleniu połaci 38-45o w przypadku obiektu o powierzchni zabudowy do 200 m2 (w innych

przypadkach dopuszcza się stosowanie przykryć płaskich).

Działki nr 452, 367/3, 367/4 AM-1 obręb Godzikowice nie posiadają planu miejscowego,

natomiast dla nieruchomości istnieje studium, które zostało uchwalone uchwałą nr

XIX/116/2016 Rady Gminy Oława z dnia 25 stycznia 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Oława.

Zgodnie z rysunkiem powyższego studium nieruchomość znajduje się na terenie

oznaczonym jak R – tereny rolne.



12

Rys. 2 Fragment załącznika ze SUiKZP gminy Oława dla działek niezabudowanych nr 367/3 i 367/4 AM-1 obręb Godzikowice

Rys. 3 Fragment załącznika ze SUiKZP gminy Oława dla działki niezabudowanej nr 452

Zgodnie z rysunkiem studium przedmiotowa nieruchomość niezabudowana znajduje się na

terenie oznaczonym, jako R – tereny rolne (funkcja podstawowa). Zasady

zagospodarowania:

a) dopuszcza się zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne,

b) dopuszcza się budowę stawów hodowlanych, pod warunkiem, że nie będą wpływać

negatywnie na wody innych akwenów (zanieczyszczenie, eutrofizacja),

c) dopuszcza się przeprowadzanie dróg oraz sieci infrastruktury technicznej i lokalizację

urządzeń towarzyszących tym sieciom, w sposób nie kolidujący z podstawową funkcją

terenu i pozostałymi zasadami zagospodarowania terenu,



13

d) pożądane zachowanie minimum 7-metrowej strefy od brzegów zbiorników wodnych bez

upraw i zagospodarowanie jej jako biofiltra (np. w formie pasa zadrzewień, zakrzewień lub co

najmniej nie nawożonych łąk),

e) wprowadza się zakaz zabudowy, w tym zagrodowej i innej związanej z produkcją rolniczą,

z zastrzeżeniem lit. f,

f) zakaz zabudowy nie dotyczy obiektów związanych z produkcją rolniczą dla terenów

zmiany „SUiKZP Gminy Oława” dla terenu obrębów wsi Siedlce i Zakrzów, z zastrzeżeniem

lit. g,

g) odstępstwo, o którym mowa w lit. f nie dotyczy obszarów w obrębie strefy „B” ochrony

konserwatorskiej, równoznacznej z obszarem ujętym w ewidencji zabytków.

Przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem.

10. METODOLOGIA WYCENY

Wycenę przedmiotowej nieruchomości wykonano zgodnie z Ustawą o gospodarce

nieruchomościami oraz Rozporządzeniem w sprawie zasad wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego.

Mając na uwadze rodzaj wycenianej nieruchomości, a także cel wyceny w niniejszej

opinii określono wartość rynkową nieruchomości.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 151) wartość rynkową

nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za

nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy

kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z

rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z treścią art. 134 Ustawy o

gospodarce nieruchomościami uwzględnia się w szczególności:

a) jej rodzaj

b) położenie

c) sposób użytkowania

d) przeznaczenie

e) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

f) stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie

nieruchomościami.



14

Mając na uwadze cel wyceny, rodzaj nieruchomości, przeprowadzoną analizę rynku

zdecydowano się dokonać wyceny przedmiotowej nieruchomości stosując podejściu

porównawcze metodę porównywania parami.

W operacie określono wartość rynkową nieruchomości zgodnie z ustawą

o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów

z 21 września 2004 r., w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego”, według którego wartość rynkową określa się stosując podejście

porównawcze lub podejście dochodowe.

§ 5. Podejście porównawcze:

1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen

transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem

wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę

korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą

przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami

podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny

transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku

właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej

kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i

dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy

tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa

się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami

korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.

5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę

nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu

metod stosowanych do analiz statystycznych”.

Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość

wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach

transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze

względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami

podobnymi.



15

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest

następująca:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i

cechach, stanowiącego podstawę wyceny.

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen

na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech

nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech tynkowych do

nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w

odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami

wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen

nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do

porównań przy użyciu określonych poprawek.

10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej

arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w

poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych

wyników jest zróżnicowana.

11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości

jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku

czy lokalu).

Wyceniana nieruchomość jest bardzo zróżnicowania funkcjonalnie. Na lokalnym rynku nie

zidentyfikowano transakcji nieruchomościami podobnymi w wystarczającym stopniu do

nieruchomości wycenianej, przede wszystkich chodzi o to, że część zabudowana

nieruchomości jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a część pod

uprawy polowe. Dokonano zatem jej podziału funkcjonalnego, i odrębnie wyceniono część

nieruchomości stanowiącą siedlisko i odrębnie wyceniono część nieruchomości stanowiącą

grunt niezabudowany rolny. Nieruchomość została podzielona na 3 obszary funkcjonalne

(każdy z tych obszarów stanowi odrębne działki geodezyjne):



16

1) Działki 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice zabudowane budynkiem

mieszkalnym z zabudową gospodarczą o charakterze siedliska o powierzchni gruntu

0,4235 ha ;

2) Działki 367/3, 367/4 AM-1 obręb Godzikowice, które wykorzystywane są do celów

rolniczych. Powierzchnia kompleksu wynosi 1,01 ha.

3) Działka 452 AM-1 obręb Godzikowice, które wykorzystywane są do celów rolniczych.

Powierzchnia kompleksu wynosi 0,35 ha.

Do wyceny nieruchomości szacowanej w podejściu porównawczym, metodą

porównywania nieruchomości parami wybrano trzy nieruchomości, będące przedmiotem

obrotu, a zbliżone charakterem, funkcją do nieruchomości wycenianej, które wchodzą w

zakres analizy rynku. Jako jednostkę porównawczą w przypadku nieruchomości

zabudowanej przyjęto nieruchomość jako obiekt (siedlisko), a jednostką porównawczą był w

przypadku nieruchomości rolnej 1 ha gruntu niezabudowanego.

11. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO

11.1 Ogólna charakterystyka rynku lokalnego

Oława jest to gmina wiejska położona w województwie dolnośląskim w powiecie

oławskim. Gmina należy do aglomeracji wrocławskiej. Oława zlokalizowana jest 16 km na

południowy wschód od miasta Wrocław.

Według danych z 2005 roku gmina Oława zajmuje obszar 234 km2, z czego 71%

zajmują użytki rolne, 21% użytki leśne, natomiast zaledwie 6,4% stanowią tereny osadnicze,

komunikacyjne i zainwestowane. Powierzchnia gminy stanowi 21% powierzchni całego

powiatu.

Głównymi arteriami komunikacyjnymi są droga krajowa nr 94 oraz linia kolejowa nr

132. Południowym skrajem gminy przebiega autostrada A4, a południowo-wschodnim droga

krajowa nr 39. Ponadto w północnej części gminy biegnie droga wojewódzka nr 455 w stronę

Jelcza-Laskowic. Dodatkowo przepływająca Odra stanowi Odrzańską Drogę Wodną.

Bliskie położenie w niedalekiej odległości od Wrocławia (około 15 km od granic

miasta), dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa, a także duża liczba podmiotów

gospodarczych działających na terenie gminy powoduje, że jest ona atrakcyjnie postrzegana

w oczach potencjalnych indywidualnych inwestorów. Można zaobserwować na terenie

miejscowości Oława, także na terenie całej gminy znaczny wzrost budownictwa



17

mieszkaniowego indywidualnego a także powstawanie znacznej ilości nowych podmiotów

gospodarczych.

Wieś Godzikowice jest oddalona około 30 km od granic miasta Wrocławia i około 3

km od granic miasta Oława. Początkowo wieś o charakterze rolniczym, teraz pojawiają się

nowe domy mieszkalne budowane przez indywidualnych inwestorów. W 2018 roku Guotai-

Huarong Poland rozpoczął budowę fabryki baterii w Godzikowicach. Inwestycja, która warta

jest 45 mln dolarów została umiejscowiona w Godzikowicach dzięki Polskiej Agencji

Inwestycji i Handlu. Wieś jest atrakcyjnie położona, zapewnia mieszkańcom spokój, czyste

powietrze, a zarazem gwarantuje szybki dojazd do centrum miasta Wrocław oraz Oławy.

Jest to jednak mała miejscowość wiejska – liczba ludności w 2011 roku wynosiła zaledwie

799 os. Godzikowice są także położone bardzo blisko Oławy, która dla mieszkańców

Godzikowic stanowi rozległy rynek pracy.

Rysunek nr 4. Widok na położenie wsi Godzikowice, w której znajduje się wyceniana nieruchomość.



18

11.2 Analiza lokalnego rynku nieruchomości rolnych – ceny transakcyjne dla

nieruchomości rolnej niezabudowanej

Przedmiotowa nieruchomość (w części) stanowiąca niezabudowany grunt rolny

oznaczona jest w studium jako tereny rolnicze, wobec tego dokonano analizy gruntów

rolnych, który jest rynkiem specyficznym. Rządzą tutaj inne prawa niż na rynku

mieszkaniowym, rynku działek budowlanych lub typowych nieruchomości komercyjnych.

Duży głód ziemi spowodował to, że grunty te systematycznie drożeją. Średnie ceny gruntów

rolnych publikowane są zarówno przez GUS jak i ANR. Dane tych dwóch instytucji nieco się

różnią. Wynika to przede wszystkim z metodologii przeprowadzenia pomiarów. Dane ANR

oparte są na zanotowanych cenach transakcyjnych sprzedawanych przez Agencję gruntów

z pominięciem gruntów o specyficznym charakterze. Dane GUS opierają się na wywiadach

przeprowadzanych przez ankieterów wśród rolników indywidualnych tzw. obrót sąsiedzki.

Jednak w jednym i w drugim przypadku zauważyć można bardzo podobne trendy.

Duży popyt skierowany na typowe grunty rolne generowany jest przede wszystkim

przez nastawione na rozwój duże i średnie gospodarstwa rolne. Grunty rolne kupowane są

głównie pod produkcję rolną, której opłacalność ostatnio nieco spada. Może to w połączeniu

z trwającym kryzysem finansowym i kryzysem w innych segmentach rynku nieruchomości

doprowadzić do stagnacji cen w tym roku.

Zupełnie inną grupę stanowią grunty rolne posiadające niewielkie powierzchnie,

położone w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy i dróg utwardzonych, posiadające dostęp

do urządzeń infrastruktury technicznej. Grunty te uzyskują znacznie wyższe ceny aniżeli

pozostałe grunty rolne, lecz o ich wartości nie decydują już jednak czynniki typowe dla

gruntów rolnych (klasy bonitacyjne, poziom kultury rolnej), lecz przede wszystkim lokalizacja,

dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej i drogi. Świadczy to o tym, że nieruchomości

te nabywane są z myślą o ich alternatywnym wykorzystaniu w przyszłości. W przypadku

jednak wycenianej nieruchomości nie mamy do czynienia z taką sytuacją.

Skalę obrotu ziemią rolniczą w Polsce można najlepiej określić na podstawie danych

Ministerstwa Sprawiedliwości, które analizuje informacje przekazywane przez notariuszy,

oraz na podstawie danych Agencji Nieruchomości Rolnych. ANR sprzedaje rocznie ponad

100 tys. ha ziemi rolnej w kilkunastu tysiącach transakcji. Udział transakcji „państwowych” w

ujęciu ilościowym szacować można na niewiele ponad 10% obrotu. W obrocie prywatnym

notuje się ponad 100 tys. transakcji przeniesienia własności z czego ok. 40 % stanowią

darowizny. Jednak średnia wielkość zbywanych gruntów w obrocie prywatnym jest znacznie

mniejsza niż przy sprzedaży przez ANR. Rynek obrotu ziemią w Polsce nie jest doskonały



19

ani w pełni przejrzysty. Nie prowadzi się zbiorczych danych o transakcjach przeniesienia

własności nieruchomości.

Średnie ceny gruntów rolnych publikowane są zarówno przez GUS jak i ANR. Generalnie

dane tych dwóch instytucji nieco się różnią. Jednak w jednym i drugim przypadku zauważyć

można bardzo podobne trendy: gwałtowny wzrost cen gruntów rolnych w II połowie lat 90-

tych XX, stagnacja w latach 2000-2002, ponowny dynamiczny wzrost w latach 2003-2009 i

względna stabilizacja, z niewielkim wzrostem cen od początku 2010 r.

Trwający światowy kryzys finansowy odbił się również na polskim rynku nieruchomości.

Widoczne były spadki cen lokali mieszkalnych i użytkowych, domów oraz działek

budowlanych. W przypadku gruntów rolnych recesja ta nie jest mocno zauważalna. Dane

statystyczne pokazują, że ceny gruntów rolnych rosły do końca 2009 roku. Od początku

2010 roku widoczne jest ustabilizowanie się cen, a ich niewielkie wahania mieszczą się w

granicach błędu statystycznego. Natomiast kolejny duży wzrost cen gruntów rolnych miał

miejsce w 2011 roku. Grunty rolne w tym okresie wzrosły o około 1% miesięcznie.

Jak widać na wykresie i tabeli, ceny gruntów rolnych w ostatnich latach zmieniały się

następująco (na podstawie cen gruntów rolnych sprzedawanych przez ANR) :

w roku 2004 w stosunku do roku 2003: + 25,32 %, czyli

+ 2,1 % miesięcznie;




















20



+ 1,4 % miesięcznie.


+ 1,3 % miesięcznie.

Wykres 1: Średnia cena gruntów rolnych w latach 1995 – 2015 sprzedawanych przez ANR

1 000 zł/ha2 000 zł/ha3 000 zł/ha4 000 zł/ha5 000 zł/ha6 000 zł/ha7 000 zł/ha8 000 zł/ha9 000 zł/ha

10 000 zł/ha11 000 zł/ha12 000 zł/ha13 000 zł/ha14 000 zł/ha15 000 zł/ha16 000 zł/ha17 000 zł/ha18 000 zł/ha19 000 zł/ha20 000 zł/ha21 000 zł/ha22 000 zł/ha23 000 zł/ha24 000 zł/ha25 000 zł/ha26 000 zł/ha27 000 zł/ha28 000 zł/ha29 000 zł/ha30 000 zł/ha

Cena średnia za rok



21

Tabela 1: Zmiany cen gruntów rolnych sprzedawanych przez ANR

RokCena średnia

za rok

Roczny

wskaźnik

zmiany cen

Miesięczny

wskaźnik

zmiany cen

1995 1 491 zł/ha b.d b.d

1996 1 874 zł/ha 25,69% 2,1%

1997 2 444 zł/ha 30,42% 2,5%

1998 3 048 zł/ha 24,71% 2,1%

1999 3 684 zł/ha 20,87% 1,7%

2000 3 554 zł/ha -3,53% -0,3%

2001 3 414 zł/ha -3,94% -0,3%

2002 3 438 zł/ha 0,70% 0,1%

2003 3 736 zł/ha 8,67% 0,7%

2004 4 682 zł/ha 25,32% 2,1%

2005 5 607 zł/ha 19,76% 1,6%

2006 7 374 zł/ha 31,51% 2,6%

2007 9 773 zł/ha 32,53% 2,7%

2008 12 540 zł/ha 28,31% 2,4%

2009 14 932 zł/ha 19,07% 1,6%

2010 15 281 zł/ha 2,34% 0,2%

2011 17 165 zł/ha 12,33% 1,0%

2012 19 288 zł/ha 12,37% 1,0%

2013 21 813 zł/ha 13,09% 1,1%

2014 25 592 zł/ha 17,32% 1,4%

2015 29 546 zł/ha 15,45% 1,3% Nie zaprezentowano średnich cen za 2016 rok i lata kolejne, gdyż Agencja

Nieruchomości Rolnych przestała publikować dane za ten okres.

Od dnia 30 kwietnia 2016 r. obowiązuje Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r.

o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o

zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta wprowadza nowe regulacje ograniczające obrót ziemią

rolniczą. Na dzień dzisiejszy trudno jest przewidzieć w jaki sposób wpłynie ona na poziom

cen gruntów rolnych w dalszej perspektywie. Według prognoz analityków, nowe zasady

obrotu ziemią spowodują obniżenie popytu na ziemię. W efekcie trzeba się liczyć z tym, że

ceny ziemi rolnej nie tylko nie będą rosły w dotychczas obserwowanym tempie, ale mogą

nawet spaść. Aktualnie od dnia wejście w życie Ustawy można zaobserwować stabilizację

cen transakcyjnych.

Trend zmiany cen określić można za pomocą kilku technik. Niestety technika analizy par

sprzedaży jak i analiza powtórnych sprzedaży posiadają ograniczone możliwości

zastosowania jak również obarczone są dużym ryzykiem popełnienie błędu. Można go

określić również za pomocą modeli statystycznych. Warunkiem tego jest posiadanie możliwie

dużej liczby cen transakcyjnych. Szacowanie tendencji rozwojowej zjawiska wymaga również

dość długiego okresu badania cen.



22

Na rynku lokalnym nie udało się samodzielnie określić trendu czasowego (zbyt mała

liczba transakcji nieruchomościami podobnymi). W przypadku braku dostatecznej liczby

transakcji pochodzących z aktów notarialnych możliwe jest dla potrzeb analizy rynku

wykorzystanie innych źródeł informacji. Mając na uwadze branżowe raporty na temat

nieruchomości rolnych, a także własne doświadczenie można stwierdzić, że w ostatnich

dwóch latach mamy do czynienia ze stabilizacją cen transakcyjnych.

W związki z powyższym zdecydowano się przyjąć trend boczny w przedmiotowej

wycenie tj. nie stwierdzono wpływu zmian cen na rynek nieruchomości w ostatnich dwóch

latach. Należy także dodać, że na lokalnym rynku nieruchomości o charakterze rolnym

zmniejszyła się ilość transakcji. Wynika to z wejścia w życie ustawy stawa z dnia 14 kwietnia

2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

oraz o zmianie niektórych ustaw.

Następnie dokonano analizy lokalnego rynku dla potrzeb wyceny. Jako rynek lokalny

określono:

a) rodzaj rynku: nieruchomości rolne niezabudowane o powierzchni od 0,5 do 5 ha;

b) obszar rynku: teren wiejski gminy Oława.

c) okres badania cen: ostatnie 24 miesiące tj. stycznia 2017 roku do stycznia 2019 roku;

W wyniku przeprowadzonej analizy aktów notarialnych i w oparciu o własną bazę

danych rzeczoznawcy uzyskano następujące dane dotyczące transakcji zrealizowanych,

których przedmiotem były nieruchomości rolne niezabudowane przeznaczone pod uprawy

polowe/tereny rolnicze. Jednostką porównawczą był 1 ha gruntu niezabudowanego.

Obszarem badania objęto gminę Oława - obszar wiejski. Analizą objęto okres od stycznia

2017 roku do stycznia 2019 roku. Odrzucono jednak z dalszej analizy nieruchomości

znacząco odbiegające cenowo od pozostałych transakcji (transakcje o charakterze

nierynkowym).

Ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do analizy i ich charakterystykę zawarto

w tabeli nr 1. Są to transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod uprawy polowe.

Zestawione transakcje zebrano w oparciu o informacje z aktów notarialnych kupna –

sprzedaży nieruchomości przechowywanych w zbiorach dokumentów Starostwa

Powiatowego we Oławie oraz informacje z własnej bazy danych.



23

Tabela nr 1. Transakcje sprzedaży nieruchomości rolnych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolnicze.

Lp. Gmina Obręb Data transakcji Pow. [ha]

Cena sprzedaży

[zł]

Cena transakcyjna

[zł/ha]

1. Oława - obszar wiejski Stary Górnik 2018-11-23 1,34 60 300 45 000,00

2. Oława - obszar wiejski Godzikowice 2018-11-16 1,00 26 000 26 000,00

3. Oława - obszar wiejski Bystrzyca 2018-10-31 0,52 15 000 28 846,15


5. Oława - obszar wiejski Lizawice 2018-08-21 4,81 215 000 44 698,54

6. Oława - obszar wiejski Osiek 2018-08-09 2,07 70 000 33 816,43

7. Oława - obszar wiejski Gać 2018-07-27 1,14 52 000 45 614,04


9. Oława - obszar wiejski Chwalibożyce 2018-07-18 1,41 72 000 51 063,83

10. Oława - obszar wiejski Bystrzyca 2018-07-18 1,59 42 000 26 415,09


12. Oława - obszar wiejski Jankowice 2018-06-18 2,76 83 421 30 225,00

13. Oława - obszar wiejski Marszowice 2018-06-07 1,35 75 000 55 555,56

14. Oława - obszar wiejski Niwnik 2018-05-11 1,97 80 000 40 609,14


16. Oława - obszar wiejski Niemil 2018-04-24 1,39 30 000 21 582,73

17. Oława - obszar wiejski Jankowice 2018-02-14 1,08 41 000 37 962,96


19. Oława - obszar wiejski Stary Górnik 2017-10-10 0,75 15 000 20 000,00



22. Oława - obszar wiejski Jankowice Małe 2017-09-05 3,92 156 800 40 000,00

23. Oława - obszar wiejski Psary 2017-08-23 2,41 120 000 49 792,53

24. Oława - obszar wiejski Jankowice Małe 2017-08-09 0,95 50 000 52 631,58

25. Oława - obszar wiejski Osiek 2017-08-09 1,21 62 600 51 735,54


27. Oława - obszar wiejski Owczary 2017-08-01 1,33 65 000 48 872,18



30. Oława - obszar wiejski Stary Otok 2017-06-09 0,9466 45 000 47 538,56

31. Oława - obszar wiejski Owczary 2017-05-17 1,36 75 000 55 147,06

W wyniku analizy rynku, dla danych transakcji przyjętych do porównania rozpiętość

cenowa za 1 ha powierzchni nieruchomości rolnych niezabudowanych wynosiła:

cena minimalna C min = 19 480,52 zł/ha

cena maksymalna C max = 55 555,56 zł/ha

∆C = 55 555,56 zł/ha – 19 480,52 zł/ha = 36 075,04 zł/ha

Analiza cech sprzedanych na rynku lokalnym nieruchomości wykazała, że nie ma

możliwości wyprowadzenia wag cech w sposób analityczny np. na podstawie analizy

porównawczej nieruchomości. Wśród nieruchomości kandydujących do porównawczych



24

często nie ma odpowiedniej ilości par różniących się jedną cechą, nierzadko również

nieruchomość różniącą się jedną cechą i w sposób oczywisty „lepsza” jest tańsza od

nieruchomości „gorszej”. Wynika to z niedoskonałości i małej przejrzystości rynku

nieruchomości.

Wobec powyższego autor określił wagi cech rynkowych (zgodnie ze Standardami

Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych) na podstawie:

badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców,

opinii osób zajmujących się obrotem nieruchomościami (pośrednicy, pracownicy

Urzędów Gmin).

W skutek badania rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych przeznaczonych

pod uprawy polowe i analizy preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe

(atrybuty) mające istotny wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości i przypisano im wagi

wyrażające procentowy wpływ tych cech na wartość nieruchomości. Również na podstawie

badania rynku ustalono również stopień nasilenia tych cech rynkowych.

Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca określił liczbę

cech rynkowych, nadał im nazwy oraz określił wagi cech rynkowych. Stany cech rynkowych

oraz wielkości zakresów cząstkowych przedstawia tabela nr 2 zamieszczonej poniżej.

Tabela 2 Atrybuty i ich wpływ na wartość.

L.P. Cechy rynkowe Waga cech

[%]

Stopień nasilenia (skala)

1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg

20 bardzo dobra dobra średnia

2. WBG 25 powyżej 1,2 od 0,8 do 1,2 do 0,8

3. Kształt działki 10 regularny przeciętny nieregularny

4. Utrudnienia w uprawie 25 brak średnie duże

5. Przydatność rolnicza 20 wysoka średnia niska

Opis cech:

1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: pod uwagę wzięto

położenie nieruchomości w relacji do najbliższych zabudowań, położenia

względem głównych dróg, a także postrzeganie danej lokalizacji przez

potencjalnych nabywców;



25

2. WBG: wskaźnik bonitacji gleb; jest to relacja ha przeliczeniowych do ha

fizycznych, im wyższy wskaźnik bonitacji gleby tym wyższe ceny

transakcyjne;

3. Kształt działki: analizowano wpływ kształtu działku na cenę transakcyjną

nieruchomości

4. Utrudnienia w uprawie: utrudnienie z tytułu występowanie infrastruktury

technicznej, a także utrudnienia wynikające z występowania zakrzaczeń i

zadrzewień na części działki; wzięto pod uwagę ewentualne sąsiedztwo lasu

lub zbiornika wodnego

5. Przydatność rolnicza nieruchomości: mozaikowatość gleb (ilość

występujących klas), rzeźbę terenu, stosunki wodne, stan techniczny

urządzeń melioracyjnych oraz poziom kultury rolnej;

11.3 Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych

budynkami mieszkalnymi – ceny transakcyjne

Dla potrzeb wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z

zabudową gospodarcza dokonano analizy tego rynku. W pierwszej kolejności

skoncentrowano się na określeniu zmian cen w czasie. Trend czasowy zmiany cen określić

można za pomocą kilku technik. Niestety technika analizy par sprzedaży jak i analiza

powtórnych sprzedaży posiadają ograniczone możliwości zastosowania, jak również

obarczone są dużym ryzykiem popełnienie błędu.

Trend czasowy można również określić za pomocą modeli statystycznych. Warunkiem tego

jest posiadanie możliwie dużej liczby cen transakcyjnych. Szacowanie tendencji rozwojowej

zjawiska wymaga również dość długiego okresu badania cen. Na rynku lokalnym nie udało

się samodzielnie określić trendu czasowego (zbyt mała liczba transakcji nieruchomościami

podobnymi). W przypadku braku dostatecznej liczby transakcji pochodzących z aktów

notarialnych możliwe jest dla potrzeb analizy rynku wykorzystanie innych źródeł informacji.

W związku z powyższym zdecydowano się przyjąć trend boczny w przedmiotowej

wycenie tj. nie stwierdzono wpływu zmian cen na rynek nieruchomości od stycznia 2017 roku

do dnia wyceny. W ostatnim okresie na rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych

budynkami mieszkalnymi mamy do czynienia ze stabilizacją cen transakcyjnych. Teza ta

została poparta analizą raportów branżowych w tym zakresie, a także doświadczeniem

własnym wyceniającego. Należy podkreślić, że analizowano budynki mieszkalne o

charakterze siedliski podobne do wycenianego. Podaż takich nieruchomości jest większa od

popytu, i bardzo często o ich wartości decyduje wartość gruntu, a nie substancji budynkowej,



26

która jest bardzo zdekapitalizowana. Nieruchomości o specyfice podobnej do nieruchomości

wycenianej są bardzo mało płynne i wymagają znacznego czasu na ich ekspozycje i

sprzedaż.

Dla potrzeb wyceny dokonano identyfikacji nieruchomości gruntowych zabudowanych

budynkami mieszkalnymi na lokalnym rynku. Lokalny rynek dla potrzeb wyceny

nieruchomości został zdefiniowany następująco:

a) Obszar analizy: gmina Oława – obszar wiejski;

b) Okres analizy: od stycznia 2017 roku do stycznia 2019 roku;

c) Przedmiot analizy: prawo własności do budynków mieszkalnych, ewentualnie wraz

z zabudową gospodarczą;

Tabela nr 3. Zestawienie transakcji nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi

Lp. Data Gmina Obręb Powierzchnia działki [m2]

Cena transakcyjna [zł]

1. 2018-02-14 Oława - obszar wiejski Jaczkowice 1620 190 000

2. 2017-10-17 Oława - obszar wiejski Stanowice 3092 190 000

3. 2017-11-17 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1800 225 000

4. 2018-07-03 Oława - obszar wiejski Zakrzów 1096 232 500

5. 2017-08-07 Oława - obszar wiejski Marcinkowice 1111 270 000


7. 2017-07-21 Oława - obszar wiejski Godzikowice 4888 300 000

8. 2017-10-17 Oława - obszar wiejski Stary Górnik 2300 300 000



11. 2018-03-05 Oława - obszar wiejski Gać 1622 360 000









Na podstawie analizy rynku zidentyfikowano (za nieruchomość gruntową zabudowaną

domem mieszkalnym):

Cmin = 190 000 zł

Cmax= 500 000 zł

ΔC = 500 000 zł – 190 000 zł

ΔC = 310 000 zł



27

Na lokalnym rynku zidentyfikowano kilkanaście transakcji domami mieszkalnymi ,

ewentualnie wraz z zabudową gospodarczą. Stwierdzono, że ceny transakcyjne takich

nieruchomości wahają się w dużym przedziale wartości od około 190 000 zł do 500 000 zł.

Tak duży rozrzut cen jest spowodowany bardzo różnym stanem technicznym substancja

budynkowej, wielkością działki, powierzchnią użytkową budynku, a przede wszystkim

lokalizacją. Relatywnie mało było transakcji nieruchomościami zabudowanymi o tak dużej

powierzchni jak nieruchomość wyceniana.

Analiza cech sprzedanych na rynku lokalnym nieruchomości wykazała, że nie ma

możliwości wyprowadzenia wag cech w sposób analityczny np. na podstawie analizy

porównawczej nieruchomości. Wśród nieruchomości kandydujących do porównawczych

często nie ma odpowiedniej ilości par różniących się jedną cechą, nierzadko również

nieruchomość różniącą się jedną cechą i w sposób oczywisty „lepsza” jest tańsza od

nieruchomości „gorszej”. Wynika to z niedoskonałości i małej przejrzystości rynku

nieruchomości.

Wobec powyższego autor określił wagi cech rynkowych (zgodnie ze Standardami

Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych) na podstawie:

badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców,

opinii osób zajmujących się obrotem nieruchomościami (pośrednicy, pracownicy

Urzędów Gmin, rzeczoznawcy).

Wskutek badania rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych i analizy

preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe (atrybuty) mające istotny wpływ

na ceny transakcyjne nieruchomości i przypisano im wagi wyrażające procentowy wpływ tych

cech na wartość nieruchomości. Również na podstawie badania rynku ustalono również

stopień nasilenia tych cech rynkowych.

Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca określił liczbę

cech rynkowych, nadał im nazwy oraz określił wagi cech rynkowych. Stany cech rynkowych

oraz wielkości zakresów cząstkowych przedstawia tabela nr 4.



28

Tabela 4. Atrybuty i ich wpływ na wartość.

L.p. Atrybut Waga

%

Stopień nasilenia (skala)

1 2 3

1. Lokalizacja nieruchomości

10 dobra średnia dostateczna

2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku

45 średni dostateczny zły

3. Powierzchnia użytkowa 20 powyżej 180 m2 120 m2 - 180 m2 poniżej 120 m2

4. Powierzchnia działki 15 powyżej 2500

m2 od 1500 do 2500

m2 poniżej 1500

m2

5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość

10 korzystna średnio korzystna mało korzystne

Opis cech rynkowych:

1. Lokalizacja nieruchomości: pod uwagę wzięto położenie na terenie gminy Oława,

odległość od centrum gminy i od granic miasta Oława, analizowano odległość od

podstawowych ośrodków użyteczności publicznej, dojazd bezpośredni,

2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: odzwierciedla wiek budynku,

prowadzoną gospodarkę remontową, przewidywana żywotność obiektu,

występowanie spękań, trwałych odkształceń, wilgoci i zacieków na obiekcie; pod

uwagę wzięto także standard wykończenia, w tym stan okładzin ściennych i

podłogowych, stan stolarki drzwiowej, stan instalacji wewnętrznych,

3. Powierzchnia użytkowa budynku: na podstawie analizy rynku stwierdzono, że im

większa powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego, tym wyższa cena

nieruchomości;

4. Powierzchnia działki: nieruchomości gruntowe zabudowane o większej powierzchni

działki są droższe od nieruchomości z mniejszą powierzchnią działki;

5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: analizowano powierzchnie nie

zaliczane do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, analizowano także

występowanie budynków gospodarczych, ich stan techniczny i funkcjonalność;



29

12. OPIS NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH W GRANICACH DZIAŁEK NR 452, 367/3, 367/4

Wyceniana nieruchomość położona jest w obrębie Godzikowice w gminie Oława,

powiat oławski. Wyceniana nieruchomość położona jest w południowo-zachodniej części

obrębu Godzikowice – działka nr 367/3 AM-1 o powierzchni 0,13 ha i 367/4 AM-1 o

powierzchni 0,88 ha, oraz północno-wschodniej części obrębu – działka nr 452 AM-1 o

powierzchni 0,35 ha. Podlegająca wycenie nieruchomość rolna niezabudowana nie posiada

planu miejscowego, natomiast oznaczona jest w SUiKZP jako tereny rolnicze.

Kształt działek nr 367/3 oraz 367/4 AM-1 obręb Godzikowice zbliżony jest do trapezu.

Natomiast działka nr 452 AM-1 obręb Godzikowice zbliżony jest do trójkąta. Teren działek

jest płaski. Otoczenie stanowią inne tereny wykorzystywane do celów rolniczych. Działka nr

452 od strony zachodniej graniczy z rowem melioracyjnym. Na działce nr 452 znajdują się

dwa słupy energetyczne. Dojazd do nieruchomości rolnych prowadzi poprzez drogi

gruntowe.

Wartość wskaźnika bonitacji gleb dla działki 452 AM-1 wynosi 0,80, natomiast dla

kompleksu składającego się z działek nr 367/3 i 367/4 AM-1 wynosi 0,79.

Rysunek 5. Widok przedmiotowej nieruchomości – działki nr 367/3, 367/4 AM-1 obręb

Godzikowice ( działki stanowią jeden kompleks przedzielony rowem)



30

Rysunek 6. Widok przedmiotowej nieruchomości – działki nr 452 AM-1 obręb Godzikowice.

13. OPIS NIERUCHOMOŚCI W GRANICACH DZIAŁKI NR 482/3, 482/4, 482/5

13.1 Opis budynku mieszkalnego

Wyceniana nieruchomość położona jest w obrębie Godzikowice w gminie Oława,

powiat oławski. Wyceniana nieruchomość położona jest w centralnej części wsi Godzikowice

– dz. 482/3 o powierzchni 0,2429 ha, dz. 482/4 o powierzchni 0,1646 ha oraz dz. 482/5 o

powierzchni 0,016 ha. Te trzy działki tworzą funkcjonalną całość. Jak już wcześniej

stwierdzono, w granicach analizowanych działek część obszaru przeznaczona jest pod

zabudowę mieszkalną (na tej części znajduje się budynek mieszkalny i zabudowana

gospodarcze), a także część przeznaczona pod usługi handlu. Do przedmiotowych działek

możliwy jest także dojazd od drugiej strony, aktualnie w ogrodzeniu zamontowano bramę

wjazdową i wyznaczoną drogę wewnętrzną.

Budynek mieszkalny oznaczony administracyjnie numerem 20. Jest to obiekt

trzykondygnacyjny – przyziemie, parter oraz piętro. Wybudowany został w latach 70-tych XX

wieku, rozbudowany w 1991 roku. Według EGiB zakończono budowę w 1985 roku. Budynek

posiada dwa niezależne wejścia. W budynku wydzielono wiele pokoi, które są wynajmowane

pracownikom sezonowym (aktualnie najczęściej pochodzącym z Ukrainy).



31

Zastosowane rozwiązania techniczno – materiałowe budynku:

- Fundamenty: nie badano,

- Konstrukcja budynku: tradycyjna murowana,

- Dach: dwuspadowy, o konstrukcji drewnianej kryty dachówką;

- Stolarka okienna: PCV, w części drewniana

- Stolarka drzwiowa: drzwi wewnętrzne drewniane, częściowo przeszklone, w części drzwi

płycinowe, drzwi zewnętrzne drewniane,

- Pokrycia ścian: tynki cementowo-wapienne, nierówne, w łazienkach i w kuchni w psach

roboczych płytki ceramiczne;

- Pokrycia podłóg: podłoga częściowo pokryta panelami podłogowymi, w części deski

drewniane, w korytarzu płytki, w łazience płytki;

- Schody wewnętrzne: drewniane o konstrukcji lekkiej drewnianej,

- Parapety: PCV;

Budynek wyposażony jest w następujące instalacje:

a) Instalacja wodna

b) Instalacja kanalizacyjna do sieci gminnej

c) Instalacja elektryczna

d) C.O. z pieca na paliwo stałe

e) Instalacja fotowoltaiczną zlokalizowaną na dachu



32

Powierzchnia użytkowa dostępna poprzez wejście nr 1 (wraz z wejściem do

przyziemia)

PRZYZIEMIE

Lp. Wyszczególnienie PU [m2]

1. Wiatrołap 4,76 m2

2. Korytarz 8,10 m2

3. Łazienka 7,02 m2

4. Pokój 21,20 m2

5. Pokój 9,68 m2

6. Kuchnia 13,30 m2

7. Pokój 12,93 m2


łącznie: 80,87 m2

PARTER


1. Pokój 21,58 m2

2. Kuchnia 19,79 m2

3. Pokój 15,56 m2


5. Wiatrołap 6,60 m2

łącznie: 71,74 m2

PIĘTRO


1. Pokój 15,63 m2

2. Antresola 6,95 m2

łącznie: 22,58 m2

Powierzchnia użytkowa dostępna poprzez wejście nr 2

PRZYZIEMIE


1. Kotłownia 12,80 m2

2. Pralnia 6,75 m2

3. Korytarz 7,50 m2

4. Pom. gosp. 9,56 m2

łącznie: 36,61 m2

PARTER


1. Pokój 6,92 m2

2. Pokój 16,30 m2

3. Kuchnia 13,60 m2


5. Korytarz 3,71 m2



33

6. Korytarz 2,00 m2

7. Korytarz + schody 7,60 m2

łącznie: 55,98 m2

PIĘTRO


1. Korytarz 5,90 m2

2. Pokój 12,50 m2

3. Pokój 14,90 m2

4. Pokój 13,50 m2


łącznie: 53,60 m2

Łączna powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi: 321,38 m2

Stan techniczny budynku średni. Budynek zamieszkały. Elementy konstrukcyjne budynku nie

wykazują odkształceń i spękania. Pokrycie dachu w stanie dostatecznym, nie wykazuje

nieszczelności czy zawilgoceń. Elewacja zewnętrzna ogólnie w stanie dostatecznym, z

oznakami zabrudzeń w toku działania warunków atmosferycznych i upływu czasu. Stolarka

okienna w również w stanie dostatecznym, w części wymieniona. Stolarka drzwiowa, w

stanie dostatecznym. Okładziny ścian i podłóg w stanie dostatecznym, ze znacznymi

oznakami znacznego zużycia eksploatacyjnego ( jedynie w niektórych pomieszczeniach w

stanie dobrym). Instalacje techniczne z widocznym zużyciem eksploatacyjnym. Budynek

generalnie w niskim standardzie wykończenia. Budynek ponad normatywnie użytkowany,

gdyż był wynajmowany na rzecz pracowników sezonowych, głównie z Ukrainy. Miejscami w

budynku oznaki zawilgocenia, szczególnie w łazienkach. Budynek sukcesywnie

remontowany i rozbudowywany, a także adaptowany na cele najmu, przy czym różne prace

wykończeniowe znacznie się różnią ( różne typy stolarki okiennej i drzwiowej w budynku,

różne rodzaje okładzin). Architektura tego budynku, jego stan techniczno – użytkowy, a także

duża powierzchnia użytkowa powodują, że cechuje się on małą płynnością.



34

13.2 Opis zabudowań gospodarczych

W granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 znajdują się również budynki gospodarczo-

garażowe. W centralnej części działki 482/3 znajduje się budynek garażowy o powierzchni

zabudowy 60 m2. Według EGiB zakończenie budowy nastąpiło w 1990 roku. Jest to

budynek, wolnostojący, murowany. Dach płaski, kryty papą. Stolarka okienna stalowa, brama

garażowa uchylna. Budynek praktycznie nie użytkowany, w złym stanie technicznym i niskim

standardzie wykończenia.

Natomiast w południowej części działki 482/5 i południowo-wschodniej części działki

482/4 znajduje się budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 110 m2 (budynek

składający się z dwóch części, jedna użytkowana w dostatecznym stanie technicznym, a na

drugiej części zniszczona jest konstrukcja i pokrycie dachu) Budynek zlokalizowany w

zabudowie zwartej z budynkiem mieszkalnym w granicach działki 482/2. Jest to budynek

murowany, z dachem płaskim w części zachodniej budynku dach zerwany. Bramy

drewniane, ściany w części otynkowane.



35

14. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

14.1 Określenie wartości nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3,

367/4 AM-1 obręb Godzikowice

Określenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej niezabudowanej dokonano w podejściu

porównawczym metodą porównywania parami. Zakresem wyceny objęto działki nr 367/3,

367/4 AM-1 obręb Godzikowice o łącznej powierzchni 1,01 ha.

Opis nieruchomości wycenianej przez pryzmat analizowanych cech rynkowych:

1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: dobra

2. WBG: od 0,8 do 1,2

3. Kształt działki: nieregularny

4. Utrudnienia w uprawie: średnie

5. Przydatność rolnicza: średnia

Opis nieruchomości przyjętych do porównania przez pryzmat analizowanych

cech:

1. 2018-07-26 – nieruchomość rolna niezabudowana położona w Godzikowicach o łącznej

powierzchni 0,67 ha. Cena transakcyjna nieruchomości 32 100 zł. Cena 1 ha gruntu

niezabudowanego 47 910,45 zł.

1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: bardzo dobra

2. WBG: od 0,8 do 1,2

3. Kształt działki: regularny

4. Utrudnienia w uprawie: brak

5. Przydatność rolnicza: wysoka

2. 2018-11-16 – nieruchomość rolna niezabudowana położona w Godzikowicach o

powierzchni 1 ha. Cena transakcyjna nieruchomości 26 000 zł. Cena 1 ha gruntu

niezabudowanego 26 000 zł.

1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: średnia

2. WBG: do 0,8

3. Kształt działki: regularny

4. Utrudnienia w uprawie: duże

5. Przydatność rolnicza: średnia



36

3. 2018-10-17 – nieruchomość rolna niezabudowana położona w Godzikowicach o

powierzchni 1,23 ha. Cena transakcyjna nieruchomości 37 000 zł. Cena 1 ha gruntu

niezabudowanego 30 081,30 zł.


2. WBG: od 0,8 do 1,2

3. Kształt działki: przeciętny

4. Utrudnienia w uprawie: średnie

5. Przydatność rolnicza: niska

1) Określenie wartości rynkowej działki nr 367/3 i 367/4 przeznaczonej pod

uprawy polowe:

Lp. Atrybut Wa-ga (%)

Udział kwotowy

(zł)

Udział kwotow

y na jed.

atrybutu (zł)

Nieruchomość

wyceniana

Nieruchomości przyjęte do porównania

Godzikowice Godzikowice Godzikowice

Ocena

Popraw -ka

Ocena Popraw

-ka ocena

Popraw

-ka

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

1 Data transakcji lub wyceny Luty 2019 2018-07-26 2018-11-16 2018-10-17

2 Cena transakcyjna za nieruchomość

47 910,45 zł/ha 26 000,00 zł/ha 30 081,30 zł/ha

3 Lokalizacja i położenie

w stosunku do głównych dróg

20 7 215,01 3 607,51 dobra bardzo dobra

-3607,51 średnia 3607,51 średnia 3607,5

1

4 WBG 25 9 018,76 4 509,38

od 0,8 do 1,2

od 0,8 do 1,2

0 do 0,8 4509,38 od 0,8 do

1,2 0

5 Kształt działki 10 3 607,50 1 803,75

nieregularny

regularny -3607,5 regularny -3607,5 przeciętn

y

-1803,7

5

6 Utrudnienia w uprawie 25 9 018,76 4 509,38 średnie brak -4509,38 duże 4509,38 średnie 0

7 Przydatność rolnicza 20 7 215,01 3 607,51 średnia wysoka -3607,51 średnia 0 niska

3607,51

8 Suma poprawek ∑pi -15331,9 9018,77 5411,27

9 Wartość poprawiona za nieruchomość

32 578,55 zł/ha 35 018,77 zł/ha 35 492,57 zł/ha

10 Wartość średnia za nieruchomość

34 363,30 zł



37

Wartość rynkowa nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3 i 367/4 AM-1

obręb Godzikowice o powierzchni 1,01 ha wynosi:

WG = 1,01 ha x 34 363 zł = 34 706 zł

Przyjęto w zaokrągleniu: 34 700 zł

słownie: trzydzieści cztery tysiące siedemset złotych

14.2 Określenie wartości nieruchomości rolnej w granicach działki 452

Określenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr

452 o powierzchni 0,3500 ha dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania

parami.

Opis nieruchomości wycenianej przez pryzmat analizowanych cech rynkowych:


2. WBG: od 0,8 do 1,2

3. Kształt działki: nieregularny

4. Utrudnienia w uprawie: duże

5. Przydatność rolnicza: niska

Do porównania przyjęto te trzy same nieruchomości podobne jak w punkcie 14.1



38

1) Określenie wartości rynkowej nieruchomości w granicach działki nr 452

Tabela 7: Wartość rynkowa nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452

obręb Godzikowice

Lp. Atrybut Waga (%)

Udział kwotowy

(zł)

Udział kwotow

y na jed.

atrybutu (zł)

Nieruchomość

wyceniana


Godzikowice Godzikowice Godzikowice

Ocena

Popraw -ka

Ocena Popraw

-ka ocena

Popraw

-ka

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

1 Data transakcji lub wyceny Luty 2019

2018-07-26 2018-11-16 2018-10-17


47 910,45 zł/ha 26 000,00 zł/ha 30 081,30 zł/ha

3 Lokalizacja i położenie

w stosunku do głównych dróg

20 7 215,01 3 607,51 średnia bardzo dobra

-7215,02 średnia 0 średnia 0

4 WBG 25 9 018,76 4 509,38

od 0,8 do 1,2

od 0,8 do 1,2

0 do 0,8 4509,38 od 0,8 do

1,2 0

5 Kształt działki 10 3 607,50 1 803,75

nieregularny

regularny -3607,5 regularny -3607,5 przeciętn

y

-1803,7

5

6 Utrudnienia w uprawie 25 9 018,76 4 509,38 duże brak -9018,76 duże 0 średnie

-4509,3

8

7 Przydatność rolnicza 20 7 215,01 3 607,51 niska wysoka -7215,02 średnia -3607,51 niska 0

8 Suma poprawek ∑pi -27056,3 -2705,63 -6313,13


20 854,15 23 294,37 23 768,17

10 Wartość średnia za nieruchomość

22 638,90 zł

Wartość rynkowa nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 obręb

Godzikowice

WG = 0,35 ha x 22 639 zł = 7 923 zł

Przyjęto w zaokrągleniu: 8 000 zł

Słownie: osiem tysięcy złotych



39

14.3 Określenie wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z

zabudowaniami gospodarczymi – działki 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice

Określenia wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym

dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami.

Do porównania przyjęto:

a) 2017-10-17 – nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w

zabudowie wolnostojącej położonym we wsi Stanowice.

1. Lokalizacja nieruchomości: dobra

2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: zły.

3. Powierzchnia użytkowa budynku: poniżej 120 m2 (70 m2)

4. Powierzchnia działki: powyżej 2500 m2 (3 092m2).

5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: mało korzystne

Cena transakcyjna za nieruchomość: 190 000 zł.

b) 2017-07-21 – nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w

zabudowie wolnostojącej położony we wsi Godzikowice.

1. Lokalizacja nieruchomości: dobra.

2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: dostateczny.

3. Powierzchnia użytkowa budynku: powyżej 180 m2 (210 m2).

4. Powierzchnia działki: powyżej 2500 m2 (4 888m2).

5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: mało korzystne


c) 2017-10-17 – nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w

zabudowie wolnostojącej położony we wsi Stary Górnik.

1. Lokalizacja nieruchomości: średnia.

2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: dostateczny.

3. Powierzchnia użytkowa budynku: od 120 m2 do 180 m2 (166,8 m2).

4. Powierzchnia działki: od 1500 m2 do 2500 m2 (2 300m2)

5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: średnio korzystne




40

Tabela nr 8. Arkusz wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym

Lp. Atrybut Waga (%)

Udział kwotowy

(zł)

Udział kwotow

y na jed.

atrybutu (zł)

Nieruchomość

wyceniana


Stanowice Godzikowice Stary Górnik

Ocena

Popraw -ka

Ocena Popraw

-ka ocena

Popraw

-ka

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

1 Data transakcji lub wyceny Luty 2019 2017-10-17 2017-07-21 2017-10-17


190 000 zł 300 000 zł 300 000 zł

3 Lokalizacja nieruchomości

10 31000 15500 dobra dobra 0 dobra 0 średnia 15500

4 Stan techniczny i

standard wykończenia budynku

45 139500 69750 średni zły 139500 dosta-teczny

69750 dosta-teczny

69750

5 Powierzchnia użytkowa

20 62000 31000 powyżej 180 m2

poniżej 120 m2

62000 powyżej 180 m2

0 120 -

180 m2 31000

6 Powierzchnia działki 15 46500 23250

powyżej 2500 m2

powyżej 2500 m2

0 powyżej 2500 m2

0 od 1500 do 2500

m2 23250

7 Powierzchnie

dodatkowe i ich wpływ na wartość

10 31000 15500 korzystna mało

korzystne 31000

mało korzystne

31000 średnio korzystn

a 15500

8 Suma poprawek ∑pi 232 500 100 750 155 000


422 500 zł 400 750 zł 455 000 zł

10 Wartość średnia za nieruchomość 426 083 zł

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w

granicach działek nr 482/3, 482/4, 482/5 obręb Godzikowice o powierzchni 0,4235 ha

wynosi:

W = 426 000 zł

słownie: czterysta dwadzieścia sześć tysięcy złotych



41

Przy wykorzystaniu podejścia porównawczego możliwe jest zastosowanie

współczynnika korekty z przedziału [0,90 – 1,10] . Może on być stosowany wyłącznie w

uzasadnionych przypadkach, na przykład gdy przedmiot wyceny posiada nałożone

ograniczenia lub szczególne wady bądź zalety wykraczające poza cechy określone dla

przyjętego pod względem rodzajowym i obszarowym rynku w okresie jego monitorowania.

Rzeczoznawca zdecydował się zastosować dla przedmiotowej nieruchomości

gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi położnej na

działkach 482/3, 482/4, 482/5 o powierzchni 0,4235 ha współczynnik ekspercki w wysokości

1,1. Przedmiotowy budynek mieszkalny charakteryzuje się bardzo dużą powierzchnią

użytkową, istotnie wykraczającą poza powierzchnie użytkowe budynków zidentyfikowanych

podczas analizy. Stanowi to niewątpliwie zaletę przedmiotowej nieruchomości i wpływa

korzystnie na jej atrakcyjność w oczach potencjalnych nabywców.

Mając to na uwadze wydaje się zasadne zwiększenie określonej w podejściu

porównawczym wartości o wskazany współczynnik ekspercki.

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej

budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi w granicach działek

482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice po zastosowaniu współczynnika

eksperckiego wynosi :

W = 426 000 zł x 1,1 = 468 600 zł

słownie: czterysta sześćdziesiąt osiem tysięcy sześćset złotych



42

14. USTALENIA KOŃCOWE

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem

mieszkalnym i budynkami gospodarczymi w granicach działek nr 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 o

powierzchni łącznej 0,4235 ha oraz prawa własności nieruchomości rolnych

niezabudowanych w granicach działek nr, 452, 367/3, 367/4 AM-1 o łącznej powierzchni

1,3600 ha położonych w obrębie Godzikowice, gmina Oława określona została w wysokości:

Wc = 511 300 złotych brutto


w tym:

Rodzaj prawa Wartość prawa

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi w granicach działek 482/3, 482/4,

482/5 AM-1 obręb Godzikowice 468 600 zł

Prawo własności nieruchomości rolnej w granicach działki 452 AM-1 o powierzchni 0,35 ha

8 000 zł

Prawo własności nieruchomości rolnej w granicach działek 367/3, 367/4 AM-1 o powierzchni 1,01 ha

34 700 zł

1. Analizując transakcje podobnymi nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami

na terenie obrębu Godzikowice uwzględniając między innymi zainteresowanie

potencjalnych nabywców, daną lokalizacją, stanem technicznym budynku, standardem

wykończenia, powierzchnią użytkową budynku, powierzchnią działki otrzymany wynik

468 600 zł nieruchomości gruntowej zabudowanej domem można uznać za realny.

2. Określona wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym

odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna – sprzedaży

nieruchomości podobnych na badanym rynku lokalnym. Podobnie wygląda sytuacja z

wycenianymi nieruchomościami rolnymi.



43

3. Określona wartość rynkowa ma charakter brutto (zawiera w sobie należny przy

sprzedaży podatek VAT)

4. Określona wartość rynkowa obejmuje budynek, grunt, budowle, a także urządzenia trwale

związane z nieruchomością takie jak: piec centralnego ogrzewania, meble kuchenne w

zabudowie trwałej, sprzęt AGD trwale związany z nieruchomością.



44

15. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

1. Klauzule ogólne:

- Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie

wyceny nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

- Określona wartość rynkowa nieruchomości jest aktualna na datę wyceny,

i wraz z upływem czasu przy uwzględnieniu trendów występujących na rynku

nieruchomości może ulec zmianie, jeśli zostanie wykorzystana ze zwłoką w stosunku

do daty wyceny. W takim przypadku wymagane jest dokonanie procedury

aktualizacyjnej.

- Przy sporządzaniu operatu podatek VAT był brany pod uwagę, określona wartość ma

charakter brutto.

2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu:

- Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w pkt. „Cel wyceny”

niniejszego opracowania, natomiast operat nie może być modyfikowany

i wykorzystany do innych celów wyceny rozważanej nieruchomości.

- Operat nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może

być udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu.

3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy:

- Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne wycenianej

nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie

uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej.

- Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich,

w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on

sporządzony.

Operat opracował:

rzeczoznawca majątkowy: Wojciech Rogowski

Wrocław, 6 lutego 2019 roku



45

ZAŁĄCZNIKI

1. Dokumentacja fotograficzna.

2. Odpis z księgi wieczystej nr WR1O/00002328/3 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w

Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

3. Wypis z rejestru gruntów

4. Mapa ewidencyjna.



46

DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA



47



48



49

Widok na nieruchomość rolną w granicach działki 452 AM-1 wraz z drogą dojazdową

Widok na nieruchomość rolną w granicach działek 367/3 i 367/4 AM-1

operat szacunkowy - krpu.pl...obrębie godzikowice, w granicy działek nr 452, 367/3, 367/4 am-1 o...

Documents