OPAK prisstigningsrapport 1

OPAK AS Hovfaret 13 PB 128 Skøyen 0212 Oslo

OPAKs prisstigningsrapport Nr. 1/2017

OPAK prisstigningsrapport 1

Leieprisvekst i Oslo siste halvår og med forventning om ytterligere prisvekst i tiden som kommer. Ekspertpanelets vurdering denne gang er til dels kraftig økning i leieprisene for seks av sju segmenter. Kystbyene er dels fremdeles preget av oljeprisfallet med fallende leiepriser og høy ledighet, og dels av stigende leiepriser i sentrale områder i Bergen og Tromsø. Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges største byer. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere. Utviklingen i leieprisene i Oslo 1. halvår 2017 er som følger:

• Prestisjelokaler sentralt: leieprisene har steget med 2,7 % til 3850 kr/m²/år • Høy standard sentralt: leieprisene har steget med 3,6 % til 2900 kr/m²/år • Nyere bygg sentrum: leieprisene har steget med 7,1 % til 3000 kr/m²/år • God standard sentralt: leieprisene har steget med 8,3 % til 2600 kr/m²/år • Høy standard randsone vest: leieprisene er uendret 1 800 kr/m²/år • Høy standard randsone nord/øst: leieprisene har steget med 5,6 % til 1900 kr/m²/år • Eldre, urasjonelle lokaler: leieprisene har steget med 5,6 % til 950 kr/m²/år.

Dagens Næringslivs ekspertpanel melder denne gang om et økende leienivå for de fleste segmenter i kontormarkedet i Oslo, denne gangen blant annet med vekst på over 8 % for sentralt plasserte kontorlokaler. Panelet trekker frem flere elementer som peker i retning av en ytterligere leieprisvekst i tiden fremover, forventet lavere ledighet, konvertering av kontor til andre formål, lite nybygg samt generelt stor etterspørsel etter nye lokaler sentralt i Oslo. Mange aktører søker seg i tillegg mot sentrum hvor de mest attraktive lokalene vanligvis finnes for å være attraktive i kampen om nye medarbeidere. Viktigheten av lokal beliggenhet i nærheten av offentlig kommunikasjon og generell bymessige omgivelser trekkes også frem som prisdrivere. I Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø innhenter Dagens Næringsliv opplysninger fra sentrale markedsaktører. Utviklingen i leiepriser i «kystbyene» 1. halvår 2017 er som følger:

• Kristiansand: leieprisene har sunket – 3,7 % fra 1 350 til 1 300 kr/m²/år • Stavanger sentralt: leieprisene har sunket – 2,6 % fra 1 900 til 1 850 kr/m²/år • Stavanger oljemiljø: leieprisene har sunket – 3,6 % fra 1 400 til 1 350 kr/m²/år • Bergen: leieprisene er uendret 1 450 kr/m²/år • Trondheim: leieprisene er uendret 1 600 kr/m²/år • Tromsø: leieprisene har steget 6,1 % fra 1 650 til 1750 kr/m²/år

Fremdeles leieprisvekst for de meste attraktive næringsbyggene Tromsø. I næringsområder preget av oljerelatert virksomhet som Sandsli/Kokstad i Bergen og Forus i Stavanger, faller prisene videre og det meldes om høy ledighet. Trondheim har hatt et stabilt leienivå det siste halve året. Også i Kristiansand, hvor det finnes en del oljerelatert virksomhet, har leieprisene falt det siste halve året. I begge disse byene meldes det om høy ledighet i kontormarkedet. Oslo, 14.02.2017 for OPAK AS

Øystein Dieseth Avdelingsleder Eiendomsrådgivning

OPAK prisstigningsrapport 2

1. Dagens næringslivs ekspertpanel om kontorlokaler Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området

Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Anne Bruun-Olsen i Cushman & Wakefield Realkapital, Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners, Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling og Stig L. Bech i BA-HR. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir dette presentert. Leieprisenes utvikling de siste månedene er vist i tabellen under:

Kontorlokaler i Oslo-området kr/m²/år pr. januar 2017

% endring 2. halvår

2016

% endring siste 12

måneder

tendens 1. halvår

2017 Prestisjelokaler sentralt Opp til 3850 2,7 2,7 Opp Høy standard sentralt Opp til 2900 3,6 3,6 Opp Nyere bygg sentrum Opp til 3000 7,1 7,1 Opp God standard sentralt Opp til 2600 8,3 8,3 Opp Høy standard randsone vest Uendret 1800 0 0 Uendret Høy standard randsone nord/øst Opp til 1900 5,6 5,6 Opp Eldre, urasjonelle lokaler Opp til kr 950 5,6 5,6 Opp

Seks av sju segmenter er vurdert opp. Høy ledighet i randsone vest hindrer prisoppgang også her. Det er ifølge ekspertpanelet mange parametere som tyder på ytterligere prisvekst i tiden som kommer. Generelt sett skapes det flere kontorarbeidsplasser enn det oppføres nybygg for å dekke. At mange aktører trekkes mot sentrale områder av byen nær offentlig kommunikasjonsmessige knutepunkter for å tiltrekke seg de mest attraktive ansatte, vil presse prisene ytterligere oppover. Høye leiepriser og lav ledighet i sentrale områder kan på sikt medføre større etterspørsel etter kontorlokaler i de mest attraktive randsonene rundt sentrum. Leieprisnivået for segmentet «eldre urasjonelle lokaler» er vurdert av OPAK som noe opp. Sistnevnte segment er tatt ut av ekspertpanelets vurdering, men er videreført av OPAK. Leiepriser for kontorlokaler i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø I disse byene har Dagens Næringsliv innhentet opplysninger fra lokale markedsaktører. Leieprisenes utvikling de siste månedene er vist i tabellen under:

Kontorlokaler i andre byer kr./m²/år pr. januar 2017

% endring 2. halvår

2016

% endring siste 12

måneder

tendens 2. halvår

2016 Kristiansand Ned til 1300 -3,7 -7,7 Ned Stavanger sentralt Ned til 1850 -2,6 -8,1 Ned Stavanger oljemiljø Ned til 1350 -3,6 -11,1 Ned Høy standard Bergen Uendret 1450 0 0 Uendret Trondheim Uendret 1600 0 -3,1 Ned Tromsø Opp til 1750 6,1 5,7 Opp

Leieprismarkedet preges i deler av både Stavanger og Kristiansand fremdeles av fallende leiepriser. Trenden fra de senere årene fortsetter dermed. Det er likevel forventinger om noe utflating i leieprisfallet. Fra Tromsø meldes det om kraftig oppgang i leieprisene for nye lokaler, men generelt sett en noe dempet oppgang for andre typer lokaler. Utsiktene fremover viser ytterligere nedgang foruten i Bergen og Tromsø hvor det forventes flat utvikling.

OPAK prisstigningsrapport 3

2. Kontorleier i Oslo-området

OPAK prisstigningsrapport 4

3. Kontorleier i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø

OPAK prisstigningsrapport 5

4. Direkteavkastning attraktive, sentralt beliggende kontorbygg

OPAK prisstigningsrapport 6

5. Gjennomsnittsverdi for kontorbygg i Oslo og Bergen

OPAK prisstigningsrapport 7

6. Indekser pr. 15.01.2017

100,0105,0110,0115,0120,0125,0130,0135,0140,0145,0150,0155,0160,0165,0170,0175,0180,0185,0190,0195,0200,0205,0210,0215,0220,0225,0230,0235,0240,0245,0250,0255,0260,0265,0270,0

01/1

6

02/1

6

03/1

6

04/1

6

05/1

6

06/1

6

07/1

6

08/1

6

09/1

6

10/1

6

11/1

6

12/1

6

01/1

7

STIG

NIN

G I %

(GJE

NN

OM

SNIT

T ÅR

200

0 =

100)

NR. 01/2017INDEKSER PR. 15.01.2017

KONSUMPRIS TOTAL MATERIALER RØRLEGGER ELEKTRO ENEBOLIG KONSUMPRISINDEKS 2015=100

NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100

JANUAR 2017 ENDR. ENDR. ENDR.SSB's INDEKSER 15.01.17 15.12.16 1 MND 15.01.16 1 ÅR 15.01.15 2 ÅR

KONSUMPRIS 1998=100 145,9 146,0 -0,1% 142,0 2,7% 137,8 5,9%KONSUMPRIS 2015=100 104,3

BOLIGBLOKK:TOTAL i alt 178,4 177,8 0,3% 173,4 2,9% 170,2 4,8%MAT. i alt 186,7 185,9 0,4% 181,9 2,6% 177,4 5,2%RØR. i alt 205,4 203,0 1,2% 201,0 2,2% 194,0 5,9%EL. i alt 261,6 258,8 1,1% 253,4 3,2% 242,8 7,7%

ENEBOLIG:TOTAL i alt 180,1 179,6 0,3% 175,0 2,9% 171,2 5,2%

Fra januarindeksen 2017 er basisåret i KPI endret til 2015 (2015=100).KPI har siden august 1999 vært publisert med 1998 som referanseår (1998=100). Statistisk sentralbyrå (SSB) har endret referanseår med ulike års mellomrom. I perioden januar 1979–august 1999 var 1979=100 offisielt referanseår. For KPI fra og med august 1999 til og med desember 2016 er det 1998=100 som er offisiell KPI.

OPAK prisstigningsrapport 8

7. Kilder Dagens næringsliv SSB Statistikkbanken