onderzoek: toekomst voor stedelijke woningbouw? - bpd.nl · stedelijke gebieden krijgt een meer...

Onderzoek:Toekomst voorstedelijke woningbouw?

KENNIS-DOCUMENT

Kennisdocument ‘Toekomst voor stedelijke woningbouw?’ 3

Samenvatting 4

1 Inleiding 8

1.1 Stedelijke woningbouw voldoende aantrekkelijk? 8

1.2 Onderzoeksopzet en leeswijzer 9

2 Verstedelijkingsbeleid en woningbouwaanbod 10

2.1 Verstedelijkingsbeleid 10

2.2 Uitwerking beleid woningbouw in bestaand stedelijk gebied 10

2.3 Feitelijke woningbouw en plancapaciteit tot 2020 14 in stedelijke gebieden

2.4 Woningbouwplannen in enkele regio’s 18

2.5 Conclusies 20

3 Behoefte aan woningen in stedelijk gebied 22

3.1 Vraag naar nieuwe woningen op landelijk niveau 22

3.2 Regionale verschillen in nieuwbouwbehoefte 28

3.3 Conclusies 32

4 Discrepanties beleid en vraag in stedelijk gebied 34

4.1 Meer appartementen in stedelijk gebied op gespannen 34 voet met vraag consumenten

4.2 Meer mogelijkheden voor gedifferentieerd bouwen? 35

Bijlagen

Bijlage 1 Woningbouw naar eigendom en woningtype in 2001-2009 40

Bijlage 2 Woningmarktanalyse WoON 2009 46

Bijlage 3 Voorbeelden stedelijke laagbouw 70

Inhoud

Colofon

Dit kennisdocument is een uitgavevan Bouwfonds Ontwikkeling.

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Onderzoek is uitgevoerd door RIGO Research en Advies in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling. Het onderzoek wordt behandeld in NAW Dossier #39: Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus.

Auteurs: Geurt Keers, Elien Smeulders,Tjeerd Teerlink van RIGO Research en Advies

Rapportnummer: P15360

Vormgever: Maurits Gemminkvan Gemmink Grafi sch

Editie: maart 2011, kennisdocument nr. 2


SamenvattingHet verstedelijkingsbeleid van de rijksoverheid is ook in 2010-2020 gericht op bunde-ling van wonen en werken in stedelijke regio’s met nu een sterker accent op bouwen binnen bestaand bebouwd gebied. Stedelijke gemeenten zullen een creatieve slag moe-ten maken om aantrekkelijke woningen en woonmilieus te ontwikkelen die aansluiten op de vraag en bovendien fi nancieel uitvoerbaar zijn. In opdracht van Bouwfonds Ont-wikkeling is deze thematiek nader onderzocht.Voor de onderzoeksaanpak is een deskstudie uitgevoerd en een aparte analyse van het recente WoON 2009 (Woningbehoeften Onderzoek Nederland).

a) Verstedelijkingsbeleid en woningaanbodHet rijksbeleid voor verstedelijking is gericht op bundeling van wonen, werken en voorzieningenom het landschap zoveel mogelijk van verstedelijking te vrijwaren en draagvlak voor stedelijke voor-zieningen te versterken, waaronder het openbaar vervoer en om mobiliteitsgroei te beheersen. Belang-rijk aspect daarbij is het realiseren van groei van woningvoorraad en arbeidsplaatsen binnen bestaand bebouwd gebied (BBG). Het rijk heeft een hogere ambitie voor woningbouw binnen BBG. In de Nota Ruimte was het streven nog 25% tot 40% al naargelang mogelijkheden van ruimte en markt. Inmiddels is bij de Verstedelijkingsafspraken de regionale ambitie meestal 40% of meer in BBG in 2010-2020.In 2000-2006 is gemiddeld onder de 30% BBG gebouwd. De 40% is feitelijk gehaald in 2006-2007 (circa 24.000 woningen, ervoor gemiddeld 14.000 per jaar). Voor 2010-2020 is er voldoende plancapaciteit voor 40% BBG in de meeste regio’s.Welke woningtypen en woonmilieus in stedelijk gebied worden nagestreefd is mistig. Het rijk geeft geen richtlijnen over de vorm van woningbouw of woonmilieus. Binnen de verstedelijkingskaders moet het aanbod zijn afgestemd op de woonvraag. Tweeslachtigheid in beleid is te constateren.Verdichting met hoge kwaliteit kan het voor de consumenten toch aantrekkelijk maken. Ook is ertwijfel over de afzetbaarheid en kosten van veel stedelijk bouwen.In de praktijk komt het erop neer dat er relatief veel appartementen worden gebouwd. Landelijk is het aandeel appartementen in de woningproductie opgelopen van 22% in 2001 tot 42% in 2009; in de vier grote steden van 54% naar 64%. In de G4 is het aandeel eengezins koop in 2009 het laagst, 30%, en het aandeel koopappartementen het hoogst, bijna 40%.De ambitie is groter. Er worden vooral ook nog meer appartementen gepland. In een stad als Den Haag wordt 60% appartementen in 2010-2020 nagestreefd. Sommige regio’s waaronder de Haagse gaan voor 60% BBG. Met termen als hoogstedelijk wordt de binnenstedelijke ambitie verder benoemd, maar niet geconcretiseerd. Aandacht is er wel voor zaken als energiebesparing in woningen, minimaliseren van milieuknelpunten en het klimaatbestendig inrichten van locaties (onder andere met behulp van groen en blauw) en heel soms zelfs het parkeren.Volgens een onderzoek noemen gemeenten en marktpartijen drie redenen voor de veelheid aanappartementen: het rijksbeleid dat meer inzet op verdichting; het bouwen van appartementen sluit aan op de stedenbouwkundige structuur van steden en de fi nanciering van de bouwlocaties wordt erdoor bewerkstelligd.

Regionale verschillen in beleid en aanbodRegio’s met een grote woningbouwopgave hebben meestal een hoge ambitie voor stedelijk bouwen. De meeste regio’s in de Randstad gaan voor 60% bouwen binnen BBG. Zeeland met ruimte enontspannen woningmarkt spant relatief echter de kroon met 75% BBG, met een uitwerking naar woningtype: 35 tot 60% appartementen (10 tot 25% koop). In Limburg weet men de ambitie nog niet vanwege de problematiek van krimp op de woningmarkt.In Noord-Brabant wordt uitgegaan van 25%. In regio’s als Groningen-Assen en Emmen wordt de ambi-tie op 40% gesteld, maar met meer aandacht voor woonwensen van de consumenten. Uitleggebieden krijgen dan ook voldoende capaciteit voor de vraag naar landelijk groen wonen. In Leeuwarden is bin-nenstedelijk ook aandacht voor intensieve laagbouw.De planologische capaciteit is zeker nog niet in alle regio’s zeker gesteld voor de ambities voor binnen-stedelijk bouwen in 2010-2020, zoals in de regio Rotterdam. Maar gemiddeld is er al wel voldoende locatiecapaciteit in beeld voor 40% bouwen binnen BBG.Ondanks regionale verschillen krijgt het aanbod in stedelijke gebieden een meer eenzijdig karakter van stedelijke milieus met een oplopend aandeel appartementen. Of deze stedelijke bouwvoornemens haalbaar zijn zal afhankelijk zijn van in welke mate het aanbod voldoet aan de vraag en van de fi nan-ciële uitvoerbaarheid bij de trend van het duurder worden van locaties bij minder of geen locatiesub-sidies van de rijksoverheid.

b) Behoefte aan woningen in stedelijk gebiedDe nieuwbouwvraag voor uitbreiding van de woningvoorraad in Nederland betreft in 2009 45%eengezinskoopwoningen, 19% appartementen koop, 15% eengezinshuur en 21% meergezinshuur. Om volledig tegemoet te komen aan de behoefte dient 60% uit eengezinswoningen te bestaan. Binnen de koopsector is dat relatief nog meer: 70% eengezinswoningen. Het aandeel koopappartementen in de vraag naar koopwoningen is sinds 1995 nauwelijks toegenomen. Veranderingen in woonwensen en samenstelling van huishoudens, bijvoorbeeld, hebben nauwelijks invloed op de verdeling van de vraag naar woningtypen in de koopsector.De nieuwbouwbehoefte is onder invloed van de recessie sterkt gericht op goedkopere segmenten: 27% goed kope koop, 25% middeldure koop, 12% dure koop; 18% goedkope huur, 15% middelduur en 3% dure huur.

De nieuwbouwbehoefte aan stedelijke milieus (centrum 37% en buitencentrum 11%) is landelijk48% van het totaal. Dus dat is komende jaren in beginsel voldoende vraag voor 40% bouwen instedelijk gebied (BBG).De nieuwbouwvraag naar woonmilieu is landelijk sterk gedifferentieerd. In het centrumstedelijkmilieu betreft 40% van de nieuwbouwvraag naar dit milieu eengezinshuizen (eengezinskoop 9% van de totale nieuwbouwvraag, eengezinshuur 5%; koopappartementen 6%, huurappartementen 13%).In het stedelijk buitencentrum milieu is de nieuwbouwvraag eigenlijk vrijwel 100% eengezins wo-ningen. De vraag naar nieuwbouw in het buiten centrummilieu is zoals gezegd bijna 15% van detotale behoefte. Deze bestaat voor 12% uit eengezinskoop, 8% eengezinshuur en 3% koopappartemen-ten; aan huurappartementen is er een potentieel overschot van 8%. Dus in het buiten centrum milieu is de behoefte aan koopappartementen met verkoop van (verbeterde) huurwoningen op te vangen enresteert er eigenlijk alleen behoefte aan eengezinswoningen.In meer groene woonmilieus is de nieuwbouwvraag ook duidelijk gericht op eengezinswoningen, vooral koop. Maar daar is er ook behoefte aan koop- en huurappartementen. Opvallend is een relatief klein potentieel overschot aan eengezinshuurwoningen in dorpse milieus. Vermoedelijk heeft eendeel van de senioren behoefte aan betaalbare (gelijkvloerse) appartementen.Voor centrumstedelijk en buiten centrumstedelijk samen komt de nieuwbouwbehoefte neer opongeveer 70% eengezinswoningen en 30% appartementen, dat geldt ook voor de koopsector.


Regionale verschillen in vraagOpvallend is dat in grootstedelijke gebieden van de vier grote steden de behoefte aan stedelijkemilieus relatief wel groter is, G4 regio´s 60%, G4 zelfs 70%. In stadsregio Rotterdam en Haaglanden is de behoefte (met 48% en 30%) echter kleiner dan de ambitie voor binnenstedelijke woningbouw (60% BBG).Maar zelfs in de G4 bestaat in centrum stedelijke milieus nog behoefte aan toevoeging van bijna 40% grondgebonden huizen. In stedelijke buitencentrum milieus gaat dit meer richting de 100%. Rotterdam en Den Haag zijn meer steden met uitgesproken stedelijke laagbouw behoefte, Utrecht en Amsterdam zijn steden met meer prominente vraag naar (koop)appartementen, waarbij evenwel de vraag naar grondgebonden woningen in stedelijk gebied ook bepaald niet verwaarloosbaar is.

c) Discrepanties beleid en vraag in stedelijk gebiedDoor de jaren heen spreekt het rijk in haar visie op de verstedelijking een steeds hogere ambitieuit over het percentage woningbouw binnen bestaand bebouwd gebied. In de Nota Ruimte was hetstreven nog 25% tot 40% al naargelang mogelijkheden van ruimte en markt. Inmiddels is bij de meeste Verstedelijkingsafspraken de ambitie van ten minste 40% BBG in 2010-2020 gesteld. In de Randstad gaan Metropoolregio Amsterdam en de stedelijke regio´s in de Zuid-vleugel zelfs voor 60% toevoegen van woningen binnen stedelijk gebied.Deze beleidsambities staan niet op gespannen voet met de woonvoorkeuren naar woonmilieus.In beginsel is de opgave in kwantitatieve zin ook geen duidelijk probleem. In 2006 en 2007 is 40% BBG gerealiseerd, ook in jaarlijkse aantallen zoals die worden voorzien voor 2010-2020.Het grote knelpunt ligt bij de invulling van de woonmilieus in stedelijk gebied, vooral het woningtype. Het rijksbeleid voor het wonen beoogt evenwel binnen de kaders van het verstedelijkingsbeleid ook het accommoderen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Hier is echter sprake van een tegenspraak in beleid.Hoewel het rijk geen richtlijnen geeft over de vorm van de woningbouw of woonmilieus komt de prak-tijk er vooral op neer dat er relatief veel appartementen worden gebouwd. Landelijk is het aandeel appartementen in de totale productie al toegenomen van 26% in 2001 naar 42% in 2009. Het aanbod in stedelijke gebieden krijgt een meer eenzijdig karakter van stedelijke milieus met een oplopend aan-deel appartementen. Dit staat op gespannen voet met de woonwensen, zoals hierboven beschreven.Voor zover bekend wordt in stedelijk gebied soms al 60% appartementen voorzien in 2010-2020, terwijl de vraag 30% aangeeft. In stedelijke centrummilieus kan het aandeel 60% zijn, maar in het overig ste-delijk gebied (buitencentrum milieus) is de vraag naar appartementen vrij klein (in de meeste gebie-den per saldo een potentieel overschot), en betreft de behoefte aan toevoegen alleen koopappartementen. Voor een deel is daarin met verkoop van huurwoningen in te voorzien.Binnenstedelijk bouwen heeft veel kansen in de markt, maar dan moet veel meer marktconform vol-gens de woonwensen worden gebouwd. Dat is de kern van de bevindingen.In de plannen van stedelijke regio´s wordt echter onvoldoende rekening gehouden met de woonwen-sen. Dat vormt voor de realisatie van de stedelijke woningbouwopgave een groot knelpunt. De intensi-teit van het knelpunt vertoont samenhang met druk op de ruimte en krapte op de woningmarkt en betreft dus in sterke mate regio´s in de Randstad. Maar zelfs in stedelijk gebied van Zeeland is het knel-punt aan de orde. In de afgelopen paar jaar is de afzet van koopappartementen al knelpunt geworden, al enkele jaren vóór de recessie. Gemeenten moeten dus een creatieve slag maken om aantrekkelijke woningen en woonmilieus in stedelijk gebied te ontwikkelen die ook fi nancieel uitvoerbaar zijn.De vraag naar een meer gedifferentieerde woningbouw in de steden wordt komende jaren naarverwachting meer pregnant. Als de economie aantrekt kan hier beter op worden voorgesorteerd. De woningbouw voor de komende decennia is vermoedelijk de laatste grote bouwopgave. Na 2035 is de groei van huishoudens in de meeste regio’s naar verwachting voorbij en is krimp in veel regio’s een opgave. Dus wat wordt toegevoegd is de laatste grote kans om te bouwen waar nog veel behoefte aan is. Naast wonen in groene woonmilieus is er behoefte aan stedelijke laagbouwmilieus en aan apparte-menten in specifi eke marktsegmenten met functionele en architectonische kwaliteit. Hiervoor biedt

het stedelijk gebied veel mogelijkheden. Maar bij stedelijk bouwen zullen de programma’s voorwoningen en woonmilieus meer gedifferentieerd moeten worden om tot aantrekkelijke en afzetbare woningen te komen.

Mogelijke gevolgen bij minder marktconform aanbod stedelijk bouwenBij onvoldoende vraagconform aanbod in stedelijk gebied zijn er gevolgen denkbaar.• Binnen de steden zelf kan de productie van woningen (vooral appartementen) minder omvangrijk

zijn dan de beoogde aantallen in de Verstedelijkingsafspraken.• Een deel van de woonconsumenten die het zich kunnen permitteren wijken uit naar verder gelegen

gebieden om hun gewenste eengezinswoning in een minder stedelijk woonmilieu te kunnen vinden.• Een deel van de woonconsumenten verhuist niet en geeft een deel van hun mogelijke woonbudget

uit aan doelen zoals vakanties en een tweede woning in het buitengebied.• De alternatieven brengen bij migratie verdere selectiviteit in bewoning van de stad en meer mobili-

teit voor woon-werk en recreatie met zich mee. Bij meer tweede wonen is ook extra ruimtebeslag een gevolg.

OplossingsrichtingenDe vraag voor het realiseren van het beleid voor stedelijk bouwen is vooral of andere woonkwaliteiten zijn aan te bieden dan tot nu toe gebruikelijk. Hiervoor zijn enkele richtingen aan te geven:• Binnen dezelfde marktsegmenten zijn aantrekkelijkere appartementen te maken, met kwaliteit in

vormgeving, buitenruimte en woonoppervlakte en voorzieningen.• Andere niches in de appartementenmarkt zijn ook kansrijk, vooral met tussenvormen tussen appar-

tement en stadswoning, zoals gestapelde villa’s met groot oppervlak en dakterrassen.• Uiteindelijk kan ook meer sociale huur in de appartementensector worden toegevoegd. Corporaties

zullen de onrendabele toppen hiervoor dan moeten dragen. Die markt kan aanzienlijk zijn, maar ook zijn grens kennen als bestaande huurappartementen leeg komen te staan.

• Belangrijk ander stedelijk woningaanbod, wat op veel belangstelling kan rekenen, is de grond-bonden woning. Dit betekent dat er meer stedelijke laagbouwmilieus moeten worden gemaakt, waarbij voor voldoende ruimtelijke kwaliteit (zoals groen en speelgelegenheid) en gebouwd parke-ren een belangrijk onderdeel vormen. Ook die milieus hebben gevolgen voor de haalbare grondop-brengsten. Maar stedelijke laagbouw kan ook in hoge dichtheden worden gerealiseerd.

Bij lagere dichtheden in de steden als gevolg van met name meer bouwen van de zo gewenste grond-gebonden stadswoningen zal er eerstkomende jaren niet direct meer beslag op het landelijk gebied te hoeven worden gelegd. Als gevolg van de recessie is er nog betrekkelijk veel plancapaciteit in stedelijk gebied voorhanden. Op langere termijn is de ruimte binnen de stad mogelijk een knelpunt dat vraagt om uitleglocaties. Mogelijk biedt bestaand bebouwd gebied in kleinere gemeenten nog eerst ruimte om de vraag te accommoderen.Voor de kansen van door consumenten gewenste stedelijke woningbouw zal vooral het bouwprogramma moeten worden bijgesteld in bovengenoemde zin. Dat zal fi nanciële gevolgen hebben. Voor meervariatie in het appartementenaanbod zal het grondprijsbeleid (minder rigide residuele grondprijs-bepaling) moeten worden aangepast om hogere bouwkosten mogelijk te maken voor meer woning-kwaliteit. Lagere dichtheden met meer grondgebonden woningen zullen ook fi nanciële gevolgen heb-ben voor de grondexploitaties. Hiervoor zijn bijdragen van overheden nodig of toepassing van minder gebruikelijke maatregelen, zoals een kleiner aandeel sociale woningbouw en marktconforme grond-prijzen voor sociale woningbouw. Beheersing van plankosten en faseringkosten zijn ook opties om kosten te besparen. Bij meer gewilde woningbouw is de afzet van bouwgrond ook sneller.Voor de toekomst van stedelijk bouwen zijn volop kansen als consument gericht wordt ontwikkeld.En dat vereist maatwerk van gemeenten en marktpartijen en waar nodig steun van de rijksoverheid.


1 InleidingHet verstedelijkingsbeleid van de rijksoverheid is gericht op bundeling van wonen en werken in stede-lijke regio’s met een sterk accent op bouwen binnen bestaand bebouwd gebied (BBG). Het minimale percentage nieuwe woningen binnen BBG is door het rijk op 25% gesteld. Voor de Randstad wordt daar nog een schep bovenop gedaan: tenminste 40% binnen BBG. Een belangrijke vraag is nu hoe en waar deze woningen gerealiseerd moeten worden zonder dat de prijskwaliteitverhouding maar voor een beperkte groep aantrekkelijk is. Vast staat dat stedelijke gemeenten een creatieve slag zullen moeten maken om aantrekkelijke woningen en woonmilieus te ontwikkelen die aansluiten op de vraag en bovendien fi nancieel uitvoerbaar zijn. In opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling wordt deze thematiek nader onderzocht.

1.1 Stedelijke woningbouw voldoende aantrekkelijk?Een bouwopgave van een half miljoen woningen in de Randstad tot 2040 is op zich al niet niets, maar ruim 200.000 binnen bestaand stedelijk gebied (40%) laat menigeen schrikken. De gedachte achter deze bouwopgave is dat door concentratie van de verstedelijking verder beslag op het landelijke gebied, zoals het Groene Hart, wordt tegengegaan en de mobiliteitsgroei wordt beperkt. Duurzameverstedelijking wordt zo nagestreefd.Aan de andere kant staan echter de woonwensenonderzoeken die keer op keer aangeven dat de vraag naar binnenstedelijke woningbouw, vooral in de vorm van appartementen aanzienlijk minder groot is dan de vraag naar laagbouw in groenstedelijke, dorpse en landelijke woonmilieus. Ook blijkt dat ondanks vergrijzing het aandeel appartementen in de woningvraag, vooral in de marktsector, niet echt toeneemt. Door diverse betrokkenen wordt gewezen op deze spanning tussen vraag en aanbodin het verstedelijkingsbeleid.

Het realiseren van het zware accent op (binnen)stedelijk bouwen is een lastige opgave, omdat een belangrijke doelgroep voor de nieuwbouw, jonge gezinnen, maar in beperkte mate in de stad wil wonen en dan vooral in een grondgebonden woning.Daarnaast is binnenstedelijk ontwikkelen kostbaar, wegens bodemsanering, hoge grondkosten engrote kans op planvertraging door de vele omwonenden. Die kosten leiden vervolgens tot een voorde vraag eenzijdig bouwprogramma, omdat alleen met veel dure appartementen de fi nanciële onder-bouwing van de binnenstedelijke projecten sluitend gemaakt kan worden.Aansluiten bij de wensen van bewoners is broodnodig, zeker nu de crisis op de woningmarkt ertoe leidt dat consumenten kritischer zijn geworden. In een tijd dat marktpartijen hun risicoprofi el terug-brengen is het in ieder geval van belang is dat de woningproductie is afgestemd op de wensen van de markt.

Een belangrijke vraag is dus op welke manier de (binnen)stedelijke woningbouwopgave zo ingevuld kan worden dat deze voldoende aantrekkelijk is voor toekomstige bewoners. Dit kan betekenen dat aantrekkelijkere appartementen moeten worden aangeboden: groter woonruimte met groterebalkons, zoal terrasappartementen. Het kan ook betekenen dat een deel van de appartementen op veel binnenstedelijke locaties heroverwogen moet worden. Wellicht leidt dat tot een lagere binnenstedelijke woningbouwcapaciteit - eengezinswoningen met voldoende buitenruimte nemen meer ruimte in dan appartementen. Dit zou uiteindelijk kunnen betekenen dat er meer ruimte voor woningbouw opuitleglocaties nodig is. Voor een realistisch en duurzaam op de marktvraag afgestemd woningbouw-programma kan dit echter van groot belang zijn.

1.2 Onderzoeksopzet en leeswijzerOm nader in beeld te brengen op welke manier het mogelijk zou zijn de stedelijke woningbouwopgave beter te laten aansluiten op de vraag heeft RIGO in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling dit onder-zoek uitgevoerd. Het onderzoek gaat in op:

a. Het verstedelijkingsbeleid en het aanbod van nieuwe woningenb. De woonwensen, wat de mensen willen.c. Vergelijking van aanbod en vraag en de knelpunten die dan naar voren komen.

Voor de onderzoeksaanpak is een deskstudie uitgevoerd en een aparte analyse van het recente WoON 2009 (Woningbehoeften Onderzoek Nederland).

Leeswijzer en begeleidingIn hoofdstuk 2 staat het verstedelijkingsbeleid en het daaruit volgende woningaanbod naar binnen-stedelijk gebied, woonmilieu en woningtype centraal.In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de woonwensen van woonconsumenten.Tot slot, in hoofdstuk 4, wordt de woonvraag afgezet tegen het aanbod waar het beleid op afkoerst en worden de knelpunten voor het verstedelijkingsbeleid duidelijk.Het onderzoek is namens Bouwfonds Ontwikkeling begeleid door Hans Wisman en Han Joosten.

Hart van Hoograven - Utrecht


2 Verstedelijkingsbeleid en woningbouwaanbod

Het rijksbeleid hecht veel waarde aan binnenstedelijk bouwen, bouwen in hoge dichtheden en bunde-ling van functies rond vervoersknooppunten. Dit beleid stuurt zelf niet direct op type woningen, maar werkt met deze doelstellingen wel in de richting van de bouw van meer appartementen. Dit hoofdstuk geeft de doelstellingen en programma’s voor (binnen)stedelijke woningbouw in het beleid van het rijk, de provincies, de regio’s en gemeenten van de G4-regio’s. De regio Groningen wordt als voorbeeld gege-ven van een regio waar de woonwensen meer meetellen bij het samenstellen van het bouwprogramma. Ook wordt de feitelijke woningbouw in beeld gebracht.

2.1 VerstedelijkingsbeleidSinds de nota VINEX voor het verstedelijkingsbeleid 1995-2005 streeft het rijk naar compacte verstede-lijking. Door bundeling van wonen, werken en voorzieningen blijft het open landschap zoveel mogelijk behouden en de mobiliteit(sgroei) beperkt. Door bundeling wordt ook het draagvlak voor stedelijke voorzieningen, waaronder openbaar vervoer vergroot. Ook kan zo bestaande infrastructuur optimaal worden benut.Met de Nota Ruimte is dit verstedelijkingsbeleid voortgezet voor de zogenaamde bundelingsgebieden met nationale en regionale stedelijke netwerken. Doel is dat het bundelingspercentage voor woningen, arbeidsplaatsen en bedrijventerreinen ten minste gelijk blijft aan het bestaande percentage.1

Belangrijk onderdeel in het beleid voor bundeling en zuinig ruimtegebruik is het bouwen binnen bestaand bebouwd gebied (BBG). Met VINEX werd ernaar gestreefd circa 30% van de woningbouw voor uitbreiding van de woningvoorraad binnen BBG te realiseren. Voor de groei van arbeidsplaatsen werd dit ook nagestreefd.Het doel voor BBG (begrenzing jaar 2000) in de stedelijke regio’s is in de Nota Ruimte gesteld op 25% tot 40% van de groei van de woningvoorraad en arbeidsplaatsen. Deze variatie is met name ingebracht omdat de bouwmogelijkheden binnen BBG tussen gemeenten en regio’s kunnen verschillen. Het is ook niet de bedoeling dat andere doeleinden hierdoor in de knel komen, zoals voldoende groen en water in de stad en het accommoderen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag. Wonen en werken dienen ook in samenhang teworden gezien. Bij woningbouw op verouderde bedrijventerreinen moet meer worden gestreefd naar combinatie van wonen enwerken. Bij verlies aan ruimte voor bedrijven dient dit elders in de regio te worden gecompenseerd, eerst op bedrijvenlocaties in BBG door intensivering of herstructurering.Voor de Randstad is het beleid van de Nota Ruimte nader uitgewerkt. In de Structuurvisie Randstad 2040 wordt voor de vierWestelijke provincies de realisatie van gemiddeld 40% van de woningbehoefte in BBG voorgestaan en zo mogelijk een nog hoger percentage.2

Gegeven de voorziene uitleglocaties wil het rijk inzetten op verdichting in de vier grote steden en voor-malige groeikernen. Pas als bouw binnen BBG onvoldoende mogelijk is kunnen nieuwe uitleglocaties worden gezocht.

Woonvoorkeuren kunnen volgens het rijk door aanbod worden beïnvloed. Hoge kwaliteit van hetbouwen in BBG moet het voor meer consumenten aantrekkelijk maken er te komen wonen.Rijk geeft in de Nota Ruimte echter ook als doel aan de kwantitatieve en kwalitatieve woning-vraag te accommoderen binnen de bundelingsgebieden.Het beleid wil - met Verstedelijkingsafspraken 2010-2020 met 21 regio’s - ervoor zorgen dat er voldoende woningen komen op de juiste plaats (ruimtelijke ordening en woningbehoefte), met de juiste kwaliteit en op de juiste tijd. Het streven is het bereiken van een landelijk gemiddeld woningtekort van 1,5%. De woningbouw dient in overeenstemming te zijn met de vraagvoorkeuren van de woonconsumenten binnen de kaders van het ruimtelijk- en milieubeleid. Bijvoorbeeld het juiste type woning (eengezins of meergezins, huur of koop) op de juiste plek, zoals een groenstedelijk of centrumstedelijk milieu. De verantwoordelijkheid om de kwaliteit te realiseren ligt bij de gemeente en ontwikkelende partijen. Voor het rijk kunnen er echter beleidsmatige overwegingen zijn om op onderdelen de kwalitatieve opgave te sturen. Daarvoor kan de regionale marktsituatie een aanleiding zijn. Zo kan het rijk eropsturen dat in regio’s met een tekort ver boven 1,5% zo nodig ook gekeken wordt naar benutting van alternatieve woningbouwlocaties buiten de regio.

2.2 Uitwerking beleid woningbouw in bestaand stedelijk gebiedDe Verstedelijkingsafspraken 2010-20203 voor de stedelijke regio’s gaan wat betreft de woningbouw over de kwantitatieve en de kwalitatieve opgave.

De kwantitatieve opgave komt neer op de bouw van bruto ruim 60.000 woningen per jaar. Hiervan is circa 40% voor vervanging van verouderde woningen in de voorraad. Voor uitbreiding van de woning-voorraad is er een opgave van bijna 40.000 woningen per jaar (netto, zie tabel 2-1).

Tabel 2-1 Opgave totale woningbouw 2010-2020 volgens de Verstedelijkingsafspraken #

# Niet alle gebieden van het land zijn hier opgenomen, zodat het totaal niet geheel Nederland betreft.1 Zie met name: Programmadirectie Verstedelijking, Rijksreferentiekader verstedelijking, Den Haag, 23 maart 2009.2 Ministerie van VROM, Structuurvisie Randstad 2040, Den Haag, 2008.

Bruto productie Netto productieMetropool regio Amsterdam 144.000 100.000

Noord-Holland Noord 28.000 24.800

BRU (Utrecht) 36.400 30.940/32.760

Amersfoort 14.500 12.325/13.050

Groningen Assen 29.000 22.630

Zuidvleugel 175.000 115.700

Stadsregio Leeuwarden 7.700 1.500/2.500

Emmen 3.700/3.900 1.100/1.350

Stadregio Arnhem/Nijmegen 25.000/32.000 21.000/26.000

Stadsregio Twente 20.000 13.000

Stedendriehoek 16.500 13.000

Zwolle-Kampen 12.000 10.000

Waalboss 23.700 2.700

SRE 34.412 8.167

Breda-Tilburg 26. 500 4.000

Limburg 25.800 6.750

Zeeland 5.850 1.650

Totaal 628.000/635.200 389.262/397.967

3 Ministerie van VROM, Verstedelijkingsafspraken bestuurlijk overleg MIRT najaar 2009.


Uit de Verstedelijkingsafspraken blijkt vervolgens dat de meeste regio’s 40% of meer in BBG willen bouwen van de gewenste uitbreiding van de woningvoorraad in 2010-2020 (tabel 2-2).

Tabel 2-2 Verstedelijkingsafspraken 2010-2020: aandeel woningbouw BBG, woonmilieu en woningtype

*bruto 80%, BBGgrens 2010, i.p.v. 2000 ** Vraag: 39% in stedelijke woonmilieus

Alleen de stadregio’s in Noord-Brabant hanteren 25% nog als uitgangspunt. Ook de stad Leeuwarden heeft met 30% een lager percentage. In Limburg is het beeld voor bouwen in BBG niet helder vanwege de problematiek van krimp op de woningmarkt.De Randstedelijke regio’s van de Zuidvleugel en Metropoolregio Amsterdam gaan evenwel voor 60% bouwen in BBG, en Zeeland zelfs voor 75%.In de Tweede Kamer is voorgesteld binnen de Randstad een streefpercentage van ten minste 60% voor te schrijven. Het kabinet heeft ten minste 40% aangehouden omdat een hoger percentage niet in alle regio’s van de Randstad haalbaar lijkt. Gemiddeld 60% zou lastig zijn in verband met de markt voor wonen in hoge dichtheden, de complexiteit van locaties en de hoge kosten om de binnenstedelijke woningbouw te realiseren. In krappe markten als die van Amsterdam zou de markt een hoger percentage wel mogelijk kunnen maken. De minister heeft echter grote twijfels over de realisatie van een 60% doelstelling voor de Randstad. Die opgave zal kwantitatief en kwalitatief zeer moeilijk zijn. Het doel van 40% is al een ambitie, aangezien de feitelijke realisatie in 2004-2006 in de Randstad maar 24% binnen BBG was.4

Ambities voor het percentage BBG bouwen worden voor alle regio’s gesteld. In welke typen woon-milieus en met welke mix van woningtypen die ambitie wordt gegoten willen de meeste regio’s niet

vermelden. Vermoedelijk wordt hier om de hete brij heen gelopen. Daar waar er wel indicaties over worden gegeven wordt duidelijk dat er iets wringt bij de hoge ambities voor BBG. In Zeeland gaat het bij woningtypen al snel om een groot aandeel appartementen: 35% tot 60%. In de Zuidvleugel van de Randstad wordt ruim 50% van de opgave in stedelijke woonmilieus voorzien, terwijl de vraag wordt geschat op 39%. In de Zuidvleugel wordt gesteld dat de verdichtingsopgave alleen kan slagen als er aantrekkelijke leefbare milieus worden gerealiseerd. In Holland Rijnland wordt voor verbetering van de woonkwaliteit echter een goede balans in woonmilieus gewenst. Bij Rijnmond twijfelt het rijk over het BBGprogramma. Daartoe wordt een regionale MKBA uitgevoerd naar de kosten en baten van meer binnen- versus meer buitenstedelijk bouwen. In Metropoolregio Amsterdam wil men binnen het bouwprogramma extra aandacht besteden aan toevoeging van (hoog)stedelijke en suburbane woon-milieus. In Emmen wil men woonmilieus en woningtypen die beter aansluiten op de eisen van de tijd en bij de wensen van de woonconsument.

% BBG Woonmilieu Woningtype: aandeelappartementen

Amersfoort >40% Geen uitspraak Geen uitspraak

Utrecht >40% Geen uitspraak Geen uitspraak

MR Amsterdam 60% Geen uitspraak Geen uitspraak

Zuidvleugel 60%* 52% stedelijk** Geen uitspraak

Groningen-Assen 40% Geen uitspraak Geen uitspraak

Regio Leeuwarden >40% (stad 30%) Geen uitspraak Geen uitspraak

Emmen >40% Geen uitspraak Geen uitspraak

Oost Nederland >40% Geen uitspraak Geen uitspraak

Zeeland 75% Geen uitspraak 35-60% (koop 10-25%)

Noord-Brabant 25% (streven 40%) Geen uitspraak Geen uitspraak

Limburg Geen uitspraak Geen uitspraak Geen uitspraak

4 Ministerie van VROM, Uitvoering Structuurvisie Randstad 2040 aangepast, Den Haag, 19 oktober 2009, blz. 11-15.(zie verder paragraaf 2.3 waar wordt vermeld dat in 2007-2008 dit percentage wel is gerea-liseerd).

5 College van Rijksadviseurs (2010), Advies van het college van Rijksadviseurs n.a.v. Prachtig compact NL; blz. 8 en 9.

Het College van Rijksadviseurs (CRA) adviseert het kabinet naar aanleiding van de studie Prachtig Compact NL dat de verstedelijkingambitie van 40% uit de Structuurvisie Randstad 2040 te bescheiden is. Het CRA stelt dat een verdichtingopgave van gemiddeld 80% binnenstedelijk haalbaar zou moeten zijn.5 Aanbevolen wordt sterk in te zetten op verdichting en herstructurering van verouderende woon- werklocaties in stedelijke gebieden en transformatie van in onbruik geraakte terreinen tot nieuwe stedelijke gebieden. Er wordt gesteld dat wanneer deze herstructurering wordt uitgevoerd er pas na 2030 grootschalige uitbreidingslocaties nodig zullen zijn. Veel bouwen binnen BBG hoeft niet per defi nitie te leiden tot stapelbouw en geeft het belang aan van een doordachte mix van grondgebonden en gestapelde woningtypen. Over de te realiseren verhouding eengezins- en meergezinswoningen binnen BBG doet het rapport echter geen uitspraken en ook niet over de haalbaarheid in de markt.

In Limburg wordt de woningbouwopgave nog uitgewerkt in regionale woonvisies en een overkoepelende provinciale woonvisie. De kwalitatieve opgave heeft ook betrekking op een betere afstemming op vraagvoorkeuren met betrekking tot woonmilieus, woningtypen en speciale doelgroepen. Doel is ook een klimaatbestendige inrichting van locaties en het minimaliseren van knel-punten inzake lucht, geluid, geur en externe veiligheid. Bij verdichting en functieverandering wordt gestreefd naar een toename van groen en blauw.In Noord-Brabant wordt uitgegaan van een vraaggestuurde productie waarbij onder meer wordt ingespeeld op de vraag naar hoogstedelijke en groenstedelijke woonmilieus.In Zeeland is het programma gedifferentieerd naar woningtype. Voor de locaties wordt eerst aanbod gerealiseerd op binnenste-delijke locaties en herstructureringslocaties (waar verdunning zal plaatsvinden) en inbreidingslocaties en pas dan op een select aantal uitleglocaties. De uitleglocaties blijven van belang voor de nodige differentiatie en voor de kwaliteitsverbetering van ran-den van steden en dorpen. Ook worden bijzondere woonmilieus belangrijk gevonden voor het aantrekken van forenzen en de tweede woningmarkt.Voor Zuid-Holland, de Zuidvleugel in het bijzonder, is voor de opgave een apart document opgesteld: ‘Ambitieuze stedelijke ont-wikkeling van de Zuidvleugel’. Focus wordt op de stad gelegd, vooral om hogere en middeninkomens aan de stad te verbinden. Verdere uitleglocaties worden beperkt tot 20% van de opgave voor groei van de woningvoorraad, voor woonmilieus waar binnen de steden geen ruimte bestaat. Zo wordt vliegveld Valkenburg bij Leiden een ‘top’ groen en blauw woonmilieu met 5.000 wonin-gen (met 30% sociale woningbouw). De verdichtingsopgave kan alleen slagen als er aantrekkelijke en leefbare woonmilieus wor-den gemaakt, als het regionaal groen beter bruikbaar en bereikbaar wordt voor de burgers. Verdichte woonmilieus worden vooral ontwikkeld langs de ‘stedenbaanstations’ en langs de RijnGouweLijn. Van de opgave 175.000 woningen te bouwen in 2010-2020 komen er circa 85.000 in de invloedsfeer van dit ‘Zuidvleugelnet’. Nieuwe woon- en werkmilieus wil de provincie concentreren langs de haltes in het stedelijk gebied.6

In de Noordvleugel wordt geconstateerd dat de nieuwbouw kwalitatief dient aan te sluiten op de behoeften van woningzoeken-den (woonmilieu en voldoende sociale woningbouw). Focus ligt in Amsterdam en omgeving vooral op hoogstedelijke milieus en groenstedelijke milieus. Bij hoogstedelijke milieus gaat het onder andere om locaties aan de IJ-oevers en de Zaanoevers. Op uit-leglocaties is 75 m2 groen en blauw op loop- en fi etsafstand richtgetal (zoals bij een aantal andere regio’s). Een tijdige ontsluiting per auto, OV en fi ets inclusief voldoende parkeerruimte wordt nagestreefd, en een klimaatbestendige inrichting en het minimali-seren van milieuknelpunten. Bij Amersfoort wordt ook energieneutrale nieuwbouw in 2020 nagestreefd.In Noord Nederland komen bovengenoemde items ook terug. In de stadsregio Groningen-Assen wordt collectief particulier op-drachtgeverschap gestimuleerd en integraal aanbod van wonen, welzijn en zorg. Stadsregio Leeuwarden wil de kwaliteit van woonmilieus uitbreiden en uitleglocaties groen en landelijk wonen invullen en er ten minste 25% sociale woningbouw realiseren. Functieveranderingslocaties worden benut voor nieuwe vormen van stedelijk wonen, niet alleen appartementen, maar ook inten-sieve laagbouw.Emmen wil eengezinswoningen en appartementen in centrumstedelijke en groenstedelijke milieus en net als enkele andere re-gio’s aandacht voor wonen boven winkels in de voorraad.De regio’s in Oost hebben vergelijkbare thema’s. Twente wil gezien de ontspannen woningmarkt nog onderzoeken welke moge-lijkheden er zijn voor een extra kwaliteitslag in de voorraad. De regio Stedendriehoek zal haar duurzaamheidsambities nog scher-per in beeld brengen.Vooral in ontspannen woningmarkten is er meer aandacht voor kwaliteit, zoals benoeming van woningtypen naar woonmilieus. In andere gebieden blijft dit vaag en zijn er eerder indicaties voor veel stedelijke milieus met gestapelde woningbouw bij verdichting in BBG. In die gebieden is wel aandacht voor bepaalde kwaliteitsaspecten zoals een bepaalde hoeveelheid groen en blauw bij uitleglocaties, milieuduurzaamheid (minimaliseren van milieuknelpunten, klimaatbestendige inrichting en energiebesparing in nieuwe woningen) en soms zelfs parkeergelegenheid.

Kwaliteitsaspecten aanbod volgens de Verstedelijkingsafspraken 2010-2020

6 Provincie Zuid-Holland, Uitvoeringsagenda Structuurvisie 2010-2020, april 2010, blz. 25.


2.3 Feitelijke woningbouw en plancapaciteit tot 2020 in stedelijke gebieden

Woningproductie naar woningtypeHet verstedelijkingsbeleid voor woningbouw tot 2020 is in enkele opzichten niet duidelijk. De beoogde mix van woningtypen is vaak vaag, evenzo het bijpassende woonmilieu. Een houvast hiervoor biedt onder andere wat er feitelijk gebouwd is aan woningtypen de afgelopen jaren en of daar een bepaalde trend in zit. Voor Nederland, het Westen, de stadsregio’s G4 en de vier grote steden geven de volgende fi guren de woningbouw naar huur en koop en woningtype. Voor de andere landsdelen en de G4 (regio’s) afzonderlijk wordt verwezen naar Bijlage 1.

Figuur 2-1 Woningproductie naar eigendom en woningtype in Nederland en het Westen, 2001-2009

Bron: CBS statline, RIGO bewerking

Landelijk is in 2001-2009 het aandeel eengezinskoopwoningen teruggelopen met 18% van 66% naar 48% van de totale nieuwbouw (bruto). Het aandeel koopappartementen is daarentegen opgelopen van 15% tot 22% en het aandeel huurappartementen van 11% naar 20%. Van de nieuwbouw is inmiddels in 2009 42% appartement. Negen jaar geleden was dat 26%. Het aandeel huurwoningen is in negen jaar overigens opgelopen van 20% naar 31%.Het ontwikkelingsbeeld voor de vier provincies van de Randstad is vergelijkbaar met de landelijke trend. Alleen is het aandeel appartementen er hoger (49% in 2009) en is zelfs ook het aandeel een-gezins huur teruggelopen.

Figuur 2-2 Woningproductie naar eigendom en woningtype in stadsregio’s G4 en de G4, 2001-2009

Bron: CBS statline, RIGO bewerking

Bij de G4 en G4 regio’s wordt het aandeel appartementen alleen maar hoger. In de G4 regio’s loopt het aandeel appartementen op van 35% naar 57%, bij de G4 zelf van 54% naar 64%. Het aandeel apparte-menten is in de G4 relatief minder opgelopen dan in de G4 regio’s en het Westen. Het aandeel apparte-menten in de G4 was al hoog, en dankzij de VINEXuitleg met meer kansen voor eengezinswoningen is het niet zo snel gestegen. In de G4 is het aandeel eengezins koop in 2009 het laagst, 30%, en het aan-deel koopappartementen het hoogst, bijna 40%.

Woningbouw en plancapaciteit in stedelijk gebied tot 2020Met gegevens over plancapaciteit voor woningbouw is te verkennen in welke mate de ambities voor bouwen binnen BBG al gestalte krijgen in planontwikkeling van de stedelijke regio’s (tabel 2-3).Van de totale capaciteit van alle stedelijke regio’s ligt 59% binnen de contouren van BBG2000. Het gaat dan om de bruto plancapaciteit, dus zonder de vermindering van de nieuwbouw ter vervanging van te slopen woningen. Wordt wel rekening gehouden met sloop, die voor het overgrote deel binnen de BBG-contouren plaatsvindt, dan resteert een aandeel van 47% binnen BBG.Tussen de verschillende regio’s is een grote variatie te zien. De regio’s Venlo, Maastricht, Heerlen, Hol-land-Rijnland en Haarlem plannen een groot (netto) aandeel binnen BBG, meer dan 75%. Voor een deel gaat het hier om de krimpregio’s, waar uitbreiding van de woningvoorraad niet meer aan de orde is. De regio met op afstand het kleinste aandeel BBG is Flevoland, met slechts 3% van de totale plancapaciteit binnen BBG. Ook de regio’s Groningen-Assen en Leeuwarden hebben een relatief kleine (netto) plan-capaciteit binnen het bestaand bebouwd gebied.

In sommige regio’s zit er nog een fl ink gat tussen ambitie en planaanbod binnen BBG (zoals bij de regio Rotterdam). Bij andere regio’s zijn er nog meer plannen dan de ambitie aangeeft (zoals Amersfoort, Breda /Tilburg, Holland Rijnland en Haarlem).

Meerpad - Amsterdam


Tabel 2-3 Bruto en netto plancapaciteit woningbouw totaal en in BBG per stedelijke re-gio, 2007-2020

*Exclusief Lelystad **Exclusief kampen ***Twente: Voor deze gemeenten zijn gegevens over de ligging van de plannen (BBG of uitleg)

niet beschikbaar.

Bron: RIGO, De ruimte voor wonen in bestaand stedelijk gebied, blz. 27.7

Landelijk geldt voor alle stedelijke regio’s dat de ambitie van 40% binnen BBG zich al in planaanbod heeft vertaald. Of die plannen realistisch zijn, met name voor wat betreft de marktvraag naar woon-milieu en woningtype is de grote vraag.De opgave is bijzonder groot in vergelijking met wat de gemeenten in de stadsregio’s de afgelopen jaren feitelijk hebben gepresteerd. Vergeleken met de (netto en bruto) woningproductie in BBG in 2001-2006 zijn plannen voor woningbouw in BBG in 2010-2020 ruim 70% meer: netto 24.000 per jaar tot 2020 versus 14.000 per jaar in 2001-2006. In 2006-2007 is het aandeel van 40% in de netto produc-tie wel gehaald.8 Het is dus vooral de vraag of deze omvang van de binnenstedelijke woningbouw kan worden volgehouden. Met name de woningvraag en de fi nanciele uitvoerbaarheid bij minder of geen locatiesubsidies van VROM kunnen voor aanzienlijke vertraging bij het bouwen in stedelijke gebied zorgen.

Tabel 2-4 De verwachte (bruto en netto) productie in BBG tot 2020 per jaar op basis van de plancapaciteit vergeleken met de feitelijke productie 2000-2007

*Exclusief Lelystad **Exclusief kampen ***Twente: Voor deze gemeenten is de ligging van de plannen niet beschikbaar.

▲ meer; ▲▲ 2x zoveel; ● ongeveer gelijk; ▼minder

Bron: RIGO, De ruimte voor wonen in bestaand stedelijk gebied, p. 28

Regio 2000-2007 capaciteit

tot 2020

verschil 2000-2007 capaciteit

tot 2020

verschil

Alkmaar 610 850 39% ▲ 520 710 37% ▲

Amersfoort 460 990 117% ▲▲ 320 680 112% ▲▲

Breda Tilburg 1.530 2.580 68% ▲ 1.180 2.020 71% ▲

BRU 1.250 2.020 62% ▲ 880 1.450 65% ▲

Drechtsteden 540 1.120 107% ▲▲ 290 650 124% ▲▲

Emmen 270 290 7% ● 140 150 7% ●

Flevoland* 90 130 57% ▲ 80 130 62% ▲

Goes Terneuzen 170 360 114% ▲▲ 80 300 275% ▲▲

Groningen Assen 1.000 1.720 72% ▲ 80 540 575% ▲▲

Haaglanden 2.380 2.940 24% ● 890 1.400 57% ▲

Haarlem 740 2.150 191% ▲▲ 250 1.440 476% ▲▲

Heerlen 530 710 34% ▲ 190 260 37% ▲

Hilversum 500 650 32% ▲ 400 470 17% ●

Holland Rijnland 890 2.520 184% ▲▲ 640 1.870 192% ▲▲

Kan 1.390 2.260 63% ▲ 970 1.390 43% ▲

Leeuwarden 320 330 1% ● 190 190 1% ●

Maastricht 340 590 74% ▲▲ 280 490 70% ▲

Sittard 220 150 -32% ▼ 170 120 -30% ▼

SRE 2.020 3.030 50% ▲ 1.400 2.000 43% ▲

SRR 3.440 3.930 14% ● 480 440 -8% ▼

regio Amsterdam 4.650 7.240 56% ▲ 2.040 4.770 134% ▲▲

Stedendriehoek 750 1.460 94% ▲ 490 950 94% ▲

Twente** 1.390 - - 810 - -

Venlo 290 350 20% ● 210 250 20% ●

Vlisburg 260 510 96% ▲ 170 470 176% ▲▲

Waalboss 950 1.210 27% ▲ 720 920 28% ▲

Zwolle Kampen*** 400 350 -11% ▼ 290 260 -11% ▼

Totaal 27.360 40.430 48% ▲ 14.140 24.300 72% ▲

Bruto productie per jaar Netto productie per jaarRegio totaal BBG Perc.BBG totaal BBG Perc.BBG

Alkmaar 21.500 12.100 56% 19.600 10.200 52%

Amersfoort 16.100 12.800 80% 12.100 8.800 73%

Breda Tilburg 55.100 33.500 61% 47.900 26.300 55%

BRU 50.100 26.300 52% 42.600 18.800 44%

Drechtsteden 21.300 14.800 69% 15.100 8.600 57%

Emmen 8.300 3.700 45% 6.500 1.900 29%

Flevoland* 67.100 1.700 3% 67.100 1.700 3%

Goes Terneuzen 7.200 4.700 65% 6.400 3.900 61%

Groningen Assen 49.400 22.400 45% 33.900 7.000 21%

Haaglanden 65.200 38.200 59% 45.200 18.200 40%

Haarlem 33.000 28.000 85% 23.700 18.700 79%

Heerlen 10.100 9.200 91% 4.300 3.400 78%

Hilversum 13.400 8.500 63% 11.000 6.100 55%

Holland Rijnland 37.200 32.700 88% 28.800 24.300 84%

Kan 143.500 29.400 68% 32.300 18.100 56%

Leeuwarden 13.800 4.300 31% 12.000 2.500 21%

Maastricht 8.400 7.700 92% 7.100 6.400 90%

Sittard 2.900 2.000 69% 2.400 1.500 63%

SRE 67.100 39.400 59% 53.700 26.000 48%

SRR 91.800 55.300 60% 46.400 9.800 21%

regio Amsterdam 171.300 115.100 67% 139.300 83.100 60%

Stedendriehoek 31.200 18.900 61% 24.600 12.300 50%

Twente** - - - - - -

Venlo 4.800 4.500 95% 3.500 3.200 93%

Vlisburg 8.700 6.700 77% 8.200 6.200 75%

Waalboss 33.400 15.700 47% 29.700 6.200 75%

Zwolle Kampen*** 11.400 4.600 40% 10.100 3.300 33%

Totaal 943.300 552.000 59% 733.400 342.200 47%

Bruto capaciteit Netto capaciteit

De bruto woningproductie is de totale woningbouw = vervangende nieuwbouw (voor een gesloopte woning) + toevoeging aan de woningvoorraad.Netto woningproductie is toevoeging aan/ groei van de voorraad = bruto woningbouw - ververvangen-de nieuwbouw.De begrippen bruto en netto gelden voor de productie en (bestemmingsplan)capaciteit binnen BBG

7 Dit is de meest recente peiling op landelijk niveau. Na 2007 is er geen landelijke update gemaakt.8 Planbureau voor de Leefomgeving, Verdichten met lagere dichtheden, Den Haag, 2010, blz.1.


De geplande toename verschilt per regio en per gemeente bezien is er meer capaciteit in stedelijke gemeenten. Kleinere gemeenten buiten of aan de randen van stedelijke regio’s hebben minder capaci-teit. De data geven een indicatief beeld en zijn voor enkele regio’s mogelijk niet geheel actueel. Dit geldt vooral voor de regio Rotterdam (SRR) die inmiddels een grote binnenstedelijke bouwopgave heeft geformuleerd.Vergeleken met de nieuwbouwbehoefte in 2010-2020 is te constateren dat de plancapaciteit in de meeste regio’s voldoende is. Tekorten dreigen vooral in de Randstad in de regio Haaglanden en BRU (Utrecht) en de overige stedelijke regio’s in Noord-Holland (exclusief regio Amsterdam).

2.4 Woningbouwplannen in enkele regio’sMet informatie van enkele stedelijke regio’s is een indruk te krijgen van de woningtypen die voor de (binnen)stedelijke woningbouwplannen worden voorzien.

Metropoolregio AmsterdamIn de Gebiedsagenda van Noordwest-Nederland is vermeld dat voor de Metropoolregio Amsterdam in 2010 en 2020 ongeveer 100.000 nieuwe woningen nodig zijn en dat er daarnaast een vervangingsbe-hoefte is van 44.000 woningen. Doel is om 60% van de woningbehoefte binnenstedelijk te realiseren.9

Amsterdam geeft in de ontwerp Structuurvisie Amsterdam 2040 aan 70.000 woningen in de stad te willen bijbouwen om de bevolkingsgroei in de stad te accommoderen. Hiervan moet voor op zijn minst 18.000 woningen nog een locatie gevonden worden. Daarbij zet Amsterdam zich in om een hoogstede-lijke gemeente te creëren. Voor het overgrote deel van de opgave betekent dit de bouw van apparte-menten. Appartementen passen in de visie van Amsterdam om gemengde woonwerkmilieus te creë-ren en bedrijvigheid en kennisinfrastructuur te clusteren.10

In de Woonvisie van Amsterdam wordt aangegeven dat de belangrijkste reden dat Amsterdammers verhuizen voortkomt uit ontevredenheid met de woning. Belangrijke oorzaak van deze ontevreden-heid is het woningtype. Veel huishoudens geven de voorkeur aan een eengezinswoning, terwijl slechts 12% feitelijk in een eengezinswoning woont. Met dit percentage eengezinswoningen wijkt Amsterdam af. De woonvisie stelt dat het aanbod onvoldoende aansluit bij de vraag. Op korte termijn wil 25% van de huishoudens een andere woning en nog eens 30% zou misschien willen verhuizen. Veel midden- en hoge inkomens blijven ongewenst in goedkope huurwoningen zitten door gebrek aan eengezinswo-ningen. Veel huishoudens zouden in Amsterdam willen blijven wonen, maar kunnen de gewenste woning niet vinden, waardoor huishoudens niet doorstromen of de stad verlaten.11

Verstedelijkingsbeleid en woningbouwaanbodOok voor de omliggende gemeenten worden er relatief veel appartementen in de woningbouw-programmeringen opgenomen. In Zaanstad wordt 55% van de woningbouw tot 2015 als appartement gepland.12

In Almere worden in 2010 tot 2030 60.000 woningen gepland. Almere wil meer variatie in woon-milieus en ook andere bewonersgroepen met hogere opleiding aantrekken. Dat beoogt Almere te bereiken met de bouw van stedelijke milieus die goed per OV zijn ontsloten richting Amsterdam. Circa 30.000 woningen worden voorzien in stedelijke milieus met ongeveer 70% appartementen.13

UtrechtDe provincie Utrecht heeft in de Gebiedsagenda de afspraak gemaakt in 2010 tot 2020 65.400 woningen te realiseren en in 2010 tot 2030 98.700 woningen. De regio Utrecht geeft aan in 2015 tot 2030 37.000 woningen te willen realiseren. Van deze woningen is 72% in BBG gepland: 26.500 woningen.14

In de stad Utrecht worden in 2010 tot 2019 26.300 woningen aan de voorraad toegevoegd. Hierbij doet Utrecht geen uitspraken over de te bouwen hoeveelheid eengezinswoningen. Uit onderzoek naar woningwensen komt wel een grote vraag naar eengezinswoningen naar voren en dat de slaagkans voor het vinden van een eengezinswoning het laagst is.15

ZuidvleugelIn de Gebiedsagenda van de Zuidvleugel is voor deze gehele regio voor 2010 en 2020 de afspraak gemaakt de voorraad uit te breiden met 115.700 woningen. Met een vervangingsbehoefte van 59.300 woningen betekent dit een totale productie van 175.000 woningen. Voor de periode tot 2030 worden nog eens 50.000 woningen toegevoegd. Men gaat voor netto toevoeging van 60% BBG.16 Het aandeel appartementen binnen BBG blijft onduidelijk. Voor Den Haag gaat het in ieder geval om de bouw van veel appartementen.

9 Ministerie van VROM (2009), Gebiedsagenda Noordwest-Nederland, blz. 6 en 55.10 Poelgeest (2009), Pijlers Ontwerp Structuurvisie Amsterdam 2040, Wethouder Ruimtelijke Ordening. Amsterdam, blz. 3 en 15.11 Gemeente Amsterdam (2009), Woonvisie Amsterdam tot 2020 – Wonen in de Metropool, Dienst Wo-nen, blz. 23 en 25.

11 Gemeente Amsterdam (2009), Woonvisie Amsterdam tot 2020 – Wonen in de Metropool, Dienst Wo-nen, blz. 23 en 25.12 Gemeente Zaanstad, Bouwprogramma Zaanstad 2006-2015.13 In de MKBA Almere is aangenomen dat de behoefte aan die stedelijke milieus met veel appartementen er wel zal

komen. Er is geen onderzoek naar gedaan.14 VROM (2009), Gebiedsagenda Utrecht 2009; blz. 17.15 Gemeente Utrecht (2009), Woonvisie gemeente Utrecht 2009-20019, Utrecht; blz. 12 en75.16 VROM (2009), Gebiedsagenda Zuidvleugel/Zuid-Holland; blz. 22 en23.

Yside - Amsterdam


Den HaagDe gemeente Den Haag geeft in haar Structuurvisie aan 37.500 nieuwe woningen te willen bouwen (inclusief 5.000 voor vervanging in herstructureringswijken). De structuurvisie legt daarbij de nadruk op appartementen, op ruimteintensieve werkgelegenheid, op functiemenging en op meervoudig grondgebruik. Grote VINEXuitbreidingswijken zijn samen nog goed voor 8.500 woningen in groen-stedelijke milieus.17 De Woonvisie van Den Haag heeft als uitgangspunt de bouw van 25.000 woningen tot 2020: 30% in het goedkope segment, 45% in het middensegment en 25% in het hoge segment. Er wordt uitgegaan van gemiddeld 60% appartementen en 40% eengezinswoningen. In centrumstedelijk gebied zal het aandeel appartementen hoger zijn en in uitleggebieden lager.18 Van de Haagse woning-bouwopgave bestaat 2% uit (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

GroningenDe provincie Groningen wil net als de meeste stedelijke regio’s sterke en compacte steden ontwikkelen. De stad Groningen richt zich daarom net als andere steden op hoge dichtheden binnen de stad. Gro-ningen wil tot 2020 15.000 woningen, voornamelijk appartementen, bouwen binnen bestaand stede-lijk gebied.19 De provincie Groningen heeft voor het opstellen van het woningbouwprogramma woningmarktverkenningen20 laten uitvoeren en concludeert daaruit naast vraag naar appartementen een grote vraag naar eengezinswoningen. In samenwerking met de regio Groningen-Assen worden om in deze vraag tegemoet te komen in Haaren-Noord, Ter Borg en Meerstad 30.000 woningen gerea-liseerd, voornamelijk eengezinswoningen.21 Meerstad is hierbij goed voor 10.000 woningen.22

2.5 ConclusiesHet rijksbeleid voor de verstedelijking is gericht op bundeling van wonen, werken en voorzieningen om het landschap zoveel mogelijk van verstedelijking te vrijwaren en draagvlak voor stedelijke voor-zieningen te versterken, waaronder het openbaar vervoer en om mobiliteitsgroei te beheersen. Belang-rijk aspect daarbij is het realiseren van groei van woningvoorraad en arbeidsplaatsen binnen bestaand bebouwd gebied (BBG).Door de jaren heen spreekt het rijk in haar visie op de verstedelijking een steeds hogere ambitie uit over het percentage woningbouw binnen BBG. In de Nota Ruimte was het streven nog 25% tot 40% al naargelang mogelijkheden van ruimte en markt. Inmiddels is bij de meeste Verstedelijkingsafspraken de regionale ambitie van ten minste 40% BBG in 2010-2020 gesteld.In 2000-2006 is gemiddeld onder de 30% BBG gebouwd. De 40% is feitelijk gehaald in 2006-2007(ca 24.000 woningen, ervoor gemiddeld 14.000 per jaar). Voor 2010-2020 is er voldoende plancapaciteit voor 40% BBG in de meeste regio’s.Of deze stedelijke bouwvoornemens haalbaar zijn zal afhankelijk zijn van in welke mate het aanbod voldoet aan de vraag en van de fi nanciële uitvoerbaarheid bij de trend van het duurder worden van locaties bij minder of geen locatiesubsidies van de rijksoverheid.Welke woningtypen en welke woonmilieus in stedelijk gebied worden nagestreefd is tamelijk mistig. Het rijk geeft geen richtlijnen over de vorm van de woningbouw of woonmilieus. Binnen de verstede-lijkingskaders moet het aanbod zijn afgestemd op de vraag van woonconsumenten. Tweeslachtigheid in beleid is te constateren. Verdichting met hoge kwaliteit kan het voor de consumenten toch aantrek-kelijk maken. Ook is er twijfel over de afzetbaarheid en kosten van veel bouwen binnen BBG.

In de praktijk komt het erop neer dat er relatief veel appartementen worden gebouwd. Landelijk is het aandeel appartementen in de jaarlijkse woningproductie opgelopen van 22% in 2001 tot 42% in 2009; in de vier grote steden van 54% naar 64%. In de G4 is het aandeel eengezins koop in 2009 het laagst, 30%, en het aandeel koopappartementen het hoogst, bijna 40%.De ambitie is groter. Er worden vooral ook nog meer appartementen gepland. In een stad als Den Haag wordt 60% appartementen in 2010-2020 nagestreefd. Sommige regio’s waaronder de Haagse gaan voor 60% van de woningbouw in BBG. Met termen als hoogstedelijk wordt de binnenstedelijke ambitie verder benoemd, maar niet geconcretiseerd. Aandacht is er wel voor zaken als energiebesparing in woningen, minimaliseren van milieuknelpunten en het klimaatbestendig inrichten van locaties (onder andere met behulp van groen en blauw).Volgens een onderzoek noemen gemeenten en marktpartijen drie redenen voor de veelheid aan appar-tementen: het rijksbeleid dat steeds meer inzet op verdichting in steden; het bouwen van appartementen sluit aan op de stedenbouwkundige structuur van steden en de fi nanciering van de bouwlocaties wordt erdoor bewerkstelligd.23 Ook in uitleglocaties bij de steden worden appartementen ingezet om de grondexploitatie sluitend te krijgen.

Regionale verschillenBinnen dit algemene beeld bestaan er toch belangrijke verschillen. Regio’s met een grote woning-bouwopgave hebben meestal een hoge ambitie voor stedelijk bouwen. De meeste regio’s in deRandstad gaan voor 60% bouwen binnen BBG. In de provincie Utrecht gaan de stadsregio’s BRU en Amersfoort voor ten minste 40%. Zeeland met ruimte en ontspannen woningmarkt spant relatief echter de kroon met 75% bouwen in BBG, met een uitwerking naar woningtype: 35 tot 60% apparte-menten (10 tot 25% koop). In Limburg weet men de ambitie nog niet vanwege de problematiek van krimp op de woningmarkt.In Noord-Brabant wordt vooralsnog uitgegaan van 25%. In regio’s als Groningen-Assen en Emmen wordt de ambitie wel hoger gesteld (40% of meer) maar met meer aandacht voor woonwensen van de consumenten. Uitleggebieden krijgen dan ook voldoende capaciteit voor de vraag naar landelijk groen wonen. In Leeuwarden is binnenstedelijk ook aandacht voor andere vormen van stedelijk wonen in appartementen, zoals intensieve laagbouw.De planologische capaciteit is zeker nog niet in alle regio’s zeker gesteld voor de ambities voor binnen-stedelijk bouwen in 2010-2020, zoals in de regio Rotterdam. Maar gemiddeld is er al wel voldoende locatiecapaciteit in beeld voor 40% bouwen binnen BBG.Ondanks regionale verschillen krijgt het aanbod in stedelijke gebieden een meer eenzijdig karakter van stedelijke milieus met een oplopend aandeel appartementen. In welke mate dit op gespannen voet staat met de woonwensen, zal in het volgende hoofdstuk nader worden onderzocht.

17 Gemeente Den Haag, Structuurvisie Den Haag 2020 - Wereldstad aan Zee, Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Den Haag; blz. 9 en 23.18 Gemeente Den Haag (2009), Woonvisie Den Haag 2009-2020, Den Haag, blz. 55 en56.19 Regio Groningen-Assen, Woningbouwprogrammering Regio Groningen-Assen 2008-2019.20 Provincie Groningen (2007), Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen op basis van WoON 2006.21 Gemeente Groningen, Structuurvisie 2008-2020. Groningen, blz. 29 en 30.22 Provincie Groningen (2009), Provinciaal Omgevingsplan 2009-2013, Groningen, blz. 21. 23 K. Dol, H. van der Heijden, Regels, regels, regels….in: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, april 2010, blz. 24-27.


3 Behoefte aan woningen instedelijk gebied

Een belangrijke rol in het debat over de (binnen)stedelijke bouwopgave wordt gespeeld door dewensen van toekomstige bewoners. In dit hoofdstuk wordt verkend wat de woonwensen zijn waaraan zoveel mogelijk tegemoet zal moeten worden gekomen om de stedelijke woningbouwopgave in2010-2020 te kunnen realiseren. De informatie over woonwensen is vooral ontleend aan het recente landelijke behoeftenonderzoek WoON 2009. Eerst wordt het landelijk beeld van de woningbehoefte beschreven, gevolgd door een uitwerking naar landsdelen en de vier grootstedelijke regio’s en de vier grote steden.

3.1 Vraag naar nieuwe woningen op landelijk niveau

Koop en huur en woningtypeEen belangrijke vraag is of het huidige aanbod aansluit bij de huidige vraag. Hiermee wordt immers inzicht gegeven in de kans dat men kan wonen zoals men wenst te wonen. Figuur 3-1 maakt duidelijk dat er anno 2010 een grotere vraag naar eengezinswoningen is dan naar appartementen. Dat neemt niet weg dat ook voor appartementen de vraag nog steeds groter dan het aanbod is. Het verschil tus-sen vraag en aanbod is in de koopsector groter dan in de huursector.

Figuur 3-1 Saldo vraag en aanbod naar koop en huur en woningtype, Nederland 2009

Bron: WoON 2009, RIGO bewerking

De nieuwbouwvraag24 betreft 45% eengezinskoopwoningen, 19% appartementen koop, 15% eengezins-huur en 21% meergezinshuur. Eengezinskoopwoningen maken bijna de helft van de nieuwbouw-behoefte uit en zijn ook het uitgesproken segment voor doorstromers.Om volledig tegemoet te komen aan de behoefte vanuit de markt dient 60% uit eengezinswoningen te bestaan. Binnen de koopsector is dat relatief nog meer: 70% eengezinswoningen.

Tabel 3-1 Samenstelling woningvoorraad voor de vier landsdelen en Nederland 2009


Deze differentiatie van de landelijke nieuwbouwbehoefte komt relatief gezien redelijk overeen met de verdeling in de voorraad. Het aandeel koopappartementen in de voorraad (bijna 10%) is echter lager dan in nieuwbouwbehoefte (bijna 20%).De voorraad van landsdeel West is overigens het meest afwijkend van het landelijke beeld: 42% appar-tementen versus landelijk 30%.

Huur en koop naar prijsklassenDe nieuwbouwbehoefte is onder invloed van de recessie sterk gericht op goedkopere segmenten: 27% goedkope koop, 25% middeldure koop, 12% dure koop, 18% goedkope huur, 15% middelduur en 3% dure huur.

Figuur 3-2 Saldo vraag en aanbod koop en huur naar prijsklasse, Nederland 2009

Defi nities prijsklassen:Goedkoop (tot 2de aftoppingsgrens) < 535Midden (tot liberalisatiegrens) < 632Duur (vrije sector) > 632Koop goedkoop < 215.000Koop midden < 350.000Koop duur > 350.000


Noord Oost West Zuid NL

abs % abs % abs % abs % abs %

koop grondgebonden 434.650 57% 814.410 55% 1.408.650 40% 872.890 56% 3.530.600 48%

koop appartement 33.930 4% 71.460 5% 414.630 12% 69.810 4% 589.840 8%

huur grondgebonden 146.830 19% 298.520 20% 505.930 14% 312.310 20% 1.263.580 17%

huur appartement 105.500 14% 224.580 15% 1.040.990 30% 241.380 16% 1.612.460 22%

onzelfstandig 43.610 6% 63.150 4% 154.380 4% 54.970 4% 316.110 4%

totaal 764.520 100% 1.472.130 100% 3.524.570 100% 1.551.360 100% 7.312.580 100%

24 Het saldo van vraag en aanbod (in de woningvoorraad, dat vrij komt als de verhuisgeneigde de gewens-te woning kan vinden) wordt ook de nieuwbouwbehoefte of nieuwbouwvraag (voor uitbreiding van de voorraad) genoemd. Als het aan-bod groter is dan de vraag is er sprake van een potentieel overschot in de voorraad.


Woonmilieu en woningtypeMet het WoON wordt ook indicatief inzicht verkregen in het gewenste woonmilieu.

Figuur 3-3 Saldo vraag en aanbod naar woonmilieu, Nederland 2009


De meeste verhuisdynamiek in Nederland is in het stedelijk buitencentrum milieu te verwachten.In dat milieu willen veel huishoudens verhuizen (erbinnen, eruit en ernaartoe). De landelijke nieuw-bouwbehoefte is echter relatief het sterkst gericht op het centrum stedelijk milieu (37%), het landelijke milieu (25%) en het groenstedelijk milieu (18%). Dit zijn naar verhouding ook milieus die meer in trek zijn bij doorstromers. De uitbreidingsvraag in het stedelijk buitencentrum milieu is met 11% relatief beperkt, evenzo in het centrumdorpse milieu (9%).De nieuwbouwbehoefte aan stedelijke milieus (centrum 37% en buitencentrum 11%) is landelijk 48% van het totaal. Dus dat is de komende jaren in beginsel voldoende vraag voor 40% bouwen in stedelijk gebied (BBG).

Figuur 3-4 Saldo vraag en aanbod naar woonmilieu, huur/koop en woningtype, Nederland 2009


De nieuwbouwvraag naar woonmilieu is landelijk sterk gedifferentieerd.In het centrumstedelijk milieu betreft 40% van de nieuwbouwvraag naar dit milieu eengezinshuizen (eengezinskoop 9% van de totale nieuwbouwvraag, eengezinshuur 5%; koopappartementen 6%, huur-appartementen 13%).In het stedelijk buitencentrum milieu is de nieuwbouwvraag eigenlijk vrijwel 100% eengezins-woningen. De vraag naar nieuwbouw in het buiten centrummilieu is zoals gezegd 15% van de totale behoefte. Deze bestaat voor 12% uit eengezinskoop, 8% eengezinshuur en 3% koopappartementen; aan huurappartementen is er een potentieel overschot van 8%. Dus in het buiten centrum milieu is debehoefte aan koopappartementen met verkoop van (verbeterde) huurwoningen op te vangen enresteert er eigenlijk alleen behoefte aan eengezinswoningen.In meer groene woonmilieus is de nieuwbouwvraag ook duidelijk gericht op eengezinswoningen, vooral koop. Maar daar is er ook behoefte aan koop- en huurappartementen. Opvallend is een relatief klein potentieel overschot aan eengezinshuurwoningen in dorpse milieus. Vermoedelijk heeft een deel van de ouderen behoefte aan betaalbare (gelijkvloerse) huurappartementen.Voor centrumstedelijk en buiten centrumstedelijk samen komt de nieuwbouwbehoefte neer op onge-veer 70% eengezinswoningen en 30% appartementen, dat geldt ook voor de koopsector.Dit beeld voor de nieuwbouwvraag is de afgelopen jaren vermoedelijk niet veel veranderd.

Belangstelling voor appartementen bovenmodale huishoudens sinds 1995De belangstelling van verhuisgeneigde bovenmodale huishoudens voor apartementen in Nederland is in de afgelopen jaren relatief slechts beperkt toegenomen ondanks processen als vergrijzing. De be-langstelling voor appartementen onder verhuisgeneigde bovenmodale huishoudens ligt rond de 15%.25

Figuur 3-2 Voorkeur van bovenmodale huizenkopers naar woningtype, 1995-2008

Bron: NVB, Huizenkopers in profi el 2008, blz. 77

De doelgroep die per se in een appartement wil wonen is kleiner (5%). Daarnaast is een groep van circa 15% die eventueel een appartement met riant dakterras wil kopen als de gewenste grondgebonden woning niet wordt aangeboden. Dit geeft aan dat het maximum voor nieuwe woningbouwkoopappar-tementen dus hoger kan liggen dan de uitgesproken belangstelling voor een koopappartement.Van een duidelijk opwaartse trend in de belangstelling voor koopappartementen is de afgelo-pen jaren geen sprake. Het nieuwbouwaanbod is in kwaliteit toegenomen vergeleken met de fl ats uit de jaren 1960. De beeldvorming van het wonen in een appartement wordt dus vermoedelijk niet meer negatief beïnvloed door het beeld van die oudere fl ats. In Nederland is er maar een kleine traditie wat betreft gestapeld wonen. De kwaliteit van de fl ats uit de wederopbouwperiode hebben geen positieve

25 NVB, Huizenkopers in Profi el 2008, Voorburg, blz. 77-83.


bijdrage geleverd aan de beeldvorming rond appartementen. Het blijkt echter dat de keuze voor een bepaald woningtype en woonmilieu vooral gevoed wordt door ervaringen vanuit het ouderlijk huis, de omgeving waarin men is opgegroeid. Vanuit die invalshoek mag er geen plotselinge ommekeer in de markt worden verwacht. Ook senioren blijken, in tegenstelling tot wat veel beleidsmakers denken, nog steeds een voorkeur te hebben voor grondgebonden wonen.

Nadere woonwensen bij appartementenIn Huizenkopers in Profi el wordt een profi el geschetst van de bovenmodale huishoudens die naareen koopappartement willen verhuizen en hun nadere woonwensen.26

Ongeveer 15% van bovenmodale gegadigden zoekt een appartement; een betrekkelijk kleine groep.Het gemiddelde huishouden bestaat uit twee personen, gemiddeld 54 jaar en wil relatief iets meereen grote stad (> 100.000 inwoners) wonen: 35% grote stad, 22% middelgrote gemeente, 26% kleine gemeente en 18% in een dorp of platteland.De gemiddelde beoogde koopprijs is € 249.000, maar de totale bestedingsruimte is gemiddeld hoger, € 400.000 (inclusief overwaarde en eigen geld). In de klasse boven € 350.000 zoekt 15%, binnen de klasse € 250.000 - € 350.000 34%.De gewenste woonoppervlakte is gemiddeld 126 m2 (23% > 150m2; 35% 125-150 m2, 29% 100-125m2 en 14% <100m2) en 3,5 kamers. 50% wenst een traditionele bouwstijl, 38% een modern appartement met plat dak en 8% een experimentele bouwstijl. 32% laat een huurwoning achter, 16% een huurwoning met een huur lager dan € 500 per maand.Van de doelgroep heeft 52% voorkeur voor een garage en ongeveer 40% wil extra betalen voor eenriant (dak)terras. Meer dan de helft wil een park, restaurants en terrasjes in de buurt. Een OV halte (70%) en winkels voor dagelijkse boodschappen (90%) worden het meest gewenst.Woningvraag naar stad en landDe belangstelling voor het appartement van bovenmodale huishoudens valt in de grote stad(> 100.000 inwoners) tegen, hoewel 25% hieraan toch de voorkeur geeft.27 In de grote stad zijn een-gezinswoningtypen aanzienlijk meer gewild, van rijtjeshuis tot vrijstaand. Deze groep is serieus opde markt en zoekt meestal binnen de eigen gemeente.

Tabel 3-2 Woonwensen bovenmodale huishouden:van grote stad tot platteland 2008

Appartementen, zoals die nu in veel gebieden gebouwd worden, zijn bij gezinnen niet erg populair. In Smaak voor de stad, een studie van VROM naar de stedelijke woonvoorkeur van gezinnen, wordt echter stilgestaan bij het feit dat er ook gezinnen zijn met een stedelijke woonvoorkeur. De nieuwe belangstel-ling van gezinnen voor stedelijk wonen komt voort uit twee ontwikkelingen; de huidige praktijk van het werkend ouderschap, waardoor meer gezinnen behoefte hebben aan stedelijke voorzieningen zoals goede kinderopvang, en de stedelijke oriëntatie van veel migrantengezinnen.Ook in Bouwen voor de schuifpuzzel van ABF en VROM (2007) wordt de niet-westerse allochtoon als potentiële doelgroep voor binnenstedelijke nieuwbouwlocaties gezien. Autochtone Nederlanders en westerse allochtonen zouden na een verhuizing de stad graag achter zich laten, om zich in een groener woonmilieu te vestigen. Van de niet-westerse allochtonen wil echter bijna 90% na een verhuizing in een stedelijk woonmilieu blijven wonen. Binnen het stedelijke woonmilieu geven zij aan hun huidige buiten centrummilieu te willen verruilen voor een meer groene stadsomgeving. Voor gezinnen die zich graag aan de stad willen binden, zijn een eigen of collectieve buitenruimte waar gespeeld en ontmoet kan worden, brede stoepen en levendigheid op straat belangrijke kenmerken.Naast gezinnen zijn ook ouderen een mogelijke – maar in omvang beperkte – doelgroep voor apparte-menten in de stad. Hierboven bleek al dat ouderen feitelijk vaak in een eengezinswoning wonen. On-danks dat zij weinig verhuisgeneigd zijn, zijn zij degenen die van een eengezinskoopwoning naar een appartement verhuizen. Juist voor ouderen is het echter van belang dat de aangeboden woning goed aansluit op hun wensprofi el (kwaliteit maar ook prijs). Ouderen hebben immers al een woning, waarin ze over het algemeen naar tevredenheid wonen. Minder dan starters zullen ouderen daarom geneigd zijn hun woonwensen aan te passen aan het toevallige aanbod.

Potentiële doelgroepen voor appartementen

26 NVB, Huizenkopers in Profi el 2008, Voorburg, blz. 77-83.27 NVB, Huizenkopers in Profi el 2008, Voorburg, blz. 77-83. Zie ook: NVB en OTB, Stedelijk wonen: een brug tussen wens en werkelijkheid – een onderzoek naar woonwensen en woonproducten bij binnenstedelijk bouwen, Voor-burg, 2009.

Algemeen/overige grote stad stad / middel-grote gemeente

kleine / middel-grote gemeente

dorp of platteland

leeftijd 44 jaar 47 jaar 45 jaar 45 jaar

autobezit 1,1 auto’s 1,3 auto’s 1,3 auto’s 1,5 auto’s

aantal inwonende personen 2,6 personen 2,5 personen 3,1 personen 3,2 personen

aantal gegadigden 350.000 190.000 450.000 590.000

gewenste koopprijs € 256.000 € 265.000 € 285.000 € 330.000

totale bestedingsruimte € 380.000 € 400.000 € 420.000 € 470.000

Gewenste prijsklassen

zeer luxe vanaf 350.000 euro 15% 15% 22% 37%

luxe van 250 tot 350.000 euro 37% 52% 40% 33%

middenklasse van 150 tot 250.000 euro 46% 24% 36% 28%

basisklasse tot 150.000 euro 2% 9% 1% 2%

Gewenste woonvormen

appartement/penthouse 26% 30% 15% 8%

vrijstaand 24% 28% 32% 53%

2-1 kap 22% 29% 36% 21%

rij/hoek/drive-in woning 28% 13% 18% 19%

Gewenste architechtuur

traditioneel/schuine kap 67% 61% 72% 79%

experimenteel 11% 17% 10% 8%

modern/plat dak 22% 22% 17% 13%

Woonvoorkeuren

gewenste woninggrootte 135 m2 150 m2 146 m2 161 m2

voorkeur extra kamer beneden bij eengezinswoningen 34% 46% 42% 43%

voorkeur grote achtertuin vanaf 10 meter bij

eengezinswoning69% 82% 72% 86%

voorkeur ruim (dak)terras bij appartementen 37% 24% 47% 39%

Gewenste buurtvoorzieningen

winkels dagelijkse boodschappen 84% 77% 75% 64%

bushalte 66% 52% 46% 36%

openbaar park 45% 59% 54% 41%

NS station 31% 47% 29% 17%

scholen 41% 38% 39% 44%

restaurants / terrasjes 29% 37% 25% 19%

café’s 25% 26% 20% 19%

theater 18% 24% 16% 10%

Doorstroming: waar willen ze heen?

zelfde gemeente 81% 68% 66% 63%

andere gemeente 19% 14% 20% 13%

maakt niet uit - 18% - -

Wat laten zij achter?

huurwoning tot 350 euro p.m. 9% 4% 1% 2%

huurwoning van 350 euro tot 500 euro p.m. 16% 6% 19% 12%

huurwoning vanaf 500 euro p.m. 7% 19% 8% 9%

koopwoning tot 200.000 euro 21% 17% 18% 12%

koopwoning van 200 tot 300.000 euro 30% 38% 31% 34%

koopwoning vanaf 300.000 euro 16% 16% 24% 31%

Bron: NVB, Huizenkopers in profi el 2008


Vergeleken met doelgroepen in kleinere gemeenten liggen de gewenste prijsklassen in de grote stad het laagst. Het gemiddelde huishouden betreft er toch 2,6 personen, en gemiddeld is er ook ten minste één auto waarmee rekening moet worden gehouden. Buurtvoorzieningen zijn belangrijk, vooral win-kels voor dagelijkse voor zieningen, een OV-halte, park en school. Bij verhuizing laat 25% een goedkope betaalbare huurwoning achter; bij kleinere gemeenten is dit lager, maar bepaald niet verwaarloosbaar, 10 tot 20%.In middelgrote gemeente/stad gaat het om een kleinere maar serieuze groep. Het valt op dat de belangstelling voor het appartement hier groter is dan in de grote stad. Gemiddeld heeft deze groep ook (iets) meer te besteden dan de groep in de grote stad.In de kleine/middelgrote gemeente sluit het vraagprofi el van de bovenmodale groep aardig aan bij het algehele gemiddelde. De belangstelling voor een appartement is hier bijvoorbeeld 15%.In dorpen en op het platteland is de bovenmodale groep het grootst en kapitaalkrachtig. Wonen in een dorp of op het platteland is erg in trek, vooral mensen met jonge kinderen zoeken de rust en veiligheid. De vrijstaande woning is hier het meest gewild.

3.2 Regionale verschillen in nieuwbouwbehoefteIn deze paragraaf wordt ingegaan op verschillen in nieuwbouwvraag die er regionaal kunnen bestaan. Gekeken wordt naar stedelijke milieus in de landsdelen en de stedelijke regio’s van de vier grote steden en de G4 zelf. Er wordt alleen ingegaan op de opvallende verschillen.28

LandsdelenDe nieuwbouwvraag naar woonmilieu naar landsdelen wijkt op enkele punten af van het landelijk beeld.In het Westen is de vraag naar woningen in stedelijke milieus relatief iets groter (51% versus 48%landelijk). In landsdeel Oost is deze vraag relatief laag (41%). In landsdeel Zuid wordt het landelijk gemiddelde benaderd (46%), maar is er vrijwel geen vraag naar groenstedelijk wonen, maar vooral naar landelijk dorps (53%, landelijk 31%).Voornemens voor 60% binnenstedelijk bouwen, zoals in grote delen van de Randstad, gaan de vraag duidelijk te boven.

Tabel 3-3 Vraag-aanbodverhouding landsdelen naar woonmilieu, eigendom en woningtype 2009

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO

Opvallend is wederom dat in centrumstedelijke milieus in de meeste landsdelen bijna 50% grondge-bonden woningen worden gewenst, zelfs in het Westen. Alleen in het Noorden is dit aandeel met 20% evenwel laag.Voor stedelijke buiten centrummilieus is het beeld per landsdeel op enkele punten ook verschillend. Net als landelijk is in dit type stedelijk milieu een overaanbod aan huurappartementen waarbij de nieuwbouwvraag naar koopappartementen bescheiden is (bijna 20%). Er is een grote nieuwbouw-vraag naar eengezinswoningen, vooral in de koopsector. In Zuid is evenwel in alle vier de segmenten nieuwbouwbehoefte, dus zelfs aan huurappartementen (25%). In het Westen is de overmaat aan bestaande huurappartementen het grootst. Daar staat een grote behoefte aan eengezinshuur (naast eengezinskoop) tegenover.

28 Voor nadere gegevens - zoals die ook voor Nederland als geheel zijn gegeven wordt verwezen naar de cijfers in Bijlage 2.

Noord Oost West Zuid Nederland

centrum-stedelijk Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling Discrepantie Verdeling

koop grondgebonden -2.290 26% -3.490 21% -14.920 27% -6.230 42% -28.090 28%

koop appartement -1.720 20% -1.780 11% -11.680 21% -1.180 8% -16.820 17%

huur grondgebonden 520 -6% -4.790 29% -7.780 14% -1.080 7% -13.860 14%

huur appartement -5.170 60% -6.210 38% -20.340 37% -6.490 43% -39.960 40%

Totaal -8.660 100% -16.270 100% -54.720 100% -14.980 100% -98.730 100%

buiten-centrum


koop appartement -690 16% -1.090 41% -3.150 23% -1.800 25% -7.950 18%

huur grondgebonden -1.800 42% -840 31% -15.400 112% -2.080 28% -22.530 51%

huur appartement 3.090 -72% 3.340 -124% 22.010 -160% -1.830 25% 23.760 -54%

Totaal -4.310 100% -2.680 100% -13.760 100% -7.330 100% -44.160 100%

groen-stedelijk

koop grondgebonden -640 13% -6.110 62% -11.090 36% -1.560 271% -21.910 43%

koop appartement -530 11% -2.840 29% -5.430 18% -510 89% -9.750 19%

huur grondgebonden -2.550 52% -460 5% -5.860 19% 1.030 -180% -8.220 16%

huur appartement -1.200 24% -500 5% -8.050 26% 460 -80% -10.770 21%

Totaal -4.920 100% -9.910 100% -30.430 100% -580 100% -50.650 100%

centrum-dorps

koop grondgebonden -4.310 120% 2.510 156% -2.100 18% 2.200 -23% -8.850 27%

koop appartement 80 -2% -2.560 -160% -4.880 41% -3.340 36% -11.330 35%

huur grondgebonden 1.960 -55% 4.770 297% 2.210 -19% -270 3% 7.880 -24%

huur appartement -1.310 37% -3.110 -194% -7.090 60% -7.980 85% -20.420 62%

Totaal -3.580 100% 1.610 100% -11.860 100% -9.380 100% -32.720 100%

landelijk wonen



huur grondgebonden 1.260 -23% -3.520 19% -1.720 7% -3.010 18% -7.700 11%


Totaal -5.450 100% -18.830 100% -23.890 100% -16.720 100% -71.870 100%


De regio’s van de vier grote stedenDe vraag naar nieuwbouw in stedelijke milieus is in de G4 regio´s relatief hoger dan gemiddeld (59%, versus bijna 48% landelijk). In de regio´s Utrecht en Amsterdam (ROA) ligt dit aandeel nog hoger (68%). Rijnmond scoort het landelijk gemiddelde; Haaglanden heeft echter maar een nieuwbouwbehoefte van 30% in stedelijke milieus, en dan alleen in het centrumstedelijk milieu, het stedelijk buiten-centrum is per saldo minder gewild. Het potentieel overaanbod is daar zelfs groter dan de vraagnaar grondgebonden woningen.

Tabel 3-4 Vraag-aanbodverhouding G4 regio’s naar woonmilieu, eigendom en woningtype 2009


Ook in de centrumstedelijke milieus van de G4 regio´s is de vraag naar grondgebonden woningenrelatief groot, bijna de helft van de totale vraag (47% landelijk (48%). In Haaglanden ligt dit percentage wat hoger, in regio Utrecht lager (30%). In de regio Utrecht is relatief veel vraag naar huurappartementen in centrummilieus (veel starters, waaronder vermoedelijk ook veel studenten). In de regio´s Amster-dam en Rotterdam is in het centrum stedelijk milieu het aandeel koop met 50% of meer opvallend.

In stedelijke buitencentrum milieus doet het potentieel overaanbod van huurappartementen zich het sterkst voor in de regio´s Haaglanden en Rotterdam. In Haaglanden heeft dit milieu zelfs een potentieel overschot aan koopappartementen. In de regio Utrecht is er in dit stedelijke milieu zelf een beperkte nieuwbouwvraag naar huurappartementen en lijkt de markt voor koopappartementen ongeveer in evenwicht. In de regio Amsterdam is ook de nieuwbouwvraag naar koopappartementen relatief groot (40%), maar ook daar weer net wat meer overschot aan huurappartementen (49%).

Vier grote stedenIn de G4 is de nieuwbouwvraag naar stedelijke woonmilieus haast vanzelfsprekend relatief het grootst (71% van de totale nieuwbouwbehoefte). Utrecht spant de kroon met bijna 100%, gevolgd door Amster-dam met 82%. Den Haag heeft daarentegen met 46% een landelijke score. Aan toevoeging van woningen in het stedelijke buiten centrummilieu in Den Haag is zelfs geen behoefte.

Tabel 3-5 Vraag-aanbodverhouding G4 naar woonmilieu, eigendom en woningtype 2009


Utrecht ROA Haaglanden Rijnmond Totaal




huur grondgebonden -1.250 12% -2.230 13% -1.800 32% -540 7% -5.820 14%


Totaal -10.560 100% -16.970 100% -5.670 100% -7.510 100% -40.710 100%

buiten-centrum

koop grondgebonden -2.960 46% -5.700 54% -5.830 -332% -3.480 147% -17.970 102%

koop appartement 580 -9% -4.250 40% 2.230 127% -2.290 97% -3.720 21%

huur grondgebonden -2.970 46% -5.710 54% -2.910 -166% -4.760 202% -16.350 93%

huur appartement -1.120 17% 5.120 -49% 8.260 471% 8.160 -346% 20.420 -116%

Totaal -6.470 100% -10.550 100% 1.760 100% -2.360 100% -17.610 100%

groen-stedelijk

koop grondgebonden -1.750 61% -910 11% -1.790 33% -3.540 60% -7.980 35%

koop appartement 560 -20% -2.100 25% -1.600 29% -1.700 29% -4.850 21%

huur grondgebonden -1.060 37% -2.220 26% -650 12% 1.420 -24% -2.500 11%

huur appartement -600 21% -3.150 38% -1.430 26% -2.080 35% -7.270 32%

Totaal -2.840 100% -8.380 100% -5.470 100% -5.910 100% -22.600 100%

centrum-dorps

koop grondgebonden -760 86% -1.210 47% 330 -19% 460 -19% -1.180 16%

koop appartement -620 70% -500 19% -1.140 68% -990 41% -3.250 43%

huur grondgebonden 1.410 -162% 40 -1% 510 -30% -1.490 61% 460 -6%

huur appartement -920 105% -910 35% -1.370 81% -410 17% -3.600 48%

Totaal -870 100% -2.580 100% -1.680 100% -2.430 100% -7.570 100%

landelijk wonen


koop appartement -1.210 27% -230 15% -340 17% -380 11% -2.160 19%

huur grondgebonden -590 13% -110 7% -360 18% -470 14% -1.530 13%

huur appartement -510 11% -290 19% -320 16% -140 4% -1.250 11%

Totaal -4.480 100% -1.530 100% -2.030 100% -3.400 100% -11.440 100%

Utrecht Amsterdam s-Gravenhage Rotterdam Totaal



koop appartement -1.650 18% -5.260 34% -590 19% -1.650 24% -9.160 27%

huur grondgebonden -1.080 12% -1.910 12% -810 25% -450 6% -4.240 12%

huur appartement -4.880 54% -5.160 34% -680 21% -1.840 26% -12.550 36%

Totaal -9.050 100% -15.320 100% -3.180 100% -6.990 100% -34.540 100%

buiten-centrum





Totaal -8.770 100% -10.750 100% 430 100% -3.220 100% -22.310 100%

groen-stedelijk

koop grondgebonden -600 219% -40 1% -920 35% -1.610 43% -3.170 27%

koop appartement 450 -165% -1.450 28% -770 29% -590 16% -2.370 20%

huur grondgebonden -340 123% -1.250 24% -350 13% 60 -2% -1.880 16%

huur appartement 210 -77% -2.520 48% -590 22% -1.640 43% -4.540 38%

Totaal -270 100% -5.270 100% -2.630 100% -3.780 100% -11.950 100%

centrum-dorps

koop grondgebonden -270 -139% -340 100% - 0% -10 100% -620 126%

koop appartement 300 155% - 0% -120 36% - 0% 180 -37%

huur grondgebonden 350 179% - 0% - 0% - 0% 350 -71%

huur appartement -180 -95% - 0% -220 64% - 0% -400 82%

Totaal 190 100% -340 100% -340 100% -10 100% -490 100%

landelijk wonen

koop grondgebonden -50 18% - 0% -30 21% - 0% -90 9%

koop appartement -240 82% - 0% - 0% - 0% -240 25%

huur grondgebonden - 0% -60 100% -30 18% -370 83% -470 48%

huur appartement - 0% - 0% -100 61% -80 17% -170 18%

Totaal -290 100% -60 100% -160 100% -450 100% -960 100%


In centrummilieus van de G4 is de nieuwbouwbehoefte aan grondgebonden woningen lager (37%) dan landelijk of in de eigen regio (48%). Dit betreft de vraag in Utrecht (28%) en Amsterdam (31%). De vraag naar eengezins ligt relatief hoger in Rotterdam (50%) en Den Haag (60%). De vraag naar koopapparte-menten in centrumstedelijk milieu is in Amsterdam relatief het hoogst (34%).In stedelijke buitencentrum milieus van Den Haag is er duidelijk geen markt voor toevoeging van appartementen als het aan de consumenten ligt. Dit betreft vooral potentieel overschot aan huurfl ats, maar ook koopappartementen (vermoedelijk de ´Haagse´ portieketages’). In Rotterdam betreft het vooral relatief veel overschot aan huurfl ats. Alleen in Utrecht is er in dit stedelijk milieu behoefte aan toevoeging van huurappartementen.De nieuwbouwbehoefte aan koopappartementen in buitencentrum milieus in Amsterdam is ongeveer gelijk aan het overschot aan huurappartementen. In Rotterdam is behoefte aan koopappartementen in dit milieu duidelijk kleiner.Ook voor de nieuwbouwvraag in stedelijk buitencentrum milieus in de G4 geldt dat er grote behoefte is aan grondgebonden woningen, ongeveer in gelijke mate koop en huur. In Den Haag en ook Rotter-dam geldt dit weer relatief sterker dan in Amsterdam en Utrecht, wat toch de twee steden zijn met een grotere markt voor appartementen.

3.3 ConclusiesDe nieuwbouwvraag in Nederland betreft in 2009 45% eengezinskoopwoningen, 19% appartementen koop, 15% eengezinshuur en 21% meergezinshuur. Eengezinskoopwoningen maken bijna de helft van de nieuwbouwbehoefte uit en zijn ook hét segment voor doorstromers.Om volledig tegemoet te komen aan de behoefte vanuit de markt dient 60% uit eengezinswoningen te bestaan. Binnen de koopsector is dat relatief nog meer: 70% eengezinswoningen. Het aandeel koopap-partementen in de vraag naar koopwoningen is sinds 1995 nauwelijks toegenomen. Veranderingen in woonwensen en samenstelling van huishoudens, bijvoorbeeld, hebben nauwelijks invloed op deverdeling van de vraag naar eengezinswoningen en appartemententen in de koopsector.De nieuwbouwbehoefte is onder invloed van de recessie sterkt gericht op goedkopere segmenten: 27% goedkope koop, 25% middeldure koop, 12% dure koop; 18% goedkope huur, 15% middelduur en 3% dure huur.De nieuwbouwbehoefte aan stedelijke milieus (centrum 37% en buitencentrum 11%) is landelijk 48% van het totaal. Dus dat is komende jaren in beginsel voldoende vraag voor 40% bouwen in stedelijk gebied (BBG).De nieuwbouwvraag naar woonmilieu is landelijk sterk gedifferentieerd.In het centrumstedelijk milieu betreft 40% van de nieuwbouwvraag naar dit milieu eengezinshuizen (eengezinskoop 9% van de totale nieuwbouwvraag, eengezinshuur 5%; koopappartementen 6%, huur-appartementen 13%).In het stedelijk buitencentrum milieu is de nieuwbouwvraag eigenlijk vrijwel 100% eengezinswoningen. De vraag naar nieuwbouw in het buiten centrummilieu is zoals gezegd bijna 15% van de totale behoef-te. Deze bestaat voor 12% uit eengezinskoop, 8% eengezinshuur en 3% koopappartementen; aan huur-appartementen is er een potentieel overschot van 8%. Dus in het buiten centrum milieu is de behoefte aan koopappartementen met verkoop van (verbeterde) huurwoningen op te vangen en resteert er eigenlijk alleen behoefte aan eengezinswoningen.In meer groene woonmilieus is de nieuwbouwvraag ook duidelijk gericht op eengezinswoningen, vooral koop. Maar daar is er ook behoefte aan koop- en huurappartementen. Opvallend is een relatief klein potentieel overschot aan eengezins huurwoningen in dorpse milieus. Vermoedelijk heeft een deel van de ouderen behoefte aan betaalbare (gelijkvloerse) huurappartementen.Voor centrumstedelijk en buiten centrumstedelijk samen komt de nieuwbouwbehoefte neer op onge-veer 70% eengezinswoningen en 30% appartementen, dat geldt ook voor de koopsector.

Regionale verschillenRegionaal zijn er op verschillende aspecten verschillen, maar het algemene beeld blijft gelden.

Opvallend is dat in grootstedelijke gebieden van de vier grote steden de behoefte aan stedelijke mili-eus relatief wel groter is, G4 regio´s 60%, G4 zelfs 70%. In de stadsregio’s Rotterdam en Den Haag is de behoefte (48% en 30%) kleiner dan de geplande ambitie (60%).Maar zelfs in de G4 bestaat in centrum stedelijke milieus nog behoefte aan toevoeging van bijna 40% grondgebonden huizen. In stedelijke buitencentrum milieus gaat dit meer richting de 100%. Rotterdam en Den Haag zijn meer steden met uitgesproken stedelijke laagbouw behoefte, Utrecht en Amsterdam zijn steden met meer prominente vraag naar (koop)appartementen, waarbij evenwel de vraag naar grondgebonden woningen in stedelijk gebied ook bepaald niet verwaarloosbaar is. Hierbij speelt een verschil in marktdruk vast een rol. In een krappe markt neemt men eerder genoegen met een appartement.

Olympisch kwartier - Amsterdam


4 Discrepanties beleid en vraagin stedelijk gebied

4.1 Meer appartementen in stedelijk gebied op gespannen voet met vraag consumentenDoor de jaren heen spreekt het rijk in haar visie op de verstedelijking een steeds hogere ambitie uit over het percentage woningbouw binnen bestaand bebouwd gebied. In de Nota Ruimte was het stre-ven nog 25% tot 40% al naargelang mogelijkheden van ruimte en markt. Inmiddels is bij de meeste Verstedelijkingsafspraken de ambitie van ten minste 40% BBG in 2010-2020 gesteld. In de Randstad gaan Metropoolregio Amsterdam en de stedelijke regio´s in de Zuid-vleugel zelfs voor 60% toevoegen van woningen binnen stedelijk gebied.Deze beleidsambities staan niet op gespannen voet met de woonvoorkeuren naar woonmilieus.In beginsel is de opgave in kwantitatieve zin ook geen duidelijk probleem. In 2006 en 2007 is 40% BBG gerealiseerd, ook in jaarlijkse aantallen zoals die worden voorzien voor 2010-2020.Het grote knelpunt ligt bij de invulling van de woonmilieus in stedelijk gebied, vooral het woningtype. Het rijksbeleid voor het wonen beoogt evenwel binnen de kaders van het verstedelijkingsbeleid ook het accommoderen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Hier is echter sprake van een tegenspraak in beleid.Hoewel het rijk geen richtlijnen geeft over de vorm van de woningbouw of woonmilieus komt depraktijk er vooral op neer dat er relatief veel appartementen worden gebouwd. Landelijk is het aandeel appartementen in de totale productie al toegenomen van 26% in 2001 naar 42% in 2009. Het aanbod in stedelijke gebieden krijgt een meer eenzijdig karakter van stedelijke milieus met een oplopend aan-deel appartementen. Dit staat op gespannen voet met de woonwensen, zoals die in hoofdstuk 3 zijn beschreven.Voor zover bekend wordt in stedelijk gebied soms al 60% appartementen voorzien in 2010-2020,terwijl de vraag 30% aangeeft. In stedelijke centrummilieus kan het aandeel 60% zijn, maar in hetoverig stedelijk gebied (buitencentrum milieus) is de vraag naar appartementen vrij klein (in de mees-te gebieden per saldo een potentieel overschot), en betreft de behoefte aan toevoegen alleen koop-appartementen. Voor een deel is daarin met verkoop van huurwoningen in te voorzien.Binnenstedelijk bouwen heeft veel kansen in de markt, maar dan moet veel meer marktconformvolgens de woonwensen worden gebouwd. Dat is de kern van de bevindingen.In de plannen van stedelijke regio´s wordt echter onvoldoende rekening gehouden met de woonwensen. Dat vormt voor de realisatie van de stedelijke woningbouwopgave een groot knelpunt.De intensiteit van het knelpunt vertoont samenhang met druk op de ruimte en krapte op de woning-markt en betreft dus in sterke mate regio´s in de Randstad. Maar zelfs in stedelijk gebied van Zeeland is het knelpunt aan de orde.In de afgelopen paar jaar is de afzet van koopappartementen al knelpunt geworden, los van de reces-sie.

Figuur 4-1 De landelijke voorraad onverkochte woningen als % verkochte woningen in dat jaar naar woningtype, 2003-2008

Bron: MNW, RIGO bewerking. Los van de kredietcrisis is er sinds 2004 een relatief grote hoeveelheid plannen met koop-appartementen ontwikkeld die groter is dan de vraag. Dit houdt verband met de prioriteit voor bouwen in bestaand stedelijk gebied waar het overheidsbeleid op gericht is. 29

4.2 Meer mogelijkheden voor gedifferentieerd bouwen?De mogelijkheden voor meer gedifferentieerd bouwen staan onder druk van fi nanciële haalbaarheid. Naar verwachting rijkssubsidies voor binnenstedelijk bouwen verminderd of stopgezet. De woning-bouwplannen bestaan daarnaast nog vaak voor 30% sociale woningbouw met grondprijzen ver onder de kostprijs. Dit hoge aandeel belast de grondexploitaties en daarmee de kwaliteitsruimte voor woningen en woonomgeving van marktsectorwoningen. De behoefte aan sociale woningbouw kan kleiner wor-den als de goedkope scheefheid wordt teruggedrongen. Van de hogere inkomensgroepen in Nederland woont 12% tot 22% in een huurwoning van een corporatie (in de G4 is dit 20% tot 35%, zie Bijlage 2, paragraaf 3). Door juist meer voor die doorstromers in stedelijk gebied te bouwen kunnen meer goed-kope huurwoningen vrijkomen voor de doelgroep van lage inkomens.Door straf residueel grondprijsbeleid en andere gemeentelijke randvoorwaarden wordt het aanbod van nieuwe appartementen echter in kwaliteit vrij eenzijdig ontwikkeld met weinig ruimte voorvariatie in architectuur, woninggrootte en buitenruimten met privacy (vrij saaie blokken die wijzen op het moeten ‘volbouwen van de bouwenvelop’). Dit speelt vooral in gebieden met een hoge druk op de woningmarkt.De prijskwaliteitverhouding van dit aanbod is maar voor een relatief beperkte doelgroep aantrekkelijk.De praktijk van stedelijke appartementenbouw wordt echter als aantrekkelijk voor veel doelgroepen aangeprezen. De aantrekkingskracht wordt dan niet zozeer gerelateerd aan de kwaliteit van woning en woonomgeving, maar aan de nabijheid van stedelijke voorzieningen.Naast de woonwensen is ook de betaalbaarheid een item. Bouwen in de vorm van appartementen is per m2 duurder dan het bouwen van eengezinswoningen. Het vraagstuk van betaalbaarheid wordt belangrijker door afname en mogelijk zelfs beëindiging van subsidies voor binnenstedelijke woning-bouw. Daarbij komt ook koopkracht onder druk te staan. Komende tijd door de crises, en op iets langere termijn vermoedelijk ook door bezuiniging op de hypotheekrenteaftrek.Deze nieuwe randvoorwaarden stellen nieuwe eisen aan gebiedsontwikkeling. Gemeenten zulleneen creatieve slag moeten maken om aantrekkelijke woningen en woonmilieus in stedelijk gebied te ontwikkelen die ook fi nancieel uitvoerbaar zijn.

29 Het aandeel appartementen in de voorraad te koop staande nieuwe woningen is gestegen tot boven de 50% terwijl dit bij de verkochte woningen maar rond 37% ligt. In de knelpuntenmonitor 2009 komt het teveel aan aanbod van koopap-partementen als knelpunt in de top 10 naar voren. Het blijkt in 2003-2009 een geleidelijk aan toenemend knelpunt. Zie K. Dol, H. van der Heijden, Regels, regels, regels….in: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2 april 2010, blz. 24-27.


De vraag naar een meer gedifferentieerde woningbouw in de steden wordt komende jaren naar ver-wachting meer pregnant. Als de economie weer aantrekt kan hier beter op worden voorgesorteerd. De woningbouw voor de komende decennia is de laatste grote bouwopgave, zoals de toekomst zich nu af laat tekenen. Na 2035 is de groei van huishoudens in de meeste regio’s naar verwachting voorbij en is krimp in veel regio’s de opgave. Dus wat de komende jaren wordt toegevoegd is de laatste grote kans om die woningen en woonmilieus te bouwen waar nog grote behoefte aan is. Naast wonen in groene en blauwe woonmilieus is er behoefte aan stedelijke laagbouwmilieus en aan appartementen in speci-fi eke marktsegmenten met functionele en architectonische kwaliteit. Hiervoor biedt het stedelijk gebied zeker veel mogelijkheden.Maar bij binnenstedelijk bouwen zullen de programma’s voor woningen en woonmilieus meergedifferentieerd moeten worden om tot aantrekkelijke en afzetbare woningbouw te komen.

Mogelijke gevolgen bij minder marktconform aanbod stedelijk bouwenBij onvoldoende vraagconform aanbod in stedelijk gebied zijn er verschillende gevolgen denkbaar.Binnen de steden zelf kan de productie van woningen (vooral appartementen) minder omvangrijk zijn dan de beoogde woningbouwaantallen in de Verstedelijkingsafspraken.Een deel van de woonconsumenten die het zich kunnen permitteren wijken uit naar verder gelegen gebieden om hun gewenste eengezinswoning in een minder stedelijk woonmilieu te kunnen vinden. In krimpgebieden vormt daar het buurland een aantrekkelijk alternatief, als woningprijzen (voor vrij-staande huizen) daar beduidend lager liggen (zoals in Duitsland bij Parkstad Limburg).Een deel van de woonconsumenten verhuist niet meer en geeft een deel van hun mogelijke woonbud-get uit aan andere doelen (zoals vakanties) of zetten dit in voor de aanschaf van een tweede woning in het buitengebied in het binnen- of buitenland. De alternatieven brengen bij migratie verdere selecti-viteit in bewoning van de stad ( relatief meer jongeren, oudere één- en tweepersoonshuishoudens en allochtone huishoudens met lagere inkomens) en meer mobiliteit voor woon-werk en recreatie met zich mee. Vooral bij meer tweede wonen is ook extra ruimtebeslag een gevolg.

Mogelijke oplossingsrichtingenDe vraag voor het realiseren van het beleid voor stedelijk bouwen is vooral of andere woonkwaliteiten zijn aan te bieden dan tot nu toe gebruikelijk.Kan er meer variatie worden gebracht in het aanbod van appartementen? Bij minder rigide residuele grondprijsbepaling en minder fi nanciële druk van sociale woningbouw is er meer fi nanciële ruimte

om aantrekkelijkere appartementen te maken, met kwaliteit in vormgeving, buitenruimte en woon-oppervlakte en voorzieningen bij de appartementen (gemeenschappelijke sport- en wellnessvoorzie-ningen bijvoorbeeld). Andere niches in de appartementenmarkt zijn ook kansrijk, vooral met tussen-vormen tussen appartement en stadswoning, zoals gestapelde villa’s met groot woonoppervlak en dakterrassen.Kan er meer in goedkopere segmenten worden gebouwd waar nog wel vraag is naar de ‘standaard-appartementen van nu’? Uiteindelijk kan ook meer sociale huur in de appartementensector worden toegevoegd. Corporaties zullen de onrendabele toppen hiervoor dan moeten dragen. Die markt kan aanzienlijk zijn, maar ook zijn grens kennen als bestaande huurappartementen daardoor leeg komen te staan.Belangrijk ander aanbod in BBG, wat op veel belangstelling kan rekenen, is de grondbonden woning. Dit betekent dat er meer stedelijke laagbouwmilieus moeten worden gemaakt, waarbij voor voldoende ruimtelijke kwaliteit (zoals groen en water en speelgelegenheid) gebouwd parkeren een belangrijk onderdeel is. Ook die milieus hebben gevolgen voor de haalbare grondopbrengsten. Maar stedelijke laagbouw kan ook in hoge dichtheden worden gerealiseerd van 60 tot 200 woningen netto per hectare (zie Bijlage 3).Voor de kansen van door consumenten gewenste binnenstedelijke woningbouw zal vooral het bouw-programma moeten worden bijgesteld in bovengenoemde zin. Voor meer variatie in het appartemen-tenaanbod zal ook het grondprijsbeleid moeten worden aangepast om hogere bouwkosten mogelijk te maken voor meer woningkwaliteit. Beide beleidsaanpassingen zullen fi nanciële gevolgen hebben voor de grondexploitaties.Hiervoor zijn bijdragen van overheden nodig of meer toepassing van minder gebruikelijke maatregelen, zoals een kleiner aandeel sociale woningbouw en marktconforme grondprijzen voor sociale woning-bouw. Beheersing van plankosten en faseringkosten zijn ook opties om kosten te besparen. Bij meer gewilde woningbouw is de afzet ook sneller.Bij lagere dichtheden binnen BBG zal er eerstkomende jaren niet direct meer beslag op de open ruimte te hoeven worden gelegd. Als gevolg van de recessie is er nog betrekkelijk veel plancapaciteit in BBG voorhanden. Op wat langere termijn is de ruimte binnen BGG mogelijk een knelpunt dat vraagt om locaties buiten BBG. Mogelijk biedt BBG in kleinere gemeenten nog eerst ruimte om de vraag te accom-moderen. Vaak blijkt werkende weg dat er nog tal van kleinere locaties in BBG beschikbaar komen, ter-wijl in huidige inventarisaties van plancapaciteit het beeld voor de langere termijn voornamelijk door grotere locaties wordt bepaald.

Mariastichting - Haarlem

Aan de Potmarge - Leeuwarden

Bijlagen onderzoek

Bijlage 1 Woningbouw naar eigendom 40

en woningtype in 2001-2009

Bijlage 2 Woningmarktanalyse WoON 2009 46

Samenstelling woningvoorraad 46

Betrokken woningvoorraad 47

Scheefwonen 48

Vraag/aanbodverhoudingen woningtype en eigendom 49

Prijsklassen 52

Woonmilieu 55

Woonmilieu en woningtype 58

Woonmilieu en prijsklassen 64

Bijlage 3 Voorbeelden stedelijke laagbouw 70

Parkhaven - Utrecht


Bijlage 1Woningbouw naar eigendomen woningtype in 2001-2009

Regio’s 2001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nederland

Huur Totaal huur 14.089 12.974 14.140 16.900 20.216 22.764 23.781 25.464

eg 6.415 5.920 7.699 8.435 7.266 7.878 8.075 8.867

mg 7.674 7.054 6.441 8.465 12.950 14.886 15.706 16.597

Koop Totaal koop 58.869 46.655 51.174 50.116 52.166 57.470 55.101 57.468

eg 47.902 37.283 41.269 38.735 39.753 41.575 40.036 39.415

mg 10.967 9.372 9.905 11.381 12.413 15.854 15.065 18.053

Totaal nieuwbouw 72.958 59.629 65.314 67.016 72.382 80.234 78.882 82.932

Noord-Nederland

Huur Totaal huur 1.040 1.017 1.466 1.810 1.674 1.882 2.792 2.191

eg 394 542 1.179 1.209 1.109 1.131 1.186 1.056

mg 646 475 287 601 565 751 1.606 1.135

Koop Totaal koop 5.806 4.344 5.277 4.695 5.490 5.830 5.063 4.281

eg 5.261 3.912 4.825 4.267 4.940 4.728 4.181 3.481

mg 545 432 452 428 550 1.102 882 800


Oost-Nederland

Huur Totaal huur 2.635 2.353 2.974 2.988 4.043 4.837 5.357 6.114

eg 1.379 1.443 1.608 2.005 1.869 1.961 2.296 2.772

mg 1.256 910 1.366 983 2.174 2.876 3.061 3.342

Koop Totaal koop 13.486 11.698 11.943 11.179 11.861 12.981 13.439 12.710

eg 12.193 10.111 10.436 9.697 10.220 10.542 10.921 9.672

mg 1.293 1.587 1.507 1.482 1.641 2.398 2.518 3.038


West-Nederland

Huur Totaal huur 8.157 7.699 6.443 9.324 10.258 11.570 11.085 12.194

eg 3.656 3.243 3.282 4.105 2.527 3.306 3.120 3.486

mg 4.501 4.456 3.161 5.219 7.731 8.264 7.965 8.708

Koop Totaal koop 28.330 22.477 23.668 25.437 24.466 27.220 26.563 28.756

eg 20.987 17.261 17.928 17.896 16.971 18.107 17.689 17.304

mg 7.343 5.216 5.740 7.541 7.495 9.113 8.874 11.452


Zuid-Nederland

Huur Totaal huur 2.257 1.905 3.257 2.778 4.241 4.475 4.547 4.965

eg 986 692 1.630 1.116 1.761 1.480 1.473 1.553

mg 1.271 1.213 1.627 1.662 2.480 2.995 3.074 3.412

Koop Totaal koop 11.247 8.136 10.286 8.805 10.349 11.439 10.0361 1.721

eg 9.461 5.999 8.080 6.875 7.622 8.198 7.245 8.958

mg 1.786 2.137 2.206 1.930 2.727 3.241 2.791 2.763


Regio’s 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nederland

huur eg 9% 9% 10% 12% 13% 10% 10% 10% 11%

mg 11% 10% 12% 10% 13% 18% 19% 20% 20%

koop eg 66% 65% 63% 63% 58% 55% 52% 51% 48%

mg 15% 16% 16% 15% 17% 17% 20% 19% 22%

Totaal nieuwbouw 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Noord-Nederland

huur eg 6% 9% 10% 17% 19% 15% 15% 15% 16%

mg 9% 9% 9% 4% 9% 8% 10% 20% 18%

koopeg 77% 76% 73% 72% 66% 69% 61% 53% 54%

mg 8% 5% 8% 7% 7% 8% 14% 11% 12%


Oost-Nederland

huur eg 9% 9% 10% 11% 14% 12% 11% 12% 15%

mg 8% 6% 6% 9% 7% 14% 16% 16% 18%

koop eg 76% 75% 72% 70% 68% 64% 59% 58% 51%

mg 8% 9% 11% 10% 10% 10% 13% 13% 16%


West-Nederland

huur eg 10% 10% 11% 11% 12% 7% 9% 8% 9%

mg 12% 12% 15% 10% 15% 22% 21% 21% 21%

koop eg 58%5 8% 57% 60% 51% 49% 47% 47% 42%

mg 20% 21% 17% 19% 22% 22% 23% 24% 28%


Zuid-Nederland

huur eg 7% 7% 7% 12% 10% 12% 9% 10% 9%

mg 9% 9% 12% 12% 14% 17% 19% 21% 20%

koop eg 70% 69% 60% 60% 59% 52% 52% 50% 54%

mg 13% 16% 21% 16% 17% 19% 20% 19% 17%



Stadsgewesten 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Amsterdam

Huur eg 824 647 1.385 974 544 701 756 604 477

mg 1.084 1.420 1.189 731 1.518 2.131 4.185 2.371 2.232

Koop eg 6.018 3.577 4.662 3.398 2.977 2.432 2.818 3.173 2.606

mg 1.841 2.125 1.236 1.166 1.802 2.100 1.922 1.775 2.997

Totaal nieuwbouw 9.767 7.769 8.472 6.269 6.841 7.364 9.681 7.923 8.312

s-Gravenhage

Huur eg 477 1.026 892 650 596 93 485 788 745

mg 749 420 1.376 796 1.133 1.732 1.073 1.086 1.762

Koop eg 3.131 4.219 2.703 2.742 3.277 2.449 2.536 2.459 2.596

mg 1.502 1.099 1.321 1.214 623 1.404 701 1.065 1.615


Rotterdam

Huur eg 539 335 166 336 407 229 493 146 494

mg 1.643 1.215 787 554 693 1.592 1.174 1.281 1.558

Koop eg 2.348 2.266 2.226 2.145 1.658 2.175 1.950 1.933 2.316

mg. 633 1.656 943 1.435 2.054 1.432 2.245 1.626 2.009


Utrecht

Huur eg 728 339 131 124 618 438 258 354 202

mg 288 219 364 111 608 766 201 655 682

Koop eg 3.544 2.520 1.057 1.860 2.322 1.798 2.591 1.745 1.543

mg 632 624 587 442 705 491 824 797 1.605


G4 totaal

Huur eg 2.568 2.347 2.574 2.084 2.165 1.461 1.992 1.892 1.918

mg 3.764 3.274 3.716 2.192 3.952 6.221 6.633 5.393 6.234

Koopeg 15.041 12.582 10.64 10.145 10.234 8.854 9.895 9.310 9.061

mg 5.608 5.504 4.087 4.257 5.184 5.427 5.692 5.263 8.226


Stadsgewesten 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Amsterdam

Huur eg 8% 8% 16% 16% 8% 10% 8% 8% 6%

mg 11% 18% 14% 12% 22% 29% 43% 30% 27%

Koop eg 62% 46% 55% 54% 44% 33% 29% 40% 31%

mg 19% 27% 15% 19% 26% 29% 20% 22% 36%


s-Gravenhage

Huur eg 8% 15% 14% 12% 11% 2% 10% 15% 11%

mg 13% 6% 22% 15% 20% 31% 22% 20% 26%

Koop eg 53% 62% 43% 51% 58% 43% 53% 46% 39%

mg 26% 16% 21% 22% 11% 25% 15% 20% 24%


Rotterdam

Huur eg 9% 6% 4% 8% 8% 4% 8% 3% 8%

mg 27% 22% 19% 12% 14% 29% 20% 26% 24%

Koop eg 38% 41% 54% 48% 34% 40% 33% 39% 36%

mg 26% 30% 23% 32% 43% 26% 38% 33% 32%


Utrecht

Huur eg 14% 9% 6% 5% 15% 13% 7% 10% 5%

mg 6% 6% 17% 4% 14% 22% 5% 18% 17%

Koop eg 68% 68% 49% 73% 55% 51% 67% 49% 38%

mg 12% 17% 27% 17% 17% 14% 21% 22% 40%


G4 totaal

Huur eg 10% 10% 12% 11% 10% 7% 8% 9% 8%

mg 14% 14% 18% 12% 18% 28% 27% 25% 25%

Koop eg 56% 53% 51% 54% 48% 40% 41% 43% 36%

mg 21% 23% 19% 23% 24% 25% 24% 24% 32%



G4 gemeenten 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Amsterdam

Huur Totaal 579 594 785 487 1.092 1.746 3.736 2.083 1.572

eg 17 120 234 260 70 278 571 195 192

mg 562 474 551 227 1.022 1.468 3.165 1.888 1.380

Koop Totaal 1.382 1.790 1.222 1.006 1.644 1.657 2.454 1.843 2.652

eg 209 290 640 297 293 264 1.048 706 866

mg. 173 1.500 582 709 1.351 1.393 1.406 1.137 1.786


s-Gravenhage

Huur Totaal 447 941 1.389 630 712 891 898 909 1.762

eg 209 606 392 251 215 17 285 492 440

mg 238 335 997 379 497 874 613 417 1.322

Koop Totaal 1.207 3.922 1.964 1.689 1.512 1.502 1.473 1.538 1.980

eg 534 3.023 1.369 1.104 1.227 840 1.234 1.122 1.218

mg 673 899 595 585 285 662 239 416 762


Rotterdam

Huur Totaal 1.202 1.009 604 472 805 1.313 506 929 200

eg 35 54 49 213 342 63 31 131 71

mg 1.167 955 555 259 463 1.250 475 798 129

Koop Totaal 938 1.453 1.393 1.598 1.865 1.950 2.178 1.871 1.757

eg 286 370 969 922 566 963 833 729 796

mg 652 1.083 424 676 1.299 987 1.345 1.142 961


Utrecht

Huur Totaal 579 358 384 156 804 1.034 246 786 544

eg 433 139 50 65 226 355 64 201 19

mg 146 219 334 91 578 679 182 585 525

Koop Totaal 2.588 1.683 757 1.502 1.895 1.711 2.694 1.916 2.574

eg 2.225 1.072 405 1.096 1.366 1.306 1.903 1.218 1.059

mg 363 611 352 406 529 405 791 698 1.515


G4 totaal

Huur Totaal 2.807 2.902 3.162 1.745 3.413 4.984 5.386 4.707 4.078

eg 694 919 725 789 853 713 951 1.019 722

mg 2.113 1.983 2.437 956 2.560 4.271 4.435 3.688 3.356

Koop Totaal 6.115 8.848 5.336 5.795 6.916 6.820 8.799 7.168 8.963

eg 3.254 4.755 3.383 3.419 3.452 3.373 5.018 3.775 3.939

mg 2.861 4.093 1.953 2.376 3.464 3.447 3.781 3.393 5.024


G4 gemeenten 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Amsterdam

huur eg 1% 5% 12% 17% 3% 8% 9% 5% 5%

mg 29% 20% 27% 15% 37% 43% 51% 48% 33%

koop eg 11% 12% 32% 20% 11% 8% 17% 18% 21%

mg 60% 63% 29% 47% 49% 41% 23% 29% 42%


s-Gravenhage

huur eg 13% 12% 12% 11% 10% 1% 12% 20% 12%

mg 14% 7% 30% 16% 22% 37% 26% 17% 35%

koop eg 32% 62% 41% 48% 55% 35% 52% 46% 33%

mg 41% 18% 18% 25% 13% 28% 10% 17% 20%


Rotterdam

huur eg 2% 2% 2% 10% 13% 2% 1% 5% 4%

mg 55% 39% 28% 13% 17% 38% 18% 29% 7%

koop eg 13% 15% 49% 45% 21% 30% 31% 26% 41%

mg 30% 44% 21% 33% 49% 30% 50% 41% 49%


Utrecht

huur eg 14% 7% 4% 4% 8% 13% 2% 7% 1%

mg 5% 11% 29% 5% 21% 25% 6% 22% 17%

koop eg 70% 53% 35% 66% 51% 48% 65% 45% 34%

mg 11% 30% 31% 24% 20% 15% 27% 26% 49%


G4 totaal

huur eg 8% 8% 9% 10% 8% 6% 7% 9% 6%

mg 24% 17% 29% 13% 25% 36% 31% 31% 26%

koop eg 36% 40% 40% 45% 33% 29% 35% 32% 30%

mg 32% 35% 23% 32% 34% 29% 27% 29% 39%



Bijlage 2Woningmarktanalyse WoON 2009Samenstelling woningvoorraad

Tabel 1.1. Samenstelling woningvoorraad voor de vier landsdelen en Nederland 2009


Tabel 1.2. Samenstelling woningvoorraad voor de vier WGR-regio’s 2009


Tabel 1.3. Samenstelling woningvoorraad voor de vier grote steden 2009




koopgrondgebonden 434.650 57% 814.410 55% 1.408.650 40% 872.890 56% 3.530.600 48%

koopappartement 33.930 4% 71.460 5% 414.630 12% 69.810 4% 589.840 8%

huurgrondgebonden 146.830 19% 298.520 20% 505.930 14% 312.310 20% 1.263.580 17%

huurappartement 105.500 14% 224.580 15% 1.040.990 30% 241.380 16% 1.612.460 22%

onzelfstandig 43.610 6% 63.150 4% 154.380 4% 54.970 4% 316.110 4%

totaal 764.520 100% 1.472.130 100% 3.524.570 100% 1.551.360 100% 7.312.580 100%

Utrecht ROA Haaglanden Rijnmond totaal WGR


koop grondgebonden 171.460 45% 164.780 24% 130.630 27% 172.750 30% 639.620 30%

koop appartement 30.480 8% 94.530 14% 100.620 21% 80.420 14% 306.050 14%

huur grondgebonden 55.010 14% 79.180 12% 47.340 10% 75.220 13% 256.760 12%

huur appartement 82.180 21% 318.600 46% 178.250 37% 215.880 38% 794.910 38%

onzelfstandig 45.440 12% 29.410 4% 20.810 4% 22.240 4% 117.900 6%

totaal 384.570 100% 686.490 100% 477.650 100% 566.520 100% 2.115.230 100%

Amsterdam Utrecht s-Gravenhage Rotterdam totaal G4


koopgrondgebonden 31.170 7% 38.800 25% 35.850 15% 43.200 15% 149.020 13%


huurgrondgebonden 27.010 6% 19.420 12% 15.080 6% 32.390 11% 93.890 8%

huurappartement 264.550 64% 43.710 28% 109.860 46% 152.310 51% 570.430 51%

onzelfstandig 18.140 4% 38.630 25% 12.650 5% 20.290 7% 89.710 8%

totaal 416.430 100% 157.300 100% 240.300 100% 296.420 100% 1.110.450 100%

Betrokken woningvoorraad

Tabel 2.1. De betrokken woningvoorraad (van huishoudens die in 2007 of 2008 zijn verhuisd) landsdelen en Nederland 2009


Tabel 2.2. De betrokken woningvoorraad (van huishoudens die in 2007 of 2008 zijn verhuisd) voor de vier WGR-regio’s 2009


Tabel 2.3. De betrokken woningvoorraad (van huishoudens die in 2007 of 2008 zijn verhuisd) voor de vier grote steden 2009








totaal 121.300 100% 219.210 100% 588.410 100% 239.520 100% 1.168.440 100%







totaal 59.090 100% 124.640 100% 89.370 100% 101.930 100% 375.030 100%







totaal 85.600 100% 30.520 100% 52.020 100% 58.760 100% 226.900 100%


Scheefwonen

Tabel 3.1. Aantal huishoudens naar inkomensgroep en % dat daarvan in een sociale huurwoning (corporatie) woont 2009


Tabel 3.2. huishoudens naar inkomensgroep en % dat daarvan in een sociale huurwoning (corporatie) woont 2009


Tabel 3.3. De huishoudens naar inkomensgroep en % dat daarvan in een sociale huurwoning (corporatie) woont 2009




primaire doelgroep 258.710 44% 424.050 52% 993.170 58% 429.060 52% 2.104.990 54%

secundaire doelgroep < 33000

172.070 33% 287.730 34% 695.160 40% 318.410 34% 1.473.370 37%

midden laag33000 - 38000

55.650 24% 110.710 25% 261.150 32% 111.510 26% 539.020 29%

midden hoog38000 - 45000

68.120 13% 136.530 19% 295.270 27% 140.920 19% 640.840 22%

hoge inkomens> 45000

209.970 8% 513.110 9% 1.279.820 14% 551.460 11% 2.554.360 12%

totaal 764.520 27% 1.472.130 29% 3.524.570 34% 1.551.360 29% 7.312.580 31%



primaire doelgroep 109.250 43% 232.100 61% 145.820 57% 184.180 63% 671.340 58%


68.430 38% 130.790 48% 92.040 37% 100.930 47% 392.180 43%


29.050 30% 47.940 39% 32.170 36% 39.170 34% 148.340 35%


24.930 33% 52.370 38% 40.760 21% 49.240 30% 167.310 31%


152.900 12% 223.300 22% 166.870 12% 193.000 17% 736.060 16%

totaal 384.570 28% 686.500 42% 477.650 33% 566.520 40% 2.115.230 37%



primaire doelgroep 168.010 63% 68.680 34% 83.490 55% 124.480 62% 444.660 57%


83.550 52% 22.970 44% 49.160 34% 55.770 48% 211.440 46%


27.250 49% 11.740 31% 15.230 36% 19.720 39% 73.940 41%


28.610 43% 10.400 41% 21.770 19% 20.620 33% 81.400 34%


109.010 27% 43.500 15% 70.660 11% 75.840 23% 299.010 20%

totaal 416430 49% 157300 30% 240300 33% 296420 46% 1110450 42%

Vraag/aanbodverhoudingen woningtype en eigendom

Tabel 4.1. Vraagaanbodverhouding naar woningtype, vier landsdelen en Nederland (WoON 2009)

Type woning Totale vraag Potentieel aanbod Overschot/tekort Verdeling

Noord

koop grondgebonden 43.070 26.290 -16.780 62%

koop appartement 8.110 4.810 -3.300 12%

huur grondgebonden 19.330 18.720 -610 2%

huur appartement 23.040 16.810 -6.230 23%

Oost



huur grondgebonden 43.220 38.380 -4.840 11%


West





Zuid





Nederland






Tabel 4.2. Vraagaanbodverhouding naar woningtype, vier WGR-regio’s (WoON 2009)


Utrecht





ROA





Haaglanden




huur appartement 31.400 34.830 3.430 -26%

Rijnmond





Totaal






Amsterdam





Utrecht


koop appartement 3.590 3.070 -520 3%



s-Gravenhage


koop appartement 8.440 8.190 -250 4%



Rotterdam





Totaal





Tabel 4.3. Vraagaanbodverhouding naar woningtype, vier grote steden (WoON 2009)


Prijsklassen

Tabel 4.4. Vraagaanbodverhouding naar prijsklassen, vier landsdelen en Nederland (WoON 2009)


Noord

Huur goedkoop (<535) 35.650 32.480 -3.170 12%

Huur midden (<632) 4.630 2.270 -2.360 9%

Huur duur (>632) .2.090 780 -1.310 5%

Koop goedkoop (<215.000) 27.360 16.900 -10.460 39%

Koop midden (<350.000) 16.980 10.730 -6.250 23%

Koop duur (>350.000) 6.840 3.470 -3.370 13%

Oost

Huur goedkoop (<535) 69.190 65.090 -4.100 9%

Huur midden (<632) 15.170 8.190 -6.980 15%

Huur duur (>632) 9.410 6.540 -2.870 6%

Koop goedkoop (<215.000) 45.220 32.800 -12.420 27%

Koop midden (<350.000) 43.430 30.850 -12.580 27%

Koop duur (>350.000) 20.710 13.590 -7.120 15%

West

Huur goedkoop (<535) 200.210 178.550 -21.660 16%

Huur midden (<632) 45.940 22.750 -23.190 17%

Huur duur (>632) 31.070 27.770 -3.300 2%

Koop goedkoop (<215.000) 96.540 58.330 -38.210 28%

Koop midden (<350.000) 105.370 72.090 -33.280 25%

Koop duur (>350.000) 56.210 41.180 -15.030 11%

Zuid

Huur goedkoop (<535) 63.960 47.960 -16.000 33%

Huur midden (<632) 12.760 5.760 -7.000 14%

Huur duur (>632) 8.780 8.370 -410 1%

Koop goedkoop (<215.000) 34.840 26.410 -8.430 17%

Koop midden (<350.000) 40.540 28.440 -12.100 25%

Koop duur (>350.000) 22.020 16.970 -5.050 10%

Nederland

Huur goedkoop (<535) 369.010 324.080 -44.930 18%

Huur midden (<632) 78.500 38.970 -39.530 15%

Huur duur (>632) 51.350 43.460 -7.890 3%

Koop goedkoop (<215.000) 203.960 134.440 -69.520 27%

Koop midden (<350.000) 206.320 142.110 -64.210 25%

Koop duur (>350.000) 105.780 75.210 -30.570 12%

Tabel 4.5. Vraagaanbodverhouding naar prijsklassen, vier WGR-regio’s (WoON 2009)


Utrecht

Huur goedkoop (<535) 28.730 17.710 -11.020 44%

Huur midden (<632) 4.090 2.880 -1.210 5%

Huur duur (>632) 3.280 2.190 -1.090 4%

Koop goedkoop (<215.000) 10.140 6.570 -3.570 14%

Koop midden (<350.000) 13.670 8.120 -5.550 22%

Koop duur (>350.000) 9.760 6.950 -2.810 11%

ROA

Huur goedkoop (<535) 52.380 46.380 -6.000 15%

Huur midden (<632) 13.630 4.330 -9.300 23%

Huur duur (>632) 9.170 9.310 140 0%

Koop goedkoop (<215.000) 17.200 7.030 -10.170 25%

Koop midden (<350.000) 21.220 10.260 -10.960 27%

Koop duur (>350.000) 9.590 5.870 -3.720 9%

Haaglanden

Huur goedkoop (<535) 29.840 29.110 -730 6%

Huur midden (<632) 6.580 4.880 -1.700 13%

Huur duur (>632) 5.180 5.810 630 -5%

Koop goedkoop (<215.000) 16.620 13.270 -3.350 26%

Koop midden (<350.000) 13.920 8.800 -5.120 39%

Koop duur (>350.000) 7.590 4.750 -2.840 22%

Rijnmond

Huur goedkoop (<535) 36.100 36.000 -100 0%

Huur midden (<632) 6.970 4.600 -2.370 11%

Huur duur (>632) 4.760 4.580 -180 1%

Koop goedkoop (<215.000) 21.260 13.310 -7.950 37%

Koop midden (<350.000) 15.510 6.460 -9.050 42%

Koop duur (>350.000) 6.820 4.840 -1.980 9%

Totaal

Huur goedkoop (<535) 147.050 129.200 -17.850 18%

Huur midden (<632) 31.270 16.690 -14.580 15%

Huur duur (>632) 22.390 21.890 -500 1%

Koop goedkoop (<215.000) 65.220 40.180 -25.040 25%

Koop midden (<350.000) 64.320 33.640 -30.680 31%

Koop duur (>350.000) 33.760 22.410 -11.350 11%


Tabel 4.6. Vraagaanbodverhouding naar prijsklassen, vier grote steden (WoON 2009)


Amsterdam

Huur goedkoop (<535) 40.480 35.490 -4.990 16%

Huur midden (<632) 10.450 3.440 -7.010 22%

Huur duur (>632) 7.070 5.940 -1.130 4%

Koop goedkoop (<215.000) 11.760 3.090 -8.670 27%

Koop midden (<350.000) 12.800 5.670 -7.130 22%

Koop duur (>350.000) 6.010 3.190 -2.820 9%

Utrecht

Huur goedkoop (<535) 18.230 8.110 -10.120 56%

Huur midden (<632) 2.090 1.480 -610 3%

Huur duur (>632) 2.490 1.300 -1.190 7%

Koop goedkoop (<215.000) 5.480 3.920 -1.560 9%

Koop midden (<350.000) 5.960 2.750 -3.210 18%

Koop duur (>350.000) 3.420 1.910 -1.510 8%

s-Gravenhage

Huur goedkoop (<535) 17.880 17.700 -180 3%

Huur midden (<632) 3.230 2.910 -320 5%

Huur duur (>632) 2.950 3.550 600 -10%

Koop goedkoop (<215.000) 9.640 7.990 -1.650 28%

Koop midden (<350.000) 5.700 2.840 -2.860 49%

Koop duur (>350.000) 3.110 1.630 -1.480 25%

Rotterdam

Huur goedkoop (<535) 23.790 24.690 900 -6%

Huur midden (<632) 4.880 2.630 -2.250 16%

Huur duur (>632) 3.540 3.480 -60 0%

Koop goedkoop (<215.000) 12.280 5.730 -6.550 45%

Koop midden (<350.000) 6.980 1.760 -5.220 36%

Koop duur (>350.000) 2.080 800 -1.280 9%

Totaal

Huur goedkoop (<535) 100.380 85.990 -14.390 20%

Huur midden (<632) 20.650 10.460 -10.190 14%

Huur duur (>632) 16.050 14.270 -1.780 3%

Koop goedkoop (<215.000) 39.160 20.730 -18.430 26%

Koop midden (<350.000) 31.440 13.020 -18.420 26%

Koop duur (>350.000) 14.620 7.530 -7.090 10%

Woonmilieu

Tabel 4.7. Vraagaanbodverhouding woonmilieu, vier landsdelen en Nederland (WoON 2009)


Noord

centrum-stedelijk 12.820 4.160 -8.660 32%

buiten-centrum 22.620 18.310 -4.310 16%

groen-stedelijk 17.400 12.490 -4.910 18%

centrum-dorps 22.790 19.210 -3.580 13%

landelijk wonen 17.910 12.470 -5.440 20%

Oost


buiten-centrum 64.850 62.160 -2.690 6%

groen-stedelijk 34.730 24.830 -9.900 21%

centrum-dorps 47.140 48.750 1.610 -3%

landelijk wonen 31.640 12.810 -18.830 41%

West


buiten-centrum 258.140 244.380 -13.760 10%

groen-stedelijk 57.840 27.420 -30.420 23%

centrum-dorps 78.610 66.750 -11.860 9%

landelijk wonen 38.710 14.820 -23.890 18%

Zuid


buiten-centrum 58.530 51.200 -7.330 15%

groen-stedelijk 31.400 30.830 -570 1%

centrum-dorps 44.600 35.210 -9.390 19%

landelijk wonen 23.770 7.050 -16.720 34%

Nederland


buiten-centrum 404.140 376.050 -28.090 11%

groen-stedelijk 141.370 95.570 -45.800 18%

centrum-dorps 193.140 169.920 -23.220 9%

landelijk wonen 112.030 47.150 -64.880 25%


Tabel 4.8. Vraagaanbodverhouding woonmilieu, vier WGR-regio’s (WoON 2009)


Utrecht


buiten-centrum 31.900 25.430 -6.470 26%

groen-stedelijk 6.930 4.080 -2.850 11%

centrum-dorps 11.280 10.400 -880 3%

landelijk wonen 6.000 1.520 -4.480 18%

ROA


buiten-centrum 64.750 54.200 -10.550 26%

groen-stedelijk 11.710 3.320 -8.390 21%

centrum-dorps 6.050 3.460 -2.590 6%

landelijk wonen 2.130 600 -1.530 4%

Haaglanden


buiten-centrum 47.940 49.700 1.760 -13%

groen-stedelijk 7.120 1.650 -5.470 42%

centrum-dorps 9.480 7.800 -1.680 13%

landelijk wonen 2.370 350 -2.020 15%

Rijnmond


buiten-centrum 50.590 48.230 -2.360 11%

groen-stedelijk 11.310 5.400 -5.910 27%

centrum-dorps 7.120 4.690 -2.430 11%

landelijk wonen 5.000 1.600 -3.400 16%

Totaal


buiten-centrum 195.180 177.560 -17.620 18%

groen-stedelijk 37.070 14.450 -22.620 23%

centrum-dorps 33.930 26.350 -7.580 8%

landelijk wonen 15.500 4.070 -11.430 11%

Tabel 4.9. Vraagaanbodverhouding woonmilieu, vier grote steden (WoON 2009)


Amsterdam


buiten-centrum 46.380 35.620 -10.760 34%

groen-stedelijk 6.340 1.070 -5.270 17%

centrum-dorps 340 - -340 1%

landelijk wonen 60 - -60 0%

Utrecht


buiten-centrum 22.870 14.090 -8.780 48%

groen-stedelijk 2.500 2.220 -280 2%

centrum-dorps 1.110 1.310 200 -1%


s-Gravenhage


buiten-centrum 30.810 31.250 440 -7%

groen-stedelijk 3.420 780 -2.640 45%



Rotterdam


buiten-centrum 33.630 30.410 -3.220 22%

groen-stedelijk 5.000 1.210 -3.790 26%



Totaal


buiten-centrum 133.690 111.370 -22.320 32%

groen-stedelijk 17.260 5.280 -11.980 17%

centrum-dorps 1.800 1.310 -490 1%



Woonmilieu en woningtype

Tabel 4.10 Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en woningtype, vier landsdelen en NL 2009







Totaal -8.660 100% -16.270 100% -54.720 100% -14.980 100% -98.730 100%

buiten-centrum




huur appartement 3.090 -72% 3.340 -124% 22.010 -160% -1.830 25% 23.760 -54%

Totaal -4.310 100% -2.680 100% -13.760 100% -7.330 100% -44.160 100%

groen-stedelijk





Totaal -4.920 100% -9.910 100% -30.430 100% -580 100% -50.650 100%

centrum-dorps

koop grondgebonden -4.310 120% 2.510 156% -2.100 18% 2.200 -23% -8.850 27%

koop appartement 80 -2% -2.560 -160% -4.880 41% -3.340 36% -11.330 35%

huur grondgebonden 1.960 -55% 4.770 297% 2.210 -19% -270 3% 7.880 -24%

huur appartement -1.310 37% -3.110 -194% -7.090 60% -7.980 85% -20.420 62%

Totaal -3.580 100% 1.610 100% -11.860 100% -9.380 100% -32.720 100%

landelijk wonen





Totaal -5.450 100% -18.830 100% -23.890 100% -16.720 100% -71.870 100%

Tabel 4.11. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en woningtype, vier landsdelen en NL (WoON 2009)







Totaal -8.660 32% -16.270 35% -54.720 41% -14.980 31% -98.730 33%

buiten-centrum




huur appartement 3.090 -11% 3.340 -7% 22.010 -16 %-1.830 4% 23.760 -8%

Totaal -4.310 16% -2.680 6% -13.760 10% -7.330 15% -44.160 15%

groen-stedelijk





Totaal -4.920 18% -9.910 22% -30.430 23% -580 1% -50.650 17%

centrum-dorps

koop grondgebonden -4.310 16% 2.510 -5% -2.100 2% 2.200 -4% -8.850 3%

koop appartement 80 0% -2.560 6% -4.880 4% -3.340 7% -11.330 4%

huur grondgebonden 1.960 -7% 4.770 -10% 2.210 -2% -270 1% 7.880 -3%


Totaal -3.580 13% 1.610 -3% -11.860 9% -9.380 19% -32.720 11%

landelijk wonen





Totaal -5.450 20% -18.830 41% -23.890 18% -16.720 34% -71.870 24%

Totaal 0% -26.920 100% -46.080 100% -134.660 100% -48.990 100% -298.130 100%


Tabel 4.12. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en woningtype, vier WGR-regio’s (WoON 2009)







Totaal -10.560 100% -16.970 100% -5.670 100% -7.510 100% -40.710 100%

buiten-centrum





Totaal -6.470 100% -10.550 100% 1.760 100% -2.360 100% -17.610 100%

groen-stedelijk





Totaal -2.840 100% -8.380 100% -5.470 100% -5.910 100% -22.600 100%

centrum-dorps



huur grondgebonden 1.410 -162% 40 -1% 510 -30% -1.490 61% 460 -6%


Totaal -870 100% -2.580 100% -1.680 100% -2.430 100% -7.570 100%

landelijk wonen





Totaal -4.480 100% -1.530 100% -2.030 100% -3.400 100% -11.440 100%

Tabel 4.13. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en woningtype, vier WGR-regio’s (WoON 2009)







Totaal -10.560 42% -16.970 42% -5.670 43% -7.510 35% -40.710 41%

buiten-centrum


koop appartement 580 -2% -4.250 11% 2.230 -17% -2.290 11% -3.720 4%

huur grondgebonden -2.970 12% -5.710 14% -2.910 22% -4.760 22% -16.350 16%

huur appartement -1.120 4% 5.120 -13% 8.260 -63% 8.160 -38% 20.420 -20%

Totaal -6.470 26% -10.550 26% 1.760 -13% -2.360 11% -17.610 18%

groen-stedelijk





Totaal -2.840 11% -8.380 21% -5.470 42% -5.910 27% -22.600 23%

centrum-dorps



huur grondgebonden 1.410 -6% 40 0% 510 -4% -1.490 7% 460 0%


Totaal -870 3% -2.580 6% -1.680 13% -2.430 11% -7.570 8%

landelijk wonen





Totaal -4.480 18% -1.530 4% -2.030 15% -3.400 16% -11.440 11%

Totaal 0% -25.220 100% -40.010 100% -13.090 100% -21.610 100% -99.930 100%


Tabel 4.14. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en woningtype, vier grote steden (WoON 2009)







Totaal -9.050 100% -15.320 100% -3.180 100% -6.990 100% -34.540 100%

buiten-centrum





Totaal -8.770 100% -10.750 100% 430 100% -3.220 100% -22.310 100%

groen-stedelijk



huur grondgebonden -340 123% -1.250 24% -350 13% 60 -2% -1.880 16%


Totaal -270 100% -5.270 100% -2.630 100% -3.780 100% -11.950 100%

centrum-dorps

koop grondgebonden -270 -139% -340 100% - 0% -10 100% -620 126%

koop appartement 300 155% - 0% -120 36% - 0% 180 -37%

huur grondgebonden 350 179% - 0% - 0% - 0% 350 -71%

huur appartement -180 -95% - 0% -220 64% - 0% -400 82%

Totaal 190 100% -340 100% -340 100% -10 100% -490 100%

landelijk wonen





Totaal -290 100% -60 100% -160 100% -450 100% -960 100%

Tabel 4.15. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en woningtype, vier grote steden (WoON 2009)







Totaal -9.050 50% -15.320 48% -3.180 54% -6.990 48% -34.540 49%

buiten-centrum


koop appartement 610 -3% -3.740 12% 1.230 -21% -2.430 17% -4.330 6%

huur grondgebonden -3.370 19% -6.030 19% -2.660 45% -4.620 32% -16.690 24%

huur appartement -2.630 14% 3.810 -12% 5.530 -94% 7.520 -52% 14.240 -20%

Totaal -8.770 48% -10.750 34% 430 -7% -3.220 22% -22.310 32%

groen-stedelijk



huur grondgebonden -340 2% -1.250 4% -350 6% 60 0% -1.880 3%


Totaal -270 2% -5.270 17% -2.630 45% -3.780 26% -11.950 17%

centrum-dorps

koop grondgebonden -270 1% -340 1% - 0% -10 0% -620 1%

koop appartement 300 -2% - 0% -120 2% - 0% 180 0%

huur grondgebonden 350 -2% - 0% - 0% - 0% 350 0%

huur appartement -180 1% - 0% -220 4% - 0% -400 1%

Totaal 190 -1% -340 1% -340 6% -10 0% -490 1%

landelijk wonen





Totaal -290 2% -60 0% -160 3% -450 3% -960 1%

Totaal 0% -18.190 100% -31.740 100% -5.880 100% -14.450 100% -70.250 100%


Woonmilieu en prijsklassen

Tabel 4.16. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en prijsklassen, vier landsdelen en NL 2009)



Goedkoop < 2de aftopgr. -4.100 47% -9.330 57% -19.060 35% -6.160 41% -40.020 41%

Midden < liberalisatiegr. -600 7% -1.310 8% -5.960 11% -1.890 13% -10.010 10%

Duur > liberalisatiegr. 60 -1% -360 2% -3.100 6% 480 -3% -3.790 4%

Koop goedkoop -2.780 32% -3.550 22% -11.510 21% -2.820 19% -21.340 22%

Koop midden -680 8% -1.090 7% -10.360 19% -4.100 27% -16.710 17%

Koop duur -550 6% -640 4% -4.730 9% -490 3% -6.850 7%

totaal -8.660 100% -16.270 100% -54.720 100% -14.980 100% -98.730 100%

buiten-centrum

Goedkoop < 2de aftopgr. 2.130 -49% 5.060 -188% 14.150 -103% -210 3% 17.880 -40%


Duur > liberalisatiegr. -240 6% -730 27% 880 -6% -1.190 16% -2.050 5%

Koop goedkoop -2.460 57% 1.430 -53% -9.200 67% 1.380 -19% -11.720 27%

Koop midden -2.490 58% -3.980 148% -5.610 41% -3.440 47% -19.850 45%

Koop duur -650 15% -2.630 98% -5.560 40% -1.360 19% -13.820 31%

totaal -4.310 100% -2.690 100% -13.750 100% -7.330 100% -44.160 100%

groen-stedelijk

Goedkoop < 2de aftopgr. -3.240 66% -260 3% -9.200 30% 130 -22% -13.610 27%

Midden < liberalisatiegr. -310 6% -790 8% -4.140 14% 80 -14% -5.180 10%

Duur > liberalisatiegr. -200 4% 90 -1% -570 2% 1.280 -223% -210 0%

Koop goedkoop -650 13% -2.730 28% -7.710 25% 300 -52% -11.920 24%

Koop midden 450 -9% -4.600 46% -7.790 26% -1.570 274% -14.220 28%

Koop duur -980 20% -1.620 16% -1.030 3% -800 139% -5.520 11%

totaal -4.920 100% -9.910 100% -30.430 100% -570 100% -50.650 100%

centrum-dorps

Goedkoop < 2de aftopgr. 2.280 -64% 4.370 272% -2.120 18% -6.050 64% -2.640 8%

Midden < liberalisatiegr. -1.350 38% -2.260 -141% -3.500 29% -1.880 20% -9.100 28%

Duur > liberalisatiegr. -280 8% -460 -28% 730 -6% -320 3% -810 2%

Koop goedkoop -1.400 39% -1.820 -113% -4.650 39% -2.860 30% -12.220 37%

Koop midden -1.660 47% 1.680 104% -1.980 17% 1.600 -17% -4.350 13%

Koop duur -1.160 32% 90 5% -350 3% 120 -1% -3.610 11%

totaal -3.570 100% 1.610 100% -11.860 100% -9.390 100% -32.720 100%

landelijk wonen

Goedkoop < 2de aftopgr. -250 4% -3.960 21% -5.430 23% -3.710 22% -13.470 19%

Midden < liberalisatiegr. 510 -9% -770 4% -1.170 5% -800 5% -2.570 4%

Duur > liberalisatiegr. -640 12% -1.420 8% -1.240 5% -670 4% -4.380 6%

Koop goedkoop -3.160 58% -5.770 31% -5.140 22% -4.440 27% -20.640 29%

Koop midden -1.860 34% -4.590 24% -7.540 32% -4.590 27% -21.530 30%

Koop duur -40 1% -2.320 12% -3.360 14% -2.510 15% -9.280 13%

totaal -5.450 100% -18.830 100% -23.890 100% -16.720 100% -71.870 100%

Tabel 4.17. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en prijsklassen, vier landsdelen en NL 2009





Duur > liberalisatiegr. 60 0% -360 1% -3.100 2% 480 -1% -3.790 1%

Koop goedkoop -2.780 10% -3.550 8% -11.510 9% -2.820 6% -21.340 7%

Koop midden -680 3% -1.090 2% -10.360 8% -4.100 8% -16.710 6%

Koop duur -550 2% -640 1% -4.730 4% -490 1% -6.850 2%

totaal -8.660 32% -16.270 35% -54.720 41% -14.980 31% -98.730 33%

buiten-centrum

Goedkoop < 2de aftopgr. 2.130 -8% 5.060 -11% 14.150 -11% -210 0% 17.880 -6%


Duur > liberalisatiegr. -240 1% -730 2% 880 -1% -1.190 2% -2.050 1%

Koop goedkoop -2.460 9% 1.430 -3% -9.200 7% 1.380 -3% -11.720 4%

Koop midden -2.490 9% -3.980 9% -5.610 4% -3.440 7% -19.850 7%

Koop duur -650 2% -2.630 6% -5.560 4% -1.360 3% -13.820 5%

totaal -4.310 16% -2.690 6% -13.750 10% -7.330 15% -44.160 15%

groen-stedelijk

Goedkoop < 2de aftopgr. -3.240 12% -260 1% -9.200 7% 130 0% -13.610 5%

Midden < liberalisatiegr. -310 1% -790 2% -4.140 3% 80 0% -5.180 2%

Duur > liberalisatiegr. -200 1% 90 0% -570 0% 1.280 -3% -210 0%

Koop goedkoop -650 2% -2.730 6% -7.710 6% 300 -1% -11.920 4%

Koop midden 450 -2% -4.600 10% -7.790 6% -1.570 3% -14.220 5%

Koop duur -980 4% -1.620 4% -1.030 1% -800 2% -5.520 2%

totaal -4.920 18% -9.910 22% -30.430 23% -570 1% -50.650 17%

centrum-dorps

Goedkoop < 2de aftopgr. 2.280 -8% 4.370 -9% -2.120 2% -6.050 12% -2.640 1%

Midden < liberalisatiegr. -1.350 5% -2.260 5% -3.500 3% -1.880 4% -9.100 3%

Duur > liberalisatiegr. -280 1% -460 1% 730 -1% -320 1% -810 0%

Koop goedkoop -1.400 5% -1.820 4% -4.650 3% -2.860 6% -12.220 4%

Koop midden -1.660 6% 1.680 -4% -1.980 1% 1.600 -3% -4.350 1%

Koop duur -1.160 4% 90 0% -350 0% 120 0% -3.610 1%

totaal -3.570 13% 1.610 -3% -11.860 9% -9.390 19% -32.720 11%

landelijk wonen

Goedkoop < 2de aftopgr. -250 1% -3.960 9% -5.430 4% -3.710 8% -13.470 5%

Midden < liberalisatiegr. 510 -2% -770 2% -1.170 1% -800 2% -2.570 1%

Duur > liberalisatiegr. -640 2% -1.420 3% -1.240 1% -670 1% -4.380 1%

Koop goedkoop -3.160 12% -5.770 13% -5.140 4% -4.440 9% -20.640 7%

Koop midden -1.860 7% -4.590 10% -7.540 6% -4.590 9% -21.530 7%

Koop duur -40 0% -2.320 5% -3.360 2% -2.510 5% -9.280 3%

totaal -5.450 20% -18.830 41% -23.890 18% -16.720 34% -71.870 24%

totaal -26.916 100% -23.300 100% -39.940 100% -21.050 100% -105.790 100%


Tabel 4.18. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en prijsklassen, vier WGR-regio’s (WoON 2009)




Midden < liberalisatiegr. 80 -1% -2.920 17% -870 15% -800 11% -4.510 11%

Duur > liberalisatiegr. -1.030 10% -810 5% -110 2% -370 5% -2.320 6%

Koop goedkoop -1.420 13% -3.150 19% -720 13% -2.530 34% -7.810 19%

Koop midden -1.700 16% -4.030 24% -520 9% -1.880 25% -8.120 20%

Koop duur -480 5% -1.870 11% -920 16% -230 3% -3.500 9%

totaal -10.560 100% -16.970 100% -5.670 100% -7.510 100% -40.710 100%

buiten-centrum

Goedkoop < 2de aftopgr. -4.170 64% 2.760 -26% 4.600 262% 5.300 -225% 8.490 -48%

Midden < liberalisatiegr. -280 4% -4.290 41% 160 9% -1.400 59% -5.810 33%

Duur > liberalisatiegr. 350 -5% 940 -9% 590 34% -500 21% 1.390 -8%

Koop goedkoop -1.450 22% -5.850 55% -680 -39% -3.200 136% -11.190 64%

Koop midden 590 -9% -2.830 27% -1.510 -86% -2.410 102% -6.170 35%

Koop duur -1.510 23% -1.270 12% -1.410 -80% -150 6% -4.330 25%

totaal -6.470 100% -10.550 100% 1.750 100% -2.360 100% -17.620 100%

groen-stedelijk


Midden < liberalisatiegr. -310 11% -2.090 25% -840 15% -260 4% -3.500 15%

Duur > liberalisatiegr. -60 2% -670 8% 80 -1% 810 -14% 160 -1%

Koop goedkoop -110 4% -1.490 18% -1.680 31% -2.990 51% -6.270 28%

Koop midden -1.000 35% -960 11% -1.740 32% -1.820 31% -5.510 24%

Koop duur -80 3% -560 7% 20 0% -430 7% -1.050 5%

totaal -2.850 100% -8.380 100% -5.470 100% -5.910 100% -22.600 100%

centrum-dorps

Goedkoop < 2de aftopgr. 1.000 -115% -1.560 60% -880 52% -1.660 68% -3.090 41%

Midden < liberalisatiegr. -440 50% - 0% -50 3% -200 8% -690 9%

Duur > liberalisatiegr. -70 7% 690 -27% 70 -4% -40 2% 650 -9%

Koop goedkoop -910 104% -520 20% -1.020 61% -720 30% -3.170 42%

Koop midden -620 71% -890 35% 270 -16% 130 -6% -1.110 15%

Koop duur 150 -18% -300 12% -70 4% 60 -2% -160 2%

totaal -870 100% -2.580 100% -1.680 100% -2.430 100% -7.570 100%

landelijk wonen

Goedkoop < 2de aftopgr. -560 12% -400 26% -590 29% -830 24% -2.370 21%

Midden < liberalisatiegr. -260 6% - 0% -90 4% 300 -9% -50 0%

Duur > liberalisatiegr. -280 6% - 0% - 0% -70 2% -350 3%

Koop goedkoop -850 19% -370 24% -320 16% -1.180 35% -2.720 24%

Koop midden -1.640 37% -1.040 68% -560 28% -400 12% -3.640 32%

Koop duur -900 20% 280 -18% -470 23% -1.220 36% -2.310 20%

totaal -4.480 100% -1.530 100% -2.030 100% -3.400 100% -11.440 100%

Tabel 4.19. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en prijsklassen, vier WGR-regio’s (WoON 2009)




Midden < liberalisatiegr. 80 0% -2.920 7% -870 7% -800 4% -4.510 5%


Koop goedkoop -1.420 6% -3.150 8% -720 5% -2.530 12% -7.810 8%

Koop midden -1.700 7% -4.030 10% -520 4% -1.880 9% -8.120 8%

Koop duur -480 2% -1.870 5% -920 7% -230 1% -3.500 4%

totaal -10.560 42% -16.970 42% -5.670 43% -7.510 35% -40.710 41%

buiten-centrum

Goedkoop < 2de aftopgr. -4.170 17% 2.760 -7% 4.600 -35% 5.300 -25% 8.490 -8%

Midden < liberalisatiegr. -280 1% -4.290 11% 160 -1% -1.400 6% -5.810 6%

Duur > liberalisatiegr. 350 -1% 940 -2% 590 -5% -500 2% 1.390 -1%

Koop goedkoop -1.450 6% -5.850 15% -680 5% -3.200 15% -11.190 11%

Koop midden 590 -2% -2.830 7% -1.510 12% -2.410 11% -6.170 6%

Koop duur -1.510 6% -1.270 3% -1.410 11% -150 1% -4.330 4%

totaal -6.470 26% -10.550 26% 1.750 -13% -2.360 11% -17.620 18%

groen-stedelijk



Duur > liberalisatiegr. -60 0% -670 2% 80 -1% 810 -4% 160 0%

Koop goedkoop -110 0% -1.490 4% -1.680 13% -2.990 14% -6.270 6%

Koop midden -1.000 4% -960 2% -1.740 13% -1.820 8% -5.510 6%

Koop duur -80 0% -560 1% 20 0% -430 2% -1.050 1%

totaal -2.850 11% -8.380 21% -5.470 42% -5.910 27% -22.600 23%

centrum-dorps

Goedkoop < 2de aftopgr. 1.000 -4% -1.560 4% -880 7% -1.660 8% -3.090 3%

Midden < liberalisatiegr. -440 2% - 0% -50 0% -200 1% -690 1%

Duur > liberalisatiegr. -70 0% 690 -2% 70 -1% -40 0% 650 -1%

Koop goedkoop -910 4% -520 1% -1.020 8% -720 3% -3.170 3%

Koop midden -620 2% -890 2% 270 -2% 130 -1% -1.110 1%

Koop duur 150 -1% -300 1% -70 1% 60 0% -160 0%

totaal -870 3% -2.580 6% -1.680 13% -2.430 11% -7.570 8%

landelijk wonen

Goedkoop < 2de aftopgr. -560 2% -400 1% -590 4% -830 4% -2.370 2%

Midden < liberalisatiegr. -260 1% - 0% -90 1% 300 -1% -50 0%

Duur > liberalisatiegr. -280 1% - 0% - 0% -70 0% -350 0%

Koop goedkoop -850 3% -370 1% -320 2% -1.180 5% -2.720 3%

Koop midden -1.640 7% -1.040 3% -560 4% -400 2% -3.640 4%

Koop duur -900 4% 280 -1% -470 4% -1.220 6% -2.310 2%

totaal -4.480 18% -1.530 4% -2.030 15% -3.400 16% -11.440 11%

totaal -25.230 100% -5.220 100% -4.440 100% -5.470 100% -22.140 100%


Tabel 4.20. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en prijsklassen, vier grote steden (WoON 2009)






Koop goedkoop -1.620 18% -3.080 20% -300 9% -2.810 40% -7.810 23%

Koop midden -1.050 12% -3.550 23% -380 12% -1.730 25% -6.710 19%

Koop duur -430 5% -1.620 11% -1.020 32% -170 2% -3.230 9%

totaal -9.050 100% -15.320 100% -3.180 100% -6.990 100% -34.540 100%

buiten-centrum

Goedkoop < 2de aftopgr. -5.640 64% 920 -9% 2.070 477% 4.150 -129% 1.500 -7%

Midden < liberalisatiegr. -180 2% -3.130 29% 320 74% -1.030 32% -4.020 18%

Duur > liberalisatiegr. -180 2% - 0% 480 109% -220 7% 70 0%

Koop goedkoop -790 9% -5.350 50% -730 -167% -3.240 100% -10.100 45%

Koop midden -1.220 14% -2.130 20% -1.280 -294% -2.040 63% -6.660 30%

Koop duur -770 9% -1.060 10% -430 -99% -850 26% -3.100 14%

totaal -8.770 100% -10.750 100% 430 100% -3.220 100% -22.310 100%

groen-stedelijk

Goedkoop < 2de aftopgr. -20 6% -1.770 34% -800 30% -1.490 39% -4.070 34%



Koop goedkoop 220 -81% -530 10% -990 38% -1.140 30% -2.440 20%

Koop midden -300 107% -820 16% -670 25% -820 22% -2.610 22%

Koop duur -80 28% -140 3% -30 1% -250 7% -490 4%

totaal -280 100% -5.270 100% -2.640 100% -3.780 100% -11.950 100%

centrum-dorps

Goedkoop < 2de aftopgr. - 0% - 0% -220 64% - 0% -220 44%

Midden < liberalisatiegr. - 0% - 0% - 0% - 0% - 0%

Duur > liberalisatiegr. 160 84% - 0% - 0% - 0% 160 -33%

Koop goedkoop 230 119% - 0% -30 10% - 0% 200 -41%

Koop midden 40 19% -340 100% -90 26% - 0% -390 79%

Koop duur -240 -122% - 0% - 0% -10 100% -250 51%

totaal 190 100% -340 100% -340 100% -10 100% -490 100%

landelijk wonen

Goedkoop < 2de aftopgr. - 0% -60 100% -20 11% -450 100% -530 55%

Midden < liberalisatiegr. - 0% - 0% -110 68% - 0% -110 11%

Duur > liberalisatiegr. - 0% - 0% - 0% - 0% - 0%

Koop goedkoop -190 66% - 0% - 0% - 0% -190 20%

Koop midden -100 34% - 0% -30 21% - 0% -130 14%

Koop duur - 0% - 0% - 0% - 0% - 0%

totaal -290 100% -60 100% -160 100% -450 100% -960 100%

Tabel 4.21. Vraagaanbodverhouding naar woonmilieu en prijsklassen, vier grote steden (WoON 2009)






Koop goedkoop -1.620 9% -3.080 10% -300 5% -2.810 19% -7.810 11%

Koop midden -1.050 6% -3.550 11% -380 6% -1.730 12% -6.710 10%

Koop duur -430 2% -1.620 5% -1.020 17% -170 1% -3.230 5%

totaal -9.050 50% -15.320 48% -3.180 54% -6.990 48% -34.540 49%

buiten-centrum

Goedkoop < 2de aftopgr. -5.640 31% 920 -3% 2.070 -35% 4.150 -29% 1.500 -2%

Midden < liberalisatiegr. -180 1% -3.130 10% 320 -5% -1.030 7% -4.020 6%

Duur > liberalisatiegr. -180 1% - 0% 480 -8% -220 2% 70 0%

Koop goedkoop -790 4% -5.350 17% -730 12% -3.240 22% -10.100 14%

Koop midden -1.220 7% -2.130 7% -1.280 22% -2.040 14% -6.660 9%

Koop duur -770 4% -1.060 3% -430 7% -850 6% -3.100 4%

totaal -8.770 48% -10.750 34% 430 -7% -3.220 22% -22.310 32%

groen-stedelijk

Goedkoop < 2de aftopgr. -20 0% -1.770 6% -800 14% -1.490 10% -4.070 6%



Koop goedkoop 220 -1% -530 2% -990 17% -1.140 8% -2.440 3%

Koop midden -300 2% -820 3% -670 11% -820 6% -2.610 4%

Koop duur -80 0% -140 0% -30 0% -250 2% -490 1%

totaal -280 2% -5.270 17% -2.640 45% -3.780 26% -11.950 17%

centrum-dorps

Goedkoop < 2de aftopgr. - 0% - 0% -220 4% - 0% -220 0%

Midden < liberalisatiegr. - 0% - 0% - 0% - 0% - 0%

Duur > liberalisatiegr. 160 -1% - 0% - 0% - 0% 160 0%

Koop goedkoop 230 -1% - 0% -30 1% - 0% 200 0%

Koop midden 40 0% -340 1% -90 1% - 0% -390 1%

Koop duur -240 1% - 0% - 0% -10 0% -250 0%

totaal 190 -1% -340 1% -340 6% -10 0% -490 1%

landelijk wonen

Goedkoop < 2de aftopgr. - 0% -60 0% -20 0% -450 3% -530 1%

Midden < liberalisatiegr. - 0% - 0% -110 2% - 0% -110 0%

Duur > liberalisatiegr. - 0% - 0% - 0% - 0% - 0%

Koop goedkoop -190 1% - 0% - 0% - 0% -190 0%

Koop midden -100 1% - 0% -30 1% - 0% -130 0%

Koop duur - 0% - 0% - 0% - 0% - 0%

totaal -290 2% -60 0% -160 3% -450 3% -960 1%

totaal -18.194 100% -1.970 100% -1.130 100% -2.190 100% -5.430 100%

Kennisdocument ‘Toekomst voor stedelijke woningbouw?’ 70 Kennisdocument ‘Toekomst voor stedelijke woningbouw?’ 7170

Bijlage 3Voorbeelden stedelijke laagbouwBij laagbouw wordt binnen de conventionele planning vaak uitgegaan van dichtheden van rond de30 woningen per hectare. Door een specifi eke aanpak zijn echter met ´intensieve´ laagbouw zijn veel hogere dichtheden mogelijk, tot 200 woningen netto per hectare. Deze bijlage geeft een aantal voor-beelden van intensieve laagbouw, uit de praktijk en uit casestudies. Deze voor-beelden zijn in het onderstaande schema weergegeven en worden daarna kort beschreven. Bij de voorbeelden moetrekeningen worden gehouden met het feit dat het vaak onduidelijk is of er over bruto of netto dicht-heden wordt gesproken, wanneer bekend is dit vermeld.

Borneo sporenburg, AmsterdamKenmerken: hoge dichtheid, alleen eengezinswoningen.200 woningen per hectare, 126 woningen.

Plaats Project Aantal eengezins woningen Dichtheid (woningen per hectare)

Amsterdam Borneo sporenburg 126 200 (netto), 100(bruto)

Groningen Europark/ Kolenkade 120 79

Hengelo De Kasbah 184 100

Amsterdam Nieuw Sloten 399 68

Den Haag Erasmuspark 291 60

Den Haag Erasmusgaarde 337 30 67

Amsterdam Bongerd 1640 70 (bruto) 31

Amsterdam Stijgereiland 2000 Circa 65

Amsterdam Geuzeveld 60(bruto)

Groningen (casestudie) Oosterhamikkade Sybesma 178 185

Groningen (casestudie) Sontweg containerterminal 350 105

EGM architecten Stadstuinwoning 100 54 32

30 Waarvan 289 eengezins.31 Gebaseerd op stempel van 52 woningen.32 Uitgaande van een standaard laagbouwwijk van 30 woningen per hectare met een beschreven groei van 79%.

Europapark, Groningen/ deelplannen Kolenkade33

Voormalig bedrijventerrein aan waterkant.Kolenkade: 24.200 m2, Er is ruimte voor maximaal 120 woningen, waarvan ten minste 60 procent grondgebonden. 79 woningen per hectare, fsi netto 0,94 / fsi bruto 0,40.

De Kasbah, Hengelo34/35

184 woningen circa 100 woningen per hectare.

Erasmuspark, Den Haag36

291 eengezinswoningen, circa 60 woningen per hectare.

Nieuw Sloten, Amsterdam68 woningen laagbouw perhectare 399 woningen.37/38

Erasmusgaarde, Zuidwest Den haag39

Sloop 600 portiekfl atwoningen.337 woningen, waarvan 289 eengezins, circa 5 hectare (67 woningen per hectare), 428 parkeerplaatsen .

33 RAS (2008), Intense laagbouw, p; 204-20634 http://www.architectuur.org/blom03.php35 RAS (2008), Intense laagbouw36 http://www.architectuur.nl/1011294/Woningbouw/Flatgebouw/Erasmuspark-Den-Haag-Zuidwest.htm?jumpto=intro&s

howall=true#introƒ37 http://www.uytenhaak.nl/05_communicatie/01_publicaties/deArchitect_sept08.pdf.38 http://www.uytenhaak.nl/02_werken/01_projecten.php?projectid=8913.

72

Bongerd in Amsterdam Noord40/41

2-8 Villa’s onder een kap .52 woningen (stempel) 1640 woningen totaal, 1,5 FSI kavel, 1,0 FSI weefsel, 0,5 GSI kavel netto, 0,3 GSI weefsel, stapelfactor 3,2. (een tuinstad) met circa 70 woningen per hectare.

A-WEG, casestudie Groningen42

32 woningen, dichtheid 107 woningen per hectare FSI netto 2,69 FSI bruto 1,06.Florakade Alfa Laval, casestudie Groningen43

180 woningen, dichtheid 93 woningen per hectare FSI netto 1,61 FSI bruto 0,87.

Oosterhamikkade Sybesma, casestudie Groningen44

180 woningen, dichtheid 158 woningen per hectare FSI netto 2,05 FSI bruto 1,11.100% grondgebonden woningen.

Oosterhamikkade Zuidzijde, casestudie Groningen45

70 woningen, dichtheid 135 woningen per hectare FSI netto 1,54 FSI bruto 082.Sontweg containerterminal, casestudie Groningen.46

Stadstuinwoning EGM architecten47

100 woningen van 115-145 m2, privétuin van 60 m2. 79% meer woningen (54 woningen per hectare, uitgaande van een standaard laagbouwwijk van 30 woningen per hectare) Minder openbaar groen nodig.

39 Thoth (2002), Den Haag Zuidwest p127-129.40 http://www.uytenhaak.nl/02_werken/01_projecten/01_woningbouw/05_laagbouw.html.41 R. Uytenhaak (2008) Steden vol ruimte p 56-59.42 RAS (2008), Intense laagbouw, p; 64-67.43 RAS (2008), Intense laagbouw, p; 88-91.44 RAS (2008), Intense laagbouw, p; 100-103.45 RAS (2008), Intense laagbouw, p; 104-107.46 RAS (2008), Intense laagbouw, p; 104-107.47 http://www.egm.nl/nieuws.php?nieuwsbericht=104.

Kennisdocument nr. 2Editie: maart 2011

Voor meer vragen over dit onderzoekkunt u contact opnemen met:Bouwfonds OntwikkelingHans Wisman, Senior Market AnalystT 033 253 9707

Bouwfonds Ontwikkeling

Westerdorpsstraat 66

3871 AZ Hoevelaken

Postbus 15

3870 DA Hoevelaken

T 033 253 9700

F 033 253 9685

E [email protected]

www.bouwfonds.nl

onderdeel van Rabo Vastgoedgroep

onderzoek: toekomst voor stedelijke woningbouw? - bpd.nl · stedelijke gebieden krijgt een meer...

Documents