OFFENTLIG – PRIVAT SAMARBEID

OPS

Erfaringer fra Ullensaker kommune

v/ eiendomssjef Edin Alisic

31.10.2018

OPS er et samarbeid mellom offentlige og private aktører.

Det private selskapet har byggherre rolle, utfører

prosjektering, og tar ansvar for bygging, finansiering, drift

og vedlikehold i en definert periode.

Leverandøren står for låneopptaket, og fakturerer

finanskostnadene til kommune som kapitalleie.

I Ullensaker: OPS er et politisk insitert valg.

OPS kontrakter

Ny ungdomsskole Gystadmarka

• Kapasitet for 750

elever - 8 paralleller

• Ny tribune for UKI

Arena fotballbane,

inkl servicebygg

• Opparbeidelse av

uteareal

• OPS- 25 års kontrakt

med Veidekke

På Gystadmarka, ved barneskole, Ullensaker idrettspark og snart ny

svømmehall. Ny bydel.

Ferdig februar 2018

Veidekke AS: Entreprenør/OPS-leverandør:

Skuleplass AS: Underleverandør- utvikling og bygging

Underleverandør forvaltning, drift, vedlikehold, utskiftning og service

Eier bygget og leier festetomt av kommunen

Avtaler: 25 års leieavtale

25 års FDVUS avtale

5 års renholdsavtale med opsjon til forlengelse

Gystadmarka ungdomsskole

Skolen ble tatt i bruk februar 2018.

Areal på 9215 m2 BTA.

Dimensjonert for 750 elever (maks. kapasitet til 900).

Kostnader: Entreprise: 288 mill. kroner inkl. mva.

Årlig leie: 13,75 mill. kroner ekskl. mva (årlig økning med 2%)

Årlig FDVUS: 5,6 mill. kroner inkl. mva.

Årlig Renhold: 3,3 mill. kroner inkl. mva.

Gystadmarka ungdomsskole

Algarheim barneskole

• Totalleveranse modell

• Kapasitet for 600

(525 ordinære + 75 til

tospråklig senter)

• Ny flerbrukshall

• Tilrettelagt for kultur

og nærmiljø

• 25 års FDVUS avtale

Planlagt ferdig til skolestart 2020 (flerbrukshall 2021)

På Algarheim, samme området hvor dagens barneskole ligger. Skoledrift i

eksisterende skole skal gå som normalt under byggeprosessen. Krever stor

grad av koordinering og godt samarbeid.

Backe Prosjekt AS: Entreprenør/OPS-leverandør:

Algarheim Skolebygg AS: Underleverandør- utvikling og bygging

Algarheim Skoledrift AS: Underleverandør forvaltning, drift, vedlikehold, utskiftning og service

Avtaler: 25 års FDVUS avtale

5 års renholdsavtale med opsjon til forlengelse

Algarheim barneskole

OPS totalleveransemodell

Med bakgrunn i ny tolkning av avgiftsregelverket v/OPS-samarbeid.

Utbygger får ikke lenger fradrag for merverdiavgiften i byggeprosjektet.

Innebærer for kommunen at det blir nødvendig å forskuttere merverdiavgiften mot

utbygger, for selv å kunne kreve avgiften tilbake over en tiårsperiode.

For å kunne søke om spillemidler må kommunen være formell eier av anlegget.

Innebærer at:

Kommunen selv er byggherre.

Leverandøren står for utvikling, bygging og drift/forvaltning av skolen.

Når kommunen er byggherre og eier av bygget, er det naturlig at kommunen også tar opp

lån til finansiering av prosjektet.

Prosjektet er fortsatt et «OPS», - det er fortsatt leverandøren som har et totalansvar for

utvikling og bygging, samt drift i leieperioden.

Algarheim barneskole

Byggestart i januar 2019.

Skolen ferdig til skolestart 2020.

Flerbrukshall ferdig til skolestart 2021.

Areal skole 7.889 m2 BRA. + flerbrukshall 2.623 m2 BRA

Kostnader:

Entreprise: 457,4 mill. kr. inkl. mva.

FDVUS: 6,4 mill. kr. inkl. mva.

Renhold: 3,2 mill. kr. (+ opsjon) inkl. mva.

Algarheim barneskole

OPS - Besvar eller berikelse?

Sett gjennom,

Anskaffelse

Økonomi

Risiko

Fleksibilitet

Samarbeid og lojalitet

5,2% 18,6%

OPS/leieavtaler andel av totale kostnader avsatt til drift av kommunale eiendommer i Ullensaker

2016 2018

OPS - Besvar eller berikelse?

Anskaffelse:

Omfattende, tids- og ressurskrevende prosess

Kravspec. → «nesten» ferdig forprosjekt

Gode løsninger/innovasjon

«Låst» i lang tid når kontrakten er signert

Forhold Utleier ↔ Leietaker

Eiendomsforvalter + brukere = bestiller.

OPS - Besvar eller berikelse?

Prosessen bør ledes/styres av eiendomsforvalter.

Hvorfor?

2 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 1

BYGGE F O R V A L T E O P S K O N T R A K T

ÅR

Overta

eierskap?

OPS - Besvar eller berikelse?

Økonomi:

Pris avgjør konkurransen og leien

Fast leie, normalt justert med 2% over 25- 30 år

Total leiekostnad = kostnad på fast rente lån

Forutsigbarhet koster fast rente premie

Utleier får trygg «cash flow» maskin som kan selges ila.

leieperioden

OPS - Besvar eller berikelse?

Risiko:

Gode løsninger + forutsigbare rammer + kontroll på

driften = stabil drift for leietaker + redusert risiko for

utleier

Utleier tar risiko → leietaker betaler (kjøper seg fri?)

Hvor mye faktisk koster risiko «premien»?

Potensiale for bedre risiko fordeling?

Overta bygg etter leietid.

OPS - Besvar eller berikelse?

Fleksibilitet:

Stor del av driftsrammen låses over lang tid

Saldering på egne bygg for å finansiere forutsigbarhet

Endringene koster mer enn i egne bygg. Tunge prosesser

Bra hvis forhold er statisk over lang tid

OPS - Besvar eller berikelse?

Samarbeid og lojalitet:

God erfaring

Men, noe utfordrende gjennom byggeprosess

Foreløpig kort tid til å si noe om driftsfasen

Har jevnlige driftsmøter

Krever ressurser

OPS - Besvar eller berikelse?

Oppsummering:

OPS eller ikke → bør være en strategisk valg som tar

hensyn til en helhetlig eiendomsportefølje

OPS har fordeler og ulemper

Krever ressurser internt + gode rådgivere

Ikke glem forvaltning av OPS avtalen. Dette krever tid

og kompetanse

Forstå risiko og finansierings modellen til Utleier

Ovennevnte kan avgjøre om OPS blir berikelse eller besvar!

Takk for oppmerksomheten!