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深圳 2009 年豪宅市场 10月播报世联地产

(第 49期)

深圳 2009年豪宅市場 10月播報

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主办：世联地产豪宅组

协办：世联行

本期主编：宋丽丽，王锐，毛新敬

编辑组成员：王锐，李洁，毛新敬，董佳，周萍，孙会，张明秀，段姝，谢扬飏，张首弘，罗伟，

杜谊彬，敖志华，李晨光

技术支持人员：林翔、王芳、吴雪芳、崔莹

说明：

本报告数据均来源于世联集团数据平台，分析结果仅供参考。

报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告

版权归世联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任

何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。

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第一部分市场动态

1.1 房地产政策及金融动态扫描

1.1.1 金融政策

1) 二套房贷又念“紧箍咒”

齐鲁晚报 2009-10-29

临近年底，二套房贷的政策又紧起来。为了调整信贷结构、控制金融风险，在

银监会要求下，银行纷纷调整了二套房利率政策，很多银行恢复了基准利率，七八

折的优惠已不多见，有的银行还要上浮一定比例。

2) 银监会：合理安排四季度信贷投放规模加强风险管理

银监会网站 2009-10-22

近日，中国银监会召开 2009年第四次经济金融形势分析通报(电视电话)会议。

银监会党委书记、主席刘明康出席会议并作重要讲话。刘明康强调，要密切跟踪宏

观经济走势和产业结构调整趋势，科学把握信贷节奏，加强风险管理的制度和机制

建设，落实国家各项宏观调控和产业政策，在支持国家经济发展的同时，继续保持

银行业的稳健运行。

3) 各地收紧二套房贷悄对高房价

环球财经连线 2009-10-19

全国各地房价 9月纷纷突破历史新高。银监会的统计数据显示，1至 7月，银

行业金融机构房地产贷款新增 1.1 万亿元，占同期全部新增贷款的 13.2%。在此背

景下，北京、南京、杭州、深圳等地纷纷出台收紧二套房贷的地方性政策，虽然收

缩程度不一，但从紧之风已经悄然刮起。

1.1.2 房地产政策

1) 房地产临时救市政策大部分年底将终止

南方都市报 2009-10-30

2008年底，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。

此后，上海、北京等数十个大中城市地方政府在地方税等地方权限范围内也出台了

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鼓励政策。但几乎所有优惠政策的截止日期都锁定在 2009年 12月 31日。受此预

期影响，上海、成都等地楼市成交量大幅攀升。

2) 深圳拟试水“勾地制度”

每日经济新闻 2009-10-28

传统的“招拍挂”土地出让方式或许在不久的将来被加以改进，以全新的方式

出现在土地市场。深圳市规划国土部门负责人近日透露，深圳市将借鉴香港地区经

验，引入“勾地制度”，目前草案已起草完毕，经市政府审议后有望近期推行。

3) 三部委联手调整融资政策市场忧地产调控重临

证券日报 2009-10-23

今年以来,随着市场回暖,筹划再融资的房企逐月增多。近日有消息传出,证监会

向国家发改委移交了一部分关于企业融资的审查权,同时还酝酿就房地产融资相关

土地核查文件征求国土资源部的意见，引发市场对年末再融资政策转向的担心。

4) 国土部调研土地储备将触动地方土地财政神经

南方网 2009-10-19

国土部近日下发一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通

知》(以下简称《通知》)，要求地方在汇总相关数据后于下月上报国土部。此次《通

知》包括前三年的建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、土地储备资

金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况等。表面上，《通

知》试图“全面了解目前各地土地储备制度建设和运行情况，研究分析当前土地储

备制度运行中存在的问题。但有专业人士认为，在当前的土地市场形势下，国土部

的这个举动实际上是醉翁之意不在酒。

5) 楼市传危险信号国土部报告建议年底调控

21世纪网-《21世纪经济报道》 2009-10-13

10 月 9 日，國土部智囊机构中国土地勘测规划院发布报告称，9 月份以来楼

市出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，房地产行业会走向一个更危险的

极端。专家建议，年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。

1.1.3 政策评析

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在中央政府强有力的领导下，在积极的政府投资，宽松的货币政策等多管齐下

的促进下，中国经济复苏迹象已经十分明显，对于今年GDP保 8的目标基本已是

胜券在握，其中更有不少人预测今年GDP增长能达到 8.5%、9%甚至更高。

在经济大环境复苏日趋明朗之时，中央已经开始着手对经济政策进行微调，二

套房贷政策各大银行均将在一定程度上收紧，而二套房贷政策的变化将影响置业者

的心态。

1.2 二级市场分析

1.2.1 在售项目

1）在售别墅

项目总套数佳兆业香瑞园 22

水榭山 82

深业紫麟山 202

天琴湾 3

天麓九区 9

天麓六区 126

万科东海岸 147

溪山 84

龙岸 62

中粮澜山（二期） 42

招华曦城 3期 128

Ø 09年 10月份，深圳别墅市场以消化存量为主，招华曦城推出三期共 128套单位，

凭借其环境和品牌优势，受到客户的追捧。

Ø 10 月份仅有招华曦城有新品推出，别的项目基本上以消化存量为主，剩余套数

有限，市场成交量不多。由于招华曦城的热销，拉动了别墅市场的总体成交量，几乎是 9

月份成交量的 2.5倍。

Ø 10月份价格与前期基本持平，招华曦城推出新品，总体均价高出二期。

备注：数据时间范围 09年 10月 1日至 09年 10月 31日

数据来源：世联资源平台及深圳房地产信息网

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2）在售平面豪宅

项目总套数

百仕达乐湖 942

华润幸福里 768

佳兆业香瑞园 960

珑园 526

东堤园 69

兰溪谷二期 475

红树西岸 1291

中信红树湾 5期 178

博海名苑 248

浪琴半岛 444

半岛城邦二期 2020

星河丹堤高层区 1250

新世界四季山水 678

纯水岸 7期 130

首地容御 350

三湘海尚 716

熙龙湾 1449


公园大地 2702

溪山 502

圣莫丽斯 883

龙岸 868

Ø 09年 10月份深圳平面豪宅市场总体成交 1034套，较 9月份 1221套环

比下降 16%。10月份新盘不多，首地容御推出二期单位，主打华侨城区域牌，

凭其价格吸引了一部分投资客户的关注。

Ø 在本月开盘的项目中，首地容御推出 340套，溪山、龙岸、幸福里持续

热销。

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1.2.2 将售项目

项目规模（万平米）

容积率

主力产品

联泰梅沙湾 3.21 0.2 300-400 独栋

京基·天涛轩 1.26 0.55 400-583 独栋和联排

皇庭·玺 0.96 1.2 150-220 叠加别墅

天麓八区 1.5 0.12 300-400 独栋

凯旋湾 3.2 0.4 270平米双拼，300-380

平米独栋

2.6

大南山·紫园

91套

1

独栋 350-400 ㎡双拼 300-320 ㎡联排 230-300 ㎡退台 200-250 ㎡

宝能太古城北区

43 3.5

74-88 平米 2房 112-144 平米 3房

156-207 平米 4房，顶复260-306 平米

君汇新天 10 2 159-202 平米四房

鸿威海怡湾 10 2

150平米 3房改 5房；160-165 平米 4房改 5

房

澳城二期 7.46 3.1 180-250 平米

十五峯 5.6 2.2 170-190 平米四房

分析说明：

1.近期豪宅供应热点依然集中在南山片区，尤其是重点规划的后海湾片区，四季度相

继会有几个项目推出新品，西丽片区的热点项目十五峯将在11月初推出首批优惠单

位；

2.盐田由于其滨海优势，依然为低密度的纯别墅项目集中供应地，预计2010年上半年

集中入市。

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1.3 三级市场分析

1.3.1 三级豪宅市场成交分析

以下数据主要选取了福田中心区、香蜜湖、华侨城、红树湾等传统豪宅区域

的三级市场成交情况：

1）三级豪宅市场成交量

2009 年10月份豪宅三级市场销量

63 4 4 3

8 511 11

19 1914

2417

30

18

44 42

53

13

2820

28

19

9

2013

10

0

10

20

30

40

50

60

4月

5月

6月

7月

８月

９月

１０月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

福田中心区香蜜湖片区华侨城片区红树湾片区

09年10月份传统豪宅片区三级市场整体成交量60套，与9月份销量基本持平。其

中华侨城片区销量大幅上升成交量也是最大，占到四个区域总成交量的47%，成交户

型以200平米左右的三、四房为主。

2）三级豪宅片区成交价格

2009年10月份豪宅片区三级市场销售价格

2.8 2.73.2

3.8 3.63.1 3.0

4.1

2.93.6

4.7 4.5

5.7

4.03.4 3.2 3.5

3.93.5

3.1

4.0

3.0 2.9 3.1 3.3 3.5 3.53

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

4月

5月

6月

7月

８月

９月

１０月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月


09年10月份三级豪宅市场成交均价同9月相比，华侨城片区成交单位大部分是景

观比较好的单位，故均价有所上升，其他片区都有小幅下降。

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1.3.2 三级市场分析小结

1. 二套房贷虽然没有正式收紧，但是直接影响了置业者的心态，而不断高涨的房

价也使得客户观望情绪加强，故近两个月成交量较前段时间有所下滑。

2.几个传统豪宅片区成交均价变化各异；整体上呈现平稳态势，波动不大；

(数据来源：世联行数据平台&华房数据中心)

第二部分各地动态

2.1全国

1) 三季度末全国地价首超去年同期

每日经济新闻 2009-10-28

昨日，国土资源部调控司发布数据显示，三季度末，全国 35 个重点监测城市

综合地价水平为 3345元/平方米，同比增长 0.36%，首次超过去年同期。业内人士分

析认为，在货币供应充足、楼市成交高利润和投资手段匮乏的情况下，一线城市和二

线城市的地价水平均有上涨空间。

2) 新华社调查结果显示地价占房价平均比重 25.7％

广州日报 2009-10-26

新华社近日发布的一项调查结果显示，北京、上海、广州、深圳、南京、重庆

等国内十大楼市典型城市的地价占房价平均比重为 25.7％，其中京、沪、广、深四

个一线城市的比重更高些，在 27％~30％之间。上述地价为“土地出让时的楼面地

价”，房价为“项目开盘均价”。

3) 全国房价上涨放慢脚步行业景气回升势头减

搜房网 2009-10-26

全国房价上涨速度最近开始放缓，国家发改委和国家统计局的调查显示，9月份，

全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 2.8%，涨幅比上月扩大 0.8个百分点;环比上

涨 0.7%，涨幅比上月缩小 0.2个百分点，这是全国房价环比涨幅今年来的首次下滑。上

10


海同比上涨 2.3%，涨幅比上月扩大 1.2 个百分点;环比上涨 0.5%，涨幅比上月缩小 0.2

个百分点。

4) 内地房企赴港上市遇冷 300亿融资规模或缩水

每日经济新闻 2009-10-09

恒盛地产、华南城、恒大地产、龙湖地产等内地房企将先后在港交所上市，曾有媒

体认为，按照即将赴港上市的内地房地产公司的最低融资额，它们至少可以筹资 300亿

港元，但今年以来一直被市场看好的内地房产股，却在日前遭遇“滑铁卢”。

5) 民营房企炮轰国企“不守游戏规则”

中国证券报 2009-10-16

前九个月在土地市场上大出风头的国企正引来民营房地产企业的“众怒”。15

日在中国地产金融年会上，民营房地产企业家炮轰国企大规模进入“不守规则”，

质疑国企依靠低成本资金四处出手拿地的做法“不公平”。尽管如此，与会人士均

预测，明年房地产市场投资的“国进”之势难挡，民营企业的地盘正在被挤压

6) 房地产信托基金万事俱备只待法规出台

上海金融报 2009-10-20

近期，随着上海上报首例房地产信托基金方案，市场对于这种即将出台的新型

房地产融资方法十分关注。业界有消息称，今年四季度，REITs（房地产投资信托基

金）将推出试点产品。一旦 REITs正式开闸，由信托公司主导的房地产投资产品也将

进一步增多。

7) 四大房企对房地产后期很乐观

证券日报 2009-10-27

截至今年三季末，“万保金招”四大房企皆手握上百亿元的现金伺机而动。一

位高管表示，现在房价比较高，“地王”频出，大家总是觉得政策的调控要出来，

担心房地产行业还能走多远，但从实际工作上来看，由于房地产行业跟国民经济发

展息息相关，随着行业的复苏、发展，业内人士对房地产后期都很有信心。

2.2环渤海

1) 北京土地利用规划获批复

北京青年报 2009-10-30

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记者昨日从北京市国土局获悉,《北京市土地利用总体规划(2006-2020 年)》

获得国务院批复,国务院原则同意该规划。根据此前公示的规划内容,北京市将继续

推进建设用地的节约集约利用,常住人口每增长1%,用于盖房子和产业的城乡建设用

地增长速度将控制在 0.74%以内。

规划还提出,到 2010年和 2020年,北京耕地保有量要分别保持在 2260平方公

里和 2147平方公里,确保 1867平方公里基本农田数量不减少。此外,北京还将全面

建设与农村改革发展相适应的土地产权制度。慎重选择条件较为成熟的试点地区,

探索集体建设用地流转办法,建立与国有土地出让、转让制度相衔接的农村集体建设

用地出让、转让制度。

2) 北京土地市场重大变革土地一级开发全归政府

中国房地产报 2009-10-27

北京土地市场正经历一场重大变革：5年内，土地一级开发将全部收归政府。

挂在北京市土地整理储备中心网站首页的红色倒计时牌似乎预示着政府的坚定信

念：1000亿元资金正在逐步到位，以确保今年的土地储备投资。

这个由政府推进、土地储备中心执行、银行资金支持的土地一级市场开发最新模式，

如果能大规模推行，将有可能成为未来各地土地一级开发都采取的样本。

据了解，今年北京市计划安排土地储备开发投资 1131 亿元，为确保 1000 亿

元的投资目标，北京土地整理储备中心从 13家银行获得的授信资金额度约为 1510

亿元。

事实上，土地储备中心全面接管一级土地市场的做法在国土资源部、财政部和

中国人民银行 2007年 11月 19日联合制定发布的《土地储备管理办法》中早露端

倪，其中明确表示了土地储备的目的：供应和调控城市各类建设用地的需求，确保

政府能垄断土地一级市场。

北京市土地整理储备中心内部人士向记者详解了具体流程：由政府作为授信对

象向银行争取授信，银行向其发放贷款，贷款打到账户后，就可以用这笔钱作为拆

迁补偿款，发放到拆迁户和拆迁企业的手中。政府发放完拆迁补偿款后就开始整理

土地，土地整理完毕后，根据区域的规划和经济发展的需要适时把地块挂牌上市。

“从利益分配上来看，政府既可以获得土地出让金，又可以获得一级土地开发

的收益，只要地价是上涨的趋势，做一级土地开发都能赚到钱。”上述北京市土地

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整理储备中心内部人士说。

记者了解到，从今年起，开发商将没有机会再参与到北京的一级土地开发，开

发商通过参与优质土地的一级开发顺利拿到土地二级开发权的优势在北京正一步

步丧失。

上海五合智库总经理邹毅对此表示，此前政府一般会对进行一级开发的企业有

拿地的优惠，致使很多地块竞争并不激烈，这样可以保证一部分土地以底价成交。

“让开发商提早介入土地一级开发，政府也可以通过一些条约保证后期开发主体的

存在，避免出现流拍的现象。”邹毅说。

这场土地一级市场大收权，是否能够从土地出让环节控制成本，从而达到调控

房价目的？邹毅认为，一级开发的成本决定了招拍挂的底线，但不会从根本上改

变土地价格构成，因为成交价是由市场的价格预期决定的，不是由一级开发成本决

定的。 “虽然确保了一个价格底线，但只要有竞价存在，这个价格底线就会失去

意义。”邹毅说。

但北京市土地整理储备中心内部人士则坚定地认为，政府垄断土地一级开发可

以更好地遵从整个区域经济的发展规划供给土地，并调整供给的速度和数量，从而

达到调控房价的目的。

3) 京房地局联网银行堵避税二手房交易税悄然收紧

华夏时报 2009-10-26

就在政策层和市场还在不断讨论二手房交易免营业税等救市政策，明年还会

不会延续之时，北京市场房地产交易所涉及税费已经悄然收紧。

近日，据记者调查发现，二手房交易免营业税等房地产救市政策到年底是否

取消虽然未定，但在实际的二手房交易过程中，进入 10月份后，随着相关政策

的收紧，交易所产生的税费已经明显增加。

另据记者了解，近日，各地银监局接到银监会通知，也开始排查辖内机构房

贷业务，二套房贷政策进一步从紧，除了四大国有银行以外，一些之前相对容易

贷款的中小银行房贷申请也开始从紧。

实际上，在 6、7月份后，四大国有银行收紧房贷时，一些中小银行还在利

用时机继续放宽贷款政策以争取房贷市场。但进入 10月后，大小银行房贷政策

均已进一步收紧。

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4) 北京二手房贷趋紧房主开始集中抛售房产

经济参考报 2009-10-23

上月，北京市银监局下发新规以打击二手房交易阴阳合同，一个月过去了，

禁令作用见效，贷款压力增大的影响逐渐显现。数据证实，北京房贷市场交易类

贷款量环比骤降 20%，很多已经习惯于“逢新政必观望”的购房人再度蛰伏，

再加上北京市二手房交易营业税优惠政策即将到期，大量房主看空后市、急于卖

房，导致二手房房源激增。

5) 北京楼盘房价再现松动开始新一轮打折优惠

北京日报 2009-10-10

由于价格的持续上升，购房人观望情绪逐渐加剧，楼市八月成交量已有所

下降，九月更是继续了八月份的下滑趋势，一些楼盘开始新一轮打折优惠。

今年的“金九”显然让开发商失望了，商品住宅签约套数为 9636套，环

比 8月份的 11043套有明显下滑，降幅达 12.74%。由于此前半年房价持续上

升，购房人观望情绪日益浓重，开发商推新盘的兴趣也大为降低，52 个原计

划 9月开盘的项目实际开盘仅 33个，开盘数量严重缩水。

美华尚层开盘优惠 92 折；北京 INN ，现房，一次性付款 95 折，按揭

98折；三里屯 SOHO公寓一次性付款 9.4折，按揭 9.8折；东方郁金香一

次性付款 9.75折，按揭 9.85折；合生麒麟社一次性付款 9.7折，按揭 9.9折；

首创禧瑞都一次性付款 9.7折，按揭 9.9折；圣世一品一次性付款 9.5折，按

揭 9.8折……在观望情绪的催生下，今年上半年“强硬”的房价再次松动。

6) 国家批复天津滨海新区配套改革试验金融创新方案

新华网 2009-10-29

《天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案》的主要内容包括：

深化投融资体制改革，开展综合经营试点，整合及设立金融机构，搞好外汇

管理改革试点，改善金融发展环境，完善金融风险防范体系等。通过在金融

企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的先行先试，努力建设与北方

经济中心相适应的现代金融体系和全国金融改革创新基地，为全国提供借鉴

和示范。

7) 天津建个人信用信息库连续逾期三次难申房贷

14


城市快报 2009-10-29

日前，人民银行天津分行在全市范围内集中开展了征信知识宣传周。相关

负责人透露，目前个人信用信息基础数据库信息更新频率为每月一次，信息

保存时间在不久的将来会通过法律作出明确规定。典型调查显示，天津金融

机构通过查询个人信用信息基础数据库，已累计拒绝个人高风险贷款申请

18001笔，金额 54.2亿元；甄别潜在风险的信用卡申请 10.48万笔。

8) 天津：人均 28.53平方米成二套房贷优惠关键

每日新报 2009-10-26

虽然二套房贷政策已经“收紧”,但仍有一种例外情况可以享受优惠。其

具体规定为,“对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再

申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首

次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

9) 房贷政策缩紧天津外资银行推优惠抢房贷市场

每日新报 2009-10-21

外资银行在天津市场的个人房贷业务一直难以大规模展开，年底时部分

中资银行可能出现的房贷“难办”现象却让其看到了一丝曙光。近日来，

部分外资银行在本市推出了一系列优惠政策吸引购房者和商家的关注。

2.3长三角

1) 上海组建外滩投资公司金融中心建设提速

观点地产网 2009-10-29

10月 28日，上海外滩投资开发（集团）有限公司正式成立，上海外

滩投资开发（集团）有限公司的组建，标志着上海市“一城（陆家嘴）”、

“一带（外滩）”国际金融中心建设的外滩金融聚集带进入实体运作阶段。

2) 上海口岸进口 11个月来首次正增长

第一财经日报 2009-10-21

据上海海关统计，9 月当月上海口岸进口 190.8 亿美元，比去年同期

增长 0.4%，这是上海口岸进口近 11个月来首次出现正增长。

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3) 多家房企追捧"迪斯尼"地块 52家开发商想申购

证券时报 2009-10-20

10月 16日，上海浦东新区川沙 A08-03地块正式接受竞买申请。由

于该地块靠近市场预期中的迪斯尼乐园，又紧邻地铁和规划中的奥林匹克

公园，因而引发多家房企追捧。目前，已有 52家开发商表示了申购意愿。

4) 上海二套房贷关紧“半扇门” 首付四成变铁律

上海证券报 2009-10-19

自今年 6月份起，二套房贷收紧的风声已经传出，而在近几个月各地

银监局不断重申要严格执行二套房贷政策过后，银行和中介机构打的“擦

边球”一刻也没有停歇。但日前记者走访发现，由于前三季度银行贷款额

度的指标提前完成，且近日监管风声渐紧，年内二套房贷收紧已成定局。

5) 沪银监局：严格执行二套房贷政策

观点地产网 2009-10-12

上海银监局在近日下发了《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩

序的通知》。通知要求，各银行要认真贯彻执行“住房按揭贷款首付比例”

及“利率”等方面规定，特别要严格执行“二套房贷”相关监管要求，避

免住房按揭贷款业务过度竞争。

通知同时要求上海银行机构不得变相提高存款利率或将存贷款考核

指标与奖励简单挂钩；银行卡行销人员须加强管理；严禁一切不正当竞争。

6) 沪甲级写字楼租金今年将跌 15% 明年或触底反弹

上海证券报 2009-10-10

尽管刚刚过去的三季度上海甲级写字楼市场的吸纳量止跌回升，但今

年乃未来中期的租金预期仍然下行。昨天，高力国际发布最新报告，预测

2009 年上海甲级写字楼租金整体降幅在 15%左右，并可能到 2011 年迎

来真正的触底反弹。

高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤指出，针对低迷的市场，目

前上海甲级写字楼的发展商仍在调整对策，如为应对未来几年的供应高

峰，部分原计划未来 2至 3年内完工的项目预计将推迟上市。

而从三季度的市场表现看，上海甲级写字楼平均租金约每天每平方米

16


7.0元，与二季度基本持平，但由于去年三季度租金处于历史最高水平，

因此同比降幅仍高达 32%。同时，三季度上海甲级写字楼市场的整体毛收

益率回落至约 7.5%。

7) 南京拍出三个"地王" 拍卖现场异常疯狂

扬子晚报 2009-10-30

河西苍山路新地王楼面价 8212 元/平米，创南京今年新高，江北、

仙林成交价也创历史新高

44家开发企业争夺 10幅地块，总成交价格达到了 67.64亿元。南京

史上诞生最多“地王”的土地拍卖会上，现场的竞拍者们除了疯狂还是疯

狂，一轮轮的举牌在显示出开发商对于土地饥渴的同时，也接连创下了河

西、仙林及江北三大板块今年最高的楼面地价。同时，河西这块地还创下

了今年南京市的最高楼面地价。

8) 南京房企掀起上市潮楼市火热创造好时机

扬子晚报 2009-10-23

房地产企业正在掀起新一轮上市潮。据不完全统计，不但中冶、恒

大、绿地、大华、明发、福建融侨等这些已经进军南京楼市的全国知名

企业对 IPO热情如火，同时至少有 5家南京本地的开发商也正在积极酝

酿。国信地产采取借壳上市的方式，雨润地华集团筹划将其地产业务单

独拆分上市。另外，中惠集团、朗诗地产以及有地产业务的金盛集团等

也在谋求上市。

9) 南京总部经济发展能力居全国第六

南京日报 2009-10-19

昨天，“第五届中国总部经济高层论坛”在武汉举行。中国总部

经济研究中心发布“内地 35个主要城市总部经济发展能力评价报告”，

南京作为我省唯一入选城市，位居全国第六，仅次于北京、上海、广州、

深圳等市，与杭州市一起“领跑”总部经济发展“第二方阵”。

10) 华润置地豪掷 27.7亿杭州拿地

搜狐焦点网 2009-10-28

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手握重金伺机购地的华润置地（01109.HK），昨天在杭州豪掷 27.7

亿元，将杭州西湖区之江宝地收入囊中。

昨天下午 4 点，经过 24 轮竞价，7号报价单位佳满公司以 27.7亿

元的价格竞得 59号之江地块，楼面地价高达 15281元/平方米，创下之

江板块的历史新高。据了解，佳满公司是华润置地旗下的房产子公司。

11) "杭州二套房贷首付不得低于四成"基本成定局

浙江日报 2009-10-22

上周四，浙江银监局召集在杭各大银行负责人开会，再次强调要严

格执行二套房贷政策。而这个所谓的二套房贷政策是指，以家庭为单位

贷款购买第二套或以上房子时，首付最低不得低于 4 成，利率最低不得

低于基准利率的 1.1 倍。即使第一套房子的贷款已经结清，也必须执行

上述政策。只有原人均住房面积未达到当地人均住房面积的，可以除外。

随着二套房贷款政策的收紧，部分银行也调整了贷款用于购房的综

合授信类贷款。一家股份制银行信贷部门相关人士告诉笔者，有些客户

会通过综合授信等其他消费类贷款品种来贷款买房，因为消费类贷款的

利率还可以有商谈的余地。“我们认为此次监管的目的是调控楼市，因

此所有用途为购房的贷款都要区分是否为了购买二套房。”

同时，部分大银行因上半年放贷规模过大，从 9 月份就开始控制信

贷规模，一套房的贷款也开始有所收紧。“总行要求把信贷规模控制在 8

月末的水平，这意味着我们接下来几个月都不应该有较大的新增贷款。”

杭州一家国有商业银行的相关人士说，按照目前的形势估算，越接近年

底，想要申请贷款也会越难。

业内人士指出，不断增大的放贷量和目前高位盘整的房价，可能是

二套房贷款全面收紧的主要原因。随着二套房贷的收紧和银行信贷规模

控制，将进一步抑制投资冲动，挤压楼市泡沫

2.4珠三角

1) 二手房投资客比例已达 4成

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南方网 2009-10-30

今年 8月传出银行将收紧二套房贷的消息以后，深圳二手房市场的

投资客比例出现了短暂的下滑。近两个月以来，市场投资客的比例又得

到了大幅的提升。据相关数据显示，目前二手房市场的投资客比例已达

到 4成，而且预计后续比例还将进一步上升。

2) 特区扩容方案上报国务院

南方网 2009-10-03

昨日下午，在省政府新闻办公室举行的落实《珠三角改革发展规划纲

要》新闻发布会上，深圳市常务副市长许勤透露，目前，深圳特区版图扩

大的方案已经由省政府正式上报国务院。

3) 国庆节后二手房市场再度火爆

房地产门户搜房网 2009-10-26

国庆节之后，二手房市场再度开始火爆，买房的人比８、９月要多。

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据，１０月９日恢复登记过户

以来至２３日，日均成交套数５６０多套，２３日更是高达８５１套；相

比８月日均４０１套和９月日均４３２套，市场成交量明显回升。

4) 城中村改造须三分之二业主同意

南方网 2009-10-22

城中村改造，经集体经济组织———股份公司的股东代表大会表决通

过，或占建筑物总面积 2/3 以上且占总人数 2/3 以上的业主同意改造后，

才可进行相关改造申报。深圳市规划和国土委已下发通知，明年的城市更

新年度计划 21日开始申报，11月 20日截止。

5) 深圳 4家金融机构中心区购地建总部

广州日报 2009-10-19

继平安集团、中信银行等金融机构相继在深圳中心区拿地后，上周五

又有生命人寿保险股份有限公司、国银金融租赁有限公司、中国人寿保险

股份有限公司、民生金融租赁股份有限公司４家金融企业成功以底价竞得

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中心区写字楼用地。至此，已有 15家金融企业或集团总部在中心区拿地，

多年来的筑巢引凤，作为金融业核心功能区的福田中心区已初具规模。与

此同时，政府推出多项措施支持建设金融中心，也助推了写字楼市场的回

暖。

6) 深圳二手房价连续 3月领涨全国

搜房网 2009-10-16

１５日，国家统计局最新发布《前三季度全国房地产市场运行情况》，

报告显示，9月份，全国 70大中城市二手住宅售价同比涨 3.8%，深圳涨幅

达 16.6% ，再次领涨，这已经是深圳二手房价连续 3个月领涨全国。

7) 香港豪宅屡创癫价成交尺价近 7万成亚洲最贵

中国新闻网 2009-10-12

恒基今年的豪宅项目——西半山干德道天汇，66B复式户盛传以尺价

6.98万元易手，涉资 3.582亿元，尺价创亚洲分层新高，亦大幅抛离稳坐

一哥宝座逾一年的凯旋门逾 40%。

恒地筹备开卖多时的天汇，标榜集团新一代豪宅，昨晚举行贵宾之夜，

不少名人及友好慕名到场兼洽购，据市场消息称，屋苑仅提供 2 伙的复式

户，其中细复式 66B室面积 5131方尺，获买家以尺价 6.98万元预留，涉

资 3.582 亿元，倘落实成交，再为本港豪宅历史写下新一页，尺价再缔亚

洲分层豪宅新高，以尺价 4.1万元稳坐本港豪宅分层一哥宝座逾一年的凯旋

门顶层天际独立屋，将要让位。

8) 广州“住改商”终彻底松绑申请条件有所放宽

信息时报 2009-10-22

市政府常务会议日前讨论并原则通过了《关于做好促进就业工作实施

意见》(以下简称《意见》)，其中“个体户和企业允许住改商”条款尤为受

市民关注，博弈九年的住改商终松绑解禁。广东省工商局有关负责人昨表

示，《意见》是对今年年初省政府出台的《关于鼓励创业带动就业工作的

意见》的强化，符合条件的业户可以申请“住改商”。

《意见》明确了“放宽场地条件，允许企业、个体工商户按有关规定，

将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)等级注册，允许各区人民政府

20


在条件成熟地区开放部分场地，作为从事小型零售业、服务业人员的临时

性经营场所”。此举被市民视为“住改商松绑”的信号，不少人甚至认为

政府部门已明确住改商已彻底松绑。

《意见》提出放宽准入条件，法律、法规没有明确禁止进入的行业和领

域，一律向创业人员开放；而至于住改商是否设立行业准入门槛尚未有详

尽细则。广州市工商局有关负责人向记者表示，对住改商这个问题，工商

部门依然态度谨慎，即使开禁也是“有条件、对行业有限制”地开禁。广

东省工商局有关负责人则表示，其实早在今年年初广东省政府发布《关于

鼓励创业带动就业工作的意见》后，全省的“住改商”就已依照省政府《意

见》精神具体实施了，只是广州地区单方面态度谨慎未解禁。而此次常务

会议通过的《意见》强化了年初的文件精神，政策内容较之年初没有大的

变化，这无疑透露了一个信息——目前全省“住改商”的政策依然未变，

符合条件的业户可以申请“住改商”。

9) 广东禁收购房诚意金：制度严肃 “诚意”双向

信息时报 2009-10-19

9月 30日，广州国土房管局下发了《关于开展房地产开发企业及代理

机构违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》（以下简称《通知》），

再次重申严禁违规收取“购房意向金、定金”（以下统称“诚意金”）的

规定。

10) 广州受罚“地王”收回重拍开发商半年内须动工

每日经济新闻 2009-10-15

曾因高价拍得两年未动工而遭广州市国土资源和房屋管理局收回的广

州科学城[6.266.46%]“地王”再度进入人们的视野。记者昨天获悉，广州

市国土资源和房屋管理局将这块回收的地块土地使用权分拆后，以 17亿元

的起拍价公开挂牌出让，同时要求开发商在规划方案获批后的六个月内动

工建设。

据悉，此次挂牌出让的土地恰属于 2007年由广东本土企业中莱投资以

44.75亿元拍得当年总价“地王”。由于两年未动工，且迟迟未缴纳土地出

让金，今年 8月被广州市国土资源和房屋管理局收回。

21


11) 港珠澳大桥 12月开工三地合建世界级城镇群

腾讯综合 2009-10-30

备受关注的港珠澳大桥工程可行性报告昨日获得国务院批准通过。根

据报告，首要推荐的建设方案为“石湾(北线)-拱北/明珠”桥隧组合方案。

记者从大桥前期协调小组获悉，今年 12月大桥铁定动工，预计 2015年通

车。

大桥全长 49.968 公里，将按六车道高速公路标准建设，设计行车时

速每小时 100公里。造价超过 700亿元人民币，粤港澳三地政府及中央政

府共同出资。

大桥的设计使用寿命是 120年。海底隧道两端各建一个人工岛，岛周

围排放石头形成斜坡，如果有船太靠近就会搁浅。还建有防撞墩，可防 30

万吨撞击。大桥可抗 8级地震

1


(第 49期)

深圳 2009年豪宅市場 10月播報

2


主办：世联地产豪宅组

协办：世联行

本期主编：宋丽丽，王锐，毛新敬

编辑组成员：王锐，李洁，毛新敬，董佳，周萍，孙会，张明秀，段姝，谢扬飏，张首弘，罗伟，

杜谊彬，敖志华，李晨光

技术支持人员：林翔、王芳、吴雪芳、崔莹

说明：

本报告数据均来源于世联集团数据平台，分析结果仅供参考。

报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告

版权归世联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任

何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。

3


第一部分市场动态

1.1 房地产政策及金融动态扫描

1.1.1 金融政策

1) 二套房贷又念“紧箍咒”

齐鲁晚报 2009-10-29

临近年底，二套房贷的政策又紧起来。为了调整信贷结构、控制金融风险，在

银监会要求下，银行纷纷调整了二套房利率政策，很多银行恢复了基准利率，七八

折的优惠已不多见，有的银行还要上浮一定比例。

2) 银监会：合理安排四季度信贷投放规模加强风险管理

银监会网站 2009-10-22

近日，中国银监会召开 2009年第四次经济金融形势分析通报(电视电话)会议。

银监会党委书记、主席刘明康出席会议并作重要讲话。刘明康强调，要密切跟踪宏

观经济走势和产业结构调整趋势，科学把握信贷节奏，加强风险管理的制度和机制

建设，落实国家各项宏观调控和产业政策，在支持国家经济发展的同时，继续保持

银行业的稳健运行。

3) 各地收紧二套房贷悄对高房价

环球财经连线 2009-10-19

全国各地房价 9月纷纷突破历史新高。银监会的统计数据显示，1至 7月，银

行业金融机构房地产贷款新增 1.1 万亿元，占同期全部新增贷款的 13.2%。在此背

景下，北京、南京、杭州、深圳等地纷纷出台收紧二套房贷的地方性政策，虽然收

缩程度不一，但从紧之风已经悄然刮起。

1.1.2 房地产政策

1) 房地产临时救市政策大部分年底将终止

南方都市报 2009-10-30

2008年底，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。

此后，上海、北京等数十个大中城市地方政府在地方税等地方权限范围内也出台了

4


鼓励政策。但几乎所有优惠政策的截止日期都锁定在 2009年 12月 31日。受此预

期影响，上海、成都等地楼市成交量大幅攀升。

2) 深圳拟试水“勾地制度”

每日经济新闻 2009-10-28

传统的“招拍挂”土地出让方式或许在不久的将来被加以改进，以全新的方式

出现在土地市场。深圳市规划国土部门负责人近日透露，深圳市将借鉴香港地区经

验，引入“勾地制度”，目前草案已起草完毕，经市政府审议后有望近期推行。

3) 三部委联手调整融资政策市场忧地产调控重临

证券日报 2009-10-23

今年以来,随着市场回暖,筹划再融资的房企逐月增多。近日有消息传出,证监会

向国家发改委移交了一部分关于企业融资的审查权,同时还酝酿就房地产融资相关

土地核查文件征求国土资源部的意见，引发市场对年末再融资政策转向的担心。

4) 国土部调研土地储备将触动地方土地财政神经

南方网 2009-10-19

国土部近日下发一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通

知》(以下简称《通知》)，要求地方在汇总相关数据后于下月上报国土部。此次《通

知》包括前三年的建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、土地储备资

金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况等。表面上，《通

知》试图“全面了解目前各地土地储备制度建设和运行情况，研究分析当前土地储

备制度运行中存在的问题。但有专业人士认为，在当前的土地市场形势下，国土部

的这个举动实际上是醉翁之意不在酒。

5) 楼市传危险信号国土部报告建议年底调控

21世纪网-《21世纪经济报道》 2009-10-13

10 月 9 日，國土部智囊机构中国土地勘测规划院发布报告称，9 月份以来楼

市出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，房地产行业会走向一个更危险的

极端。专家建议，年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。

1.1.3 政策评析

5


在中央政府强有力的领导下，在积极的政府投资，宽松的货币政策等多管齐下

的促进下，中国经济复苏迹象已经十分明显，对于今年GDP保 8的目标基本已是

胜券在握，其中更有不少人预测今年GDP增长能达到 8.5%、9%甚至更高。

在经济大环境复苏日趋明朗之时，中央已经开始着手对经济政策进行微调，二

套房贷政策各大银行均将在一定程度上收紧，而二套房贷政策的变化将影响置业者

的心态。

1.2 二级市场分析

1.2.1 在售项目

1）在售别墅

项目总套数佳兆业香瑞园 22

水榭山 82

深业紫麟山 202

天琴湾 3

天麓九区 9

天麓六区 126

万科东海岸 147

溪山 84

龙岸 62


招华曦城 3期 128

Ø 09年 10月份，深圳别墅市场以消化存量为主，招华曦城推出三期共 128套单位，

凭借其环境和品牌优势，受到客户的追捧。

Ø 10 月份仅有招华曦城有新品推出，别的项目基本上以消化存量为主，剩余套数

有限，市场成交量不多。由于招华曦城的热销，拉动了别墅市场的总体成交量，几乎是 9

月份成交量的 2.5倍。

Ø 10月份价格与前期基本持平，招华曦城推出新品，总体均价高出二期。



6


2）在售平面豪宅

项目总套数

百仕达乐湖 942

华润幸福里 768

佳兆业香瑞园 960

珑园 526

东堤园 69

兰溪谷二期 475

红树西岸 1291

中信红树湾 5期 178

博海名苑 248

浪琴半岛 444

半岛城邦二期 2020

星河丹堤高层区 1250

新世界四季山水 678

纯水岸 7期 130

首地容御 350

三湘海尚 716

熙龙湾 1449


公园大地 2702

溪山 502

圣莫丽斯 883

龙岸 868

Ø 09年 10月份深圳平面豪宅市场总体成交 1034套，较 9月份 1221套环

比下降 16%。10月份新盘不多，首地容御推出二期单位，主打华侨城区域牌，

凭其价格吸引了一部分投资客户的关注。

Ø 在本月开盘的项目中，首地容御推出 340套，溪山、龙岸、幸福里持续

热销。

7




1.2.2 将售项目

项目规模（万平米）

容积率

主力产品

联泰梅沙湾 3.21 0.2 300-400 独栋

京基·天涛轩 1.26 0.55 400-583 独栋和联排

皇庭·玺 0.96 1.2 150-220 叠加别墅

天麓八区 1.5 0.12 300-400 独栋

凯旋湾 3.2 0.4 270平米双拼，300-380

平米独栋

2.6

大南山·紫园

91套

1

独栋 350-400 ㎡双拼 300-320 ㎡联排 230-300 ㎡退台 200-250 ㎡

宝能太古城北区

43 3.5

74-88 平米 2房 112-144 平米 3房

156-207 平米 4房，顶复260-306 平米

君汇新天 10 2 159-202 平米四房

鸿威海怡湾 10 2

150平米 3房改 5房；160-165 平米 4房改 5

房

澳城二期 7.46 3.1 180-250 平米

十五峯 5.6 2.2 170-190 平米四房

分析说明：

1.近期豪宅供应热点依然集中在南山片区，尤其是重点规划的后海湾片区，四季度相

继会有几个项目推出新品，西丽片区的热点项目十五峯将在11月初推出首批优惠单

位；

2.盐田由于其滨海优势，依然为低密度的纯别墅项目集中供应地，预计2010年上半年

集中入市。

8


1.3 三级市场分析

1.3.1 三级豪宅市场成交分析

以下数据主要选取了福田中心区、香蜜湖、华侨城、红树湾等传统豪宅区域

的三级市场成交情况：

1）三级豪宅市场成交量

2009 年10月份豪宅三级市场销量

63 4 4 3

8 511 11

19 1914

2417

30

18

44 42

53

13

2820

28

19

9

2013

10

0

10

20

30

40

50

60

4月

5月

6月

7月

８月

９月

１０月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月


09年10月份传统豪宅片区三级市场整体成交量60套，与9月份销量基本持平。其

中华侨城片区销量大幅上升成交量也是最大，占到四个区域总成交量的47%，成交户

型以200平米左右的三、四房为主。

2）三级豪宅片区成交价格

2009年10月份豪宅片区三级市场销售价格

2.8 2.73.2

3.8 3.63.1 3.0

4.1

2.93.6

4.7 4.5

5.7

4.03.4 3.2 3.5

3.93.5

3.1

4.0

3.0 2.9 3.1 3.3 3.5 3.53

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

4月

5月

6月

7月

８月

９月

１０月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月


09年10月份三级豪宅市场成交均价同9月相比，华侨城片区成交单位大部分是景

观比较好的单位，故均价有所上升，其他片区都有小幅下降。