п++СНМД РОО 04 301...

Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»

Система нормативных и методических документов

Российского общества оценщиков (СНМД РОО)

Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке

(требования к экспертному заключению)

СНМД РОО 04-301-2015

Издание официальное

Москва 2015

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 265

Предисловие

1. Настоящие методические рекомендации разработаны авторским коллективом

в составе: Дарсания С.А., д-р экон. наук Козырь Ю.В., д-р экон. наук Круглякова В.М.,

д-р техн. наук, проф. Мамаджанов Х.А., канд. экон. наук Табакова С.А., канд. экон.

наук Тевелева О.В., канд. физ.-мат. наук Ткачук А.Ю., канд. экон. наук Федосов М.С.,

канд. техн. наук Фоменко А.Н.

2. Приняты и введены в действие решением Совета РОО от 28 сентября 2015 г., протокол

№ 151.

3. Методические рекомендации полностью соответствуют Уставу Общероссийской обще-

ственной организации «Российское общество оценщиков» (свидетельство о государ-

ственной регистрации № 1027700149146 от 22.08.2002).

4. В настоящих методических рекомендациях реализованы положения Федерального за-

кона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и

федеральных стандартов оценки.

5. Принятием настоящей редакции методических рекомендаций по экспертизе отчетов об

оценке отменяется предыдущая редакция методических рекомендаций, принятых Сове-

том РОО 12.01.2015.

СНМД РОО 04-301-2015

266 © РОО, 2015

Содержание Введение В.1 – В.3 1. Область применения 1.1 2. Используемые термины и определения 2.1 – 2.2 3. Нормативные ссылки 3.1 4. Порядок взаимодействия заказчика экспертизы с исполнительными

органами Российского общества оценщиков при проведении экспертизы отчетов об оценке 4.1 – 4.4

5. Проверка отчета об оценке формальным признакам 5.1 – 5.14 6. Проведение экспертизы по существу проведенной оценки 6.1 – 6.11 7. Оформление результатов экспертизы. Составление экспертного

заключения 7.1 – 7.2 Дата вступления в силу Приложение 1. Форма экспертного заключения на подтверждение

стоимости отчета об оценке

Приложение 1а. Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

Приложение 1б. Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка бизнеса (ФСО № 8)»

Приложение 1в. Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка стоимости машин и обо-рудования (ФСО № 10)»

Приложение 1г. Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)»

Приложение 1д. Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»

Приложение 2. Форма сопроводительного письма Приложение 3. Утверждение и заверение экспертного заключения

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 267

Введение

В.1. Настоящие методические рекомендации саморегулируемой организации оцен-

щиков «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»

(далее — СРО РОО) по проведению экспертизы отчетов об оценке (далее — методические

рекомендации) разработаны в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в рамках Системы

нормативных и методических документов СРО РОО (СНМД РОО).

В.2. Настоящие методические рекомендации разработаны для членов Экспертного

совета РОО для применения при проведении ими экспертизы отчетов об оценке, выпол-

ненных членом или членами СРО РОО.

В.3. Настоящие методические рекомендации входят в систему Свода стандартов

оценки РОО (ССО РОО).

1. Область применения

1.1. Основное практическое назначение настоящих методических рекомендаций за-

ключается в нормативно-методическом обеспечении работ, связанных с проведением экс-

пертизы отчетов об оценке, выполненных членом или членами СРО РОО и составлением в

письменном виде экспертного заключения.

2. Используемые термины и определения

2.1. При проведении экспертизы отчетов об оценке используются нормативные тер-

мины и понятия, определения которых приведены в Гражданском кодексе РФ, Федераль-

ном законе № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федера-

ции» (далее — ФЗ № 135-ФЗ), иных федеральных законах и нормативных правовых актах

РФ, регулирующих отношения, возникающие в связи с осуществлением оценочной дея-

тельности, федеральных стандартах оценки (далее — ФСО), других документах и актах об

оценочной деятельности уполномоченного федерального органа, стандартах, правилах и

методических рекомендациях СРО РОО (далее — ССО РОО).

2.2. Для целей настоящих методических рекомендаций ниже приведены термины и

их определения, которые применяются при проведении экспертизы отчетов об оценке.

СНМД РОО 04-301-2015

268 © РОО, 2015

Эксперт СРО РОО — член СРО РОО, сдавший единый квалификационный экза-

мен, соответствующий требованиям к уровню знаний, предъявляемым федеральным стан-

дартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6) и из-

бранный в состав Экспертного совета РОО общим собранием членов СРО РОО.

Экспертный совет РОО — орган СРО РОО, состоящий из экспертов РОО и предна-

значенный для осуществления экспертизы отчетов об оценке объектов оценки, выполнен-

ных членом или членами СРО РОО. Экспертный совет РОО в своей деятельности руко-

водствуется требованиями действующего законодательства Российской Федерации в

области оценочной деятельности, в том числе Федеральным законом № 135-ФЗ от

29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стан-

дартами оценки, нормативными актами уполномоченного федерального органа, осу-

ществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельно-

сти, а также внутренними нормативными документами РОО.

Экспертиза отчета — действия эксперта или экспертов СРО РОО в целях провер-

ки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами СРО РОО, в

соответствии с видом экспертизы.

Вид экспертизы — нормативно-методическая экспертиза и экспертиза на подтвер-

ждение стоимости.

Нормативно-методическая экспертиза — проверка отчета на соответствие требова-

ниям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Феде-

рального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномочен-

ного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому

регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятель-

ности СРО РОО.

Экспертиза на подтверждение стоимости — проверка отчета на подтверждение

стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, включая проверку соответ-

ствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной дея-

тельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стан-

дартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего

функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или)

стандартов и правил оценочной деятельности СРО РОО.

Проверка отчета по формальным признакам — проверка отчета об оценке на нали-

чие/отсутствие в нем разделов и пунктов, предусмотренных в требованиях ФЗ № 135-ФЗ,

базовых ФСО, ССО РОО.

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 269

Проверка отчета по существу проведенной оценки — проверка отчета об оценке на

корректность выполнения расчетов и получение итоговой величины стоимости объекта

оценки в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ, ФСО, ССО РОО, а также общепризнанными прин-

ципами и методологии оценки стоимости объектов оценки.

Базовые ФСО — федеральные стандарты оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки,

подходы и требования к проведению оценки»; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимо-

сти»; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

Специальные ФСО — федеральные стандарты оценки по видам объектов оценки и

иным особенностям оценки (ФСО № 7 «Оценка недвижимости», ФСО № 8 «Оценка биз-

неса», ФСО № 9 «Оценка для целей залога», ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и обо-

рудования», ФСО № 11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собствен-

ности»).

Экспертиза инициативная — экспертиза, заказываемая самим оценщиком или юри-

дическим лицом, заключившим трудовой договор с оценщиком.

Результат экспертизы отчета — положительное или отрицательное экспертное

заключение, подготовленное экспертом или экспертами СРО РОО.

Положительное экспертное заключение — экспертное заключение, содержащее вы-

вод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оце-

ночной деятельности, в том числе ФЗ № 135-ФЗ, ФСО и других актов уполномоченного

федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулирова-

нию оценочной деятельности, и/или стандартов и правил оценочной деятельности СРО

РОО (ССО РОО). В случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной сто-

имости объекта оценки также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, опреде-

ленной оценщиком в отчете.

Отрицательное экспертное заключение — экспертное заключение, содержащее

обоснованный вывод, отличный от вывода, указанного в определении «Положительное

экспертное заключение».

3. Нормативные ссылки

3.1. Настоящие методические рекомендации разработаны и применяются в соответ-

ствии с нормами и требованиями, установленными в следующих документах:

Гражданский кодекс РФ (части I и IV);

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос-

сийской Федерации» (с изменениями в действующей редакции);

СНМД РОО 04-301-2015

270 © РОО, 2015

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки» (ФСО № 1), утвержден приказом Минэкономразвития России от

20.05.2015 № 297;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2),

утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3),

утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299;

Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов

недвижимости» (ФСО № 4), утвержден приказом Минэкономразвития России от

22.10.2010 № 508;

Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требо-

вания к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5), утвержден

приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328;

Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегу-

лируемой организации оценщиков» (ФСО № 6), утвержден приказом Минэкономразвития

России от 07.11.2011 № 628;

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержден


Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8), утвержден прика-

зом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 326;

Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога» (ФСО № 9), утвержден


Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования» (ФСО

№ 10), утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 328;

Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости нематериальных активов и ин-

теллектуальной собственности» (ФСО № 11), утвержден приказом Минэкономразвития

России от 22.06.2015 № 385;

Положение об Экспертном совете Общероссийской общественной организации

«Российское общество оценщиков» (утверждено в новой редакции Общим собранием

членов РОО 20.11.2014);

Положение о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке объектов

оценки Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщи-

ков» (утверждено в новой редакции решением Совета РОО 07.07.2014);

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 271

ССО РОО 02-010-2014. Система нормативных документов Российского общества

оценщиков. Основные положения (принят и введен в действие решением Совета РОО

01.04.2014, протокол № 29);

Система нормативных и методических документов Российского общества оцен-

щиков. СНМД РОО 02-020-2014. Разработка, рассмотрение, принятие, применение, внесе-

ние изменений и отмена стандартов, методических рекомендаций и правил РОО (принят и

введен в действие решением Совета РОО 01.04.2014, протокол № 29);

ССО РОО 2010 (Свод стандартов и правил оценки Российского общества оцен-

щиков).

4. Порядок взаимодействия заказчика экспертизы с исполнительными

органами Российского общества оценщиков при проведении экспертизы

отчетов об оценке

4.1. Порядок назначения эксперта и регламент проведения экспертизы отчетов уста-

навливаются нормативным документом «Положение о порядке проведения экспертизы

отчетов об оценке объектов оценки Общероссийской общественной организацией «Рос-

сийское общество оценщиков».

4.2. Заказчик экспертизы предоставляет в СРО РОО для проведения экспертизы от-

чет об оценке в форме бумажной и электронной версии. Заказчик экспертизы гарантирует

идентичность бумажной и электронной версии отчета об оценке (и несет за это ответ-

ственность). Электронная версия отчета об оценке предоставляется в незакрытом формате

(word или pdf), включая расчетные файлы в формате Microsoft Excel с сохранением рас-

четных формул.

4.3. Эксперту направляется отчет (копия отчета), содержащий полный комплект

приложений и иллюстративных материалов. В случае предоставления отчета в электрон-

ной форме отчет должен быть заверен электронно-цифровой подписью в соответствии с

законодательством об оценочной деятельности. В случае предоставления копии отчета

заказчик экспертизы должен гарантировать ее полное и точное соответствие оригиналу

экспертируемого отчета.

4.4. Оценщик, подписавший отчет, несет ответственность за нарушение требования

соблюдения идентичности электронной и бумажной версий отчета.

СНМД РОО 04-301-2015

272 © РОО, 2015

5. Проверка отчета об оценке формальным признакам

5.1. Экспертные исследования по формальным признакам представленного отчета об

оценке предполагают проведение проверочных исследований на наличие (или отсутствие)

в нем разделов и пунктов, предусмотренных в ФЗ № 135-ФЗ, ФСО и ССО РОО.

5.2. Экспертиза отчета проводится без осмотра объекта оценки и состоит из прове-

рочных исследований отчета об оценке, выполненного другим оценщиком (оценщиками)

СРО РОО.

5.3. В процессе проведения экспертизы представленного отчета об оценке по фор-

мальным признакам эксперт выполняет следующие процедуры:

5.3.1. Идентифицирует основания для проведения экспертизы;

5.3.2. Идентифицирует заказчика экспертизы отчета об оценке или иной орган, ини-

циировавший проведение экспертизы отчета об оценке;

5.3.3. Идентифицирует объект экспертизы;

5.3.4. Проверяет отчет на соответствие требованиям (наличие/отсутствие в отчете

об оценке разделов и пунктов):

а) законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе

требованиям ст.11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятель-

ности в Российской Федерации», а также других актов уполномоченного федерального

органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной

деятельности;

б) федеральных стандартов оценки ФСО № 1, № 2 и № 3;

в) специальных ФСО, если в экспортируемом отчете выполнена оценка стоимости

соответствующих объектов оценки;

г) нормативных документов по оценке уполномоченного федерального органа;

д) стандартов и правил СРО РОО (ССО РОО);

е) задания на оценку.

5.4. По результатам проведенных проверочных исследований эксперт заполняет со-

ответствующие разделы формы экспертного заключения (приложение 1).

5.5. По результатам идентификации основания проведения экспертизы эксперт в

экспертном заключении указывает номер, дату заключения договора на проведение экс-

пертизы отчета, а также наименование заказчика экспертизы или иного лица, иницииро-

вавшего проведение экспертизы отчета об оценке.

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 273

5.6. По результатам идентификации заказчика экспертизы или иного органа, иници-

ировавшего проведение экспертизы отчета об оценке эксперт заполняет соответствующую

таблицу формы экспертного заключения (см. табл. 1 приложения 1).

5.7. Если в экспертируемом отчете об оценке выполнена оценка более одного объек-

та, то в строках 3 и 6 табл. 2 указывают соответствующие сведения по каждому объекту

оценки (группе объектов). В случае наличия значительного количества объектов оценки

допускается составление отдельной таблицы.

5.8. В случае проведения экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости

перечень объектов оценки не прикладывают, а делают соответствующие ссылки на разде-

лы отчета, в которых указывают итоговую величину кадастровой стоимости.

5.9. По результатам проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законода-

тельства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Феде-

рального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федера-

ции», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального

органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной де-

ятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности СРО РОО (ССО РОО), экс-

перт заполняет табл. 3 формы экспертного заключения (см. приложение 1).

5.9.1. В случае наличия в экспертируемом отчете об оценке разделов, предусмотрен-

ных ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ и ФСО № 1, 2 и 3, ССО РОО эксперт проставляет знак «+» в со-

ответствующей строке табл.3, подтверждающий наличие в отчете об оценке соответству-

ющего раздела.

5.9.2. В случае отсутствия в экспертируемом отчете об оценке какого-либо раздела,

предусмотренного статьей 11 ФЗ № 135-ФЗ или ФСО№ 1, 2 или 3, ССО РОО эксперт про-

ставляет знак «–» в соответствующей строке табл. 3, свидетельствующий об отсутствии в

отчете об оценке соответствующего раздела.

5.9.3. В случае проставления знака «–» в той или иной строке табл. 3 эксперт должен

дать свои замечания или пояснения по данной строке таблицы.

5.9.4. В случаях, когда тот или иной раздел требований статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ или

ФСО №1, ФСО № 2 или № 3, ССО РОО имеет альтернативный вариант или отсутствие

раздела в отчете об оценке не является нарушением, эксперт может проставить в соответ-

ствующей строке табл. 3 знак «» и дать соответствующее пояснение.

5.10. Если объект оценки относится к объектам, требования к оценке которых регу-

лируются специальным федеральным стандартом оценки, эксперт дополнительно прово-

дит проверочные исследования на соответствие экспертируемого отчета об оценке соот-

СНМД РОО 04-301-2015

274 © РОО, 2015

ветствующему специальному ФСО (см. приложения 1а–1д) и заполняет соответствующую

таблицу.

5.11. При проведении экспертизы отчета об оценке иных объектов оценки, по кото-

рым на момент проведения оценки их стоимости отсутствуют специальные ФСО, эксперт

ограничивается проведением проверочных исследований экспертируемого отчета об

оценке на соответствие базовым ФСО (ФСО № 1, № 2 и № 3) и заполнением табл. 3.

5.12. При проведении экспертизы отчета объекта оценки для целей залога эксперт

дополнительно проводит исследования на предмет соблюдения оценщиком требований

ФСО № 9 и заполняет таблицу 1д (приложение 1д). При соответствии отчета требованиям

ФСО № 9 указывает в соответствующих ячейках таблицы 1д: «Требования соблюдены»

или «соблюдено»; в противном случае эксперт указывает «Требования не соблюдены» или

«не соблюдено» и приводит свои комментарии по поводу выявленных несоответствий.

5.13. В случае проведения экспертизы отчета об оценке бизнеса (акций, паев в пае-

вых фондах производственных кооперативов, долей в уставном (складочном) капитале,

имущественных комплексов), в котором в рамках затратного подхода рассматривается

оценка отдельных активов (основных средств: недвижимости, машин и оборудования, не-

материальных активов, а также обязательств), эксперт дополнительно исследует коррект-

ность выполнения расчетов стоимости активов и обязательств в соответствии с каждым

специальным ФСО по видам объектов оценки (ФСО № 7, № 10 и № 11) без подготовки

отдельных таблиц (приложения 1а, 1в, 1г) по их соблюдению в соответствии с настоящи-

ми методическими рекомендациями.

5.14. При проведении анализа соответствия выполненных оценщиком расчетных

процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных до-

кументов по оценке эксперт проводит проверку следующих основных положений:

а) достаточность описания оцениваемых имущественных прав на объект оценки

(принадлежность и состав прав, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих

лиц);

б) соответствие отчета об оценке и вида оцениваемой стоимости заданию на оценку;

в) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оцен-

щиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта

оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — также

реквизиты юридического лица (в том числе полное и сокращенное наименование, дата

государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и ба-

лансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 275

г) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних фак-

торов, влияющих на его стоимость;

д) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подхо-

дов) к оценке, наличие обоснования выбора используемых подходов к оценке и методов в

рамках каждого из применяемых подходов, наличие последовательности определения

стоимости объекта оценки, а также соответствующих расчетов. Убедиться, что такое опи-

сание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения сто-

имости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, опреде-

ляемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

е) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на

основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании

разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой

величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата

одного из подходов;

ж) перечень данных, использованных при проведении оценки (правовая, рыночная,

финансовая, техническая и другая информация) со ссылкой на источники их получения, а

также принятые при проведении оценки допущения; В случае выявления экспертом иска-

жения оценщиком используемых данных (не соответствие использованных в оценке све-

дений с первоисточником) процесс проведения экспертизы Отчета прекращается с оформ-

лением и выдачей отрицательного экспертного заключения;

з) наличие и полноту разъяснений специальных терминов, развернутых обоснова-

ний и суждений оценщика;

и) наличие и полноту необходимых документов и материалов, содержащихся в при-

ложениях к отчету;

к) структура отчета и качество его оформления.

6. Проверка отчета об оценке по существу проведенной оценки

6.1. Проверка отчета об оценке по существу предполагает проверку корректности

выполненных расчетов с применением сравнительного, доходного и/или затратного под-

ходов и методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке, а также корректности со-

гласования результатов и определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

6.2. При анализе правильности выбора и применения сравнительного, доходного

и/или затратного подходов и методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования

СНМД РОО 04-301-2015

276 © РОО, 2015

их использования (отказа от использования) эксперт проверяет обоснованность сделанных

оценщиком допущений.

6.3. В случае согласия с оценщиком по вопросу корректности отказа от того или

иного подхода к оценке и выбора методов оценки эксперт в экспертном заключении отра-

жает свое мнение на этот счет.

6.4. В случае несогласия с оценщиком по вопросу корректности отказа от того или

иного подхода к оценке и выбора методов оценки эксперт обосновывает причины своего

несогласия с аргументацией своего мнения.

6.5. При анализе правильности применения затратного, сравнительного и доходного

подходов, эксперт проверяет корректность применения оценщиком подходов и методов к

оценке в соответствии с процедурой применения подходов к оценке, сформулированных в

ФСО № 1, а также в специальных ФСО по видам объекта оценки.

6.6. В случае согласия с оценщиком по вопросу корректности использования того

или иного подхода к оценке и метода расчета стоимости объекта оценки или их отдельных

этапов и процедур, эксперт в экспертном заключении отражает свое согласие путем до-

бавления текста следующего содержания: «Анализ полноты и достоверности информации,

использованной оценщиком при определении величины стоимости объекта оценки в рам-

ках выбранного метода, достоверности и обоснованности использованных в расчетах ве-

личин, достаточности обоснования вводимых поправочных коэффициентов свидетель-

ствует об их корректности и обоснованности».

6.7. В случае несогласия с оценщиком по вопросу корректности использования того

или иного подхода к оценке и метода расчета стоимости объекта оценки или их отдельных

этапов и процедур, эксперт обосновывает причины своего несогласия со ссылкой на кон-

кретные пункты или статьи нормативных актов, федеральных стандартов оценки (базовых

и/или специальных) и этапов и процедур общепринятой методологии оценки (выполнение

расчетных процедур с применением расчетных моделей).

6.8. В процессе проведения экспертизы эксперт проверяет соответствие данных, ис-

пользованных в расчетах, исходным и другим данным, приведенным в различных частях

отчета об оценке или содержащимся в разделе «Приложения» к отчету об оценке.

6.9. Эксперт проверяет корректность использования выбранной модели расчета, со-

держание выполненных расчетов, а также результатов расчетов. В случае обнаружения

ошибок или несоответствий, эксперт указывает в своем заключении выявленные ошибки

и несоответствия.

6.10. В случае если в процессе оценки оценщиком использован новый методический

прием (алгоритм расчета, методика расчета параметров, методика анализа информацион-

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 277

ных баз, новые методики статистических расчетов и т. д.), эксперт может потребовать

привести ее полное содержание в экспертируемом отчете (при ее отсутствии). Эксперт

может не согласиться с приведенной методикой с обоснованием и аргументацией причин

своего несогласия.

6.11. В случае если в процессе оценки оценщиком использовано программное сред-

ство (для статистической обработки больших массивов данных, построения регрессион-

ных зависимостей и т. п.), эксперт вправе запросить у оценщика используемые програм-

мы, реализуемые в программе алгоритмы, их описание, и результаты их валидации.

6.12. В случае если в процессе оценки оценщиком использованы большие массивы

данных, которые в связи с большим объемом оценщик не считал возможным привести в

отчете, эксперт вправе запросить у оценщика полную информацию об используемых дан-

ных, включая сведения об источниках, или документы, подтверждающие их происхожде-

ние или другие формы свидетельства их достоверности.

6.13. Эксперт не должен принимать во внимание никакую дополнительную инфор-

мацию, появившуюся между датой составления отчета об оценке и датой составления

экспертного заключения.

6.14. Эксперт в экспертном заключении может отметить и положительные методо-

логические приемы, примененные оценщиком в экспертируемом отчете об оценке как но-

ваторские, для всеобщего признания профессиональным сообществом и широкого прак-

тического применения.

7. Оформление результатов экспертизы. Составление экспертного заключения

7.1. Экспертное заключение содержит следующие обязательные разделы:

7.1.1. Титульный лист с указанием полного наименования экспертируемого отчета,

сведений об оценщике (Ф.И.О. и номер в реестре СРО РОО), сведений об эксперте или

экспертах (Ф.И.О. и номер в реестре СРО РОО), период проведения экспертизы.

7.1.2. Информацию о заказчике экспертизы.

7.1.3. Перечень представленных на экспертизу материалов.

7.1.4. Исследовательскую часть, включающую анализ соответствия выполненных

оценщиком процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нор-

мативных актов в области оценочной деятельности, а также аргументированные суждения

эксперта, которые привели к итоговому заключению.

7.1.5. Выводы эксперта по результатам проведенной экспертизы.

СНМД РОО 04-301-2015

278 © РОО, 2015

7.1.6. Последний лист (перед приложениями — при их наличии) подписывается экс-

пертом. В случае если проведение экспертизы осуществлялось несколькими экспертами,

экспертное заключение подписывается всеми экспертами.

7.1.7. В случае необходимости эксперт в приложениях к экспертному заключению

вправе привести все необходимые расчеты и обоснования, подтверждающие результаты

экспертизы.

7.2. Формы утверждения и заверения экспертного заключения приведены в прило-

жении 5.

Дата вступления в силу

Настоящие методические рекомендации вступают в силу с момента их утверждения

Советом РОО и отменяют предыдущую редакцию методических рекомендаций по прове-

дению экспертизы отчетов в Российском обществе оценщиков.

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 279

Приложение 1

Форма экспертного заключения на подтверждение стоимости отчета об оценке

Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»

Экспертный совет

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № _________ на отчет № _______

___________________________________________________________,

подготовленный оценщиком ____________________ (рег. № _______) Дата составления экспертного заключения: _____._____.20____ г. Вид проводимой экспертизы: экспертиза на подтверждение стоимости. Результат экспертизы: положительное/отрицательное экспертное заключение Эксперт: ______________________________________ (рег. № _________) Период проведения экспертизы: с __.__.201_ г. по __.__.201_ г.

Москва 2015

СНМД РОО 04-301-2015

280 © РОО, 2015

Основание для проведения экспертизы: ________________________________________.

Таблица 1. Сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке № п/п Состав сведений Данные заказчика

Юридическое лицо 1 Полное наименование 2 Местонахождение 3 ОГРН (при наличии)

Физическое лицо 1 Фамилия, имя и отчество

2 Документ, удостоверяющий личность

3 Серия и номер документа, удостоверяющего личность

4 Дата выдачи документа, удостоверяющего личность

5 Орган, выдавший документ удостоверяющий личность

Таблица 2. Сведения о принятом на экспертизу отчете об оценке № п/п Состав сведений Данные отчета об оценке

1 Дата составления отчета об оценке 2 Порядковый номер отчета об оценке

3 Информация, идентифицирующая объект оценки

4 Дата определения стоимости объекта оцен-ки (дата оценки)

5

Сведения об иных документах и материалах, представленных для проведения экспертизы отчета об оценке

6 Итоговая величина стоимости объекта оценки

Сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключе-ние: (Ф.И.О., регистрационный номер согласно реестру членов СРО, номер квалификаци-онного аттестата, информация о страховом полисе эксперта)

Сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке: _____________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________. Результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодатель-ства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Рос-

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 281

сийской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномочен-ного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и/или стандартов и правил оценочной дея-тельности саморегулируемой организации оценщиков При проведении экспертизы соответствия отчета статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности Российской Федерации» (далее — ФЗ № 135-ФЗ) Федеральным стандартам оценки (далее — ФСО), а также стандартам и прави-лам оценки Российского общества оценщиков (далее — ССО РОО 2010), существующим принципам и методикам проведения оценки, было выявлено следующее (табл. 3). Таблица 3.Проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки общим требованиям (ФЗ № 135-ФЗ, ФСО № 1, № 2, № 3, а также ССО РОО 2010)

№ п/п

Параметр Наличие (+) Отсутствие (–)

Источник требования

1 Отчет об оценке составлен:

Ст. 11 № 135-ФЗ, п. 6 ФСО № 3, ССО РОО

на бумажном носителе: 1.1 пронумерован постранично 1.2 прошит 1.3 подписан оценщиками, которые проводили оценку

1.4 скреплен личной печатью оценщиков или печатью юридического лица, с которым оценщики заключили трудовой договор

в форме электронного документа: 1.5 пронумерован постранично

1.6 подписан усиленной квалифицированной электронной подписью:

1.7 o оценщиками

1.8 o руководителем юридического лица, с которым оценщики заключили трудовой договор

2 Дата составления отчета Ст. 11 № 135-ФЗ, п. 8 ФСО № 3

3 Порядковый номер отчета ст. 11 № 135-ФЗ, п. 8 ФСО № 3

4 Основание для проведения оценки ст. 9 и 11 № 135-ФЗ 5 Отчет содержит следующие сведения: п. 8 ФСО № 3

5.1 задание на оценку П. 8а ФСО № 3, п. 21 ФСО № 1

5.2 объект оценки П. 21а ФСО № 1

5.3 права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки

П. 21б ФСО № 1

5.4 цели и задачи проведения оценки

П. 21в ФСО № 1, п. 3 ФСО № 2, ст. 11 № 135-ФЗ

5.5 предполагаемое использование результатов оценки

П. 21г ФСО № 1, п. 4 ФСО № 2

5.6 вид стоимости

П. 21д ФСО № 1, п. 5 ФСО № 2

5.7 дата оценки

П. 21е ФСО № 1, п. 8 ФСО № 1, ст. 11 № 135-ФЗ

5.8 допущения, на которых должна основываться оценка

П. 21ж ФСО № 1, п. 9 ФСО № 1

СНМД РОО 04-301-2015

282 © РОО, 2015

Продолжение табл. 4

№ п/п



Применяемые (используемые) стандарты оценки: П. 8б ФСО № 3, ст. 11 № 135-ФЗ 5.9 федеральные стандарты оценки

5.10 стандарты и правила СРО оценщиков

5.11 принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

П. 8в ФСО № 3, п. 9 ФСО № 1,

ст. 11 № 135-ФЗ сведения о заказчике оценки и об оценщике(ах) П. 8г ФСО № 3,

ст. 11 № 135-ФЗ 5.12 сведения о заказчике оценки сведения об оценщике:

Ст. 11 № 135-ФЗ

5.13 o фамилия, имя отчество 5.14 o место нахождения 5.15 o информация о членстве в СРО оценщиков

5.16 o сведения о юридическом лице с которым оценщик (и) заключил(и) трудовой договор [если оценщик работает по трудовому договору]

информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах:

П. 8д ФСО № 3

5.17 квалификация Ст. 11 № 135-ФЗ

5.18 степень участия в проведении оценки объекта оценки

6 Основные факты и выводы: П. 8е ФСО №3 6.1 основание для проведения оценки

6.2 общая информация, идентифицирующая объект оценки

6.3 результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

6.4 итоговая величина стоимости объекта оценки Ст. 11 № 135-ФЗ

6.5 ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Ст. 11 № 135-ФЗ

7 Описание объекта оценки (точное описание объекта оценки, характеризующее количественные и каче-ственные характеристики объекта оценки):

Ст. 11 № 135-ФЗ, п. 8ж ФСО № 3

7.1 перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу:

7.2 полное наименование 7.3 сокращенное наименование (при наличии) 7.4 дата государственной регистрации

7.5 основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

7.6 балансовая стоимость (при наличии) 8 Анализ рынка объекта оценки: П. 8з ФСО № 3

8.1 анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

8.2 анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 283


№ п/п



9 Описание процесса оценки объекта оценки (последовательность определения стоимости объекта оценки):

П. 8и ФСО № 3, ст. 11 № 135-ФЗ,

ССО РОО 9.1 затратный подход к оценке: П. 8и ФСО № 3

9.1.1 обоснование выбора подходов 9.1.2 обоснование выбора методов

9.1.3 последовательность определения стоимости объекта оценки

9.1.4 наличие соответствующих расчетов

9.1.5 согласование предварительных результатов, полученных при использовании различных методов (при наличии)

П. 25 ФСО №1

9.1.6 границы диапазона стоимости, полученной при использовании различных методов (при наличии)

9.1.7

описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки

9.2 сравнительный подход к оценке: П. 8и ФСО № 3 9.2.1 обоснование выбора подходов 9.2.2 обоснование выбора методов




П. 25 ФСО № 1


П. 25 ФСО № 1

9.2.7


9.3 доходный подход к оценке: П. 8и ФСО № 3 9.3.1 обоснование выбора подходов 9.3.2 обоснование выбора методов




П. 25 ФСО № 1


СНМД РОО 04-301-2015

284 © РОО, 2015


№ п/п

Параметр Наличие (+) От-сутствие (–)


9.3.7


10 Описание процедуры согласования результатов

оценки:

П. 8к ФСО № 3

10.1 описание процедуры согласования

10.2

анализ и установленная причина расхождений (при согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами)

П. 25 ФСО № 1

10.3

суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость (если в задании на оценку не указано иное)

П. 26 ФСО № 1

11 Итоговая величина стоимости указана: Ст. 11 № 135-ФЗ 11.1 в российских рублях П. 27 ФСО № 1

11.2 в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам

П. 14 ФСО № 3

11.3 в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку

П. 14 ФСО №3

12 Иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов про-ведения оценки объекта оценки

П. 9 ФСО № 3

13

Не использована информации о событиях, произо-шедших после даты оценки для определения стои-мости объекта оценки (кроме как для подтвержде-ния тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки)

П. 8 ФСО № 1

14

Ссылки на источники информации либо копии мате-риалов и распечаток, использованных в отчете, позволяют делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки

П. 11 ФСО № 3

15

При использовании в качестве информации, суще-ственной для величины определяемой стоимости объекта оценки, экспертного мнения проведен ана-лиз данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

П. 13 ФСО № 3

16 Изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки

П. 5 ФСО № 3

17 Информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена

П. 5 ФСО №3

18

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтере-сованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов

П. 5 ФСО № 3, ст. 11 № 135-ФЗ

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 285

Окончание табл. 7

№ п/п

Параметр Наличие (+) От-сутствие (–)


19 Заявление о соответствии, подписанное оценщи-ком/оценщиками

ССО РОО 2010

20 Документы, предоставленные заказчиком

(в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы):

П. 12 ФСО №3

20.1 подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке

20.2 к отчету приложены копии соответствующих материалов

21

В приложениях к отчету присутствуют копии доку-ментов, устанавливающие количественные и каче-ственные характеристики объекта оценки, в том числе:

П. 10 ФСО № 3, ст.11 № 135-ФЗ

21.1 правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

21.2 документы технической инвентаризации

21.3 заключения экспертиз

21.4 другие документы по объекту оценки

(при наличии)

Результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком подходов и методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке и проверки соответ-ствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам В экспертируемом отчете был(и) применен(ы) ____________(затратный, сравнительный, доходный) подход(ы). Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было ос-новано на результате/результатах____________(затратного, сравнительного, доходного) подхода/подходов. По мнению эксперта, отказ от применения __________подхода являет-ся обоснованным/не обоснованным. Выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Итоговая ве-личина объекта оценки Для целей определения итоговой величины __________ (вид) стоимости оценщик исполь-зовал _________________ (метод присвоения удельных весов/метод субъективного взве-шивания использованным в оценке подходам к определению стоимости). Далее эксперт дает оценку обоснованности присвоения удельных весов (коэффициентов) подходам.

№ п/п

Использованный подход к определению стоимости объекта оценки

Стоимость в рамках подхода, руб./тыс. руб.

Удельный вес подхода, %

1 Доходный подход 2 Сравнительный подход 3 Затратный подход

Итоговая величина (вид стоимости — в соответствии с ФСО № 2 и заданием на оценку) стоимости

СНМД РОО 04-301-2015

286 © РОО, 2015

Анализ наиболее эффективного использования (только для отчетов об оценке недви-жимости) В отчете содержится (не содержится) раздел анализа НЭИ объекта оценки. Далее эксперт дает оценку корректности выполнения базового элемента оценки — ана-лиза наиболее эффективного использования объекта оценки. Эксперт проверяет кор-ректность выполнения анализа НЭИ на качественном и количественном этапе анализа. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод ________________________. Далее эксперт дает оценку корректности и обоснованности выбора конкретного метода оценки в рамках данного подхода. Кроме того, эксперт проводит анализ полноты и до-стоверности информации, использованной оценщиком при определении величины стои-мости объекта оценки в рамках выбранного метода, достоверности и обоснованности использованных в расчетах величин. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод _________________________. Далее эксперт дает оценку корректности и обоснованности выбора конкретного метода оценки в рамках данного подхода. Кроме того, эксперт проводит анализ полноты и до-стоверности информации, использованной оценщиком при определении величины стои-мости объекта оценки в рамках выбранного метода, достоверности и обоснованности использованных в расчетах величин, правильности выбора объектов-аналогов и величин поправочных коэффициентов к их стоимостям (если таковые применяются оценщиком). Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод ________________________. Далее эксперт дает оценку корректности и обоснованности выбора конкретного метода оценки в рамках данного подхода. Кроме того, эксперт проводит анализ полноты и до-стоверности информации, использованной оценщиком при определении величины стои-мости объекта оценки в рамках выбранного метода, достоверности и обоснованности использованных в расчетах величин, наличия достаточного обоснования вводимых попра-вочных коэффициентов или отсутствия таковых. Выводы по итогам проведения экспертизы на подтверждение стоимости отчета об оценке: По мнению эксперта, на основании вышеизложенного, отчет № ___ НАИМЕНОВАНИЕ ОТЧЕТА, выполненный _______________ :

• соответствует / не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

• соответствует / не соответствует федеральным стандартам оценки; • соответствует / не соответствует ССО РОО 2010; • соответствует / не соответствует заданию на оценку.

Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, можно признать обоснованными / не обоснованными.

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 287

УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ЭКСПЕРТИЗЫ

1. Автор данного заключения выступает в роли независимого эксперта. Он принимает

на себя обязательства провести экспертизу предложенного отчета объективно и непред-взято.

2. Гонорар эксперта не зависит от содержания заключения. Его величина определяет-ся только объемом и сложностью работы.

3. В соответствии с требованиями конфиденциальности автор накладывает запрет на копирование и любое распространение экспертного заключения, использование его в средствах массовой информации без письменного согласия автора.

4. Автор не обязан участвовать в различных спорах, разбирательствах в судах, связан-ных с последствиями оценки, а также не несет ответственности за последствия событий, наступивших в результате законного или незаконного использования данного заключения, кроме как за содержание самого заключения.

5. Заключение по экспертизе отчета представляет соответствие или несоответствие отчета действующим документам только на дату оценки независимо от даты поступления отчета на экспертизу. Возможность использования результатов отчета после даты оценки определяется оценщиком и не входит в компетенцию эксперта, если это специально не оговорено в задании на экспертизу.

6. Поскольку задачей экспертизы является анализ отчета об оценке, перед экспертом не ставятся задачи:

– личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика; – проведения интервью с заказчиком и оценщиком; – производства каких-либо измерений на местности. 7. Эксперт не имеет возможности гарантировать точность исходных данных, заявлен-

ных оценщиком в отчете.

Эксперт: Имя Отчество Фамилия Подпись ____________ Дата_______________

СНМД РОО 04-301-2015

288 © РОО, 2015

Приложение 1а

Таблица 1а. Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

№ п/п



1 В части «Общие требования к проведению оценки» 1.1 Проведен осмотр объекта оценки (или указаны причины,

по которым объект оценки не осмотрен, а также указаны до-пущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра)

ФСО № 7, п. 5

1.2 При отсутствии правоустанавливающих и право подтвер-ждающих документов на земельный участок совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства проведена с учетом установлен-ных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отно-шении земельного участка, а также типичного на рассматри-ваемом рынке поведения собственников в отношении анало-гичного земельного участка (выкуп или аренда). Примечание. Если документы на земельный участок имеются, в этом пункте никаких отметок не делается

ФСО № 7, п. 6

1.3 При отсутствии документально подтвержденных имуще-ственных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объ-екта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проведена исходя из предположения об отсутствии прав третьих лиц, ограниче-ний (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра (или с учетом задания на оценку). Примечание. Если документы по обременениям и загрязнени-ям имеются, в этом пункте никаких отметок не делается

ФСО № 7, п. 7

2 В части «Задание на оценку» отчет содержит следующую дополнительную информацию

2.1 Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)

ФСО № 7, п. 8

2.2 Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содер-жащие такие характеристики

ФСО № 7, п. 8

2.3 Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

ФСО № 7, п. 8

2.4 В задании на оценку указано проведение оценки расчетных величин: рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях); затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуж-дении объекта недвижимости, а также в иных случаях; затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка. Примечание. При определении одной из перечисленных рас-четных величин в Пояснениях к таблице необходимо указать, какой именно

ФСО № 7, п. 9

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 289

Продолжение табл. 1а

№ п/п



3 В части «Анализ рынка» 3.1 Исследован рынок в тех сегментах, к которым относятся

фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости

ФСО № 7,

п. 10

3.2 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположе-ния объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, пред-шествующий дате оценки

ФСО № 7, п. 11а

3.3 Определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцени-ваемый объект

ФСО № 7, п. 11б

3.4 Для неразвитого рынка: расширена территория исследова-ния за счет территорий, схожих по экономическим характе-ристикам с местоположением оцениваемого объекта. Примечание. При наличии развитого рынка в столбце «наличие/отсутствие» отметка не ставится

ФСО № 7, п. 11б

3.5 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) пред-ложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фак-тическом, а также при альтернативных вариантах его ис-пользования, с указанием интервала значений цен

ФСО № 7, п. 11 в

3.6 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложе-ние и цены сопоставимых объектов недвижимости, напри-мер, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значе-ний этих факторов

ФСО № 7, п. 11 г

3.7 Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, ем-кость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвид-ность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и дру-гие выводы

ФСО № 7, п. 11д

3.8 При анализе рынка объем исследований определен оценщи-ком исходя из принципа достаточности

ФСО № 7,

п. 11 4 В части «Анализ наиболее эффективного использова-

ния»

4.1 Анализ выполнен путем проведения необходимых для этого вычислений (или представлены обоснования, не требующие расчетов)

ФСО № 7,

п. 16

4.2 Для частей объекта недвижимости: анализ проведен с уче-том фактического использования других частей этого объ-екта и/или всего объекта недвижимости

ФСО № 7, п. 17, 18

4.3 Для целей внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости: рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства оценена исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта

ФСО № 7,

п. 20

5 В части «Подходы к оценке» 5.1 Применение сравнительного подхода

5.1.1 Сравнительный подход, методы оценки в рамках срав-нительного подхода и сопоставимые объекты недвижи-мости выбраны с учетом вывода по анализу НЭИ

ФСО № 7,

п. 15

СНМД РОО 04-301-2015

290 © РОО, 2015

Продолжение табл. 1а

№ п/п



5.1.2 В качестве объектов-аналогов используются объекты не-движимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценооб-разующим факторам

ФСО № 7, п. 22б

5.1.3 Описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов

ФСО № 7, п. 22в

5.1.4 Для сравнения объекта оценки с другими объектами недви-жимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, использованы типичные элементы сравнения

ФСО № 7, п. 22е

5.2 Применение доходного подхода 5.2.1 Доходный подход, методы оценки в рамках доходного под-

хода и сопоставимые объекты недвижимости выбраны с учетом вывода по анализу НЭИ

ФСО № 7,

п. 15

5.2.2 Применение метода прямой капитализации (применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значи-тельных капитальных вложений в их ремонт или рекон-струкцию, фактическое использование которых соответ-ствует их НЭИ)

ФСО № 7, п. 23в

5.2.2.1. определен соответствующий рынку годовой доход от объекта

5.2.2.2. рассчитана ставка капитализации на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту

5.2.2.3. определена стоимость объекта недвижимости путем деления годового дохода на ставку капитализации

5.2.3 Применение метода дисконтированных денежных потоков (применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произволь-ной динамикой их изменения во времени)

ФСО № 7, п. 23г

5.2.3.1. определены потоки доходов от недвижимости с учетом их динамики

5.2.3.2. определена ставка дисконтирования, соответствую-щая доходности инвестиций в аналогичную недвижимость

5.2.3.3. определена стоимость объекта недвижимости путем дисконтирования потоков доходов по ставке дисконтирова-ния

5.2.4 Применение метода капитализации по расчетным моделям (применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения)

ФСО № 7, п. 23д

5.2.4.1. определены регулярные потоки доходов от недви-жимости с ожидаемой динамикой их изменения

5.2.4.2. рассчитана ставка капитализации на основе ставки дисконтирования, принимаемая в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем

5.2.4.3. определена стоимость объекта недвижимости путем капитализации доходов по ставке капитализации

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 291

Окончание табл. 1а

№ п/п



5.2.5 Структура используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации соответствует структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода

ФСО № 7, п. 23е

5.2.6 5.2.6.1. Для недвижимости, которую можно сдавать в арен-ду: в качестве источника доходов рассмотрены арендные платежи

5.2.6.2. Для недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса: расчет проведен на основании информации об операционной деятельности. Выделены составляющие, не относящиеся к оцениваемой недвижимости (при необходимости)

5.3 Применение затратного подхода 5.3.1 5.3.1.1. Объект оценки (объекты недвижимости) — застро-

енные объектами капитального строительства земельные участки или объекты капитального строительства (не их части, например жилые и нежилые помещения)

ФСО № 7, п. 24а

5.3.1.2. Оценка недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как неза-строенного и указана возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального стро-ительства

ФСО № 7, п. 24б

5.3.2 Расчет затрат на создание объектов капитального строительства

ФСО № 7, п. 24в

5.3.3 При использовании оценщиком иной методологии оценки в отчете об оценке приведено описание выбранного оцен-щиком метода (методов), позволяющее пользователю отче-та об оценке понять логику процесса определения стоимо-сти и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, опре-деляемому виду стоимости и предполагаемому использова-нию результатов оценки

ФСО № 7,

п. 25

6 В части «Согласование результатов оценки» 6.1 В случае использования в рамках какого-либо из подходов

к оценке недвижимости нескольких методов оценки выпол-нено предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимо-сти данным подходом

ФСО № 7, п.

27

6.2 Проведен анализ достоинств и недостатков подходов, объяснены расхождения промежуточных результатов, определен итоговый результат оценки недвижимости

ФСО № 7,

п. 28

6.3 В отчете приведено суждение оценщика о возможных грани-цах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость (если в задании на оценку не указано иное)

ФСО № 7,

п. 30

ПОЯСНЕНИЯ К ТАБЛИЦЕ 1а. Пояснения могут не даваться в случае отсутствия замечаний к соответ-ствующему пункту таблицы.

СНМД РОО 04-301-2015

292 © РОО, 2015

Приложение 1б Таблица 1б. Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка бизнеса (ФСО № 8)»

№ п/п



1 В части «Общие требования к проведению оценки» ФСО № 8,

п. 5 1.1 Задание на оценку содержит дополнительно следующую

информацию:

Данные об объекте оценки, в частности: при оценке акций — количество, категория (тип), номер и дата регистрации выпуска акций; при оценке доли в уставном (складочном) капитале орга-низации — размер оцениваемой доли; при оценке пая в паевом фонде производственного ко-оператива — размер оцениваемого пая, количество паев; при оценке имущественного комплекса организации — описание его состава

ФСО № 8,

п. 5а

полное и сокращенное фирменное наименование организа-ции (включая организационно-правовую форму), акции, паи в паевом фонде, доли в уставном (складочном) капита-ле, имущественный комплекс которой оцениваются (далее также — организация, ведущая бизнес), а также ее место нахождения, основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

ФСО № 8,

п. 5б

1.2 Информация о состоянии и перспективах развития отрасли, в которой функционирует организация, ведущая бизнес, в том числе информация о положении организации, ведущей бизнес, в отрасли и другие рыночные данные, используемые в последующих расчетах для установления стоимости объ-екта оценки

ФСО № 8,

п. 6

1.3 Информация, характеризующая деятельность организации, ведущей бизнес, в соответствии с предполагаемым исполь-зованием результатов оценки, в том числе:

ФСО № 8,

п. 7

информация о создании и развитии бизнеса, условиях функционирования организации, ведущей бизнес;

ФСО № 8,

п. 7а

информация о выпускаемой продукции (товарах) и (или) выполняемых работах, оказываемых услугах, информацию о результатах производственно-хозяйственной деятельности за репрезентативный период (период, на основе анализа ко-торого возможно сделать вывод о наиболее вероятном ха-рактере будущих показателей деятельности организации);

ФСО № 8,

п. 7б

финансовая информация, включая годовую и промежу-точную (в случае необходимости) финансовую (бухгалтер-скую) отчетность организации, ведущей бизнес, информа-цию о результатах финансово-хозяйственной деятельности за репрезентативный период;

ФСО № 8,

п. 7в

прогнозные данные, включая бюджеты, бизнес-планы и иные внутренние документы организации, ведущей бизнес, устанавливающие прогнозные величины основных показа-телей, влияющих на стоимость объекта оценки

ФСО № 8,

п. 7г

1.4 Информацию об объекте оценки, в том числе:

ФСО № 8, п. 8

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 293

Продолжение табл. 1б

№ п/п



информация о структуре уставного (складочного) капита-ла, паевого фонда организации, ведущей бизнес, в частно-сти, при оценке стоимости акций — номинальная стоимость и количество размещенных и голосующих обыкновенных акций, номинальная стоимость и количество голосующих и неголосующих привилегированных акций, при оценке долей в уставном (складочном) капитале — размер уставного ка-питала, количество и номинальная стоимость долей, при оценке паев в паевых фондах производственных кооперати-вов — размер паевого фонда, количество паев

ФСО-8 п. 8 а)

информацию о структуре распределения уставного (скла-дочного) капитала, паевого фонда организации, ведущей бизнес, на дату оценки между акционерами, владеющими более 5 % акций, членами кооператива или участниками общества с ограниченной ответственно-стью, товарищами хозяйственного товарищества, участни-ками хозяйственного партнерства

ФСО № 8,

п. 8б

информация о правах, предусмотренных учредительными документами организации, ведущей бизнес в отношении владельцев обыкновенных и привилегированных акций, па-ев в паевом фонде производственного кооператива, долей в уставном (складочном) капитале

ФСО № 8,

п. 8в

информация о распределении прибыли организации, ве-дущей бизнес, в частности при оценке стоимости акций — о дивидендной истории (дивидендных выплатах) организации за репрезентативный период, при оценке долей в уставном (складочном) капитале — о размере части прибыли органи-зации, распределяемой между участниками общества

ФСО № 8,

п. 8г

сведения о наличии и условиях корпоративного договора, в случае если такой договор определяет объем правомочий участника акционерного общества, общества с ограничен-ной ответственностью, отличный от объема правомочий, присущих его доле согласно законодательству

ФСО № 8,

п. 8д

2 В части «Подходы к оценке» 2.1

Применение доходного подхода ФСО № 8,

п. 9

выбран метод (методы) проведения оценки объекта оцен-ки, связывающий (связывающие) стоимость объекта оценки и величины будущих денежных потоков или иных прогноз-ных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес

ФСО № 8,

п. 9а

определена продолжительность прогнозного периода (обоснована продолжительность периода прогнозирования)

ФСО № 8,

п. 9б

рассмотрены макроэкономические и отраслевые тенден-ции и проведено прогнозирование денежных потоков (или иных прогнозных финансовых показателей) деятельности такой организации согласно выбранному методу проведения оценки объекта оценки

ФСО № 8,

п. 9в

СНМД РОО 04-301-2015

294 © РОО, 2015

Продолжение табл. 1б

№ п/п



определена ставка дисконтирования и (или) ставка капи-тализации. Она соответствует выбранному методу проведе-ния оценки объекта оценки: виду денежного потока (или иного потока доходов, использованного в расчетах). Учиты-вает особенности построения денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный по-ток) и налоговой (доналоговый или посленалоговый денеж-ный поток) составляющих

ФСО № 8,

п. 9г

определена постпрогнозная (терминальная) стоимость (для метода оценки, использующий дисконтирование)

ФСО № 8,

п. 9д

проведен расчет стоимости собственного или инвестиро-ванного капитала организации, ведущей бизнес;

ФСО № 8, п. 9е

с учетом рыночной стоимости неоперационных активов и обязательств, не использованных ранее при формировании денежных потоков, или иных показателей, выбранных в рамках применения доходного подхода

проведен расчет стоимости объекта оценки ФСО № 8, п. 9ж

2.2 Применение сравнительного подхода

ФСО № 8, п. 10

рассмотрено положение организации, ведущей бизнес, в отрасли и составлен список организаций-аналогов

ФСО № 8, п. 10.1а

выбраны мультипликаторы, использованные для расчета стоимости объекта оценки

ФСО № 8, п.10.1б

проведен расчет базы (100 % собственного капитала или 100 % инвестированного капитала) для определения муль-типликаторов по организациям-аналогам с учетом необхо-димых корректировок

ФСО № 8, п. 10.1в

рассчитаны значения мультипликаторов на основе ин-формации по организациям-аналогам (если расчет произве-ден на основе информации по двум и более организациям-аналогам, оценщик должен провести обоснованное согласо-вание полученных результатов расчета)

ФСО № 8, п. 10.1г

проведен расчет стоимости собственного или инвестиро-ванного капитала организации, ведущей бизнес (если расчет произведен с использованием более чем одного мультипли-катора, оценщик должен провести обоснованное согласова-ние полученных результатов расчета)

ФСО № 8, п.10.1д

проведен расчет без учета мультипликаторов, на основе информации о ценах сделок (или котировках) с акциями, паями, долями в уставном (складочном) капитале организа-ции, ведущей бизнес (в случае наличия)

ФСО № 8, п. 10.1е

Оценщиком осуществлен выбор математических и иных методов моделирования стоимости для определения стои-мости и обоснован

ФСО № 8,

п. 10.3

2.3 Применение затратного подхода

ФСО № 8, п. 11

Использование затратного подхода было основано на пред-посылке о ликвидации организации, ведущей бизнес

ФСО № 8, п. 11.2

Реализация затратного подхода была основана на предпо-сылке о рассмотрении организации, ведущей бизнес, как действующей

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 295

Окончание табл. 1б

№ п/п



Проведен поэтапный анализ и расчеты согласно методоло-гии оценки, в том числе:

ФСО № 8, п. 11.3

изучен и представлен в отчете состав активов и обяза-тельств организации, ведущей бизнес

ФСО № 8, п. 11.3а

выявлены специализированные и неспециализированные активы организации, ведущей бизнес. Специализированные активы проанализированы на предмет наличия у них при-знаков экономического устаревания

ФСО № 8, п. 11.3б

рассчитана стоимость активов и обязательств, а также рассчитаны дополнительные корректировки (в случае необ-ходимости) в соответствии с принятой методологией их расчета

ФСО-8, п. 11.3в, основные поло-жения ФСО № 7,

ФСО № 10, ФСО № 11

проведен расчет стоимости объекта оценки ФСО № 8, п. 11.3г

ПОЯСНЕНИЯ К ТАБЛИЦЕ 1б. Пояснения могут не даваться в случае отсутствия замечаний к соответ-ствующему пункту таблицы.

СНМД РОО 04-301-2015

296 © РОО, 2015

Приложение 1в Таблица 1в. Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)»

№ п/п



I. Требования к содержанию задания на оценку 1 В отчете об оценке однозначно определено и указано

имущество, входящее в объект оценки, на которое рас-пространяется действие стандарта ФСО № 10

ФСО № 10,

п. 2

2 Оценщик корректно определяет имущество, на оценку которого может быть распространено действие стан-дарта ФСО № 10

ФСО № 10,

п. 5

3 Задание на оценку включает состав оцениваемой груп-пы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации

ФСО № 10,

п. 6

4 Задание на оценку включает информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуата-ции машин и оборудования (при наличии таких акти-вов)

ФСО № 10,

п. 6

5 Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру и период его проведения. Если осмотр не проводился или проводился частично, то указаны причины непроведения или неполного прове-дения осмотра и связанные с этим допущения

ФСО № 10, п. 8

II. Требования к анализу рынка объекта оценки 6 В отчете об оценке приведены результаты исследова-

ния первичного рынка объекта оценки либо показано, что первичный рынок отсутствует

ФСО № 10,

п. 10

7 В отчете об оценке приведены результаты исследова-ния вторичного рынка объекта оценки либо показано, что вторичный рынок отсутствует

ФСО № 10,

п. 10

III. Требования к содержанию подходов к оценке 8 При использовании в составе затратного и/или сравни-

тельного подходов ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки: проведен анализ динамики цены от даты оценки до даты наступ-ления соответствующего события, проведен и раскрыт анализ полученных расчетных значений на соответ-ствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки

ФСО № 10, п. 12

9 При использовании ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки оговорены допущения, связанные с примене-нием указанной информации

ФСО № 10, п. 12

Требования к содержанию сравнительного подхода 10 Сравнительный подход применен оценщиком при

наличии необходимого для оценки объема данных и характеристиках объектов-аналогов, либо сравнитель-ный подход не применен в виду отсутствия необходи-мого для оценки объема данных и характеристик объ-ектов-аналогов

ФСО№ 10, п. 13

Требования к содержанию затратного подхода 11 При применении затратного подхода корректно опре-

делены затраты на воспроизводство (замещение) без учета износа и устареваний

ФСО № 10, п. 14б,в,г

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 297

Окончание табл. 1в

№ п/п



12 При применении затратного подхода проведен кор-ректный расчет накопленного совокупного износа (фи-зического износа, функционального и экономического устареваний), с максимальной ориентацией на рыноч-ные данные

ФСО № 10, п. 14д

Требования к содержанию доходного подхода 13 В отчете об оценке учтено, что распределенные во

времени выгоды от использования объекта оценки мо-гут быть оценены в денежном выражении, либо пока-зано, что определение таких выгод не представляется возможным

ФСО № 10, п. 15

ПОЯСНЕНИЯ К ТАБЛИЦЕ 1в. Пояснения могут не даваться в случае отсутствия замечаний к соответ-ствующему пункту таблицы.

СНМД РОО 04-301-2015

298 © РОО, 2015

Приложение 1г

Таблица 1г. Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО № 11)

№ п/п



1 В части «Общие требования к проведению оценки» ФСО № 3, п. 8ж анализ рынка объекта оценки и рынка товаров, работ, услуг, производимых и реализуемых с его использовани-ем, а также других внешних факторов, влияющих на его стоимость

ФСО № 11, п. 5

анализ состояния экономического положения в стране, отрасли и регионе, а также иных факторов, влияющих на рынок объекта оценки и рынка продукции (товаров, ра-бот, услуг), производимых и реализуемых с использова-нием объекта оценки

идентификация объекта оценки, включая права, привиле-гии, иные экономические выгоды, связанные с объектом оценки

анализ текущего использования, прогнозных показателей производства и реализации продукции (товаров, работ, услуг) с использованием объекта оценки

идентификация других (не включенных в объект оценки) нематериальных активов, если они входят в состав техно-логической основы производства и реализации продук-ции с использованием объекта оценки (при наличии)

ФСО № 11,

п. 6

Сбор и анализ информации:

ФСО № 11, п. 7

права, привилегии или иные экономические выгоды, свя-занные с объектом оценки

срок действия исключительного права на интеллектуаль-ную собственность

способность объекта оценки приносить экономические выгоды и источники этих выгод

состояние и перспективы отрасли, где созданы и (или) используется объект оценки

лицензионные договоры или договоры об отчуждении исключительного права на интеллектуальную собствен-ность (при их наличии)

другие факторы, имеющие непосредственное отношение к объекту оценки

2 В части дополнительной информации, отражаемой в за-дании на оценку объекта оценки

ФСО № 1,

п. 21

информация о режиме предоставленной правовой охраны интеллектуальной собственности, включая объем, сроки, территории правовой охраны, наличие ограничений (обременений) в отношении исключительных прав на ин-теллектуальную собственность

ФСО №11, п. 8 информация об объеме прав на интеллектуальную соб-

ственность, подлежащих оценке

информация о совокупности объектов (или единой техно-логии или сопутствующих активах), в состав которого входит объект оценки

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 299

Продолжение табл. 1г

№ п/п



иные сведения, позволяющие однозначно идентифициро-вать и раскрыть характеристики объекта оценки и прове-сти оценку его стоимости (при наличии)

В задании на оценку указано (при наличии) выполнение расчетных величин, в том числе: лицензионного вознаграждения (роялти) убытки авторского вознаграждения

ФСО №11,

п.9

3 В части «Анализ рынка объекта оценки»

ФСО № 3, п. 8з

Анализ влияния макроэкономических факторов, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшеству-ющий дате оценки

ФСО №11, п. 10а

Определение и анализ сегмента рынка, к которому принад-лежит оцениваемый объект:

ФСО № 11, п. 10б

анализ создания и предоставления правовой охраны ана-логичным объектам интеллектуальной собственности;

анализ текущего состояния, перспектив и тенденций раз-вития отрасли, к которой относится объект оценки

анализ сделок (лицензионных договоров и договоров об отчуждении исключительного права) с объектом оценки, либо объектом-аналогом (при наличии)

анализ сделок, связанных с объединением бизнеса, име-ющего идентичные или аналогичные нематериальные ак-тивы (при наличии);

анализ основных факторов, влияющих на спрос, предло-жение и цены сопоставимых с объектом оценки объектов

ФСО № 11,

п. 10в

основные выводы относительно рынка создания и ис-пользования объекта оценки, а также рынка продукции (товаров, работ, услуг), производимых и реализуемых с использованием объекта оценки, необходимые для оценки объекта (например, динамика рынка создания, правовой охраны и использования объекта оценки и дру-гие выводы)

ФСО № 11,

п. 10г

4 В части «Описание процесса оценки и применения подхода (подходов) к оценке»

ФСО № 3,

п. 8и 4.1

Применение доходного подхода ФСО № 11,

п. 13 определены будущие денежные потоки, формируемые из экономической выгоды, генерируемой объектом оценки

ФСО № 11,

п. 13а

определен период, в течение которого объект оценки спо-собен приносить экономические выгоды, и этот период ограничен сроком действия правовой охраны или сроком действия лицензионного договора

ФСО № 11,

п. 13б

рассчитана ставка дисконтирования ФСО № 11,

п. 13в

в дополнение к капитализации дохода от использования НМА учтены доступные налоговые выгоды и преимуще-ства, включая эффекты от амортизации оцениваемого не-материального актива, соответствующие нормам дей-ствующего законодательства

ФСО № 11,

п. 13д

СНМД РОО 04-301-2015

300 © РОО, 2015


№ п/п



в денежные потоки введены соответствующие корректи-ровки

4.1.1 В случае оценки бизнес образующих НМА:

ФСО № 11, п. 14

сформирован денежный поток от всего бизнеса

установлены экономические ренты, приходящиеся на сопутствующие (материальные, финансовые, отдельно идентифицированные нематериальные) активы бизнеса, не входящие в объект оценки

из денежного потока от всего бизнеса вычтены те доли денежных потоков, которые относятся к сопутствующим активам (рассчитана избыточная прибыль, приписывае-мая оцениваемому нематериальному активу);

стоимость НМА определена как приведенная стоимость остаточного денежного потока (избыточной прибыли)

денежный поток, создаваемый оцениваемым НМА, не превышает денежный поток от всего бизнеса в целом

4.2 Применение затратного подхода

ФСО № 11, п. 15

Стоимость объекта оценки определена, а связи с существованием возможности его воссоздания путем определения затрат на его воспроизводство или замещение;

ФСО № 11,

п. 15б

Входные переменные, которые учитываются применении затратного подхода к оценке нематериальных активов включают:

ФСО № 11, п. 15в

затраты на разработку или приобретение идентичного объекта или объекта с аналогичными полезными свой-ствами

корректировки затрат на разработку или приобретение, необходимые для отражения специфических характери-стик объекта оценки, в том числе его функционального и экономического устареваний

экономическая выгода разработчика объекта оценки Затраты на разработку объекта оценки включают:

ФСО № 11, п. 15г

расходы по оплате труда и иные виды вознаграждения

оплату материалов

накладные расходы

юридические издержки по правовой охране

налоги

предпринимательская прибыль в период разработки объ-екта оценки

При использовании исторических (первоначальных) затрат на создание объекта оценки, они приведены к текущей дате с помощью наиболее подходящего индекса

ФСО № 11,

п. 15д

При определении затрат на воспроизводство объекта оценки определена стоимость воссоздания новой точной копии объ-екта оценки

ФСО № 11,

п. 15е Затраты определены исходя из действующих на дату оценки цен на услуги с использованием знаний, опыта и навыков авторов-разработчиков (при наличии) объекта оценки

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 301


№ п/п



При определении затрат на создание объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, определена стоимость со-здания объекта оценки той же полезности, являющегося аналогом объекта оценки по функциональному назначению и вариантам использования

ФСО № 11, п. 15ж Затраты определены на основе действующих на дату оценки

цен на сырье, товары, услуги, энергоносители и стоимости рабочей силы в том регионе и (или) в той отрасли экономи-ки, в которых создаются объекты, аналогичные объекту оценки

4.3 Применение сравнительного подхода

ФСО № 11, п. 16

Использована информация: об условиях сделок, а также о предложениях на продажу и покупку объектов-аналогов, наблюдаемых на рынке по состоянию на дату оценки или по состоянию на дату, предшествующую дате оценки (в связи с доступностью такой информации по состоянию на дату оценки)

о влиянии ценообразующих факторов объектов-аналогов на их рыночную стоимость

Определено влияние ценообразующих факторов объектов-аналогов на их рыночную стоимость с применением цено-вых мультипликаторов — расчетных величин, отражающих соотношение между стоимостью объекта-аналога и его це-нообразующим параметром при условии доказанной значи-мости последнего

Цены предложений объектов аналогов обоснованно скор-ректированы

Для сравнения объекта оценки с другими объектами, с кото-рыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, использованы элементы сравне-ния:

режим предоставленной правовой охраны, включая пере-данные права и сроки использования интеллектуальной собственности

условия финансирования сделок с нематериальными ак-тивами, включая соотношение собственных и заемных средств

изменение цен на нематериальные активы за период с даты совершения сделки с объектом-аналогом до даты проведения оценки

отрасль, в которой были или будут использованы немате-риальные активы

территория, на которую распространяется действие предоставляемых (оцениваемых) прав

функциональные, технологические, экономические ха-рактеристики выбранных объектов-аналогов, аналогич-ные соответствующим характеристикам объекта оценки

спрос на продукцию, которая может производиться или реализовываться с использованием объекта оценки

срок использования объекта оценки, в течение которого объект оценки способен приносить экономические выгоды

СНМД РОО 04-301-2015

302 © РОО, 2015

Окончание табл. 1г

№ п/п



другие характеристики нематериального актива, влияю-щие на стоимость (при наличии)

5 В случае оценки деловой репутации (гудвилла)

ФСО № 11,

п. 18

Деловая репутация (гудвилл) определена как сумма, остаю-щаяся после вычитания из стоимости (цены покупки) орга-низации стоимости всех идентифицируемых материальных активов, в том числе денежных и нематериальных активов, скорректированная с учетом фактических или потенциаль-ных обязательств

ПОЯСНЕНИЯ К ТАБЛИЦЕ 1г. Пояснения могут не даваться в случае отсутствия замечаний к соответ-ствующему пункту таблицы.

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 303

Приложение 1д

Таблица 1д. Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»

№ п/п



I. Требования к содержанию задания на оценку 1 Задание на оценку включает особенности проведения

осмотра объекта оценки либо основания, объективно пре-пятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют

ФСО № 9,

п. 10

2 Задание на оценку включает порядок и сроки предоставле-ния заказчиком необходимых для проведения оценки мате-риалов и информации

ФСО № 9,

п. 10

3 Задание на оценку включает информацию о необходимости привлечения отраслевых экспертов (специалистов, облада-ющих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки)

ФСО № 9,

п. 10

4 Оценщик проинформировал стороны заключаемого догово-ра о наличии обременений в случае выявления обременений до момента подписания договора и указал их в задании на оценку.

ФСО № 9,

п. 16

5 Оценщик проинформировал заказчика о возможности или невозможности проведения оценки без привлечения отрас-левых экспертов и указал их в задании на оценку.

ФСО № 9,

п. 18

II. Общие требования к проведению оценки для целей залога 6 В отчете учтены специальные требования залогодержателя,

предусмотренные заданием на оценку ФСО № 9,

п. 4 ,

7 При оценке комплекса имущества оценщиком проведен анализ возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

ФСО № 9, п. 6

8 Отчет содержит стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, предусмотренными за-данием на оценку

ФСО № 9, п. 8

9 Отчет содержит иные расчетные величины, выводы и реко-мендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку

ФСО № 9, п. 8

10 Отчет содержит выводы о ликвидности объекта оценки с указанием типичного (расчетного) срока его рыночной экспозиции на открытом рынке и с приведением результа-тов анализа существенных факторов, влияющих на ликвид-ность объекта. В качестве фактора вынужденной продажи объекта оценки и при выборе срока экспозиции в отчете рассматриваются условия реализации объекта оценки, соот-ветствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки зако-нодательством или предусмотренным договором. При вы-боре иных факторов и допущений, они обоснованы и приве-дены в отчете об оценке

ФСО № 9, п. 8, ФСО № 9, п. 9, ФСО № 9,

п. 19

III. Допущения при оценке для целей залога 11 Допущения, используемые при проведении оценки,

согласованы всеми сторонами договора ФСО № 9,

п. 12 12 В отчете выполнена проверка осуществимости и соответ-

ствия независимым от заказчика рыночным данным про-гнозных данных заказчика или собственника объекта оценки

ФСО № 9, п. 13

13 При проведении оценки учтены все обременения и обяза-тельства, информация о которых имеется в свободном до-ступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки

ФСО № 9, п. 16

СНМД РОО 04-301-2015

304 © РОО, 2015


Форма сопроводительного письма

ФИО Название организации

______________________________________ Исх. _________/___-Э Адрес от «___» ______ 201_ г.

В соответствии с договором № _____ от «_____» _______ 201_ г. направляем Вам экспертное заключение №_______ от «___»______ 201_ г. на отчет №______ об оценке, подготовленное членом Экспертного совета РОО____________________________ ____________________________________.

Приложение: • Экспертное заключение № на ___л. в _____ экз.; • Договор ______на 2 л. в 2 экз.; • Акт сдачи-приемки работ от ________ г. на 1 л. в 2 экз.; • Счет-фактура от ____________ на 1 л. в 1 экз. С уважением, Исполнительный директор РОО /______________/ (Ф.И.О.) Исп. (Ф.И.О.) (495) 662-74-25, доб …

СНМД РОО 04-301-2015

© РОО, 2015 305


Утверждение и заверение экспертного заключения

Утверждение экспертного заключения уполномоченным лицом подтверждается штампом. ШТАМП УТВЕРЖДЕНИЯ УПОЛНОМОЧЕННОГО ЛИЦА (ставится в левой нижней ча-сти на обороте последнего листа экспертного заключения)

УТВЕРЖДАЮ: (Уполномоченное (утверждающее) лицо)

______________ /___________/ (подпись) Ф.И.О.

«______»____________20____г. Заверение экспертного заключения уполномоченным лицом подтверждается штам-пом. ШТАМП ЗАВЕРЕНИЯ УПОЛНОМОЧЕННЫМ ЛИЦОМ (Исполнительным директором РОО) ЭКСПЕРТНОГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Прошнуровано и пронумеровано ______ (_____________) листов.

Уполномоченное (заверяющее) лицо

______________ /___________/ И ОДНОЙ ИЗ ПЕЧАТЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ ЭКСПЕРТИЗ, ИМЕЮЩИХ КАЖДАЯ СВОЙ НОМЕР от 01 до 18. Печать № 01 закрепляется за отделом экспертиз Исполнительной дирекции РОО, печати с №№ от 02 до 18 закрепляются за региональными отделениями РОО, осуществляющие полномочия по делопроизводству в отношении экспертизы отчетов об оценке объектов оценки. Соответствие номера печати региональному отделению РОО определяется Поло-жением о печатях в РОО, утверждаемым исполнительным директором РОО. Все печати имеют следующий оттиск:

п++СНМД РОО 04 301...

Documents