Демина Надежда Константиновна

Тип оцениваемого объекта недвижимости

Здание офисного типаАдрес Город Челябинск, улица _______, дом _Права собственности Собственнику принадлежит полное

право собственности на здание и право долгосрочной аренды земли (50 лет)

Прежде, чем приступать к расчетам, необходимо вычислить свое индивидуального число (ИЧ)

Вспомните день и месяц своего рождения (указанные в паспорте)

Сложите два числа: день + месяц рождения

Запомните получившееся число

ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЧИСЛО=ДЕНЬ + МЕСЯЦ

Каждый студент решает задачу со своими индивидуальными исходными данными

Те данные, которые в задаче отмечены * (звездочкой) должны быть включены в расчет следующим образом:

Число, используемое для расчета = число указанное в задаче + свое индивидуальное число, рассчитанное в предыдущем слайде

Собственники недвижимости Здание: _________ Земля: государствоМестоположение объекта Здание расположено в центральной

части города на участке земли площадью 1000* кв.м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города.

Ставка земельного налога для данного участка составляет 90 руб. за 1 кв.м.

В тексте задачи встретилось: «на участке земли площадью 1000* кв.м»

Это означает, что нужно записать в свои исходные данные следующее число

Площадь земельного участка = 1000+ИЧ м2

Если дата Вашего рождения 7 ноября, то индивидуальное число составит:

7+11=18

Значит в Вашей задаче площадь земельного участка составит: 1000+18=1018 м2

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной безопасности.

В здании имеется необходимое количество телефонных линий.

На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором.

На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого

сдается в аренду под оптовые склады. Здание введено в эксплуатацию 5 лет

назад. Нормативный срок эксплуатации здания

составляет 100 лет.

Строительный объем здания – 10 000* куб. м

Полезная (арендная) площадь здания – 2800* кв. м

Полезная (арендная) площадь подвала – 100* кв. м

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 1800 руб. за 1 кв. м

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1, 05

(обратите внимание в этих исходных данных звездочка

отсутствует – следовательно эти данные одинаковы для всех)

При расчетах все рассчитанные показатели необходимо перевести в тыс. руб.

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной

сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям.

Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Внешний износ: Недавно ближайший к зданию жилой дом

поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1 % от полной восстановительной стоимости здания.

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

VL=95*TL*SL, где VL- стоимость земельного участка,

тыс. руб.; TL- ставка земельного налога, руб.; SL – площадь земельного участка, кв.м

Стоимость земельного участка рассчитывается исходя из следующих данных:

ставка земельного налога: TL =80 руб. (данное число одинаково для всех)

площадь земельного участка: SL =1000*

Таким образом, VL=95*80*___=____руб. Переводим все рассчитанные

показатели в тыс. руб. VL=____ тыс. руб.

Оценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности:

Определяется полная восстановительная стоимость здания- VR

VR=CD+CI+P, где: CD – прямые затраты, тыс. руб.; CI – косвенные затраты, тыс. руб.; P- предпринимательская прибыль,

тыс.руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

CD= CD1*BV*K,

где: CD

1 – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;

BV – строительный объем оцениваемого здания, куб. м;

К – коэффициент отличий оцениваемого здания от типового.

Косвенные затраты составят (CI) 40% от прямых затрат. Предпринимательская прибыль рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции .

Строительные проекты в обычных условиях являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20-40% дохода на вложенный капитал.

В условиях кризиса процент предпринимательской прибыли целесообразно оставить на уровне 20% от суммы прямых и косвенных затрат.

D=Dp+DF+DE, где: Dp- физический износ здания, тыс.

руб.; DF- функциональный износ здания,

тыс. руб.; DE - внешний износ здания, тыс. руб..

Конструктивные элементы

%отVR

VR

элемента

Tфакт

Tнорм Kизноса

Dизноса

Фундамент 7 5 100

Наружные стены 16 5 100

Перекрытия 14 5 100

Кровля 8 5 50

Перегородки 8 5 80Внутренняя отделка 6 5 5

Наружная отделка 3 5 60

Конструктивные элементы

%отVR

VR

элемента

Tфакт Tнорм Kизноса

Dизноса

Система водоснабжения и капитализации 10 5 50Система электроснабжения 7 5 40

Система отопления 9 5 50Система вентиляции 2 5 40Система пожаротушения 3 5 50Система телефонизации 2 5 40

Лифты 5 5 30

Всего 100

Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания , а затем рассчитывается их износ.

Dизноса=VR элемента*Kизноса Kизноса= Тфакт/Тнорм Необходимые для расчета физического

износа данные приведены в таблице. В результате расчетов будет получена

общая сумма физического износа здания (Dp).

Определяется остаточная стоимость здания (V RES ) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:

V RES = VR - D Определяется общая стоимость

оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу ( VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

VCA= V RES +VL

Собственник объекта получает доходы в виде арендных платежей и дохода от деятельности кафе, принадлежащего ему.

Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания составляет 500 руб. в месяц

Ставка арендной платы за 1 кв. м площади подвала составляет 150 руб. в месяц.

Расположенное на 1-м этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 100 000 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 2500 тыс. руб.

Срок выполнения ремонтных работ – 6 месяцев ( в это время здание закрывается на ремонт)

После ремонта помещения можно сдавать в аренду

Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей;

во второй – 85% площадей; в третий – 90%; в четвертый и пятый год незанятые

площади не превысят 5%.

Расходы по эксплуатации всего здания включают: заработную плату персонала ( фонд оплаты труда –

ФОТ) в размере 220 000 руб. в месяц; начисления на заработную плату (единый социальный

налог) в размере 26,2 % от ФОТ; оплату коммунальных услуг – 100 руб. в месяц в

расчете на 1 кв. м полезной площади здания; прочие расходы в размере 60 руб. в месяц в расчете на

1 кв. м полезной площади; налог на имущество в размере 2 % от остаточной

стоимости здания; амортизационные отчисления на восстановление

здания – 1 % от полной восстановительной стоимости здания.

Элемент расходов «амортизационные отчисления» будет иметь одинаковое значение для каждого из 5ти лет прогнозного периода и рассчитываться по формуле:

Амортизационные отчисления =VR *0,01 (1% от полной восстановительной стоимости здания)

Для расчета налога на имущество необходимо рассчитать остаточную стоимость здания в каждый из 5ти лет прогнозного периода

В 1й год прогнозного периода остаточная стоимость принимается равной V RES (этот показатель рассчитан в затратном подходе)

Во 2ой и последующие годы остаточная стоимость объекта будет ежегодно уменьшаться, т.к. с каждым годом износ накапливается

Остаточная стоимость 2го года будет меньше, чем остаточная стоимость 1го года на величину амортизационных отчислений

Остаточная стоимость 3го года меньше, чем остаточная стоимость 2го года тоже на величину амортизационных отчислений и т.д.

Анализ рынка показывает, что , начиная со второго года, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

арендная плата – на 5 %; чистый доход от кафе – на 2 %; заработная плата персонала – на 5 %; коммунальные услуги и прочие

расходы – на 3 %.

Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года использования здания;

25% - для второго года; 27% - для третьего года; 29% - для четвертого; 30% - для пятого года.

I. Составить прогноз доходов по каждому из 5-ти лет прогнозного периода, для этого необходимо рассчитать:

1)PGI здания (потенциальный валовой доход)= арендная плата 1 кв. м за 1 мес.*кол-во кв. м здания* число месяцев работы здания в году

2)PGI подвала (потенциальный валовой доход)= арендная плата 1 кв. м за 1 мес.*кол-во кв. м подвала* число месяцев работы здания в году

3) Найти общий потенциальный валовой доход каждого года:

PGI = PGI здания +PGI подвала4) Найти EGI -действительный валовой доход

(доход, учитывающий наличие потерь от неполной сдачи объекта в аренду)

EGI =PGI *% сданных площадейНапример, EGI первого года:EGI=PGI *0,7 (по данным слайда 25)

При составлении прогноза расходов необходимо обратить внимание на статьи, которые указаны в расчете на один месяц и осуществить расчет расходов на год, с учетом того, что в году 12 мес.

Такими статьями являются: заработная плата персонала; начисления на заработную; оплату коммунальных услуг прочие расходы.

При составлении прогноза расходов, необходимо в статьях расходов выявить те, которые имеют место даже при отсутствии работы здания, т.е. в период текущего ремонта:

оплата коммунальных услуг; налог на имущество; амортизационные отчисления.Таким образом, в первые полгода

работы здание операционные расходы будут иметь место только по перечисленным статьям

После завершения составления прогноза доходов (EGI) и расходов (OE) каждого года, необходимо найти разницу между ними, которая и представляет собой чистый операционный доход (NOI)

NOI=EGI-OE

Суммарный чистый операционный доход складывается из чистого операционного дохода от аренды здания и чистого операционного дохода от кафе

NOIсумм =NOI аренды+NOI кафе

Каждую сумму чистого операционного дохода, рассчитанную на каждый из 5ти лет прогнозного периода, необходимо продисконтировать, т.е. привести к сегодняшнему моменту времени, по следующей формуле:

Дисконтированная

величина NOI сумм = NOI сумм/(1+k)I

где k – коэффициент дисконтирования (слайд 31)

i- год, в который получен спрогнозированный доход

Найденные дисконтированные величины NOI необходимо сложить, этот показатель будет является дисконтированным чистым доходом от объекта

Помимо этого, необходимо найти стоимость реверсии по модели Гордона

Стоимость реверсии – это стоимость объекта по окончании прогнозного периода (т.к. через 5 лет здание все еще будет существовать и иметь определенную стоимость)

Стоимость реверсии (V term ) на момент окончания прогнозного периода:

NOI i+1- чистый операционный доход за первый год постпрогнозного периода (в нашей задаче – 6го года);

r – ставка дисконтирования, принимаем ее равной ставке дисконтирования 5го года

g – долгосрочные темпы роста денежного потока

gr

NOIV iterm

1

Долгосрочный темп роста денежного потока принимаем в задаче равным

g=5%Таким образом, при расчете стоимости

реверсии в формулу Гордона подставляем в числителе - чистый дисконтированный доход 6го года - NOI6

Значение g=5% означает, что NOI шестого года превышает NOI пятого года на 5%, т.е.

NOI6 = NOI5*1,05

В знаменателе формулы Гордона в качестве ставки дисконтирования используем ставку дисконтирования пятого года, равную 30%, следовательно,

r=0,3В качестве значения долгосрочных

темпов роста используем g=0,05 (что следует из слайда 41)

Рыночная стоимость объекта недвижимости, определяемая по доходному подходу (V доход), рассчитывается как сумма дисконтированной стоимости будущих потоков чистого операционного дохода (NOI) и дисконтированной величины стоимости реверсии(V term)

nterm

n

iii

доход r

V

r

NOIV

)1()1(1

Показатель Значение показателей по годам

1 2 3 4 5

Полезная площадь здания, м2

Ставка арендной платы за 1 м2 здания, тыс. руб.

PGI здания, тыс. руб.

Полезная площадь подвала, м2

Ставка арендной платы за 1 кв.м полезной площади подвала в месяц, тыс руб.

PGI подвала, тыс. руб.

Итого потенциальный валовый доход , тыс руб

Показатель Значение показателей по годам

1 2 3 4 5

Коэфициент заполняемостиДействительный валовый доход, тыс. руб.Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб.Единый социальный налог, тыс. руб.Плата за коммунальные услуги, тыс. руб.

Прочие расходы, тыс. руб.

И т.д…….