obras e reformas em condomínios - secovi.com.br · obras. e reformas em condomínios. joão paulo...

of 20 /20
Obras e Reformas em Condomínios João Paulo Rossi Paschoal Assessor Jurídico do SECOVI-SP Instrutor da Universidade SECOVI-SP Especialista em Direito Civil pela ESA OAB-SP Mestre em Direito pela PUC-SP E-mail para contato: [email protected]

Author: nguyenhuong

Post on 16-Apr-2018

215 views

Category:

Documents


2 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • Obrase Reformas em Condomnios

    Joo Paulo Rossi PaschoalAssessor Jurdico do SECOVI-SP

    Instrutor da Universidade SECOVI-SPEspecialista em Direito Civil pela ESA OAB-SP

    Mestre em Direito pela PUC-SPE-mail para contato: [email protected]

  • 1- As recentes tragdias que colocam o tema em foco

    Excelente matria escritapelo jornalista PauloFerreira para a revistaCondomnio etc. CIPA,edio n. 53, ano 14, deabril, maio e junho de2012.

  • Continuao

  • 2- A realizao de obras e reformas na unidade autnoma

    -O que diz o Cdigo Civil?

    Art. 1.336. So deveres do condmino: ...II - no realizar obras que comprometam a segurana daedificao;III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes eesquadrias externas;... 2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveresestabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista noato constitutivo ou na conveno, no podendo ela sersuperior a cinco vezes o valor de suas contribuiesmensais, independentemente das perdas e danos que seapurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo doscondminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.

  • 3- A responsabilidade civil do condmino pela conservao do que seu

    Art. 927. Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causardano a outrem, fica obrigado a repar-lo....Art. 937. O dono de edifcio ou construo responde pelosdanos que resultarem de sua runa, se esta provier de falta dereparos, cuja necessidade fosse manifesta....Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem asdespesas da sua conservao, de modo que no haja danos sunidades imobilirias inferiores.

  • 4- A responsabilidade do sndico pela conservao das coisas e reas comuns

    Art. 1.348. Compete ao sndico:...V - diligenciar a conservao e a guarda das partescomuns e zelar pela prestao dos servios queinteressem aos possuidores;

  • 5- A realizao de obras e reformas pelo condomnio

    Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;II - se teis, de voto da maioria dos condminos. 1 As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas,independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso deomisso ou impedimento deste, por qualquer condmino. 2 Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes eimportarem em despesas excessivas, determinada suarealizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativadelas dar cincia assemblia, que dever ser convocadaimediatamente. 3 No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, queimportarem em despesas excessivas, somente podero serefetuadas aps autorizao da assemblia, especialmenteconvocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ouimpedimento deste, por qualquer dos condminos. 4 O condmino que realizar obras ou reparos necessriosser reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza,embora de interesse comum.

  • 6- A classificao dos tipos de obra

    Art. 96. As benfeitorias podem ser volupturias, teis ou necessrias. 1 So volupturias as de mero deleite ou recreio, que no aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradvel ou sejam de elevado valor. 2 So teis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. 3 So necessrias as que tm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

  • 7- Natureza das despesas com obras e reformas

    Despesas extraordinrias

    Conceito e relao enunciativaArt. 22, X, pargrafo nico, da Lei n 8.245/91: Pordespesas extraordinrias de condomnio se entendemaquelas que no se refiram aos gastos rotineiros demanuteno do edifcio, especialmente:a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;...c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidadedo edifcio;

  • 8- A acessibilidade- As regras de acessibilidade so aplicveis aos condomnios edilcios?R: Sim. Por fora da Lei Federal n 10.098/00 (regulamentadapelo Decreto n 5.296/04), da Lei Estadual n 11.263/02 e denormas municipais, a construo, ampliao ou reforma dosedifcios pblicos ou privados, destinados ao uso coletivo (o queinclui todos os condomnios edilcios, mesmos os puramenteresidenciais, novos ou antigos), devero ser executadas de modoa garantir a acessibilidade das pessoas portadoras de deficinciaou com mobilidade reduzida, o que ser conseguido pelaobservncia da lei local (usualmente o Cdigo de Obras) e danorma tcnica pertinente, a NBR 9050 da ABNT, intituladaacessibilidade de pessoas portadoras de deficincias aedificaes, espao, mobilirio e equipamento urbanos:

    NBR 9050 da ABNT1.3.3 As edificaes residenciais multifamiliares, condomnios econjuntos habitacionais devem ser acessveis em suas reas de usocomum, sendo facultativa a aplicao do disposto nesta Norma emedificaes unifamiliares. As unidades autnomas acessveis devemser localizadas em rota acessvel.

  • 9- O uso exclusivo de rea comum

    Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de usoexclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbema quem delas se serve.

    - Cesso de uso exclusivo de rea comum;Casustica: utilizao de rea perdida para um condminoou parcela dos condminos, aluguel do apartamento dozelador, entrega da garagem para empresa especializada,instalao de antena no topo da edificao, aluguel dafachada para publicidade etc.

  • 10- Outras particularidades

    Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, emacrscimo s j existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar autilizao, depende da aprovao de dois teros dos votos doscondminos, no sendo permitidas construes, nas partescomuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer doscondminos, das partes prprias, ou comuns.

    Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solocomum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidadesimobilirias, depende da aprovao da unanimidade doscondminos.

  • 11- A responsabilidade tcnica

    - O profissional responsvel pela obra (engenheiro ou arquiteto)deve comprovar a viabilidade tcnica da interveno aocondomnio, bem como a regularidade da mesma junto Municipalidade.

    - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia CREA Lein 5.194/66 Anotao de responsabilidade tcnica ART.

    - Conselho de Arquitetura e Urbanismo CAU Lei n12.378/10 Registro de Responsabilidade Tcnica RRT.

  • 12- A importncia da legislao municipal

    - O Municpio competente para dispor sobre ouso, o parcelamento e a ocupao do solo.

    Lei n 1437, de 21 de Novembro de 1.966.Aprova o Cdigo de Obras do Municpio.

    Arts. 357 e seguintes Dos projetos para asconstrues

  • 13- Algumas perguntas que o tema pode suscitar

    O sndico pode proibir a entrada dos operrios querealizaro a obra em certa unidade autnoma?

    O sndico tem o direito de vistoriar as obras que esto emdesenvolvimento na unidade autnoma?

    A abertura ou retirada de paredes, bem como amodificao das prumadas, algo que compete ao sndicoaprovar?

    Se houver comprovao da viabilidade tcnica da obra emesmo assim ocorrer um sinistro, quem poder serresponsabilizado?

    H possibilidade da Conveno dispor a respeito doassunto, criando um Regimento especfico para obras e/oureformas?

  • 14- A tendncia legislativa presente e futura

    Obrigatoriedade do laudo tcnico de inspeo predial peridico;

    Esfera federal. Exemplos:- Projeto de lei - SF: 491/2011Determina a realizao peridica de inspees em edificaes ecria o Laudo de Inspeo Tcnica de Edificao (LITE).- Projeto de lei - CD: 3376/2012Determina a obrigatoriedade de vistorias peridicas em edificaesresidenciais e comerciais e d outras providncias.- Projeto de lei - CD: 3447/2012Institui a obrigatoriedade de vistoria peridica de segurana emedificaes com mais de vinte anos.- Projeto de lei - CD: 3507/2012Determina a obrigatoriedade de vistorias peridicas das edificaesem reas urbanas.

  • Continuao

    Esfera estadual. Exemplos:

    - Projeto de lei - ALESP: 241/2012Cria a exigncia da inspeo prvia e percia em edificaes doEstado, destinada a verificar as condies de estabilidade,segurana e manuteno.- Projeto de lei - ALESP: 234/2012Cria o "Certificado Estadual de Inspeo Predial", a ser obtidopelos responsveis das edificaes a cada 5 (cinco) anos.- Projeto de lei - ALESP: 218/2012Dispe sobre a obrigatoriedade de vistorias periciais emanutenes prvias em edificaes residenciais, comerciais eindustriais do Estado.

  • 15- Como atuar diante de situaes de risco oudesrespeito?

    - Aplicao dos meios de controle previstos nas normas internas(Conveno do Condomnio e Regimento Interno), por meioescrito;

    - Multas previstas no art. 1.337 do Cdigo Civil;

    - Quando tudo falhar:ao cominatria (ao de obrigao de fazer ou no fazer);ao de nunciao de obra nova ou ao demolitria;

    Finalidades:a) fazer cessar de imediato a obra ou reforma;b) impedir que danos sejam causados (patrimoniais ou morais).c) ressarcimento de danos morais e materiais.

    Locatrio infrator (art. 23, X, da Lei n 8.245/91): quebra docontrato de locao, sujeitando-o a uma ao de despejo.

  • 16- E as edificaes tombadas?

    Cada uma das trs esferas da administrao pblica pode efetuar otombamento bens mveis e/ou imveis de interesse cultural ouambiental. A Unio tomba por intermdio do Instituto do PatrimnioHistrico e Artstico Nacional - IPHAN (www.iphan.gov.br). O Estadode So Paulo por meio do Conselho de Defesa do PatrimnioHistrico, Artstico e Arquitetnico do Estado - CONDEPHAAT eos Municpios se valem de leis especficas locais.

    Recomenda-se que o condomnio apresente ao ente responsvel pelotombamento o projeto de reforma, alterao ou modernizao eindague sobre a legalidade e possibilidade da realizao pretendida.

    http://www.iphan.gov.br/

  • Agradeo a ateno de todos e

    at a prxima!

    Slide Number 11- As recentes tragdias que colocam o tema em focoContinuao2- A realizao de obras e reformas na unidade autnoma3- A responsabilidade civil do condmino pela conservao do que seu4- A responsabilidade do sndico pela conservao das coisas e reas comuns5- A realizao de obras e reformas pelo condomnio6- A classificao dos tipos de obra7- Natureza das despesas com obras e reformas8- A acessibilidade9- O uso exclusivo de rea comum10- Outras particularidades11- A responsabilidade tcnica 12- A importncia da legislao municipal13- Algumas perguntas que o tema pode suscitar14- A tendncia legislativa presente e futuraContinuao15- Como atuar diante de situaes de risco ou desrespeito?16- E as edificaes tombadas?Slide Number 20