o trŽiŠnoj vrijednosti nekretnina · fert strop poslovna, uredska opeka centralno, radijatorsko...

Nekretnina:

Lokacija:

Naručitelj:

PROCJEMBENI ELABORAT

O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Poslovna upravna zgrada i skladišta

Koprivničko - križevačka županija

Cubinec 68, 48260 Križevci

KA-MILK d.o.o. u stečaju, Križevci, Kralja Petra Krešimira 21

Koprivničko - križevačka županija

međimurje-investa doo čakovec

SAŽETAK PROCJENE

Naručitelj:

Opis nekretnine:

Vlasništvo i identifikacija čestice:

PARTNER BANKA d.d. Zagreb (1/1)

Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)

~uporabna dozvola:

~energetski certifikat:

~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena upisu u katastar

~opis nekretnina u zk ul: Odgovara stanju na terenu

Datum procjene: godine

Zadatak procjene: Određivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Pretpostavka procjene:

Prilog:

Nije predočena

zk.ul.br.

Cubinec 68, 48260 Križevci

13 i 286/1

zk.čest.br.



16. listopada 2014.

k.o.

Cubinec

Zgrade su upisane u zemljišnu knjigu i ucrtane u katastarski operat bez zabilježbi.

Adresa

nekretnine:

Nije predočen

Vlasništvo:

~građevinska dozvola:

Nije predočena

1715

Čakovec i procjenu nekretnina

Međimurje - investa d.o.o.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

Ponuda na otvorenom tržištu

(prema srednjem tečaju

HNB na dan procjene)

182.805,59

~ posjedovni list

~ rješenje o imenovanju vještaka

~ izvadak iz zemljišne knjige

€

1.400.000,00

~ geoportal DGU

~ fotografije

kn

~ izvod iz katastarskog plana

odnosnoTržišna vrijednost

nekretnine iznosi:

DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.

cubinec, ka-milk doo u stečaju 2 www.m-investa.hr


1. O P Ć E N I T O

Naručitelj:

Datum očevida:

Dan kakvoće:

Dan vrednovanja: 16.10.2014.

2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak:

Katastarska općina:

Uložak broj:

Čestice:

Opis nekretnine: -

- zk.čest.br. 286/1- oranica Brdanjek u Luka površine od 322 čhv-a

Identifikacija:

Teret:

Legalitet:

Vlasništvo:

Nema

1715

- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

16.10.2014.

- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)

- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)

16.10.2014.

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,

153/09, 143/12)

Cubinec

Zgrade su upisane u zemljišnu knjigu i ucrtane u katastarski operat bez zabilježbi.

zk.čest.br. 13 - tri zgrade i pašnjak, ukupne površine od 2 rala i 135 čhv-a

13 i 286/1

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove

izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.

Općinski sud u Križevcima, ZK odjel od 16.10.2014.

- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12)

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14)


Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje

izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :

- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta

- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14)

PARTNER BANKA d.d. Zagreb (1/1)

kat.čest.br. 13 i 286/1, k.o. Cubinec



3. POLOŽAJ I LOKACIJA

Kartografski prikaz

Opis lokacije

Parkiranje je omogućeno u vlastitom dvorištu.

Komunalna infrastruktura

Izvedeni su vodovod, kanalizacija, elektro mreža, plin i telefon.

Predmetna nekretnina nalazi se u naselju Cubinec u poslovnoj (poduzetničkoj) zoni, Križevci u Koprivničko -

križevačkoj županiji.

Pristup nekretnini omogućen je s javne asfaltirane prometnice javnim prijevozom i osobnim automobilom.



4. GEOMETRIJSKI PODACI

4.1. Poslovna upravna zgrada

= m2

= m2

= m3

4.2. Skladišta

= m2

= m2

= m3

= m2

= m2

= m3

BGP 191,88

671,58

164,57

NGP 1.611,00

BV 5.942,83

BV

BGP 1.697,95

REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA

NGP 1.775,57

BGP

NGP

1.889,83

BV 6.614,41



5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA

Priključci

vodovod -

kanalizacija -

telefon -

el. struja -

plin -

Zgrada -

Namjena:

Godina gradnje: oko 1968

Godina uređenja: 2003 adaptacija u potpunosti

Katnost:

Prostorije:

Položaj:

Temelji:

Nosiva konstrukcija:

Međukatna konstrukcija:

Krovna kon. + pokrov:

Limarija:

Pročelje:

Vanjska stolarija:

Pregradni zidovi:

Obrada zidova:

Obrada podova:

Unutarnja stolarija:

Instalacije: Električne:

Telefon:

Vodovod:

Kanalizacija:

Plin:

Grijanje:

Sanitarije:

proveden

prizemlje

Zgrada je neodržavana. Prema dostupnim podacima, ne koristi se unatrag oko 5

godina

priključen

priključena

priključen

priključen

žbuka i boja ili keramičke pločice

fert strop

poslovna, uredska

opeka

centralno, radijatorsko

drvena ili od pvc profila

Opći dojam:

proveden

proveden

pvc vrata i prozori s izo ostkaljenjem

provedena

keramičke pločice ili laminat

zidovi od opeke ukručeni ab serklažima

ulična zgrada, industrijska zona Cubinec

uredske prostorije s pratećim sadržajima

Poslovna upravna zgrada

priključena

u sanitarnim prostorima je ugrađena standardna oprema: umivaonici i wc školjke

provedene

dvostrešni drveni s pokrovom od termoizolacijskih panela

žbuka sa završnom obradom

pocinčana

betonski



Zgrada -

Namjena:

Godina gradnje: oko 1958

Katnost:

Prostorije:

Položaj:

Temelji:

Nosiva konstrukcija:

Međukatna konstrukcija:

Krovna kon. + pokrov:

Limarija:

Pročelje:

Vanjska stolarija:

Pregradni zidovi:

Obrada zidova:

Obrada podova:

Unutarnja stolarija:

Instalacije: Električne:

Vodovod:

Kanalizacija:

Plin:

Grijanje:

metalni rešetkasti nosači s drvenom konstrukcijom, pokrivena valovitim salonit

pločama

Opći dojam: Zgrada je neodržavana. Pojedini elementi su trošni i dotrajali. Potrebna je temeljita

obnova. Prema dostupnim podacima, ne koristi se unatrag oko 5 godina

provedena

nije proveden

nije izvedeno

žbuka i boja ili keramičke pločice

beton ili keramičke pločice

drvena

provedene

proveden

samo na dijelu, i to drveni

pocinčana

ožbukano

betonski ili drveni prozori (ured); metalna ili drvena vrata

opeka

prizemlje

skladišne prostorije s pratećim prostorijama

dvorišna zgrada

betonski

zidovi od opeke ukručeni ab serklažima

Skladišta

poslovna, skladište



6.

PRIHODOVNA METODA

Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:

POREDBENA METODA - samo za zemljište

Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijendnosti zbog

starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.

PRIHODOVNA METODA

Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje

korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode služe

za potporu i provjeru rezultata.

TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih

građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda, a

posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu

usporedive.

TROŠKOVNA METODA

TROŠKOVNA METODA

Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se slijedeće propisane metode:

POREDBENA METODA

Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje

zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti

nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.

Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom

poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena

na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon

prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih

ulaganja u građevine.

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje

su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od najma

ili zakupa nekretnine.



Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih

čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost

s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za

interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.

KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i

izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za

prilagodbu prava građenja.

KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u vrijednosti

istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.

INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih cijena

katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih katastarskih

čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku česticu koja

je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.

Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)

poredbenih nekretnina.

Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom

nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.

POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i

izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih

kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih

mjesta i poslovnih prostora.



6.1. Zemljište

IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - POREDBENA METODA

odabrano: €/m2

18 - 22

8 - 12

13 - 17

8 - 12

3 - 7

20 - 30

3 - 7

-5 5

8 - 12

korigirano: €/m2

4.643,00

prodajna cijena (€)

10.000,00

Križevci

izvor podataka o cijeni

Cubinec

oglas oglas

Cubinec

10/2014

Adresa nekretnine

10/201410/2014 10/2014

oglas

Cubinec

5,00%

tražena cijena / korekcija potražnje -5,00% -5,00%

Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je usporednom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za

predmetno područje.

Datum prodaje / ponude

oglas

cijena (€/m2)

9.445,00 9.444,00

38.000,00 53.000,00 150.000,00 30.000,00

4,02 5,61 15,00 6,46

0,00%

površina (m2)

-5,00% -10,00%

-5,00%veličina zemljišta 0,00% 0,00%

lokacija 0,00% 0,00% 0,00% -5,00%

infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00%

oblik 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

0,00% 0,00% 0,00%

ukupna korekcija -5,00% -5,00% -5,00% -15,00%

ukupna korigirana vrijednost (€/m2) 3,82 5,33 14,25 5,49

oblik parcele 21

tlocrtne dimenzije i površina

Inte

rk

va

lita

tiv

no

izje

dn

ačen

je

GEOMETRIJSKE preporučljivi raspon odabrano

ostalo (pogled, zona i sl.) 0,00%

Bodovi

115

6

komunalna opremljenost

16

izgradivost i iskoristivost čestice

namjena/način korištenja

UKUPNO

URBANISTIČKE

4

nagib terena 7

7,22

Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne

orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:

7,20

Karakteristike zemljišta

28

8,28

pravac pružanja

stanje prostorne i dr. dokumentacije

11

Ukupna prosječna cijena (€/m2)

10

MORFOLOŠKE

sastav tla 12

KOEFICIJENT KOREKCIJE 1,15



6.2.

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 1,00 €/m3 BV

K1 = m3 × 1,00 €/m3 BV = €

Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 1,75 €/m3 BV

0,31 €/m3 BV

K21= m3 × 1,75 €/m3 BV = €

K22= m3 × 0,31 €/m3 BV = €

K3 = €

+ + = €

6.614,41

5.942,83 1.842,28

6,21

671,58

6.614,41

€/m2

3.017,54

7.500,00

1.175,27

6.614,41

Priključci, komunalni i vodni doprinos

17.131,957.500,00

Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne

infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.

Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =

Cijena priključaka iznosi :

81.661,50

1,00

Zemljište

(m2)

UKUPNO:

13.150,00građevinsko

Ukupno zemljište

(€)

Koeficijent

tržišta (ponuda i

potražnja)

Jedinična

cijena

(€/m2)

Koeficijent

prilagodbe

8,28 81.661,500,75



6.3.1. Zgrada -

NGP = m2

€/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = × 510 = €

Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:

Jc = × =

Građevinska vrijednost (GV) =

× 510 = €

Izračun smanjenja vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Godina procjene:

Godina izgradnje:

Godina obnove:

Starost zgrade (G): god

Održivi vijek korištenja (OVK): god

Preostali vijek korištenja: god

Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ):

Relativna starost (G/OVK)=

Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 80 = god

Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god

Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):

€

Preostala vrijednost: €

80

69

2,5

510

2014

1968

11

164,57 83.930,70

€/m2 NGP1,00

83.930,70

62,0%

52.037,03

510

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =

164,57


30

13,8%

164,57

510

50

38,0%

31.893,67

2003



6.3.2. Zgrada -

NGP = m2

€/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = × 210 = €

Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:

Jc = × =

Građevinska vrijednost (GV) =

× 210 = €

Izračun smanjenja vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Godina procjene:

Godina izgradnje:

Starost zgrade (G): god

Održivi vijek korištenja (OVK): god

Preostali vijek korištenja: god

Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ):

Relativna starost (G/OVK)=

Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 60 = god

Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god

Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):

€

Preostala vrijednost: €

6.4. Vanjsko uređenje

Vu = €

6.5. Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)

Pr = Nv × 5,0% = €

42

236.817,00

101.493,00

70,0%

30,0% 18

4,0

93,3%

56

60

4

210 1,00 210 €/m2 NGP

1.611,00 338.310,00

Skladišta

1.611,00

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = 210

1.611,00 338.310,00

21.112,04

10.000,00

Vozne površine su asfaltirane. Parcela je ograđena.

2014

1958



Zemljište, priključci i doprinosi:

1. €

2. €

€

3.1. €

3.2. €

4. €

5. €

€

€

NGP = m2 GV / NGP = €/m2

7. TRŽIŠNA VRIJEDNOST

a. Ob 0,00

b. Z 0,00

c. St starost objekta 0,00

d. Pov ukupna korisna površina -0,15

e. Os opće stanje objekta -0,15

f. Pos posebni elementi 0,00

g. Ft koeficijent tržišta 0,65

Tržišna vrijednost (TV) =

× 0,70 × 0,65 = €

Zemljište i priključci: × 1,00 = €

= €

NGP = m2 TV / NGP = € / m2

Skladišta 101.493,00

Vanjsko uređenje

Zemljište

UKUPNO:

159,63

98.793,45


98.793,45

283.435,52

REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

21.112,04

98.793,45

Priključci, komunalni i vodni doprinos

Objekt:

184.642,07

Objekt:

10.000,00

17.131,95

zona lokacije

52.037,03

SVEUKUPNO:

TV = GV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Ft

1.775,57

184.642,07 84.012,14

182.805,59SVEUKUPNO TV:

81.661,50

103

1.775,57

Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)

koeficijent za poslovne objekte

UKUPNO:



8. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:

na adresi: Cubinec 68, 48260 Križevci

predloženih od : KA-MILK d.o.o. u stečaju, Križevci, Kralja Petra Krešimira 21

utvrđuje se da:

- Tržišna vrijednost (TV) opisanih nekretnina iznosi:

€ kuna 1 € =

odnosno zaokruženo kn

Napomena:

U Čakovcu, godine

DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

ELABORAT IZRADIO:

i procjenu nekretnina

16. listopada 2014.

ili 1.398.462,79


U tom smislu tehnička oprema i namještaj su uzeti u obzir u onom obimu u kojem su

sastavni dio građevine.

182.805,59 7,65 kn

Vrednovanje vještaka uključuje samo građevinu, djelove građevine kao i elemente vanjskog

uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene.

1.400.000,00

Uknjiženi i neuknjiženi tereti i prava nisu predmet razmatranja u ovom elaboratu.



P R I L O Z I



Upravna zgrada

Fotografije



Skladišta



Vanjsko uređenje



Izvadak iz zemljišne knjige



Izvod iz katastarskog plana

Posjedovni list



Geoportal - DGU



Rješenje o imenovanju vještaka


o trŽiŠnoj vrijednosti nekretnina · fert strop poslovna, uredska opeka centralno, radijatorsko...

Documents