nyhedsbrev juli - sgq

NYT FRA SGQ Den seneste tid har budt på international anerkendelse og en ny bogudgivelse.

DEN NYE LEJELOV Nye regler medfører en række væsentlige ændringer.

STYRKET INDSATS MOD PIRATKOPIERING Etablering af håndhævelsesenheder skal komme piratkopiering til livs.

PLIGTEN TIL AT REGULERE ANDELSVÆRDIEN Ny dom om foreningens og administrators pligt til at regulere andelsværdien mellem to ordinære generalforsamlinger.

70 ÅRS-REGLEN OPHÆVES Der kan ikke længere aftales, at medarbejdere automatisk opsiges fra det fyldte 70. år.

SVEJGAARD | GALST | QWIST Nyhedsbrev juli 2015

Nyheder Året 2015 er startet over al forventning.

International anerkendelse Vi er netop blevet optaget i den førende internationale ratingpublikation, Legal 500, der hvert år vurderer verdens førende advokatkontorer. Legal 500 har vurderet, at vi er blandt Danmarks bedste inden for fast ejendom og immaterielret.

Anders Hebbelstrup Jensen, Christian Steen Laursen, Hans Christian Galst, Henrik Qwist og Kristian Dreyer fremhæves for deres evner og præstationer.

Vi er selvfølgelig glade for optagelsen, og vi arbejder for, at kontorets øvrige specialer også optages.

Debat om maksimalprisbestemmelsen i andelsboliglovgivningen Kort forinden folketingsvalget drøftede Venstre og De Konservative, om man skulle ophæve maksimalprisbestemmelsen i andelsboliglovgivningen.

Advokaterne Henrik Qwist og Kristian Dreyer advarede mod forslaget i en kommentar, der blev delt flittigt blandt brancheaktører og andre interesserede. Kommentaren blev så udbredt, at ministeren blev forholdt kommentaren af Folketingets By- og Boligudvalg.

Som det ser ud nu, har politikerne taget bl.a. vores kommentar til efterretning, og der sker derfor formentlig ikke en ophævelse af maksimalprisbestemmelsen.

Vores kommentar kan læses her.

Ny bogudgivelseSom det eneste kontor i Danmark har vi speciale i ejendomsmæglerjura. Vi har gennem de sidste mange år ført en række af de mest principielle og interessante sager på området.

Det er derfor også naturligt, at det er vores kontor, der har skrevet den kommenterede ejendomsmæglerlov. Loven blev vedtaget i 2014 med ikrafttræden den 1. januar 2015. Bogen er skrevet af Kristian Dreyer og Ali Simiab, og den er udgivet hos Karnov Group.

Bogen kommenterer den nye lovs bestemmelser og gennemgår de sidste ti års doms- og nævnspraksis på området. Bogen kan med fordel bruges af ejendomsmæglere, advokater, administratorer, forbrugere og andre med interesse for køb og salg af fast ejendom og andelsboliger.

Bogen kan købes her.

SVEJGAARD | GALST | QWIST - nyhedsbrev juli 2015 side 1

http://svega.dk/images/pdf/artikel_andelsbolig.pdf

http://www.karnovgroup.dk/shop/products/dk-ejendomsmaeglerloven-med-kom-dot-1-udg

Sommerens nyheder


Den nye lejelov er netop trådt i kraft, og der er sket en række ændringer. Loven kan ikke siges at leve op til hensigten om forenkling, og de nye tiltag tilgodeser primært lejere. Udlejere bør derfor være særligt opmærksomme.

Hidtil har den såkaldte 70 års-regel i forskelsbehandlingsloven tilladt både individuelle og kollektive aftaler om, at lønmodtageren automatisk fratræder sin stilling, når lønmodtageren fylder 70 år. Undtagelsen er ophævet med virkning fra den 1. januar 2016.

3På baggrund af en ny dom afsagt af Østre Landsret gives der en anvisning i, hvilke forhold der kan give anledning til at nedjustere andelsværdien mellem to ordinære generalforsamlinger. 6Folketinget har oprettet en håndhævelsesenhed, der skal styrke indsatsen mod de stigende problemer med piratkopiering og varemærkeforfalskning. Ordningen indeholder dog en del retssikkerhedsmæssige problemstillinger.

8

9

NY LEJELOV OG BOLIGREGULERINGSLOV PR. 1. JULI 2015 af advokat (L) Pernille Thrane ([email protected])

Folketinget har den 24. marts 2015 3. behandlet lovforslag nr. 97 af 17. december 2014 og endeligt vedtaget lov 2015-03-30 nr. 310 om ændring af lejeloven og boligreguleringsloven. Loven træder i kraft den 1. juli 2015.

Når den nye lejelov træder i kraft den 1. juli 2015, vil der samtidig være udarbejdet en ny standard lejekontrakt Typeformular A 9. udgave, som det naturligvis anbefales benyttes ved nyudlejninger efter lovens ikrafttræden.

Formålet med ændr ingerne i både le je loven og boligreguleringsloven har været et ønske både politisk og fra brugerne om forenkling af reglerne. Lovændringen er 1. fase i forenkling og modernisering af lejereguleringen. 2. fase vil omfatte en sammenskrivning af lejeloven og boligregulerings-loven. Som del af fase 1 indgår også en evaluering, som skal gennemføres 2 år efter lovens ikrafttræden, hvor det skal vurderes om de tiltag, som er omfattet af lovændringen reelt har haft den ønskede virkning.

De største ændringer i lejeloven og boligreguleringsloven omfatter følgende; indførelse af obligatoriske ind- og udflytningsyn, indførelse af normalistandsættelse, fjernelse af trappeleje, forenkling af varslingsreglerne for omkostnings-bestemt leje, udarbejdelse af 10-årige vedligeholdelsesplaner og ændring af gebyrerne for huslejenævnene.

OBLIGTORISKE IND- OG FRAFLYTNINGSSYN Ændringen af loven indebærer, at udlejer, som vilkår for at kunne kræve, at lejer istandsætter lejemålet ved fraflytning, har gennemført både et indflytningssyn, jf. ny § 9, stk. 2 i forbindelse med lejers overtagelse af lejemålet og et fraflytningssyn efter § 98, stk. 3 og 4 i forbindelse lejers fraflytning af lejemålet.

Udlejer skal derfor for at kunne kræve, at lejer istandsætter lejemålet ved fraflytning, såfremt dette trænger til istandsættelse, have indkald lejer til syn, gennemført syn, udarbejdet rapport og udleveret rapporten til lejeren, hvilket er gældende for begge syn.

Udlejers frafald af krav på istandsættelse ved fraflytning omfatter dog ikke lejers misligholdelse af lejemålet, som trods manglende gennemførelse af de obligatoriske syn fortsat kan gøres gældende overfor lejer.

Fristen for indkaldelse af lejer til indflytningssynet er ikke præcist fastsat, men det skal være et passende varsel, og vil formentlig blive gennemført ved overtagelse af lejemålet. Til fraflytningssynet skal lejer have mindst 1 uges varsel, og det er udlejer, som har bevisbyrden for, at varslet er overholdt. Ønsker lejer synet gennemført tidligere, kan dette aftales mellem lejer og udlejer, men kun, hvis lejemålet er opsagt eller ophævet.

Rapporten skal på synet udleveres til lejeren på papir, og det er ikke tilstrækkeligt, at udlejer på synet sender rapporten pr. mail til lejer. Lejer skal have udleveret et fysisk eksemplar. Der er dog ikke formkrav til rapportens indhold. Alene i det tilfælde, hvor lejer ikke er tilstede på synet til trods for, at lejer er rettidig indkaldt, eller lejer ikke ønsker at kvittere for modtagelsen, kan udlejeren efterfølgende inden 2 uger sende rapporten til lejer. I dette tilfælde kan det godt fremsendes pr. mail.

NORMAL ISTANDSÆTTELSE Muligheden for, at det ved lejeaftalen kan aftales, at lejemålet er overtaget nyistandsat og skal afleveres på samme måde er ophævet med virkning fra 1. juli 2015, hvor loven træder i kraft. Herefter er lejer alene forpligtet til at aflevere lejemålet normal istandsat. Aftaler om nyistandsættelse indgået før lovens ikrafttræden er fortsat gyldige.

Tidligere har forholdet om nyistandsættelse alene fremgået af typeformular lejekontrakten, men forbudet er nu blevet indført ved, at § 19, stk. 2 er blevet ufravigelig.

Hvorvidt lejer kan forpligtes til at foretage istandsættelse ved fraflytning er derfor afhængig af en konkret vurdering af behovet for istandsættelse på fraflytningstidspunktet. I høringsnotatet fra ministeren fremgår, at pligten for lejer til at foretage istandsættelse ved fraflytning, hvor lejer har den


indvendige vedligeholdelse af lejemålet, i hvert fald indtræder, hvis der ikke er foretaget vedligeholdelse i ca. 5 år. Herudover er det anført, at det antages, at efter en lejeperiode af sædvanlig længde, vil betyde, at lejer som hovedregel skal istandsætte svarende til nyistandsættelse med tapetsering, malering af både vægge, træ og jern, mellemslibning og lakering af gulve.

De praktiske problemer i forhold til den nye ordning og omfanget af lejers istandsættelse forpligtelse i forhold til ”normal istandsættelse” bliver derfor de kortere lejeperioder på mellem 1-5 år.

INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE - UDLEJERS PLIGT Det er ligeledes i § 21 blevet præciseret, at hvis udlejer har den indvendig vedligeholdelse af lejemålet omfatter dette, hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve.

TRAPPELEJE Det er for lejekontrakter, som indgås efter 1. juli 2015 ikke længere muligt at aftale trappeleje, hvor lejen stiger med faste beløb til faste tidspunkt over en årrække. I stedet er det muligt fremtidigt at aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset, dog ikke med en minimumsstigning på eksempelvis 2%.

VARSLINGSREGLER FOR OMKOSTNINGSBESTEMT LEJE Gyldighedsbetingelsen i forbindelse med varsling af omkostningsbestemt leje bliver med lovforslaget ændret, således at det ikke længere er et krav, at der medsendes regnskab for vedligeholdelseskontoen og saldomeddelelse fra Grundejernes Investeringsfond.

Ved varsling af omkostningsbestemt leje bliver det således præciseret, at varslingen skal indeholde oplysninger om gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og beregning samt den fremtidige lejes størrelse.

I forhold til ejendomme med beboerrepræsentation er det et nyt gyldighedskrav, at beboerrepræsentationen 7 dage forud for varslingens udsendelse til beboerne skal sende varslingen til høring hos beboerrepræsentationen. Ved fremsendelse af varslingsskrivelsen til beboerrepræsentationen skal være kopi af varslingsskrivelserne som påtænkes udsendt til alle lejerne. Med varslingen til beboerrepræsentationen skal være en fornøden redegørelse for budgetposterne, og oplysning om ændring af de enkelte beløbs størrelse.

Årsagen til, at orientering af beboerrepræsentationen er gjort til en gyldighedsbetingelse, er et forsøg på at styrke beboerrepræsentationens indflydelse på ejendommens drift, og skal samtidig give udlejer mulighed for at foretage rettelser til den endelige stigning, hvis der skulle komme indsigelser fra beboerrepræsentationen. Dette kræver dog, den korte

frist taget i betragtning, at beboerrepræsentationerne reagerer hurtigt. Samtidig er beboerepræsentationens mulighed for at kræve yderligere oplysninger bevaret, men løber nu fra høringstidspunktet. Høringen af beboer-repræsentationen afløser pligten til efter den nugældende lov at afholde budgetmøde med beboerrepræsentationen.

Ud over den ovenfor påståede forenkling af varslingsreglerne af omkostningsbestemt leje, er der også med loven indført mulighed for, at udlejer i en 2-årig periode kan beslutte at regulerer omkostningsbestemt leje efter nettoprisindekset i stedet for at varsle omkostningsbestemt leje. Denne bestemmelse er tiltænkt til mindre udlejere, som ikke er bistået af profesionelle ejendomsadministratorer, men er gældende for alle udlejere.

Ved udløbet af den 2-årige periode er udlejer igen forpligtet til at varsle en omkostningsbestemt husleje. Er den omkostningsbestemte husleje herefter højere end den aktuelle nettoprisindeksregulerede leje skal lejen sættes ned, og er lejen lavere, kan udlejer efter de almindelige regler herom varsle lejen op.

Udlejer kan tidligst varsle nettoprisindeksregulering 12 måneder efter, at den senest omkostningsbestemte lejevarsling er trådt i kraft.

Nettoprisindeksreguleringen omfatter ikke hele den omkostningsbestemte leje, da skatter og afgifter samt afkast af ejendommens værdi fortsat skal varsles efter de allerede gældende regler.

Sammenfattende er det derfor vanskeligt at se, hvori forenklingen består.

10-ÅRIGE VEDLIGEHOLDELSESPLANER Der indføres ved loven pligt for udlejer af større ejendomme, hvilket omfatter ejendomme, som pr. 1. januar 1995 havde mindst 7 lejemål til at udarbejde rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Planen skal indeholde større vedligeholdelsesarbejder så som udskiftning af tag og vinduer, facaderenovering, mv., som er ud over den løbende almindelige vedligeholdelse.

Er der i ejendommen en beboerrepræsentation, skal planen udarbejdes i samarbejde med beboerrepræsentationen. Dette betyder, at udle jer skal indkalde beboer-repræsentationen ti l møde med henblik på både udarbejdelse og revision af planen.

Planen skal revideres hvert år inden 1. juli, således at planen årligt ajourføres, og det 10. år indarbejdes i planen. Udlejers udgifter til udarbejdelse af planen er en driftsudgift ved ejendommen. De almindelige regler om vedligeholdelses-påbud finder fortsat anvendelse, og udlejer kan ikke forpligtes


af huslejenævnet til at gennemføre et vedligeholdelses-arbejde, alene fordi det er anført i vedligeholdelsesplanen, men det er udlejer, som har bevisbyrden for, at det anførte arbejde i planen ikke er påkrævet at udføre.

Konsekvensen for udlejer ved ikke at overholde pligten til at udarbejde vedligeholdelsesplanen er, at udlejer kan miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse. Retten til opkrævning mistes for perioden, hvor lejerne indbringer sag herom for huslejenævnet indtil vedlige-holdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne. Pligten til at udlevere planen til lejerne er dog ikke et generelt krav, men kun et krav i forbindelse med huslejenævnssagen. De mistede opkrævninger kan ikke opkræves efterfølgende, når planen er udarbejdet. Retten for udlejer til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse mistes dog ikke i den situation, hvor planen er udarbejdet, og hvor lejerne efterfølgende indbringer sag for huslejenævnet.

GEBYR TIL HUSLEJENÆVNENE Prisen for indbringelse af en sag for huslejenævnet stiger til kr. 300 mod det nuværende beløb på kr. 141. Derudover er der indført sagsomkostninger, som pålægges udlejeren, hvis lejeren får medhold i sagen. Beløbet udgør kr. 2.080 i 2014 niveau, og reguleres én gang årligt iht. nettoprisindekset.

Herudover nedsættes gebyret for indhentelse af forhåndsgodkendelse af huslejen for en ejerlejlighed eller en andelslejlighed, som ejeren ønsker at udleje. Gebyret udgør for fremtiden kr. 500 mod det nuværende gebyr på 3.500.

ØVRIGE ÆNDRINGER Udover de ovenfor beskrevne ændringer af lejeloven og boligreguleringsloven er der foretaget mindre ændringer, som omfatter følgende; fjernelse af dubletter i lejeloven og boligreguleringsloven, ophævelse af lejelovens § 63 og kap. XA, ændring af reglerne om beboerrepræsentationen med indførelse af formålsbestemmelse og fjernelse af regler uden sanktioner, skærpelse af sanktionen ved overtrædelse af dusørreglen, lettelse af opsigelsesadgangen for ejerboliger og andelsboliger med 1 års varsel, hvor ejeren selv ønsker at benytte boligen samt fritagelse for lejelovens regler for lejligheder og andre beboelsesrum, som er udlejet til ferie- og fritidsformål.

KONKLUSION Det er ikke min vurdering, at hensigten om at forenkle reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven er lykkedes med denne lovændring. Derudover mener jeg, at de indførte tiltag primært tilgodeser lejerne. Udlejer derimod bliver pålagt større udgifter ti l både gennemførelse af ind- og udflytningssyn samt udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

Samtidig har jeg umiddelbart vanskeligt ved at se, at hensigten om færre konflikter mellem udlejer og lejer i forhold til fraflytningssager bliver en realitet, da begrebet ”normal istandsættelse”, og hvornår dette kan kræves af lejer ved fraflytning efter min opfattelse i høj grad kan give anledning til konflikter. Derudover er jeg heller ikke sikker på, at gennemførelse af indflytningssyn kommer til at ændre på uenigheden mellem udlejer og lejer om, hvilken stand lejemålene er overtaget i.

Om forholdet mellem lejer og udlejer bliver nemmere, kan tiden kun vise.

side 5SVEJGAARD | GALST | QWIST - nyhedsbrev juli 2015

FORENINGENS OG ADMINISTRATORS PLIGT TIL AT REGULERE ANDELSVÆRDIEN MELLEM TO ORDINÆRE GENERALFORSAMLINGER af advokat (H) Henrik Qwist, partner ([email protected])

Siden Højesterets to principielle domme fra januar 2013 er andelsboligforeningens pligt til at regulere andelsværdien løbende igennem regnskabsåret blevet diskuteret. På baggrund af en ny dom for Østre Landsret fra 21. maj gives her en anvisning i, hvilke forhold der kan give anledning til at nedjustere andelsværdien mellem to ordinære general-forsamlinger.

Siden Højesterets to principielle domme fra januar 2013 er andelsboligforeningens pligt til at regulere andelsværdien løbende igennem regnskabsåret blevet diskuteret. På baggrund af en ny dom for Østre Landsret fra 21. maj gives her en anvisning i, hvilke forhold der kan give anledning til at nedjustere andelsværdien mellem to ordinære general-forsamlinger.

Højesterets domme af 18. januar 2013 – UfR 2013.1076 og UfR 2013.1093 Højesteret fastslår, at det er forholdene på tidspunktet for købsaftalens underskrift, der er afgørende for hvad prisen efter ABL § 5, stk. 1 højst kan være. Aftaletidspunktet er altså det tidspunkt, der skal bedømmes.

Højesteret konkluderer ligeledes, at en andelsboligforening har pligt til løbende igennem året at være opmærksom på andelsværdiberegningen. Hvis der imellem to ordinære generalforsamlinger er fremkommet oplysninger til foreningen om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelenes værdi, skal der ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrelsens kontrol heraf tages højde herfor, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere end, hvad den efter § 5, stk. 1 lovligt kan opgøres til. Højesteret har ved dommene endeligt ændret alle konklusioner, som hviler på Østre Landsrets afgørelse gengivet UfR 97.12.71ø.

Højesteret konkluderer ligeledes, at der er en særlig pligt for bestyrelsen i henhold til Andelsboligforeningslovens § 6, stk. 2 til at foretage denne kontrol.

Højesteret udtaler sig ikke generelt om, hvor store udsving der skal til i foreningens passiver, før udsvinget er af så væsentlig negativ betydning, at foreningen har pligt til at

ændre andelsberegningen. Samtidig konkluderer Højesteret dog tilsvarende, at der ikke løbende skal ske regulering som følge af forhold i den sædvanlige drift.

Dette forbehold stemmer godt overens med indholdet af § 5, stk. 1, som er en maksimalprisbestemmelse, men som dog åbner for en vis margin.

Jeg har nedenfor i konklusionen nærmere redegjort for, hvilke forhold der kan betinge en nedjustering af andelsværdien i løbet af regnskabsåret.

Østre Landsrets dom af 21. maj 2015 I dommen tages der stilling til, hvorvidt en andelsboligforening har pligt til at nedsætte andelsberegningen mellem to generalforsamlinger, når der i foreningen er vedtaget et større byggeprojekt.

På foreningens ekstraordinære generalforsamling den 12. november 2012 vedtog foreningen at gennemføre et lånefinansieret vedligeholdelsesprojekt på knap kr. 6.000.000. På generalforsamlingen blev der ikke taget stilling til byggesagens indflydelse på foreningens andelsværdi.

Købsaftale om salg af andel i foreningen blev indgået den 5. marts 2013, hvor andelsværdien blev opgjort til det beløb, som administrator havde oplyst i administrator forespørgslen.

Først mere end 2 måneder efter, gør administrator gældende overfor køber og sælger, at prisen på andelen skal nedjusteres med 15 %, som følge af byggesagen.

På foreningens ordinære generalforsamling den 15. maj blev der ikke vedtaget en nedsættelse af andelsværdien. Dette skyldes, at der ikke pr. regnskabets status 31. december 2012 var betalt regninger i byggesagen. Først på foreningens ordinære generalforsamling i april 2014 faldt andelsværdien, som følge af det gennemførte byggeprojekt.

Såvel byret som landsret fastslår, at det ikke er godtgjort, at der er sket et væsentligt fald i foreningens formue den 5. marts 2013. På dette tidspunkt er der truffet beslutning om gennemførelse af byggeprojektet, men det havde kun kostet


ca. kr. 400.000, hvorfor det ikke kan begrunde, at andelsboligforeningen efter råd fra administrator nægtede at godkende købsaftalen.

Administrator blev dømt til at betale den nedsættelse i købesummen, som administrator havde tvunget sælger og køber til at acceptere. Det er samtidig præciseret i Landsrettens præmis, at rådgivning fra administrator til bestyrelsen var forkert.

Konklusion Øster Landsrets afgørelse af 21. maj 2015 er helt i tråd med Højesterets afgørelser fra januar 2013.

En andelsboligforening, og derved bestyrelsen samt administrator, har imellem to ordinære generalforsamlinger pligt til at regulere andelenes værdi i følgende situationer:

• Fald i valuarvurdering eller offentlig ejendomsvurdering – mere end ca. 5 %

• Fald i negativ markedsværdi af renteswap – mere end ca. 5 %

• Vedtagelse og gennemførelse af lånefinansieret vedligeholdelsesarbejder af væsentlig negativ betydning – mere end ca. 5 %

• Optagelse samt brug af nyt lån uden tilsvarende aktivering af værdi – mere end ca. 5 %

Det kan samtidig af Højesterets domme samt af den nye afgørelse fra Østre Landsret konkluderes, at der ikke løbende skal ske regulering som følge af forhold i den sædvanlige drift. Viden om et forventet driftsunderskud, om almindelig kursregulering på foreningens lån eller andre småjusteringer som følge af den almindelige drift, skal der naturligvis ikke tages hensyn til ved værdiberegningen. Det er netop derfor, at Andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1 er formuleret blødt, således at prisen ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue med rimelighed kan betinge.

Til slut skal jeg dog bemærke, at når en andelsboligforening vedtager at gennemføre et lånefinansieret vedligeholdelses-projekt, som vil betyde en reduktion af foreningen egenkapital, bør andelsboligforeningen naturligvis på samme generalforsamling, hvor projektet vedtages, vedtage en tilsvarende nedjustering af foreningens andelsværdier.


HÅNDHÆVELSESENHED MOD PIRATKOPIERING af advokat Anders Hebbelstrup Jensen ([email protected])

På baggrund af stigende problemer med piratkopiering og varemærkeforfalskning har Folketinget vedtaget lov nr. 309 af 28. marts 2015 om ændring af varemærkeloven, designloven, patentloven og lov om brugsmodeller, der trådte i kraft den 1. april 2015.

Lovens formål er at styrke indsatsen mod piratkopiering ved etablering af en håndhævelsesenhed. Der er tale om en særskilt enhed i Patent- og Varemærkestyrelsen, som kan varetage styrelsens opgaver i forbindelse med håndhævelse, vejlede forbrugere, virksomheder og myndigheder i konkrete sager om piratkopiering inden for styrelsens ressort samt bistå politiet og anklagemyndigheden i deres indsats mod piratkopiering. Enhedens mundtlige vejledning er gratis, mens en skriftlig vejledende udtalelse koster 1.500 kr. Vejledningen kan både omfatte generelle forhold eller konkrete sager. Vejledningen vil indebære en konklusion om, hvorvidt der umiddelbart foreligger en rettighedskrænkelse. Det forventes, at adgangen til vejledning vil føre til, at flere vælger at forfølge deres rettigheder.

Enhedens vejledning vil alene ske på baggrund af de af spørgeren forelagte oplysninger m.v., og enheden er således ikke omfattet af officialmaksimen og foretager derfor ikke yderligere undersøgelser af de faktiske forhold. Enheden tager desuden ikke stilling til rettighedens gyldighed, men ser alene på, om rettigheden er registreret.

Der behandles alene krænkelsessager, hvor der er tale om identiske eller næsten identiske varemærker eller design, samt hvor der er tale om identiske patenter og brugsmodeller i forhold til patent- eller brugsmodelkravene. Enheden behandler ikke spørgsmål om ophavsret eller uregistrerede varemærker og designs.. Disse begrænsninger vil formentlig i praksis afskære enheden fra at tage stilling til en række sager.

Enhedens vejledning er ikke en afgørelse og har ingen retsvirkning over for krænkeren. Domstolene, politiet og anklagemyndigheden er ikke bundet af enhedens vejledning. Skal rettigheden håndhæves og krænkelserne stoppes, skal sagen fortsat indbringes for domstolene, som bl.a. tager stilling til, om der foreligger en krænkelse eller ej, og hvad retsvirkningen af krænkelsen i givet fald skal være.

Såfremt sagen allerede er anlagt ved domstolene, kan enheden ikke afgive vejledende udtalelse om sagen.

Det er hensigten med etableringen af enheden, at den gratis vejledning om, hvorvidt der foreligger en rettigheds-krænkelser eller ej, vil få mindre ressourcefulde rettigheds-havere til at håndhæve deres rettigheder, således at vi kommer den stigende piratkopiering til livs.

Ordningen synes dog at indeholde en del retssikkerheds-mæssige problemstillinger. Enheden skal ikke informere den potentielle krænker om rettighedshaverens spørgsmål til enheden og krænkeren får ikke mulighed for at udtale sig i forbindelse med vejledningen. Der kan derfor forekomme skriftlige, vejledende udtalelser fra en offentlig myndighed på et ufyldestgørende eller dårligt oplyst grundlag.

Det kan heller ikke udelukkes, at domstolene vil tillægge enhedens vejledninger vægt, eller at udtalelserne i øvrigt kommer til at fremstå mere kvalificerede i offentlighedens øjne, end hvad udtalelserne med rimelighed kan bære, henset til at vejledningen er givet på basis af kun den ene parts oplysning af den forelagte problemstilling.

Enheden etableres først, når EU Kommissionen har godkendt enheden, idet enheden muligvis udgør ulovlig statsstøtte.


OPHÆVELSE AF 70 ÅRS-ALDERSGRÆNSEN af advokat (H) Hans Christian Galst, partner ([email protected])

Det følger af forskelsbehandlingsloven, at en arbejdsgiver ikke må forskelsbehandle lønmodtagere på grund af deres alder. Ældre lønmodtagere må således som udgangspunkt bl.a. ikke afskediges eller forflyttes på grund af deres alder.

Hidtil har den såkaldte 70 års-regel i lovens § 5 a, stk. 4 været en undtagelse hertil. Reglen tillader både individuelle og kollektive aftaler om, at lønmodtageren automatisk fratræder sin stilling, når lønmodtageren fylder 70 år.

Ved lov nr. 1489 af 23. december 2014 om ændring af lov om forbud mod forskelsbehandling på arbejdsmarkedet m.v., der trådte i kraft den 1. januar 2015, er denne undtagelse ophævet med virkning fra den 1. januar 2016.

Ophævelsen betyder, at vilkår udarbejdet i overens-stemmelse med 70 års-reglen i allerede indgåede individuelle ansættelseskontrakter er ugyldige fra den 1. januar 2016. Dette indebærer, at allerede indgåede individuelle ansættelseskontrakter skal revideres i overensstemmelse med ansættelsesbevisloven inden den 1. januar 2016.

Hvis der ikke sker den fornødne revision af ansættelses-kontrakterne, kan man som arbejdsgiver risikere at skulle betale godtgørelse efter ansættelsesbevisloven. Det kan på nuværende tidspunkt heller ikke udelukkes, at der skal betales godtgørelse efter forskelsbehandlingsloven, hvis vilkåret ikke fjernes. En godtgørelse efter forskels-behandlingsloven vil almindeligvis svare til 3-10 måneders løn for lønmodtageren, og det er derfor vigtigt at huske at revidere sine ansættelseskontrakter.

Ligeledes må der fra den 1. januar 2016 ikke indgås nye individuelle ansættelseskontrakter med bestemmelser om lønmodtagerens automatiske fratrædelse på det tidspunkt, hvor lønmodtageren når en bestemt alder.

Lovændringen påvirker ikke kollektive aftaler og overens-komster indgået inden lovens ikrafttræden. Bestemmelser om automatisk fratrædelse i henhold til 70 års-reglen, som er aftalt efter den 1. januar 2008, er gyldige indtil det tidspunkt, hvor overenskomsten kan opsiges til ophør.

Forskelsbehandlingslovens § 5 a, stk. 3 vil fortsat være gældende, hvorefter loven ikke til hinder for opretholdelsen af gældende aldersgrænser fastsat i eller aftalt i henhold til kollektive aftaler og overenskomster, forudsat at disse aldersgrænser er objektivt og rimeligt begrundet i et legitimt formål inden for rammerne af dansk ret, og midlerne til at opfylde det pågældende formål er hensigtsmæssige og nødvendige.

Lovændringen medfører heller ikke en ændring for de særlige personalegrupper i det offentlige, hvis ansættelsesvilkår er reguleret i særlovgivning. Dette er navnlig dommere og t jenestemandsansatte jur ister ved domstolene, j f. tjenestemandslovens § 34, stk. 2, præster, provster og biskopper, jf. tjenestemandslovens § 43 a, samt en række stillinger inden for militært personel, der fortsat er undtaget af forskelsbehandlingslovens bestemmelser om forskels-behandling på grund af alder og handicap i medfør af bekendtgørelse nr. 350 af 30. marts 2012 om undtagelse fra forbud mod forskelsbehandling på grund af alder og handicap.


Om nyhedsbrevetDet er formålet med nyhedsbrevet at ajourføre kunder og andre interessenter om de væsentligste nyheder inden for vores rådgivningsområder.

Hvis du har juridiske spørgsmål, er du velkommen til at kontakte den pågældende forfatter eller advokat (H) Henrik Qwist, partner ([email protected]).

Hvis du har ris, ros eller gode idéer til nyhedsbrevet, er du meget velkommen til at skrive til Ali Simiab ([email protected]).

Nyhedsbrevet er af generel karakter, og nyhedsbrevet erstatter ikke juridisk rådgivning. Ved konkrete juridiske spørgsmål anbefaler vi, at der søges advokatbistand. SVEJGAARD | GALST | QWIST Advokat-aktieselskab og de forfattende jurister påtager sig intet ansvar for tab, der direkte eller indirekte skyldes brug af informationer i nyhedsbrevet.

Om SGQ SVEJGAARD | GALST | QWIST Advokataktieselskab yder rådgivning til private og erhvervsdrivende, offentlige og private foreninger, institutioner, myndigheder og interesseorganisationer.

Vores specialister rådgiver bredt inden for hovedområderne fast ejendom og byggeri, erhvervs- og selskabsret samt konfliktløsning, herunder rets- og voldgiftssager.

SVEJGAARD | GALST | QWIST Advokataktieselskab www.svega.dk Gammel Strand 44, 1202 København K T (+45) 33 63 74 00

nyhedsbrev juli - sgq

Documents