NVM ZO Brabant Onderzoek betaalbaarheid koopwoningen ZO Brabant 2009-2013 (1).pdf

Download NVM ZO Brabant Onderzoek betaalbaarheid koopwoningen ZO Brabant 2009-2013 (1).pdf

Post on 16-Apr-2015

19 views

Category:

Documents

1 download

TRANSCRIPT

FINANCIERINGSMOGELIJKHEDEN EN PRIJSONTWIKKELING BESTAANDE KOOPWONINGEN IN ZUIDOOST BRABANT 2009-2013KOPER IS DE WINNAAR!! NVM Zuidoost BrabantWAAROM DIT RAPPORT?Huizenkopers kunnen steeds minder lenen: maximumhypotheek daalt snelVolkskrant 13-01-2013Woning kopen nu 24% goedkoper dan in 2008Woningmarktcijfers juli 2012In het afgelopen jaar trof u als kandidaat koper in de pers tegenstrijdige berichten aan over de marktontwikkelingen en financierbaarheid van bestaande koopwoningen. Schreeuwende krantenkoppen met bijbehorende artikelen over de (vermeende) toestand in de woningmarkt. NVM afdeling Zuidoost Brabant brengt met dit rapport duidelijk en reel de werkelijke marktsituatie voor u in beeld. In dit rapport leest u hoe de markt voor hypotheken en koopwoningen zich tussen 2009 en 2013 heeft ontwikkeld en kunt u concluderen dat de betaalbaarheid in positieve zin is toegenomen. NVM Zuidoost BrabantWAT HEEFT NVM ZUIDOOST BRABANT VOOR U OP EEN RIJTJE GEZET? We hebben in beeld gebracht wat de maximale financieringsmogelijkheden (o.b.v. NHG normen) waren in 2009 en zijn in 2013 We hebben voorbeeldberekeningen gemaakt voor een viertal inkomensgroepen en die inkomensgroepen gekoppeld aan verschillende woningtypen We hebben voor 2009, o.b.v. de bij de inkomens behorende maximale hypotheeklast, maximale koopsommen KK vastgesteld We hebben voor die koopsommen de waardedaling van 2009 (het eerste volle crisisjaar) tot 2013 berekend We hebben de gedaalde koopsommen, verhoogd met de KK, afgezet tegen de maximale financieringsmogelijkheden per 2013 en vervolgens de werkelijke hypotheeklasten voor die woningen berekend De conclusie is dat de betaalbaarheid van de bestaande koopwoning voor 2013 t.o.v. 2009 fors beter is geworden NVM Zuidoost BrabantUITGANGSPUNTEN VOOR DE BEREKENINGEN Maximale financieringsmogelijkheden o.b.v. NHG per 01-01-2009 Gemiddelde koopsom bestaande woningen per 01-01-2009 Maximale financieringsmogelijkheden o.b.v. NHG per 01-01-2013 Gemiddelde koopsom bestaande woningen per 01-01-2013 Zowel voor 2009 als 2013 een 30 jarige annuteitenhypotheek Zowel voor 2009 als 2013 rente voor 10 jaar vast BRONNEN Financieringsmogelijkheden: NHGhttps://www.nhg.nl/geldverstrekker/hulpmiddelen-en-applicaties/nhg-sneltoets.html Woningwaardeontwikkeling: Kadasterhttp://kadaster.nl/window.html?inhoud=/kadaster/default.html%3Finhoud%3D/kadaster/wat_doen_we/waardeindex.html NVM Zuidoost BrabantHOE ZIJN DE BEREKENINGEN TOT STAND GEKOMEN? Maximale woonlastenberekening (o.b.v. NHG normen) per januari 2009 levert de maximale hypotheek voor 2009 op; Maximale hypotheek voor 2009, verlaagd met 8% wegens correctie KK, levert de gemiddelde woningprijs voor januari 2009 op; Gemiddelde woningprijs voor januari 2009, gecorrigeerd met de waardedaling tot november 2012, levert gemiddelde woningprijs per 2013 op; Gemiddelde woningprijs per 2013, verhoogd met 4,50% KK, levert de gemiddelde woningprijs incl. KK op Maximale woonlastenberekening (o.b.v. NHG normen) per januari 2013 levert de maximale hypotheek voor 2013 op; De gemiddelde woningprijs incl. KK, afgezet tegen de maximale hypotheek voor 2013, levert de gecorrigeerde hypotheeklast op. NVM Zuidoost BrabantVOORBEELD 1, DE APPARTEMENTSWONING 2009 Bruto inkomen per jaar Toetsrente Woonlastenpercentage Maximale woonlast Maximale hypotheek Gemiddelde woningprijs Gemiddelde woningprijs incl. KK Gecorrigeerde hypotheeklast 27.000 5,50% 31,70% 8.559 125.600 116.300 2013 27.000 4,50% 27,50% 7.425 122.000 99.500 104.000 6.323 daling t.o.v. 20092,87% 14,43% 14,84% 2009: maximale hypotheek min 8% KK 2013: gemiddelde woningprijs 2009 gecorrigeerd met waardedaling 2009-2013 gemiddelde woningprijs van 2013 verhoogd met 4,50% KK werkelijke bruto hypotheeklast per jaar o.g.v. de prijsdaling van de referentiewoning uit 2009; in % daarachter weergegeven wat deze woning bij een financiering + KK in 2013 minder kost dan in 2009 NVM Zuidoost BrabantVOORBEELD 2, DE TUSSENWONING 2009 Bruto inkomen per jaar Toetsrente Woonlastenpercentage Maximale woonlast Maximale hypotheek Gemiddelde woningprijs Gemiddelde woningprijs incl. KK Gecorrigeerde hypotheeklast 44.000 5,50% 32,60% 14.344 210.400 195.000 2013 44.000 4,50% 28,00% 12.320 202.500 165.500 172.900 10.513 daling t.o.v. 20093,75% 15,13% 14,66% 2009: maximale hypotheek min 8% KK 2013: gemiddelde woningprijs 2009 gecorrigeerd met waardedaling 2009-2013 gemiddelde woningprijs van 2013 verhoogd met 4,50% KK werkelijke bruto hypotheeklast per jaar o.g.v. de prijsdaling van de referentiewoning uit 2009; in % daarachter weergegeven wat deze woning bij een financiering + KK in 2013 minder kost dan in 2009 NVM Zuidoost BrabantVOORBEELD 3, DE HALFVRIJSTAANDE WONING 2009 Bruto inkomen per jaar Toetsrente Woonlastenpercentage Maximale woonlast Maximale hypotheek Gemiddelde woningprijs Gemiddelde woningprijs incl. KK Gecorrigeerde hypotheeklast 57.000 5,50% 35,40% 20.178 296.000 274.000 2013 57.000 4,50% 29,00% 16.530 271.700 228.000 238.200 14.483 daling t.o.v. 20098,21% 16,79% 12,38% 2009: maximale hypotheek min 8% KK 2013: gemiddelde woningprijs 2009 gecorrigeerd met waardedaling 2009-2013 gemiddelde woningprijs van 2013 verhoogd met 4,50% KK werkelijke bruto hypotheeklast per jaar o.g.v. de prijsdaling van de referentiewoning uit 2009; in % daarachter weergegeven wat deze woning bij een financiering + KK in 2013 minder kost dan in 2009 NVM Zuidoost BrabantVOORBEELD 4, DE VRIJSTAANDE WONING 2009 Bruto inkomen per jaar Toetsrente Woonlastenpercentage Maximale woonlast Maximale hypotheek Gemiddelde woningprijs Gemiddelde woningprijs incl. KK Gecorrigeerde hypotheeklast 76.000 5,90% 38,80% 29.488 414.300 383.600 2013 76.000 4,90% 33,00% 25.080 393.800 320.000 334.400 21.297 daling t.o.v. 20094,94% 16,57% 15,08% 2009: maximale hypotheek min 8% KK 2013: gemiddelde woningprijs 2009 gecorrigeerd met waardedaling 2009-2013 gemiddelde woningprijs van 2013 verhoogd met 4,50% KK werkelijke bruto hypotheeklast per jaar o.g.v. de prijsdaling van de referentiewoning uit 2009; in % daarachter weergegeven wat deze woning bij een financiering + KK in 2013 minder kost dan in 2009 NVM Zuidoost BrabantCONCLUSIES OP BASIS VAN DEZE BEREKENINGEN (1) Maximale hypotheekverstrekkingmogelijkheden voor 2013 gemiddeld 4,94% lager dan voor 2009 Gemiddeld zijn de woningprijzen over periode januari 2009 tot november 2012 met 15,73% gedaald Deze gemiddelde waardedaling is ruim 3 x zo hoog dan de gemiddelde afname van de financierbaarheid Maandelijkse bruto hypotheeklasten gemiddeld 14,24% lager dan de maandlasten voor dezelfde woning indien in januari 2009 gekocht Betaalbaarheid van bestaande koopwoningen is de afgelopen 4 jaren fors beter geworden De huidige markt biedt u als kandidaat koper een enorme keuze tegen aantrekkelijke prijzen, veilige en gunstige financieringsmogelijkheden NVM Zuidoost BrabantCONCLUSIES OP BASIS VAN DEZE BEREKENINGEN (2) Naast de gemiddelde waardedaling is de betaalbaarheid ook toegenomen door de structureel naar 2% verlaagde Overdrachtsbelasting en het feit dat de hypotheekrente in de huidige markt lager is dan in 2009 Per saldo gaan de NHG normen, net als deze berekeningen, uit van een annuteitenhypotheek, hierdoor stijgt de netto woonlast in de loop der jaren langzaam, maar daar staat tegenover dat de hypotheek na 30 jaar volledig is afgelost De te betalen aflossing is een vorm van sparen en resulteert in vermogen Helaas wordt het negatieve sentiment in de woningmarkt steeds weer gevoed door vele pessimistische publicaties in dag- en weekbladen Per saldo blijkt de markt voor bestaande koopwoningen er beter voor te staan dan op grond van de vele publicaties lijkt Er is in de huidige markt meer mogelijk dan u denkt! NVM Zuidoost BrabantDeze rapportage wordt u aangeboden door de NVM leden van de afdeling Zuidoost Brabant. Informeer bij uw eigen NVM-makelaar hoe ook u in de huidige markt als winnaar uit de bus kunt komen!KOPER IS DE WINNAAR!! NVM Zuidoost Brabant