nuovo catasto terreni

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D.Magni - Corso di Sistemi Catastali – a.a. 2004/2005 Il Nuovo Catasto Terreni Il Nuovo Catasto Terreni Introduzione Il Nuovo Catasto Terreni (N.C.T.) è stato istituito con la “Legge Messedaglia” o ”della perequazione fiscale” (L.3682/1886); per questa legge e per tutti i provvedimenti legislativi che lo hanno caratterizzato si rimanda alle dispense precedenti. Qui si vogliono ricordare come il N.C.T. è stato definito nella Legge Messedaglia, ossia - rustico, - geometrico, - particellare, - fondato sulla misura e sulla stima 1 , - non probatorio 2 , - 1 / L3 - 1 Cfr. Dispensa L1 (“Storia del catasto”) pagg. 20 (riferimento all’anno 1886) e 22 (2° riferimento all’anno 1939). 2 Cfr. Dispensa L1 (“Storia del catasto”) pagg. 28-30.

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Page 1: Nuovo Catasto Terreni

D.Magni - Corso di Sistemi Catastali – a.a. 2004/2005 Il Nuovo Catasto Terreni

Il Nuovo Catasto Terreni

Introduzione

Il Nuovo Catasto Terreni (N.C.T.) è stato istituito con la “Legge Messedaglia” o

”della perequazione fiscale” (L.3682/1886); per questa legge e per tutti i

provvedimenti legislativi che lo hanno caratterizzato si rimanda alle dispense precedenti.

Qui si vogliono ricordare come il N.C.T. è stato definito nella Legge Messedaglia, ossia

- rustico,

- geometrico,

- particellare,

- fondato sulla misura e sulla stima1,

- non probatorio2,

- 1 / L3 -

1 Cfr. Dispensa L1 (“Storia del catasto”) pagg. 20 (riferimento all’anno 1886) e 22 (2° riferimento all’anno 1939). 2 Cfr. Dispensa L1 (“Storia del catasto”) pagg. 28-30.

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e la definizione di particella catastale, che è:

una porzione di terreno3

continua,

appartenente ad un unico Comune,

appartenente ad un unico proprietario,

avente un’unica destinazione produttiva

con un unico livello di produttività.

Viene denominato fondo, invece, una particella che abbia come confini di proprietà linee

stabili e precise o linee destinate a diventare confini determinate con un precedente tipo di

frazionamento (fondo potenziale). Non sono fondi, invece, le particelle delimitate da linee

dividenti di qualità e classi, per loro natura labili.

Le fasi del N.C.T.

La realizzazione del N.C.T., come visto, è stata iniziata subito dopo l’emanazione della

Legge Messedaglia e quindi a partire dal 1886. Nonostante questo, però, le fasi con le

quali un catasto viene realizzato sono state definite per legge soltanto nel 1931, attraverso

il Testo Unico sul Catasto (R.D. 1572/1931); esse sono, nell’ordine:

- la formazione,

- l’attivazione,

- e la conservazione.

La fase di formazione è l’insieme di tutte le operazioni necessarie all’effettiva “costruzione”

del catasto, l’attivazione corrisponde all’entrata in vigore degli atti realizzati durante la

- 2 / L3 -

3 In questa definizione la particella catastale viene intesa come l’unità minima del catasto terreni e quindi come una porzione di terreno. Nella definizione data precedentemente (cfr. disp.L1, pag.4), invece, la particella era intesa porzione di bene immobile in generale e quindi riferibile tanto al catasto terreni quanto al catasto fabbricati. D’ora in poi si utilizzerà il termine particella per indicare l’unità fondamentale del N.C.T.; parallelamente verrà introdotta l’unità immobiliare urbana (U.I.U., cfr. disp.L4) come unità fondamentale del Catasto dei Fabbricati.

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formazione e la conservazione, infine, corrisponde alla fase matura del catasto e ha lo

scopo di tenere sempre aggiornati gli atti, tramite le volture quando i mutamenti

interessano le persone e tramite le verifiche periodiche o straordinarie (giri di

conservazione), quando i mutamenti interessano i beni accatastati e/o i loro redditi.

Quando viene istituito un nuovo catasto con lo scopo di sostituire in toto un catasto

precedente, il vecchio catasto resta in vigore finchè quello nuovo non entra in

conservazione e quindi durante tutte le fasi di formazione e attivazione; quando il nuovo

catasto entra in conservazione, quello vecchio perde validità e viene trasferito agli Archivi

di Stato.

Nel caso della provincia di Como, ad esempio, l’entrata in conservazione del N.C.T. ha

fatto sì che il Catasto Teresiano e il Catasto del Regno Lombardo-Veneto venissero

trasferiti all’Archivio di Stato di Como4.

Formazione del N.C.T.

La fase di formazione del Nuovo Catasto Terreni ha visto succedersi le seguenti

operazioni:

1. OPERAZIONI PRELIMINARI

- Delimitazione

- Terminazione

2. OPERAZIONI DI RILIEVO TOPOGRAFICO

- Triangolazione

- Poligonazione e rilievo di dettaglio

- Formazione delle mappe e calcolo della superficie delle particelle

- 3 / L3 -

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3. OPERAZIONI ESTIMATIVE

- Qualificazione

- Classificazione

- Classamento

- Determinazione delle tariffe d’estimo

4. PUBBLICAZIONE

1. Operazioni preliminari

Le operazioni preliminari precedono il rilevamento topografico e servono per identificare

con esattezza la particella da rilevare.

All’interno di un singolo Comune, con la delimitazione viene fatta la ricognizione

- del confine comunale,

- delle proprietà comprese nel Comune,

- delle particelle costituenti ogni proprietà.

Viene dunque fatto l’esame di tutte le linee di confine di pertinenza catastale comprese nel

Comune ed in particolare anche di quelle in contraddittorio con le parti interessate.

La terminazione consiste nel porre dei termini lapidei lungo le linee di confine quando

queste non risultino evidenti. Essa era nata con l’intento di dare effetto giuridico

(probatorietà) alle suddivisioni catastali ed era effettuata in presenza dei proprietari, ai

quali spettava il compito di segnalare le linee di confine e di assumersi le spese delle

operazioni di terminazione. Fino al 1897, anno in cui venne definitivamente lasciato

decadere ogni tentativo di dare probatorietà al catasto, veniva redatto dal tecnico

catastale, in presenza delle parti confinanti, un verbale di terminazione.

- 4 / L3 -

4 L’Archivio di Stato di Como (via Briantea 8, 22100 Como - Tel/fax: 031 306363), raccoglie, oltre al resto, gli atti degli antichi catasti Teresiano e del Regno Lombardo-Veneto relativamente al territorio delle province di Como e Lecco.

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Dal 1897 in poi la terminazione venne pressochè abbandonata e rimase in essere la sola

delimitazione.

Le linee utilizzate per la delimitazione delle particelle sono costituite da:

- confini di Comune;

- confini di proprietà;

- accidentalità permanenti del terreno;

- corsi d’acqua, canali, muri, strade, ferrovie;

- siepi, segni di croce su roccia, termini lapidei;

- linee che segnano il cambiamento di qualità, coltura e/o classe di produttività.

2. Operazioni di rilievo topografico

Le operazioni di rilievo topografico definiscono il carattere geometrico del catasto,

dandone una rappresentazione geotopocartografica corretta.

2.a – Triangolazione

La triangolazione si appoggia alla rete di triangolazione nazionale dell’Istituto

Geografico Militare Italiano (I.G.M.I.) ed in particolare ai vertici di ordine I, II e III.

I vertici del IV ordine, invece, non sono stati direttamente utilizzati in fase di formazione

perché troppo poco precisi per le esigenze del catasto. In realtà essi furono rideterminati

ed utilizzati come sede di punti trigonometrici catastali.

Alla fine delle operazioni di triangolazione si è ottenuta una rete di punti trigonometrici,

ognuno con una propria monografia, a distanza di circa 1,8 km e negli ordini di rete,

sottorete e dettaglio.

In data attuale, però, circa il 60% dei trigonometrici determinati in fase di formazione del

catasto è andato disperso a causa dell’antichità delle operazioni di triangolazione e dei

manufatti che materializzano i vertici.

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2.b – Poligonazione e rilievo di dettaglio

Con i soli punti trigonometrici era impossibile effettuare rilevamenti particellari di dettaglio,

a causa dell’eccessiva larghezza della maglia della rete; vennero pertanto realizzate

poligonali di appoggio.

Nei primi decenni della formazione del catasto le operazioni di poligonazione e di rilievo di

dettaglio erano svolte in due fasi successive, utilizzando rispettivamente il metodo

tacheometrico ed il metodo degli allineamenti e squadri.

In seguito si passò ad una fase unica di rilievo, nella quale tanto la poligonazione quanto il

rilievo di dettaglio erano realizzati con il metodo celerimetrico.

2.c – Formazione delle mappe e calcolo della superficie delle particelle

Una volta rilevati in sito gli elementi da inserire nel catasto, si passava alla loro

rappresentazione cartografica, che avveniva secondo la procedura seguente.

A) Su fogli di carta forte veniva inizialmente disegnato a colori il reticolato

parametrico, rappresentante le coordinate piane ortogonali (ascisse e ordinate) del

sistema di rappresentazione cartografico adottato.

I sistemi di rappresentazione cartografica utilizzati per il Catasto Italiano sono:

- CASSINI-SOLDNER (C.S.)

- GAUSS-BOAGA (G.B.), per legge unico sistema da utilizzarsi a partire dal 1941

ma in realtà attivato solo nel 1955. Da questa data ogni trigonometrico catastale

in C.S. ha anche le corrispondenti coordinate in G.B.

B) Disegno sul foglio della mappa originale d’impianto e della matrice, dalla quale si

ricavano ancora riproduzioni destinate alle esigenze della conservazione

(aggiornamenti, visure, ecc…). Dopo la creazione della matrice, le mappe generali

d’impianto vengono sottratte all’uso corrente, per il quale sono impiegate le copie

ottenute dalla matrice.

C) Calcolo della superficie delle particelle.

Data la superficie di un singolo foglio di mappa, a sua volta suddivisa in particelle

(comprese strade e acque), vengono eseguite, in fase di formazione, le seguenti

operazioni:

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a) Calcolo della superficie dell’intero foglio di mappa, da parte di due operatori distinti

O1 e O2, che ottengono due valori differenti S1 e S2.

b) Confronto tra le superfici ottenute e calcolo della superficie media:

se |S1-S2|<ε, (1)

con ε tolleranza fissata dalla normativa vigente, la superficie del foglio sarà

2SS

S 21 += (2)

altrimenti si ripetono le misure finchè la disuguaglianza (1) non è verificata.

La superficie S così ottenuta è detta superficie dev’essere. Con l’aggettivo

“dev’essere” si intende, in gergo catastale, un dato invariabile a cui tutti gli altri dati

omologhi devono adeguarsi.

Il calcolo della superficie dev’essere secondo la modalità vista è basato sul metodo

del confronto (per la (1)) e della media (per la (2)).

c) Calcolo della superficie Pi di ogni singola particella con il metodo del confronto e

della media:

2PP

P 2i1ii

+= (3)

d) Calcolo della somma SP delle superfici delle n particelle appartenenti al foglio:

∑=

=n

1iiP PS (4)

e) Calcolo dello scarto tra SP e superficie dev’essere (sbilancio):

R = SP - S (5)

Lo sbilancio per unità di superficie è:

rP = R / SP = (SP - S) / SP (6)

f) Ripartizione dello scarto sulla superficie delle particelle:

PiN = Pi + rP Pi = ( rP + 1 ) Pi (7)

Con la (7) lo sbilancio R viene ripartito in modo proporzionale sulle superfici Pi delle

singole particelle: per ogni particella, alla superficie Pi viene aggiunta la quantità

rPPi, che corrisponde alla parte di sbilancio che compete a quella particella. La

superficie PiN che così si ottiene è detta superficie catastale o, più propriamente,

superficie nominale. Ad essa si contrappone la superficie reale PiV, che è la

superficie effettiva sul territorio della particella; in generale si ha che PiN ≠ Pi

V .

- 7 / L3 -

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3. Operazioni estimative

Per ogni singolo Comune o zona censuaria vengono eseguite le seguenti operazioni

estimative:

a) Operazioni preliminari

b) Qualificazione

c) Classificazione

d) Classamento

e) Determinazione delle tariffe d’estimo

Di queste solo il classamento viene aggiornato di frequente in fase di conservazione; le

altre, invece, sono aggiornate solo raramente tramite disposizioni di legge o decreti

ministeriali.

Il fine ultimo di queste operazioni è la determinazione dei redditi per unità di superficie (ha

o m2), sui quali poi basare il prelievo fiscale.

3.a – Operazioni estimative preliminari

La prima operazione effettuata in fase di formazione del N.C.T. è stata la suddivisione del

territorio nazionale in 300 circoli censuari, ossia settori aventi condizioni economico-

agrarie, topografiche e geologiche affini.

All’interno di ogni circolo censuario sono stati poi definiti dei Comuni studio espressivi

delle qualità di coltura predominanti nel circolo ed eventualmente dei Comuni sussidiari

per le qualità di coltura mancanti nel Comune studio.

Nei Comuni studio e sussidiari vengono effettuate indagini e operazioni estimative

accurate e diffuse, mentre negli altri Comuni del circolo censuario vengono effettuati

collegamenti tra le qualità e le classi definite nei Comuni studio e sussidiari e quelle da

definire per confronto nei Comuni da collegare.

Oltre ai circoli censuari e ai Comuni sono presenti anche le zone censuarie, cioè

particolari suddivisioni del territorio aventi caratteristiche uniformi in termini di

qualificazione e classificazione. Di solito una zona censuaria coincide con un singolo

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Comune; in altri casi, invece, ci possono essere Comuni ripartiti in più zone censuarie o

zone censuarie che raggruppano più Comuni.

3.b – Qualificazione

Quest’operazione consiste nello stabilire le varie tipologie di coltura presenti in ciascun

Comune o zona censuaria, secondo una griglia di 30 diversi tipi di coltura, chiamati

qualità.

Il rilievo delle qualità di coltura deve basarsi su condizioni e circostanze aventi carattere di

ordinarietà e permanenza: non sono quindi accettate situazioni straordinarie (come

alluvioni) o transitorie (come periodi di manutenzione superiore o inferiore alla norma).

La nomenclatura da utilizzarsi per la definizione delle qualità dev’essere quella della

direzione generale del Catasto, salvo aggiunte consentite in via eccezionale in caso di

colture particolari e specifiche di un dato luogo.

Si distinguono tre tipi di qualità:

- qualità di suolo, se la parte di soprassuolo è trascurabile (esempi: seminativo, prato,

pascolo);

- qualità di soprassuolo, se la parte di suolo è trascurabile (esempi: oliveto,

castagneto da frutto, bosco ceduo);

- qualità mista o di suolo arborato, se né la parte di suolo né quella di soprassuolo

sono trascurabili (esempi: prato arborato, seminativo arborato, pascolo arborato).

L’elenco riportato nelle due pagine successive presenta le 30 qualità di coltura definite

dalla direzione generale del Catasto.

Oltre alle qualità, in fase di qualificazione vengono definite anche le destinazioni, per le

quali non sono previste le operazioni estimative successive (classificazione, classamento,

determinazione delle tariffe). Le destinazioni vengono utilizzate per la qualificazione di:

a) aree di fabbricati urbani, opifici e fabbricati rurali con le loro dipendenze;

b) aree di fabbricati destinati al culto;

c) cimiteri, parchi e viali delle rimembranze;

d) aeroporti, campi di aviazione, fortificazioni militari;

e) cave, miniere, torbiere, saline, laghi e stagni per pesca;

f) alvei di fiumi, laghi, stagni, spiagge, rocce nude, ghiaie, sabbie;

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g) aree di immobili di proprietà dello Stato sottratti alla produzione per pubblico servizio

(strade, piazze, ponti senza pedaggio)

h) canali maestri per la condotta delle acque.

Le 30 qualità di coltura (1a parte) - 10 / L3 -

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Le 30 qualità di coltura (2a parte)

Le 30 qualità di coltura (2a parte)

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3.c – Classificazione

Insieme alla qualificazione viene effettuata anche la classificazione, che consiste nel

suddividere ogni qualità di coltura in classi corrispondenti ai livelli di produttività.

Quest’ultima dipende da fattori agronomici, topografici ed economici che hanno

incidenza sul reddito.

Per le qualità di tipo suolo e soprassuolo sono previste al massimo 5 classi, che devono

differire almeno del 20% in reddito.

Per le qualità di tipo misto, invece, si assegna alla parte di suolo una classe provvisoria

e alla parte di soprassuolo un grado (per un massimo di tre gradi per classe), stabilendo

in seguito la classe definitiva.

Per ogni qualità, classe e grado viene individuata una particella tipo, cioè una particella

che, in condizioni di terreno uniforme e di ordinaria e duratura coltivazione, rappresenti

quei particolari qualità, classe e grado.

Una volta terminate le analisi di qualificazione e di classificazione nelle particelle tipo viene

compilato un quadro (o prospetto) di classificazione del Comune (o della zona

censuaria), contenente l’elenco delle qualità e delle classi presenti nel Comune (o zona

censuaria) e la descrizione delle particelle tipo da utilizzarsi per classare le altre particelle

del Comune (o zona censuaria).

3.d – Classamento

L’operazione di classamento viene effettuata direttamente sul posto e consiste

nell’attribuire ad ogni particella del territorio comunale (o della zona censuaria) la qualità e

la classe che le competono.

Le particelle sono classate attraverso il quadro di classificazione del Comune (o della zona

censuaria), secondo la coltura e la destinazione che si ha al momento del classamento e in

condizioni di ordinaria e duratura coltivazione.

- 12 / L3 -

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3.e – Determinazione delle tariffe

La determinazione delle tariffe è l’ultima operazione estimativa ad essere effettuata.

La tariffa è il reddito imponibile unitario, cioè per unità di superficie (ha o m2); in

particolare vengono determinati5, relativamente ad ogni qualità e classe di ogni Comune o

zona censuaria:

- la tariffa di reddito dominicale, cioè la parte dominicale del reddito annuo medio

ordinario, per unità di superficie (ha o m2), al momento della formazione o della

revisione;

- la tariffa di reddito agrario, cioè la somma media annua ordinaria dell’interesse del

capitale di esercizio e del compenso al lavoro direttivo, per unità di superficie (ha o

m2).

La determinazione delle tariffe viene fatta tramite analisi economiche su aziende studio

ordinarie, scelte nel Comune studio (o sussidiario) in modo da rappresentare le qualità e

le classi presenti.

Questa determinazione analitica delle tariffe viene effettuata soltanto per le aziende tipo e

i Comuni studio (o sussidiari); in tutti gli altri casi si utilizzano le scale di merito e le scale

di collegamento.

Le scale di merito, formate in ogni Comune o zona censuaria, indicano, per ogni qualità

e classe, un numero di merito, in una scala decrescente a partire da 100 (qualità e

classi migliori).

Le scale di collegamento permettono di collegare il merito di qualità e classi di un

Comune (o zona censuaria) con le corrispondenti qualità e classi del Comune studio (o

sussidiario) e dei Comuni (o zone censuarie) limitrofi già visitati (cioè già sottoposti a

collegamento e determinazione delle tariffe).

L’attribuzione degli estimi, infine, consiste, per ogni particella, nel moltiplicare la

superficie per ciascuna delle due tariffe determinate.

Il reddito imponibile si ottiene quindi dalla somma del reddito dominicale e del reddito

agrario.

- 13 / L3 -

5 In virtù della Seconda Revisione Generale del Catasto (L.976/1939), cfr. Dispensa L1 pag. 22.

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Il reddito dominicale6, che è attribuibile alla proprietà, si calcola tramite la formula:

Rd = Plv – (Qagr + Sv + Sa + St + Ice + Qfond) (7)

Il reddito agrario, che è attribuibile all’imprenditore agricolo, è dato da:

Ra = StLD + Ice (8)

I termini presenti nella (7) e nella (8) sono:

Ra = reddito agrario,

Rd = reddito dominicale,

Plv = produzione lorda vendibile,

Qagr = quote sul capitale agrario,

Qfond = quote sul capitale fondiario,

Sv = spese varie di produzione,

Sa = salari,

St = stipendi,

StLD = compenso per il lavoro direttivo,

Ice = interesse sul capitale di esercizio.

▪ In base a quanto visto finora, è possibile definire, per ogni particella, le corrispondenti

caratteristiche censuarie, che sono:

- la superficie,

- la qualità (o la destinazione),

- la classe,

- la tariffa dominicale e la tariffa agraria,

- il reddito dominicale e il reddito agrario,

- i simboli di deduzione fuori tariffa e le annotazioni 7.

- 14 / L3 -

6 Il reddito dominicale era l’unico ad essere considerato fino alla Seconda Revisione Generale del Catasto (1939). 7 I simboli di deduzione fuori tariffa e le annotazioni riportano le deduzioni a cui sono sottoposte le tariffe in caso di spese necessarie per opere permanenti di difesa, scolo, bonifica, irrigazione, ecc...

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4. Pubblicazione

Una volta terminate le operazioni precedenti, i dati catastali rilevati vengono esposti per 60

giorni (prolungabili di altri 60 giorni dal competente ufficio del Catasto) all’albo comunale e

possono essere sottoposti a tutti i possibili ricorsi da parte di privati cittadini o della

commissione censuaria comunale istituita in fase di formazione.

In particolare, vengono esposti all’albo:

- la mappa particellare (sia il quadro d’unione sia tutti i singoli fogli di mappa);

- la tavola censuaria, che riporta le singole particelle in ordine numerico progressivo

con relativa superficie, qualità, classe e redditi agrario e dominicale;

- l’estratto partitario, con le particelle che compongono ogni ditta catastale;

- il quadro generale, con tutte le qualità, classi e tariffe;

- le schedine di collegamento con il N.C.E.U..

Una volta presa visione degli atti esposti, possono essere segnalati gli errori commessi

durante la formazione e, se effettivamente accertati, corretti (l’iter di esame delle

segnalazioni è di 30 giorni, eventualmente prolungati di altri 30 giorni in caso di ricorso in

appello agli Uffici Provinciali del Catasto).

Dopo le eventuali correzioni a conclusione del periodo previsto per la pubblicazione

all’albo, gli atti vengono ritirati e successivamente attivati.

- 15 / L3 -

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Attivazione del N.C.T.

Dopo i rilievi eseguiti in fase di formazione e le correzioni dovute alla pubblicazione, con la

fase di attivazione si procede al definitivo allestimento degli atti catastali.

Quando il N.C.T. venne attivato, gli atti previsti erano:

- la mappa particellare,

- la tavola censuaria,

- il registro delle partite,

- lo schedario dei possessori,

- il prontuario dei numeri di mappa.

Con l’attivazione del sistema meccanografico per la conservazione8, gli atti ufficiali del

Catasto vennero ridotti a quattro, ossia:

- la mappa particellare,

- l’elenco o schedario delle particelle (che sostituì la tavola censuaria),

- il registro o schedario delle partite,

- la matricola o schedario dei possessori.

Prima di entrare nel dettaglio della descrizione degli atti catastali, occorre dare alcune

definizioni relative a tematiche catastali e di diritto civile.

Si parla di diritti reali9 quando ci si riferisce a diritti esercitati da enti o da persone,

fisiche o giuridiche, su beni o cose. Le persone costituiscono i soggetti del diritto, i beni

gli oggetti del diritto.

Segue un elenco dei diritti reali di interesse catastale:

Proprietà: possibilità di godere e di disporre dei beni in modo pieno ed esclusivo,

entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

8 In virtù del D.P.R. 650/1972. 9 Dal latino res, cosa.

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Comunione: quando la proprietà spetta a più persone in quote uguali; il concorso dei

partecipanti, tanto nei vantaggi quanto negli svantaggi della comunione, si presume

uguale.

Condominio: caso simile alla comunione, ma riferito alle parti comuni di un

condominio, inteso come edificio.

Possesso: avere potere su un bene che si manifesta corrispondente all’esercizio della

proprietà o di un altro diritto reale; si presume il possesso in colui che esercita il potere

di fatto, quando non si prova che ha cominciato ad esercitarlo semplicemente come

detenzione.

Usufrutto: l’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la

destinazione economica. Può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare.

L’usufrutto non è mai maggiore della vita dell’usufruttuario e per le persone giuridiche

mai superiore a 30 anni.

Uso: chi ha il diritto d’uso di una cosa può servirsene e, se è fruttifera, può

raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia; i bisogni

sono da valutare in funzione della condizione sociale.

La differenza tra uso e usufrutto sta proprio nel fatto che chi gode del diritto d’uso può

godere del frutto solo per lo stretto necessario al suo sostentamento; l’usufruttuario,

invece, può trarre da esso ogni utilità che può dare.

Diritto di superficie: il proprietario può costituire il diritto di fare e di mantenere al di

sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà. Può

anche alienare la proprietà della costruzione esistente, separatamente dalla proprietà

del suolo.

Enfitéusi: l’enfitéuta ha gli stessi diritti del proprietario sui frutti del suolo, del

sottosuolo e delle sue utilizzazioni. L’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo e di

pagare un canone (in denaro o in quantità di prodotto) al proprietario. L’enfiteusi può

essere perpetua o temporanea, ma mai inferiore a 20 anni.

Nelle scritture catastali non sono invece tenute in evidenza le servitù prediali, che sono

pesi imposti sui fondi per l’utilità di altri fondi appartenenti a un altro proprietario (ad

esempio: servitù di passaggio o di acquedotto).

- 17 / L3 -

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In gergo catastale i soggetti di un diritto vengono chiamati intestati o, in modo meno

appropriato, possessori.

Quando uno o più intestati sono titolari degli stessi diritti reali pro indiviso su uno o più

immobili, costituiscono una ditta catastale. Si parla di ditta individuale o collettiva a

seconda che sia costituita da uno o più intestati.

Si parla di partita catastale quando ci si riferisce all’insieme di una ditta e delle particelle

intestate a quella ditta. L’operazione con la quale una o più particelle vengono intestate a

una ditta si chiama carico di particelle, mentre la soppressione dell’intestazione delle

particelle a una ditta è detta scarico di particelle. Una partita è spenta se tutte le sue

particelle sono state scaricate.

Si definisce speciale una partita che appartenga ad una delle seguenti categorie:

- elenco dei numeri di mappa soppressi (partita n° 0);

- casi relativi al Catasto dei Fabbricati (partite n° 1,2,3);

- acque esenti da estimo10 (partita n° 4);

- strade pubbliche10 (partita n° 5).

In tutti gli altri casi si parla di partita ordinaria.

Mappa particellare

La mappa particellare è organizzata in fogli (dimensioni in m: 1 x 0,7) numerati

progressivamente con un numero arabo. La rappresentazione unitaria di tutti i fogli di uno

stesso Comune o di una stessa zona censuaria forma il quadro d’unione.

La scala di rappresentazione tipica è di 1.2000, ma sono previste anche scale maggiori

(1:1000, 1:500 per zone fortemente antropizzate) o minori (1:4000, aree di montagna o

scarsamente antropizzate). La scala del quadro d’unione è in genere di 1.25000, ma è

consentito anche l’ 1.10000.

Il reticolato parametrico, visto prima in merito alle operazioni di rilievo topografico, è

costituito da linee equidistanti 10 cm e rappresentanti:

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Cassini-Soldner (C.S.) Gauss-Boaga (G.B.) Asse delle ordinate (direzione Nord) coordinate X coordinate N (Nord) Asse delle ascisse coordinate Y coordinate E (Est)

Il disegno è “a perimetro chiuso”, cioè delimitato da linee materializzate sul terreno

(preferibilmente costituite da corsi d’acqua, confini di proprietà, ecc…).

Il disegno rappresenta un numero finito di particelle intere, individuate da un numero

arabo, il numero di particella o numero di mappale; fuori dalla mappa particellare e

in generale negli atti catastali, ci si riferisce ad una particella non solo con il numero di

mappale, ma con almeno altri due numeri di mappa:

- il numero di foglio (numero arabo), eventualmente seguito da una lettera in caso di

allegati (ad esempio, il numero di foglio 945 A indica che la particella si trova

nell’allegato A del foglio 945);

- l’identificativo del Comune a cui appartiene la particella, dato dal Codice nazionale

dei Comuni d’Italia e Stati Esteri 11 e costituito da una stringa di una lettera e tre cifre

(ad esempio C933 per il Comune di Como). Se un Comune amministrativo è suddiviso

in comuni censuari, l’identificativo del Comune comprende anche un quinto carattere (a

destra), corrispondente alla lettera latina maiuscola che identifica il Comune censuario

all’interno del Comune amministrativo. Ad esempio, C933B indica il Comune censuario

di Albate (B) all’interno del Comune amministrativo di Como.

In alcuni casi è presente anche un quarto numero, il numero di subalterno.

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10 Per questa categoria non sono previsti numeri di mappa e si calcola la superficie relativa al foglio di appartenenza. 11 Il Codice nazionale dei Comuni d’Italia e Stati Esteri compare anche nel codice fiscale delle persone fisiche (ne costituisce i caratteri dal 12° al 15° compresi) per indicare il Comune di nascita.

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Esempio di mappa particellare: foglio completo

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Esempio di mappa particellare: porzione

Nella mappa sono rappresentati, oltre alle particelle, anche i particolari topografici: a tal

fine sono stati definiti dei segni convenzionali.

Elenco o schedario delle particelle

L’elenco o schedario delle particelle è l’erede della tavola censuaria e riporta per

ogni pagina, in ordine numerico progressivo e per ciascun foglio di mappa, tutte12 le

particelle di un Comune o di una zona censuaria. Oltre al numero di mappa e

dell’eventuale subalterno che identificano la particella sono presenti anche le

caratteristiche censuarie della particella e il numero di partita a cui la particella afferisce

nello schedario delle partite. Nella prima versione degli atti del Nuovo Catasto Terreni

quest’ultima funzione era svolta dal prontuario dei numeri di mappa.

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12 Sono riportate non solo le particelle qualificate con qualità di coltura ma anche quelle qualificate con destinazioni.

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Esempio di elenco delle particelle

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Matricola o schedario dei possessori

Lo matricola o schedario dei possessori (che, come visto prima, sarebbe più

appropriato chiamare intestati) consiste nell’elenco in ordine alfabetico di tutti i soggetti

a cui sono intestate, singolarmente o collettivamente, delle partite. In esso vengono

riportati gli estremi anagrafici degli intestati, il loro codice fiscale e il numero delle partite a

cui afferiscono nello schedario delle partite.

Esempio di schedario dei possessori

(la tabella superiore per le persone fisiche, quella inferiore per le persone giuridiche)

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Registro o schedario delle partite

Il registro o schedario delle partite è l’atto più completo del Nuovo Catasto Terreni ed

è strutturato in schede, ciascuna delle quali si riferisce a una ditta. Ogni scheda è

articolata in tre parti:

- Parte A: riporta l’intestazione della ditta, con il nominativo dell’intestato e i suoi

estremi anagrafici e fiscali.

- Parte B: elenca tutte le particelle che la ditta ha in carico o che ha avuto in carico e

che poi ha scaricato; di ogni particella sono riportate tutte le caratteristiche censuarie e

i riferimenti alle variazioni e alle mutazioni riportate nella parte C.

- Parte C: dà informazioni relative alle note di voltura (ossia alle mutazioni, che

provocano il carico e lo scarico delle particelle) e alle note di variazione (ossia ai

cambiamenti che subisce una particella) che hanno contraddistinto la “storia” della

partita.

Alla fine di ogni scheda sono poi riportati i totali di partita, ossia il numero complessivo

di particelle intestate alla ditta e i redditi agrario e dominicale totali.

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Esempio di registro delle partite

Ultimo aggiornamento: 20/10/2004

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