número: 037 - x. ayuntamiento · director: lic. jorge armando verdín lópez sección décima tomo...
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Director: Lic. Jorge Armando Verdín López
Sección Décima Tomo CLXXXII
Tepic, Nayarit; 8 de Marzo de 2008 Número: 037 Tiraje: 100
SUMARIO
PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN DEL FRACCIONAMIENTO “ LA JOYA
VISTAS” EN EL MUNICIPIO DE BAHÍA DE BANDERAS, NAYAR IT.
2 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
ÍNDICE I. ANTECEDENTES................................................................................................ 5 I.1. INTRODUCCIÓN...........................................................................................5
I.1.1. METODOLOGÍA Y TÉCNICAS PARTICULARES DE CONSULTA........5 I.1.2. UBICACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO [PLANO A-3] ............................5 I.1.3. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE APLICACIÓN [PLANO E-1] .................6 I.1.4. ANTECEDENTES DE PLANEACIÓN EN LA ZONA DE ESTUDIO .......7
I.1.4.1. Nivel Federal ...................................................................................8 I.1.4.2. Nivel Estatal ....................................................................................9 I.1.4.3. Nivel Municipal ..............................................................................11 I.1.4.4. Nivel Local.....................................................................................14
I.2. MARCO JURÍDICO .....................................................................................14 I.2.1.1. Nivel Federal .................................................................................14 I.2.1.2. Nivel Estatal ..................................................................................15 I.2.1.3. Nivel Municipal ..............................................................................21
II. DIAGNOSTICO - PRONOSTICO....................................................................... 22 II.1. DIAGNOSTICO ...........................................................................................22
II.1.1. MEDIO FÍSICO NATURAL. ..................................................................22 II.1.1.1. Topografía. ....................................................................................22 II.1.1.2. Geología........................................................................................22 II.1.1.3. Edafología. ....................................................................................23 II.1.1.4. Hidrología. .....................................................................................24 II.1.1.5. Clima. ............................................................................................24
II.1.1.5.1. Temperatura. ...........................................................................24 II.1.1.5.2. Precipitaciones. .......................................................................25 II.1.1.5.3. Vientos. ....................................................................................25
II.1.1.6. Uso Potencial del Suelo y Vegetación...........................................25 II.1.1.7. Condicionantes del Medio Físico Natural. [PLANO D-3] ...............26
II.1.2. MEDIO FÍSICO URBANO. [PLANO D-4]..............................................27 II.1.2.1. Tenencia del Suelo. [PLANO D-1].................................................27 II.1.2.2. Uso Actual del Suelo. [PLANO D-2] ..............................................27 II.1.2.3. Sistema Vial [PLANO D-6].............................................................27
II.1.2.3.1. Vialidad y Transporte ..............................................................27 II.1.2.4. Infraestructura. ..............................................................................28
II.1.2.4.1. Agua Potable. ..........................................................................28 II.1.2.4.2. Drenaje Sanitario. ....................................................................30 II.1.2.4.3. Alcantarillado Pluvial. .............................................................31 II.1.2.4.4. Electrificación. .........................................................................31
II.1.2.5. Problemática Ambiental. [PLANO D-5]..........................................31 II.1.3. MEDIO SOCIOECONÓMICO...............................................................32
II.1.3.1. Aspectos demográficos .................................................................32 II.1.3.1.1. Crecimiento poblacional .........................................................32 II.1.3.1.2. Población actual estimada .....................................................32 II.1.3.1.3. Estructura de la población por sexo y por edades. ...................32
II.1.3.2. ASPECTOS ECONÓMICOS.........................................................33
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 3
II.1.3.2.1. Población Económicamente Activa .......................................33 II.1.3.2.2. Principales actividades económicas .....................................34 II.1.3.2.3. Distribución del ingreso .........................................................34
II.2. PRONÓSTICO ............................................................................................34 II.2.1. PERSPECTIVAS DE CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO ......................34 II.2.2. FORTALEZAS Y DEBILIDADES..........................................................35 II.2.3. POTENCIALIDADES............................................................................36 II.2.4. SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO – PRONÓSTICO [PLANO D-7] .........37 II.2.5. Justificación del Cambio de Uso del Suelo...........................................38
III. OBJETIVOS Y METAS............................. ......................................................... 39 III.1. DEFINICIÓN DE OBJETIVOS GENERALES ..............................................39
III.1.1. OBJETIVOS GENERALES ..................................................................39 III.1.2. OBJETIVOS PARTICULARES.............................................................39 III.1.3. METAS .................................................................................................39
IV. NORMATIVIDAD PARA EL ÁREA DE ESTUDIO........... .................................. 41 IV.1. NORMATIVIDAD DE USOS Y DESTINOS..............................................44
IV.1.1. NORMAS DE CONTROL PARA LAS ZONA HABITACIONAL.............44 IV.1.1.1. Normas de control para la zona habitacional Residencial. ............44
IV.1.2. NORMAS DE CONTROL PARA LAS ÁREAS DE DONACIÓN............46 IV.1.3. NORMAS DE CONTROL PARA LA IMAGEN URBANA ......................48 IV.1.4. NORMAS DE CONTROL PARA LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD 50
IV.2. NORMATIVIDAD DE DISEÑO URBANO.................................................52 IV.2.1. CRITERIOS DE DISEÑO DE VIALIDAD ..............................................52 IV.2.2. OBRAS MÍNIMAS DE URBANIZACIÓN...............................................52 IV.2.3. NORMAS DE CONFIGURACIÓN URBANA Y VISUAL .......................53 IV.2.4. CRITERIOS DE OBRAS PARA PERSONAS CON DISCAPACIDAD ..55
V. ESTRATEGIA DE DESARROLLO URBANO ................. .................................. 62 V.1. IMAGEN OBJETIVO....................................................................................62
V.1.1. CONCEPTO GENERAL DE LA ESTRATEGIA ....................................62 V.1.2. POLÍTICAS DE DESARROLLO URBANO ...........................................62
V.1.2.1. De mejoramiento ...........................................................................63 V.1.2.2. De conservación............................................................................63 V.1.2.3. De crecimiento ..............................................................................64
V.2. ESTRUCTURA URBANA ............................................................................64 V.2.1. ESTRUCTURA VIAL ............................................................................64
4 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
V.3. ZONIFICACIÓN DE ÁREA DE ESTUDIO. ..................................................65 V.3.1. ZONIFICACIÓN PRIMARIA. [PLANO E-2] ...........................................65 V.3.2. ZONIFICACIÓN SECUNDARIA. [PLANO E-3].....................................65
V.3.2.1. Zonas de uso habitacional.............................................................66 V.3.2.2. Áreas con uso diferente al habitacional.........................................67 V.3.2.3. Áreas de donación. .......................................................................67 V.3.2.4. Vialidades......................................................................................68
VI. PROGRAMÁTICO Y CORRESPONSABILIDAD SECTORIAL. ... ..................... 69 VI.1. PROGRAMA DE ACCIONES A EJECUTAR ...........................................69 VII. INSTRUMENTACIÓN ........................................................................................ 70 VII.1. INSTRUMENTOS JURÍDICOS. ...............................................................72
VII.1.1. REGLAMENTO DEL ÁREA DE ESTUDIO. ......................................72 VII.1.2. APROBACIÓN DEL PLAN PARCIAL. ..............................................74
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 5
I. ANTECEDENTES
I.1. INTRODUCCIÓN
I.1.1. METODOLOGÍA Y TÉCNICAS PARTICULARES DE CONSU LTA
El método a seguir en la realización del Plan Parcial de Urbanización es el METODO DE LA PLANEACION FISICA y GEOMORFOLOGIA DEL SUELO, mismo que nos ofrece una gama variada entre los criterios de diseño urbano que pueden ser utilizados.
Los métodos particulares; el ESTADÍSTICO, OBSERVACIÓN e INTERACTIVOS, serán utilizados en la fase de investigación inherente al Plan Parcial de Urbanización que se efectuará bajo las características y requisitos planteados por dichos métodos, generando datos de valor indiscutible para la toma de decisiones en la realización del Plan. (3)
Método estadístico: Este método será utilizado para recopilar, elaborar e interpretar datos numéricos por medio de la búsqueda de los mismos y de su posterior organización, análisis e interpretación.
Método de Observación: Se utilizará en los trabajos de campo con el objeto de asimilar en detalle la naturaleza investigada, su conjunto de datos, hechos y fenómenos.
Método Interactivo: se realizaran talleres de plantación participativa con instituciones públicas, privadas, así como con personajes públicos que fungen como lideres en los diversos ámbitos sociales.
Una vez formulado el proyecto del Plan Parcial de Urbanización para el desarrollo “La Joya Vistas”, este se someterá al periodo de audiencias públicas a que se refiere el ARTÍCULO 52 en su inciso IV, de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit.
I.1.2. UBICACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO [PLANO A-3]
Delimitación del Área de Estudio (plano A3)
Para los efectos del Plan Parcial de Urbanización “La Joya Vistas” se tomó como área de estudio el área de influencia inmediata del predio. Esta zona comprende los siguientes vértices y coordenadas:
CUADRO DE CONSTRUCCION AREA DE ESTUDIO PUNTOS COORDENADAS X COORDENADAS Y DISTANCIA
1 456,000.00 2,312,000.00 3,500.00 mts
2 459,500.00 2,312,000.00 2,936.37 mts
3 459,500.00 2,309,063.63 3,500.00 mts
4 456,000.00 2,309,063.63 2,936.37 mts
SUPERFICIE DEL POLIGONO 1027 - 73 - 00.92 HECTAREAS
6 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008 I.1.3. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE APLICACIÓN [PLANO E -1]
El Área de Aplicación del presente Plan Parcial de Urbanización, cubre la superficie total a desarrollar, misma que tiene una superficie de 205,947.97 M2, cuyo polígono se describe basándose en la cuadrícula transversal de MERCATOR (UTM – INEGI) del Sistema Geográfico Nacional de la siguiente forma:
CUADRO DE CONST. AREA APLICAICION COORDENADAS VERTICE X Y
1 458601.6658 2311216.9522 2 458591.5285 2311223.9889 3 458582.3484 2311212.3904 4 458580.1108 2311209.4599 5 458574.3523 2311213.5641 6 458568.6124 2311217.0095 7 458563.3224 2311219.8724 8 458557.6613 2311222.7473 9 458554.1847 2311224.8832 10 458548.7687 2311227.6393 11 458547.0349 2311228.9941 12 458540.8682 2311232.8264 13 458528.0241 2311236.8431 14 458517.4747 2311239.8208 15 458509.7471 2311241.9047 16 458505.0001 2311243.3521 17 458498.0910 2311244.6664 18 458491.0459 2311245.8061 19 458483.6932 2311249.4682 20 458478.0884 2311252.7922 21 458473.2426 2311255.3189 22 458463.4422 2311261.9488 23 458459.6579 2311264.2459 24 458450.9488 2311252.5601 25 458444.1582 2311244.0741 26 458441.2920 2311241.6299 27 458429.6939 2311240.4954 28 458420.1558 2311239.4022 29 458411.2258 2311237.7403 30 458404.2113 2311236.6703 31 458395.5915 2311236.2938 32 458383.3819 2311237.1369 33 458372.1734 2311237.6315 34 458366.2790 2311237.7962 35 458358.8521 2311237.5699 36 458352.9514 2311237.5488 37 458346.1955 2311237.0312 38 458334.3536 2311236.5053
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 7
39 458325.0590 2311235.9628 40 458313.9959 2311235.1413 41 458304.7752 2311234.3464 42 458296.8075 2311233.5008 43 458294.1685 2311233.1652 44 458285.2735 2311230.0010 45 458276.7629 2311225.8297 46 458263.9331 2311217.1154 47 458256.5938 2311208.2838 48 458253.8354 2311203.9619 49 458250.5929 2311198.5817 50 458244.8498 2311188.8318 51 458240.5699 2311180.5051 52 458235.6550 2311178.1579 53 458230.9742 2311174.2657 54 458227.9874 2311170.2407 55 458225.9305 2311165.6701 56 458225.3997 2311159.5585 57 458235.2909 2311158.2678 58 458236.2603 2311154.5622 59 458246.9183 2311151.8596 60 458294.1305,2311146.0971 61 458365.2185 2311066.9694 62 458359.8626 2311062.3813 63 458351.9392 2311017.9277 64 458358.6374 2310938.6070 65 458318.6589 2310938.8277 66 458350.5482 2310864.1368 67 458392.7305 2310786.7241 68 458425.1384 2310697.6017 69 458562.5799 2310728.4532 70 458668.8739 2310759.9255 71 458666.6367 2310761.9216 72 458669.9203 2310763.6178 73 458671.9433 2310764.4033 74 458691.9747 2310774.3239 75 458698.1764 2310776.9368 76 458734.2474 2310795.6492 77 458760.0674 2310832.5394 78 458798.6683 2310862.3533 79 458809.2484 2310876.2355 80 458810.7698 2310885.5590 81 458810.9849 2310893.3751 82 458808.2128 2310918.5396 83 458806.2281 2310926.2858 84 458802.5173 2310936.5323 85 458763.6478 2311032.7622
8 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008 86 458763.0844 2311034.9471 87 458763.1273 2311034.9648 88 458764.1445 2311039.9797 89 458764.9085 2311047.9003 90 458765.3013 2311054.3162 91 458765.5647 2311061.2238 92 458765.6068 2311063.6789 93 458765.5518 2311066.4594 94 458762.7159 2311084.3842 95 458757.9485 2311116.4248 96 458757.6977 2311118.9955 97 458757.5353 2311121.6976 98 458757.2667 2311126.1672 99 458756.9504 2311131.4327 100 458757.9376 2311146.6822 101 458760.9815 2311159.4946 102 458756.7991 2311159.1745 103 458752.1852 2311158.3224 104 458739.9359 2311156.2627 105 458725.8932 2311155.0920 106 458695.7571 2311155.3094 107 458684.7944 2311155.9608 108 458674.7925 2311163.7533 109 458658.9556 2311175.9268
SUPERFICIE TOTAL = 205,947.97 M2
I.1.4. ANTECEDENTES DE PLANEACIÓN EN LA ZONA DE EST UDIO
A efecto de asegurar la congruencia del presente Plan parcial de Urbanización, en el proceso de formulación del mismo se retomaron las políticas y estrategias establecidas en los niveles superiores de planeación, considerando no sólo la zonificación y normatividad contenida en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, sino también los principales lineamientos establecidos en los instrumentos de planeación urbana y regional de nivel nacional, estatal y municipal.
I.1.4.1. Nivel Federal
a) Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenac ión del Territorio (PNDUYOT) 2005-20111
El Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio (PNDUYOT) 2001-2006 señala que la política urbana y territorial que impulsa el gobierno federal pretende integrar los ámbitos espaciales que ocupa el sistema de asentamientos humanos, desde las pequeñas localidades hasta las grandes metrópolis en un esquema de planeación que permita maximizar la eficiencia económica del territorio, reducir desigualdades y fortalecer la cohesión social, distinguiendo las necesidades específicas de desarrollo de cada ciudad y de cada región.”
1 Decreto por el que se aprueba el programa sectorial denominado Programa Nacional de Desarrollo Urbano y ordenación del Territorio 2005- 2011 Diario Oficial. 27, marzo de 2006.
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Dentro del Sistema Urbano Nacional que define este Plan, la region da bahia de Banderas es considerada como una aglomeración urbana junto , ubicándola en el cuarto rango que corresponde a “las ciudades que han tenido un proceso de expansión urbana hacia los municipios adyacentes y con una población inferior a un millón de habitantes”.
Entre los objetivos propuestos por el PNDUYOT destaca el relativo a fortalecer el proceso de planificación y gestión urbana, buscando que los instrumentos normativos permitan regular y ordenar los usos del suelo; fomentar el desarrollo del hábitat urbano en congruencia con la aptitud y limitantes territoriales; y dar certidumbre a la inversión pública, privada y social. 2 Específicamente respecto a los planes y los programas de desarrollo urbano, en sus diferentes ámbitos espaciales se plantea que para contar con una normatividad urbana que responda a las demandas de la dinámica socio-urbana: “se promoverá la actualización y adecuación del marco normativo del desarrollo urbano en congruencia con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Ley General de Asentamientos Humanos, así como de los instrumentos jurídicos de planificación urbana del ámbito estatal. Se promoverá la elaboración de los reglamentos de zonificación de usos del suelo, en los niveles estatal y municipal, con el fin de complementar y fortalecer la normatividad urbana en el territorio nacional. Asociados a estos instrumentos, se formularán, difundirán y aplicarán normas técnicas que faciliten el libre acceso de las personas con discapacidad a las áreas, edificios y servicios públicos. “
I.1.4.2. Nivel Estatal
a) Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2005-2011
En el ámbito estatal, el Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2005-201 tiene como propósito promover un proceso de desarrollo sustentable que inserte a Nayarit en el contexto internacional en función de sus potencialidades y lograr condiciones que permitan elevar los niveles de bienestar de los Nayaritas en un marco democrático y participativo.
Este instrumento forma parte del marco dar sustento al presente Plan no sólo en su carácter de nivel superior de planeación, tal y como se refirió anteriormente sino también desde el punto de vista jurídico en tanto define las grandes líneas del desarrollo estatal y por lo tanto establece la orientación de las acciones y tareas que llevan a cabo las dependencias y organismos del gobierno del Estado de Nayarit durante la presente administración. Los lineamientos normativos que derivan de este Plan y con los cuales debe guardar congruencia este Plan son:
Estrategia general en materia de: Desarrollo susten table y ordenamiento territorial y urbano.
Es necesario cuidar el agua y los demás recursos naturales del Estado - porque son una riqueza que si se pierde, difícilmente se recupera, como le ha sucedido a otros estados de la Región Centro-Occidente y del país en general - por ello tiene que hablarse de un desarrollo que no tenga el alto costo de la pérdida del patrimonio natural, porque se estaría poniendo en grave riesgo el futuro de las actuales y próximas generaciones de los nayaritas.
2 Secretaría de Desarrollo Social “Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio 2005- 2011”.
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Otro aspecto de suma importancia para el desarrollo sustentable es el ordenamiento de las actividades productivas en el territorio y el sano crecimiento de las localidades urbanas, porque además de que permite preservar el medio ambiente y los recursos naturales, eleva la calidad de vida de la población.
Reordenamiento territorial:
• Reversión del deterioro ambiental y aprovechamiento racional de los recursos naturales. • Desarrollar y aplicar sistemas de producción que permitan la compatibilidad y hasta complementación de actividades productivas como la agricultura, la ganadería y el turismo. Líneas de acción en materia de desarrollo urbano • Promover la asistencia técnica y capacitación a los ayuntamientos en materia de desarrollo urbano y medio ambiente. • Gestionar el apoyo con asistencia técnica y promover el otorgamiento de financiamiento recuperable a los núcleos agrarios que lo soliciten, en la desincorporación del régimen ejidal o comunal de predios aptos para el desarrollo urbano y la vivienda. • Proporcionar asistencia técnica y capacitación en materia de regularización de la tenencia de la tierra y de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda, así como impulsar la actualización de sus sistemas de registro y catastro de la
• Propiedad inmobiliaria. • Impulsar la regularización de la tenencia de la tierra, en donde existan asentamientos humanos irregulares ubicados en predios ejidales, comunales y de propiedad federal. • Impulsar de manera conjunta con los ayuntamientos el empedrado, adoquinamiento, guarniciones y baquetas de calles. • Promover ante las instituciones y los ayuntamientos, la infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, en los asentamientos humanos regulares. • Promover ante los ayuntamientos la construcción y remodelación de plazas Cívicas, jardines y panteones.
• Gestionar la generación de reservas territoriales, aptas para el desarrollo urbano y vivienda, con óptica de un alcance mínimo para cubrir 5 años de requerimiento de suelo mediante esquemas de financiamiento blandos.
• Promover la adquisición y enajenación del suelo y reservas territoriales, para el
desarrollo urbano y la vivienda, en coordinación con dependencias y entidades federales, gobiernos estatales, municipales y en concertación con los sectores social y privado, particularmente con los núcleos agrarios.
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• Estatal Impulsar proyectos de ahorro de energía en alumbrado público.
• Promover el desarrollo de la infraestructura de la vivienda, acorde al desarrollo urbano y al ordenamiento ecológico territorial.
b) Plan de Desarrollo Urbano de Nayarit 1999- 2005
Otro importante instrumento de planeación, con el cual guarda congruencia el presente Plan es el Plan de Desarrollo Urbano de Nayarit 1999- 2005, el cual establece una “políticas de control - regulación para la Zona,
c) Programa de Ordenamiento Territorial del Estado de Nayarit
Por otra parte, el Programa de Ordenamiento Territorial (PEOT) del Estado de Nayarit constituye un instrumento a través del cual se pretende “compatibilizar las políticas económicas de crecimiento con las de aprovechamiento racional de los recursos, la preservación de los ecosistemas, lo que permitirá instrumentar un modelo de desarrollo integral que garantice la sustentabilidad en el manejo de los recursos y un crecimiento económico capaz de proporcionar satisfactores necesarios a la sociedad, que reflejen en conjunto una mayor calidad de vida y la conservación del medio ambiente”.
Entre las propuestas establecidas en el PEOT, al municipio de Bahía de Banderas se asignan políticas como:
� Fomentar localidades de desarrollo urbano alterno;
� Promover programas de mejoramiento de vivienda;
� Promoción de empleo;
� Aplicar esquemas de política social;
� Adecuar la infraestructura vial y mejorar el tránsito.
I.1.4.3. Nivel Municipal
a) Plan de Desarrollo Municipal 2005- 2008
El instrumento de planeación medular de la presente administración municipal de Bahía de Banderas define estrategias, políticas y líneas de acción que responden a la realidad socioeconómica que vive el municipio, de las cuales destaca la siguiente: Fortalecer la infraestructura y servicios públicos para elevar las condiciones de vida, buscando aprovechar al máximo los recursos existentes mediante un proyecto de crecimiento urbano armónico, complementar la oferta para satisfacer la demanda y fortalecer la gestión administrativa.
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Planeación y desarrollo sustentable
El planeamiento urbano se encuentra en un momento en que resulta necesario generar instrumentos que permitan determinar la calidad ambiental de un ámbito, introduciendo mecanismos de conservación y mejora, pero también proponiendo instrumentos de diagnóstico que posibiliten el análisis de las causas de su evolución para mejorar dicho mecanismo usado comercialmente, por falta de una práctica nacional en este tipo de transporte. Desarrollo urbano.
El desarrollo urbano de la región, puede definirse como anárquico, fruto de dos situaciones particulares, que son comunes a otras zonas turísticas y urbanas del país: Una superposición espacial de las ciudades, sin que se haya logrado una planeación regional para las mismas; y existencias de ordenamientos, planes de desarrollo y otros instrumentos y mínima aplicación dado los cortos plazos que tiene las autoridades municipales para lograr ejecutarlos y la política de cambios que generan sus sucesores.
Bahía de Banderas tiene un desarrollo urbano incipiente, ya que sus localidades, básicamente rurales, van camino hacia una transformación de ser cabeceras de actividades primarias a ciudades dormitorios de las zonas turísticas. Las trece principales localidades del Municipio cuentan con servicios básicos aunque en la actualidad algunas de ellas están muy rebasadas en su capacidad.
La región de Bahía de Banderas carece de una planeación para la ocupación del espacio con modelos urbanos de desarrollo obsoletos y carencia de servicios. De seguir así, la región presentará una anarquía urbana con la pérdida del bienestar de sus habitantes, afectando al medio ambiente y a la principal actividad económica, el turismo.
En un afán de contrarrestar estas tendencias, se estableció el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas. Dicho Plan fue decretado y publicado en el periódico oficial del estado de Nayarit el día sábado 1 de junio del año 2002, sus objetivos, políticas y estrategias se han retomado para la elaboración de este Plan Maestro, lo más importante es que con base en él se ajustó el esquema de zonificación y se puede resumir en los siguientes puntos: Objetivos generales A) Lograr que el crecimiento urbano y turístico del Municipio aproveche racionalmente los recursos naturales y el paisaje.
B) Proponer la estructura y normatividad urbana en usos y destinos, que permita el ordenamiento urbano y garantice el bienestar social.
C) Lograr un desarrollo económico rentable, con calidad de vida urbana y logrando la conservación ambiental.
D) Asegurar mayores y mejores oportunidades de comunicación y de transporte, para favorecer la integración intra e interurbana
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Objetivos particulares:
• Objetivos de desarrollo urbano
• Lograr una estructura urbana municipal jerarquizada, donde exista un centro urbano, subcentros urbanos, centros de barrio y corredores urbanos.
• Incorporación ordenada del suelo al desarrollo urbano.
• Mejora, perfeccionamiento y desarrollo de los equipamientos municipales.
• Integrar un centro urbano que concentre el equipamiento de la administración municipal, el equipamiento y los servicios de cobertura municipal y las principales áreas comerciales.
• Adecuación de la estructura vial y del transporte.
• Transformar la carretera a Tepic en un boulevard urbano desde el río Ameca hasta la Cruz de Huanacaxtle.
• Establecer la interacción con Puerto Vallarta para integrar el funcionamiento urbano conurbado.
• Establecer las reservas territoriales adecuadas para el asentamiento ordenado de los pobladores de menores ingresos. • Objetivos de ordenamiento ecológico
� Incrementar la calidad del medio ambiente en el Municipio, a través de un estricto control en el manejo de los recursos naturales y la adopción de sistemas de tratamiento de desechos.
� Evitar el deterioro del paisaje con el desarrollo urbano y turístico.
� Conservar los ecosistemas más valiosos como patrimonio y vocación turística del Municipio.
� Conservar la zona federal marítima terrestre.
� Evitar la destrucción dela vegetación nativa en los bordes de canales y lagunas.
� Preservar la selva mediana subperenifolia de la sierra de Vallejo hasta la zona del litoral.
• Objetivos de desarrollo económico
• Activación económica y social de las riquezas turísticas del Municipio.
• Consolidar e incrementar el desarrollo turístico en la franja litoral.
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• Integrar espacios públicos en áreas turísticas donde se proporcionen servicios comunales.
• Favorecer espacios para actividades comerciales y de servicios.
• Impulsar las granjas y la transformación de productos agrícolas
I.1.4.4. Nivel Local
a) Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas 2005 – 2008.
I.2. MARCO JURÍDICO
El contenido del Plan se sustenta en el marco jurídico vigente en el Estado de Nayarit y en especial su fundamento se encuentra en las disposiciones de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, así como en el marco jurídico de nivel federal.
I.2.1.1. Nivel Federal
b) Ley General de Asentamientos Humanos (L. G. A .H .)
Esta Ley contiene las disposiciones más importantes relacionadas con la materia del presente Plan, entre cuyos propósitos se cita el de fijar las normas básicas para planear y regular el ordenamiento territorial de los asentamientos humanos, a través de los planes y programas de desarrollo urbano.
En lo relativo a las atribuciones de los órdenes de gobierno señala que a los municipios corresponde formular, aprobar y administrar los planes o programas municipales de desarrollo urbano, de centros de población y los demás que de éstos deriven. Dentro de esta última categoría se interpreta que quedan incluidos los planes o programas parciales, aunque no los señala en forma explícita.
Conforme al artículo 15 de esta ley, los requisitos y formalidades para la aprobación y ejecución que deben cumplir los planes y programas de centros de población deben ser establecidos por las legislaturas locales. El artículo 35 plantea que la zonificación contenida en los planes o programas de desarrollo urbano, que son competencia de los municipios, debe determinar entre otros aspectos: Las áreas que integran y delimitan los centros de población; los aprovechamientos predominantes en las distintas zonas; los usos y destinos permitidos, prohibidos o condicionados y sus densidades correspondientes, así como las medidas para la protección de derechos de vía y de restricciones.
c) Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protec ción al Ambiente (LGEEPA).
Otras disposiciones que inciden en el proceso de planeación urbana deriva de esta ley que tiene por objeto propiciar el desarrollo sustentable y establecer bases para la preservación, la restauración y el mejoramiento del ambiente. La LGEEPA señala criterios que se deben considerar en la planeación del desarrollo urbano de manera que se incorporar la política ambiental y el ordenamiento ecológico de conformidad con esta Ley. Entre ellos se pueden citar:
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� Tomar en cuenta las estrategias de los programas de ordenamiento ecológico;
� Buscar la diversidad y eficiencia en la determinación de los usos del suelo;
� Privilegiar los sistemas de transporte colectivo y otros medios de alta eficiencia energética;
� Promover el desarrollo urbano sustentable.
I.2.1.2. Nivel Estatal
d) Constitución Política del Estado de Nayarit
El artículo 111, fracción III de la Constitución Política del Estado de Nayarit señala entre las facultades de los Ayuntamientos:
a) “Aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal;
b) Participar en la creación y administración de sus reservas territoriales;
c) Autorizar, controlar y vigilar las licencias y usos de suelos en sus jurisdicciones territoriales”…
Por lo tanto, las autoridades municipales asumen un papel preponderante no sólo en la formulación de instrumentos de planeación urbana, sino también en su ejecución. En el caso del presente Plan Parcial, corresponde a las autoridades municipales la formulación y aprobación de la zonificación de usos, destinos y reservas contenida en el mismo, así como la aplicación de la normatividad urbana correspondiente.
e) Ley de Planeación del Estado de Nayarit
Esta Ley define en su artículo segundo el concepto de planeación como “… medio fundamental para imprimir solidez, dinamismo, permanencia y equidad al desarrollo económico, social, político y cultural del Estado, mediante la participación plural de la sociedad, en la conformación de planes y programas que garanticen una eficiente utilización de los recursos al alcance del Estado y que propicien una más justa distribución del ingreso y la riqueza.”
A partir de este concepto, el tercer artículo de la misma ley señala que “la planeación estatal es un proceso permanente y su ejecución tendrá por objeto:
I. Encauzar racional y progresivamente el desarrollo i ntegral del Estado;
II. Asegurar la participación de la sociedad en las acciones de gobierno a través del Sistema Estatal de Planeación Democrática;
III. Vigilar que el quehacer de la administración públic a sea compatible con el desarrollo del Estado , en los ámbitos federal, regional, estatal y municipal, con apego a las leyes aplicables;
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IV. Diseñar y aplicar políticas que estimulen la invers ión pública, social y privada para la generación de empleos, de acuerdo a la vocación productiva y necesidades de las diversas regiones de la entidad; y,
V. Garantizar el desarrollo sustentable , a fin de contribuir a mejorar la calidad de vida de los nayaritas”.
f) Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit 3
Esta Ley establece disposiciones que son el fundamento principal de la formulación y ejecución de planes y programas de desarrollo urbano en sus distintos niveles, ya que establece el carácter y contenido de estos instrumentos, uno de cuyos elementos más importantes es la zonificación de usos.
De acuerdo con este ordenamiento legal el principal propósito de la planeación y regulación de los asentamientos humanos consiste en “mejorar la calidad de la vida de los habitantes de la Entidad, a través de” estrategias como: la regulación de las provisiones y reservas territoriales de los centros de población; la zonificación y control de los usos y destinos del suelo y una mayor participación social en la solución de los problemas que genera la relación y estado de convivencia, así como en la planeación urbana, ejecución y vigilancia de su cumplimiento.
La ejecución de planes y programas de desarrollo urbano, la determinación de las provisiones, usos, reservas y destinos de áreas y predios, así como la regulación de la propiedad son algunas de las medidas que son declaradas de utilidad pública e Interés.
Entre las atribuciones definidas para los Ayuntamientos de los Municipios del Estado tendrán en materia de desarrollo urbano destacan las siguientes:
I. Elaborar, aprobar y administrar los programas municipales de desarrollo urbano, de centros de población y los demás que de estos deriv en, así como proceder a su evaluación y revisión, y vigilar su cumplimiento;
II. Definir y administrar la zonificación que se derive de la planeación del desarrollo urbano y controlar, regular y vigilar las reservas, los usos y destinos del suelo en su jurisdicción;...
El título tercero de la ley contiene las disposiciones relativas al sistema de Planeación del Desarrollo Urbano donde se consideran los Planes Parciales de Desarrollo Urbano.
En el artículo 364 se establecen los niveles de Planeacion urbana aplicables en esta Entidad Federativa los cuales son:
3 Ley de Asenamtientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit , decrero 8181, publicada el 19 de mayo de 1999, REFORMADA EL 1 DE SEPTIEMBRE DE 2007, en la cual se reformar y adicionan las articulos 36, fracciones, VI,VII y VIII; 42;42 bis;42 ter; 42 quater; 52, fracciones I y II; 53 primer parrafo y fraccion primera; 9, fracciones XI y XII; y 195 bis. 4 Articulo 36 de la LAHDUEN, reformado el 1 de septiembre de 2007
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I.- Plan Estatal de Desarrollo Urbano;
II.- Planes Municipales de Desarrollo Urbano;
III.- Planes de Ordenación de las Zonas Conurbadas;
IV.- Planes de Desarrollo Urbano de los Centros de Población;
V.- Planes Parciales de Desarrollo Urbano;
VI.- Planes Parciales de Urbanización;
VII.- Planes Regionales de Ordenamiento Territorial; y
VIII.- los Programas Sectoriales de Desarrollo urbano.
Según el artículo 37, dichos planes deben contener “los elementos básicos que hagan posible su congruencia y uniformidad para su debida ejecución técnica, jurídica y administrativa, debiendo comprender:
I. La introducción, antecedentes y ámbito espacial de aplicación;
II. El diagnóstico de la situación urbana;
III. La determinación de los objetivos y sus estrategias para alcanzar un desarrollo sustentable así como las acciones, obras y servicios a realizar a corto, mediano y largo plazo;
IV. El análisis sobre riesgo urbano y el establecimiento de medidas y acciones que tiendan a su mitigación;
V. La previsión de los recursos financieros públicos, sociales o privados;
VI. Los criterios de distribución de responsabilidades, acciones, obras e inversiones;
VII. Los instrumentos y medidas de política, disposiciones jurídicas, técnicas y administrativas; y
VIII. La descripción en anexo gráfico del plan, con expresión en forma clara de su contenido, y la ubicación especial de los proyectos y acciones.
El artículo 42 bis señala que los PLANES PARCIALES DE URBANIZACIÓN son los instrumentos ejecutivos para la realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde a los particulares, así mismo señala que será obligatorio formular un Plan Parcial de Urbanización cuando implique:
I.- Transformar el suelo rustico a urbanizado en áreas de reserva urbana o en reservas territoriales, determinando los usos y destinos correspondientes;
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II.- Transformar el suelo rustico mediante obras de urbanización en predios localizados fuera del centro de población, determinando los usos y destinos correspondientes, en predios de propiedad privada o social;
III.- Establecer o modificar los usos y destinos para una zona especifica dentro del centro de población o para una zona de crecimie nto;
IV.- Determinar áreas de restricción por paso de redes de infraestructura; o
V.- Determinar las obligaciones especificas a cargo de los propietarios de predios y fincas, en acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento;
Mientras que el Artículo 42 ter , se señala que los planes señalados en el artículo anterior se formularan y administraran conforme a las siguientes disposiciones:
I.- Determinaran la zonificación secundaria o específic a, señalando los usos, destinos y reservas en los predios donde se propong a realizar ;
II.- Regularan y controlaran la urbanización y la edificación, y en general, la utilización de los predios y fincas en su área de aplicación;
III.- Autorizaran la subdivisión o lotificacion del predio o predios a desarrollar, individualizando los lotes resultantes con la determinación especifica de los usos y destinos que les correspondan;
IV.- Delimitaran e identificaran las áreas de donación, conforme a los lineamientos previstos el presente ordenamiento;
V.- En su caso, propondrán la permuta de las áreas de donación, conforme a las disposiciones que se indican en el articulo 195 bis de esta Ley, con la finalidad de promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del equipamiento urbano y los servicios públicos en el centro de población;
VI.- Determinaran en forma específica las áreas de restricción; regularan y controlaran la urbanización y la edificación; y en general determinaran la utilización de los predios y fincas en su área de aplicación;
VII:- Integraran las obras, acciones e inversiones con la estructura urbana del centro de población; y
VIII.- En su caso, determinaran los predios que resulten beneficiados o afectados, así como las obligaciones correspondientes a cargo de sus titulares, derivadas de obras de urbanización o edificación, para integrar la infraestructura o el equipamiento urbano del centro de población.
El articulo 42 Quater , señala los elementos que deberá contener el mismo, y que son:
I.- El enunciado del Plan y datos generales del proyecto;
II.- La referencia al Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Poblacin o del Plan Municipal de Desarrollo Urbano del cual se derivan;
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III.- La fundamentacion Jurídica;
IV.- los objetivos generales y específicos;
V.- la delimitacion del área de estudio y del área de aplicación;
VI.- El análisis y síntesis de los elementos condicionantes de la urbanización;
VII.- La determinación de los usos y destinos específicos del área de aplicación, conforme a la propuesta de del proyecto de urbanización o de la acción urbanística a realizarse, definiendo las normas de control de densidad de la edificación, y en su caso, los mecanismos que permitan la transferencia y compensación de densidades y/o usos de suelo para cada tipo de zona;
VIII.- La referencia a las normas de diseño urbano, relativas a la ingeniería de transito y a la ingeniería urbana que determinen:
a) Los criterios de diseño de las vialidades, precisando las secciones mínimas y normas de trazo en función a su jerarquía;
b) Los criterios de diseño para obras de urbanización que faciliten el acceso y desplazamiento de persones con discapacidad;
c) Los criterios para la localización de infraestructura, incluyendo el trazo de redes, derecho de paso y zonas de protección;
d) Las obras de urbanización requeridas en cada tipo de zona;
e) La determinación de las áreas de donación, en función de las características de cada zona;
f) Las obra mínimas de edificación para cada equipamiento urbano en las áreas de donación requeridas en cada tipo de zona;
g) En su caso, la propuesta de permuta de las áreas de donación, conforme a las disposiciones que se indican en el articulo 195 bis de esta ley;
h) Las normas de configuración urbana e imagen visual; y
i) Otras normas especificas de carácter general o regional que se consideran necesarias;
IX.- en el caso de acciones de conservación o mejoramiento, además de los elementos aplicables entes mencionados, deberá de considerarse la zonificación especifica con las restricciones, es su caso, respecto de los predios y fincas objetos de estas acciones.
Así mismo, contendrán posplazo y condiciones para que las autoridades, propietarios y usuarios, den cumplimiento a las obligaciones a su cargo en la ejecución de las acciones definidas en el mismo plan parcial.
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El contenido de la zonificación que constituye un elemento fundamental de los planes de desarrollo urbano es referido en el artículo 91 como sigue:
I. Las áreas y predios que integran y delimitan los centros de población;
II. El tipo de aprovechamiento predominante en las distintas zonas;
III. Los usos y destinos permitidos, prohibidos o condic ionados ;
IV. Las disposiciones aplicables a los usos y destinos cond icionados ;
V. La compatibilidad entre los usos y destinos permitidos ;
VI. Las densidades de población y de construcción;
VII. Las medidas para la protección de los derechos de vía y zonas de restri cción de inmuebles de propiedad pública;
VIII. Las zonas de desarrollo controlado y de salvaguarda o amortiguamiento, en su caso;
IX. Las zonas de conservación, mejoramiento y crecimiento;
X. Las zonas de reserva y de preservación ecológica; y
XI. Las normas de diseño urbano
XII.- Las demás disposiciones que acuerdo con esta Ley sean procedentes.
Al respecto se señala que las características que correspondan a los diferentes tipos de usos y destinos de áreas y predios, se establecerán en los Reglamentos de Zonificación que al efecto expidan el Gobernador del Estado y los Ayuntamientos, delimitando en forma precisa las zonas o predios de que se trate, así como el señalamiento del fin o aprovechamiento público a que éstos prevean dedicarse.
Con relación a la formulación de los Planes Parciales se establece que serán elaborados, aprobados, ejecutados, controlados y evaluados por los Ayuntamientos conforme a los procedimientos que se describen en los artículos 52 al 57 de esta Ley.
Una vez cumplidas las formalidades de aprobación, publicación y registro del plan de desarrollo urbano correspondiente, los propietarios y poseedores de inmuebles sólo utilizarán los predios en forma que no presente obstáculo al futuro aprovechamiento previsto.
Con base en lo anterior, los principales fundamentos jurídicos que sustentan el presente Plan Parcial se derivan de las disposiciones previamente citadas de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit.
g) Ley Estatal del Equilibrio Ecológico y de Protec ción del Ambiente.
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De acuerdo con el artículo 4º, fracción X, compete al Estado y a los Municipios, conforme a la distribución que establece esta Ley y lo que dispongan otros ordenamientos legales, el ordenamiento ecológico de los asentamientos humanos, a través de los planes de desarrollo urbano estatal y municipal, y demás instrumentos legales afines.
En su artículo 14, esta Ley define criterios que deben ser considerados en la regulación ecológica de los asentamientos humanos, entre los cuales de pueden citar los siguientes:
� Vinculación entre la política ecológica y la planeación urbana;
� Corrección de aquellos desequilibrios que deterioren la calidad de vida de la población;
� Prevención de las tendencias de crecimiento del asentamiento humano, para mantener su sustentabilidad; y
� Fortalecimiento de las previsiones de carácter ecológico y ambiental para proteger y mejorar la calidad de la vida en el medio urbano.
Específicamente en cuanto a los programas de desarrollo urbano, el artículo 16 señala que se deben incorporar elementos ecológicos y ambientales como:
� Las disposiciones que establece la Ley referida en materia de preservación y restauración del equilibrio ecológico y protección al ambiente;
� La observancia del ordenamiento ecológico en el territorio del Estado;
� El cuidado de la proporción que debe existir entre las áreas verdes y las edificaciones urbanas;
� La adecuada relación entre los elementos naturales del entorno de las zonas urbanas;
� La previsión de áreas verdes suficientes para la convivencia social, y
� La incorporación de criterios ecológicos y de protección al ambiente, tanto en los diseños de las viviendas como en las tecnologías aplicadas.
I.2.1.3. Nivel Municipal
Reglamento Municipal de Zonificacion y Usos de Suel o de Bahía de Banderas, Nayarit.
Este reglamento es de observancia general y forma parte del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, Nayarit.
Tiene por objeto establecer el conjunto de normas técnicas y procedimientos, para llevar a cabo los objetivos, las políticas y estrategias de desarrollo señaladas el Plan Municipal de Desarrollo Urbano, considerando para esto la integración del territorio municipal, a partir de sistemas de ciudades jerarquizado y una estructura urbana ordenada de los diferentes centros de población.
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II. DIAGNOSTICO - PRONOSTICO
II.1. DIAGNOSTICO
En cuanto al área de estudio que comprende el presente Plan Parcial de Urbanización sobre aptitud territorial a manera de diagnóstico con el fin de sustentar técnicamente los elementos que condicionan la urbanización del área de aplicación.
II.1.1. MEDIO FÍSICO NATURAL.
II.1.1.1. Topografía.
En el área de estudio del presente Plan Parcial de Urbanización, la configuración topográfica permite distinguir dos tipos de zonas según el rango de pendientes que presentan:
El primer tipo de zona comprende suelos con pendientes del 2.51 al 15% (T-1) considerados como aptos para el desarrollo urbano ya que facilitan el escurrimiento de aguas así como un fácil drenaje. Estas superficies corresponden a los suelos que se extienden desde el Oeste hacia el Noreste, delimitadas al Sur por las zonas descritas como (T-2).
El segundo tipo de zona se ubica de manera inmediata al Norte de la anteriormente descrita, sobre las faldas del cerro, así como en otras pequeñas superficies intercaladas dentro de la zona de pendientes mayores al 30%. Estas superficies tienen pendientes del 15.1 al 30% (T-2), definiéndose como una topografía moderadamente escarpada, por lo que son consideradas con condicionantes moderados para el desarrollo urbano. En estas pendientes debe evitarse el desarrollo urbano de alta densidad o fraccionamientos de interés social, puesto que la urbanización y la edificación resultan más costosas. Su uso más adecuado es en desarrollos de baja densidad y/o actividades que incluyan mayores extensiones de espacios abiertos.
II.1.1.2. Geología.
Como en la mayor parte del territorio nayarita, los terrenos presentan un relieve muy accidentado de origen volcánico, en etapas geomorfológicos juvenil (provincias fisiográficas: Sierra Madre Occidental y Eje Neovolcánico) y madura (Sierra Madre del Sur); sin embargo, a diferencia de estos grandes rasgos topográficos, en la porción oeste del estado se localiza parte de la provincia Llanura Costera del Pacífico, la cual se encuentra en una etapa de juventud incipiente dentro del ciclo geomorfológico. Como ya se ha mencionado, las condiciones topográficas y sus diferencias altitudinales, son las causas fundamentales de las variaciones de humedad y temperatura, principales componentes del clima, en los que se predominan los diferentes tipos de vegetación; la interacción de todos estos factores con el material parental ha motivado, a través del tiempo, la formación de diversos tipos de suelo que, de acuerdo a su cubrimiento superficial, son: Regosol, Feozem, Cambisol, Luvisol, Litosol, Acrisol, Solonchak, Fluvisol, Vertisol y Andosol. En la zona de estudio solo se encuentran dos de estos tipos de suelos.
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En general, y desde el punto de vista de su aprovechamiento agropecuario, la mayor parte de los suelos están afectados por limitantes físicas y en menor medida por limitantes químicas que restringen o impiden su capacidad para el desarrollo de actividades agrícolas; las primeras se deben a la presencia de un estrato rocoso (fase lítica), el cual determina que el espesor del suelo sea variable, condiciones del terreno que son evidentes en los sistemas montañosos de la Sierra Madre Occidental, Eje Neovolcánico y Sierra Madre del Sur. Asimismo, la pedregosidad (fragmentos de roca mayores de 7.5 cm en la superficie del terreno o cercana a ella) se manifiesta en la porción central y extremo sureste de la Sierra Madre Occidental, así como en la parte norte, y una pequeña área, en el sur del Eje Neovolcánico.
Las marismas, esteros y sus áreas de influencia, dentro de la Llanura Costera del Pacífico, presentan otro tipo de limitantes para la realización de actividades agrícolas debido a los niveles elevados de salinidad, sodicidad e inundación, principalmente en los suelos de tipo Solonchak.
La fracción de la Llanura Costera del Pacífico correspondiente al estado de Nayarit, está cubierta en su mayor parte por depósitos aluviales, originados por el transporte de los ríos que descienden de la Sierra Madre Occidental y desembocan en el Océano Pacífico. Estos depósitos han determinado el desarrollo de llanuras deltáicas como las de los ríos Acaponeta, San Pedro Mezquital y Grande de Santiago; en estas llanuras se encuentran suelos jóvenes con poco desarrollo como Fluvisol y Cambisol.
El aporte de materiales arenosos, por vía fluvial y recolección de arenas marinas causadas por el oleaje, ha creado un sistema de largas y angostas barras arenosas paralelas, constituidas por suelos litorales, que se mezclan con suelos de origen palustre, clasificados como Regosol y Solonchak, respectivamente.
II.1.1.3. Edafología.
A continuación se describen, brevemente, las características esenciales de los tipos de suelos presentes en la región bajo estudio (tomado de la Síntesis de Información Geográfica Estatal de Nayarit, INEGI). Feozems
Se distribuyen en casi la totalidad de la región estudiada. Están caracterizados por presentar una capa superficial obscura, correspondiente al horizonte (A) mólico, rica en materia orgánica y nutrientes (Feozem háplico), resultado fundamentalmente de la intensa actividad biológica. Son de textura media, con estructura granular en la parte más superficial y bloques subangulares en la siguiente capa que, en conjunto con la porosidad, confieren al suelo buenas condiciones aeróbicas y por lo tanto un buen drenaje interno, lo que permite la penetración de raíces y la infiltración y retención de agua.
Su utilización con fines agrícolas es muy restringida, ya que, además del relieve accidentado en que están, presentan un estrato rocoso a menos de 50 cm de profundidad. Este tipo de suelos, en los alrededores del cerro El Rincón y el extremo sureste de la Sierra Madre Occidental, contienen piedras. Tienen presencia en parte de los municipios de Compostela y Bahía de Banderas.
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Estos suelos se caracterizan por una fertilidad que varía de moderada a baja, ocasionada por la variación en el contenido de materia orgánica y nutrientes.
Regosoles
Estos suelos proceden en gran medida de la desintegración de los diferentes materiales litológicos que conforman a los sistemas montañosos; la Sierra Madre Occidental es el sitio donde más abundan distribuidos en forma irregular. Son suelos jóvenes con poco desarrollo, tienen un horizonte (A) ócrico, de textura media y color pardo obscuro cuando está húmedo (Regosol éutrico); constituyen la etapa inicial en la formación de un gran número de suelos, lo que depende de los diversos tipos climáticos y del material parental; su uso es muy restringido, debido a que la topografía en general es irregular, con excesiva pendiente y su profundidad es menor de 30 cm, limitada por la roca de la cual se originan; además, en parte de la zona oeste de la Sierra Madre Occidental presentan pedregosidad.
II.1.1.4. Hidrología.
El área de estudio se encuentra dentro de la Región Hidrológica 13, Huicicila (RH-13), está región, se encuentra en la cuenca Río Huicicila - San Blas, Sub cuenca Río Huicicila RH16. En todos los casos, los escurrimientos drenan hacia el Océano Pacifico; entre ellos destacan los ríos La Tigrera, El Agua Azul, Calabazas, Charco Hondo y Lo de Marcos. Se asientan poblaciones de importancia como: Compostela, Las Varas, Sayulita, San Francisco, Higuera Blanca y Punta Mita; en su zona litoral hay numerosas localidades turísticas.
No se presentan niveles de contaminación importantes, sin embargo es necesario establecer plantas de tratamiento de aguas negras en todas las poblaciones para evitar riesgos en las corrientes superficiales y la zona litoral.
II.1.1.5. Clima.
Climatología de acuerdo con la clasificación de Copen modificada por E. García, el área de estudio, presenta un clima del tipo Awi( w )( i ) que corresponde a climas cálidos húmedos, con temperaturas medias anuales superiores a 26°C y en el mes mas frío de 18°C con un cociente P/T entre 43,2 y 55,3. Se caracteriza por presentar lluvias abundantes en el verano. Pero también la región es susceptible durante el verano a la incidencia presente de presiones tropicales que, en el mejor de los casos solo descargan su caudal de agua. El mas reciente huracán que azotó la región fue “Kena” ( categoría 4: vientos máximos de 210 km/h ) del 25 de octubre de 2002.
II.1.1.5.1. Temperatura.
Conforme a la información reportada en la estación climatológica Puerto Vallarta, en un periodo de registros de 20 años, la temperatura promedio anual en la zona es de 26,2°C los meses más calurosos son de mayo a septiembre donde la temperatura se mantiene casi constante alrededor de los 28°C, mientras que el más frío, febrero, con temperaturas de hasta 23°C según los datos climatológicos regist rados, la temperatura media mensual en la región varía a lo largo del año 5°C.
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I.1.1.5.2. Precipitaciones. De acuerdo con los registros de precipitación de la estación Puerto Vallarta, la precipitación media anual es de 1447.3mm, siendo los meses de junio a septiembre en los que se presenta la mayor concentración de lluvias, con un valor de 1222.3,es decir, con un porcentaje del 85.8% con respecto al total anual.
La temporada de estiaje en la zona es muy marcada, abarcando los meses de febrero a mayo, con apenas un 1.8% del total anual de lluvias.
II.1.1.5.3. Vientos.
Los vientos dominantes en la región se encuentran distribuidos de la siguiente manera:
1.Periodo noviembre-abril Estación mas cercana “La desembocada 25% de frecuencia con Dirección W-E 50% de frecuencia con Dirección E-W 36% de calmas. 2. Periodo de Noviembre –abril Estación mas cercana 14.045 “Puerto Vallarta” 75% de Frecuencia con Dirección SW- NE 25% de Frecuencia con Dirección W-E 12.5% de frecuencia con Dirección S-N
En un período de 22 años, en el estado de Nayarit se registraron 12 ciclones cerca de su costa o que tocaron tierra durante dicho periodo, la mayoría de ellos en su límite con el estado de Colima. Sin embargo, es importante mencionar que según la clasificación de Lloyd´s, en el área de estudio incluyendo la de Bahía de Banderas esta clasificada como de tipo “AAA” que corresponde a poca probabilidad de huracanes.
II.1.1.6. Uso Potencial del Suelo y Vegetación.
Los tipos de vegetación que se describen para la región de estudio corresponden a vegetación de afinidad tropical y subtropical, cuyas especies dominantes son, característicamente, de distribución tropical. Entre los tipos de vegetación de afinidad tropical tenemos las Selva mediana, Selva Mediana Subcaducifolia, Selva Baja Caducifolia, Selva Baja Espinosa, el Manglar, el Palmar y la Vegetación Halófila. Dentro del área de estudio se tiene una vegetación del tipo Selva Mediana Subcaducifolia, con la siguientes características:
La selva mediana subcaducifolia tiene un estrato superior con árboles de más de 20 m de altura, se encuentra en zonas bajas o protegidas en cañones de las sierras de Sayula, San Juan y de Vallejo en Bahía de Banderas, Compostela, San Blas y Tepic. Las especies de árboles característicos, que en esas comunidades se encuentran son: Bursera simaruba, Brosimum alicastrum, Castilla elastica, Ceiba pentandra, Cederla odorata, Enterolobium cyclocarpum Ficus glabrata, Hura polyandra, Hymenea courbaril, Inga spp., Nectandra salicifolia, Orbignya guacuyule, Pseudobombax ellipticum y Swartzia simples.
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Los arbustos o árboles pequeños están representados por Acacia glomerosa, Calliandra magdalenae, Eugenia acapulcensis e Hipócrates acapulcensis, entre otras. Finalmente, entre las hierbas, bejucos y epífitas se encuentran Lygodium venustum, Anthurium sp. y Aechmea bracteata. Las selvas medianas subcaducifolias conservadas se encuentran en las zonas de mayor pendiente donde los terrenos no son propicios para los cultivos ni para el ganado.
El potencial del terreno se limita en este caso al desarrollo turístico y habitacional campestre, en donde la propuesta del proyecto establece zonas de reservas naturales y bajas densidades para la menor afectación de este.
En la zona confluyen corrientes oceanográficas de agua superficial tropical y subtropical y sub - superficial subtropical. El contacto de la circulación marina del mar abierto (Océano Pacífico) con el sistema local de corrientes de la Bahía y la presencia de las Islas Marieta, repercute en el microclima, productividad marina, diversidad biótica y en la regulación térmica de la zona. Lo anterior influye, en la vegetación terrestre, misma que responde también a la temperatura y la precipitación, derivadas por este acondicionamiento geográfico. Con relación al movimiento de mareas, se presenta una marea semidiurna de oleaje alto.
En cuanto a la vegetación existente en el área de aplicación se realizo un levantamiento resultando el siguiente inventario de vegetación.
VEGETACION EXISTENTE EN LA ZONA DE APLICACION
ESPECIE CANTIDAD ALTURA DIAMETRO TRONCO COPA
CAMICHIN 11 6 0.20 2 CEDRO 11 12 0.40 2.5
PALMERA 138 15 0.30 4 AMAPA 1 18 0.70 3.5 LIMON 2 4 0.10 1.5
CAPOTILLO 1 4 0.30 4 JPEREZ 6 6 0.40 4.5
AGUACATILLO 1 5 0.50 5 GUAJILLO 1 25 0.10 1 ESPINO 2 20 0.15 1
HIGUERA 1 10 0.80 9
II.1.1.7. Condicionantes del Medio Físico Natural. [PLANO D-3]
De acuerdo a las distintas características topográficas, edafológicas, geológicas e hidrológicas analizadas, a continuación se identifican los aspectos naturales que condicionan o restringen el desarrollo urbano:
• Los terrenos con pendientes del 15 al 30% (T-2), que corresponden a laderas del cerro,
consideradas como condicionante moderada, por los mayores costos de la edificación; debe evitarse la urbanización en un alta densidad.
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 27 • Se deberá mantener especial cuidado de no dañar, talar o podar las especies vegetales
de alto valor, existentes en la zona.
II.1.2. MEDIO FÍSICO URBANO. [PLANO D-4]
II.1.2.1. Tenencia del Suelo. [PLANO D-1]
El régimen de propiedad predominante es el de propiedad de tipo ejidal perteneciendo al ejido sayulita casi toda el era de estudio en menor proporción, existen otros usos, como la propiedad privada que existe dentro de la localidad de San Francisco, así mismo al oriente de la zona de estudio en una franja importante que se ubica frente al mar existen terreno pertenecientes al Gobierno de Estado , mismo s que son administrados por el fideicomiso Bahía de Banderas, también existe predios en proceso de regularización en cuanto a la tenencia de la tierra, y franjas de propiedad federal estas se ubican en la playa y en la carretera federal 200.
II.1.2.2. Uso Actual del Suelo. [PLANO D-2]
Uso habitacional : Predomina este uso en el área comprendida por la localidad de San Francisco.
Corredor urbano: existe un corredor urbano dentro de la localidad de San Francisco, a lo largo de la avenida denominada del tercer mundo y las propiedades que de ubican frente a la playa, donde se realizan básicamente comercio y servicios destinados al turismo
Uso Turístico(T-15 y T-5) : se ubican en las franja que dan frente al mar en la zona de estudio.
Area natural de Bosque Protegido (N-BOS-P) : se encuentran al corriente y el sur oriente del área de estudio un tanto mezcladas con areas de bosque de amortiguamiento.
Area natural de Bosque de amortiguamiento(N-BOS-A) : Estas zonas se encuentran bien en la portes bajas del cerro a lo largo de toda la superficie que comprende el área de estudio .
Área agrícola de mediana productividad no protegido (AG-MP-N): esta área se ubica el nororiente del área de estudio.
Área de Reserva Urbana para Uso Habitacional (H-27) : esta se encuentra en las inmediaciones de la localidad de San Francisco, frente a la carretera federal 200 con una densidad destinada de 127 habitantes por hectárea (H-127).
Franjas de Forestación (FF): existen este tipo de franjas de forestación o también denominadas que amortiguamiento que tienen la función de áreas de transición entre usos de suelo distintos.
II.1.2.3. Sistema Vial [PLANO D-6]
II.1.2.3.1. Vialidad y Transporte
28 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
II.1.2.3.1.1. Jerarquía Vial
Vialidades Regionales
La carretera federal numero 200, que enlace la zona de Puerto Vallarta, Bahía de Banderas, Compostela, con ciudades como Guadalajara y Tepic.
Vialidades Primarias
La avenida “del tercer mundo“, que cruza de manera longitudinal el poblado de San francisco es la vialidad primaria mas importante de la localidad, ya que es la que enlaza al pueblo con la carretera federal, además de que es la que mas afluencia tiene ya que por esa avenida circula el turismo que busco como destino las playas de San Francisco.
El resto de las vialidades la componen las calles locales, que son las que dan acceso a las zonas habitacionales.
Puntos de conflicto vial.
Se puede considerar el crucero de San Francisco con la carretera federal como un punto de conflicto vial debido a que no cuenta con la infraestructura vial adecuada para brindar mayor seguridad a los conductores.
II.1.2.4. Infraestructura.
II.1.2.4.1. Agua Potable.
La localidad de San Francisco cuenta con una población servida de aproximadamente 2,200 usuarios para el servicio de agua potable, cuenta con tres pozos profundos en funcionamiento (uno de los cuales es de reciente elaboración) y un cuarto pozo en proceso de construcción para extraer el agua necesaria para la demanda de la población. A continuación se describen las características y capacidad de cada pozo:
DIAGNÓSTICO RECOMENDACIONES
LOCALIDAD PROFUNDIDAD
DE PERFORACIÓN
GASTO (LPS)
ACTUAL
SAN FRANCISCO
POZO 1 60 M. 7 LTS/S Ha disminuido considerablemente el gasto.
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 29
DIAGNÓSTICO RECOMENDACIONES
LOCALIDAD PROFUNDIDAD DE PERFORACIÓN
GASTO (LPS) ACTUAL
SAN FRANCISCO
POZO 2 60 M. 11 LTS/S Gasto en disminución.
DIAGNÓSTICO RECOMENDACIONES
LOCALIDAD PROFUNDIDAD DE PERFORACIÓN
GASTO (LPS)
ACTUAL
SAN FRANCISCO POZO 3 60 M. 15 - 20 LTS/S
RECIENTE CONSTRUCCIÓN.
DIAGNÓSTICO RECOMENDACIONES
LOCALIDAD PROFUNDIDA D DE PERFORACIÓN
ESTIMADA
GASTO (LPS)
ESTIMADO
SAN FRANCISCO POZO 4 60 M. 15 - 20 LTS/S
EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN.
La conducción del agua potable es mediante tubería de asbesto con un diámetro de 8” (pulgadas), mientras que la distribución de la misma se realiza con tubería de PVC con un diámetro de 6” (pulgadas), y los ramales son de tubería de PVC con diámetros de 2”, 2 ½” y 3” (pulgadas). Para mayor y mejor eficiencia en el servicio distribución del agua potable la localidad de San Francisco cuenta con dos Tanques Vertedores de Presión, que a continuación se describen las características de cada uno:
30 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
DIAGNÓSTICO RECOMENDACIONES
LOCALIDAD CAPACIDAD (M3)
TIEMPO DE VACIADO
SAN FRANCISCO
TANQUE 1 50 M3 30 MIN APROX
DIAGNÓSTICO RECOMENDACIONES
LOCALIDAD CAPACIDAD (M3)
TIEMPO DE VACIADO
SAN FRANCISCO
TANQUE 2
40 M3 30 MIN APROX
La cobertura actual de la población con servicio de agua potable entubada se estima de alrededor del 100% del total de la población de San Francisco, haciéndose las extensiones necesarias conforme el desarrollo de la población lo vaya requiriendo.
La construcción del Pozo 4 tiene el propósito de brindarle un óptimo servicio a la población actual y también abastecer a posibles desarrollos nuevos.
II.1.2.4.2. Drenaje Sanitario.
En la actualidad la localidad de San Francisco tiene una cobertura aproximada casi del 100% en infraestructura sanitaria, ya que esta población cuenta casi en su totalidad con una red formal de drenaje sanitario, recientemente la red de tubería de concreto ha sido rehabilitada en su mayoría por tubería de PVC utilizando para las descargas diámetros de 6” (pulgadas) y para la red de alcantarillado o atarjeas diámetros de 8” y 10” (pulgadas).
Cabe mencionar que existe un área en la zona sureste del poblado que representa menos del 1% de la población total en donde aun se hace uso de fosas sépticas.
Para el tratamiento de las aguas residuales se cuenta con una Planta Ecológica de Aireación Convencional la cual trata de 5 a 7 litros /segundo, arrojando un producto tratado al 95%; teniendo este un estero como cuerpo receptor para el 50% de la aportación y el otro 50% de la aportación esta destinado para el riego de áreas verdes, de la cancha de fútbol, de las escuelas (tanto primaria como secundaria) y del campo de golf, mediante un tendido de tuberías de dos líneas paralelas de PVC de 3” (pulgadas) RD26 hidráulico.
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 31
Es importante mencionar que dicha Planta Ecológica se encuentra casi al límite de su capacidad, por lo que es necesario a la brevedad posible, el proyecto de ampliación y adecuación para la misma o la construcción de una nueva.
II.1.2.4.3. Alcantarillado Pluvial.
No existe en la localidad un sistema colector de aguas pluviales, para el caso del desarrollo la topografía cuenta con las pendientes naturales adecuadas como para utilizarlas para el desalojo de las aguas pluviales, encausarlas a los escurrimientos naturales.
II.1.2.4.4. Electrificación .
Según datos del conteo de población y vivienda del 2005 realizado por el INEG, la cobertura de la población que tiene acceso al servicio de electrificaron es del 95%. En la actualidad se cuenta prácticamente con una cobertura del 100% tanto en el servicio de alumbrado público como en el servicio de electrificación según se puede apreciar el cuadro siguiente:
LOCALIDAD NO. DE VIVIENDAS
VIVIENDAS CON QUE CUANTAN CON ENERGIA
ELECTRICA
PORCENTAJE
SAN FRANCISCO 594 595 100 %
Fuente: conteo de población y vivienda INEGI 2005
II.1.2.5. Problemática Ambiental. [PLANO D-5]
Desde el punto de vista urbano las principales problemáticas existentes son los que se generan por la deficiencia existente en la infraestructura sanitaria y pluvial, debido al crecimiento de la mancha urbana en la localidad de San Francisco a provocado la presencia de la contaminación progresiva y constante hacia los diferentes sistemas hidrológicos principalmente, atmosféricos y del suelo entre los cuales se mencionan los siguientes:
El principal punto de contaminación ambiental son las descargas residuales originadas por algunos asentamientos en forma dispersa esto ultimo ha originado que las descargas de aguas negras, descargas de basura, los escurrimientos en la temporada de lluvias arrastren los desechos de los animales vayan en forma directa al mar.
La deficiencia en la infraestructura sanitaria en la localidad a provocado la implementación de fosas sépticas sin control sanitario, generando por consiguiente la contaminación de los mantos friáticos.
Otro de los problemas existentes aunque en menor magnitud es la utilización de agroquímicos para la fertilización de los cultivos, plaguicidas, utilizados para combatir plagas, representa otro contaminante al suelo, además de que estos son arrastrados por las aguas pluviales en el temporal de lluvias hasta descargarlos sobre los causes naturales y finalmente verterlos al mar contaminando aún más sus aguas por encontrarse la zona de
32 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
estudio en un área marítima y según la clasificación de Lloyd´s, en el área de estudio incluyendo la de Bahía de Banderas esta clasificada como de tipo “AAA” que corresponde a poca probabilidad de huracanes. No por ello deja de ser un factor de riesgo que en cualquier momento pudiera suscitarse.
Finalmente el área de estudio existen grandes extensiones de terrenos de tipos forestal que en temporada de estiaje pueden convertirse y un riesgo serio en cuanto incendio.
II.1.3. MEDIO SOCIOECONÓMICO
II.1.3.1. Aspectos demográficos
II.1.3.1.1. Crecimiento poblacional
El municipio de Bahía de banderas fue creado en 1989, el municipio dispone solamente de los datos de población de 1990 y de 1995, según los cuales se contaba con una población de 39,831 y 47,077 habitantes, respectivamente, lo que manifiesta un crecimiento promedio anual del 3.0%, superior en 1.51% a la tasa estatal. Lo anterior se explica en función de la dinámica económica que se deriva de la actividad turística de la localidad. Su número de habitantes representa el 5.2% de la población estatal.5
De acuerdo a la información censal disponible para el período 1990-2007, la población total del municipio de Bahía de Banderas se incrementó de 39,831 habitantes en 1990 a 90,054 en el año 2007. Esto quiere decir que este municipio ha absorbido durante los últimos 17 años gran parte del crecimiento demográfico aumentando en un 262% su población total.
POBLACIÓN TOTAL 20007 6
POBLACIÓN 2000 ÁMBITO
HABITANTES % RESPECTO MPIO.
San Francisco 1,563 2.00 %
Municipio de Bahía de Banderas 90,054
II.1.3.1.2. Población actual estimada
Para el 2007, según las proyecciones de CONAPO, la localidad de San Francisco en cuenta con 1536 habitantes, mientras que el total municipal suma 90,054 personas. 7 Estas cifras suponen la hipótesis de que se aumenta el ritmo de crecimiento poblacional de 2.5% en el quinquenio 1990-2000 a 3.5% entre 2000 y 2007.
II.1.3.1.3. Estructura de la población por sexo y p or edades.
5 Fuente: http://www.bahiadebanderas.gob.mx/BAHIA/evoluciondemo.htm 6 Fuente: Consejo Nacional de Población (CONAPO) 7 De acuerdo con las estimaciones referidas en censo INEGI, XII de población y vivienda y proyecciones de FONAPO.
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 33
La composición por sexo de la población se obtiene un índice de masculinidad del 92.32% para la zona en el 2000, lo cual indica que la población femenina es mayor en un 7.68% a la masculina.
Composición de la población por sexo, 2007 8
POBLACIÓN POR SEXO ÁMBITO
HOMBRES MUJERES TOTAL ÍNDICE DE
MASCULINIDAD
Bahia de Banderas 43,240 46,814 90,054 92.36 Nayarit 459,035 506,250 964,285 91.00
En cuanto a la estructura por edades, el grupo con mayor peso proporcional es el de los adultos de 15 a 64 años con un 59% de la población total del 2000; le sigue en orden de importancia el grupo infantil de 0 a 14 años con el 35.84% y en tercer lugar se ubican las perdonas de mas de 65 años con el 5.16 %.
Población por grupos de edad, 2000 3
POBLACIÓN POR GRUPO DE EDAD (HABS) ÁMBITO
0- 14 15-64 65 Y MÁS NO ESPECIFICADO
Municipio de Bahia de banderas 32,275 53,132 4,647 0
II.1.3.2. ASPECTOS ECONÓMICOS
II.1.3.2.1. Población Económicamente Activa
Para el año 2000, la población en edad de trabajar (es decir la PEA potencial, constituida por población mayor a los 12 años) del municipio de Bahia de Banderas ascendió, según datos censales a 31,698 personas que representaron el 53% del total, el 47% restante correspondió a la Población Económicamente Inactiva (PEI). Cabe destacar que la PEA masculina representa el 65% del total.
Población económicamente activa, 2000 9
POBLACIÓN DE 12 AÑOS Y MÁS
POBLACIÓN ECONÓMICAMENTE ACTIVA (PEA) ÁMBITO TOTAL PEA PEA MASCULINA PEA FEMENINA
Bahia de Banderas 59,807 31,698 20,603 11,095
8 Fuente: INEGI, XII Censo de Población y Vivienda. Nayarit 2000 9 Fuente: INEGI, XII Censo de Población y Vivienda. Nayarit 2000
34 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
II.1.3.2.2. Principales actividades económicas
Respecto a la distribución de la PEA por sector, se observa que en el 2000 la mayoría de la población se dedica a los sectores terciaros y secundarios como fuentes de empleo.
POBLACIÓN OCUPADA (PO) ÁMBITO TOTAL
SECTOR PRIMARIO SECTOR
SECUNDARIO SECTOR
TERCIARIO
Bahia de Banderas 31% 16.9% 44.7%
II.1.3.2.3. Distribución del ingreso
De acuerdo con los datos censales del 2000 que reportan el monto de los ingresos percibidos por la población ocupada se observa que prácticamente la mitad se encuentra en el rango de 2 a 5 dos veces el salario mínimo que es el 38% de la población total. En el siguiente rango, de 1 a 2 veces el salario mínimo, se ubica el 25% de la población ocupada, y en tercer lugar el grupo e persona que reciben más de 5 s.m. Con un 24%.
POBLACIÓN OCUPADA (PO)
ÁMBITO SIN
INGRESO MENOS DE
UN S.M. QUE RECIBE
DE 1 A 2 S.M.
QUE RECIBE DE 2 A 5
S.M.
QUE RECIBE
MÁS DE 5 S.M
Bahia de banderas 3,947 3,774 14,760 23,050 14,276
II.2. PRONÓSTICO
Analizando el desarrollo socioeconómico de la región hacia futuro y la demanda de suelo urbano, infraestructura y equipamiento de acuerdo a los anteriores planes de desarrollo ya descritos, se tomara en cuenta para definir los criterios para el “Desarrollo La Joya Vistas ” de acuerdo a los requerimientos de los diferentes usos del suelo.
En los siguientes apartados se realizará un pronostico del proyecto que nos permita fijar la zona de estudio en relación con su entorno inmediato, así como ver las posibles demandas que puedan surgir, a su vez nos permita definir la oferta y la demanda que realizara el proyecto.
II.2.1. PERSPECTIVAS DE CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO
Para estimar la demanda de suelo urbano requerido se estudian los posibles escenarios que se pudieran dar de acuerdo al crecimiento demográfico.
En el lapso de 1970 – 2000 la tasa de crecimiento tuvo un patrón descendente en el promedio anual por lo que se espera que se incremente la población de las zonas conurbadas.
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 35
A pesar del crecimiento de la población se ha reducido el el ritmo de crecimiento al con completar de manera estricta y eficaz las normas políticas y promociónales para evitar que los precios sigan a la alza en las diferentes zonas de reserva. De esta forma, se mantendría un escenario muy similar tendencial, pero con diferencias importantes ya que la distribución se haría en mayor porcentaje en espacios aprobados en los planes de centro de población. De continuar de esta manera la población de la zona conurbada crecería de manera importante para el año 2020.
De continuar de esta manera el crecimiento que se daría en las poblaciones mayores seria mínimo en consideración con las zonas conurbadas por lo cual se evitaría el surgimiento de fraccionamientos irregulares.
Para apoyar el crecimiento hacia esta tendencia se tendría que promocionar diferentes actividades económicas y creas diferentes proyectos para generar empleo y distribuir estos últimos en zonas de ordenamiento deseado.
II.2.2. FORTALEZAS Y DEBILIDADES
Tomando como base los resultados del diagnóstico-pronóstico a continuación se identifican los elementos para realizar el análisis FODA a través del cual se definen los aspectos más relevantes tanto positivos como negativos del funcionamiento o situación de un sistema o territorio. 10
Las fortalezas y debilidades corresponden al sector interno y las potencialidades y amenazas al sector externo.11
FORTALEZAS DEBILIDADES MEDIO FISICO NATURAL
Terreno con características panorámicas de alto valor paisajístico.
Zonas con pendientes muy escarpadas mayos al 30%, no aptas para el desarrollo
urbano.
Zonas con pendientes del 15 al 30 %, con restricciones moderadas para el desarrollo urbano, (se recomiendan terreno con baja
densidad)
El tipo de vegetación existente en la zona limita el desarrollo urbano a
fraccionamientos turísticos y campestres de baja densidad, para proteger en entorno
natural..
Alta calidad ambiental. Riesgo de incendios en terrenos colindantes durante el estiaje.
Pendientes adecuadas para el suministro de redes de infraestructura (agua potable,
drenaje sanitario) Zona con riesgos de fenómenos naturales
MEDIO FISICO TRANSFORMADO Alta posibilidad de agua subterránea en la
zona No existen fuentes cercanas para el
suministro de agua potable Acceso importante por la carretera federal
numero 200 Falta de líneas troncales para el desalojo de
aguas residuales
10 SOLARI- SEDESOL “Manual de Planeación Metropolitana”. 2001 11 Fuente. Elaboración de Soluciones Arquitectónicas e Ingeniería, SOLARI S.A. DE C.V.
36 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
Línea de distribución eléctrica para el suministro de energía.
Asentamientos en la localidad de San Francisco por dotar de infraestructura,
sobre todo en lo que respecta al drenaje sanitario.
Cercanía con las playas de San Francisco. Planta de tratamiento de aguas residuales insuficiente para la zona.
Acceso rápido a los centros urbanos mas importantes de la región como Bucerias, a
través de la carretera federal 200
Deficiencia en el servicio de agua potable en la zona, con respecto a la demanda
requerida.
Imagen urbana de la localidad de San Francisco de baja calidad.
Alto aforo vehicular sobre la carretera federal 200
MEDIO SOCIOECONOMICO
La población ocupada representa el 99% respecto a la PEA, lo cual es indicador
favorable en materia de empleo.
62% de la PEA percibe ingresos de hasta 5 veces el salario mínimo; no se presentan
situaciones de extrema pobreza.
II.2.3. POTENCIALIDADES 12
POTENCIALIDADES AMENAZAS MEDIO FISICO NATURAL
La zona de estudio tiene potencialidades para el desarrollo de vivienda con baja densidad, ya que existen pendientes apropiadas de entre el 15 y el 30%, misma que facilitan el escurrimiento de aguas, así como un fácil drenaje y presentan condiciones de subsuelo adecuadas para la edificación.
De no llevarse a cabo programas permanentes de orientación a la ciudadanía en cuanto a la prevención de riegos por incendios, así como de capacitación en caso de fenómenos naturales podrían registrarse siniestros con sus consecuentes perdidas humanas y materiales.
MEDIO FISICO TRANSFORMADO Existe la disponibilidad por parte de la iniciativa privada de participar en el mejoramiento y ampliación de las redes ce infraestructura de la localidad de San Francisco, para contribuir con el Gobierno municipal y contrarrestar el déficit de servicios de agua potable, drenaje sanitario, tratamiento de aguas negras.
De no llevarse a cabo las obras de infraestructura requeridas para la zona, presentaran a corto plazo problemas con los servicios sobre todo en el tema del agua potable y el tratamiento de aguas negras, ya que los pozos existentes en la zona, extraen cada vez mas, menor cantidad de agua, y en cuanto al servicio de la planta de tratamiento ya no es suficiente para la descargas vertidas en las zona.
12 Fuente. Elaboración, SOLARI S.A. DE C.V.
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 37
MEDIO SOCIOECONOMICO De acuerdo a la pirámide de edades en el área de aplicación las mayores demandas se refieren a empleo, así como educación primaria y preescolar
Las niveles de ingreso económico de los habitantes de la localidad de San Francisco, hacen poco probable la participación económica para la adecuación de los servicios de aguas, drenaje, y tratamiento de aguas negra, quedando en el gobierno y la iniciativa privada y mejoramiento de estos servicios.
Las ventajas competitivas y de localización de San francisco, aunadas al mejoramiento de la infraestructura y equipamiento podría atraer inversiones productivas que se traduzcan en mejores oportunidades de empleo e ingreso para sus habitantes
II.2.4. SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO – PRONÓSTICO [PLAN O D-7]
� Diagnóstico
Medio Físico Natural
• La topografía del área contiene pendientes que oscilan entre el 5 al 15%, el 15.1 al 30 y mas del 3o%.
• Por el tipo de vegetación existente en la zona el potencial del suelo se limita a desarrollos turísticos y habitacionales con baja densidad, y crear grandes superficies naturales para su preservación.
• El tipo de suelo es apto para el desarrollo urbano; en algunos casos la infraestructura ocupa protección contra la corrosión.
• Por la zona de estudio cruzan algunos arroyos y escurrimientos intermitentes.
• Los riesgos de mayor impacto que se presentan son las de riesgos por desastres naturales e incendios.
Medio Físico Transformado
• El régimen actual predominante en la zona de estudio es de propiedad ejidal, con algunos polígonos propiedad del gobierno del Estado administrados por el FIBBA, así mismo algunas propiedades de tipo privada en el pueblo de San Francisco y de la misma manera algunos predios que están en proceso de regularización.
• Al hablar de estructura vial esta se encuentra comunicada por una vialidad regional la carretera federal 200 y entroncando al pueblo existen algunas vialidades que son consideradas como primarias;
38 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
• Debido a esto también se generan ciertas zonas de conflicto vial así como una contaminación por ruido generada por la carretera.
• En cuanto a infraestructura la zona cuenta con todos los servicios de agua potable, drenaje sanitario, planta de tratamiento de aguas negras electrificación menos el de drenaje pluvial, pero en el aspecto del servicio que brinda el agua potable y la planta de tratamiento hace falta ampliar y remodelar este tipo de servicios.
• Las principales problemáticas ambientales existentes son a causa de contaminación por agroquímicos, humos provocados por algunos incendios en temporada de estiaje dentro del área de estudio;
Medio Socioeconómico
• Según los datos censales la PEA aumento, de los cuales se dedican a los sectores terciarios y pimarios, como las principales fuentes de empleo.
• La población ocupada en su mayoría recibe entre 2 y 5 salarios mínimos.
� Pronóstico
• De continuar las tendencias de crecimiento la distribución se haría en mayor parte en espacios aprobados por los diferentes planes de desarrollo, hacia la región.
• Para apoyar el crecimiento es necesario apoyar con diferentes actividades económicas y creando diferentes fuentes de empleo.
II.2.5. JUSTIFICACIÓN DEL CAMBIO DE USO DEL SUELO.
Las condiciones con las que fueron decretadas como Áreas Naturales de Bosque protegido (N-BOS-P) y Áreas Naturales de Bosque de Amortiguamiento dentro del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas (N-BOS-A), son evaluadas a través del análisis anterior del medio físico natural y medio físico trasformado en el área de estudio del Presente Plan Parcial de Urbanización, en cual nos permiten detectar las aptitudes que presenta el lugar para ser susceptible de poder urbanizar.
Considerando además el potencial Turístico que tiene el pedio por encontrarse en
las inmediaciones de la localidad y de las playas de San Francisco, además del fácil acceso. Derivado de ese análisis ya mencionado se pretende cambiar el Uso del Suelo a Habitacional densidad H-51 y H84, por el tamaño de los lotes que permiten este tipo de Uso pero cabe hacer mención que la densidad real que se le dará a este desarrollo oscilara entre el 7 y 8.5 viviendas por hectárea y en ningún momento se podrán autorizar subdivisiones posteriores a las que se autoricen el plano de zonificaron secundaria que se genera en el presente Plan Parcial, con estas medidas de aplicar bajas densidades en este tipo de predios se pretende buscar un equilibrio entre el desarrollo turístico y económico con el desarrollo sustentable, tomando en cuenta el valor que tiene el ecosistema en la zona y aplicando políticas de aprovechamiento racional y sustentable, buscando ser congruentes con la políticas del Gobierno del Estado en materia ambiental, económica y de planeacion urbana
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 39
III. OBJETIVOS Y METAS
III.1. DEFINICIÓN DE OBJETIVOS GENERALES
El Plan Parcial de Urbanización para el fraccionamiento ”La Joya Vistas”, busca responder a los siguientes objetivos, los cuales contribuirán a la integración urbana del Área de Aplicación del mismo con respecto a los distintos sectores de la población y en beneficio de la comunidad.
III.1.1. OBJETIVOS GENERALES
• Preservar las condiciones ambiéntales del área urbana actual y futura. • Promover un desarrollo urbano integral y equilibrado. • Contribuir a elevar la calidad de vida de la población mejorando los espacios comunes
y habitables del área de aplicación. • Establecer un ordenamiento, y establecer las medidas necesarias para las provisiones,
usos y destinos del suelo. • Distribuir la población de una mejor manera dentro del área de estudio. • Otorgar suelo urbano digno y costeable al sector turístico. • Generar infraestructura y equipamiento para beneficio del fraccionamiento y de la
población. • Responder a la demanda de suelo, de acuerdo a la creciente turismo en la zona. • Ayudar a elevar las condiciones del medio ambiente que esta en relación directa con el
área de aplicación.
III.1.2. OBJETIVOS PARTICULARES
• Contar con un instrumento que defina la zonificación primaria y secundaria de la zona de aplicación, así como su regulación y administración.
• Crear 184 lotes urbanos para una población de 920habitantes aproximadamente, a partir de la aprobación del Plan Parcial de Urbanización.
• Dotar de la infraestructura necesaria al fraccionamiento. • Regular y controlar la edificación. • Satisfacer las necesidades de equipamiento urbano para el fraccionamiento y para la
localidad de San Francisco. • Integrar la estructura vial.
III.1.3. METAS
• Aprobación e implementación de este Plan Parcial de Urbanización. • Introducir red de agua potable al Fraccionamiento. • Crear un circuito de red de alcantarillado sanitario. • Construcción de vialidades del tipo local y primarias; • Así como la construcción de guarniciones y banquetas.
40 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
• Contribuir con las autoridades gubernamentales para el la ampliación y mejoramiento de las fuentes de abastecimiento de agua potable en la zona para beneficio del fraccionamiento y la localidad de san Francisco.
• Contribuir con las autoridades gubernamentales para el diseño, construcción de una nueva planta de tratamiento de aguas residuales para beneficio de la localidad de San Francisco y el fraccionamiento.
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 41
IV. NORMATIVIDAD PARA EL ÁREA DE ESTUDIO
Para efectos de la aplicación del presente Plan Parcial de Urbanización se establecen las siguientes normas generales de desarrollo urbano que fueron formuladas en congruencia con el marco jurídico y de planeación vigente en el Estado de Nayarit y en específico en Bahía de Banderas.
A. Definiciones
Para los efectos de este Plan Parcial de Urbanización se establecen las siguientes definiciones:
I. Zonificación Primaria . Es la clasificación y delimitación de los sectores o colonias con usos y destinos predominantes homogéneos.
II. Zonificación Secundaria . Es la asignación de usos y destinos permitidos que se aplican a los predios de las colonias y sectores delimitados.
III. Uso general del suelo . Es el fin o aprovechamiento permitido que se asigna a un área o predio de acuerdo a la clasificación contenida en la tabla de usos del suelo y que corresponde a la tipología establecida en el artículo 91 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit (LAHDUEN).
IV. Uso específico del suelo . Es el uso el fin o aprovechamiento permitido que se asigna a un área o predio de entre las subcategorías de usos y destinos referidas en la tabla de usos y destinos.
V. Usos permitidos . Son los establecidos en la zonificación secundaria y cuya área de aplicación se expresa gráficamente en los planos correspondientes. Estos usos están sujetos a las limitaciones sobre intensidades de utilización y ocupación del suelo, dimensión de lotes, secciones viales y en su caso alturas máximas.
VI. Usos prohibidos . Son todos aquellos que no están contemplados en la zonificación primaria y secundaria ni en los planos que forman parte del presente Plan Parcial de Urbanización.
VII. Mezcla de usos . Es la combinación necesaria o tolerada de usos particulares en una zona o colonia.
VIII. Uso mixto . Es la mezcla de usos permitidos en un mismo predio. IX. Intensidad máxima de utilización . Es la superficie máxima de construcción
permitida, resultante de sumar todos los pisos o niveles por construir, con exclusión de los estacionamientos cubiertos, circulaciones verticales y andadores externos cubiertos que den servicios al inmueble. En el caso del uso habitacional, este concepto también se refiere al número máximo de viviendas que se permite construir.
X. Intensidad máxima de ocupación del suelo . Es la proporción de la superficie total del predio que como máximo puede ocuparse con edificación y que resulta de dejar libre de construcción el área mínima que el plan fija en porcentaje de dicha superficie.
B. Reglas generales
La aplicación del Plan se sujeta a las reglas siguientes:
I. Las licencias de uso del suelo, de construcción y de funcionamiento se ajustarán a: las regulaciones contenidas en las zonificaciones primaria y secundaria, a la normatividad contenida en el Plan Parcial de Urbanización, a las restricciones federales, estatales y municipales, a las demás normas aplicables de la LAHDUEN.
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II. El señalamiento de áreas urbanizables no exime al propietario de cumplir con los procedimientos y requisitos para su aprovechamiento.
III. Los límites de las zonas demarcadas en los planos se interpretarán conforme a las reglas que se indican:
a. Los lotes o predios según los deslindes marcado en los planos de lotificación correspondientes;
b. En las calles, carreteras, brechas o veredas, los límites se tomarán a partir del eje de estas vías;
c. En las manzanas a partir del eje de las mismas; d. En las líneas de ferrocarril, siguiendo el eje de la vía troncal; e. En los ríos, canales y otros cuerpos de agua, siguiente el eje de los cauces o
vasos de acuerdo con la Ley Federal de Aguas y su reglamentación.
Para las situaciones no comprendidas en los incisos anteriores, la autoridad competente para la expedición de las licencias de uso del suelo y de construcción interpretará los límites de la zona pertinente.
IV. El señalamiento de las restricciones federales y estatales en los planos correspondientes sólo tiene por objeto representar cartográficamente las franjas afectas a prohibición absoluta de construcción o en su caso permiso de ésta con sujeción a condiciones de tipo y/o altura. Toda construcción dentro del polígono de aplicación está afecta a las restricciones federales y estatales previstas en las leyes y reglamentos correspondientes.
V. A partir de la fecha en que entre en vigor el presente Plan Parcial de Urbanización, conforme a derecho dejarán de aplicarse las normas de uso del suelo, construcción, imagen urbana y demás análogas que pudieran estar establecidas en otros instrumentos como reglamentos de colonias, contratos de compra-venta o enajenación de lotes a cualquier otro título, desde que dichas materias quedan reguladas únicamente por las disposiciones contempladas este Plan y en los planos que forman parte del mismo.
C. Usos y destinos permitidos y sus limitaciones.
Los usos y destinos permitidos de acuerdo a la zonificación primaria y secundaria quedan sujetos a las reglas que a continuación se señalan:
Los usos generales tal y como se delimitan en el plano E2.
Los usos específicos comprendidos en cada categoría de uso general se establecen en el plano E3 y en la tabla de usos y destinos.
Los usos y destinos específicos quedan afectos a limitaciones relativas a: intensidades máximas de utilización y ocupación; dimensiones mínimas de frente y superficie para lotes resultantes de subdivisiones y, en su caso, a las alturas máximas y demás que, con el mismo criterio de la fracción II se establece en los planos indicados.
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Para los efectos de aplicar la disposición del párrafo anterior, por superficie del lote se entiende la que haya resultado útil o enajenable después de deducirse las superficies destinadas a vías públicas y áreas de donación por equipamiento.
Para determinar el numero máximo de viviendas se dividirá la superficie del terreno entre la superficie del lote por vivienda que se fija para cada zona en el plano de zonificación correspondiente.
En los usos específicos enumerados en cada categoría de usos generales se comprende también los que fueren similares a los mismos; todos los otros no enumerados ni similares quedan prohibidos.
D. De las áreas libres de construcción.
Para permitir la infiltración del agua al subsuelo la superficie mínima del área libre de construcción que se fija en este Plan Parcial de Urbanización se mantendrá jardinada, compactada o pavimentada con materiales que permitan la filtración del agua pluvial.
E. De los destinos para equipamiento
No podrá cambiar el uso del suelo en las áreas destinadas a equipamiento contempladas en la zonificación del presente plan, tampoco sus construcciones bajo ninguna circunstancia y cualquiera que sea su régimen de propiedad.
F. De las prohibiciones
En el polígono de aplicación se prohíbe:
Cerrar, obstaculizar o impedir en cualquier forma el acceso vehicular y peatonas a las vías públicas. a menos que el desarrollo se constituya bajo la modalidad de un régimen en condómino;
El establecimiento y funcionamiento de establecimientos industriales, comerciales y de servicios y demás actividades que significan usos incompatibles con el habitacional.
G. Del ordenamiento ecológico
Para garantizar la sustentabilidad del desarrollo urbano en el área de aplicación del presente Plan Parcial de Urbanización se establecen las siguientes prohibiciones:
I. El derribo de árboles en espacios públicos y áreas verdes; II. La disposición de basura y las descargas de aguas servidas en predios baldíos, vías
y espacios públicos; III. El vertimiento de grasas, aceites, pinturas y solventes en el drenaje público, las
banquetas, la vialidad, camellones y áreas verdes IV. El establecimiento de servicios que operen con maquinas herramientas que
produzcan ruido y vibraciones en sitios que colinden con casas habitación, escuelas, oficinas y centros de salud.
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V. La operación de lavanderías, tintorerías, talleres mecánicos, de hojalatería y pintura que manejen solventes, pintura, productos volátiles en locales o terrenos que colinden con casas habitación, escuelas, oficinas y centros de salud.
H. De las tramitaciones pendientes.
Las autorizaciones, permisos y licencias en trámite se sujetarán a las disposiciones de este Plan a partir de la fecha que entre en vigor.
IV.1. NORMATIVIDAD DE USOS Y DESTINOS
Dada la necesidad de dotar al turismo diferentes tipos de suelo urbanizado en cuanto a dimensiones y dado que los planes de desarrollo urbano pueden definir sectores de urbanización mixtos. En donde se permite fijar diferentes dimensiones de lotes y vialidades.
IV.1.1. NORMAS DE CONTROL PARA LAS ZONA HABITACIONA L
La Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit (LAHDUEN) establece normas específicas que deben cumplir los fraccionamientos habitacionales.
Ese mismo Plan define los rangos de densidades y tipología de vivienda de acuerdo a los tipos de fraccionamiento contemplados en las disposiciones de la ley citada anteriormente.
Cuadro 1. Densidades de población y número de viviendas resultantes de las normas básicas de la Ley Estatal de Asentamientos Humanos
RANGO DENSIDAD HABITANTES POR
HECTÁREA VIVIENDAS POR
HECTÁREA
TIPO DE FRACCIONAMIENTO
Alta De 100 hab. / ha. De 33 viv. / ha. RESIDENCIAL
Fuente: Ley de Asentamientos Desarrollo Urbano para el Edo. de Nayarit
Cuadro 2. Tipología de suelo Urbano de acuerdo a la Ley de Asentamientos Desarrollo Urbano para el Edo. de Nayarit
IV.1.1.1. Normas de control para la zona habitacion al Residencial.
De acuerdo a la LAHDUEN 13establece las normas a controlar zonas habitacionales Residenciales:
13 Fuente: Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit.
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I. Deberán tener una superficie mínima de una hectárea por urbanizar. Se ubicarán en áreas cuya densidad de población sea menor de 100 habitantes por hectárea, y la dimensión mínima de los lotes será de 10.00 metros de frente y una superficie no menor de 300.00 metros cuadrados.
II. Las construcciones deberán remeterse 2.50 metros a partir del alineamiento, que se dejará como área libre.
III. Se permitirá la construcción como máximo en un 70% de la superficie del lote incluidas las áreas o cajones de estacionamiento, y el resto se destinará a espacios abiertos.
IV. El ancho de las vialidades locales será de 12.00 metros mínimo y el de las colectoras de 17.00 metros, medidas de alineamiento a alineamiento, las banquetas serán de 2.00 metros de ancho, de las cuales el 20% se empleará como zona jardinada.
V. En caso de que una calle local tenga necesariamente que ser cerrada, se hará un retorno con las dimensiones que determine la autoridad competente.
VI. En el caso de que existan andadores, deberán contar éstos con un área jardinada de cuando menos el 30% de su anchura.
VII. Los titulares de estos fraccionamientos deberán donar al Municipio el 15% de la superficie neta del fraccionamiento, debidamente urbanizada.
VIII. El suelo donado por los titulares de los fraccionamientos a los Municipios, sólo podrá ser destinado para zonas verdes y deportivas, así como para servicios educativos, mercados, plazas cívicas y demás servicios públicos.
IX. Los fraccionadores deberán construir las siguientes obras de urbanización:
a) Fuente de abastecimiento de agua potable y red de distribución hasta la llave de banqueta.
b) Red de drenaje pluvial y sanitario, o combinada.
c) Red de distribución de energía eléctrica para uso doméstico con cableado subterráneo.
d) Alumbrado público de vapor de sodio, montado en poste metálico, de acuerdo con las especificaciones técnicas y normas de la Comisión Federal de Electricidad.
e) Guarniciones y banquetas de concreto u otro material de calidad similar, con acceso para personas con discapacidad.
f) Pavimento de concreto en arroyos de calles y en su caso en estacionamientos.
g) Obras de jardinería con arbolado en áreas de calles, andadores, glorietas y demás espacios destinados a ese fin.
h) Placas de nomenclatura y señalamientos viales en calles.
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i) Caseta de vigilancia, en caso de que se requiera, previo dictamen del Ayuntamiento, y
j) Las obras de infraestructura primaria prevista que afecten al fraccionamiento, o las que se requieran para la incorporación del fraccionamiento al área urbana.
IV.1.2. NORMAS DE CONTROL PARA LAS ÁREAS DE DONACIÓ N
El siguiente cuadro contiene las normas sobre áreas de donación para fraccionamientos habitacionales de tipo popular e interés social que derivan de la Ley estatal de la materia (LAHDUEN). Al respecto las disposiciones vigentes señalan la obligación de los promotores que pretendan proyectos de vivienda en predios mayores a una hectárea de entregar en donación al Ayuntamiento que corresponda un porcentaje de la superficie vendible de acuerdo al tipo de fraccionamiento de que se trate, así como desarrollar obras complementarias, en ambos casos para satisfacer las necesidades de equipamiento básico.
Cuadro 3. Normas sobre áreas de donación para fraccionamientos habitacionales
TIPO NORMAS RESIDENCIAL
Área de donación 15 % de la superficie vendible
Receptor Municipio
Características No especificado
Destino zonas verdes y deportivas, servicios educativos, , mercados, plazas cívicas, y demos servicios públicos
Obras complementarias adicionales a las áreas de donación:
No aplica por que numero de lotes no llega a los 300 que establece la ley.
Jardín de niños de tres aulas No aplica
Plaza cívica No aplica
Escuela primaria de seis aulas y oficinas administrativas
No aplica
Jardines vecinales, juegos infantiles y zona deportiva
No aplica
Fuente: Elaborado por SOLARI S.A. DE C.V. con base en los artículos 155 fracciones VII y viii; de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit.
Independientemente de lo anterior las áreas de donación a ceder deberán cumplir con las siguientes características de acuerdo a lo establecido en el artículo 195 de la LAHDUEN:
� Tener frente a vía pública;
� Estar preferentemente circundadas por vías públicas; y
� Tener un ancho no menor de 15 metros.
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En ningún caso podrán considerarse como áreas de donación destinadas a equipamiento urbano de acuerdo a lo establecido en el artículo 195 de la LAHDUEN 14:
� Terrenos con pendientes mayores de 15%;
� Terrenos nivelados mediante relleno, salvo que se destinen a equipamiento deportivo al aire libre o áreas verdes; o bien que se hayan compactado con la autorización del municipio;
� Terrenos afectados por restricciones federales, estatales o municipales;
� Camellones o áreas verdes en vías públicas; y
� Todos aquellos terrenos que por sus características, configuración y condiciones no puedan ser aprovechados para los fines a los que estén destinados.
Así mismo el articulo 195 bis de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit15 señala que: “ el ayuntamiento podrá aceptar la permuta de las áreas de donación, cuando se pretenda promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del equipamiento urbano y de los servicios públicos.
Los predios y el equipamiento que se ofrezcan en permuta, deberán localizarse preferentemente en el mismo centro de población, en el área de estudio o en la unidad territorial que en su caso, establezca el Plan Parcial.
El urbanizador podrá continuar el proceso de autorización, ejecución y recepción de obras de su proyecto, si garantiza concluir la permuta, mediante una fianza expedida por una compañía autorizada, por le monto que se determine en el avaluó y acepte como equivalente;
Cuando las áreas de donación a que se obliga esta ley, por la naturaleza de las obras, acciones e inversiones no representan mejoras a la calidad de vida de la población local, al ayuntamiento, podrá convenir con el desarrollador, que el valor total o parcial de los bienes efectos a la donación se destinen a obras, acciones o ingresos municipales que decida el propio ayuntamiento.
Para garantizar la equivalencia razonable de entre los bienes permutados , se deberá contar con un avaluó emitido por un perito certificado, a fin de obtener el valor comercial del área permutable, y el costo de las obras de urbanización a ejecutarse y del equipamiento respectivo.
En las zonas habitacionales de alta densidad no deberán permutarse las áreas de donación ni su equipamiento, estas se deberán determinar y aportar en los mismos predios a urbanizar.”
14 Fuente: Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit. 15 Disposición emitida en la reforma a la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, del día 1 de septiembre de 2007.
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IV.1.3. NORMAS DE CONTROL PARA LA IMAGEN URBANA
Se deberá solicitar la autorización del Ayuntamiento correspondiente para llevar a cabo tanto subdivisiones y fusiones de predios, como cualquier obra de construcción, reparación, ampliación, modificación, reconstrucción, restauración, cumpliendo con las normas y procedimientos establecidos. (Artículos 197, 221 y 223)
Los proyectos para las edificaciones deberán cumplir con los requisitos establecidos por la Ley, los planes de desarrollo urbano y demás disposiciones aplicables en cuanto a aspectos como: el uso para el cual se destinarán las construcciones, la densidad, las restricciones y afectaciones legales, los requisitos de seguridad estructural y el lugar de su ubicación. (Artículos 223)
La misma LAHDUEN contiene disposiciones relacionadas con medidas para el control de la imagen urbana como las siguientes:
Las señales de tránsito, lámparas, casetas y cualquier otro mobiliario en calles, será dispuesto de manera que no estorben a los peatones o a la visibilidad de los conductores de vehículos. (Artículo 243)
Las instalaciones aéreas o subterráneas para los servicios públicos de teléfonos, alumbrado, semáforos, energía eléctrica y gas deben localizarse a lo largo de aceras o camellones, apegándose a la normatividad y procedimientos establecidos en la materia. (Artículo 244)
La alteración en el trazo del frente de una construcción hacia fuera del alineamiento oficial será considerada como invasión de la vía pública, quedando obligado el dueño o poseedor de la construcción a demoler la parte de la misma que motive dicha invasión (Artículo 242).
Toda persona que sin autorización ocupe la vía pública con construcciones e instalaciones superficiales, aéreas o subterráneas, está obligada a retirarlas o demolerlas. (Artículo 245)
Los escombros, materiales y equipos destinados a la ejecución de obras públicas o privadas, solo permanecerán en la vía pública por el tiempo estrictamente indispensable y deberán ser señalados con banderas o letreros, y/o permanecer en su caso dentro de tapiales. (Artículo 241)
Queda estrictamente prohibido ocupar y construir en:
Áreas o predios en que el uso del suelo solicitado resulte ser incompatible con lo establecido en el presente Pplan;
Áreas de restricción por cauces o cuerpos de agua;
Derechos de vía de avenidas, calles y de ferrocarril. (Artículos 231)
Adicionalmente, se proponen las siguientes normas en la materia:
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 49 � El diseño urbano y arquitectónico, deberán adecuarse a las condiciones climáticas y
aprovechar las características naturales del sitio;
� El conjunto habitacional procurará estructurar espacios que se integren al paisaje del entorno, contribuyan a mejorar la imagen urbana de la zona, produzcan sensaciones y ambientes agradables y que propicien una identidad propia mediante la combinación de formas, volúmenes y colores;
� En edificaciones de uso habitacional, los tinacos, domos, tanques estacionarios y elementos de servicios deberán ocultarse con muros
� Se evitará que al frente de las viviendas se sitúen patios de servicio; cuando esto no sea posible su interior no deberá quedar expuesto a la vista desde la vía pública o desde las áreas de uso común en el caso de condominios;
� En construcciones habitacionales la altura máxima permitida se medirá en general sobre el nivel de la banqueta;
� Las estructuras de soporte de anuncios situados en la techumbre de edificios o terrenos baldíos deberá quedar oculta mediante el mismo letrero;
� La autorización de anuncios se sujetará a lo establecido en el reglamento respectivo;
� El diseño del mobiliario urbano debe corresponder con la imagen urbana que se pretende alcanzar. El mobiliario comprende: nomenclatura de calles, señalización, semáforos, postes de alumbrado, faroles, cestos de basura, casetas telefónicas, paraderos, buzones y equipamiento de parques y jardines como bancas, kioscos y fuentes, entre otros.
En complemento a lo anterior, se propone la formulación de un reglamento de imagen urbana aplicable a la zona de estudio. Dicho reglamento deberá constituirse en un instrumento jurídico que:
� Establezca normas y criterios específicos de diseño y construcción relacionados con la imagen urbana;
� Defina facultades, atribuciones, funciones, responsables y obligaciones de las autoridades en materia de mejoramiento, rehabilitación, preservación de la imagen urbana;
� Limite la ejecución de actos arbitrarios o dañinos a la imagen urbana;
� Sea congruente con las regulaciones en materia de anuncios y publicidad exterior;
� Contribuya a fortalecer la identidad y cohesión social de las comunidades;
� Induzca la participación social en los esfuerzos para mejorar y preservar la imagen urbana de sus colonias;
� Propicie la realización de proyectos y acciones con la colaboración de la comunidad de cada colonia y organizaciones sociales y privadas;
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� Derive en mecanismos para que los propios vecinos colaboren en la vigilancia y mantenimiento de la imagen urbana.
Adicionalmente, se sugiere revisar las disposiciones contenidas en el Bando Municipal relacionadas con la obligación de los vecinos de barrer y conservar en buen estado las banquetas al frente de sus viviendas, así como las medidas de control, vigilancia y sanción para evitar el graffiti con el apoyo de los vecinos.
IV.1.4. NORMAS DE CONTROL PARA LAS PERSONAS CON DIS CAPACIDAD
De acuerdo con la Ley de Integración Social de Personas con Discapacidad del Estado de Nayarit (LISPD) las personas discapacitadas16 deben gozar de los siguientes derechos:
El derecho a un trato digno;
El acceso a las instalaciones educativas, servicios de salud, cultura, recreación y deporte;
Igualdad de oportunidades de acuerdo a su perfil profesional, técnico o manual;
El libre desplazamiento en los espacios públicos cerrados o abiertos, de cualquier índole;
La facilidad de acceso y desplazamiento en el interior de los espacios laborales y comerciales; La facilidad en el acceso a los distintos medios de comunicación y transporte y los demás que establezca esta Ley, acuerden o convengan las autoridades competentes y otros ordenamientos. (Artículo 6)
A efecto de facilitar la movilidad y acceso de las personas discapacitadas tanto en vías y espacios públicos como en edificaciones de equipamiento y servicios del área de aplicación se retoman las siguientes normas de la ley citada:
Las construcciones de edificios públicos y privados, así como las obras realizadas en vialidades, banquetas, plazas y jardines públicos deberán contemplar facilidades urbanísticas y arquitectónicas adecuadas a las necesidades de las personas con discapacidad. (Artículo 35)
Se deberá promover en forma gradual la realización de adecuaciones de las edificaciones y espacios existentes destinados a un uso que implique la concurrencia de público, de manera que se eliminen las barreras arquitectónicas y se cuente con instalaciones que permitan el acceso, desplazamiento y movilidad para las personas que padecen algún tipo y grado de discapacidad. (Artículo 41).
16 Toda persona con capacidad disminuida o limitada para realizar las actividades necesarias en su normal desempaño físico, mental, ocupacional y económico como consecuencia de una insuficiencia somática o psicológica. (Artículo 2)
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Adicionalmente, en cuanto a las acciones de control para garantizar el cumplimiento de las normas relativas a este tema, la misma Ley establece lo siguiente:
� Corresponde a las autoridades competentes del estado y municipios en materia de asentamientos humanos aprobar las normas urbanísticas y arquitectónicas básicas conteniendo las condiciones a que deberán ajustarse los proyectos, el catálogo de edificios a los que serán de aplicación las mismas y el procedimiento de autorización, fiscalización y, en su caso, sanción. (Artículo 38)
� Las oficinas municipales encargadas de obras públicas o desarrollo urbano se abstendrán de extender licencias de construcción, o de autorizar la realización de obras en la vía pública, así como de otorgar permisos o concesiones para el aprovechamiento de dicha vía o cualesquiera otros bienes de uso común o destinados a un servicio público, así en los planos o proyectos que a sus consideración se sometan no se observan con estricto rigor la disposiciones de esta Ley. (Artículo 64)
� Los Ayuntamientos asumirán, en los términos de este ordenamiento y convenios que suscriba con el Ejecutivos del Estado, un programa de supresión de barreras arquitectónicas y vigilarán dentro de su respectiva esfera de competencia, el cumplimiento de las disposiciones contenidas en esta Ley y demás disposiciones legales y reglamento aplicables en la materia. (Artículo 48)
Por otra parte, es necesario considerar que diversos tipos de discapacidad implican requerimientos diferentes la resto de las personas para el desplazamiento con la ayuda de equipo y accesorios como: muletas, bastón, silla de ruedas, andaderas, perros lazarillos, aparatos auditivos, prótesis, entre otros. Algunos de estos accesorios les hacen posible moverse, sin embargo su utilización requiere mayores espacios y diseños especiales. Asimismo, se prevé que se incrementará sustancialmente el peso del grupo de adultos mayores respecto a la población total, quienes también requerirán de espacios e instalaciones especiales que permitan su movilidad y vida cotidiana. Por lo anterior, además de las disposiciones planteadas previamente se proponen las normas siguientes:
� Para definir las medidas de pasillos, andadores, anchos de puertas y demás espacios e instalaciones se tomarán en cuenta las áreas de movimiento y desplazamiento de personas que utilicen los accesorios mencionados, así como las limitaciones sensoriales de las personas con capacidades diferentes (invidentes, débiles visuales, sordomudos, etc.) de forma tal que puedan moverse, tener acceso a los espacios o edificaciones a construir y puedan relacionarse con el ambiente construido sin menoscabo de su seguridad e integridad física;
� Los mismos criterios previamente señalados se tomarán en cuenta para el diseño de mobiliario urbano en cuanto a alturas, profundidades, materiales y características que garanticen la accesibilidad de los discapacitados y adultos mayores;
� Al interior de las edificaciones se debe prever la localización adecuada de muebles sanitarios, cocinas, closet, puertas, apagadores, contactos, llaves de agua, timbres y aparatos de intercomunicación, entre otros.;
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� Al interior de las edificaciones y espacios de uso público se deberá contar con posibilidades de recorrido libre de obstáculos para el desplazamiento, tanto desde la vía pública hacia el interior como dentro de las edificaciones, por personas con capacidades diferentes y adultos mayores;
� Las condiciones anteriores serán requisito para la autorización de construcciones nuevas o para las ampliaciones de las existentes, por lo que es obligación de los constructores darles cumplimiento.
IV.2. NORMATIVIDAD DE DISEÑO URBANO
IV2.1. CRITERIOS DE DISEÑO DE VIALIDAD
El diseño apropiado de la vialidad es el principio básico del correcto desarrollo de la estructura urbana, por lo cual se deben de tomar en cuenta los siguientes conceptos:
Jerarquía , que es la clasificación de las diferentes vialidades según su importancia.
Capacidad , la capacidad de vehículos que pueden circular sin provocar un congestionamiento.
Velocidad , la velocidad promedio en que puede circular un vehículo en una calle determinada.
Por otro lado cabe mencionar que considerando que las vialidades que se generen para el presente desarrollo serán única y exclusivamente para el transito de vehículos de propietarios de lotes en este desarrollo habitacional debido a su régimen de propiedad en condominio y que en ningún momento serán vialidades publicas si no únicamente servidumbres de paso a los terreno, y que salvo la vialidad de acceso al desarrollo no será una estructura vial que este conectada de manera directa con el resto de la traza urbana de la región, además que por las condiciones topográficas y del medio físico natural del lugar, se realizaran servidumbres de paso secciones que oscilan entre los 10 metros en tramos donde el transito vehicular interno sea mas intenso y hasta de 7 metros en tramos donde únicamente se necesite dar acceso a los predios, con las finalidad de impactar lo menos posible el medio natural y mitigar impactos negativos como la erosión, tala de especies de alto valor natural
IV.2.2. OBRAS MÍNIMAS DE URBANIZACIÓN
Entre las obligaciones de los fraccionadores, la LAHDUEN específica las obras mínimas de urbanización que deben cumplir los fraccionamientos habitacionales a desarrollar, las cuales se esquematizan en los siguientes cuadros.
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Cuadro 4. Normas sobre obras de urbanización para fraccionamientos habitacionales
TIPO OBRAS DE URBANIZACIÓN REQUERIDAS
RESIDENCIAL
Fuente de abastecimiento √ Red de distribución hasta llave de banqueta √ Red de drenaje pluvial y sanitario o combinado √ Red de distribución de energía eléctrica para uso doméstico
√
Alumbrado público de vapor mercurial u otro de calidad similar, montado en poste hexagonal de concreto.
√
Guarniciones y banquetas de concreto u otro material similar con accesos para personas con discapacidad.
√
Pavimento de concreto en arroyo de calles y en su caso en estacionamientos.
√
Obras de jardinería y arbolado en áreas de calles, jardines, glorietas y andadores en una cantidad igual a 2 unidades por lote vendible.
√
Placas de nomenclatura en cruces de calles y señalamientos viales.
√
Caseta de vigilancia, en caso de que se requiera. √
Fuente: Elaborado por SOLARI S.A. DE C.V. con base en los artículos 151, fracción XI y 181, fracción VIII de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit.
IV.2.3. NORMAS DE CONFIGURACIÓN URBANA Y VISUAL
Con el propósito de contribuir a mejorar la funcionalidad de la estructura urbana de la zona de aplicación del presente Plan Parcial de Urbanización se proponen las siguientes normas de configuración urbana:
� La zona habitacional deberá estar alejado como mínimo de las siguientes instalaciones:
DISTANCIA INSTALACIONES 50m Cualquier ducto de petróleo sus derivados. 30m Vía férrea. 10m Vialidad primaria de acceso controlado. 100m Canal de desagüe a cielo abierto. 30m Transmisión eléctrica de alta tensión.
25m Zonas industriales pesadas semi-pesadas, o zonas de almacenaje a gran escala de bajo riesgo.
50m Zonas industriales o de almacenamiento de alto riesgo. 10m Zonas industriales ligeras y medianas. 30m Talleres de reparación de maquinaria o transporte pesado. 10m Complejos patrimoniales históricos no integrados al desarrollo urbano. 20m Preservaciones agrológicas o ecológicas.
1,000m Cabecera de una pista de aeropuerto de mediano y largo alcance.
54 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008 � Las áreas de restricción por cauces o cuerpos de agua; por presentar pendientes
mayores al 30%; y los zanjones y áreas que presenten vulnerabilidad a riesgos no podrán ser ocupados por ningún motivo para fines urbanos.
� Las áreas verdes tanto interiores como exteriores deberán arborizarse densamente con árboles y/o arbustos.
En cuanto a las normas de configuración visual y debido a que la zona no cuenta con una imagen urbana definida, además de la instrumentación del programa de mejoramiento de fachadas propuesto en el capítulo sexto; se reitera la recomendación en cuanto a formular un Reglamento de Imagen Urbana que contenga normas sobre los siguientes aspectos:
� Fachadas. Se especificarán alturas, niveles, estilos arquitectónicos y materiales de construcción.
� Mobiliario urbano. Normar la localización e instalación de mobiliario urbano como luminarias, postes, bancas, arriates, basureros, casetas telefónicas, paraderos y juegos infantiles. Ya sea que se trate de prototipos o de diseños especiales deben ser funcionales, acordes a la imagen urbana y ser autorizados por el ayuntamiento.
� Vegetación urbana. Se deberán normar las especies, el espaciamiento, las alturas y la dosificación en espacios públicos y privados, incluyendo parques, jardines, áreas verdes, plazas públicas. Las especies a sembrar serán acordes al clima y se considerarán sus características en cuanto a ramificación de la raíz, follaje y altura.
� Características de vialidades y banquetas. Se normarán las secciones y el tipo de materiales a utilizar por tipo de vialidad acorde al flujo vehicular y a los criterios de imagen urbana de cada colonia.
� Señalamientos. Se establecen los tipos de señalamientos, sus características y lineamientos para su ubicación. En general su diseño ya sean prototipos o ex profeso serán autorizadas por el ayuntamiento; en el caso del señalamiento vial los diseños y características serán acordes a las normas internacionales correspondientes.
� Anuncios. Se plantearán normas y lineamientos complementarios y congruentes con el Reglamento de Anuncios vigente.
� Uso específico del suelo. Se plantearán normas y criterios de diseño urbano complementarios y congruentes con el marco jurídico y de planeación vigente.
Atendiendo a las características climáticas en general de la localidad e San Francisco y considerando la vegetación urbana como un elemento que podría contribuir positivamente en la imagen urbana del área de aplicación se proponen las siguientes normas en esta materia:
� La ubicación de árboles y plantas en camellones, glorietas, banquetas y áreas cercanas a vialidades atenderá lo siguiente:
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 55
o A una distancia mínima de 6 m respecto al sitio de la señalización vertical preventiva e informativa de forma tal que no se obstruya la visual de conductores y peatones;
o Utilizar especies cuya altura no afecte el cableado aéreo o en su caso prever operativos periódicos de poda
o Evitar especies que causen fracturas o deterioro del pavimento o del piso especialmente en camellones y banquetas o que puedan afectar las redes de infraestructura subterránea.
� En la plantación de vegetación se atenderán los siguientes aspectos:
o Espacio suficiente entre árboles y plantas,
o Utilizar una cepa generosa que garantice el desarrollo adecuado del árbol,
o Dejar libre la superficie del suelo equivalente al diámetro de la copa, para permitir filtración y humedad;
o Procurar uniformidad de especies sobre todo en espacios reducidos ya que especies diferentes tienen requerimientos distintos de agua, luz y espacios;
o Utilizar preferentemente especies adecuadas a las condiciones climáticas así como resistentes a efectos de fuentes contaminantes;
o Colocar protecciones temporales o definitivas cuando de acuerdo con el tipo de especie o edad de los árboles se requiera para garantizar su crecimiento
IV.2.4. CRITERIOS DE OBRAS PARA PERSONAS CON DISCAP ACIDAD
Como ya se señaló, para facilitar el acceso y desplazamiento de las personas con discapacidad los espacios y edificaciones destinadas a un uso que implique la concurrencia de público, las vialidades, banquetas y andadores, las plazas, parques y jardines deben contar con instalaciones adecuadas a las necesidades de este grupo de población.
Para ello, se deberá promover la realización de obras de modificación en los espacios existentes y su consideración en los proyectos a desarrollar, de manera que las siguientes instalaciones permitan el acceso de la población discapacitada:
� Rampas, escaleras o elevadores;
� Puertas, interiores y exteriores;
� Sanitarios; y
� Los demás espacios físicos que se requieran de acuerdo al tipo de actividad que se desarrolle en el inmueble.
56 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008 Los proyectos para la construcción e instalación de infraestructura y equipamiento
público contemplarán los siguientes criterios a fin de que tales inmuebles resulten de fácil acceso para las personas con discapacidad:
� Las aceras deben permitir en las esquinas o sitios propicios para el cruce de personas, las facilidades para que los discapacitados en sillas de ruedas puedan, en forma independiente y con el máximo de seguridad, descender o ascender de las mismas, por la cual los pavimentos deberán ser resistentes, rugosos y antiderrapantes. (Artículo 39)
� En edificios para la prestación de servicios educativos, de salud y recreativos se deberán establecer o destinar espacios reservados para el uso de personas con discapacidad que no puedan ocupar los sitios o asientos ordinarios. Así mismo, se procurará que en los referidos inmuebles se eliminen las barreras arquitectónicas de que trata el presente capítulo. (Artículos 42 y 66)
� En todo tipo de equipamiento que requiera de estacionamiento de vehículos por lo menos se contará con un espacio por manzana para el ascenso y descenso de personas con discapacidad. Dichos espacios serán diseñados de acuerdo a los requerimientos específicos e identificados claramente con señalamientos de reserva para uso exclusivo. (Artículos 43 y 44)
� Las oficinas públicas que tengan escaleras en su acceso desde la vía pública, deberán contar con un sistema de rampas para dar servicio a los personas con discapacidad, instalándose o adecuándose en su caso pasamanos, barandales o elevadores con las características de seguridad y diseño que disponga la autoridad. (Artículo 46)
Adicionalmente a lo anterior, el proyecto de construcción del conjunto habitacional contemplan los siguientes criterios a fin de que tales inmuebles resulten de fácil acceso para las personas con discapacidad:
� En los predios o viviendas que tengan en la banqueta pendientes para el acceso de vehículos, deberá disminuirse el borde o guarnición hacia el interior de la edificación para no impedir la libre circulación de personas que se transporten en sillas de ruedas o accesorios de apoyo para su locomoción. (Artículo 40)
� El proyecto del conjunto habitacional deberá prever espacios para el estacionamiento, acceso o descenso exclusivo para personas con discapacidad y en su caso con rampas para el acceso desde la vía pública a los personas con discapacidad, instalándose pasamanos o barandales con las características de seguridad y diseño que disponga la autoridad. (Artículo 47)
A continuación se presentan criterios específicos de diseño por tipo de espacio que deberán ser contemplados a efecto de cumplir con los lineamientos en materia de accesibilidad e integración de las personas con capacidades diferentes y de adultos mayores: 17
17 Peinero J. y Zelnik M. “Las dimensiones humanas en los espacios interiores”. Ed. Gilli, México 1984; Organización de las Naciones Unidas. “Normas Uniformes sobre la Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad”, Nueva York, 1994; Gobierno del Distrito Federal “Manual Técnico de Accesibilidad”, Octubre 2000.
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Espacios abiertos
� Andadores
o Las circulaciones peatonales en espacios exteriores deben tener un ancho mínimo de 1.50 m.
o Superficies antiderrapantes, firmes y uniformes
o Colocación de barandal en ambos lados del andador
o Pendiente máxima en rampas de 6 a 8%
o Áreas de descanso sombreadas a cada 30 m máximo
o Cambio de textura o tira fácil en cruces de andadores y descansos para orientar a invidentes
o Separación máxima de 13 mm en rejillas
o Vegetación a una distancia de 75 cm, altura mínima de ramas de árboles 1.80 m
o Selección de árboles cuyas raíces no tiendan a romper el pavimento o las banquetas y no tengan ramas quebradizas y follaje excesivo.
� Áreas de descanso
o Estas áreas se podrán localizar junto a andadores, en áreas verdes, plazas, parques o jardines cuando su dimensión lo permita
o Se ubicarán fuera de la circulación peatonal pero lo suficientemente cerca para ser identificadas por lo peatones
o El mobiliario de estos espacios debe permitir el acceso y uso por personas discapacitadas en especial con silla de ruedas
o Diseñar colocación de árboles o pérgolas para proporcionar sombra a personas con discapacidad
o Altura mínima de ramas de árboles 1.80 m
o Señalización con símbolo internacional de accesibilidad
� Banquetas
o Se dejará libre de obstáculos un ancho mínimo de 1.20 m
o En esa área no se podrá colocar mobiliario urbano ni puestos ambulantes
o Cuando se realicen obras, reparaciones u ocupación temporal de las banquetas se deberán prever medidas para facilitar el paso de personas con discapacidad, incluyendo barreras y señales que puedan ser percibidas por invidentes
58 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
o El mobiliario y en su caso puestos ambulantes estarán a una distancia mínima de 1 metros de las rampas peatonales
o Los pavimentos deben ser continuos sin cambios bruscos de nivel, la diferencia máxima podrá ser de 6 mm
o La señalización deberá presentar cambios de textura para orientar a invidentes
o El diseño de entradas para autos se resolverá con rampas laterales con una pendiente de 6%, deben permitir el tránsito por las aceras y evitar riesgos
� Pasos peatonales
o Cuando exista camellón se dejará un paso con ancho mínimo de 1.50 m al mismo nivel de la calle pero con cambio de textura
o Se requiere colocar un soporte, barandal o tubo como apoyo para las personas que transitan
o Se deberá cumplir con las especificaciones para rampas en banquetas con una pendiente máxima de 8%.
o Se deben pintar líneas de cruce peatonal e instalar señalamiento internacional de accesibilidad.
o Materiales que permitan superficies antiderrapantes, firmes y uniformes.
o Evitar entrecalles y rejillas con separación mayor de 13 mm.
� Estacionamientos
o Si se utilizan pavimentos permeables se deberán andadores de pavimento firme y antiderrapante hasta la entrada del lugar.
o Se deberá destinar por lo menos un cajón por cada 25 para uso exclusivo de personas con discapacidad, lo más cercano posible a la entrada de la edificación.
o Las medidas del cajón serán 5 por 3.8 m.
o El cajón debe ubicarse preferentemente en el mismo nivel de la entrada a la edificación, de no ser así se requiere una rampa con un ancho mínimo de 1.50 m y pendiente del 6 al 8%.
o Señalamiento horizontal y vertical del símbolo internacional de accesibilidad.
� Rampas en banquetas
o El diseño y construcción de rampas en banquetas se realizarán de acuerdo a la dimensión y peralte de las mismas.
o El ancho mínimo será de 1.50 m y la pendiente entre 6 y 8%. En banquetas con peralte menor a 12 cm la pendiente puede ser hasta del 10%.
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o La superficie debe ser firme y antiderrapante
o Deben preverse medidas y señalamiento para impedir que los autos suban a la banqueta y el estacionamiento frente a las rampas
� Otros
o Cuando menos uno de cada cinco teléfonos públicos deben contar con disco y auricular a no menos de 1.20 m del piso
o La señalización para la identificación de espacios y edificios de uso público deberá hacerse mediante el empleo de placas con número, leyendas o símbolos estampados y con colores identificables por débiles visuales.
Espacios cerrados
� Entradas a edificaciones de uso público
o Contarán con un umbral al mismo nivel entre el exterior y el interior de al menos 1.50 por 1.50 m de cada lado
o La pendiente del umbral será del 2% para evitar encharcamiento y entrada de agua la interior
o De existir rejillas su separación máxima será de 13 mm.
o La entrada debe contar con cubierta fija a una altura adecuada.
o Si alguna de las entradas o la principal no es accesible, se debe señalizar la ubicación de la que es accesible más próxima
o El área de acceso debe estar libre de obstáculos
o Si existe timbre debe estar a una altura máxima de 1.20 cm, el numero oficial debe ser legible a una distancia de 20 m y en braille
� Escaleras a edificaciones de uso público
o Deberán estar diseñadas o adaptadas para el uso por personas con discapacidad y por adultos mayores
o Deben contar con barandal a ambos lados
o Piso firme y antiderrapante
o Cambio de textura en el piso al inicio y al final de las escaleras
o Contraste entre huellas y peraltes
o Si son exteriores los escalones deben tener una pendiente máxima de 2% para evitar encharcamientos
60 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
o Cuando exista circulación o paso por debajo de las escaleras deben existir barreras o señales para evitar riesgos para invidentes
o Cuidar que los remates del escalón sean boleados y ochavados y no sobresalgan mas de 3.5 cm.
o Los pasamos se deben estar firmemente asegurados, a una altura de 90 y 75 cm. del piso y prolongarse 30 cm. después de primer y último escalar terminando en curva y sin obstrucciones para la mano.
o Las dimensiones de ese espacio serán: 1.25 de fondo y 0.90 m de frente, libre de butacas fijas
o El piso deber ser horizontal, antiderrapante y fuera del área de circulaciones
o Cerca de los accesos y de las salidas de emergencia
o Señalizado con símbolo internacional de accesibilidad
o Contar con barandal o sardinel Contar con asiento no fijo para personas con muletas o bastón.
� Sanitarios en edificaciones de de uso público
o Se debe destinar por lo menos un espacio por cada 10 sanitarios que permita el acceso y uso de personas con discapacidad
o El espacio para excusado será de: 1.70 por 1.70
o Se colocarán barras de apoyo sobre muros y gancho de 12 cm para muletas o bastón
o La puerta debe tener un ancho de 1 a 1.20 m, puede ser plegadiza o de abatimiento interior.
o El área deber estar libre de obstáculo
o El piso deber antiderrapante con cambio de textura
o El WC debe tener una altura de 50 cm
o Debe existir por lo menos un lavamanos que permite el fácil acceso y los tubos inferiores de agua caliente deben estar aislados
o Se debe colocar tira táctil o loseta con textura diferentes para orientación de invidentes
� Elevadores en edificaciones de de uso público de más de un piso
o Se debe contar con al menos un elevador con capacidad para transportar simultáneamente a una persona en silla de ruedas y a otra de pie.
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 61
o El elevador se deber ubicar ceca de la entrada principal
o La señalización debe incluir braille y alto relieve enano de los lados de las puertas a 1.20 m de altura.
o El piso deber ser antiderrapante y el área de acceso libre de obstáculos
o Se debe programar un tiempo de apertura de puertas de 15 segundos y exactitud en la parada con respecto al piso.
o Debe contar con botones de emergencia en la parte inferior del tablero y diferente al resto de los botones.
o Se instalarán barandales a 75 y 90 cm de altura en los tres lados con una separación de 5 cm de la pared.
o Separación máxima de 2 cm entre elevador y piso
o Ojo eléctrico a 20 cm de altura para impedir que la puerta se cierra al pasar una silla de ruedas
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V. ESTRATEGIA DE DESARROLLO URBANO
V.1. IMAGEN OBJETIVO
El planteamiento principal del presente Plan Parcial de Urbanización se basa en el diagnóstico de los tres principales componentes del desarrollo urbano (conservación, mejoramiento y crecimiento) y en las aspiraciones de la sociedad en el proceso.
V.1.1. CONCEPTO GENERAL DE LA ESTRATEGIA
La imagen objetivo a alcanzar con la aplicación de este Plan Parcial de Urbanización es la siguiente:
Medio Físico Natural
� Reducir la alta vulnerabilidad por el riesgo de desastres naturales, apegándose a los sistemas constructivos y parámetros de seguridad estructural establecidos en los reglamentos de construcción y seguridad estructural aplicables en la zona.
� Coadyuvar con la orientación a la población para evitar riesgos por incendios en las temporadas estiaje.
Medio Físico Transformado
� La localidad de San Francisco que forma parte de la zona de estudio estará integrada en una estructura urbana ordenada, coherente y funcional, e integradas funcionalmente, lo cual facilitará un aprovechamiento racional de las capacidades de su infraestructura urbana.
� La el entronque del fraccionamiento con la carretera federal numero 200 que se pretende desarrollar para el desarrollo del fraccionamiento pretende brindar funcionalidad y seguridad a los habitantes del área
V.1.2. POLÍTICAS DE DESARROLLO URBANO
Para efectos de este Plan Parcial de Urbanización, se entenderá por:
Conservación : La acción dirigida a mantener el equilibrio ecológico y preservar en buen estado la infraestructura, el equipamiento, vivienda y servicios urbanos de los centros de población, incluyendo sus valores históricos y culturales.
Crecimiento : La acción tendiente a ordenar y regular la expansión física de los centros de población.
Mejoramiento : La acción tendiente a reordenar o renovar las zonas deterioradas física o funcionalmente o de incipiente desarrollo de un centro de población.
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Basándose en las conclusiones del diagnostico – pronostico; se realizara la planeación estratégica18 , a continuación se proponen de acuerdo a las políticas aplicables, para alcanzar los objetivos anteriormente propuestos.
En el proceso se reviso la congruencia entre los diferentes lineamientos establecidos por los diversos instrumentos jurídicos, planes y programas que se relacionan directamente con el área de aplicación19. Partiendo principalmente de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit (LAHDUEN), así como el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas se retoman las siguientes políticas que son aplicables en el área de aplicación de acuerdo a su vocación y aptitud territorial.
V.1.2.1. De mejoramiento
El artículo 83 de la LAHDUEN establece que las acciones de conservación de los centros de población tienen por objeto mantener: “El buen estado de las obras materiales, de infraestructura, equipamiento y servicios” y el equilibrio ecológico y la calidad del ambiente”, entre otros aspectos. Esta misma Ley, en su artículo 84 define criterios para las áreas en que se aplicarán las políticas de conservación, como los siguientes:
I. Las que por sus características y aptitudes naturales sean condicionantes del equilibrio ecológico y la calidad ambiental, como la existencia en ellas de bosques, praderas, esteros, cuerpos de agua, mantos acuíferos y otros elementos;
II. Las que se encuentren dedicadas a las actividades agropecuarias y forestales, en especial aquellas que por las características del suelo y obras de infraestructura productiva, se consideren de buena calidad;
III. Las áreas orográficas tales como cerros, colinas y elevaciones o depresiones con pendientes pronunciadas que constituyan elementos naturales del territorio de esos centros de población;
IV. Las áreas cuyo subsuelo presente riesgos geológicos, sean inestables o se localicen en partes bajas con problemas de drenaje y riesgos de inundación;
V. Las áreas cuyo uso pueda afectar el paisaje urbano o resulte inconveniente su urbanización.
V.1.2.2. De conservación
Las acciones técnicas para el acondicionamiento del suelo y relativas al mejoramiento, saneamiento, reposición y complemento de sus elementos se proponen en las colonias que se encuentran cercas del área en cuestión, ya que estas se encuentran con un déficit en cuanto a la infraestructura de agua potable, alumbrado público y pavimentación, así como de alcantarillado sanitario y energía eléctrica.
18 La matriz FODA fue la base para el análisis de brechas cuyos resultados derivaron en la definición de las políticas y estrategias generales y particulares que son objeto de este capitulo. 19 Corresponden a los mismos planes y programas analizados en el capitulo de Antecedentes.
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Son áreas con procesos acelerados de deterioro como contaminación, erosión y deforestación. La restauración implica la realización de un conjunto de actividades tendientes a la recuperación de las condiciones que propician la continuidad de los procesos evolutivos, o bien la simple exclusión de la intervención para permitir la regeneración natural de los ecosistemas. La restauración puede ser dirigida a la recuperación de tierras no productivas o al mejoramiento de ecosistemas con fines de aprovechamiento, protección o conservación.
V.1.2.3. De crecimiento
El tercer tipo de política de desarrollo urbano corresponde al crecimiento que es definido en la LAHDUEN como la acción tendiente a ordenar y regular la expansión física de los centros de población. Relacionado con este concepto, el artículo 146 señala lo siguiente:
Se entiende por fraccionamiento, toda división de un terreno en manzanas y lotes, que requieran la apertura de una o más vías públicas, así como la ejecución de obras de urbanización, que le permitan la dotación de infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, de conformidad a la clasificación de fraccionamientos previstos en esta Ley.
V.2. ESTRUCTURA URBANA
V.2.1. ESTRUCTURA VIAL
El acceso al predio será a través de los caminos saca cosechas que existen actualmente, mismos que serán mejorados en su superficie de rodamiento.
Por otro lado cabe mencionar que considerando que las vialidades que se generen para el presente desarrollo serán única y exclusivamente para el transito de vehículos de propietarios de lotes en este desarrollo habitacional debido a su régimen de propiedad en condominio y que en ningún momento serán vialidades publicas si no únicamente servidumbres de paso a los terreno, y que salvo la vialidad de acceso al desarrollo no será una estructura vial que este conectada de manera directa con el resto de la traza urbana de la región, además que por las condiciones topográficas y del medio físico natural del lugar, se realizaran servidumbres de paso secciones que oscilan entre los 10 metros en tramos donde el transito vehicular interno sea mas intenso y hasta de 7 metros en tramos donde únicamente se necesite dar acceso a los predios, con las finalidad de impactar lo menos posible el medio natural y mitigar impactos negativos como la erosión, tala de especies de alto valor natural.
La estructura vial en el Plan Parcial de Urbanización para el fraccionamiento “La Joya Vistas” está integrada en forma jerarquizada por los siguientes tipos de vías;
a) Vialidades Regionales.
VR-1. Carretera federal numero 200 la cual vincula las ciudades de Puerto Vallarta-Guadalajara – Tepic –, por la parte exterior de la zona.
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 65
b) Vialidades Primarias.
VP-1. Como primera vialidad primaria propuesta es la que conecta el presente fraccionamiento la cual se conecta con la VR-1. Con una longitud de 75 metros.
c) Vialidades locales.
El resto de las vialidades se constituyen dentro de ésta jerarquía ya son las que le dan acceso a las viviendas y las comunican con la estructura vial primaria de al zona, cuya ubicación se indica en el plano de Estructura Urbana. Todas estas calles requieren la definición de paramentos y banquetas.
V.3. ZONIFICACIÓN DE ÁREA DE ESTUDIO.
En el PLANO E-2 se presenta la zonificación propuesta en el plan, de acuerdo a lo que señala el ARTÍCULO 95 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit. A continuación se describen estos elementos:
V.3.1. ZONIFICACIÓN PRIMARIA. [PLANO E-2]
La zonificación primaria se define como la clasificación del territorio del área de aplicación de los planes o programas de desarrollo urbano que deriva en la delimitación de los sectores o zonas homogéneas.20 De acuerdo con los términos de referencia en los cuales se basa el presente programa en la zonificación primaria deben delimitarse las siguientes áreas: urbanas, reserva urbana, de aprovechamiento agropecuario, silvestres o rústicas, de preservación ecológica y de protección. Debido a las características de ubicación del área de aplicación del plan, en la zonificación primaria definida que será la base para el ordenamiento territorial de la misma únicamente se delimita el área urbana.
V.3.2. ZONIFICACIÓN SECUNDARIA. [PLANO E-3]
La zonificación secundaria se define como la asignación de usos y destinos permitidos en las áreas urbanas delimitadas y que constituye un instrumento fundamental para dar sustento legal y técnico a los actos que en materia de ordenamiento territorial y regulación del desarrollo urbano asumen los gobiernos locales. “La zonificación debe estar estructurada para que funcionalmente ofrezca un esquema eficiente a sus habitantes”21. A través de la cual se dosifican las áreas que debe tener cada uso del suelo de acuerdo a factores como: requerimientos de suelo, vivienda y servicios, intensidad de las actividades económicas desarrolladas o por desarrollar, condiciones socioeconómicas de la población que habita la zona y compatibilidad con la vocación del territorio, entre otros.
En la distribución de usos y destinos que contempla la zonificación secundaria que forma parte del presente plan se tomaron en cuenta los lineamientos metodológicos anteriores, así como los alcances establecidos en los términos de referencia correspondientes y el contenido señalado en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit.
20 SEDESOL - SOLARI S.A. DE C.V. “Manual de Planeación Metropolitana”. 21 Bazant, Jan. “Manual de Diseño Urbano” Ed. Trillas, México 2000.
66 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
Dentro de la zonificación secundaria que se presenta gráficamente en el PLANO E3 Zonificación Secundaria, se contemplan los usos del suelo referidos a los fines particulares a los que podrán dedicarse las diferentes zonas que integran el área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización. De la tipología de usos señalada en el artículo 95 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit, únicamente, es posible aplicar cuatro de las diez categorías: Habitacional, comercial, infraestructura y equipamiento de acuerdo con la situación actual y perspectivas del área de aplicación.
La propuesta de zonificación parte en general de los resultados del diagnóstico- pronóstico. A través de la zonificación secundaria propuesta se busca que la regulación y control del desarrollo urbano permita elevar la calidad de vida de sus habitantes, mejorar el funcionamiento de su estructura urbana, y optimizar el aprovechamiento de suelo, infraestructura y equipamiento local.
La zonificación secundaria se complementa con la normatividad especificada en la tabla de usos y destinos del suelo en la cual se definen con mayor nivel de especificidad criterios relativos a la clasificación de usos generales y específicos así como para lograr la compatibilidad entre ellos. Ambos elementos, zonificación y tabla de usos y destinos del suelo, guardan congruencia con los lineamientos específicos definidos en el Plan de Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas.
Con base en lo anterior, se asignan los siguientes usos y destinos del suelo en el área de aplicación del presente Plan Parcial [PLANO E-4]:
V.3.2.1. Zonas de uso habitacional.
M-A-I. Manzana A-I para uso habitacional de baja densidad H 84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 17,054.62 m2.
M-B-I. Manzana B-I para uso habitacional de baja densidad H 84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 2,000.20 m2.
M-C-I. Manzana C-I para uso habitacional de baja densidad H-84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 11,548.40 m2.
M-D-I. Manzana D-I para uso habitacional de baja densidad H 84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 5,000.29 m2.
M-E-I. Manzana E-I para uso habitacional de baja densidad H-84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 4,696.72m2.
M-F-I. Manzana F-I para uso habitacional de baja densidad H 84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 6,008.41m2.
M-G-I. Manzana G-I para uso habitacional de baja densidad H 84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 23,001.54 m2.
M-A-II. Manzana A-II para uso habitacional de baja densidad H 84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 7,193.98 m2.
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M-B-II. Manzana B-II para uso habitacional de baja densidad H-84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 4,872.79 m2.
M-C-II. Manzana C-II para uso habitacional de baja densidad H-84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 12,023.71 m2.
M-D-II. Manzana D-II para uso habitacional de baja densidad H-84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 8,016.91 m2.
M-E-II. Manzana E-II para uso habitacional de baja densidad H-84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 26,989.76 m2.
M-F-II. Manzana F-II para uso habitacional de baja densidad H 84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 5,435.76 m2.
M-G-II. Manzana G-II para uso habitacional de baja densidad H-84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 7,631.37
M-H-II. Manzana H-II para uso habitacional de baja densidad H-84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 11,229.74m2.
M-I-II. Manzana I-II para uso habitacional de baja H-84, de tipo Residencial, cuenta con una superficie de 1,638.41m2.
V.3.2.2. Áreas con uso diferente al habitacional.
AE-NC-1. Área de equipamiento no cuantificable al porcentaje de donación, con una superficie de 108.15 m2.
AE-NC-2. Área de equipamiento no cuantificable al porcentaje de donación, con una superficie de 124.81 m2.
AV-NC-1. Área verde no cuantificable al porcentaje de donación, con una superficie de 64.07 m2.
AV-NC-2. Área verde no cuantificable al porcentaje de donación, con una superficie de 280.52 m2.
AV-NC-3. Área verde no cuantificable al porcentaje de donación, con una superficie de 337.76 m2.
AV-NC-4. Área verde no cuantificable al porcentaje de donación, con una superficie de 172.93 m2.
V.3.2.3. Áreas de donación.
AD-AE . Área de donación para destino de equipamiento; cuenta con una superficie de 6,598.78 m2.
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AD-AV1 . Área de donación para destino de áreas verdes; cuenta con una superficie de 4,575.49 m2.
AD-AV2 . Área de donación para destino de áreas verdes; cuenta con una superficie de 4,252.80 m2.
AD-AV3 . Área de donación para destino de áreas verdes; cuenta con una superficie de 1,130.11 m2
AD-AV4 . Área de donación para destino de áreas verdes; cuenta con una superficie de 2,054.92 m2.
V.3.2.4. Vialidades
Vialidades Locales tienen una superficie aproximada total de 32,175.02 m2.
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 69
VI. PROGRAMÁTICO Y CORRESPONSABILIDAD SECTORIAL.
VI.1. PROGRAMA DE ACCIONES A EJECUTAR
Para la consecución de las metas del Plan Parcial de Urbanización para el fraccionamiento “La Joya Vistas” se identificaron las acciones y obras descritas a continuación, agrupadas de acuerdo a la apertura programática del sector desarrollo urbano. En el listado se define la institución responsable y el plazo para su ejecución.
Plazos ACCIONES Responsables
CP MP LP 1. Planeación del desarrollo urbano
1.1 Aprobación del Plan Parcial de Urbanización para el fraccionamiento “La Joya Vistas”
Ayuntamiento X
1.2 Publicación del Plan Parcial de Urbanización para el fraccionamiento “La Joya Vistas”.
Ayuntamiento X
1.3
Aplicar las políticas de control del Desarrollo Urbano que se determinan dentro del Plan Parcial de Urbanización para el fraccionamiento “La Joya Vistas”
Ayuntamiento X
2. Suelo Urbano.
2.1 Inscripción en el Registro Publico de la Propiedad y Catastro de los planos definitivos
Ayuntamiento X
2.2 Urbanización del área de reserva urbana habitacional.
HEMERALD COAST X
2.3 Construcción de viviendas residenciales en el área de aplicación del plan de Desarrollo Urbano a corto plazo
particulares X
3. Infraestructura
3.1
Proyecto y construcción del sistema de abastecimiento de agua potable para el área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización para el fraccionamiento “La Joya Vistas”
S.O.P. / SlAPA X
3.2
Proyecto y construcción del colector general de drenaje sanitario para la captación de aguas negras para el área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización para el fraccionamiento “La Joya Vistas”
S.O.P. / SlAPA X
3.3
Proyecto y construcción de la línea primaria para el abasto de energía eléctrica para el área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización para el fraccionamiento “La Joya Vistas”
HEMERALD COAST / C.F.E. X
70 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
3.4
Entrega – Recepción de las obras de infraestructura del Fraccionamiento al Ayuntamiento. (Tanque elevado, tanque de almacenamiento).
HEMERALD COAST / AYUNTAMIENTO X
3.5 ampliacion y mejoramiento de la fuente de abasteciemiento de agua potable en la localidad de San Francisco.
INICIATIVA PRIVADA / AYUNTAMIENTO X
3.6
construcion de una nueva planta de tratamiento de aguas negras que de servicio a la localidad de San Francisco al fracccionamiento La Joya Vistas y al la localidad de San Francisco
INICIATIVA PRIVADA / AYUNTAMIENTO X
4. Vialidad y transporte.
4.1 Proyecto y construcción de las vialidades del tipo colectoras con una superficie de
18,185.27 m2. HESMERALD COAST X
4.2 Proyecto y construcción de las vialidades
del tipo locales con una superficie de 20,738.52 m2.
HESMERALD COAST X
5. Áreas de donación.
5.1 Urbanización de las áreas verdes en el área de aplicación del Plan a corto plazo.
HEMERALD COAST X
5.2 Urbanización de las áreas de donación asignadas para equipamiento.
HEMERALD COAST X
5.3 Entrega – Recepción de las áreas de
donación al ayuntamiento (mediano plazo) HEMERALD COAST /
AYUNTAMIENTO X
6. Servicios públicos.
6.1 Implantación del servicio de recolección de basura en la reserva de corto plazo.
Ayuntamiento X
7. Protección Ambiental y Riesgo Urbano.
7.1 Acotamiento de servidumbres en línea de transmisión de energía eléctrica para evitar invasión y riesgos.
Ayuntamiento / C.F.E X
7.2 implementacion de programas de prevencion de incendios forestales
SEMARNAT/SEMANAY/Ayuntamiento
7.3. implementacion de programas de contingencia en caso de desastres naturales
7.2 Acotamiento de servidumbres en viales propuestos dentro del area para evitar invasión en los derechos de vía.
PROTECCCION CIVIL ESTATAL Y MUNICIPAL
X
8. Participación de la Comunidad.
8.1
Programa de concientización y difusión del plan Parcial de Urbanización, señalando aspectos de conservación del Patrimonio ambiental, así como el aprovechamiento y protección racional del agua, de áreas verdes y el reciclaje de desechos.
Ayuntamiento Consejo de Colab. Municipal X X
Sábado 8 de Marzo de 2008 Periódico Oficial 71
8.2
Promover grupos de ciudadanos e instituciones interesados en la participación de la toma de decisiones en materia de Desarrollo Urbano.
Ayuntamiento Consejo de Colab. Municipal
X X
8.3
Promover la organización ciudadana mediante la formación de Juntas de Vecinos, en los diferentes Centros vecinales
Ayuntamiento Consejo de Colab. Municipal X
8.4
Promover la participación de la ciudadanía en la aplicación, modificación o propuestas de reglamentos y/o normas ambientales adecuadas
Ayuntamiento Consejo de Colab. Municipal X
72 Periódico Oficial Sábado 8 de Marzo de 2008
VII. INSTRUMENTACIÓN
VII.1. INSTRUMENTOS JURÍDICOS.
VII.1.1. REGLAMENTO DEL ÁREA DE ESTUDIO.
De acuerdo con el artículo 52 de la LAHDUEN el procedimiento para la aprobación de los Planes de Desarrollo Urbano, incluyendo el nivel parcial es el siguiente:
I. En Sesión de Cabildo se acuerda la elaboración del Plan; II. Una vez formulado el Proyecto de Plan será presentado al Ayuntamiento en Sesión
de Cabildo, en la cual se acordará someterlo a consulta pública; III. La dependencia municipal en materia de planeación urbana con la colaboración del
Consejo Consultivo Municipal correspondiente, coordinará el proceso de audiencias públicas, a fin de promover la participación ciudadana en su elaboración;
IV. A ese efecto la referida dependencia publicará y exhibirá … una versión abreviada del Proyecto, formulará y desahogará las audiencias públicas, y señalará un plazo de 30 días … para que los ciudadanos, asociaciones y organizaciones de vecinos formulen por escrito sus observaciones, críticas y proposiciones concretas, hecho lo cual y realizadas las modificaciones procedentes, lo remitirá al Consejo Consultivo Municipal correspondiente para que emita su opinión;
V. El Consejo Consultivo Municipal dispondrá de un término de 20 días naturales para emitirla;
VI. En caso de que la opinión sea desfavorable o contraria al Proyecto de Plan, éste lo regresará a la dependencia municipal para el efecto de que lo revise y analice, a fin de que el Ayuntamiento resuelva en definitiva;
VII. Terminado o ajustado el Proyecto, el Presidente Municipal lo remitirá a la Secretaría para que emita el dictamen de congruencia con los planes y programas vigentes a nivel estatal y regional; y
VIII. Recabado el dictamen de congruencia o los comentarios y recomendaciones de la Secretaría, se procederá a revisar el Proyecto para considerar las opiniones, hecho lo cual se turnará al Presidente Municipal para dictaminación, mismo que será presentado en Sesión de Cabildo para su aprobación.
Conforme al artículo 53 de la misma Ley, una vez aprobado el proyecto del Plan o Programa por el Cabildo, éste deber ser enviado por el Presidente Municipal al Congreso del Estado para que dentro de un plazo razonable ordene su publicación e inscripción en el Registro Público de la Propiedad y surtan sus efectos de Ley.
Posteriormente y cumplidas las formalidades para su aprobación, se debe publicar la versión abreviada del plan dentro de los 30 días naturales siguientes en el Periódico Oficial del Estado y ser inscrito en la Sección correspondiente del Registro Público de la Propiedad.
Tal y como lo establece la LAHDUEN en sus artículos 56 y 57 los planes de Desarrollo Urbano en sus diferentes niveles, entre los cuales se incluyen los Parciales, que son obligatorios para los particulares y para las autoridades correspondientes, una vez que sean publicados en el Periódico Oficial del Estado.
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En atención a ello, corresponderá a las autoridades estatales y municipales, en el ámbito de sus respectivas competencias, vigilar que todas las obras, acciones, servicios e inversiones en materia de desarrollo urbano que se realicen la zona de aplicación se apeguen a la zonificación y tabla de usos y destinos que forman parte del presente Plan.
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VII.1.2. APROBACIÓN DEL PLAN PARCIAL.
ACTA DE CABILDO EXTRAORDINARIA DEL H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DE BAHIA DE BANDERAS, NAYARIT
El H. Cabildo Constitucional de Bahía de Banderas, Nayarit; en ejercicio de la facultad que le confiere la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en su artículo 115, fracción V, en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit en su artículo 17, inciso I, y
C O N S I D E R A N D O
Que la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y la Ley General de Asentamientos Humanos constituyen el marco jurídico fundamental conforme al cual los tres órdenes de gobierno participan en la ordenación y regulación del desarrollo urbano del país; que dentro de dicho marco, la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit constituye el instrumento que determina los lineamientos y principios rectores, así como los instrumentos para llevar a cabo los objetivos señalados en el artículo 27 de la Constitución Federal.
Que la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit tiene por objeto ordenar la planeación y mejoramiento de los centros de población en el estado, entre otros fines, determinando como medidas de ordenamiento y regulación urbana la aprobación y cumplimiento de planes y la asignación de usos, reservas y destinos de áreas y predios y los demás que señala dicha ley, declarando para tal efecto de utilidad pública la formulación y ejecución de planes para el desarrollo urbano del estado.
Que el Plan Parcial de Urbanización para el Fraccionamiento “la Joya Vistas” es un instrumento técnico – jurídico; derivado del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, y que es sometido a la aprobación de cabildo.
Por lo antes expuesto, este H. Ayuntamiento ha tenido a bien autorizar:
EL PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN PARA EL FRACCIONAMI ENTO “LA JOYA VISTAS”.
ARTÍCULO PRIMERO.- Se aprueba el Plan Parcial de Desarrollo Urbano para el fraccionamiento “La Joya Vistas”; que detalla las políticas, objetivos y lineamientos para el desarrollo urbano, así como los programas y normas de carácter obligatorios establecidos en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas.
El área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización para el fraccionamiento “La Joya Vistas”, donde deberá aplicarse su normatividad, cuya delimitación se define en el punto I.1.3 del Plan Parcial de Urbanización, y se encuentra formado por la poligonal que se define en el plano A.3.
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ARTÍCULO SEGUNDO.- En apego a lo dispuesto en el Título Primero, Capítulo I de la Ley de Asentamientos Humanos y de Desarrollo Urbano del Estado para el estado de Nayarit, para los efectos de ordenar y regular las actividades en el municipio, la clasificación del territorio comprende:
A) CLASIFICACIÓN DE LAS ÁREAS
Derivado del análisis realizado en el presente Plan Parcial, se determina que la clasificación de Áreas obtenida es congruente con el proyecto de diseño urbano aprobado para el presente fraccionamiento.
B) SEÑALAMIENTO DE USOS Y DESTINOS.
Las áreas urbanas que comprende el ámbito de aplicación del Plan quedarán sujetas a los Usos y Destinos definidos en los términos del artículo 95 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el estado de Nayarit.
Para los fines del presente documento se establecen en dichas áreas los siguientes Usos y Destinos:
HABITACIONALES .- Son usos y destinos señalados para la vivienda y las actividades que son propias y complementarias a esa función, quedaran establecidas como se aprecian en el plano de Zonificacion secundaria y será obligación de los adquirentes de lotes, respetar las características del fraccionamiento, en lo que concierne a las dimensiones de los lotes y no podrán subdividir los mismos en tamaños menores a los autorizados, así como en lo que respecta a dejar las servidumbres frontales, laterales y posteriores establecidas, así como las características arquitectónicas y la densidad de construcción (Coeficiente de Ocupación del Suelo COS y Coeficiente de Utilización del suelo CUS.
AREAS DE DONACION .- Las áreas de donación propuestas para este desarrollo serán quedan sujetas la consideración del Ayuntamiento para su recepción y escrituración favor del mismo, el cual se reservara el derecho de aceptarlas o en su defecto aplicar lo previsto en el articulo 195 bis de la Ley de Asentamiento Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit.
DE EQUIPAMIENTO.- Son áreas destinadas al equipamiento de barrio, las indicadas en el Plano E-4 del Plan Parcial de Urbanización
VIALIDAD PRIMARIA .- La vialidad primaria se compone de la vialidad que conecta el proyecto de “La Joya Vistas”, con la carretera.
ARTÍCULO TERCERO .- Las autoridades estatales y municipales, solo otorgarán las licencias, autorizaciones o permisos de construcción, reconstrucción, fraccionamiento o cualquier otra relacionada con el desarrollo urbano, de conformidad con lo previsto en la presente declaratoria.
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ARTÍCULO CUARTO. Para todos los efectos legales, el Plan Parcial de Urbanización que se aprueba en este acto, contiene en los planos de zonificación y usos de suelo, las declaratorias por las que se asignan por causa de utilidad pública y de beneficio social, los fines públicos y privados a los que se sujetará el aprovechamiento de los predios y áreas comprendidos en el área aplicación.
ARTÍCULO QUINTO. Los titulares de derechos reales, no podrán realizar ninguna forma de aprovechamiento que modifique las características actuales de las áreas y predios declarados como usos y destinos que comprende el presente Plan, sólo podrán ser declarados a los usos y destinos asignados a partir de la entrada en vigor del presente.
ARTÍCULO SEXTO. Todos los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad, posesión o cualquier otro derecho, deberán contener las cláusulas relativas a la utilización de las áreas y predios señalados en estas declaratorias.
ARTÍCULO SÉPTIMO. Los notarios públicos sólo podrán autorizar las escrituras públicas ó bien régimen en condómino siempre y cuando observen que se cumpla con lo dispuesto en el ARTÍCULO anterior, en las que inserten las cláusulas relativas a la utilización de áreas y predios contenidas en el presente Plan y se obtenga y cumpla con el certificado del Registro Público de la propiedad correspondiente.
TRANSITORIOS
Primero . Las disposiciones del Plan Parcial de Urbanización “LA JOYA VISTAS”, entrarán en vigor a partir de su publicación en forma abreviada en el PERIÓDICO OFICIAL DEL ESTADO, Órgano del Gobierno del Estado de Nayarit, registrado como articulo de segunda clase con fecha 1ro. de Diciembre de 1921. Segundo . Una vez publicado el Plan deberá ser inscrito en las Oficinas del Registro Público de la Propiedad y en los diversos registros de planeación del desarrollo urbano, a partir de esa fecha se queda en vigencia el Plan Parcial. Tercero . El presente Plan Parcial de Urbanización “LA JOYA VISTAS”, será integrado en la Zonificación de la Actualización del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas del Estado de Nayarit. SALÓN DE SESIONES DEL HONORABLE VI AYUNTAMIENTO CON STITUCIONAL DE BAHIA DE BANDERAS NAYARIT. Valle de Banderas Nayarit, a 20 de Diciembre del 20 07.
DR. JAIME ALONSO CUEVAS TELLO , Presidente Municipal.- Rúbrica.- DR. HECTOR GONZALO REGALADO CURIEL , Secretario del Ayuntamiento.- Rúbrica.
