FORBES

PARA & YATIRIM - ASTRUM INVESTMENT MANAGEMENT

OkyanusOtesi

YatırımNevin Sanh kendisinin geliştirdiğimodelle dizayn ettiği emlak fonusayesinde ABD' de yatınm yapma

imkanı sağlıyor hem de yüksek getiriyle.ADİLUÇAR

T·ürk Hava Yolları, İstanbul - Los Angeles seferleriniefsane basketboleu Kobe Bryant'lı tanıtırulabaşlattığında sessiz sedasız küçük birsponsorluğa da imza atıyordu: As- .trurn Investment Management'ın ---\--=.1".

kurduğu Astrum Fund'un Türkiye road - show.programı. Bu sayede bir yıldır uçaklarda ülke ülkedolaşan Nevin Sanlı bu defa bussiness class uçtu. Ekibiyle bir-likte İstanbul'a gelen Sanlı, arka arkaya aile ofisleriyle görüş-meler yapmaya başladı. çantasında yeni bir fikir vardı ve bufikri satmak istiyordu. Türk zenginlerin varlıklarını yöneten ai-le ofisleri, Sanlı'nın getirdiği modele ilgiliydi. Ancak karar ve-recek olan 'büyük' patronlar, ABD'de emlak fonuna para ya-tırma fikrine pek sıcak bakınadı. Üstelik Türkiye' de.emlak ya-tırımları da gayet iyi gidiyordu. Sanlı şimdilik iki tanınmış zen-gin ile Florida ve Los Angeles'ta iki ayrı otelirı alımını yapmaküzere anlaşma yaptı ve Birleşik Devletler'e geri dönerek bura-daki çalışmalara ağırlık verdi. İstanbul'u da kapsayan road-show dizisinin Beverly Hills ayağında fikrini satmayı başardı ve5 milyon dolar topladı. Arkasından New York merkezli bir aileofisi, 20 milyon dolarlık payalmak istediğini söylerken fonlarayatırım yapan bir fon (funds of fund) LO milyon dolarlık birdilim için harekete geçti.

Astrum Investment Management 2009'da kurulmuş birşirket. Henüz genç olan şirketin temelleriyse çok daha köklü.1962 İzmir doğumlu Nevin Sanlı'nın kaderi, NATO'da mü-hendis olarak çalişan babasının Brüksel'e atanmasıyla yıllarönce değişti. Eğitimine burada başlayan Nevin Sanlı daha öğ-

renciyken okulun sinemasını işletmeye başlamış. İşletmedekibaşarısı nedeniyle okulun küçük restoranının da işletmesini

122 i FORBES ŞUBAT,2012

Nevin Sanlı

alan Sanlı ilk defa para kazanmanın tadını çıkartmış. işlerindaha çok yönetim kısmıyla ilgilenirken ilk olarak bu dönemdeaklına kendi şirketini kurmak ateşinin düştüğünü anlatıyor.Üniversite seçimini de hayalleri doğrultusunda yapan Sanlı,1982'de Kalifomiya Üniversitesi'nde İktisat bölümünde öğre-nimine başladı. Amerika' da iş hayatını öğrenmek, buradakitecrübelerini de daha sonra Avrupa'ya dönerek sınamak isti-yordu. Ancak evdeki hesap çarşıya uymadı. Üniversite yılların-da başarılı bir öğrenci olan Sarılı, profesörlerin yanında çalış-maya başladı. Onur derecesiyle mezun olduğunda yanında ça-lıştığı bilim adamlarının referansıyla küçük bir yatırım bankasıolan Unireal Investmerıts'ta analist olarak işe başladı. Şirketalım satımı yapan ekip beş kişiden oluşuyordu ve işlemlerindurum tespitini yapmıyorlardı. Sanlı burada bir prosedür me-kanizması kurarak işe başladı. Burada çalıştığı iki yıl boyuncafinansal ve ekonomik analiz, şirket değerleme gibi teknik ko-nularda bilgi birikimini artırdı. Unireal iki yıl sonra Iaponlar'asatıldığında Sanlı da işten ayrılıyordu; "Ben kendi işimi kur-mak istiyordum. Tecrübe kazanmaya çalışıyordurn. Daha bü-yük bir yapıda çalışmak istemediğim için ayrıldım" diyor. Son-raki bir yılı küçük firmalarda analistlik yaparak geçiren Sanlı,1992'de beraber çalıştığı Thomas E. Pastore ve Clinton Hill ilekendi şirketlerini kurmanın zamanının geldiğine karar verdi.

Astrum Fund hemşirketlerin nakit akışını

düzeltiyor hem deyatırımcıya yüksek getiri

vaat ediyor.

Bekar olan üç oıtak Sarılı'nın bir oda bir salon olan evinin sa-lonundaki mobilyalardan kurtularak LO bin dolar sermaye ileSanli Pastorey & Hill isimli şirketlerini kurdular. "Gençtik vebilmemekten kaynaklanan bir cesaretimiz vardı" diyerek hatır-lıyor o günleri Sarılı.Altı yıllık iş hayatında bütün tanıdıklarınaduyurular yaptılar ve olabildiğince insanla tanışmak için kolla-rı sıvadılar, İlk işleri kurulduktan bir hafta sonra geldi. L.A.'dayaşayan Fransızlara hitaben çıkartılan San Sayfalar telefon ka-taloguna ilan vermek için bu şirkete giden Sarılı'yla tanışan şir-ket sahiplerinden biri, birkaç saat sonra telefonla ulaşarak birortağın hissesini almak istediklerini bunun için şirketin değer-lemesini yapıp yapamavacağını soruyor-du. Sarılı "400 dolar reklam parası ver-miştim. Tarifemiz beş bin dolardı ancakilk işimiz oldugu için bin 500 dolarayaptık. 400 dolarlık vatınrndan bin 500dolar kazanmıştık" diyor gülerek.

Katıldıkları network grup toplantıla-rında Martin Pichinson la tanışan Sanlıbir anlamda onun himayesine giriverdi.20 yıldır sektörde olan Pi rhinson, San-lı'ya "Seni beğendim, Tanıdığım herkes-le tanıştıracağım ancax bir cerehata yaparsan asla senin sözü-nü bile etmem" dedi -bugün hala arkadaşlar- ve böylece SanliPastorey & Hill hızlı bir aslangıç yaptı. Şirket kurulduktan üçay sonra ilk ofislerine ındı, İki yıl sonraysa taşındıkları bina-ya sığamadıkları için ~-a~tıklan kontratı erken bozarak yeni birbinaya taşınmak zorunda kaldılar. Sanli Pastorey & Hill 20 yıl-da iki binin üzerinde sirket e iş yaptı. Şirketlerin yönetim ku-rullarına değerleme danısı anlığı aynı zamanda da şirket evli-liklerinde danışmanlık ya. ıvorlar. Sanli Pastorey & Hill'in bel-ki de en ilginç özelliği 1 ahkemelerde bilirkişi olarak görevlerı-dirilmeleri. ABD de . :·ct - tın alma ve birleşmelerinde tersgiden bir durum oldu; da ıarallar jet hızıyla birbirini davaediyor. Bu davalarda . şirketi bilirkişiliği üstleniyor.

Sanlı bu işte çok önemli bir ekspertiz geliştirdiklerini ekliyor.Nevin Sarılı'nın Sarıli Pastorey & Hill şirketi sayesinde en

büyük kazanımı, 22 bin kişilik bir database sahibi olması. 20yılda elde edilmiş bu bilgi bankası iş yaptıkları şirket yönetici-leri, avukatlar ve ortaklardan oluşuyor. Bu isimlerin hepsi ka-rar verici düzeyde. "Sadece telefon toplamadık, insanlarla ar-kadaş olmayı ve iyi ilişkiler geliştirmeyi yola çıkarken vizyonu-muza koymuştuk" diyor Sarılı.

Bu network önemli çünkü Astrum Investment'ın kendinehas fonunun temelini bunlar oluşturuyor. Sanlı bir yandan şir-ketiyle ilgilenirkerı diger taraftan da ortaklarıyla Los Angeles

emlak piyasasında alım satım yaptıkları-nı anlatıyor. 20Q7'yekadar bu işe devametmişler. Ancak piyasadaki anormallikve spekülasyon o kadar çok artmış ki2007'de bütün varlıklarını satarak -ver-giler çıktıktan sonra net iki milyon dolarkalmış ellerine- piyasadan çıkmışlar."Benim işirrı değerleme yapmak. Yıllar-dır yapıyorum. Ancak emlak balonu öy-le bir şişiriliyordu ki piyasa mantıksızlaş-mıştı. Berberden otoparkçıya kadar her-

kes emlak uzmanı olmuştu. Bu işten bir süreligine çıkmamızgerektiğini o an anladık" diye anlatıyor Sanlı krizden kurtuluş-larını. Gerisi malum, sub-prime mortgage kredileriyle başla-yan ve bugün dünya ekonomisine diz çöktüren kriz. 2009'dabalon söndügünde Nevin Sanlı yeniden emlak işine girmek is-tedi. Ancak ortada çok büyük 'risk' vardı. İki milyon doları an-cak bir yere bağlayabiliyor ve yatırımı yapan bütün riski üst-1enmek zorunda kalıyordu. Kriz hala devam ettiği için bütünparayı bağlamak ve belki de yıllarca beklemek mantıklı değildi.Bu yüzden Sanlı ortaklarıyla bir karar aldı ve Astrum Invest-ment'ı kurdu. Bir emlak fonu kuracak, fonun kaldıraç etkisinide kullanarak alım yapabilecekti, İlk fon 50 milyon dolar ola-rak tasarlandı. Sermayenin yüzde 60'1kadarı da borçlanmayla

ASTRUM FUND NASil ÇAlıŞıYOR?

FONUN YAPTIGI YATiRIM(BiNA SATINALMASI) __ --:----:-:---- __

KiRA GEliRi

BiNA SAHIPLERiYLEYAPILAN ANLAŞMA

KAZANÇ% 8.5 - lO (GARANTi)

+HEDEF GETiRi

% 15 - 20

FONAGESOMILYO

KIRA VE '.GERI SATıN ALMA

KONTRATı

5YIL

ŞUBAT,2012 FORBES i 123

FORBES

PARA & YATIRIM - ASTRUM INVESTMENT MANAGEMENT

biraz daha yumuşama oldugunu da belirtiyor Sanlı. İkinciönemli sorun ise 100 milyonun üzerinde varlığı olanların birmilyonluk fon payıyla pek ilgilenınemesi (Astrum Fund' da ya-bancı ülkelerden yapılacak yatırım en az bir milyon dolarlabaşlıyor). Bu bilgiyle ABD'ye dönen Sanlı Beverly Hills'de yap-tığı (yine network' ünü kullanarak) road - show' da Amerikalıkatılımcıların en az 100 birı dolarla katılabilmesinirı önünüaçıyor. "Amerika içirıde fon yatırım yapmak daha kolay ve azmaliyeti var, bu yüzden girişi aşağı çektik" diyor Sanlı. Böylecebir günde 5 milyon dolarlık yatırımı fona koymuşlar. Fikir okadar cazip gelmiş ki N ew York merkezli bir aile ofisi, 20 mil-yon dolarlık alım için işlemleri başlatmış, bir başka fon da LO

milyon dolarlık alım yapacağını açık-lamış. Sanlı şu anda 50 - 60 milyondolar olarak planladığı ilk fonun yarı-sını satmış durumda. Bu yılın ilk çey-.reğinde kalan yarısını da satmayı vefonu kapatmayı planlıyor ki ikinci vedaha büyük olan (250 milyon dolarhedefleniyor) fonu başlatabilsin. San-lı ikirıci fon içirı iddialı konuşuyor:"İki bin şirket var elimizde. Bunların200 tanesi kendi binalarının sahipleri.Bunların da 60 tanesi bizim kriterle-rimize uygun büyüklük ve lokasyon-dalar. İlk fonda LO - 12 işlem yapabi-liriz. Geriye 50 tane birıa kalıyor. On-larla da iş yapmak istiyorum. İkincifon burada devreye girecek."

Peki ya getiri? Amerika'da barıka-ların yüzde 1 verdiği bir ortamda

Sanlı dolar bazında yıllık yüzde 8,5 - 10 getiri garantisi veriyor.Fona yatırım yapıldığı anda bu faiz oranı işlemeye başlıyor.Mesela ilk binayı bu ay içinde alacaklar ancak önceden topla-dıkları 5 milyon doların faizi ilk günden itibaren işliyor. Bubüyük bir iddia. Şirketleri yakından tanımayan bir fonun burisklerialması güç olabilirdi ancak bu şirketlerle yıllardır iş ya-pan Sanlı nereye yatırım yapacağını biliyor. Emlak alımlarıAmsterdam' da kurulu bir Limited Partnership üzerinden ya-pıldığı için yatırımcılara herhangi bir vergi problemi çıkartını-yor. Vergiyi bu şirket ödüyor. Yatırımcı ABD vergi dairesinirı'gözlerinden' ve tonlarca evrak işinden kurtulmuş oluyor. Ya-tırımcının güvenliği içirı de Deutsche Bank ile anlaşmışlar, pa-ra Deutsche'de saklanıyor.

Astrum Investment Management bu ay içinde Türkiye veİsviçre ofisini açmayı plarılıyor. Şirketin Türkiye temsilcisiGlobalturk Capital'in kurucusu Barış öney olacak. Nev~ Sanlıda Globaıturk'ün ortakları arasında yer alıyor. Zamanla Istan-bul' da ofis yapılanmasına geçecekler.

Sarılı'nın hedefi dünya çapında bir emlak fonuna sahip ol-mak. Astrum Investment şirket değerlemesi, finansal analiz,makro ve mikro analizirı yanı sıra fon yönetimi, kurumsal fi-nansman, şirket satın alma ve birleşme becerilerirıirı hepsinitek potada toplayan bir fonun öncülüğünü yapıyor. G

fonun değeri 110 milyon dolara çıkacak böylece LO - 12 binasatın alabilecek hale geleceklerdi. Portföydeki çeşitlilik riski da-ğıtacaktı ancak yine de piyasadakilerden farklı olmadığı içinkim alacaktı ki bu fonu? Ve Sanlı'nın aklına yeni bir fikir geldi.Sanli Pastorey & Hill'irı iş yaptığı şirketlerin çoğu -hatta hepsi-nakit sıkıntısı çekiyordu. Kriz nedeniyle bankalar kredi rnus-luklarını cirosu 50 - 100 milyon dolar olan şirketlere iyice ka-patmışlardı. Sanlı başta bu şirketlerin binalarını almayı dü-şünmüştü ancak bunlar birıalarını satmak istemiyorlardı. "Ogün güzel bir rakı ve iyi bir puro vardı herhalde" diyor Sanlı vedevam ediyor: "Birden bu şirketlerirı binalarını beş - altı yıllığı-na satın almak geldi aklıma. İşte bu aradığımız farklılığı yarata-cak olan fikirdi." Fikri tam olarak an-layabilmek içirı önce Amerikan şirketsahiplerinin hayatlarını nasıl geçir-diklerine göz atmamız gerekiyor.Amerikan KOBİ'lerirıirı sahipleri,emeklilikleri geldiğinde şirketi sata-rak önce kendilerine güzel bir ikra-miye alıyorlar. Bununla tekne, çiftlikgibi keyfi yatırımlarını finanse edi-yorlar. Şirketirı emlak varlığımysasatmıyorlar ve kira geliriyle kendileri-ni garantiye alıyorlar. Borç üzerinedönen bir ekonomide şirketler bina-larını, üretim yaptıkları tesisleri uzunvadeli kredilerle satın alıyorlar ve bi-lançolarına bu alım borç olarak geçi-yor. Sahibi de binayı satmak isteme-diği için durum krizle beraber iyiceçetrefilleşiyor. İşte Sanlıtam bu nok-tada devreye giriyor. Şirket sahiplerini tanıyor ve daha daönemlisi bu şirketlerin değerlemesini yapmış ve nasıl çalıştıkla-rını biliyor. Şirket sahibiyle bir anlaşma yaparak bina satın alı-nıyor. Sanlı binayı eski sahiplerine kiralıyor. Eski sahipler debinanın mortgage borcunu kapatarak bilançolarından çıkartı-yorlar. Ekside olan bilanço birden artıya geçiyor ve şirketin na-kit akışı rahatlıyor. Üstelik binanın eski sahibi beş yıl sonunda-önceden belirlenen fiyattan- geri alım yapabiliyor. Böyleceşirkete taze nakit girişi oluyor, bilançodan borçlar siliniyor veşirket büyümesi için gereken yatırımı yapabiliyor. AstrumFund'un getirisi ise kira oluyor. Eğer eski sahip geri alamazsafon, piyasa fiyatının çok aşağısından binaya sahip oluyor. İştebu model Sarılı'nın aklına gelir gelmez hemen kolları sıvayarakAstrum Investment üzerinden yeni bir çalışma başlatıyorlar vefonlarının hukuki ve ticari altyapısını bu fikre uyduruyorlar.Hazırlıklar tamamlandıktan sonra Nevin Sanlı fikrini ve fonu-nu satmak için yollara düşüyor. Bir yıl boyunca Türkiye, Belçi-ka, İngiltere, İsviçre ve ABD eksenirıde 'havada' yaşamaya baş-lıyor. Haberin başında sözünü ettiğimiz yolculuğun sonundaSanlı iki şeyi fark ediyor: İlki Türk zengirılerirı emlak yatırı-mında kontrolü başkalarına bırakmak istememesi. "Tapu iste-rim" yaklaşımı Astrum Fund'u biraz zorluyor. Ancak Türkemlak piyasasındaki gelişmeler nedeniyle artık bu isteklerde

Nevin Sanlı'nın en büyük hayali dünya çapındabir emlak fonu yönetmek.

124 i FORBES ŞUBAT, 2012