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HIGIEZIN ZUAZO ONDASUNAK S.L.

MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN

URBANA DE GALDAKAO EN EL AMBITO CO-ZU-3.

DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL

EQUIPO REDACTOR/LAN TALDEA: ISKANDER ATUTXA ZALDUEGI (ARQUITECTO)

JON LARREA GONZALEZ (LETRADO)

PROMOTOR/ SUSTATZAILEA HIGIEZIN ZUAZO ONDASUNAK S.L.

FECHA/ DATA 05.2016

HIGIEZIN ZUAZO ONDASUNAK S.L. MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE GALDAKAO EN EL ÁMBITO CO-ZU-3

APROBACION INICIAL MAYO de 2016. eko MAIATZA

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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN

URBANA DE GALDAKAO EN EL AMBITO CO-ZU-3. DOCUMENTO A: MEMORIA

FASE DE DOCUMENTO: APROBACIÓN INICIAL.

INDICE

1.- ANTECEDENTES. ....................................................................................................................................................... 4

1.1.- OBJETO. ........................................................................................................................................................ 4

1.2.- ANTECEDENTES URBANÍSTICOS. ........................................................................................................ 4

1.3.- MARCO LEGAL. .......................................................................................................................................... 6

1.4.- TRAMITACIÓN............................................................................................................................................ 8

1.5.- REDACCIÓN. ............................................................................................................................................. 15

2.- MEMORIA INFORMATIVA. .................................................................................................................................. 16

2.1.- ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN. ....................................................................................................... 16

2.2.- “CO-ZU-3” EN EL VIGENTE PGOU. ................................................................................................... 16

2.3.- ORDENACIÓN ACTUAL. ....................................................................................................................... 17

3.- MEMORIA JUSTIFICATIVA. .................................................................................................................................. 21

3.1.- PROBLEMAS DERIVADOS DE LA ORDENACIÓN ACTUAL. ...................................................... 21

3.2- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN. ......................................................................................................... 23

3.3.- CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN. .............................................................................................. 26



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3.4.- CONTENIDO URBANÍSTICO LEGAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO. .......... 28

3.5.- REGIMEN DE LA EDIFICACION EXISTENTE. ................................................................................... 29

3.6.- JUSTIFICACIÓN DE ESTANDARES URBANISTICOS. .................................................................... 30

3.7. SUELOS POTENCIALMENTE CONTAMINADOS. ............................................................................ 31

3.8. ZONA A URBANIZAR FUERA DEL ÁMBITO DE ORDENACIÓN. ............................................... 32

4.- IMPLICACIONES DE ORDEN MEDIOAMBIENTAL. ...................................................................................... 33

5.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERO. ............................................................................ 36

6.- MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. .......................................................................................... 39

7.- NORMATIVA URBANÍSTICA. .............................................................................................................................. 41

FICHAS DE LOS ÁMBITOS MODIFICADAS .......................................................................................................... 46



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DOCUMENTO B: DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

INDICE

PLANOS DE INFORMACION

ST 01 Estado Actual. Topográfico

IN 01 PGOU. 01 Calificación. Estado Actual

IN02 PGOU. 02 Códigos. Estado Actual

IN03 PGOU 03. Gestión. Estado Actual

IN 04 Ordenación. Estado Actual

IN 05 Afecciones Sectoriales y Suelos Potencialmente Contaminados

PLANOS DE ORDENACION ESTRUCTURAL

OE01 PGOU. 01 Calificación. Modificado

OE 02 PGOU. 02 Códigos. Modificado

OE 03 PGOU 03. Gestión. Modificado

PLANOS DE ORDENACION PORMENORIZADA

OP 01 Ordenación Pormenorizada. Zonificación.

OP 02 Régimen de la edificación.

OP 03 Afecciones Sectoriales y Suelos Potencialmente Contaminados

OP 04 Gestión.

OP 05 Imagen Urbana

OP 06 Perfiles



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1.- ANTECEDENTES.

1.1.- OBJETO.

El presente documento contiene la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de

Galdakao, siendo su objeto la modificación del uso característico previsto para con el ámbito CO-ZU-3,

pasando éste del industrial al comercial, previéndose a su vez el desarrollo de un nuevo ámbito que

regenere el actualmente existente.

El encargo ha sido realizado por la mercantil HIGIEZIN ZUAZO ONDASUNAK, con CIF B95782306, y con

domicilio a efectos de notificaciones en Polígono Iru Bide 5, planta 1º, 48960 Galdakao (Bizkaia).

1.2.- ANTECEDENTES URBANÍSTICOS.

Mediante Orden Foral 492/1995, de 27 de julio, se procedió a la declaración de la ejecutoriedad del Plan

General de Galdakao en aquellas zonas en las que la aprobación definitiva había quedado suspendida por

la Orden Foral 624/1993, de 22 de julio. Una vez corregidos los defectos por entonces advertidos, fue

publicada en el Boletín Oficial de Bizkaia, nº225, de 24 de noviembre de 1998, la normativa urbanística

aprobada, todo ello a los efectos de lo dispuesto por el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril,

reguladora de las Bases de Régimen Local.

De acuerdo con lo previsto en la normativa urbanística aprobada en la década de los noventa, y en lo que

a los desarrollos industriales del término municipal de Galdakao se refiere, es delimitado, entre otros, el

ámbito denominado “CO-ZU-3”, el cual cuenta con una superficie de 70.080,00m2, previéndose como su

único uso lucrativo el industrial (Clave 12.- Adosada), y una edificabilidad para con dicho uso de

42.048,00m2.

Una vez desarrollado urbanísticamente dicho ámbito, fue la empresa Formica la principal mercantil que se

implantó en el mismo, siendo ésta, durante más de 60 de años, uno de los principales motores

industriales del municipio de Galdakao.

No obstante lo anterior, el cierre de la citada mercantil en el año 2012 ha supuesto la desaparición de

toda actividad industrial en el CO-ZU-3, encontrándose en la actualidad dicho ámbito en un preocupante

estado de abandono.



5

En este sentido, la realidad física actual del ámbito en cuestión dista mucho de ser la idónea desde un

punto de vista urbanístico, resultando necesaria la demolición de los inmuebles incluidos en el mismo,

pues éstos, dado su comentado estado de abandono, pueden convertirse en auténticos focos de

contaminación, perjudiciales, cuando menos, para el medio ambiente, con todo lo que ello ha de suponer.

A tales efectos, y dado que para el Gobierno Vasco la política de suelos contaminados se ha convertido

en una prioridad, pues entiende nos encontramos en un país embarcado en un proceso imparable de

regeneración urbana que exige una garantía de seguridad tanto para la salud humana como para el

medio ambiente ante la inminente reutilización para los nuevos usos de terrenos anteriormente

destinados a actividades potencialmente contaminantes, ni que decir tiene que en la presente

modificación han sido tenidos en cuenta todos y cada uno de los criterios ambientales establecidos en la

guía técnica al efecto elaborada para la recuperación de las ruinas industriales.

Mediante la presente modificación, y continuando con la línea marcada por Gobierno Vasco, la situación

actual en la que se encuentra el ámbito objeto de modificación será del todo suprimida, previéndose un

nuevo entorno diametralmente opuesto al existente, en el que, de acuerdo con la ordenación propuesta,

se crearán nuevos espacios de esparcimiento a lo largo del nuevo encauzamiento del río Ibaizabal,

incluido un nuevo parque junto al sistema general de equipamientos en la parte oeste del ámbito objeto

de modificación.

A su vez, de acuerdo con la nueva ordenación, se prevé la ampliación del puente de Mercadillo hasta su

conexión con la calle Txomin Eguileor, habiéndose tenido en cuenta igualmente, a tales efectos, el

proyecto de encauzamiento previsto por URA.

La peatonalización de dicho puente requerirá, a su vez, una nueva conexión vial entre la carretera foral N-

634 y la BI-3720, lo que sin duda habrá de suponer una mejora sustancial del plan de movilidad del

municipio. Es por ello, que dicha ordenación también viene representada en la presente modificación.

Todo ello, evidentemente, repercutirá en beneficio del municipio, pues la zona objeto de actuación será

regenerada y acondicionada de modo que el uso y disfrute de la misma, con independencia de los usos

lucrativos que puedan desarrollarse, quede a disposición de los habitantes y las habitantes de Galdakao,

quienes dispondrán, tal y como se ha expuesto, de un nuevo entorno totalmente renovado en el que

convivirán los usos comerciales a implantar y las nuevas zonas de espacios libres en las que podrán

realizarse distintas actividades de ocio y esparcimiento.



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Finalmente, hemos de señalar que, si bien el Pleno del Ayuntamiento de Galdakao, en sesión

extraordinaria celebrada el pasado 9 de diciembre de 2015, acordó aprobar inicialmente la Modificación

del P.G.O.U. para con este ámbito (publicado en el B.O.B. nº10, de 18 de enero de 2016), se ha

considerado, necesario, como consecuencia de los correspondientes informes técnicos municipales,

someter el documento de nuevo a su aprobación inicial, todo ello en virtud de lo dispuesto en la Ley

2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

1.3.- MARCO LEGAL.

La presente Modificación Puntual del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao, cuya

ejecutoriedad fue aprobada mediante Orden Foral 492/1995, de 27 de julio, publicada en el Boletín Oficial

de Bizkaia, nº225, de 24 de noviembre de 1998, es redactada en cumplimiento de la normativa urbanística

al efecto aplicable, destacando a continuación la aplicación de las siguientes normas:

- Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.

- Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de

junio, de Suelo y Urbanismo.

- Ley 11/2008, de 28 de noviembre, por el que se modifica la participación de la Comunidad en las

plusvalías generadas por la acción urbanística.

- Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos.

- Ley 7/1994, de 27 de mayo, de la actividad comercial.

- Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la

Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

- Decreto 211/2012, de 16 de octubre, por el que se regula el procedimiento de evaluación

ambiental estratégica de planes y programas.

- Ley de ruido, de 17 de noviembre de 2003 y Reales Decretos de 16 de diciembre de 2005 y 19 de

octubre de 2007, de desarrollo de aquella en lo referente a evaluación y gestión del ruido ambiental,

el primero de ellos; y zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas, el segundo.



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- Ley 4/2015, de 25 de junio, para la prevención y corrección de la contaminación del suelo.

- Ley 1/2006, de 23 de junio, de Aguas.

- Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental.

En cuanto a la normativa urbanística supramunicipal habrá de tenerse en cuenta la siguiente:

- Directrices de Ordenación del Territorio, aprobadas mediante Decreto 28/1997 de 11 de febrero.

- Plan Territorial Parcial del Área Funcional de Bilbao Metropolitano.

- Plan Territorial Sectorial de ordenación de márgenes de los ríos y arroyos de la Comunidad

Autónoma del País Vasco en su vertiente cantábrica, aprobado mediante Decreto 415/1998 de 22

de diciembre.

- Plan Territorial Sectorial de creación pública de suelo para actividades económicas y de

equipamientos comerciales de la Comunidad Autónoma del País Vasco, aprobado definitivamente

mediante Decreto 262/2004 de 21 de diciembre.

- Norma Foral 2/2011, de 24 de marzo, de Carreteras de Bizkaia.

Como normativa urbanística de carácter municipal:

- Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao.

Las disposiciones legales expresamente relacionadas en este apartado no agotan el marco legal vigente.

En ese sentido, también han de entenderse vigentes todas aquellas disposiciones legales no citadas que,

directa o indirectamente, incidan en cuestiones afectadas por esta modificación del Plan General.

La presente Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao organiza su

contenido documental conforme al artículo 62 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del

País Vasco, y al artículo 31 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la

Ley 2/2006, incluyendo documentación gráfica y escrita, tanto de la parte informativa como de

ordenación.



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1.4.- TRAMITACIÓN.

En cuanto a la tramitación de un documento como el que nos ocupa, son los artículos 103 y 104 de la Ley

2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, los que regulan las modificaciones de

planeamiento:

Artículo 103.- Modificación de los planes de ordenación urbanística: concepto, procedencia y

límites.

1.- Toda reconsideración del contenido de los planes urbanísticos no comprendida en el artículo

anterior requerirá su modificación.

2.- El plan general deberá identificar y distinguir expresamente las determinaciones que, aun

formando parte de su contenido propio, no corresponden a la función legal que dicho plan tiene

asignado en esta ley, sino a la del planeamiento de ordenación pormenorizada.

3.- A efectos de su tramitación, la modificación de los elementos del contenido del plan general

tendrá en cuenta dicha distinción, y deberá ajustarse a las reglas propias de la figura de ordenación

a que correspondan, por su rango o naturaleza, las determinaciones por ella afectadas conforme a

lo dispuesto en el artículo 58.

4.- La modificación podrá tener lugar en cualquier momento. No obstante, cuando se refieran a

determinaciones o elementos propios del plan general no podrá tramitarse modificación alguna una

vez expirados los plazos o producidos los supuestos o circunstancias previstos en el propio plan para

su revisión, siempre que no se hubiere acordado el inicio de los trabajos de la misma.

5.- Será aplicable a las modificaciones lo dispuesto en los apartados 4 y 5 del artículo anterior.

Artículo 104.- Procedimiento para la modificación y revisión de la ordenación establecida

por los planes urbanísticos:

a) La revisión y cualquier modificación de las determinaciones de los planes urbanísticos

deberá realizarse a través de la misma clase de plan y observando el mismo procedimiento

seguido para la aprobación de dichas determinaciones. Se exceptúan de esta regla:

b) Las mejoras y modificaciones que pueden operar los planes parciales y especiales en la



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ordenación pormenorizada recogida en el plan general.

c) Las mejoras y modificaciones que el plan de que se trate permita expresamente efectuar

mediante estudio de detalle.

d) Las modificaciones del planeamiento general, en las que la tramitación del avance será

optativa.

e) La modificación que el plan de sectorización o el plan de compatibilización realicen, en la

ordenación estructural establecida en el plan general.

Artículo 105.- Límites de las modificaciones y revisiones de la ordenación establecida en los

planes urbanísticos.

1.- Toda revisión o modificación de la ordenación establecida por un plan urbanístico que aumente

la edificabilidad urbanística o incremente la intensidad de los usos, distintos de los de las dotaciones

públicas, de algún terreno, acuerde la desafección del suelo de un destino público o descalifique

terrenos destinados a los usos previstos en el artículo 16, deberá contemplar las medidas

compensatorias precisas, con los siguientes objetivos y reglas:

a) Justificar que se mantiene la debida calidad urbana en cuanto a dotaciones y suelos protegidos.

b) Considerar las necesidades y las posibilidades de acceso real en el municipio a los usos

establecidos como protegidos por la calificación, todo ello conforme a los instrumentos de

ordenación territorial.

c) En todo caso, garantizar la mejor realización posible de los estándares legales mínimos de la

ordenación.

(…)

3.- En particular, el planeamiento general que se modifica deberá disponer en el propio ámbito de la

modificación de una dotación suficiente de sistema general de zonas verdes y espacios libres para

garantizar, tras el incremento de la edificabilidad urbanística propuesta, el estándar dotacional

previsto en el apartado anterior. Si no fuese materialmente posible o no resultase adecuado para la

ordenación prevista, se deberá completar la dotación citada ampliando los ámbitos ya calificados

por el plan general como sistema general de espacios libres o configurando nuevos ámbitos con esa

calificación y una superficie adecuada, cuya cuantía, al menos, compense el déficit existente.



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4.- Adicionalmente, la modificación deberá garantizar también un adecuado nivel dotacional de

sistema local de espacios libres en el propio ámbito de la actuación aportando a este fin una

dotación superficial mínima de 5 metros cuadrados por cada habitante, según la regla establecida

en el artículo 78. En suelo urbano, cuando el cumplimiento de la condición establecida en este

párrafo no fuese materialmente posible o no resultase adecuado para la ordenación prevista, podrá

ser admitido el incremento de la edificabilidad urbanística propuesta si la modificación se sitúa en

un área con una dotación local de espacios libres excedentaria de modo que pueda compensar

íntegramente el déficit dotacional generado por el nuevo desarrollo.

(…)

6.- Las modificaciones de los planes de ordenación urbanística mantendrán el uso dotacional

público de las parcelas y solares cuyo destino precedente haya sido ya este, salvo que, previo

informe de la administración competente por razón de la materia para la implantación del uso de

que se trate, se justifique la innecesariedad del destino del suelo a tal fin. En tal caso, las citadas

parcelas y solares podrán ser destinados a otros usos dotacionales públicos, incluyendo el uso para

alojamientos dotacionales, vivienda protegida u otros usos lucrativos. En los supuestos en los que el

destino sea vivienda protegida u otros usos lucrativos, las modificaciones de los planes

contemplarán las medidas compensatorias que reglamentariamente se establezcan.

7.- Para la aprobación definitiva de las modificaciones de los planes de ordenación que afecten a los

suelos destinados a zonas verdes y espacios libres anteriormente incluidos en la ordenación

estructural del término municipal se precisará, además de las medidas compensatorias antes

establecidas, la autorización de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, que será

inexcusable para la resolución expresa del procedimiento. El plazo máximo para la aprobación

definitiva de la modificación quedará suspendido desde el requerimiento de la autorización hasta su

adopción. Transcurridos tres meses desde la suspensión sin notificación de resolución alguna, podrá

entenderse desestimada la aprobación definitiva.

8.- La revisión total o parcial del planeamiento estará sujeta exclusivamente a las limitaciones

establecidas en el apartado 1 de este artículo.

Según lo determinado por los citados preceptos, habremos de acudir por tanto a lo dispuesto por los

artículos 90 y 91 de la referida norma:



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Artículo 90.- Formulación y tramitación del plan general.

1.- La formulación del plan general corresponde al ayuntamiento. Acordada su redacción, se

solicitará de los órganos del Gobierno Vasco y de la diputación foral correspondiente con

competencias sobre protección civil, el medio ambiente, el patrimonio cultural y el medio natural la

información sobre riesgos existentes y los condicionantes medioambientales, de protección del

patrimonio cultural y del medio natural que deban ser respetados por su ordenación, la cual se

suministrará, acompañada de su justificación técnica y jurídica, en un plazo no superior a dos

meses.

(…)

5.- El ayuntamiento aprobará inicialmente el plan general, y lo someterá a información pública por

medio de su publicación en el boletín del territorio histórico al que pertenezca el municipio y en el

diario o diarios de mayor difusión o de mayor circulación del territorio, por el plazo de un mes a

partir de la última publicación. Igualmente se notificará la aprobación inicial, para su conocimiento

e informe, a las administraciones públicas con competencias sectoriales, y en el caso de los

ayuntamientos alaveses también a las juntas administrativas del municipio.

6.- El ayuntamiento, a la vista del resultado de la información pública, procederá a la aprobación

provisional del plan general con las modificaciones que procedieran. No obstante, si las citadas

modificaciones significasen un cambio sustancial en la ordenación estructural inicialmente prevista,

el ayuntamiento acordará su nueva aprobación inicial y la apertura de un nuevo período de

información pública previo a la aprobación provisional. (…)

Artículo 91.- Aprobación definitiva del plan general.

1.- La competencia para la aprobación definitiva de los planes generales corresponde a los

ayuntamientos en los municipios con población superior a 7.000 habitantes, y a las diputaciones

forales en los demás supuestos, en ambos casos previo informe de la Comisión de Ordenación del

Territorio del País Vasco.

2.- El plan general, una vez aprobado provisionalmente por el ayuntamiento, se remitirá por este a

la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco. La comisión emitirá informe, que será

vinculante en lo referente a la acomodación del plan general a los instrumentos de ordenación



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territorial y a todos aquellos aspectos sectoriales que, con arreglo a la normativa aplicable y a

proyectos de carácter supramunicipal aprobados, resulten de la competencia de la Administración

estatal, autonómica o foral, incluido el informe de evaluación conjunta de impacto ambiental.

3.- Transcurridos tres meses a partir de su recepción por la comisión sin emitir el informe, se podrá

proseguir el trámite. En ningún caso se podrá aprobar definitivamente un plan general sin la

emisión del informe de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco o sin el transcurso

del plazo para su emisión, y los planes generales aprobados sin respetar este precepto serán nulos

de pleno derecho. No obstante, el informe emitido fuera de plazo podrá no ser tenido en cuenta en

la aprobación definitiva.

4.- Realizadas las modificaciones oportunas, el ayuntamiento aprobará definitivamente el plan

general o, en su caso, remitirá el expediente al órgano foral para su aprobación definitiva en el

plazo de tres meses.

5.- El ayuntamiento o la diputación foral, según corresponda, podrán aprobar definitivamente el

plan, suspender su aprobación definitiva, o desestimarla motivadamente. La desestimación podrá

ser parcial en las condiciones establecidas en este artículo.

6.- La aprobación definitiva del plan podrá ser parcial si las objeciones del informe de la Comisión

de Ordenación del Territorio afectan a zonas o a determinaciones concretas que no impiden una

aplicación coherente del resto del plan.

7.- La desestimación o la suspensión habrán de ser motivadas bien en razones de estricta legalidad,

con indicación expresa de los preceptos infringidos, bien en afectación a intereses supramunicipales,

con expresión de los mismos. Cuando la competencia sea de las diputaciones forales, será nula de

pleno derecho la denegación o suspensión que se base exclusivamente en aspectos o materias de

interés estrictamente municipal. (…)

A su vez, es el artículo 31 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la

Ley 2/2006, de 30 de junio de Suelo y Urbanismo, el que determina la documentación que ha de constar

en el documento a tramitar:

Artículo 31.– Impacto de las actuaciones de urbanización. Documentación de planes de

ordenación urbanística.



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1.– Todos los planes urbanísticos que deban estar sometidos a evaluación conjunta de impacto

ambiental (ECIA) por aplicación de la Ley 3/1998, de Protección del Medio Ambiente, deberán

contener, al menos y sin perjuicio del resto de la documentación específica exigida en la Ley 2/2006,

de Suelo y Urbanismo, para determinados planes de ordenación urbanística, la siguiente

documentación:

a) Memoria informativa y justificativa que deberá recoger toda la información que contenga los

elementos de juicio para el ejercicio de la potestad de planeamiento. Así mismo, dicha memoria

hará expresa mención del proceso seguido desde la formulación hasta la selección de alternativas

para la adopción de decisiones considerando el análisis de las alegaciones, sugerencias y

reclamaciones formuladas en dicho proceso a título de participación ciudadana, en el que se

facilitará o fomentará una presencia equilibrada de ambos sexos, incluido en su caso el informe

preceptivo del Consejo Asesor de Planeamiento, así como la justificación de las decisiones asumidas.

b) Informe de sostenibilidad ambiental que así mismo deberá motivar la ordenación adoptada

desde el principio de desarrollo sostenible. Dicho informe de sostenibilidad ambiental incluirá un

mapa de riesgos naturales del ámbito objeto de ordenación. También se acompañará de un estudio

de la capacidad de acogida de dichos suelos para las previsiones contenidas en el plan y que

considerará los siguientes informes sólo para el caso de que resulten preceptivos y cuando no deban

emitirse en una fase posterior del procedimiento, de conformidad con su legislación reguladora:

1) Informe de la administración hidráulica sobre la existencia de recursos hídricos

necesarios para satisfacer las nuevas demandas y sobre la protección del dominio público

hidráulico, cuando sea preceptivo según su normativa sectorial.

2) Informe de la administración de costas sobre el deslinde y la protección del dominio

público marítimoterrestre, en su caso.

3) Informe de las administraciones competentes en materia de carreteras y demás

infraestructuras preexistentes acerca de la afección previsible de las previsiones contenidas

en el plan. Este informe analizará el impacto de la actuación urbanística en su capacidad de

servicio.

c) Planos de información, de ordenación estructural y de ordenación pormenorizada, en su caso.



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d) Normativa urbanística, entendiendo en su caso incluido en las mismas, las Ordenanzas de

Edificación y Urbanización y los Catálogos.

e) Estudio de viabilidad económico–financiera de la actuación urbanística.

f) Memoria de sostenibilidad económica en el que se ponderará particularmente el impacto de la

actuación urbanística en las Haciendas públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento

de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes,

así como el impacto de la misma en la superficie y adecuación de suelo que resulte destinado a usos

productivos una vez deducido el suelo objeto de urbanización.

g) Justificación del cumplimiento de los estándares máximos y mínimos de edificabilidad

urbanística, así como del respeto a la cifra máxima de crecimiento residencial de la población,

expresada en número de viviendas, señalada en los instrumentos de ordenación del territorio, y en

general de la adecuación del planeamiento urbanístico al planeamiento territorial.

2.– Esta documentación tendrá carácter preceptivo y deberá ser presentada ante el órgano

ambiental a los efectos de la emisión por el mismo, con carácter previo al trámite de informe de la

Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, de la memoria ambiental prescrita por la Ley

9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el

medio ambiente, que deberá considerar expresamente los informes sectoriales emitidos previstos en

la letra b) del párrafo primero de este artículo.

En relación a la tramitación ambiental del documento, y con el fin de determinar la necesidad o no de

someter éste a evaluación ambiental estratégica, señalar que ha sido ya realizada ante el Gobierno Vasco

la consulta previa prevista en el artículo 5 del Decreto 211/2012, de 16 de octubre, por el que se regula el

procedimiento de evaluación ambiental estratégica de planes y programas.

En respuesta a dicha consulta, ha sido el propio Departamento de Medio Ambiente y Política Territorial

del Gobierno Vasco quien ha determinado que ha de ser el Ayuntamiento de Galdakao quien ha de

resolver la cuestión al efecto suscitada.

En este sentido, según lo dispuesto por el informe municipal al efecto emitido, y en aplicación de lo

dispuesto por los artículos 6 y 7, y la Disposición Final Undécima de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de

evaluación ambiental, el Ente Local no considera necesaria la elaboración de evaluación ambiental



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ninguna dado que la actuación objeto de modificación no está prevista en los Anexos I y II de la citada

norma, en los que se establecen los proyectos sometidos a evaluación ambiental ordinaria y simplificada

respectivamente.

Sin embargo, es aportado al presente documento la evaluación ambiental estratégica al efecto elaborada.

1.5.- REDACCIÓN.

El presente Documento de Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao se

redacta por el arquitecto Iskander Atutxa Zalduegi, colegiado 2.316 del C.O.A.V.N, y con domicilio

profesional en Bilbao, calle Iparragirre 34 1º izq, y por el letrado Jon Larrea González, colegiado 6.211 del

I.C.A.S.V., con domicilio profesional en Amorebieta-Etxano, calle Harrison nº4, bajo, C.P. 48340 (Bizkaia).



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2.- MEMORIA INFORMATIVA.

2.1.- ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN.

El ámbito de la presente modificación puntual se centra en parte de las parcelas de suelo urbano

consolidado incluidas en la CO-ZU-3, realizándose una nueva delimitación de la misma.

Se incluyen así mismo dentro de esta nueva delimitación, y con el fin de mejorar la vialidad del ámbito,

superficies pertenecientes a:

- Espacios verdes de dominio público obtenidos mediante la gestión de la UE-BE-3.

- Terrenos pertenecientes al Sistema General de Equipamientos SG-EQ-ZU2.

- Parte del vial de dominio público situado en el suelo consolidado CO-MK-1.

- Sistemas generales y locales de vialidad.

A continuación se cuantifica la superficie de cada ámbito incluida dentro de la delimitación planteada:

CODIGO PGOU SUP. AFECTADA

CO‐ZU‐3 57887,44

CO‐MK‐1 100,4 VIALIDAD

UE‐BE‐3 344,04 ESPACIOS LIBRES (gestionada)

UE‐ZU‐1a 2680,45 S.G. EQUIPAMIENTO CAPTADO

CO‐ZU‐2 42,71 VIALIDAD

vial foral 375,85 VIALIDAD

s. público 1047,99 VIALIDAD+ESPACIOS LIBRES

62478,88

Por lo tanto el ámbito delimitado tendrá una superficie total de 62.478,88 m2 de suelo.

2.2.- “CO-ZU-3” EN EL VIGENTE PGOU.

Tal y como se ha expuesto en el apartado 1.2 de la presente memoria, el ámbito denominado “CO-ZU-3”,

en la normativa actual (Plan General de Ordenación Urbana) se trata de un Suelo Urbano Consolidado

Industrial que cuenta con una superficie de 70.080,00m2, previéndose como su único uso lucrativo el

industrial (Clave 12.- Industria Adosada), y una edificabilidad para con dicho uso de 42.048,00m2.



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2.3.- ORDENACIÓN ACTUAL.

Actualmente en el ámbito delimitado existen una serie de edificios de tipo industrial que conformaban la

empresa Formica y cuya edificabilidad total es de 36.052,15m2.

Tal y como se ha dicho en el apartado anterior nos encontramos ante un Suelo Urbano Consolidado

Industrial cuyos parámetros establecidos por la Normativa del Plan General para con la Clave 12- Industria

Adosada, son los siguientes:

CAPITULO 9

CLAVE 12. INDUSTRIA ADOSADA

6.9.1. Definición.—Regula los usos y la construcción de la industria de tamaño pequeño

medio, con ocupación parcial del solar, en la que se permite el adosamiento de la nave a

sus linderos.

6.9.2. Alineaciones y rasantes.—Serán las que vengan definidas por el plano de

alineaciones. Si dicho plano no las fija como obligatorias, las alineaciones serán libres

dentro de las limitaciones impuestas por los retranqueos.

6.9.3. Retranqueos.—Será obligatorio respetar los grafiados en planos, cuando éstos se

fijen, para el retranqueo al frente de solar. Cuando no vengan grafiados en planos, se

respetará un retranqueo de 5,50 (cinco coma cincuenta) metros, o suprimirse, siempre que

al menos haya un espacio de 7,50 (siete coma cincuenta) metros en la vía sin que incida en

los carriles de circulación rodada. No se fija retranqueo obligatorio a los linderos de parcela.

Empero, las industrias que no respeten un retranqueo de 3 (tres) metros a los linderos

laterales y de 4 (cuatro) metros al lindero posterior, deberán someterse a las limitaciones de

uso según la situación, que se establecen para este caso, en aras de la seguridad

(prevención y extinción de incendios, impactos causados al vecino, etc).

En las franjas de retranqueo podrán edificarse cuerpos secundarios de la edificación, tales

como garitas de control o información, de una altura máxima de 3,50 metros, y cuya

superficie computará a los efectos del cálculo de la edificabilidad, siempre que estos cuerpos



18

dejen, en cualquier caso, expedito un paso de 3,50 (tres coma cincuenta) metros de ancho

mínimo para seguridad contra incendio, y de acuerdo con las siguientes limitaciones:

a) En espacio de retranqueo a alineación exterior:

Permitido No permitido

Ajardinamiento Almacenaje de cualquier tipo

Aparcamiento Instalaciones auxiliares

Paso vehículos Construcciones auxiliares (*)

Carga-descarga Depósito de residuos no controlados

Obstaculización del paso de vehículos

(*) Se permite garita de control.

b) En espacio de retranqueo a linderos laterales y traseros:

Permitido No permitido

Ajardinamiento Obstáculos paso de vehículos

Aparcamientos Construcciones auxiliares

Paso de vehículos Depósito de residuos no controlados

Carga-descarga

Instalaciones auxiliares Almacenamiento

6.9.4. Parcelas mínima y máxima.—La mínima parcela tendrá una superficie igual o

superior a los 500 (quinientos) m2, en los que sólo se podrá instalar una única empresa,

quedando expresamente prohibida la fragmentación de locales cuando su superficie no

pueda superar la correspondiente a una parcela mínima en tantas veces como se pretenda

realizar la fragmentación. La parcela máxima tendrá una superficie igual o inferior a los

2.000 (dos mil) m2.

6.9.5. Frentes de parcela.—El frente mínimo a la alineación oficial de fachada será de 10

(diez) metros. El frente máximo será de 25 (veinticinco) metros.



19

6.9.6. Superficie de ocupación máxima.—Será del 85% (ochenta y cinco por ciento) de la

superficie neta de la parcela.

6.9.7. Alturas de la edificación.—La altura máxima de la edificación será de 9 (nueve)

metros, medidos según el procedimiento establecido en estas Normas Urbanísticas. Por

encima de dicha altura, sólo se permitirá la instalación de elementos técnicos inherentes al

proceso productivo, no habitables.

6.9.8. Edificabilidad.—Será de 4 (cuatro) m3/m2 medidos sobre parcela neta.

6.9.9. Condiciones de diseño:

a) De acuerdo con las condiciones generales que afectan al uso industrial, se fraccionará la

edificación en bloques de longitud máxima de 80 (ochenta) metros, dejando un paso

expedito de 3,50 (tres coma cincuenta) metros cada unidad descrita o fracción de ella, para

el servicio de bomberos.

b) Se reservará un espacio en el frente de fachada de al menos 5 (cinco) metros de ancho

para paso y estancia de camiones, procurando independizar las zonas de estacionamiento

de turismos, que debe situarse vinculada a los accesos a los departamentos administrativos,

y las de vehículos industriales.

6.9.10. Usos pormenorizados de la edificación.—El uso característico de esta Clave es el

definido en el artículo 6.9.1, de acuerdo con los grupos y situaciones propuestos en este

artículo tanto para este uso como para los otros compatibles, de acuerdo con las

limitaciones del siguiente listado:

a) Automóvil: Compatibles los siguientes grupos: I, II y III en situación D y G. Grupos IV, V, VI

y IX en situación G. Grupos VII y VIII en situación G (solo sobre edificios exentos). Prohibido

en todos los demás casos.

b) Residencial: Se permite la construcción de una vivienda por cada grupo de cinco parcelas

mínimas, para uso de vigilante. Prohibido en todas las demás categorías y situaciones.



20

c) Industrial y almacenaje: Característica la tercera categoría, situación G, si se trata de

edificios adosados, y la cuarta categoría, situación G, si se trata de edificios exentos.

Prohibido en todos los demás casos.

d) Comercial: Compatible el grupo VII, situaciones F y G. Prohibido en todos los demás

casos.

e) Oficinas: Compatible el grupo II en situación D, E, F y G, sólo para servicios

administrativos de las empresas, al servicio de las actividades productivas principales.


f) Hostelería: Compatible el grupo II, en situación F y G. Prohibido en todos los demás casos.

g) Sociocultural, espectáculos y salas de reunión: Compatible el grupo I, en situación F.


h) Educativo: Compatible el grupo V, situación G, solo para centros de formación profesional

vinculados a la actividad industrial propia del polígono en que se sitúa. Prohibido en todas

las demás categorías y situaciones.

i) Sanitario-asistencial: Compatible el grupo II.

j) Religioso: Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

k) Deportivo: Compatible el grupo I, en situación F. Prohibido en todos los demás casos.

l) Espacios libres y zonas verdes: Compatible en todos sus grupos.

m) Infraestructuras y servicios públicos: Compatible el grupo I, en situaciones F y G, excepto

aquellas modalidades del grupo que sean propias del medio rural. Prohibido en todos los

demás casos.

n) Red viaria: Permitido para accesos rodados, y para itinerarios peatonales en la parcela

vinculada a la actividad.



21

3.- MEMORIA JUSTIFICATIVA.

3.1.- PROBLEMAS DERIVADOS DE LA ORDENACIÓN ACTUAL.

El Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao de 1998, ante la demanda creciente de espacios para

el desarrollo de actividades productivas, preveía la creación y ampliación de parques industriales. De este

modo, los ámbitos industriales constituyeron una de las principales respuestas ofrecidas en términos de

economías de aglomeración, previéndose diferentes tipologías de gestión de polígonos industriales.

No obstante lo anterior, hemos de señalar que la globalización ha provocado un cambio en la división

internacional del trabajo en la que los países menos desarrollados ofrecen además de materias primas y

fuentes de energía, una abundante mano de obra barata y una escasa legislación laboral que abarata

enormemente los costes industriales.

Por tanto, y debido a la existencia de una escasa legislación laboral y una abundante mano de obra barata

en el mundo menos desarrollado, podemos afirmar que se ha iniciado un proceso de deslocalización

industrial. En él, muchas multinacionales, cuyos centros de decisión y gestión se mantienen en el mundo

desarrollado, han descentralizado las empresas y trasladado sus plantas de producción a países menos

desarrollados para ahorrar costes salariales y ganar en competitividad. Este proceso beneficioso para las

multinacionales implica, sin embargo, un aumento del paro en los países desarrollados al trasladarse las

fábricas fuera de ellos.

En este sentido, algunas industrias tradicionales sufren una crisis bien porque están tecnológicamente

atrasadas, bien porque no pueden competir con las nuevas industrias, tratándose de paliar esta situación

mediante la reconversión industrial que puede incluir el cierre de las fábricas ofreciendo jubilaciones

anticipadas a sus trabajadores o su transformación en nuevos sectores industriales que acojan a los

trabajadores para evitarles el paro.

En relación a lo anteriormente expuesto, hemos de traer a colación lo dispuesto por un estudio de la

Comisión Europea, en virtud del cual se concluye que el peso del sector industrial en la economía del

Estado ha retrocedido drásticamente respecto al que tenía en 2000: se sitúa en el 13,3% del valor añadido

total —en el puesto 19º de 27—, frente al 15,3% del conjunto de la U.E, quedando ambas cifras muy lejos

de aquella promesa del 20% que aparecía en la olvidada Agenda de Lisboa.



22

Esta situación ha provocado que, en lo que al ámbito “CO-ZU-3” se refiere, éste se haya visto desocupado

por los agentes industriales que en su día se instalaron en el mismo, siendo la situación actual

radicalmente opuesta a la prevista por el planeamiento municipal para con dicha zona.

En la actualidad, nos encontramos por tanto con un suelo industrial de 70.080,00m2 sin actividad

ninguna, no sin olvidar, sin embargo, que dicho suelo ha sido ya transformado, contando con todos y

cada uno de los servicios e infraestructuras necesarios para albergar en el mismo cualquier actividad que

se estime oportuna.

Unido a todo ello, y en lo que a los usos comerciales se refiere, entendemos resulta también determinante

para la tramitación de la presente Modificación lo dispuesto por la reciente sentencia de la Sala de lo

Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, de 3 de septiembre de 2015, en virtud de la cual, el

Alto Tribunal declara nulas de pleno derecho, por ser contrarias a la Directiva 2006/123/CE, del

Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, y a la Ley 17/2009, de 23 de noviembre,

las determinaciones del Plan Territorial Sectorial de Creación Pública de Suelo para Actividades

Económicas y Equipamientos Comerciales, aprobado por Decreto 262/2004, de 21 de diciembre, del

Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma del País Vasco, que imponen limitaciones a la

superficie máxima para equipamientos comerciales.

Las auténticas razones para imponer esas limitaciones, señala el Alto Tribunal “son exclusivamente

económicas y mercantiles, y, por ello, proscritas tanto por la Directiva 2006/123/CE como por la Ley

17/2009, de 23 de noviembre”, habiendo acudido el Plan Territorial Sectorial de Creación Pública de Suelo

para Actividades Económicas y Equipamientos Comerciales “a criterios económicos para imponer las

limitaciones que establece a la superficie de los equipamientos comerciales”, fijando “como objetivo de esas

limitaciones superficiales un reparto territorial entre las diferentes marcas para favorecer una mayor

competencia empresarial, así como para incentivar la implantación de establecimientos comerciales de

menor tamaño frente a los grandes equipamientos comerciales”.

Considerando por tanto ambos criterios “evidentemente, de naturaleza económica”, entiende que “dicho

Plan Territorial Sectorial ha utilizado criterios económicos para limitar las dimensiones de las superficies

comerciales a pesar de que tales criterios no son las razones de interés general que, con carácter

excepcional, admiten tanto la tan repetida Directiva europea como la Ley estatal que la traspone. Esta Ley

17/2009 exige, además, que las restricciones a la implantación de equipamientos comerciales deben

motivarse suficientemente en la ley que las establezca (artículo 5), obligaciones o requisitos ambos que no



23

se cumplen en el Plan Territorial Sectorial, aprobado por Decreto del Consejo de Gobierno autonómico, ya

que ni tiene rango de ley ni justifica suficientemente el cumplimiento de las condiciones de no

discriminación, necesidad y proporcionalidad”.

Tanto la decadente situación en la que se encuentra el ámbito objeto de modificación, como el innegable

crecimiento actual en el que se encuentran inmersos los grandes equipamientos comerciales, habrá de

suponer, sin duda ninguna, el éxito de la ordenación propuesta en el presente documento.

A más a más, también se entiende necesario incidir en el proyecto de encauzamiento del río Ibaizabal a su

paso por la zona, lo cual supondrá, sin lugar a dudas, la total y definitiva regeneración de la zona que

revertirá en beneficio del todo municipio.

Finalmente, conviene recordar que desde el inicio, en 2008, de la crisis económica, las condiciones

laborales en nuestro país han sufrido importantes deterioros como consecuencia del aumento

progresivo del desempleo y la precariedad laboral.

En este sentido, hemos de señalar que la presente modificación generará más de 200 puestos de trabajo

directos lo que, unido a la actual política de los diferentes operadores comerciales por la que se prima la

proximidad de sus empleados a su centro de trabajo, ha de suponer una inyección de seguridad laboral

y económica indudable para los y las habitantes del municipio de Galdakao.

Por todo ello, consideramos que la presente modificación, lejos de satisfacer única y exclusivamente los

intereses empresariales de los operadores comerciales que se habrán de implantar en un futuro en el

ámbito en cuestión, también generará, evidentemente, un mayor bienestar social, laboral y económico

a las familias de Galdakao, un valor innegable que habrá de ir implícito a la presente modificación.

3.2- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN.

La modificación puntual tiene por objeto crear un nuevo ámbito comercial mediante la delimitación de

una nueva Unidad de Ejecución UE-ZU-3 así como una serie de Sistemas generales adscritos y no

adscritos, modificando la ordenación de la “CO-ZU-3”, pasando parte de este ámbito a ser suelo urbano

no consolidado, previéndose como uso característico el comercial. El ámbito delimitado afecta también a

pequeñas superficies de suelo pertenecientes en algunos casos a suelo de dominio público de viales,

espacios libres y equipamiento público, todos ellos provenientes de ámbitos ya gestionados.



24

Por lo tanto, la modificación consiste en delimitar un ámbito de Suelo Urbano no Consolidado de

Actividades Económicas, para cuyo uso se va a definir una nueva Clave (Clave 22. Comercial exento 2) en

base al artículo 11 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, en terrenos que según el planeamiento vigente

es Suelo Urbano Consolidado Industrial en su mayoría.

Artículo 11. Clasificación del suelo urbano

1. Procederá la clasificación como suelo urbano de los terrenos ya transformados, que

estén integrados o sean integrables en la trama urbana existente y asumida por el propio

plan general que realice la clasificación:

a) Por contar, como mínimo, con acceso rodado por vías pavimentadas y de uso

público efectivo, abastecimiento de agua, evacuación de aguas pluviales y fecales y

suministro de energía eléctrica en baja tensión; con dimensión, caudal, capacidad y tensión

suficientes para proporcionar servicios adecuados tanto a la edificación existente como a la

prevista por la ordenación urbanística.

b) Cuando los terrenos, aun careciendo de algunos de los servicios citados en el

párrafo anterior, tengan su ordenación consolidada, por ocupar la edificación, al menos, dos

terceras partes de los espacios aptos para la misma según la ordenación urbanística que

para ellos se proponga.

2. Los terrenos de la clase de suelo urbanizable adquieren la condición de suelo

urbano desde que, habiendo sido urbanizados en ejecución de actuación integrada

legitimada por la ordenación urbanística idónea a tal fin, se produzca la entrega a la

Administración, previa su recepción por ésta, de las correspondientes obras de urbanización,

sin perjuicio de lo previsto para las juntas de conservación en esta ley.

3. Los terrenos clasificados como suelo urbano conforme a lo dispuesto en el presente

artículo deberán ser adscritos a las siguientes categorías:

a) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el

apartado 1 del presente artículo, cuando estén urbanizados o tengan la condición de solares

y no se encuentren comprendidos en el apartado siguiente.



25

b) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que la

ordenación urbanística adscriba a esta clase de suelo por concurrir alguna de las siguientes

circunstancias:

1 Carecer de urbanización consolidada por:

a. No comprender la urbanización existente las dotaciones,

servicios e infraestructuras precisos exigidos por la ordenación urbanística o

carecer unos y otros de la proporción, las dimensiones o las características

adecuadas exigidas por la misma para servir a la edificación que sobre ellos

exista o se hubiera de construir.

b. Precisar la urbanización existente de renovación, mejora o

rehabilitación que deba ser realizada mediante la transformación

urbanística derivada de la reordenación o renovación urbana, incluidas las

dirigidas a establecimiento de dotaciones.

2 Atribuirle la ordenación una edificabilidad urbanística ponderada

superior respecto a la previa existente.

Así mismo, esta Modificación Puntual del PGOU (Ordenación Estructural) incluye la Ordenación

Pormenorizada del ámbito, posibilidad que se recoge en el artículo 61.b de la Ley 2/2006 de Suelo y

Urbanismo:

Artículo 61. Contenido sustantivo del plan general

El plan general de ordenación urbana establece las siguientes determinaciones de

ordenación:

a) Con carácter mínimo, la ordenación estructural del término municipal completo y la

ordenación pormenorizada del suelo urbano que el plan general incluya en la categoría de suelo

urbano consolidado.

b) Con carácter potestativo, la ordenación pormenorizada del suelo urbanizable sectorizado

y del suelo urbano no incluido por el plan general en la categoría de suelo urbano consolidado,



26

pudiendo ser remitida en ambos supuestos a su ordenación por planeamiento de ordenación

pormenorizada.

3.3.- CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN.

Mediante el presente documento se plantea la modificación de los siguientes parámetros del Plan

General de Ordenación Urbana de Galdakao:

- El ámbito CO-ZU-3 está clasificado como Suelo industrial consolidado y su uso característico

actual es el uso industrial. Se propone un cambio de uso característico de industrial ”Clave 12.-

Industrial adosada” a uso comercial “Clave 22.-Comercial exenta 2” y una nueva clasificación

como Suelo Urbano No Consolidado.

- El ámbito de la presente modificación puntual se centra en parte de las parcelas de suelo urbano

consolidado incluidas en la CO-ZU-3, realizándose una nueva delimitación de la misma.

Se incluyen así mismo dentro de esta nueva delimitación, y con el fin de mejorar la vialidad del

ámbito, superficies pertenecientes a:

o Espacios verdes de dominio público obtenidos mediante la gestión de la UE-BE-3.

o Terrenos pertenecientes al Sistema General de Equipamientos SG-EQ-ZU2.

o Parte del vial de dominio público situado en el suelo consolidado CO-MK-1.

o Sistemas generales y locales de vialidad.

Como consecuencia de todo ello, se crea una nueva Unidad de Ejecución cuyo desarrollo

pormenorizado se recoge en esta misma Modificación Puntual.

- Dicha Unidad de Ejecución llevará adscritos los siguientes Sistemas Generales:

o Un sistema general viario para la creación de la nueva rotonda de acceso al ámbito desde

la carretera foral BI-3720.

o Un sistema general del dominio público hidráulico para el encauzamiento del río

Ibaizabal.



27

- Por otra parte, la Modificación recoge la ordenación de tres Sistemas Generales no adscritos:

o Un sistema general viario para la nueva comunicación rodada entre la carretera N-634 y

la BI-3720.

o Un sistema general viario para la ampliación y peatonalización del puente de Mercadillo.

o Un sistema general de espacios libres para la creación de un parque urbano junto al

nuevo encauzamiento del río Ibaizabal, que a su vez modifica el Sistema General de

equipamiento existente.

- Se propone crear una nueva clave denominada “CLAVE 22_COMERCIAL EXENTA 2”, similar a la ya

existente “Clave 20. Comercial exenta”, pero modificando su parámetro de altura máxima por otra

más realista como son los 12m. Esto es debido a las alturas libres mínimas necesarias en los

Grandes Equipamientos comerciales y el espacio que ocupa en estos casos la estructura de

soporte para la obtención de los grandes espacios diáfanos característicos de este tipo de locales.

- Se incluyen en la ordenación pormenorizada los suelos susceptibles de cesión pública en base al

Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos. Así mismo, se recogen las afecciones

de normativas supramunicipales.

- Se establece un coeficiente de edificabilidad máximo de 0,60 m2/m2. de uso comercial, que para

el ámbito de la Unidad de Ejecución UE-ZU-3 de superficie total 49.744,25 m2. supone una

edificabilidad urbanística máxima de 29.846,70m2t para todo el ámbito, repartida, a modo

orientativo, de la siguiente manera:

PARCELA SUPERFICIE AREA MOVIMIENTO EDIFICACION MAX.

OCUPACION MAX EDIFICABILIDAD

1 1.774,23 717,13 717,13 2.100

2 7.644,97 6.863,84 5.351,48 7.700

3 20.987,45 20.006,96 14.691,21 14.615,12

4 4.000,20 3.247,47 2.800,14 3.600

TOTAL 34.406,85 30.835,4 23.559,96 28.015,12

- Dicha edificabilidad se podrá transferir de una parcela a otra en el proyecto de reparcelación al

efecto aprobado, sin necesidad de tener que tramitar a tales efectos estudios de detalle u otros

instrumentos de ordenación pormenorizada, siempre y cuando la transferencia a practicar quepa



28

en la volumetría máxima de cada parcela.

- Tal y como se indica en la Clave 22.- Comercial exenta 2 la ocupación máxima de la parcela será

del 70%

- La ordenación será compatible con el proyecto de encauzamiento del río Ibaizabal a su paso por

el ámbito, creándose zonas de esparcimiento a modo de transición.

- A efectos de su gestión, se creará una nueva área de reparto AR-ZU-5 que modificará, en parte, el

área AR-ZU-4.

- Así mismo, se respetará lo establecido en el artículo 77 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo

y Urbanismo, estableciendo una ocupación mínima de 14.925,50m2 de ocupación,

correspondiente al 30% de la superficie total del ámbito:

Artículo 77. Límites a la edificabilidad urbanística

(…)

5. En el caso de áreas de suelo urbano no consolidado y de sectores de suelo urbanizable con

uso predominante industrial o terciario, la edificación habrá de ocupar al menos un 30 % de la

superficie total del área o sector.

(…)

3.4.- CONTENIDO URBANÍSTICO LEGAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO.

En la Unidad de Ejecución delimitada existe actualmente una edificabilidad materializada de 36.052,15

m2t de uso industrial.

En base al Artículo Único de la Ley 11/2008 de 28 de noviembre, por la que se modifica la participación de

la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, corresponderá la cesión del 15% del

incremento de edificabilidad ponderada sobre la edificabilidad materializada en el ámbito. Está cesión se

recogerá en el oportuno Proyecto de Reparcelación:

Artículo único. El artículo 27 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País



29

Vasco, queda redactado de la siguiente forma

«Artículo 27 Participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística

1.- Para materializar la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción

urbanística de los entes públicos, los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo

urbanizable tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo correspondiente

al 15% de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de urbanización, del ámbito de ejecución. En

actuaciones integradas, el ámbito de ejecución es la unidad de ejecución.

2.- En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada, los propietarios

tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento, libre de cargas de urbanización, el

suelo correspondiente al 15% de dicho incremento sobre la edificabilidad urbanística ponderada

atribuida por la ordenación urbanística anterior, salvo que hubiesen vencido los plazos de ejecución

establecidos en la misma o, en su defecto, en el artículo 189 de esta ley, en cuyo caso se tendrá en

cuenta la edificabilidad materializada.

3.- La cesión regulada en este artículo se habrá de materializar en parcela o parcelas edificables que

habrán de quedar en todo caso adscritas al Patrimonio Municipal de Suelo.

4.- En el caso de municipios no obligados por esta ley a reservar suelo con destino a vivienda

protegida y que no contemplen reserva alguna de suelo con este fin en el área, sector o, en su caso,

unidad de ejecución de uso predominante residencial, deberán destinar las parcelas así obtenidas

para vivienda de protección pública.

5.- No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando la reparcelación en el ámbito

correspondiente no dé lugar a derecho del pleno dominio por la Administración Local de al menos

un solar o parcela edificable, parte o toda la cesión de edificabilidad urbanística prevista en este

artículo podrá sustituirse por el abono en metálico de su valor, importe que en todo caso quedará

adscrito al correspondiente patrimonio público de suelo.»

3.5.- REGIMEN DE LA EDIFICACION EXISTENTE.

Dentro del ámbito de la Modificación puntual existen varias edificaciones situadas en dos zonas

diferenciadas.



30

- Por una parte, en los terrenos propiedad de la empresa Formica, existen una serie de edificios

obsoletos que quedarán en régimen de Fuera de Ordenación en base al artículo 101.3 de la Ley

2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo: “los edificios, construcciones, instalaciones y

usos existentes con anterioridad al planeamiento urbanístico en vigor y para los que

éste prevea su desaparición en un plazo determinado, por quedar incluidos en alguna

de las actuaciones aisladas, integradas o de ejecución de sistemas generales y locales

previstas en esta ley” - Por otra parte, el nuevo encauzamiento del río Ibaizabal exigirá el derribo del frontón existente en

el Sistema General de Equipamiento ubicado en la zona este del ámbito. Es por ello que dicho

edificio queda recogido en esta Modificación en régimen de Fuera de Ordenación, al igual que

los edificios privados mencionados en el punto anterior.

3.6.- JUSTIFICACIÓN DE ESTANDARES URBANISTICOS.

En base a lo expuesto en el apartado anterior se debe dar cumplimiento al Decreto 123/2012, de 3 de

julio, de estándares urbanísticos, por lo que la ordenación pormenorizada planteada cumple con creces lo

exigido en dicha norma:

“Artículo 6.– Estándares mínimos para reserva de terrenos destinado a dotaciones y

equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado de actuaciones

integradas y de dotación por incremento de edificabilidad.

…2.– En el suelo urbano no consolidado, en las dos categorías previstas en el apartado anterior, en

las que el uso predominante sea distinto del residencial, el planeamiento urbanístico establecerá,

como mínimo, los siguientes estándares:

Una reserva de suelo para zonas verdes y espacios libres equivalente al 6% de la superficie total del

área o actuación de dotación pudiendo destinarse la mitad de ella a aparcamientos públicos.

Cuando el uso predominante sea el terciario, se reservarán, como mínimo, 0,35 plazas de

aparcamiento por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinada a usos

distintos de los de las dotaciones públicas, en parcelas de titularidad privada.

Para vegetación, habrá de preverse la plantación o conservación de un árbol y por cada incremento



31

de 100 metros cuadrados de construcción.”

El párrafo 4º del artículo 6 del citado Decreto 123/2012, determina que la previsión se debe calcular

respecto a la edificabilidad previamente materializada que, según definición de conceptos del artículo 2,

se refiere a los edificios ya construidos.

Siendo el presente un documento de modificación puntual del PGOU, se entiende conveniente justificar el

cumplimiento del citado Decreto en su totalidad por la carencia de cesiones existentes en el ámbito

actual:

a) 6% de superficie del ámbito que se destina a zonas verdes y espacios libres.

49.751,68m2s X 0,06 = 2.985,10m2s < 3.923,27 m2s previstos en la ordenación.

b) 28.019,57/25 = 1.120,78*0,35 = 393 plazas de aparcamiento en parcelas de titularidad privada.

c) Se preverá la plantación de 28.019,57/100= 281 árboles en el ámbito.

3.7. SUELOS POTENCIALMENTE CONTAMINADOS.

Dentro de la superficie delimitada habrá de tenerse en cuenta los siguientes emplazamientos

inventariados como Suelos Potencialmente Contaminados en base al DECRETO 165/2008, de 30 de

septiembre, de inventario de suelos que soportan o han soportado actividades o instalaciones

potencialmente contaminantes del suelo (consultar documentación gráfica del presente documento):

- Código GEOI 48036-00025, superficie 68.691 m2s.

- Código GEOI 48036-00026, superficie 951 m2s.

En base a la Ley 4/2015, de 25 de junio, para la prevención y corrección de la contaminación del suelo, los

suelos incluidos dentro del inventario deberán realizar la tramitación recogida en dicha norma.

ARTÍCULO 23. SUPUESTOS DE DECLARACIÓN DE LA CALIDAD DEL SUELO

1.– Corresponderá al órgano ambiental de la Comunidad Autónoma declarar la calidad del suelo

cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:



32

(…)

d) Cambio de uso de un suelo que soporte o haya soportado una actividad o instalación

potencialmente contaminante.

(…)

ARTÍCULO 31. INICIO DEL PROCEDIMIENTO

(…)

4.– En el supuesto contemplado en el epígrafe d) del apartado primero del art. 23, la declaración de

la calidad del suelo deberá emitirse por el órgano ambiental con anterioridad a la aprobación

definitiva de los instrumentos urbanísticos que incluyan la ordenación pormenorizada de la parcela

o parcelas que soporten o hayan soportado una actividad o instalación potencialmente

contaminante del suelo o con anterioridad a la modificación de dichos instrumentos y,

preferentemente, en las fases iniciales de los respectivos procedimientos.

No obstante, en el supuesto de que en el emplazamiento, en todo o en parte, concurriesen

circunstancias que impidieran llevar a cabo las investigaciones de la calidad del suelo, podrá

procederse a la aprobación definitiva del instrumento de ordenación de que se trate sin la

declaración de la calidad del suelo. En este caso, dicha declaración deberá emitirse con anterioridad

a la aprobación inicial del Programa de Actuación Urbanizadora o, en su defecto, de los proyectos

de reparcelación y urbanización del ámbito de gestión en cuya delimitación se incluya el

emplazamiento.

(…)

3.8. ZONA A URBANIZAR FUERA DEL ÁMBITO DE ORDENACIÓN.

En la modificación se recoge la urbanización de la calle que rodea el inmueble situado en Txomin Egileor

40, cuya titularidad de este suelo es pública (municipal).

Se trata, de mejorar la urbanización deteriorada de dicha calle aprovechando su colindancia con la futura

urbanización de la ordenación propuesta.



33

4.- IMPLICACIONES DE ORDEN MEDIOAMBIENTAL.

Las exigencias que se derivan de los preceptos 103 y 62 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y

Urbanismo, han sido detalladas en el artículo 31 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas

urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

En este sentido, hemos de señalar que nos encontramos ante una modificación puntual que modifica

tanto la categoría del suelo urbano, pasando de un suelo urbano consolidado a un suelo urbano no

consolidado, como la calificación del mismo, pasando ésta de industrial a terciario o comercial.

Igualmente, el ámbito está afectado por los siguientes Planes Territoriales Sectoriales:

- Plan Territorial Sectorial de ordenación de márgenes de los ríos y arroyos de la Comunidad

Autónoma del País Vasco en su vertiente cantábrica, aprobado mediante Decreto 415/1998 de 22

de diciembre.

- Plan Territorial Sectorial de creación pública de suelo para actividades económicas y de

equipamientos comerciales de la Comunidad Autónoma del País Vasco, aprobado definitivamente

mediante Decreto 262/2004 de 21 de diciembre.

- Norma Foral 2/2011, de 24 de marzo, de Carreteras de Bizkaia.

El citado ámbito, queda delimitado en su zona norte por el río Ibaizabal en su recorrido por el núcleo

urbano de Galdakao. Este tramo del río va a ser encauzado, por lo que a efectos de cumplimiento con el

PTS de ríos y arroyos, se estima que la avenida de 100 años se mantendrá en el mismo cauce, viéndose la

parcela únicamente afectada por la avenida de 500 años.

Por otra parte, mediante la incorporación al ámbito del uso comercial se prevé un crecimiento en la carga

de tráfico del entorno, por lo que se ha realizado un Estudio de Tráfico actual y a futuro (se adjunta como

Anexo 1 al presente documento).

Igualmente, se ha de mencionar que por la delimitación sur del ámbito discurre la carretera foral BI-3720

que no ha sido cedida aún al municipio de Galdakao.



34

Dicha carretera se encuentra dentro de las denominadas “red local”, cuya zona de afección abarca hasta

los 30 m. desde su arista exterior de explanación.

Por otra parte, en el PTS de Creación pública de suelo para actividades económicas y de equipamientos

comerciales, se define Gran Equipamiento Comercial, o Centro de ocios y servicios, o Plataforma terciaria,

a efectos de la presente regulación territorial, toda aquella implantación urbanística de edificación

terciaria que acumule de forma concentrada dentro de una misma área de actuación urbanística, una serie

de equipamientos de servicios comerciales, de ocio y de hostelería (gran unidad alimentaria, galería

comercial, grandes tiendas temáticas, complejo de multicines, centros de ocio, hoteles, restaurantes y

cafeterías, estación de servicio,…)que, en su conjunto, y al margen de su posible compartimentación en

empresas, establecimientos o actividades diferentes, alcance alguna de las siguientes magnitudes

urbanísticas globales:

- Superficie neta de plataforma explanada, libre más edificada: 15.000 m2.

- Superficie de techo edificable: 5.000 2.

En este caso el nuevo ámbito superará ambas magnitudes, es por esto que se creará un Gran

Equipamiento comercial, conviniendo recordar que Galdakao se encuentra dentro de la categoría de

municipio de “interés preferente”, en el Área Funcional de Bilbao Metropolitano_ Bajo Nervión, dentro de

la clasificación “Categoría A_ Municipios de máxima centralidad”.

Por su parte, y en base al Decreto 213/2012, de 16 de octubre, de contaminación acústica de la

Comunidad Autónoma del País Vasco, es su artículo 23 del Decreto 213/2012 el que establece que las

modificaciones de planeamiento que contengan modificaciones de uso deberán conllevar las oportunas

modificaciones de las áreas acústicas.

Artículo 23. Revisión y modificación de la zonificación.

1.– Cuando se realicen modificaciones, revisiones o adaptaciones del planeamiento general que

contengan modificaciones de uso será necesario realizar las oportunas modificaciones de las áreas

acústicas. Los usos pormenorizados deberán respetar, de forma genérica, las áreas acústicas

definidas en el planeamiento general.

En este mismo sentido también se redacta el artículo 13 del Real Decreto 1.367/2007, de 19 de octubre,

por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre de Ruido, de carácter básico según su



35

Disposición Final Segunda.

Igualmente, es su artículo 37 el que, para la tramitación de los futuros desarrollos urbanísticos (entre las

nos encontramos), exige el Estudio de Impacto Acústico:

Artículo 37. Exigencias para áreas de futuro desarrollo urbanístico:

Las áreas acústicas para las que se prevea un futuro desarrollo urbanístico, incluidos los cambios de

calificación urbanística, deberán incorporar, para la tramitación urbanística y ambiental

correspondiente, un Estudio de Impacto Acústico que incluya la elaboración de mapas de ruido y

evaluaciones acústicas que permitan prever el impacto acústico global de la zona.



36

5.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERO.

CARGAS DE URBANIZACIÓN

1 Derribo de edificaciones existentes 900.000,00

2 Excavación 153.364,67

3 Relleno 140.403,99

4 Abastecimiento de Agua 81.997,76

5 Saneamiento de Fecales 46.385,72

6 Saneamiento de Pluviales 139.572,35

7 Energía Eléctrica 347.726,36

8 Alumbrado Público 98.178,10

9 Telecomunicaciones 61.132,78

10 Distribución de Gas 47.943,54

11 Pavimentos y Firmes 784.628,86

12 Jardinería 49.343,08

13 Mobiliario Urbano 90.390,81

14 Señalización 11.671,01

15 Gestión de Residuos 41.054,22

16 Control de Calidad 30.790,67

17 Seguridad y Salud 36.948,93

PRESUPUESTO DE EJECUCION MATERIAL 3.061.532,82

Beneficio Industrial, Gastos Generales 15% 459.229,92

TOTAL URBANIZACION CONTRATA 3.520.762,74

I.V.A. 21% 739.360,18

TOTAL URBANIZACION 4.260.122,92

Modificación Puntual PGOU 35.000,00

Estudio de Tráfico 10.000,00

Estudio Acústico 10.000,00

Programa de Actuación Urbanizadora 50.000,00

6,00% Proyecto y Dirección de Urbanización 183.691,97

Estudio de SS, Control de Calidad y Coordinación SS 18.369,20

Proyecto de Reparcelación 60.000,00

Levantamiento Topográfico 6.000,00

Estudio Geotécnico 15.000,00

2,00% Costes de Gestión (Registro, Publicaciones, Boletines, Anuncios…) 43.230,24

TOTAL GESTION (SIN IVA) 431.291,41

I.V.A. 21% 90.571,20

TOTAL GESTION 521.862,60

TOTAL sin IVA 3.952.054,15

TOTAL con IVA 4.781.985,52



37

VALOR RESIDUAL DEL SUELO

PARÁMETROS ESTANDARES LEY

2/2006 m2s

SUPERFICIE m2s

EDIFICABILIDAD m2t

SUPERFICIE UE 49.751,68

superficie ambito medicion plano

EDIFICABILIDAD URBANISTICA 28.015,12

Terciario‐ Comercial 28.015,12

OCUPACION Mínimo 30% del sector o area

CESION 6% ZONAS VERDES‐EL 2.985,10 3.923,37

APARCAMIENTOS (50% EL) 1.492,55 0,00

EDIF URBANISTICA EXISTENTE 36.052,15

KOKAPENA/ SITUACION€/m2c Prezioa/ Precio

€/M2C

Lokalizazioa/

LocalizaciónErabilera/ Uso

Partzelaren

Geometria/

Geometria parcela

INDUSTRIAL

ALTO NERVION‐ GALDAKAO 1.400,00 € 1 1 1






TERCIARIO‐COMERCIAL



SALMENTA PREZIOA EZARTZEKO IKUSKARITZEN AZTERKETA/ ANALISIS DE COMPARABLES PARA DETERMINAR VALOR DE VENTA

TipologiaAzalera/

Superficie

Zahartasuna

eta

Kontserbazio

egoera/

Antigüedad y

Estado de

Conservación

Kalitatea/

Calidad

Grabamen

edo kargak/

Gravamenes

o cargas

Datuak

jasotako

Data/ Fecha

de toma de

datos

Haztatutako

Prezioa

€/m2c/

Precio

Ponderado

€/m2c

Prezio

Medioa

€/m2c/

Precio Medio

€/m2c

1 1,2 0,055 1 1 27/10/2015 1.234,57 €

1 1 0 1 1 27/10/2015 1.200,00 €

1 1,1 0,055 1 1 27/10/2015 1.057,92 €

1 1 0 1 1 27/10/2015 1.200,00 €

1 1 0 1 1 27/10/2015 1.200,00 €

1 1 0 1 1 27/10/2015 1.200,00 €

1 1 0 1 1 27/10/2015 1.202,38 €

1 1 0 1 1 27/10/2015 1.209,67 €

1.182,08 €

1.206,03 €



38

Erabilerak/ UsosSalmentako Prezioa/

Valor venta (Vv)

Eraikuntza

Kosteak/ Costes

de construccion

(Vc)

Lurzoruaren

Balio

Erresiduala/

Valor residual

del Suelo

vrs=vv/1,4‐vc

Terciario‐ Comercial 1.206,03 450,00 411,45 €

m2c

Hazataketa

Koefizientea/ coef

ponderacion

Hazt. Eraikig./

Edif. Pond.

Partzelaren Balioa/

Valor de la Parcela

ERAIKIGARRITASUN FISIKO TOTALA/

EDIFICABILIDAD FISICA TOTAL28.015,12

Terciario‐ Comercial 28.015,12 1,00 28.015,12 11.526.721,07

HAZTATUTAKO ERAIKIGARRITASUN TOTALA/

EDIFICABILIDAD PONDERADA TOTAL28.015,12 11.526.721,07

411,45 €

11.526.721,07 €

4.781.985,52 €

6.744.735,55 €TOTAL VALOR DE SUELO NO URBANIZADO

CARGAS DE URBANIZACION

VALOR U.H.A

TOTAL VALOR DE SUELO URBANIZADO

LURZORUAREN BALIO ERRESIDUALA/ VALOR RESIDUAL DEL SUELO



39

6.- MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.

A tenor de lo establecido en el artículo 31.1 del Decreto 105/2.008, de desarrollo de la Ley del Suelo

2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, la presente Modificación Puntual del P.G.O.U. deberá reunir

la documentación requerida en tal precepto, cuyo tenor literal es el siguiente:

1. Todos los planes urbanísticos que deban estar sometidos a evaluación conjunta de impacto

ambiental (ECIA) por aplicación de la Ley 3/1998, de Protección del Medio Ambiente, deberán

contener, al menos y sin perjuicio del resto de la documentación específica exigida en la Ley 2/2006,

de Suelo y Urbanismo, para determinados planes de ordenación urbanística, la siguiente

documentación:

[…] f. Memoria de sostenibilidad económica en el que se ponderará particularmente el impacto de la

actuación urbanística en las Haciendas públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento

de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes,

así como el impacto de la misma en la superficie y adecuación de suelo que resulte destinado a usos

productivos una vez deducido el suelo objeto de urbanización.

[…]”

Evidentemente, en el presente epígrafe deberá incidirse sobre el aspecto de la Memoria de Sostenibilidad

Económica, requisito éste establecido, a su vez, en el artículo 15.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo,

Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de Junio, cuyo tenor literal es el siguiente:

“La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe

incluir un Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica en el que se ponderará, en particular, el

impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el

mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los

servicios resultantes, así como la suficiencia y la adecuación del suelo destinado a usos productivos”

Debe tenerse en cuenta que la presente Propuesta de Modificación tiene por objeto la reactivación de un

área industrial degradada y en desuso, en un suelo que se inserta en una zona de urbanización y

desarrollo urbano plenamente consolidado conforme al planeamiento vigente, por lo que se integra

perfectamente en las redes, infraestructuras y servicios preexistentes.



40

Obviamente, tal actuación en modo alguno puede conllevar un quebranto económico en las Haciendas

Públicas, mucho menos en las arcas municipales de Galdakao, puesto que será la Higiezin Zuazo

Ondasunak S.L. la que promoverá, instará y tramitará no sólo la gestión sino la posterior edificación, así

como los detalles de mejora de la urbanización que se han propuesto, para lo cual ya se han realizado los

estudios económicos pertinentes que acreditan la viabilidad de la presente Propuesta tal y como se ha

reflejado en el epígrafe precedente, y al cual expresamente nos debemos remitir.

Por todo ello, la presente Propuesta no altera la situación de sostenibilidad del ámbito preexistente ya

que la urbanización mejorada por el desarrollo urbanístico lleva parejo una reactivación económica que

generará a su vez unos ingresos que en la actualidad son inexistentes y, por tanto, queda enmarcada

dentro de las trazas de la sostenibilidad económica que debe presidir cualquier actuación urbanística,

debiendo, de esta forma, atender a las demandas generadas en el propio municipio de Galdakao, sin que

por ello se incurra en un incorrecto uso de los recursos económicos que pueda conllevar, a la larga, un

endeudamiento no acorde con las premisas actuales del control del déficit público.



41

7.- NORMATIVA URBANÍSTICA.

El nuevo uso propuesto en la modificación puntual para el área delimitada, tal como lo hemos comentado

anteriormente, es una variación del de USO COMERCIAL EXENTO cuyos parámetros vienen recogidos en

el capítulo 10 de la Normativa del PGOU.

Teniendo en cuenta las alturas libres mínimas necesarias en los Grandes Equipamientos comerciales y el

espacio que ocupa en estos casos la estructura de soporte para la obtención de los grandes espacios

diáfanos característicos de este tipo de locales, se propone crear una nueva Clave denominada Clave

22_COMERCIAL EXENTO 2, donde se recoge la posibilidad de elevar la altura máxima de la edificación a

una más realista como pueden ser los 12m.

Por lo tanto, la ampliación de la normativa del PGOU en la presente Modificación será la siguiente:

Artículo 1. Se crea un nuevo capítulo 24 en la normativa que queda redactado de la siguiente forma:

“CAPITULO 24

CLAVE 22. COMERCIAL EXENTO 2

6.24.1. Definición.— Regula los usos y la construcción de edificios destinados al comercio

minorista y/o mayorista en edificio exclusivo, con ocupación parcial del solar y retranqueado por

algunos de sus linderos.

6.24.2. Alineaciones y rasantes.— Serán libres dentro de los retranqueos fijados por las

ordenanzas, a no ser que el plano de alineaciones disponga de alguna obligatoria para un

determinado frente de edificación a la alineación oficial de fachada.

6.24.3. Retranqueos.— No habrá retranqueo al frente del solar, con independencia de lo dispuesto

en el artículo anterior; y de 3 (tres) metros a los restantes linderos.

6.24.4. Parcela mínima.— La mínima parcela tendrá una superficie igual o superior a los 500

(quinientos) m2.

6.24.5. Frentes de parcela.— Será de 20 (veinte) metros a la alineación oficial de fachada.



42

6.24.6. Superficie de ocupación máxima.— Será del 70% (setenta por ciento) de la superficie de

la parcela.

6.24.7. Alturas de la edificación.— La altura máxima de la edificación será de 12 (doce) metros,

medidos según el procedimiento establecido en estas Normas Urbanísticas. Por encima de dicha

altura, sólo se permitirá la construcción de cuerpos singulares de edificación en una superficie que

no excederá el 20% de la superficie de ocupación máxima, computando dicha superficie a efectos

del establecimiento de la edificabilidad.

6.24.8. Edificabilidad.— Será la establecida en la tabla de parámetros urbanísticos para cada una

de las parcelas. Dicha edificabilidad se podrá transferir de una parcela a otra en el proyecto de

reparcelación al efecto aprobado, sin necesidad de tener que tramitar a tales efectos estudios de

detalle u otros instrumentos de ordenación pormenorizada, siempre y cuando la transferencia a

practicar quepa en la volumetría máxima. La superficie destinada a uso aparcamiento cubierto sin

cerramiento, computará al 50% a efectos del cálculo de la edificabilidad permitida.

6.24.9. Usos pormenorizados de la edificación.—El uso característico de esta Clave es el definido

en el artículo 6.10.1, de acuerdo con los grupos y situaciones propuestos en este artículo tanto para

este uso como para los otros compatibles, de acuerdo con las limitaciones del siguiente listado:

a) Automóvil: Compatible el grupo I. Los grupos II, III y IV, en situación D. En situación J,

hasta el 70% de la superficie total del solar. Prohibido en todos los demás casos.

b) Residencial: Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

c) Industrial y almacenaje: Compatibles las categorías 1.a y 2.a, en situaciones D y G.

d) Comercial: Característico en grupos I, II, III, IV y V, situaciones F y G. En grupo VI,

situación H. Prohibido en todos los demás casos.

e) Oficinas: Prohibido en todos sus grupos, excepto los servicios administrativos propios del

establecimiento, al servicio de la actividad comercial que en él se desarrolle, y sin superar en

ningún caso el porcentaje admitido para usos compatibles.

f) Hostelería: Compatibles los grupos I y II, en situación A. Prohibido en todos los demás



43

casos.

g) Sociocultural, espectáculos y salas de reunión: Compatibles los grupos I y II, en situación

A. Prohibido en todos los demás casos.

h) Educativo: Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

i) Sanitario-asistencial: Compatible el grupo II, en situaciones D y G.

j) Religioso: Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

k) Deportivo: Compatibles los grupos I y II, en situación A. Prohibido en todos los demás

casos.

l) Espacios libres y zonas verdes: Compatible en todos sus grupos.

m) Infraestructuras y servicios públicos: Prohibido en todas sus categorías y situaciones.

n) Red viaria: Permitido para accesos rodados, y para itinerarios peatonales en la parcela

vinculada a la actividad.”

Artículo 2. Parámetros urbanísticos de las Áreas de Reparto

AR‐ZU‐4

APROVECHAMIENTO LUCRATIVO

USO SUP. EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF.

INDUSTRIAL 12192,56 0,60 7315,54

TIPOLOGIA SUP. EDIF. COEF. PONDERACION SUP EDIF TOTAL

IND. ADOSADA 7315,54 1,00 7315,54

COM EXENTA 2,50

7315,54

CO‐ZU‐3



44

Artículo 3. Parámetros Urbanísticos del Ámbito.

Identificación Parcela Uso Superficie Parcela m2s

Edificabilidad Urbanística m2t

PARCELA PRIVADA 34.406,85 28.019,57

PARCELA 1 Terciario‐Comercial 1.774,23 2.100,00




PARCELA PÚBLICA DENTRO DE LA UE 15.337,40

SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES (SG V) Comunicaciones viarias 5.296,72

SISTEMA LOCAL DE COMUNICACIONES (SL V) Comunicaciones viarias 4.125,90

SISTEMA LOCAL DE ESPACIOS LIBRES (SL EL) Espacios Libres 3.923,37

SG DOMINIO PUBLICO HIDRAULICO (SG DPH) Dominio Público Hidraúlico

1.991,41

TOTAL UNIDAD DE EJECUCIÓN 49.744,25

PARCELA PÚBLICA FUERA DE LA UE 9.814,64

SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES (SG V1) Comunicaciones viarias 902,00

SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES (SG V2) Comunicaciones viarias 4.756,49

SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES (SG EL) Espacios Libres 2.813,55

SISTEMA GENERAL DE EQUIPAMIENTO (SG EQ) Equipamiento 1.342,60

SUPERFICIE A URBANIZAR FUERA DE LA UE 2.919,99

TOTAL ÁMBITO DE ORDENACIÓN 62.478,88

AR‐ZU‐5


USO SUP. SUP. CON APROV. EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF.

COMERCIAL 42456,12 42456,12 25473,67

VIARIO 5296,72 2632,73 1579,64

PDH 1991,41 1603,01 961,81

49744,25 28015,12

VIARIO 5658,49

EQUIPAMIENTO 1342,60

ESPACIOS LIBRES 2813,55

AMBITO A URBANIZAR VIARIO 2919,99

62478,88

TIPOLOGIA SUP. EDIF. COEF. PONDERACION SUP EDIF TOTAL

IND. ADOSADA 0,40 0,00

COM EXENTA 27375,12 1,00 27375,12

APARC EXC 1600,00 0,40 640,00

28015,12

SSGG NO ADSCRITOS

UE‐ZU‐3

SSGG ADSCRITOS0,60



45

Artículo 4. En todo lo no descrito en esta normativa se atenderá a lo dispuesto en la Normativa del Plan

General de Ordenación Urbana.

Con la presente Memoria, queda definido, a juicio de los técnicos que suscriben, la Modificación Puntual

del Plan General de Ordenación Urbana de Galdakao en el ámbito CO-ZU-3, Galdakao, Bizkaia.

En Bilbao, Mayo de 2016

Iskander Atutxa Zalduegi Arquitecto

Jon Larrea González Letrado



46

FICHAS DE LOS ÁMBITOS MODIFICADOS EN EL DOCUMENTO

FICHAS A MODIFICAR

AMBITO USO SUPERF. M2 EDIF. M2C/M2 SUP. EDIF. TIPOLOGIA SUP. M2. EDIF. M2C/MSUP. EDIF. VIV Nº COEF. SUP. EDIF.

UE‐BE‐3


RESIDENCIAL 12090 1,5 18.135 COL INTENS 0,917

CONDOMINIO 12090 1,5 18.135 118 1 18135

UNIF. ALTO 1,083

UNIF. BAJO 1,25

MANT. EDIF. 0,917

VPO 0,63

INDUSTRIAL

IND. ADOSADA 0,5

IND. EXENTA 0,458

IND. EXTENS. 0,208

COMERCIAL

COM. COMP. 1,083

COM. EXENT. 1,25

TERCIARIO

TERC.COMP. 0,917

TERC. EXENT 1

APARC. EXC.

APARC. EXC. 0,5

TOTAL LUCRATIVO 12090 1,5 18135 12090 1,5 18135 118 18135

COMPUTO SISTEMAS LOCALES

SISTEMAS LOCALES POR CAPTAR SISTEMAS LOCALES CAPTADOS

DOCENTE 1 DOCENTE 1

DEPORTIVO 0,8 DEPORTIVO 0,8

SOCIAL 1 SOCIAL 1

SERVICIOS 1 SERVICIOS 1

ESP. LIBRES 9960 ESP. LIBRES

VIARIO 3820 VIARIO

TOTAL S.LOC. A CAPTAR 13780 TOTAL S.LOC. CAPTADOS

T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 25870 CON S.LOC. CAP. 25870

(SUP. APORTADA PROPIETARIOS) (SUPERFICIE BRUTA)

APROV. LUC.S/SUP. BRUTA M2C/M2 0,701

APROV. LUC.S/SUP. PRIVADA APORTADA M2C/M 0,701

SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 505 VIVIENDAS CONSTRUIDAS 2

SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. 17.830 VIVIENDAS POR CONSTRUIR 116

**El 25% de la sup. Edificable en tipología condominio se destinará a otros usos

compatibles

NOTA: El desglose de superficies que aparece en esta ficha, se ha realizado a efectos de evaluar el aprovechamiento del ámbito, no siendo por tanto vinculante,

salvo que se indique alguna vinculación más en la ficha de condiciones particulares de desarrollo de la UE o Sector.

La cifra de viviendas que aparece en esta ficha, tiene carácter de máximo no rebasable para aquellos ámbitos delimitados como Unidades de Ejecución

o Sectores en Suelo Urbanizable.

AR‐BE‐3



47


CO‐MK‐1


RESIDENCIAL COL INTENS 1,833

CONDOMINIO 2

UNIF. ALTO 2,167

UNIF. BAJO 2,5

MANT. EDIF. 1,833

VPO 1,26

INDUSTRIAL 120.340 0,685 82.433

IND. ADOSADA 120.340 0,685 82.433 1 82433

IND. EXENTA 0,917

IND. EXTENS. 0,417

COMERCIAL

COM. COMP. 2,167

COM. EXENT. 2,5

TERCIARIO

TERC.COMP. 1,833

TERC. EXENT 2

APARC. EXC.

APARC. EXC. 1

TOTAL LUCRATIVO 120340 0,685 82.433 120340 0,685 82433 82433



DOCENTE 1 DOCENTE 1


SOCIAL 1 SOCIAL 1


ESP. LIBRES ESP. LIBRES

VIARIO VIARIO 16410

TOTAL S.LOC. A CAPTAR TOTAL S.LOC. CAPTADOS 16410





SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 54.873 VIVIENDAS CONSTRUIDAS

SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. 27.560 VIVIENDAS POR CONSTRUIR

NOTA: El desglose de superficies que aparece en esta ficha, se ha realizado a efectos de evaluar el aprovechamiento del ámbito, no siendo por tanto

vinculante, salvo que se indique alguna vinculación más en la ficha de condiciones particulares de desarrollo de la UE o Sector.

La ordenación, aprovechamientos, gestión y distribución de cargas y beneficios de este ámbito se remiten al planeamiento tramitado con anterioridad a la

aprobación de este PGOU.

AR‐MK‐1



48


UE‐ZU‐1


RESIDENCIAL 8.500 0,759 6.452 COL INTENS 0,845

CONDOMINIO 0,923

UNIF. ALTO 8.500 0,759 6.452 31 1 6452

UNIF. BAJO 1,15

MANT. EDIF. 0,846

VPO 0,582

INDUSTRIAL

IND. ADOSADA 0,462

IND. EXENTA 0,423

IND. EXTENS. 0,192

COMERCIAL

COM. COMP. 1

COM. EXENT. 1,154

TERCIARIO

TERC.COMP. 0,846

TERC. EXENT 0,923

APARC. EXC.

APARC. EXC. 0,462

TOTAL LUCRATIVO 8500 0,759 6452 8500 0,759 6451,5 31 6452



DOCENTE 1 DOCENTE 1

DEPORTIVO 29434 0,8 23547,2 DEPORTIVO 0,8

SOCIAL 406 1 406 SOCIAL 1


ESP. LIBRES 1.200 ESP. LIBRES

VIARIO 3.500 VIARIO

TOTAL S.LOC. A CAPTAR 34540 23953,2 TOTAL S.LOC. CAPTADOS











AR‐ZU‐1



49


CO‐ZU‐3



CONDOMINIO 2

UNIF. ALTO 2,167

UNIF. BAJO 2,5

MANT. EDIF. 1,833

VPO 1,26

INDUSTRIAL 70080,00 0,6 42048,00

IND. ADOSADA 70080,00 0,6 42048,00 1 42048

IND. EXENTA 0,917

IND. EXTENS. 0,417

COMERCIAL

COM. COMP. 2,167

COM. EXENT. 2,5

TERCIARIO

TERC.COMP. 1,833

TERC. EXENT 2

APARC. EXC.

APARC. EXC. 1

TOTAL LUCRATIVO 70080,00 0,6 42048,00 70080 0,6 42048,00 42048



DOCENTE 1 DOCENTE 1


SOCIAL 1 SOCIAL 1



VIARIO VIARIO

TOTAL S.LOC. A CAPTAR TOTAL S.LOC. CAPTADOS

T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 70080,00 CON S.LOC. CAP. 70080





SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. VIVIENDAS POR CONSTRUIR



AR‐ZU‐4



50

FICHAS MODIFICADAS


UE‐BE‐3


RESIDENCIAL 12090 1,5 18.135 COL INTENS 0,917

CONDOMINIO 12090 1,5 18.135 118 1 18135

UNIF. ALTO 1,083

UNIF. BAJO 1,25

MANT. EDIF. 0,917

VPO 0,63

INDUSTRIAL

IND. ADOSADA 0,5

IND. EXENTA 0,458

IND. EXTENS. 0,208

COMERCIAL

COM. COMP. 1,083

COM. EXENT. 1,25

TERCIARIO

TERC.COMP. 0,917

TERC. EXENT 1

APARC. EXC.

APARC. EXC. 0,5

TOTAL LUCRATIVO 12090 1,5 18135 12090 1,5 18135 118 18135



DOCENTE 1 DOCENTE 1


SOCIAL 1 SOCIAL 1


ESP. LIBRES 9615,96 ESP. LIBRES

VIARIO 3820 VIARIO

TOTAL S.LOC. A CAPTAR 13435,96 TOTAL S.LOC. CAPTADOS

T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 25525,96 CON S.LOC. CAP. 25525,96




SUP. EDIF. CONSUMIDA M2. 505 VIVIENDAS CONSTRUIDAS 2


**El 25% de la sup. Edificable en tipología condominio se destinará a otros usos

compatibles





AR‐BE‐3



51


CO‐MK‐1



CONDOMINIO 2

UNIF. ALTO 2,167

UNIF. BAJO 2,5

MANT. EDIF. 1,833

VPO 1,26

INDUSTRIAL 120.340 0,685 82.433

IND. ADOSADA 120.340 0,685 82.433 1 82433

IND. EXENTA 0,917

IND. EXTENS. 0,417

COMERCIAL

COM. COMP. 2,167

COM. EXENT. 2,5

TERCIARIO

TERC.COMP. 1,833

TERC. EXENT 2

APARC. EXC.

APARC. EXC. 1

TOTAL LUCRATIVO 120340 0,685 82.433 120340 0,685 82433 82433



DOCENTE 1 DOCENTE 1


SOCIAL 1 SOCIAL 1



VIARIO VIARIO 16309,6

TOTAL S.LOC. A CAPTAR TOTAL S.LOC. CAPTADOS 16309,6

T. AMB. SIN S.LOC. CAP. 120340 CON S.LOC. CAP. 136649,6





SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. 27.560 VIVIENDAS POR CONSTRUIR



La ordenación, aprovechamientos, gestión y distribución de cargas y beneficios de este ámbito se remiten al planeamiento tramitado con anterioridad a la

aprobación de este PGOU.

AR‐MK‐1



52


UE‐ZU‐1


RESIDENCIAL 8.500 0,759 6.452 COL INTENS 0,845

CONDOMINIO 0,923

UNIF. ALTO 8.500 0,759 6.452 31 1 6452

UNIF. BAJO 1,15

MANT. EDIF. 0,846

VPO 0,582

INDUSTRIAL

IND. ADOSADA 0,462

IND. EXENTA 0,423

IND. EXTENS. 0,192

COMERCIAL

COM. COMP. 1

COM. EXENT. 1,154

TERCIARIO

TERC.COMP. 0,846

TERC. EXENT 0,923

APARC. EXC.

APARC. EXC. 0,462

TOTAL LUCRATIVO 8500 0,759 6452 8500 0,759 6451,5 31 6452



DOCENTE 1 DOCENTE 1

DEPORTIVO 26753,55 0,8 21402,84 DEPORTIVO 0,8

SOCIAL 406 1 406 SOCIAL 1


ESP. LIBRES 1.200 ESP. LIBRES

VIARIO 3.500 VIARIO

TOTAL S.LOC. A CAPTAR 31859,55 21808,84 TOTAL S.LOC. CAPTADOS











AR‐ZU‐1



53


CO‐ZU‐3



CONDOMINIO 2

UNIF. ALTO 2,167

UNIF. BAJO 2,5

MANT. EDIF. 1,833

VPO 1,26

INDUSTRIAL 12192,56 0,6 7315,54

IND. ADOSADA 12192,56 0,6 7315,54 1 7316

IND. EXENTA 0,917

IND. EXTENS. 0,417

COMERCIAL

COM. COMP. 2,167

COM. EXENT. 2,5

TERCIARIO

TERC.COMP. 1,833

TERC. EXENT 2

APARC. EXC.

APARC. EXC. 1

TOTAL LUCRATIVO 12192,56 0,6 7315,54 12192,56 0,6 7315,54 7316



DOCENTE 1 DOCENTE 1


SOCIAL 1 SOCIAL 1



VIARIO VIARIO

TOTAL S.LOC. A CAPTAR TOTAL S.LOC. CAPTADOS






SUP. EDIF. POR CONSTRUIR M2. VIVIENDAS POR CONSTRUIR



AR‐ZU‐4

modificaciÓn puntual del plan general de … · ... de 3 de julio, de estándares urbanísticos. -...

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