modificaciÓn puntual das normas subsidiarias do ambito municipal de redondela con ordenaciÓn...
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MODIFICACIÓN PUNTUAL
DE LAS NORMAS
SUBSIDIARIAS DE
ÁMBITO MUNICIPAL DE
REDONDELA CON
ORDENACIÓN
DETALLADA DEL
SECTOR 1. PETÁN
DOCUMENTO DE INICIO
EVALUACIÓN AMBIENTAL ESTRATÉGICA
Redondela, septiembre 2012
DOCUMENTO DE INICIO
EVALUACIÓN AMBIENTAL ESTRATÉGICA
INDICE
1. Introducción ___________________________________________________________ 1
2. Objetivos de la modificación puntual que se propone ___________________________ 2
3. Ámbito Territorial ______________________________________________________ 2
4. Diagnóstico de la situación actual __________________________________________ 4
4.1. Caracterización del ámbito, elementos ambientales y patrimonio natural _______ 4
4.2. Usos del suelo y edificación __________________________________________ 4
4.3. Viario e infraestructuras de servicios ___________________________________ 5
4.4. Arqueología y patrimonio cultural ______________________________________ 5
5. Alternativas ___________________________________________________________ 5
5.1. Modificación puntual ________________________________________________ 6
5.2. Plan Parcial Sector 1. Petán __________________________________________ 6
6. Descripción de la modificación. Alcance y contenido __________________________ 10
6.1. Propuesta Modificación puntual ______________________________________ 12
6.1.1. División en sectores _________________________________________ 13
6.2. Propuesta de Ordenación del Sector 1. Petán ___________________________ 14
6.2.1. Cuadro general de superficies __________________________________ 16
6.2.2. Cumplimiento de las especificaciones de la Ficha de determinaciones
del PGOM _________________________________________________ 17
6.2.3. Cumplimiento de los límites de sostenibilidad ______________________ 18
6.2.4. Cumplimiento de las condiciones de calidad de vida y cohesión social ___ 18
6.2.5. Cuadro Resumen de Características. Superficies ___________________ 19
7. Aproximación a los efectos previsibles _____________________________________ 19
8. Efectos que se prevé pueda tener sobre los elementos estratégicos del territorio,
la planificación sectorial y territorial implicada y las normas aplicables ____________ 20
9. Memoria Justificativa de la solución adoptada en los aspectos ambientales ________ 21
ANEXO. Ficha de planeamiento de las NN.SS.
ANEXO. Fichas de Gestión Sectores
A. Planos. Modificación puntual
1. Clasificación del Suelo NN.SS. (B.O.P. 14/04/88) ______________________ Esc. 1:5.000
2. Suelo urbano NN.SS (B.O.P. 14/04/88) ______________________________ Esc. 1:2.000
3. Delimitación de suelo urbano y Núcleos existentes. Parroquia
de Quintela. Núcleo Quinteiro. NN.SS. (B.O.P. 14/04/88) _______________ Esc. 1:1.000
4. Zona A modificar _______________________________________________ Esc. 1:1.000
5. Clasificación del Suelo. Modificado _________________________________ Esc. 1:1.000
6. Usos del Suelo_________________________________________________ Esc. 1:1.000
7. Delimitación Sector 1. PETÁN ______________________________________ Esc. 1:500
8. Delimitación Sector 2. VIADUCTO _________________________________ Esc. 1:1.000
9. Determinaciones vinculantes ______________________________________ Esc. 1:1.000
10. Parcelario ___________________________________________________ Esc. 1:1.000
B. PLANOS. ORDENACIÓN DETALLADA
PLAN PARCIAL SECTOR 1. PETAN
I.01. Clasificación del suelo ________________________________________ Esc. 1:1.000
I.02. Usos del suelo ______________________________________________ Esc. 1:1.000
I.03. Determinaciones vinculantes ___________________________________ Esc. 1:1.000
I.04. Levantamiento topográfico e infraestructuras existentes ______________ Esc. 1:500
I.05. Plano parcelario Catastro ________________________________________ Esc. s/c
I.06. Parcelario __________________________________________________ Esc. 1:500
P.01. Ordenación y usos pormenorizados ______________________________ Esc. 1:500
P.02. Ocupación bajo rasante _______________________________________ ESc. 1:500
P.03. Alineaciones ________________________________________________ Esc. 1:500
P.04. Secciones __________________________________________________ Esc. 1:500
P.05. Perfiles longitudinales y secciones viario __________________________ Esc. 1:500
P.06. Abastecimiento de agua ______________________________________ Esc. 1:1.000
P.07. Saneamiento ______________________________________________ Esc. 1:1.000
P.08. Energía eléctrica ___________________________________________ Esc. 1:1.000
P.09. Alumbrado público __________________________________________ Esc. 1:1.000
P.10. Comunicaciones ____________________________________________ Esc. 1:1.000
P.11. Red de Gas _______________________________________________ Esc. 1:1.000
P.12. Ordenación de tráfico y accesibilidad _____________________________ Esc. 1:500
P.13. Imagen final ________________________________________________ Esc. 1:500
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DOCUMENTO DE INICIO. EVALUACIÓN AMBIENTAL
ESTRATÉGICA
1. INTRODUCCIÓN
El presente documento formulado por el Ayuntamiento de Redondela,
desarrolla aquellos aspectos que configuran el Documento de Inicio del
procedimiento de Evaluación Ambiental Estratégica de la Modificación Puntual
de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, aprobadas
definitivamente el 6 de noviembre de 1987 (B.O.P. 14/04/88) (en adelante
NN.SS.) y Ordenación Detallada del Sector 1. Petán que se tramita
simultáneamente.
Se inicia la tramitación de la presente Modificación Puntual y
Ordenación Detallada con el carácter de anteproyecto. La documentación del
presente expediente se adapta a la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de
ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia y sus
modificaciones posteriores hasta la Ley 2/2010, de 25 de marzo, de medidas
urgentes de modificación de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación
urbanística y protección del medio rural de Galicia (en adelante LOUG). La
adaptación de esta Modificación puntual a la LOUG viene determinada en el
punto 1 de la Disposición Transitoria Primera de la misma ya que “los planes de
ordenación aprobados definitivamente con anterioridad de la entrada en vigor
de esta ley conservarán su vigencia hasta su revisión o adaptación a los
preceptos de esta Ley y de acuerdo con las siguientes reglas:
……….
g) En todo caso, las modificaciones y revisiones del planeamiento
vigente a la entrada en vigor de esta ley deben ajustarse a lo dispuesto en ella”.
De acuerdo con lo previsto en el art. 84 LOUG en la tramitación del
planeamiento general y por lo tanto en sus modificaciones se redactará un
anteproyecto de planeamiento, que contendrá el estudio detallado de los
objetivos de la planificación, así como de las alternativas formuladas y así
mismo contendrá, una evaluación del desarrollo previsible, de sus efectos
ambientales y de los efectos que se prevea puedan tener sobre los elementos
estratégicos del territorio, la planificación sectorial y territorial implicada y las
normas aplicables y a estos contenidos se refiere el presente documento.
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2. OBJETIVOS DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL QUE SE
PROPONE
El objetivo fundamental que se propone la presente Modificación puntual
es la modificación de las condiciones urbanísticas del suelo urbanizable SU 26-
4 Vilavella de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Redondela, al
objeto de hacer viable el desarrollo del mismo. Para ello se pretende la división
del suelo urbanizable en dos .sectores con la consideración de suelo
urbanizable delimitado ajustando las determinaciones urbanísticas de los
mismos a la LOUG.
La ficha de las NN.SS. para este ámbito contenía indeterminaciones e
imprecisiones que complejizaron el desarrollo del ámbito previsto en el
planeamiento haciéndola inviable pese a los 24 años transcurridos. Por otra
parte, el mismo transcurso del tiempo y las modificaciones producidas en
materia de legislación urbanística exigen una modificación sustancial de sus
contenidos y es a lo que se refiere el documento que se presenta a tramitación.
3. ÁMBITO TERRITORIAL
El ámbito afectado por la modificación es, como ya queda dicho, el
denominado SU 26-4 Vilavella en las NN.SS, se refleja en la ortofoto más
reciente de la que se dispone, en la que no aparecen edificios hoy ya
ejecutados.
Se trata de una zona situada al Este del Suelo Urbano de Redondela
colindante con él y accediéndose al mismo por tres puntos, Camino de A
Tafona, Pai Crespo y N-550-Praza de Ponteareas-Travesía Ponteareas (o Rúa
Prego dos Montaos). Limita al Norte y al Sur así mismo con suelo urbano y al
Este con el núcleo rural de Quinteiro delimitado por las NN.SS. tiene, de
acuerdo con la ficha de planeamiento de las Normas, 46.300 m2 superficie
prácticamente coincidente con la del levantamiento topográfico realizado,
presenta una forma irregular y alargada paralela al suelo urbano.
Se encuentra dentro del ámbito del Plan de Ordenación del Litoral,
recogiendo el mismo con relación a este ámbito las determinaciones de las
Normas Subsidiarias.
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4. DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN ACTUAL
4.1. Caracterización del ámbito, elementos ambientales y
patrimonio natural
Las fincas incluidas en el ámbito presentan una superficie de
47.045,48m2, de conformidad con el levantamiento topográfico realizado,
siendo el elemento más característico del mismo el Viaducto del ferrocarril, hoy
en desuso, que lo divide en dos zonas con unas características similares desde
el punto de vista de la topografía, usos y posición relativa al suelo urbano y por
lo tanto de acceso a los distintos servicios.
El ámbito como queda dicho tiene forma irregular ajustado en sus límites
al parcelario existente.
Las fincas están todas ellas sin cultivar y abandonadas desde hace
mucho tiempo, manteniendo maleza y alguna especie arbustiva la zona más al
Sur, la zona Norte carece de vegetación alguna, siendo una explanación en su
gran mayoría con la tierra desnuda. No existe ningún cauce de agua en la zona
ni ningún manantial reconocido.
Ninguna parte del ámbito está incluida en la red gallega de espacios
protegidos (Decreto 72/2004, de 2 de abril, por lo que se declaran determinados
espacios como Zonas de Especial Protección de los Valores Naturales).
El ámbito no presenta riesgos ambientales o tecnológicos.
4.2. Usos del suelo y edificación
En el momento actual la zona situada al Norte se encuentra sin uso,
situándose en él un galpón de escasa dimensión y nulo interés y la piscina que
antiguamente perteneció al Pazo colindante y que sigue manteniéndose. No se
cultiva ni existe vegetación reseñable.
En la zona Sur se localizan diversos galpones sin interés y parte de ellos
sin uso y una edificación aislada de tres alturas sin interés arquitectónico
relevante. Así mismo no aparece ninguna vegetación destacable u otros usos
que sea preciso reseñar.
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4.3. Viario e infraestructuras de servicios
No existe viario alguno en el interior del ámbito, excepción del entronque
con Pai Crespo en la zona Norte. Los accesos al ámbito se producen desde Pai
Crespo, Camino de la Tafona y N-550-Pza. de Ponteareas. En la zona Sur hay
abierta una calle en el borde urbano: Travesía de Ponteareas y que da fachada
a los edificios que se sitúan en su alineación.
En cuanto a los servicios existen en su perímetro o accesibles desde del
viario, anteriormente reseñado, abastecimiento de agua, alcantarillado,
suministro de energía eléctrica, comunicaciones, alumbrado público y gas.
Servicios todos ellos de carácter público, siendo todos ellos accesibles desde el
ámbito por espacio público y por tanto no se dan obstáculos para su conexión.
4.4. Arqueología y patrimonio cultural
No existe ningún yacimiento arqueológico en la zona.
Incluidos en el ámbito están el Viaducto del ferrocarril y el Pazo de
Petán o Sta. Teresa. El Viaducto tiene la consideración de Bien de Interés
Cultural y el Pazo está catalogado en las NN.SS. y ambos están recogidos en
las Normas Subsidiarias Provinciales.
La actuación garantiza la protección de ambos bienes y su puesta en
valor toda vez que se propone un espacio libre de uso público ordenado y
urbanizado en ambos bordes del Viaducto, al tiempo que se exige la reserva de
un espacio libre de uso privado entre el Pazo y la nueva ordenación.
5. ALTERNATIVAS
Según se establece en la vigente “Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre
evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio
ambiente”, el órgano promotor debe identificar, describir y evaluar los probables
efectos significativos sobre el medio ambiente que puedan derivarse de la
aplicación del Plan o programa, así como unas alternativas técnica y
ambientalmente viables, incluida entre otras la alternativa cero, que tengan en
cuenta los objetivos y el ámbito territorial de aplicación del plan o programa. A
estos efectos se entenderá como alternativa cero la no realización del plan o
programa.
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5.1. Modificación Puntual
En el caso de esta Modificación Puntual, la alternativa cero de no
abordar la Modificación Puntual de las vigentes Normas Subsidiarias de
Planeamiento, supondría mantener la situación actual, es decir, el
mantenimiento de un borde urbano desordenado y carente de urbanidad,
situación que se produce por las indeterminaciones e inadecuación de las
NN.SS. en este ámbito y a la circunstancia sobrevenida de las modificaciones
sufridas por la legislación urbanística que han hecho perder vigencia a las
determinaciones de las NN.SS. en este ámbito.
Dada las dimensiones del ámbito y la escasa entidad de las
modificaciones propuestas, por otra parte, insertadas en el entorno que se
pretende ordenar, hace que la que se tramite es la única que se plantee,
incorporando la ordenación detallada del Sector 1. Petán como garantía de la
viabilidad de la Modificación y de su adecuación al ámbito espacial que se
pretende desarrollar. Por otra parte el POL recoge su delimitación referida a la
ficha de planeamiento que ahora se modifica, sin especificar limitaciones.
5.2. Plan Parcial Sector 1. Petán
Dado el largo tiempo de gestación del trabajo se fueron elaborando
diversas alternativas para la ordenación, siempre trabajando con una
edificabilidad de 0,85 m2/m
2, una altura máxima de cuatro plantas y bajo
cubierta y considerando como uso característico el residencial y el viario de
borde al Este siempre con una sección de 16,00 m.
Como criterio de base siempre se adoptó el concentrar los espacios
libres de uso público y los equipamientos al borde del Viaducto. Siempre
considerando las reservas exigidas en el art. 47.2 LOUG.
ALTERNATIVA 1
Se corresponde temporalmente con una primera ordenación de la que
después de distintas variantes se eligió la que aquí se aporta.
En este caso se apostaba por hacer una serie de viviendas unifamiliares
en torno a la piscina existente en el Pazo, concentrando el resto de la
edificación en la zona Este, agrupada en torno a un espacio libre de uso
privado. Paralelo al Viaducto se sitúa un espacio libre de uso público
(1.850,81m2), a continuación los equipamientos (1.154,76 m
2) y un conjunto de
cinco viviendas adosadas.
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ALTERNATIVA 2
En ésta se elimina la propuesta de situar viviendas unifamiliares en el
borde del Pazo, en aras de una mejor protección del mismo. Es por lo que se
preveía una franja de suelo como espacio libre de uso privado y se modificaba
la calle de distribución central manteniendo los entronques del planeamiento
vigente con la red viaria. Al tiempo se hacia una reserva de suelo sin
asignación de uso. Se garantizaba así una distancia al Pazo de casi 40,00 m.
desde cualquier edificación.
Dada la diferente gestión posterior, aun manteniendo la idea básica de
la ordenación de la Alternativa 1, se separan a través de un paso peatonal las
viviendas con algún tipo de protección (40% del aprovechamiento lucrativo) de
las viviendas libres. Se mantiene la posición de los espacios libres de uso
público y los equipamientos. Las viviendas unifamiliares adosadas se
transforman en un pequeño bloque de viviendas.
El espacio libre de uso público apenas se modifica en superficie
(1.856,85 m2), al igual que los equipamientos (1.192,66 m
2) siempre
cumpliendo con las previsiones del art. 47.2. LOUG.
ALTERNATIVA 3
Una vez depurada la propiedad y delimitados definitivamente los dos
sectores a que hace referencia la Modificación Puntual se plantea esta
alternativa que es la que se desarrolla como Propuesta.
Se mantiene la franja de protección prevista incrementándose ligeramente
su superficie (1.149,12 m2) y la reserva anterior, sin uso, se convierte en dotación
autonómica por exigencia legal (409,94 m2). Se garantiza una distancia mínima
de 50,00 m. entre el límite del Pazo y las nuevas edificaciones.
Se da la condición de viario principal (art. 48 LOUG) a la calle central en
dirección N-S por lo que pasa a tener 16,00 m., los que ya tenía y mantiene la
calle al Este.
En cuanto a la ordenación se modifica la posición de los bloques lo que
garantiza una mayor permeabilidad en la percepción del Pazo de Petán al
tiempo que su escalonamiento mejor la percepción del Viaducto y su relación
con la edificación. Se mantiene la diferenciación entre las viviendas con algún
tipo de protección y el criterio de ordenar el residencial privado en torno a un
espacio común.
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Se mantiene la ordenación en la zona Sur, incrementándose el espacio
libre de uso público como mejor garantía de protección del Viaducto
(2.706,18m2) y la de los equipamientos como garantía de cohesión social
(1.508,17 m2).
Se elige así esta alternativa por ser la que garantiza una mejor
ordenación de la edificación residencial en relación a los elementos
catalogados garantizando una mejor protección y percepción del patrimonio con
el escalonamiento, permite una mayor reserva de dotaciones y resulta desde el
punto de vista paisajístico mejor integrada.
6. DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN. ALCANCE Y
CONTENIDO
La Modificación Puntual tiene por objeto ajustar y mejorar las
condiciones y determinaciones establecidas en las NN.SS., estableciendo los
criterios que permitan completar la malla urbana, ordenando y urbanizando una
zona de borde urbano bien integrada en su entorno.
No se trata de modificar la clasificación del Suelo sino de asignar una
categoría al suelo conforme al art. 14.2 LOUG que será la de delimitado y proceder
a su división en dos sectores en una única Área de Reparto, ajustando la
delimitación de ambos al parcelario recogiendo elementos fijos en su perímetro. Se
da cumplimiento a la LOUG en cuanto al conjunto de determinaciones que afectan
al desarrollo del suelo urbanizable y se mantienen las determinaciones
consideradas como vinculantes de las NN.SS. adecuando las tipologías
edificatorias al entorno en que se sitúa, como contribución al remate del suelo
urbano y adecuando el viario a los criterios del art. 48.2. LOUG.
Las Directrices de Ordenación del Territorio a la escala que se está
considerando, no tienen incidencia.
El Plan de Ordenación del Litoral de Galicia (en adelante POL) se
aprobó definitivamente el 10/02/2011 (B.O.P. nº37 de 23/02/2011), de acuerdo
con el mismo la zona objeto de la presente modificación puntual se encuentra
en su ámbito. Si consideramos sus planos a esc. 1:20.000 del Modelo Territorial
en su plano BL08, se considera la zona en otras edificaciones, en lo que se
refiere al Modelo de Gestión la zona se considera suelo urbanizable
grafiándose el número de la ficha de las Normas Subsidiarias SU26-4, quedan
así pues asumidas por el POL las determinaciones de las NNSS que ahora son
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objeto de modificación, no teniendo el POL incidencia singular en la zona sin
por ello obviar que se consideren las Normas generales para el desarrollo de
los suelos (art. 61), en aquellos aspectos que están directamente relacionados
en función de su escala y consideración de borde urbano, como pudieran ser el
establecimiento de densidades y tipologías que optimicen el consumo de suelo
y garanticen espacios de calidad, la adaptación al relieve, estructurando y
rematando las tramas existentes, procurando la compacidad e integración, sin
perjuicio de considerar otras de las en él establecidas.
No se afectan las determinaciones del Plan de Ordenación del Litoral
toda vez que éste recoge, la delimitación del suelo urbanizable de las Normas
Subsidiarias, sin más limitaciones.
Se establece así, desde la Modificación Puntual la categoría del suelo
urbanizable como delimitado, se prevé la división en dos sectores al objeto de
viabilizar la actuación facilitando tiempos distintos para la gestión y se definen de
manera precisa las fichas de gestión para el desarrollo de los planes parciales.
La Modificación incorpora para su tramitación simultánea el Plan
Parcial del Sector 1. Petán que queda incorporado también en este
Documento de Inicio a efectos de su tramitación.
6.1. Propuesta Modificación Puntual
Se propone la modificación del ámbito denominado Vilavella en lo
relativo a las determinaciones para su desarrollo, así como la ordenación
detallada de parte del mismo, conforme a lo previsto en el art. 57.2. LOUG.
La propuesta mantiene la clasificación del suelo como urbanizable en la
categoría de delimitado, se ajusta la delimitación al Suelo Urbano colindante y
al parcelario, ajustando el viario que aparece como vinculante. Viario que no
varía sustancialmente del ya propuesto por las Normas Subsidiarias y que
considera los desarrollos que se han producido en las zonas colindantes, ya
estén ejecutados o solamente aprobado su planeamiento.
La modificación establece como uso característico el residencial, al igual
que el planeamiento que se modifica. Como tipología predominante propone
vivienda colectiva, aún cuando pueda aparecer la vivienda unifamiliar y se
establece la edificabilidad en 0,85 m2/m
2 con un límite de altura de cuatro
plantas y bajo cubierta, coherente con su entorno próximo. La edificabilidad se
ajusta a lo previsto en la LOUG en su art. 46.2 b) ya que se sitúa por debajo de
1 metro cuadrado edificable por cada metro cuadrado de suelo.
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Al tiempo, la modificación garantiza la protección de los bienes
patrimoniales de su entorno: el viaducto un hito del municipio al que da identidad:
“la villa de los viaductos” y el único Pazo urbano de Redondela. En relación con
el viaducto declarado Bien de Interés Cultural, se prevé la concentración de la
reserva de los espacios libres de uso público en su borde, al tiempo se reserva
una zona verde privada colindante al Pazo de Petán o de Sta. Teresa catalogado
por las Normas Subsidiarias, para su preservación, se trata de un Pazo urbano
integrado en la trama urbana, siendo su posición en alineación de calle.
Por otra parte, la modificación permite incorporar equipamientos en una
zona en la que son inexistentes o muy limitados por su condición periférica, dando
cumplimiento a lo previsto en el artículo 47.2 LOUG, al tiempo que permite plantear
la reserva de viviendas con algún tipo de protección pública, de acuerdo con el art.
47.10 LOUG que, en este caso, será concertada, dando variedad a la oferta de
vivienda en la zona procurando su buena integración en el tejido urbano.
La modificación incorpora la reserva de suelo para la dotación
autonómica establecida en el art. 47.10 LOUG conforme a sus exigencias, es
decir, 2,5 m2 de suelo por cada 100 m
2 edificados. Se establece su
edificabilidad en 368 m2 en el Sector 1. Petán y 632 m
2 en el Sector 2.
Viaducto, edificabilidad que no supera los límites establecidos en la LOUG y
garantiza un mínimo, compatible con la optimización de la edificación de
viviendas adecuadas para las rentas más bajas en el municipio.
La propuesta de modificación incorpora la ordenación detallada del
Sector 1 para su tramitación simultánea.
6.1.1. División en sectores
El ámbito a modificar se divide en dos sectores con las siguientes superficies:
Sector 1 Petán: 17.311,48 m2
Sector 2 Viaducto: 29.734,00 m2
De acuerdo con el artículo 49.2. LOUG el suelo se dividirá en sectores a los
efectos de su ordenación detallada que deberán tener una extensión mínima de
20.000,00 m2. Lo que no cumple el Sector 1 Petán, pero el mismo artículo determina
que en el suelo urbanizable delimitado inmediato al suelo urbano, el plan general
podrá delimitar sectores de menor superficie, siempre que resulte viable técnica y
económicamente el cumplimiento de los estándares urbanísticos, lo que en el
presente caso resulta verificable en la ordenación detallada que se acompaña.
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Por otra parte, en la delimitación de los sectores se tiene en cuenta lo
previsto en la LOUG, donde se establece que para su delimitación se
establecerán preferentemente como límites los sistemas generales y los
elementos naturales determinantes, de forma que se garantice una adecuada
inserción del sector dentro de la estructura urbanística del plan general.
La delimitación del Sector 1, que para una mejor identificación se
denominará Petán, se realiza considerando una única propiedad, anteriormente
vinculada en parte al Pazo de Petán. El sector está delimitado al Norte por Suelo
Urbano de Redondela en parte ejecutado y en parte con planeamiento de desarrollo
tramitado, al Sur con el Viaducto hoy fuera de servicio, al Este con un camino que le
separa del núcleo de Quinteiro delimitado por las Normas Subsidiarias y al Oeste
con el Suelo Urbano de Redondela en relación de continuidad.
La delimitación del Sector 2, que para una mejor identificación se
denominará Viaducto, queda así mismo delimitado por elementos de identidad en
su entorno, al Norte limita con el Viaducto ya reseñado, al Sur al igual que al Oeste
con suelo urbano y al Este con la antigua vía del ferrocarril y en parte con el núcleo
de Quinteiro. Este sector incorpora un tramo de calle urbanizada y no cedida.
6.2. Propuesta de Ordenación del Sector 1. Petán
Se deriva de las condiciones topográficas y de la morfología del sector,
así como del viario vinculante que se desarrolla en dirección N-S, con dos
calles paralelas derivadas de las conexiones previstas en las NN.SS. Al tiempo
hay que considerar las preexistentes, por un lado el Camino de A Tafona cuya
rasante ha sido recientemente modificada de manera radical para su ajuste a
las nuevas edificaciones ejecutadas en su cota más alta y el camino de acceso
a la propiedad de mayores dimensiones que conecta con el viario existente
paralelo en su inicio al Viaducto.
Existe otro condicionante importante como es la necesidad de atravesar
el viaducto ajustando la sección al ojo de un arco, lo que ya viene
predeterminado en la Modificación puntual de las NN.SS. que se desarrollan.
Una vez hechas estas consideraciones la ordenación se ajusta a su
carácter exclusivamente residencial, sin perjuicio de los usos compatibles,
comercial en planta baja, y oficinas en baja y primera a la consideración de
manera independiente de la vivienda libre y la vivienda con algún tipo de
protección pública. Dadas las dimensiones del ámbito ambos tipos de vivienda,
se producen en continuidad y de manera integrada.
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La vivienda protegida se sitúa en dos bloques uno, el de mayor
dimensión, paralelo al Camino de A Tafona, escalonándose para ajustarse a la
pendiente del viario. Tiene forma rectangular y se plantean cuatro plantas y bajo
cubierta. El otro bloque se sitúa en paralelo al viario principal (el situado más al
Este), en forma de U, da frente a una calle de nueva creación perpendicular a la
anterior y a las zonas reservadas para equipamientos y espacios libres de uso
público. En ambos casos el fondo edificable es de 12,00 m. previéndose una
ocupación bajo rasante que permita como mínimo un ancho de 15,00 al objeto de
desarrollar los garajes para dar cumplimiento al art. 47.2. LOUG.
La vivienda libre se sitúa en una manzana central, prácticamente
cuadrada, entre las dos calles vinculantes del planeamiento general, la calle
anteriormente citada y otra paralela a ésta que será de convivencia de tráfico,
es peatonal permitiendo exclusivamente el acceso a los garajes.
La edificabilidad prevista se dispone en dos bloques en L que configuran
entre ambos un espacio casi cuadrado que al igual que todo el solar no
ocupado por la edificabilidad tendrá el carácter de espacio libre de uso privado
y en él podrán situarse instalaciones deportivas no cubiertas como piscina,
pistas de padel, etc. Ambos edificios tienen un fondo edificable máximo de
12,00 m., se establecen las condiciones de ocupación bajo rasante que
permitan dar cumplimiento al art. 47.2. LOUG como condiciones de altura se
establecen cuatro plantas y ocupación bajo cubierta, escalonándose la
edificación para ajustarse a las rasantes.
Tanto en vivienda protegida como en libre la ocupación bajo cubierta
para el uso de vivienda supone consumo de edificabilidad. En ambos casos la
edificación se dispone de manera que se permite inscribir un círculo de 50,00m.
de diámetro entre ésta y la valla de cierre del Pazo de Petán.
Los espacios libres de uso público se sitúan como ya queda dicho
colindantes al Viaducto, se trata de dos zonas separadas por la calle central,
cumpliendo ambas en conjunto la reserva prevista en el art. 47.2 conforme a la
edificabilidad asignada al Sector. Al tiempo se cumplen las condiciones
establecidas en el Reglamento de Planeamiento superficie superior a los 200 m2 y
posibilidad de inscribir un círculo de más de 12 m. de diámetro y superficie de más
de 1.000 m2 y posibilidad de inscribir un diámetro de más de 30 m. La más grande
supone una franja mínima de 15 m. de ancho y la menor tiene el ancho que
corresponde a su posición entre el viaducto y la calle de conexión con el suelo
urbano, lo que en cualquier caso supone una mejora a la protección del viaducto,
toda vez que este espacio a día de hoy está ocupado por un aparcamiento.
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En relación con el Pazo se establece un espacio libre privado que
actuará de colchón entre el mismo y la nueva urbanización.
Por último se reserva el suelo necesario para la dotación autonómica de
conformidad con el art. 47.10 LOUG en paralelo a la nave industrial existente
en el borde del sector y a la calle de nueva creación en la cota más baja,
separada de la susodicha nave por un espacio libre privado.
A los efectos del cumplimiento del art. 47.2.c) los aparcamientos se
situarán en el borde del viario en paralelo, haciéndose la reserva legal para las
plazas de discapacitados.
La intervención se configura como una actuación unitaria, sin perjuicio
de las parcelaciones que, conforme a la Normativa Urbanística, pudieran
realizarse posteriormente. Así mismo, la volumetría asignada podrá modificarse
en su día mediante un Estudio de Detalle sin alterar la ocupación. Las
secciones del plano P.04 no se consideran vinculantes, será el proyecto
arquitectónico, en cumplimiento de la Normativa Urbanística de esta
ordenación, el que las concrete.
La integración de la nueva ordenación en el suelo urbano de Redondela
queda garantizada desde el propio planeamiento general. Su incorporación a la
trama existente tiene el carácter de espacio de transición, con un predominio de
los espacios libres, ya sean públicos o privados, de creación de una nueva imagen
urbana que complete el proceso iniciado con la ordenación que ahora se propone,
y por lo anteriormente señalado con características volumétricas similares.
6.2.1. Cuadro general de superficies
Se realiza la ordenación con el objeto de ordenar la edificabilidad
asignada al sector, los 0,85 m2/m
2, es decir, 14.714,76 m
2. De los que el 40%
ha de ser vivienda con algún tipo de protección pública: 5.885,90 m2.
En la ordenación se opta por una distribución equilibrada e integrada
que favorezca la integración social y así se sitúa la edificabilidad libre en
posición central e incorporada a un ámbito único y la vivienda con algún tipo de
protección en dos bloques en los bordes. La disposición volumétrica responde a
dos bloques en L para la vivienda libre y un bloque lineal y otro en U en la
vivienda protegida y en ambos casos se consideran cuatro alturas, es decir,
bajo y tres plantas incorporando cuando sea necesario el aprovechamiento bajo
cubierta (46.6 LOUG).
17
De esta disposición aparecen cuatro bloques, a los que se le asignan las
siguientes superficies, conforme a la denominación en planos de las parcelas.
Parcela Bloque Superficie edificable m
2
A A 3.446,90
B B 1 3.950,18
B B 2 4.878,68
C C 2.439,00
TOTAL 14.714,76 m2
En todos los casos se considera sobre rasante un fondo edificable de
12,00 m. y bajo rasante de 15,00 m. lo que permite organizar las plazas de
aparcamiento necesarias: 294 (art. 47.2.c) LOUG). Si consideramos un 25% de
éstas como de dominio público: 74 número que tiene la consideración de
mínimo, situadas anexas a las vías públicas.
6.2.2. Cumplimiento de las especificaciones de la Ficha de
determinaciones del PGOM
De acuerdo con lo expuesto en el art. 62. Disposición común a los
planes de desarrollo de la LOUG, la presente ordenación no altera las
previsiones de la Modificación Puntual, no implicando una modificación de la
superficie edificable total, ni incrementando altura respetando los usos
previstos en la ficha de planeamiento así como las reservas de suelo para las
dotaciones locales allí previstas.
Así en el desarrollo se respeta:
La delimitación del ámbito se ajusta al Sector 1. Petán de la
Modificación puntual de las NN.SS.
El uso global es el residencial previsto.
La tipología edificatoria es vivienda colectiva.
La altura máxima se ajusta a las cuatro plantas y bajo cubierta previstas.
La superficie total edificable no excede a la prevista.
Las reservas de suelo para dotaciones urbanísticas se corresponden
con lo previsto en la ficha de planeamiento.
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Se realiza la reserva de suelo prevista en el art. 47.11 LOUG para
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
Se asumen en relación con el viario las determinaciones vinculantes en
la Modificación puntual.
Características de la ordenación detallada:
Determinaciones estructurales Ficha características Ordenación Detallada
Superficie del ámbito 17.311,48 17.311,48
Usos globales Residencial Residencial
Tipología edificatoria Colectiva Colectiva
Altura máxima IV + bc IV + bc
Superficie edificable máxima 14.714,76 m2
14.714,76 m2
La posición y cuantificación de la vivienda protegida queda reflejada en
el plano P01. Ordenación y usos pormenorizados.
6.2.3. Cumplimiento de los límites de sostenibilidad
Se cumple lo previsto en el art. 46.2. LOUG de acuerdo con las
determinaciones de la modificación puntual que se tramita.
6.2.4. Cumplimiento de las condiciones de calidad de vida y cohesión
social
A la presente ordenación le afecta el art. 47.2. LOUG, resolviéndose el
sistema de espacios libres y equipamientos en el propio sector.
De acuerdo con el mismo:
Art. 47. LOUG Superficie m
2
Plan Parcial m
2
Espacios libres de uso público 18 m2 suelo/100 m
2 edificables 2.648,65 2.706,18
Equipamientos 10 m2 suelo/100 m
2 edificables 1.471,48 1.508,17
Aparcamientos * 2 plazas/100 m2 edificables (294) 74 89
Viviendas protegidas 40% edificabilidad total 5.885,90 5.885,90
Dotación autonómica 2,5 m2 suelo/100 m
2 edificables 367,87 409,94
* Al objeto de dar cumplimiento a esta determinación y con independencia de la situación del mínimo establecido de
dominio público, se incrementa la ocupación bajo rasante, al tiempo que no se limita el número de sótanos.
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6.2.5. Cuadro Resumen de Características. Superficies
Residencial _____________________________________ 5.858,39 m2
Parcela A ________________________ 961,32 m2
Parcela B _______________________ 4.124,66 m2
Parcela C ________________________ 772,41 m2
Equipamientos ___________________________________ 1.508,17 m2
Espacios Libres uso Público ________________________ 2.706,18 m2
EP1 ____________________________ 572,33 m2
EP2 ___________________________ 2.133,85 m2
Red Viaria y Aparcamientos ________________________ 5.465,64 m2
Camino de A Tafona ____________________ 484,33 m2
Calle A _________________________ 1.649,58 m2
Calle B _________________________ 1.826,45 m2
Calle C __________________________ 465,53 m2
Calle D _________________________ 1.039,75 m2
Dotación Autonómica ______________________________ 409,94 m2
Espacios libres privados ___________________________ 1.363,16 m2
ELP1 ___________________________ 208,35 m2
ELP2 __________________________ 1.154,81 m2
TOTAL __________________________________________ 17.311,48 m2
7. APROXIMACIÓN A LOS EFECTOS PREVISIBLES
De acuerdo con los criterios de ordenación establecidos, basados en la
mejor integración territorial del proyecto, se estima que los previsibles efectos
ambientales generados por la Modificación Puntual no son significativos, sino
que más bien representan una oportunidad de mejorar las condiciones
ambientales y de ordenación, en una zona de borde, completando la malla
urbana y generando urbanización en una zona ya antropizada y sin uso y sin
embargo, rodeada por la edificación ya sea en suelo urbano o suelo de núcleo
rural lo que garantiza la vocación del suelo como urbano y la oportunidad de
rematar una pieza urbana completando el tejido preexistente.
20
No existen elementos vulnerables en el ámbito, sólo dos elementos
catalogados: el Viaducto del ferrocarril en desuso y el Pazo de Petán. En
ambos casos se mejoran sus condiciones por la urbanización de su entorno. El
Viaducto mejora notablemente sus condiciones paisajísticas al asentarse sobre
una plataforma verde que supone la eliminación de maleza y puesta en valor de
sus pilas, la distancia a la que se sitúan las edificaciones y su cota de
coronación y escalonamiento no impiden su percepción desde las cotas más
altas, desde las bajas ya está apantallada por la edificación del suelo urbano.
El Pazo de Petán queda incorporado al ámbito urbanizado con un amplia
área de protección hacia la nueva urbanización.
Por otra parte, es preciso considerar que la nueva ordenación incorpora
todas las infraestructuras básicas necesarias, sin alterar las condiciones de
servicio del entorno y mejorando la red viaria de conexión de toda la zona Este
de la villa, hoy inacabada.
Por otra parte se prevee la revegetación de la zona, dada la amplia
superficie de suelo que tiene la condición de espacio libre ya sea de uso público
o privado, esto supone una importante mejora ambiental y paisajística en
conjunto con la implantación de árboles de alineación autóctonos en el borde del
viario, ya que hoy no existe ni un solo elemento arbóreo o arbustivo de interés.
Desde el punto de vista sociológico se trata de generar una zona
integrada dada la proporción de vivienda libre y protegida prevista y su posición
relativa así como la incorporación de un nuevo equipamiento para el municipio.
Y es por esto que la actuación que se pretende llevar a cabo en el
presente documento, forma parte de una estrategia coherente en la mejora del
núcleo urbano de Redondela, completándolo y rematándolo y mejorando la
imagen urbana de la villa.
8. EFECTOS QUE SE PREVÉ PUEDA TENER SOBRE LOS
ELEMENTOS ESTRATÉGICOS DEL TERRITORIO, LA
PLANIFICACIÓN SECTORIAL Y TERRITORIAL
IMPLICADA Y LAS NORMAS APLICABLES
No existe ningún elemento estratégico en el territorio, dada su
dimensión y posición en un borde urbano sin ninguna previsión de actuación
específica de carácter territorial que le afecte.
21
Tal como se señaló anteriormente dadas las dimensiones del ámbito no
existe ninguna determinación de las Directrices de Ordenación del Territorio
que le afecten.
En lo que hace referencia al Plan de Ordenación del Litoral, éste se
limita a recoger la ficha el planeamiento que se modifica, que establecía ya la
condición del suelo como urbanizable residencial, que es la vocación de este
suelo y que así recoge la Modificación estableciendo la consideración del suelo
como urbanizable delimitado en una única Área de Reparto dividida en dos
sectores, estableciendo a través de sus fichas de gestión las condiciones de
ordenación: edificabilidad, usos, conexiones e integración en la trama urbana.
No existe ninguna normativa específica de aplicación en el ámbito que
se modifica.
9. MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA SOLUCIÓN
ADOPTADA EN LOS ASPECTOS AMBIENTALES
La ordenación propuesta supone una mejora medio-ambiental, toda vez
que supone la ordenación de una zona de borde, en abandono, que aparece de
modo intersticial entre tejidos edificados o en proceso de transformación. La
actuación es de carácter residencial y supone completar la trama urbana,
complementando el viario existente.
Las aceras previstas permitirán la plantación de un número importante
de árboles de alineación que se elegirán entre especies autóctonas y por tanto
de aclimatación fácil tanto para su pervivencia como cualificación paisajística.
Las nuevas edificaciones que se proponen se adecuarán a las nuevas
ordenanzas de ahorro energético, al igual que la iluminación propuesta, que
como requisito básico deberá ser eficaz, de bajo consumo y propiciar una baja
contaminación lumínica.
La nueva edificación residencial, completará el tejido de borde y
contribuirá a una mejor imagen urbana del conjunto, a través de las ordenanzas
estéticas previstas. Al tiempo contribuirá a completar la malla urbana.
Dado el uso propuesto no se preve la producción de ruidos y vibraciones
más que en la fase de ejecución y en ese supuesto se aplicarán las medidas
correctoras necesarias. Una vez concluida la urbanización y la edificación, los
ruidos previsibles son los de cualquier área urbana residencial.
22
En lo relativo a los residuos, los inertes derivados del proceso
constructivo se eliminarán conforme a las ordenanzas municipales y trasladarán
a vertederos autorizados. En lo que se refiere a los residuos de carácter urbano
domiciliario, el Proyecto de Urbanización que se elabore para la ejecución del
sistema general propuesto, tendrá en cuenta la ubicación racional de los
contenedores en islas de recogida selectiva.
Redondela, septiembre 2012
Fdo. María A. Leboreiro Amaro
Dr. Arquitecto y Técnico Urbanista
ANEXO: Ficha de planeamiento de las NN.SS.
ANEXO: Fichas de Gestión Sectores
MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE
PLANEAMIENTO MUNICIPAL DE REDONDELA (PONTEVEDRA)
Ámbito: Área de Reparto Urbanizable Denominación: Sector 1. PETÁN
Clasificación del Suelo: Urbanizable Delimitado Planos: 5 y 7
Esc. 1:1.000 y 1:500
Superficie: 17.311,48 m2
ORDENACIÓN
Planeamiento de desarrollo: Plan Parcial
Uso característico: Residencial
Tipología: Colectiva
Edificabilidad: 0,85 m2/m
2
Altura máxima: IV (B+3) + BC
Objetivos:
Complejizar la estructura urbana de Redondela completando la malla
urbana, en continuidad com la ordenación prevista en las NN.SS.
Criterios:
Se establecerá una franja de protección como espacio libre de carácter
privado para el Pazo de Petán o Sta. Teresa.
El viario grafiado es vinculante.
Los espacios libres de uso público se concentrarán en torno al Viaducto.
Las viviendas protegidas serán de régimen concertado.
Los espacios libres se plantarán con especies autóctonas.
Los espacios bajo cubierta podrán dedicarse a viviendas independientes.
Como usos compatibles se consideran el comercial y oficinas en planta
baja y primera.
GESTIÓN
Área de Reparto: Urbanizable Aprovechamiento tipo: 0,7888 u.t.c/m2
Coeficientes de ponderación:
Colectiva 1,00
Unifamiliar 1,20
Protegida concertada 0,82
Hotelero 1,00
Iniciativa: Privada Sistema de Actuación: Compensación
Cesiones:
Las previstas en el artículo 47.2 LOUG.
El 10% del aprovechamiento tipo
Dotación autonómica (art. 47.10 LOUG): 2,5 m2 de suelo por cada 100 m
2
edificables de residencial. Edificabilidad 368,00 m2.
PLAZOS DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS
Planeamiento: Queda incorporado a esta Modificación como ordenación
detallada.
Proyecto de Urbanización: Un año desde la Aprobación Definitiva de la
Modificación.
Proyecto de Compensación: Un año desde la Aprobación Definitiva del
Proyecto de Urbanización.
OBSERVACIONES:
Se realizarán las conexiones con las infraestructuras en los términos
previstos en el art. 22 f) LOUG. No se podrán resolver las mismas en el
interior del sector de forma individual.
Dadas las condiciones de la topografía, a los efectos del cumplimiento del
Decreto 35/2000, de 28 de enero, por el que se aprueba el Reglamento
de desarrollo y ejecución de la Ley de accesibilidad y supresión de
barreras de la Comunidad Autónoma de Galicia, los itinerarios podrán ser
practicables.
MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE
PLANEAMIENTO MUNICIPAL DE REDONDELA (PONTEVEDRA)
Ámbito: Área de Reparto Urbanizable Denominación: Sector 2. VIADUCTO
Clasificación del Suelo: Urbanizable Delimitado Plano: 5 y 8
Esc. 1:1.000
Superficie: 29.734,00 m2
ORDENACIÓN
Planeamiento de desarrollo: Plan Parcial
Uso característico: Residencial
Tipología: Colectiva y unifamiliar
Edificabilidad: 0,85 m2/m
2
Altura máxima: IV (B+3) + BC
Objetivos:
Complejizar la estructura urbana de Redondela completando la malla
urbana, en continuidad con la ordenación prevista en las NN.SS.
Criterios:
El viario grafiado es vinculante.
Los espacios libres de uso público se concentrarán en torno al Viaducto.
Las viviendas protegidas serán de régimen concertado.
Los espacios libres se plantarán con especies autóctonas.
Los espacios bajo cubierta podrán dedicarse a viviendas independientes.
Como usos compatibles se consideran el comercial y oficinas en planta
baja y primera.
GESTIÓN
Área de Reparto: Urbanizable Aprovechamiento tipo: 0,7888 u.t.c/m2
Coeficientes de ponderación:
Colectiva 1,00
Unifamiliar 1,20
Protegida concertada 0,82
Hotelero 1,00
Iniciativa: Privada Sistema de Actuación: Compensación
Cesiones:
Las previstas en el artículo 47.2 LOUG.
El 10% del Aprovechamiento tipo
Dotación autonómica (art. 47.10 LOUG): 2,5 m2 de suelo por cada 100 m
2
edificables de residencial. Edificabilidad 632,00 m2.
PLAZOS DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS
Planeamiento: Un año desde la Aprobación Definitiva de la Modificación
puntual
Proyecto de Urbanización: Un año desde la Aprobación Definitiva del
Plan Parcial.
Proyecto de Compensación: Un año desde la Aprobación Definitiva del
Plan Parcial.
OBSERVACIONES:
Se realizarán las conexiones con las infraestructuras en los términos
previstos en el art. 22 f) LOUG. No se podrán resolver las mismas en el
interior del sector de forma individual.
Dadas las condiciones de la topografía, a los efectos del cumplimiento del
Decreto 35/2000, de 28 de enero, por el que se aprueba el Reglamento
de desarrollo y ejecución de la Ley de accesibilidad y supresión de
barreras de la Comunidad Autónoma de Galicia, los itinerarios podrán ser
practicables.