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MODIFICACIÓN PUNTUAL nº 18 DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE XIRIVELLA. ENCLAVE DE LA PLAZA DE ESPAÑA (FEYCU)

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MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº18 DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE XIRIVELLA

ENCLAVE DE LA PLAZA DE ESPAÑA (FEYCU)

XIRIVELLA (VALENCIA)

MARZO 2011

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ÍNDICE

A.‐ PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA

A.1.‐ MEMORIA INFORMATIVA A.1.0.‐ Introducción A.1.1.‐ Antecedentes A.1.2.‐ Régimen Jurídico A.1.3.‐ Motivación de la Modificación Puntual del Plan General de Xirivella en el enclave de la

Plaza de España (FEYCU) A.1.4.‐ Afecciones sectoriales A.2.‐ MEMORIA JUSTIFICATIVA A.2.1.‐ Determinaciones de la Modificación Puntual del Plan General de Xirivella en el

enclave de la Plaza de España (FEYCU) A.3.‐ PLANOS DE INFORMACIÓN

I01. Emplazamiento del enclave de la Plaza de España (FEYCU) I02. Planeamiento vigente. Modificación Puntual nº5 del Plan General de Ordenación

Urbana de Xirivella I03. Ámbito del enclave de la Plaza de España (FEYCU)

I04. Afecciones sectoriales

Anexo 1.‐ Anuncio de la información pública y convocatoria del levantamiento de las actas previas a la ocupación de los bienes y derechos afectados por las obras del proyecto de construcción del paso inferior en la V‐30. BOE 2 de abril de 2009, pág.38958. Anexo 2.‐ Acta previa a la ocupación y Acta de ocupación de la porción de los terrenos expropiados por el Ministerio de Fomento y su descripción gráfica. Anexo 3.‐ Certificación del Registro de la Propiedad de Xirivella de la Finca Registral nº 10.979. Anexo 4.‐ Afecciones aeronáuticas y acústicas, de acuerdo con el Informe emitido por la Dirección General de Aviación Civil en relación con el Documento consultivo del Concierto Previo de la revisión del PGOU de Xirivella, con fecha abril 2010.

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B.‐ PARTE CON EFICACIA NORMATIVA B.1.‐ NORMAS URBANÍSTICAS Capítulo Primero: Disposiciones Capítulo Segundo: Clasificación y Calificación del suelo Capítulo Tercero: Parámetros urbanísticos. Definiciones B.2.‐ PLANO DE ORDENACIÓN

O01. Clasificación y Calificación del Suelo. Red viaria. Alineaciones y rasantes. Cota de referencia

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A.‐ PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA A.1.‐ MEMORIA INFORMATIVA A.1.0.‐ Introducción

La presente MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 18 DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE XIRIVELLA es promovida por la mercantil GRAN HOTEL XIRIVELLA S.L., con domicilio en Valencia, Calle Pizarro 1, CIF B‐97036727, que encarga a AIC EQUIP su redacción. Se presenta junto con el presente texto el documento anexo siguiente, el cual será sometido a información pública, tramitado y aprobado conjunta e inseparablemente con el mismo: CONVENIO URBANÍSTICO SOBRE MODIFICACIÓN DE DETERMINACIONES EN LA PARCELA URBANA SITA EN XIRIVELLA PLAZA ESPAÑA NÚMERO 7, FINCA REGISTRAL nº 10.979 DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE XIRIVELLA.

A.1.1.‐ Antecedentes

A.1.1.1.‐ Referente al Planeamiento vigente

El Plan General de Ordenación Urbana (en adelante, PGOU) de Xirivella, aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo el 28 de noviembre de 1989 otorgaba a la parcela de la antigua fábrica de FEYCU la clasificación de Suelo Urbano y la calificación de uso Industrial (textil). Su regulación genérica se encuentra en el artículo 80. Zona de Industrias y Almacenes de sus Normas Urbanísticas (en adelante, NNUU). El apartado 4 del citado artículo disponía de una serie de limitaciones para este enclave, lo que motivó la redacción de la Modificación Puntual nº5 del PGOU en febrero de 2000. Su aprobación se produjo por Acuerdo de 21 de diciembre de 2001, de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia. Su objetivo era modificar el tratamiento de esta parcela al considerar que no era el más adecuado en aquel momento por no encontrarse ya la factoría en funcionamiento. Los parámetros urbanísticos resultantes de la citada modificación, y por lo tanto vigentes, son: ‐ En relación con la Clasificación del Suelo:

No existía modificación, los terrenos se sitúan en suelo urbano.

‐ En relación con la Calificación del Suelo:

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Se modificó de uso Industrial (regulado por el artículo 80 de las NNUU) a Terciario restringido (derogando así los apartados 1.d y 4 del artículo 80. El Uso dominante es el Hotelero en todas sus categorías y los Usos compatibles todos los relacionados con el Ocio: Deportivo, Aparcamiento, Comercial incluido en el hotel, Oficinas, Recinto de Exposiciones, Salas de Banquetes y Convenciones, etc.

‐ En relación con la Normativa urbanística: Ámbito: Terrenos Factoría FEYCU Ocupación: 70% (libre disposición en la parcela) Edificabilidad: 1,75 m²t/m²s Techo edificable: 31.500 m²t Altura de la edificación: máxima 7 plantas / 28m mínima: no hay límite mínimo

A.1.1.2.‐ Referente al ámbito

Según el Registro de la Propiedad de Xirivella, la Finca Registral nº 10.979 posee una superficie total de 17.967 m², no existiendo documento alguno pendiente de despacho relativo a la citada finca. Ver Anexo 3. Certificación del Registro de la Propiedad de Xirivella de la Finca Registral nº 10.979. La parcela sufrió una expropiación parcial en el año 2009 por parte del Ministerio de Fomento, de 1.400 m² de superficie, junto a la carretera V‐30, por tratarse de terrenos afectados por las obras del proyecto de construcción: “Mejora local. Construcción de un paso inferior en la V‐30, punto kilométrico 9,030. Término municipal de Xirivella. Provincia de Valencia”. Clave del proyecto: 39‐V‐5620, aprobado por resolución de fecha 4 de diciembre de 2008. Ver Anexo 1. Anuncio de la información pública y convocatoria del levantamiento de las actas previas a la ocupación de los bienes y derechos afectados por las obras del proyecto de construcción del paso inferior en la V‐30. BOE 2 de abril de 2009, pág.38958. Ver Anexo 2. Acta previa a la ocupación y Acta de ocupación de la porción de los terrenos expropiados por el Ministerio de Fomento y su descripción gráfica. No obstante, la superficie definitiva del ámbito de actuación deberá ajustarse al levantamiento topográfico realizado al efecto para el proyecto del complejo terciario. Ver Plano I03. Ámbito del enclave de la Plaza de España (FEYCU) Por otro lado, con el único fin de conseguir una actuación unitaria, no procederá subdivisión de la parcela.

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A.1.2.‐ Régimen Jurídico Las determinaciones específicas y diferenciadas que incorpora el presente documento al planeamiento vigente se plantean de conformidad con lo previsto en la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana (en adelante LUV), el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, aprobado por Decreto 67/2006, de 12 de mayo, del Consell (en adelante ROGTU), el Decreto 36/2007, de 13 de abril, por el que se modifica el ROGTU, así como en la legislación urbanística estatal vigente. A.1.3.‐ Motivación de la Modificación Puntual del Plan General de Xirivella en el enclave de la Plaza de España (FEYCU)

Dada la especificidad del enclave, situado en una posición estratégica en la entrada al municipio de Xirivella desde la ciudad de Valencia por la A‐3 y por lo tanto susceptible de ser objeto de una actuación singular y unitaria, la presente Modificación Puntual del Plan General (en adelante, MPPG) viene motivada por la inexistencia en el PGOU de Normativa específica que regule este tipo de actuaciones terciarias singulares, detectándose además incongruencias en la definición de ciertos parámetros urbanísticos, en general más adecuados a otro tipo de usos y que necesitan ser redefinidos para este ámbito, fijándose determinaciones específicas. Con la reordenación de los accesos rodados a la población y la conexión viaria que afecta a los terrenos en cuestión, prevista y pretendida por organismos y administraciones supramunicipales, las modificaciones han de permitir que pueda ejecutarse sin perjudicar el acceso actualmente existente, ya que constituye una de las más importantes vías de entrada a Xirivella. Para garantizarlo, y en cumplimiento del artículo 350.9 del ROGTU, el proyecto de urbanización que acompañe la solicitud de licencia de obras vendrá acompañado por un Estudio de Tráfico. Con las reformas del PGOU planteadas en el presente documento, la dinamización pretendida de la zona por parte del Ayuntamiento seguirá haciéndose efectiva e incluso se incrementará. Resulta determinante adelantar que las modificaciones previstas no afectan a parámetros de carácter estructural ‐regulados en el artículo 36 de la LUV‐, sino que responden a determinaciones relativas a la ordenación pormenorizada y por tanto de competencia y aprobación exclusiva municipal, si bien, tal como exige el artículo 57 de la citada Ley, las decisiones sobre la ordenación pormenorizada han de ser coherentes con la ordenación estructural. Tal como expone el punto 2 del artículo 120 del ROGTU: “la regulación pormenorizada de la edificación se remitirá preferiblemente a la terminología y conceptos del Reglamento de Zonas o en el Plan General. En cualquier caso, la ordenación pormenorizada no modificará el aprovechamiento, uso y tipología que corresponda globalmente al sector o zona.”

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Reforzando el precepto anterior, destacar el artículo 60 de la LUV donde se establece en su punto primero que: “constituye determinación de ordenación pormenorizada la asignación de usos y tipos edificatorios en forma detallada, en desarrollo de los previstos para la ordenación estructural. Se efectuará por remisión al Reglamento de Zonas, desarrollando los usos prohibidos, alternativos y compatibles para cada parcela y las condiciones limitativas de su máxima y mínima edificabilidad, volumen o altura y ocupación, sobre y bajo rasante, así como su dotación de aparcamiento.” A.1.4.‐ Afecciones sectoriales La parcela se ve afectada por tres tipos de servidumbres, cuya legislación aplicable es la que se relaciona a continuación: a) En materia de carreteras de titularidad estatal, por lindar con el enlace N—335/V‐30 con la A‐3.

‐ Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento General de

Carreteras (BOE 23.09.94) ‐ Real Decreto 1911/1997, de 2 de septiembre, por el que se modifican los artículos 20 , 27, 62,

64, 67, 69, 70, 93, 104, 70, 104, 71, 89, 95, 102, 107,109, DT4ª (BOE 10.01.98) ‐ Real Decreto 597/1999, de 16 de abril, por el que se modifican Título del Cap.I, Tit.I y los art.: 14,

15, 16, 17, 18, 102, DA10 (BOE 29.04.99) ‐ Real Decreto 114/2001, de 9 de febrero, por el que se modifica el artículo 58 (BOE 21.02.01) ‐ Resolución de 22 de octubre de 2001, por el que se modifican multas del artículo 112 (BOE

17.11.01) ‐ Resolución de 12 de diciembre de 2001, por el que se modifican sanciones (BOE 31.12.01)

b) En materia de aguas, por situarse junto al nuevo cauce del río Turia.

- Decreto Ley 1/2001, de 20 de julio, texto refundido de la Ley de Aguas - Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio

Público Hidráulico (BOE, núm. 103, de 30 de abril de 1986) - Real Decreto 606/2003, de 23 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 849/1986, de

11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, que desarrolla los Títulos preliminar, I, IV, V, VI y VIII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas. (BOE, núm. 135, de 06 de noviembre de 2003)

c) En materia de servidumbres aeronáuticas, por su cercanía al Aeropuerto de Valencia. Se

relaciona la legislación aplicable incluida en el Informe emitido por la Dirección General de Aviación Civil en relación con el Documento consultivo del Concierto Previo de la revisión del PGOU de Xirivella, con fecha abril 2010.

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Normativa sectorial:

- Ley 48/60, de 21 de julio, (BOE, núm. 176, de 23 de julio) sobre Navegación Aérea, modificada por Ley 55/99 sobre Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, de 29 de diciembre (BOE, núm. 312, de 30 de diciembre)

- Ley 21/2003, de 7 de julio, de Seguridad Aérea (BOE, núm. 162, de 8 de julio) - Disposiciones Adicional Tercera y Transitoria Tercera de la Ley 37/2003 de Ruido, de 17 de

noviembre (BOE, núm. 276, de 18 de noviembre) - Artículo 166 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden

Social (BOE, núm. 315, de 31 de diciembre) - Decreto 584/72, de 24 de febrero (BOE, núm. 69, de 21 de marzo) de Servidumbres Aeronáuticas,

modificado por Decreto 2490/74, de 9 de agosto (BOE, núm. 218, de 11 de septiembre) y por Real Decreto 1541/2003, de 5 de diciembre (BOE, núm. 303, de 19 de diciembre)

- Real Decreto 2591/1998, de 4 de diciembre, de Ordenación de los Aeropuertos de Interés General y su Zona de Servicio (BOE, núm. 292, de 7 de diciembre)

- Real Decreto 856/2008, de 16 de mayo, por el que se modifican las servidumbres aeronáuticas del aeropuerto de Valencia (BOE, núm. 129, de 28 de mayo de 2008)

- Orden FOM/926/2005, de 21 de marzo (BOE, núm. 88, de 13 de abril), por la que se regula la revisión de las huellas de ruido de los aeropuertos de interés general.

Afecciones acústicas:

- Ley 48/60, de 21 de julio, (BOE, núm. 176, de 23 de julio) sobre Navegación Aérea, que establece las Servidumbre Aeronáuticas, modificada por Ley 55/99 sobre Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, de 29 de diciembre (BOE, núm. 312, de 30 de diciembre) por la que se establecen las Servidumbres Acústicas en razón de Navegación Aérea.

- Disposiciones Adicional Tercera y Transitoria Tercera de la Ley 37/2003 de Ruido, de 17 de noviembre (BOE, núm. 276, de 18 de noviembre)

- Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre (BOE, núm. 254, de 23 de octubre), por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, en lo referente a zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas.

- Orden FOM/926/2005, de 21 de marzo (BOE, núm. 88, de 13 de abril), por la que se regula la revisión de las huellas de ruido de los aeropuertos de interés general.

- Las Huellas de ruido que figuran en el Plan Director del Aeropuerto de Valencia aprobado por Orden del Ministerio de Fomento de 19 de julio de 2001, (BOE, núm. 185, de 3 de agosto)

- Actualización de las Huellas de Ruido para la aplicación del Plan de Aislamiento Acústico (PAA) del Aeropuerto de Valencia elaboradas conforme a los criterios recogidos en la Declaración de Impacto Ambiental (DIA) del proyecto de ampliación del Aeropuerto de Valencia, (BOE, núm. 285, de 26 de noviembre de 2004)

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A.2.‐ MEMORIA JUSTIFICATIVA

A.2.1.‐ Determinaciones de la Modificación Puntual del Plan General de Xirivella en el enclave de la Plaza de España (FEYCU)

A.2.1.1.‐ Referente a la legislación urbanística vigente ‐ En cumplimiento de la LUV: El artículo 94 del Capítulo VII, sobre Modificaciones de los Planes, establece: “… 2. Las nuevas soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio de las dotaciones públicas, suplementando en su caso la red primaria y secundaria de dotaciones de forma que cumplan con los criterios de calidad, capacidad e idoneidad exigidos en esta Ley. “ Se trata de una modificación que afecta a los parámetros urbanísticos de un enclave único manteniendo el uso global Terciario vigente, no afectando a reservas de dotaciones de red primaria ni secundaria. ‐ Y en relación con el ROGTU:

Según el artículo 212. Modificaciones de Planes (en referencia a los artículos 40, 52 y 63 de la LUV): “… 2. Como regla general, la ordenación modificada cumplirá o mantendrá los estándares urbanísticos de la ordenación vigente, referidos al ámbito de la modificación, o al ámbito de análisis que se defina a este fin, sin perjuicio de las específicas situaciones o modos de cómputo reguladas en este Reglamento…”

De la misma manera que en el apartado anterior, la modificación no afecta a reservas de dotaciones de red primaria ni secundaria.

A.2.1.2.‐ Referente a las afecciones sectoriales

a) En materia de carreteras de titularidad estatal, por lindar con el enlace N—335/V‐30 con la A‐3. Con fecha 20 de abril de 2005 el Secretario de Estado de Infraestructura y Planificación por delegación de la Ministra de Fomento resolvió lo siguiente acogiéndose al artículo 85 del Reglamento sobre Casos Especiales de carreteras que discurran total o parcialmente por zonas urbanas: “ I.‐ Aprobar el Estudio de Delimitación parcial de tramo urbano de la carretera N‐335/V‐30 en el enlace de la autovía A‐3.

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II.‐ Fijar definitivamente la distancia de la línea límite de edificación en la manzana ocupada por la antigua factoría FEYCU en el interior del lazo del enlace de la A‐3 con la N‐335/V‐30 de la población de Xirivella, a la distancia de 22 m de la arista exterior de la calzada, según plano nº 6, de Alineaciones, rasantes, alturas de edificación, dotaciones y usos globales de la Revisión‐Adaptación del Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Xirivella, conforme al artículo 85 del Reglamento General de Carreteras (RD. 1812/1994 de 2 de septiembre, BOE. 23.09.94). “

La línea límite de la edificación se sitúa así del lado del nuevo cauce del río Turia como prolongación de la alineación de fachada de las edificaciones existentes en el frente urbano, tal como se deduce del plano citado: nº6 del PGOU. Ver plano I04. Afecciones sectoriales.

b) En materia de aguas, por situarse junto al nuevo cauce del río Turia. Los márgenes de los cauces quedan sujetos a una zona de servidumbre de 5m de anchura para uso público y una zona de policía de 100m en la que se condicionan los usos del suelo y las actividades que se desarrollan. Ver plano I04. Afecciones sectoriales.

c) En materia de servidumbres aeronáuticas, por su cercanía al Aeropuerto de Valencia. En relación con las afecciones aeronáuticas, y de acuerdo con el Informe emitido por la Dirección General de Aviación Civil en relación con el Documento consultivo del Concierto Previo de la revisión del PGOU de Xirivella, con fecha abril 2010: “La totalidad del término municipal de Xirivella se encuentra incluida en las Zonas de Servidumbres Aeronáuticas Legales correspondientes al Aeropuerto de Valencia. En el plano que se adjunta como Anexo II a este informe –ver Anexo 4 de la presente MPPG‐ se representan las líneas de nivel de las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto de Valencia que afectan a dicho ámbito, las cuales determinan las alturas (respecto al nivel del mar) que no debe soprepasar ninguna construcción (incluidos todos los elementos como antenas, pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, remates decorativos, etc.), modificaciones del terreno u objeto fijo (postes, antenas, aerogeneradores incluidas sus palas, carteles, etc.), así como el gálibo de los vehículos.” Del plano sobre servidumbres aeronáuticas incluido en el Anexo 4 se deduce que la altura que no debe sobrepasar el complejo terciario en el ámbito de la Plaza de España (FEYCU) se encuentra entre 120m y 125m sobre el nivel del mar. Dado que la Cota de referencia es de +31,17m ‐ver plano O01‐ y la altura máxima de cornisa (Hc) se establece en 71,10m, queda un margen considerable hasta la citada cota más desfavorable de

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servidumbres e instalaciones radioeléctricas, de +120m, en el que deberá incluirse toda construcción o elemento fijo. Por otro lado, en relación con las afecciones acústicas, y siempre de acuerdo con el Informe emitido por la Dirección General de Aviación Civil en relación con el Documento consultivo del Concierto Previo de la revisión del PGOU de Xirivella, con fecha abril 2010, el enclave de la Plaza de España (FEYCU) queda afectado por la huella sonora: “No se consideran compatibles los usos residenciales ni los dotacionales educativos o sanitarios en los terrenos afectados por las curvas isófonas Ld = 60 db(A), Le = 60 db(A) y Ln = 50 db(A). Con objeto de delimitar dichas curvas se ha tenido en cuenta la actualización de las huellas de ruido elaboradas por Aena conforme a los criterios empleados para la aplicación del Plan de Aislamiento Acústico (PAA) del Aeropuerto de Valencia recogido en la Declaración de Impacto Ambiental (DIA) del proyecto de ampliación del Aeropuerto de Valencia, (BOE, núm. 285, de 26 de noviembre de 2004). (…) En los ámbitos clasificados como Suelo Urbano Consolidado afectados por la huella sonora, no se consideran compatibles las modificaciones urbanísticas que supongan un aumento del número de personas afectadas para los usos residenciales ni los dotacionales educativos o sanitarios, siendo además necesaria, como condición para la concesión de licencias a construcciones (como viviendas, etc.) en la zona afectada su insonorización conforme al documento básico DB‐HR Protección frente al ruido del C.T.E., no corriendo el titular del Aeropuerto con los costes de la insonorización, (…) Independientemente de lo anterior, en caso de implantar construcciones dentro de zonas afectadas por la huella de ruido, además de corresponder a usos compatibles con dicha afección, habrán de estar convenientemente insonorizadas para cumplir con los niveles de inmisión establecidos en el documento básico DB‐HR Protección frente al ruido del C.T.E, que establece unos niveles Leq de inmisión de ruido aéreo, no corriendo el titular del aeropuerto con los costes de la insonorización. Igualmente, convendría se hiciera constar, mediante anotación en el correspondiente Registro de la Propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 del RDL 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y al RD 1093/1977, la afección sonora en los términos siguientes:

“Esta finca se encuentra en una zona sometida a un nivel de afección sonora producida por el sobrevuelo de aeronaves, procedentes de las maniobras de las aeronaves que operan en el Aeropuerto de Valencia, de hasta Ld = 60 db(A), Le = 60 db(A) y Ln = 50 db(A) (Nivel sonoro continuo expresado en decibelios A, correspondiente a la misma cantidad de energía que el ruido variable considerado, en un punto determinado, durante todo el periodo día, tarde o noche)”. “

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En definitiva, cualquier edificación que se implante en este ámbito deberá cumplir el documento básico DB‐HR Protección frente al ruido del Código Técnico de la Edificación, haciéndose constar en el Registro de la Propiedad de Xirivella su afección sonora en los términos descritos en el párrafo anterior. Ver plano I04. Afecciones sectoriales. Ver Anexo 4. Afecciones aeronáuticas y acústicas, de acuerdo con el Informe emitido por la Dirección General de Aviación Civil en relación con el Documento consultivo del Concierto Previo de la revisión del PGOU de Xirivella, con fecha abril 2010.

A.2.1.3.‐ Referente a los parámetros de Ordenación Estructural

La Ordenación Estructural se mantiene invariable: ‐ La Clasificación del suelo se mantiene como suelo urbano.

‐ La Calificación del suelo se mantiene como suelo de uso global Terciario, eliminando el uso

Hotelero como dominante. Se incluyen todas las actividades relacionadas con servicios de tipo comercial, hotelero, oficinas, recreativo, residencias colectivas, aparcamientos y similares, tal como define el artículo 77 del Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana (Orden de 26 de abril de 1999, del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Generalitat Valenciana).

A.2.1.4.‐ Referente a los parámetros de Ordenación Pormenorizada. Ordenanzas generales

de la Edificación definidas en el Capítulo Séptimo de las NNUU del PGOU

Los parámetros que son objeto de determinaciones específicas por parte del presente documento son los que siguen:

‐ Condiciones de emplazamiento de la parcela. Alineaciones y rasantes

El único condicionante viene determinado por la línea límite de la edificación, cuyo obligado cumplimiento se regula en el Reglamento de Carreteras de titularidad estatal y se grafía en el Plano I04 anexo, coincidente con la grafiada en el plano de ordenación nº 6 del PGOU de Xirivella. Por otro lado, no se establecen alineaciones obligatorias específicas. En la fachada recayente a la Plaza de España se determina que al menos el 65% de su longitud, paralela a la prolongación de la Avinguda del Camí Nou, no podrá sobrepasar la línea de dicha prolongación.

‐ Condiciones de ocupación de la parcela. No será de aplicación para este ámbito el segundo párrafo del artículo 45 de las NNUU del PGOU, debido a la especificidad de su uso y emplazamiento, al deber garantizarse superficie

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pavimentada y libre de obstáculos para cuestiones de accesibilidad, seguridad y evacuación de personas. Se establece como porcentaje mínimo de superficie ajardinada un 10% del espacio libre de ocupación de la parcela.

‐ Condiciones de forma y volumen de los edificios. Alturas Se establece en el plano O01 la Cota de referencia para la medición de la altura del edificio y sus plantas.

Las mejoras que presenta esta modificación vienen referidas al aumento en el número máximo de plantas permitidas de la edificación, a 18, por considerar que este enclave no puede seguir la exigencia de 7 plantas máximo y 28m de altura de cornisa, por su carácter singular y para poder desarrollar un conjunto de usos con necesidades morfológicas diferentes entre sí. Asimismo, se aumenta la altura de planta máxima de las plantas baja y primera, de los 5,3m (Edificación Abierta) a los 7m establecidos en el artículo 17.2 de las NNUU de la presente modificación, así como la altura máxima de planta semisótano. En consecuencia, se establece la altura máxima de cornisa, así como la altura máxima de zócalo comercial (que incluye planta baja más primera), pero no existirá altura mínima de la edificación.

‐ Construcción bajo rasante. Planta semisótano Se permite la existencia de planta semisótano manteniendo la cota máxima de 1,10m por encima del plano horizontal de referencia a la que puede situarse la cara inferior del forjado del techo del semisótano. Se elimina la restricción de no poderse situar el pavimento a distancia mayor de 2,20m por debajo de la cota de referencia.

‐ Accesos y circulación interior: En relación con el cálculo del número de escaleras necesarias, y por no adecuarse las determinaciones establecidas en el artículo 64. Circulación interior en uso comercial y oficinas de las NNUU del PGOU a este tipo de edificaciones singulares, se establece como normativa a aplicar la derivada del Documento Básico SI Seguridad en caso de incendio del Código Técnico de la Edificación. Y en particular de la Sección SI 3 Evacuación de ocupantes, cuyo objetivo no es otro que el de disponer de los medios de evacuación adecuados para que los ocupantes puedan abandonar o alcanzar un lugar seguro dentro de la edificación en condiciones de seguridad.

‐ Aseos en locales destinados a otros usos:

Por no adecuarse las determinaciones del artículo 68 de las NNUU del PGOU a este tipo de edificaciones singulares, se recomienda como normativa a aplicar la derivada de las

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Disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo y cualquier normativa sectorial que en su momento sea de aplicación en función de los usos planteados. En el caso de que se proyecte un edificio tipo galería comercial , con espacios de circulación públicos, será de aplicación la normativa en vigor en materia de establecimientos públicos.

‐ Dotación de aparcamientos:

La dotación se establece en función de cada uso: hotelero, oficinas, recreativo, comercial.

Por otro lado, los parámetros que no son objeto de determinaciones específicas por parte del presente documento son: ‐ Condiciones de ocupación de la parcela:

Se mantiene invariable el coeficiente de ocupación máximo de la parcela del 70% y la libre disposición de la edificación en la parcela.

‐ Edificabilidad: Se mantiene invariable el techo edificable máximo permitido, de 31.500 m²t. Tal como establece el Reglamento de Zonas, no computará a efectos del cálculo de la edificabilidad, la superficie construida de los sótanos y semisótanos. Sin embargo sí computarán las entreplantas y altillos que cumplan con las alturas mínimas. Destacar asimismo que en enero de 2010 la mercantil “GRAN HOTEL XIRIVELLA, S.L. Unipersonal” solicita a la Demarcación de Carreteras del Estado en la Comunidad Valenciana su voluntad de reservarse el aprovechamiento urbanístico del bien expropiado por el Ministerio de Fomento a cambio de la renuncia al cobro total del justiprecio. Tratándose de Suelo Urbano, no requiere más que de licencia para poder ser edificado, por lo que la superficie afectada por el expediente expropiatorio genera a su favor un aprovechamiento urbanístico fijado por el Plan, destinado a materializarse en el resto de la parcela, puesto que el ámbito total viene conformado por la totalidad de la finca propiedad de la mercantil. Considerando que el suelo restante sigue siendo capaz de recibir la totalidad de la edificabilidad del ámbito, solicita la realización de un pacto con la Administración expropiante para celebrar un “convenio expropiatorio”, el cual no requiere de aprobación municipal. En este sentido, el hecho de que el coeficiente de edificabilidad aumente respecto del 1,75 m²t/m²s por reducción de la superficie del ámbito, queda justificado.

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A mayor abundamiento, la Ficha del Planeamiento vigente establece como edificabilidad máxima la cifra de 31.500 m²t, sin establecer condiciones de prevalencia en caso de discrepancia entre la aplicación del coeficiente de 1,75 m²t/m²s y la cifra absoluta.

A.3.‐ PLANOS DE INFORMACIÓN

I01. Emplazamiento del enclave de la Plaza de España (FEYCU) I02. Planeamiento vigente. Modificación Puntual nº5 del Plan General de Ordenación

Urbana de Xirivella I03. Ámbito del enclave de la Plaza de España (FEYCU) I04. Afecciones sectoriales

Anexo 1.‐ Anuncio de la información pública y convocatoria del levantamiento de las actas previas a la ocupación de los bienes y derechos afectados por las obras del proyecto de construcción del paso inferior en la V‐30. BOE 2 de abril de 2009, pág.38958. Anexo 2.‐ Acta previa a la ocupación y Acta de ocupación de la porción de los terrenos expropiados por el Ministerio de Fomento y su descripción gráfica. Anexo 3.‐ Certificación del Registro de la Propiedad de Xirivella de la Finca Registral nº 10.979. Anexo 4.‐ Afecciones aeronáuticas y acústicas, de acuerdo con el Informe emitido por la Dirección General de Aviación Civil en relación con el Documento consultivo del Concierto Previo de la revisión del PGOU de Xirivella, con fecha abril 2010.

Valencia, Marzo de 2011 Por EL ARQUITECTO

Juan Añón Gómez Arquitectos Colaboradores: Jordi Soler i Giménez Elena Azcárraga Monzonís

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B.‐ PARTE CON EFICACIA NORMATIVA

B.1.‐ NORMAS URBANÍSTICAS

Capítulo Primero: Disposiciones

Capítulo Segundo: Clasificación y Calificación del suelo

Capítulo Tercero: Parámetros urbanísticos. Definiciones

Sección Primera: Parámetros relativos a la posición de la edificación en la parcela

Sección Segunda: Parámetros urbanísticos relativos a la intensidad de la ocupación

Sección Tercera: Parámetros urbanísticos relativos a la forma y volumen de los edificios

Sección Cuarta: Otras condiciones Sección Quinta: Usos Sección Sexta: Dotación de aparcamientos Sección Séptima: Interpretación de los preceptos de las normas urbanísticas

B.2.‐ PLANO DE ORDENACIÓN

O01. Clasificación y Calificación del suelo. Red Viaria. Alineaciones y rasantes. Cota de referencia

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CAPÍTULO PRIMERO: DISPOSICIONES Artículo 1. Disposiciones Preliminares

1. Con el fin de presentar el alcance del presente documento, se establece la relación de los

parámetros redefinidos por la presente Modificación Puntual en el enclave de la Plaza de España (FEYCU):

‐ Condiciones de emplazamiento de la parcela ‐ Alineaciones y rasantes ‐ Intensidad de la ocupación de la parcela y ocupación máxima de la misma ‐ Edificabilidad ‐ Número máximo de plantas ‐ Alturas máximas y mínimas, y libres ‐ Accesos y circulación interior ‐ Aseos ‐ Ventilación e iluminación natural ‐ Usos. Compatibilidad y coexistencia en la misma planta ‐ Dotación de aparcamientos

2. Los parámetros que no queden definidos en el presente documento quedarán sujetos a las NNUU

del PGOU y a la normativa sectorial vigente.

Artículo 2. Ámbito de actuación El ámbito afectado por las presentes NNUU es el correspondiente al enclave de la Plaza de España (FEYCU), el cual queda definido en la documentación gráfica que acompaña al presente documento. CAPÍTULO SEGUNDO: CLASIFICACIÓN Y CALIFICACIÓN DEL SUELO Artículo 3. Clasificación del suelo El enclave de la Plaza de España (FEYCU) se sitúa en suelo urbano. Artículo 4. Calificación del suelo y definición de usos La zona de ordenación urbanística en la que se enclava la parcela es la del uso global terciario, siendo éste el uso dominante. Quedan prohibidos los usos residencial e industrial, en los términos previstos en el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana. Serán compatibles todas aquellas actividades relacionadas con servicios de tipo comercial, hotelero, oficinas, recreativo, residencias colectivas, aparcamientos y similares, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 77 del meritado Reglamento de zonas de ordenación.

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CAPÍTULO TERCERO: PARÁMETROS URBANÍSTICOS. DEFINICIONES Sección Primera: Parámetros relativos a la posición de la edificación en la parcela. Artículo 5. Condición de indivisibilidad de la parcela Con el objetivo de perseguir una actuación unitaria, la parcela no podrá sufrir subdivisión alguna. Artículo 6. Condiciones de emplazamiento en la parcela. Definición Las condiciones de emplazamiento son las que determinan la posición de las construcciones dentro de la parcela. Sus condiciones particulares se establecen en el siguiente artículo. Artículo 7. Alineaciones y rasantes

1. Se establece como Línea límite de la edificación la definida en la documentación gráfica adjunta.

2. No se establecen alineaciones obligatorias específicas.

3. En la fachada recayente a la Plaza de España se determina que al menos el 65% de su longitud, paralela a la prolongación de la Avinguda del Camí Nou, no podrá sobrepasar la línea de dicha prolongación.

4. Las líneas de rasante coinciden con el perfil longitudinal de las vías públicas que determinan los límites del ámbito de la parcela.

Sección Segunda: Parámetros urbanísticos relativos a la intensidad de la ocupación Artículo 8. Superficie susceptible de edificación. Definición

1. Se entiende por superficie ocupable, la porción de parcela edificable susceptible de ser ocupada por la edificación sobre rasante.

2. No es de aplicación para este ámbito el segundo párrafo del artículo 45 de las NNUU del PGOU.

3. Deberá garantizarse un porcentaje mínimo de superficie ajardinada del 10% del espacio libre de ocupación de la parcela.

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Artículo 9. Ocupación máxima de la parcela La superficie ocupable máxima de la edificación será el 70% de la parcela. La disposición de la edificación en la parcela será libre, excepto en lo establecido en el artículo 7. Artículo 10. Edificabilidad

1. Es el valor máximo total de la superficie construida, expresado en metros cuadrados de techo, de la edificación que podrá realizarse sobre un terreno.

2. No computarán a efectos de su cálculo la superficie construida de los sótanos y semisótanos.

3. Todos aquellos espacios, como pudieran ser entreplantas o altillos de la planta baja o planta primera, que cumplieran con las alturas libres mínimas establecidas en el artículo 18, computarían dentro de la edificabilidad máxima permitida.

Artículo 11. Edificabilidad máxima permitida Se establece en 31.500 m²t la edificabilidad máxima permitida en este ámbito. Sección Tercera: Parámetros urbanísticos relativos a la forma y volumen de los edificios Artículo 12. Cota y Plano horizontal de referencia

1. La Cota de referencia es la cota establecida en el terreno que sirve de origen para la medición de la altura de un edificio, es decir, la dimensión vertical de la parte del mismo que sobresale del terreno.

2. Se establece como Cota de referencia la grafiada en el Plano O01 anexo.

3. Se define Plano horizontal de referencia la superficie horizontal que contiene la cota de referencia. Artículo 13. Número máximo de plantas El número máximo de plantas por encima de la cota de referencia, incluida la planta baja, será de 18. Artículo 14. Altura máxima de cornisa

1. Se define la altura de cornisa máxima de la edificación (Hc) como la distancia que se mide desde la cota de referencia hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio en esta última planta.

2. Hc = 71,10m

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Artículo 15. Altura mínima de la edificación No se establece altura mínima de la edificación. Artículo 16. Planta baja y Planta piso. Definición

1. Se entiende por Planta baja aquella planta en la que, en más de un 50% de su superficie construida, la cara superior del pavimento de suelo se encuentra entre dos planos horizontales, uno que contiene la cota de referencia y otro situado a 1,40m sobre aquel.

2. Se entiende por Planta piso cualquier planta situada por encima del forjado de techo de la planta baja.

Artículo 17. Alturas máximas de planta

1. Se define la altura de planta como la distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.

2. Se establecen las siguientes alturas máximas de planta: Plantas sótano 3,50m Planta semisótano 4,70m Planta baja 7,00m Planta primera 7,00m

3. La cara inferior del forjado de techo de la planta baja no podrá situarse, en ningún caso, a menos de

4,30m, sobre la cota de referencia, ni a más de 8,10m.

4. Se define la altura máxima de cornisa del zócalo comercial, que incluye planta baja y planta primera, en 15,10m.

Artículo 18. Alturas libres mínimas

1. Se define la altura libre como la distancia vertical mínima entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del forjado de techo de la misma.

2. Las alturas libres mínimas se definen según los usos permitidos en el ámbito:

Uso comercial 3m Uso hotelero 3m Uso oficinas 3m Uso recreativo 3m Uso residencias colectivas 3m Uso aparcamiento 2,20m

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Artículo 19. Planta semisótano. Construcciones bajo rasante

1. Se entiende por Planta semisótano aquella en la que más de un 50% de su superficie construida tiene el plano del suelo por debajo de la Cota de referencia, y el plano de techo por encima de dicha cota.

2. Se permite la existencia de planta semisótano definiendo la cota máxima a la que puede situarse la cara inferior del forjado del techo de éste de 1,10m por encima del plano horizontal de referencia.

3. La altura máxima de planta permitida queda definida en el artículo 17. Artículo 20. Construcciones sobre la altura de cornisa

1. Por encima de la altura de cornisa máxima, podrá admitirse con carácter general, las siguientes construcciones: los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones, que no podrán sobrepasar una altura de 4m sobre la altura de cornisa.

2. En cualquier caso, ningún elemento incluidas antenas, remates decorativos (carteles, iluminación, etc.), pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, o cualquier añadido sobre las construcciones del punto anterior, así como los medios mecánicos necesarios para su construcción (grúas, etc.) no podrán sobrepasar la cota establecida por la servidumbre aeronáutica, según plano I04 adjunto.

Sección Cuarta: Otras condiciones Artículo 21. Accesos y circulación interior En relación con el cálculo del número de escaleras necesarias, se establece como normativa a aplicar la derivada del Documento Básico SI Seguridad en caso de incendio del Código Técnico de la Edificación. Y en particular de la Sección SI 3 Evacuación de ocupantes. Artículo 22. Aseos en locales destinados al comercio

Se estará a lo dispuesto en:

‐ Anexo V Servicios higiénicos y locales de descanso, incluido en el Real Decreto 486/1997, de 14

abril, sobre Disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo. ‐ Cualquier normativa sectorial que en su momento sea de aplicación en función de los usos

planteados. ‐ La normativa en vigor en materia de establecimientos públicos, en el caso de que se proyecte un

edificio tipo galería comercial, con espacios de circulación públicos.

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Artículo 23. Ventilación e iluminación natural

1. Se garantizará la ventilación e iluminación natural óptima de las piezas habitables de la planta baja y planta primera del complejo terciario proyectado, en las que se desarrollen actividades de estancia, reposo o trabajo que requiera la permanencia prolongada de personas (puestos de trabajo de los comercios, oficinas de los comercios, estancias y oficinas del hotel, etc).

2. Se exceptúan las pertenecientes a aquellos locales que deban o puedan carecer de huecos en razón de la actividad que en ellos se desarrolle, y siempre que cuenten con instalación de ventilación y/o acondicionamiento de aire.

3. Asimismo, se estará a lo establecido en el Código Técnico de la Edificación. Sección Quinta: Usos Artículo 24. Usos compatibles e incompatibles

1. Se establecen como uso global y dominante el Terciario, incluyéndose todas las actividades

relacionadas con servicios de tipo comercial, hotelero, oficinas, recreativo, residencias colectivas, aparcamientos y similares.

2. Se establecen como incompatibles los usos residenciales tanto plurifamiliares como unifamiliares, así como el denominado como “loft”.

Artículo 25. Compatibilidad de actividades en la misma planta

1. Cuando coexistan en la misma edificación los usos hoteleros, oficinas y comercial, la situación relativa de los mismos será la siguiente, desde la planta baja hacia las superiores: comercial / oficinas / hotel.

2. Se permite su coexistencia en la misma planta siempre que se cumpla con la normativa en vigor en materia de protección contra incendios, de utilización, accesibilidad y de ruido garantizando la sectorización, el correcto funcionamiento de las circulaciones tanto en el acceso como en la evacuación y el aislamiento acústico.

Sección Sexta: Dotación de aparcamientos La dotación se establece en función de cada uso:

1. Uso hotelero: 1 plaza/100m² construidos de local o fracción superior a 50m², o por cada 3 habitaciones si resultase número mayor.

2. Uso oficinas: 1 plaza/100 m² construidos o fracción superior a 50m² de superficie construida.

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3. Uso recreativo: 1 plaza/25m² construidos.

4. Uso comercial: 1 plaza/100m² construidos o fracción superior a 50m² de superficie comercial. Para

los comercios con una superficie superior a 200m² se dispondrá, como mínimo, 1 plaza/50m² de superficie comercial no alimentaria y 1/25m² de superficie útil si alimentaria.

Sección Séptima: Interpretación de los preceptos de las normas urbanísticas Los preceptos de estas Normas Urbanísticas que hagan remisión a la normativa estatal o autonómica, se entenderán que son automáticamente modificados y/o sustituidos, con idéntico alcance, en el momento que se produzca la modificación de la normativa a la que se remiten.

B.2.‐ PLANO DE ORDENACIÓN

O01. Clasificación y Calificación del suelo. Red Viaria. Alineaciones y rasantes. Cota de

referencia Valencia, Febrero de 2011 Por EL ARQUITECTO

Juan Añón Gómez Arquitectos Colaboradores: Jordi Soler i Giménez Elena Azcárraga Monzonís

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ANEXOS

modificaciÓn puntual nº18 del plan general de … · memoria modificaciÓn puntual nº 18 del...

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