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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL PP‐2 DEL
SECTOR SI‐11 DE CABEZA LA VACA (BADAJOZ), PROMOVIDA
POR EMBUTIDOS MOTA, S.L.
AUTOR: FRANCISCO TERRÓN LÓPEZ.
Ingeniero agrónomo.
C/ José de Espronceda 17C 06001 Badajoz Tel. 924 20 71 61 Fax. 924 24 88 62 www.ingedex.com
Badajoz, enero de 2015.
ÍNDICE .
Pag.
1.‐ INTRODUCCIÓN .................................................................................. 1
2.‐ RAZONES TECNOLÓGICAS DE LA MODIFICACIÓN. ............................ 1
3.‐ JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN ............................................... 3
4.‐ DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA............................................. 5
‐ PLANO DE EMPLAZAMIENTO.
‐ FICHAS CATASTRALES.
‐ EXTRACTO DE NORMATIVA.
‐ CERTIFICADO DE COMPETENCIAS.
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1.‐ INTRODUCCIÓN.
Se redacta esta modificación puntual del Plan Parcial PP‐2 que existe sobre el Sector
SI‐11 del planeamiento urbanístico de Cabeza la Vaca (Badajoz), a instancias de la empresa
Embutidos Mota, S.L., con cif B06148910 y domicilio en C/San Benito, 8 de dicha localidad.
Esta empresa es propietaria de la parcela catastral nº 5888102QC2158N0001XH, ubicada en
la C/Viario, 2‐18, y de la parcela 5888106QC2158N0001SH, ubicada en la C/Viario, 2‐18,
ambas del polígono industrial de Cabeza la Vaca correspondiente al citado Plan Parcial.
En la primera de las dos parcelas anteriores la empresa peticionaria posee una
industria cárnica desde el año 2003. En la segunda pretende construir un edificio que, al ser
colindantes ambas parcelas, permita la ampliación de la industria existente.
El Sector SI‐11 fue creado como Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias de
Cabeza la Vaca, con fecha de aprobación inicial el día 13 de marzo de 2000. En el ámbito de
dicho Sector se redactó posteriormente el Plan Parcial PP‐2, aprobado definitivamente el 2
de noviembre de 2.000, con publicación el 21 de diciembre de ese mismo año.
La actividad de industrias cárnica es contemplada en los usos que establece el Plan
Parcial vigente incluye dentro de la categoría 5ª denominada “Industria en general” que es
“la que estando incluida en el reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y
peligrosas, con medidas correctoras, pueden incorporarse al conjunto urbano”. Las
modificaciones se incorporarían exclusivamente esa categoría industrial, quedando el resto
con la misma normativa a cumplir.
La normativa afectada está incorporada a las vigentes Normas Subsidiarias de
Planeamiento de Cabeza la Vaca a través de los artículos 180 a 189, que se encuadran en el
Capítulo VI.‐ Normas específicas para el Sector SI‐11. Las modificaciones que se plantean
afectan a los parámetros de ocupación, altura máxima y edificabilidad.
2.‐ RAZONES TECNOLÓGICAS DE LA MODIFICACIÓN.
El motivo que conduce a la modificación puntual subyace en la tipología edificatoria
que en la actualidad siguen las modernas industrias cárnicas del cerdo ibérico, en particular
los secaderos de sus productos cárnicos, la cual genera determinadas necesidades para los
parámetros urbanísticos que son objeto de modificación, toda vez que los que se encuentran
en vigor a través de la actual normativa, son obsoletos y no permiten la construcción
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racional de unos edificios que, fundamentalmente, se deben a las exigencias que la actividad
a desarrollar en su interior imponen sobre ellos.
Las industrias cárnicas del cerdo ibérico, en su concepción actual y en particular las
partes de los edificios que las albergan destinados a secaderos de productos cárnicos
(jamones, paletas y embutidos), requieren la dotación de tecnologías avanzadas para su
elaboración, concretadas fundamentalmente en modernos sistemas de transporte y
almacenamiento a alturas libres de planta de hasta 5 m..
Esa altura ha de ser constante en todas las plantas de cada edificio, con el fin de
permitir el transporte de producto entre ellas durante las diferentes fases que caracteriza al
largo proceso de curación de jamones y paletas, el cual puede alcanzar los 4 años de
duración.
El diseño estructural de este tipo de edificios, con grandes luces entre apoyos, cargas
elevadas, inexistencia de descuelgues en vigas gracias al uso del forjado reticular y soleras
con pendientes hacia sumideros, implica a su vez cantos superiores de las estructuras de
planta (más de 400 mm.), lo cual también influye, aunque en menor grado, en las
necesidades de altura total de cada edificio.
Lo expuesto en los párrafos anteriores implica unas necesidades mínimas de altura
de planta, por razones tecnológicas, que condicionan la altura total del edificio a cumbrera,
con necesidad de en la hipótesis normal de 2 plantas sobre el terreno y una planta
semisótano sobre eleve 1,20 m. para dar existencia a muelles de carga y descarga.
Por otro lado y tal como se conciben este tipo de industrias en la actualidad, no son
necesarios patios interiores, ya que incluso el posicionamiento de vehículos durante la carga
y la descarga ha de producirse bajo techo. Ello unido a la importancia de contar con la
posibilidad de aprovechamiento máximo de cada parcela con el fin de tener espacio
suficiente para contener durante un largo período de tiempo (hasta 4 años) cada pernil en
proceso de transformación, sin perder capacidad productiva, hace que se precise la mayor
ocupación posible del terreno.
El número de plantas óptimo en este tipo de industrias es 3 (nivel semisótano, nivel 0
y nivel +1), ya que es necesaria una planta semisótano para que ejerza las funciones de
bodega, una planta baja que normalmente alberga las fases de salado y postsalado,
tratamiento de producto, recepción y expedición, y una planta superior destinada a
secadero natural en condiciones de buena ventilación.
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Esa necesidad de construir en altura hasta 3 plantas unida al nivel de ocupación
requerido de hasta el 100% de la superficie de parcela, hace que el parámetro de
edificabilidad tampoco deba limitar las necesidades tecnológicas requeridas y anteriormente
expuesto.
Por último y como se ha expuesto anteriormente, la planta semisótano tiene una
función fundamental en el proceso productivo, debiendo estar suficientemente ventilada,
por lo que no debe quedar limitada esta funcionalidad del edificio a través de la construcción
de ventanas.
3.‐ JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN.
Se plantea la modificación de altura máxima, edificabilidad y ocupación, además de
contar con la posibilidad la ventilación natural de semisótanos.
Los parámetros que establece actualmente la Normativa Urbanística de Cabeza la
Vaca para el suelo industrial SI‐II, a través de su Plan Parcial PP‐2 son:
‐ Clasificación: Suelo urbano uso industrial.
Plan Parcial PP‐2. Sector SI‐11
‐ Naturaleza: Solar.
‐ Uso: Industrial. Categoría 5ª
Se trata de un edificio exclusivo dentro de zona o polígono urbano de tolerancia
industrial, por lo que su ubicación y limitaciones son actualmente las previstas para este tipo
de uso.
‐ Edificabilidad: 0,70 m2/m2.
‐ Nº. de plantas: 2 más sótano.
‐ Retranqueos. No permitidos en fachada ni laterales
‐ Altura máxima (a cara superior forjado cubierta): 7,20 m.
(en edificios diferentes a nave industrial).
En la hipótesis de 100% de ocupación y los 3 niveles de planta requeridos, la
edificabilidad máxima resultaría de valor 3,00 m2/m2:
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A continuación se expresa el resumen de los parámetros urbanísticos que resultarían
de la modificación de la norma urbanística del Plan Parcial PP‐2 en el Sector SI‐II,
manteniéndose el resto de condiciones actuales de la misma.
* Ocupación: La edificación podrá ocupar el 100% de la superficie edificable de la
parcela en cada planta.
* Altura máxima:
‐ Edificios tipo nave industrial: La altura máxima será de dos plantas y 10
metros medida a la arista inferior del faldón de la cubierta, siendo la altura
máxima de la cumbrera de cubierta de 12.50 metros. Estas alturas podrán
superarse en aquellos casos que el sistema productivo de la actividad así lo
requiera y en elementos puntuales que tengan que ver con el mismo.
En las naves se permite la construcción de entreplantas y de semisótanos
con huecos de ventilación al exterior, siempre que la línea de techo del
mismo no supere los 1.50 m respecto de la rasante de la vía pública exterior.
En todo caso, estos niveles no computarán para el número máximo de
plantas ni para el cómputo de la edificabilidad global del edificio.
‐ Edificios de otro tipo: La altura máxima será de dos plantas y 7.20 metros,
medidos a la cara superior del último forjado.
* Edificabilidad máxima sobre parcela: Será para todos los casos de 2 m2/m2.
En Badajoz, enero de 2015
EL INGENIERO AGRÓNOMO
Fdo.: Francisco Terrón López
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4.‐ DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA
REFERENCIA CATASTRAL DEL INMUEBLE5888102QC2158N0001XH
DATOS DEL INMUEBLELOCALIZACIÓN
CL VIARIO 1 3106293 CABEZA LA VACA [BADAJOZ]
USO LOCAL PRINCIPAL
IndustrialAÑO CONSTRUCCIÓN
2005
COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN
100,000000SUPERFICIE CONSTRUIDA [m²]
632
DATOS DE LA FINCA A LA QUE PERTENECE EL INMUEBLESITUACIÓN
CL VIARIO 1 31CABEZA LA VACA [BADAJOZ]
SUPERFICIE CONSTRUIDA [m²]
632SUPERFICIE SUELO [m²]
600TIPO DE FINCA
Parcela construida sin división horizontal
CONSULTA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA DE DATOS CATASTRALESBIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
Municipio de CABEZA LA VACA Provincia de BADAJOZINFORMACIÓN GRÁFICA E: 1/500
4,218,600
4,218,620
4,218,640
725,680 725,700 725,720
725,720 Coordenadas U.T.M. Huso 29 ETRS89
Este documento no es una certificación catastral, pero sus datos pueden ser verificados a través del'Acceso a datos catastrales no protegidos' de la SEC.
Límite de ManzanaLímite de ParcelaLímite de ConstruccionesMobiliario y acerasLímite zona verdeHidrografía
Martes , 19 de Agosto de 2014
ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓNUso Escalera Planta Puerta Superficie m²
INDUSTRIAL 1 00 01 316INDUSTRIAL 1 01 01 316
REFERENCIA CATASTRAL DEL INMUEBLE5888106QC2158N0001SH
DATOS DEL INMUEBLELOCALIZACIÓN
CL VIARIO 2 18 Suelo06293 CABEZA LA VACA [BADAJOZ]
USO LOCAL PRINCIPAL
Suelo sin edif.AÑO CONSTRUCCIÓN
COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN
100,000000SUPERFICIE CONSTRUIDA [m²]
--
DATOS DE LA FINCA A LA QUE PERTENECE EL INMUEBLESITUACIÓN
CL VIARIO 2 18CABEZA LA VACA [BADAJOZ]
SUPERFICIE CONSTRUIDA [m²]
0SUPERFICIE SUELO [m²]
414TIPO DE FINCA
Suelo sin edificar
CONSULTA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA DE DATOS CATASTRALESBIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
Municipio de CABEZA LA VACA Provincia de BADAJOZINFORMACIÓN GRÁFICA E: 1/500
4,218,580
4,218,600
4,218,620
725,680 725,700 725,720
725,720 Coordenadas U.T.M. Huso 29 ETRS89
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Jueves , 27 de Marzo de 2014