miten kiinteistönomistaja onnistuu rakennushankkeessa€¦ · 13.4.2016 6.6.2019 ©suomen...
TRANSCRIPT
Miten kiinteistönomistaja onnistuu rakennushankkeessa
Arosystems Oy aamiaistilaisuusTalotekniikalla lisäarvoa ja älyä rakentamiseen
6.6.2019
Aki Havia
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 1
• Valtakunnallinen kampuskehittäjä• Tulevaisuuden tilaratkaisuja ja houkuttelevia ympäristöjä
kustannustehokkaasti• Toimintaamme ohjaavat vastuullisuus ja kestävän kehityksen periaatteet • SYK Oy:n omistavat 9 yliopistoa pääkaupunkiseudun ulkopuolella sekä
Suomen valtio. Suomen valtiota edustaa Senaatti-Kiinteistöt
LiiketoimintammeOMAISUUDEN HALLINTA
VUOKRAUS JA PALVELUT
TALOUDEN HALLINTA
KATSO ESITTELYVIDEOMME
©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
12 kaupungissa
16 kampusta
Perustettu 2009
Liikevaihto 2018 159,5 milj. € 237 kiinteistöä
Kiinteistöjenpinta-ala
1,3 milj. m²
Taseen arvo 31.12.2018 1,4 mrd. €
Investoinnit 201895,4 milj. € 28 työntekijää
Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
6.6.2019 2
SYK:n strategia, visiona –Euroopan arvostetuin kampuskehittäjä
Houkutteleva ympäristötehokkaalle ja laadukkaalleoppimiselle ja tutkimukselle
Alueellisestimerkittävä kasvunmahdollistaja
Asiakkaan toimintaa tukevat tilat tehokkaasti
Asiakkaan vastuullinenkumppani
Kumuloituva osaaminen Kansainvälisesti kiehtova kampus Kampus osana kaupunkia Kestävä kehitys
Tuemme asiakkaidemme menestystä
Strategiset hankkeet
Tutkii ja kehittää Toimii vastuullisesti Tuottaa lisäarvoa Kuuntelee asiakasta
Arvot
Missio
Omistamme ja kehitämme kansainvälisiä elinvoimaisia kampuksia
Strategiset hankkeet
Viestintä, Digitalisaatio, Tutkimus, kehitys ja innovaatiot
Konkreettiset esimerkit
Kampusklubin toiminta ja sen laajentaminen, Verkostoituminen kansainvälisesti
©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy6.6.2019 3
• Rakennamme yhteiskehitettyjä monikäyttäjärakennuksia elinvoimaisille yliopistokampuksille. Tavoitteenamme kestävän kehityksen mukainen jaettujen resurssien ja infran käyttö.
• BREEAM-ympäristösertifiointi auttaa meitä toteuttamaan hankkeemme kestävän kehityksen mukaisesti. Jatkossa BREEAM-in-use-sertifiointi ohjaa rakennusten ekologiseen ylläpitoon.
• Yhteiskehittämisen toimintamalli, CO-SYK on kumppanien ja käyttäjien menetelmäpankki, laadunvarmistamiseksi ja kestävien ratkaisujen tuottamiseksi.
©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy6.6.2019 4
Rakennuttaminen SYK:ssä
Lisää BREEAM:sta
Tavoitteena Euroopan vastuullisimmat kampuksetVastuullisuusvisiomme mukaan kampuksemme ovat Euroopan vastuullisimmat vuoteen 2030 mennessä.
KESTÄVÄ EKOLOGISUUS• Ilmastonmuutoksen
torjuminen• Luonnon monimuotoisuus• Uusiutuvat ja älykkäät
energiaratkaisut
KESTÄVÄ TALOUS• Jakamistalous ja resurssien
viisas käyttö toiminnassa• Kiertotalous luo arvoa• Vahva talous mahdollistaa
vastuullisen toiminnan
KESTÄVÄ SOSIAALISUUS• Jokaisen oikeus oppimiseen
globaalisti• Elämänmittainen oppiminen• Monikulttuurinen kampus • Rooli kulttuuriperinnön vaalijana• Aktiivinen sidosryhmäyhteistyö
©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy6.6.2019 5
Meille vastuullisuus merkitsee:
CO₂ HTVkWh € %Alueiden elinvoimaisuus
Hiilineutraalit kampukset
SYK:n Green Bond ohjelma
• Suurena kiinteistönomistajana SYK on tunnistanut rakennusten merkittävän roolin ympäristöasioissa ja valinnut kestävän kehityksen yhdeksi neljästä strategisesta hankkeestaan.
• Menestyksekkäällä kestävän kehityksen ohjelmalla SYK vaikuttaa:• Globaaliin kestävään kehitykseen• Varmistaa pitkän ajan kilpailukyvyn• Vahvistaa brändiään• Laajentaa investointipohjaansa
• Vihreä rahoitus on pääroolissa SYK: n tavoitellessa päämääriään ekologisissa, taloudellisissa ja sosiaalisessa vastuussa. Toimenpiteet myötävaikuttavat kestävämmän yhteiskunnan muotoutumiseen.
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 6
SYK projektit Green Bond kehyksessä
• Uudet kiinteistöt tai suuret peruskorjaukset omaavat tai niille haetaan BREEAM sertifikaatit vähintään statuksella Very Good ja niiden energiankulutus on vähintään 15 % matalampi kuin Suomen kansalliset rakennusmääräykset vaativat.
• Olemassaolevat rakennukset omaavat BREEAM In-use sertifikaatit, Very Good arvosanalla.
• Energiatehokkuus projektit, jotka johtavat vähintään 25 % energiatarpeen alenemiseen.
• Tekniset järjestelmät, jotka käyttävät uusiutuvaa energiaa aurinkovoimasta, geotermisestä- tai tuulivoimasta, täyttämässä kiinteistöjen energiatarpeita
• Clean transportation infrastruktuuri sähköautoille
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 7
Tulevaisuuden kampus
ESIKOULUPÄIVÄKOTI
PERUSKOULU
LUKIO
AMMATTI-KOULU
AMMATTI-KORKEAKOULU
YLIOPISTO
YRITYKSETAIKUIS-
KOULUTUS
Tutkija-hotellit
Ravintolatja kahvilat
Liikuntapalvelut
ASUMINEN
KATSO VIDEO KAMPUSKEHITYKSESTÄ
©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy6.6.2019 8
Merkittävimmät uudisrakennushankkeemme
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 9
Jyväskylä - Ruusupuisto Tampere - Kampusareena
Oulu – Dentopollis
Turku - Medisiina D
Lappeenranta – Verso
Yliopisto
Yritykset
Kampusklubi
Turku – Aurum uudisrakennus
Tampere – Arvo2
Miten kiinteistönomistaja onnistuu rakennushankkeessa
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 10
LAATU
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 11
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 12
Tyytyväinen omistaja
Tyytyväinen henkilökunta / toimittajat
Tyytyväinen asiakas
Palveluyrityksen kestävät menestystekijät
Tyytyväinen Yhteiskunta
TuottoArvo
AsiakaskokemusTuotteet
Työtyytyväisyys
VerotVastuullisuusYmpäristö
ASIAKKAAN KOKEMA LAATU
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 13
Miten johdetaan asiakaskokemusta?
Teknisten järjestelmien vastaan- ja käyttöönottovaiheen laadunvarmistuksen ohjeistus 25.8.2015
14
OhjeTehtävämatriisiAikataulumalliRakennuksen toimivuustarkastelu (TAPRE)
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
Vastaan- ja käyttöönottoprosessin tavoitteet• Laadunvarmistuksen tavoitteena on varmistaa suunnitelman mukainen toteutus,
laatutaso sekä valmiudet käyttöönotolle ja ylläpidolle.
• Virheettömänä vastaanotettu hanke on tavoitteen mukainen tulos.
• Laadunvarmistuksen tarkoituksena on minimoida vastaanoton jälkeen tapahtuvia selvityksiä ja järjestelmien virheellistä tai puutteellista toimintaa.
• Prosessin tavoitteena on sitouttaa eri toimijat vahvasti hankkeeseen ja saada ymmärtämään tilaajan tahtotila myös käytön aikaisessa toiminnassa.
• Laadukkaampaan lopputulokseen tähtäävä prosessi käynnistyy jo hankkeen alkuvaiheessa, jolloin laadunvarmistusprosessin kuvaus liitetään rakennuttamis- ja suunnittelusopimuksiin sekä urakkatarjouspyyntöihin. Näin tilaajan tahtotila laadukkaampaan lopputulokseen pyrkimisestä ja siihen satsaamisesta tuodaan selkeästi julki hankkeen kaikille osapuolille.
156.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
Tärkeimmät linjaukset• Tilaajan määrittelemä prosessikuvaus on yksityiskohtainen ja kaikkiin hankkeen sopimuksiin liitettävä vaatimus- ja ohjeasiakirja.
• Prosessille asetetaan yksi toimintaa johtava vastuuhenkilö, myös muiden hankeosapuolien vastuutahot nimetään ja tehtävävastuut ovat henkilökohtaisia.
• Vastaanottoprosessi aloitetaan hyvissä ajoin, n. 5 kk ennen kohteen vastaanottoa, se suunnitellaan ja aikataulutetaan huolellisesti ja yksityiskohtaisesti ja prosessin etenemistä seurataan tiiviisti.
• Erillisen käyttöönottomanagerin käyttö on mahdollista.
• Urakoitsijoiden toimintatarkastusten (omavalvonta) painoarvoa on selkeästi lisätty ja niiden todentamiselle ja dokumentoinnille on esitetty tiukempia vaatimuksia.
• Vesi- ja ilmamäärien säätö- ja mittaus on eriytetty PU/IU:sta erilliselle mittaus- ja säätöurakoitsijalle (MSU)
• Hankkeen vastaanottoa valmistellaan vastaanoton ennakkotarkastuksissa (1 – 2 kpl)
• Teknisen toimivuuden varmistamiseksi järjestetään toimivuustarkastus n. 3...5 kk vastaanoton jälkeen.
166.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
Vastaan- ja käyttöönottovaiheen laadunvarmistuksen ohje 1.0, 25.8.2015Sisältö
• Vastaan- ja käyttöönottovaiheen laadunvarmistuksen tavoitteet
• Vastaan- ja käyttöönottovaiheen laadunvarmistuksen kohteena olevat järjestelmät
• Vastaan- ja käyttöönottoprosessin organisaatio
• Käyttöönottomanageri
• Vastaan- ja käyttöönottoprosessin ohjaus, kommunikointi ja raportointi
• Vastaan- ja käyttöönottoprosessin tehtävät• Suunnitteluvaihe• Rakentaminen
• Tilaajan vastaanotto
• Takuuaika• Takuuajan tehtävät
176.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
RTS Talotekniikan laadunvarmistus- ja vastaanottomenettely RT 10-11301 ja 11302
186.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
Energiatavoitteemme
6.6.2019 (c) Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 19
Ylläpito:olemassa olevien
rakennusten jatkuva parantaminen
Rakentaminen: uudis- ja perusparannuskohteiden
energiatehokkuus
TETS-kauden 2017 – 2025 tavoite:7,5 %:n säästö vuoteen 2025 mennessä.Vuodelle 2020 on 4%:n välitavoite.
• E-luku: energialuokka A• Ostoenergia: alle 150 kWh/m2a• Uusiutuvan energian osuus: yli 75 %• Päästöt: alle 25 kgCO2/m2a
• BREEAM on kansainvälinen rakennusten ympäristösertifiointijärjestelmä.
• SYK:n uudisrakennuskohteet tavoittelevat BREEAM-arvosanaa “Excellent ja merkittävät peruskorjaukset arvosanaa “Very Good”.
• SYK:n BREEAM-kohteiden pinta-ala on yhteensä noin 140 000 m2
ja arvo 290 M€.
• Vuonna 2019 aloitamme käytössä olevien rakennusten sertifioinninkäyttäen BREEAM-In-Usea.
6.6.2019 (c) Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 20
Suunnitteluvaiheen sertifikaatti saatu Oulu Hammas uudisrakennus Turku Medisiina D Turku Calonian peruskorjaus Tampere, Arvo 2 LUT Verso
Lopullinen sertifikaatti ansaittu Tampere Kampusareena Turku Agora Jyväskylä Ruusupuisto Turun Normaalikoulu
TuloksiaToimintamallin käyttö on aloitettu 2015 valmistuneissa isoissa hankkeissa• Kampusareena, uudisrakennus Vähäisiä puutteita (vuokralaismuutoksia)
• Ruusupuisto, uudisrakennus Nollavirheluovutus
• Turun yliopiston Agora, peruskorjaus Vähäisiä puutteita (sähkömerkinnät)
2016 valmistuneita• Turun Normaalikoulu, peruskorjaus Nollavirheluovutus
• Tampereen yliopisto lääketiede, uudisrakennus Vähäisiä puutteita
2017 valmistuneita• Turun yliopisto, Calonia, peruskorjaus Nollavirheluovutus
• Oulu Hammaslääketiede, uudisrakennus 2 viikon viivästyminen
• Itä-Suomen yliopisto, Metria peruskorjaus Normaali
2018 valmistuneita• Medisiina D (Turku), uudisrakennus Vastaanotettu puuttein, viivästyminen/siirto
216.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
SITOUDUTAAN JA SITOUTETAAN
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 22
SITOUDUTAAN JA SITOUTETAANOSALLISTUTAAN JA OSALLISTETAAN
YHTEISKEHITTÄMINEN
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 23
YHTEISKEHITTÄMISEN KÄSITE
24
Yhteiskehittamisen prosessiin tarvitaan
vahintaan kaksi eri osapuolta
Käyttäjä toimii ideoiden lähteenä, pilotoi ja
jatkokehittää
Tuottaja luo konsepteja, oppiiasiakkailta ja myös “opettaa”
heitä
AVOIMUUS, YHDESSÄ TEKEMINEN, YHTEISTYÖ, LUOVUUDEN JAKAMINEN, KUMPPANUUS
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
YHTEISKEHITTÄMISEN MALLI
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 25
Mitä?Prosessikuvaus yhteiskehittämiseen projekteihin
Tarkistuslista yhteiskehittämisen suunnittelun, toteuttamisen ja arvioinnin tueksi.
Menetelmäpankki yhteiskehittämiskyvykkyyden edistämiseksi ja vahvistamiseksi.
Viitekehys hyvien käytäntöjen raportoimiseen ja niiden jakamiseen.
Kenelle?Tuottajille
Käyttäjille
SYKille
Miksi?Asiakassuhteen johtaminen
Laadun varmistaminen: kestävien ja joustavien ratkaisujen tuottamiseen
Käyttäjien sitouttaminen
Onnistumisen edistäminen
YHTEISKEHITTÄMISEN SOSIAALINEN TOIMINTAMALLI
SANOVATAJATTELEVAT ?
TEKEVÄTKÄYTTÄVÄT ?
TIETÄVÄTTUNTEVAT
UNELMOIVAT ?
TÄSMÄLLINEN TIETO
HAVAITTAVA TIETO
HILJAINEN, PIILEVÄ TIETO
MITÄ KÄYTTÄJÄT MITEN SEN SAA SELVILLE ? MITÄ SAADAAN SELVILLE ?
KYSELEMÄLLÄHAASTATTELEMALLA
HAVAINNOIMALLA
LUOVILLA JATOIMINNALLISILLA
MENETELMILLÄ
Sanders, E.N., and P.J. Stappers. Convivial Toolbox: Generative Research for the Front End of Design. Amsterdam, The Netherlands: BIS Publishers, 2013.6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 26
MALLIN PERIAATTEITA• Yhteiskehittäminen jakaantuu kolmeen vaiheeseen:
• Pre-projekti• Projekti• Post-projekti
• Yhteiskehittäminen kohdistuu• Fyysiseen tilaan• Digitaaliseen tilaan• Sosiaaliseen tilaan
• Eri vaiheista kuvataan kunkin vaiheen • Fokus • Yhteiskehittämisen menetelmiä• Tulos• Tarkistuslista käyttäjille, projektitiimille sekä SYKille
• Koko prosessia tukee monikanavainen muutosviestintä sekä systemaattinen palautteen kerääminen prosessista
6.6.2019 27©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
Leesman Ltd: RUUSUPUISTOBenchmark vertailu, loppuraportti
13.4.2016
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 28
Post-kysely (jälkeen)
Pre-kysely (ennen)
Leesman Benchmark
Leesman “Lmi” toimivuus-pisteet
Lmi 75.3 Lmi 65.4 Lmi 60.6
Vastaajat 150 138 156,126
Vastaus-prosentti 45% 42% 63%
Rakennustenmäärä
1 3 1326
YHTEISTYÖ
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 29
KAIKKI URAKKASOPIMUKSET OVAT YHTEISTYÖSOPIMUKSIA
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 30
T1T1
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 31
Hankesuunnittelu HS Yleissuunnittelu Toteutussuunnittelu
T1
Sopimus 1 (KSE)Urakkahintatavoite
PalkkioVaiheen 1 tehtävät ja korvausVaiheen 2 pääasialliset ehdot
T2
Sopimus 2 (PJU) (YSE)Tavoitehinta – kattohintaYksityiskohtaiset ehdot
Suunnittelun ohjausRakennus‐ ja talotekniset työt
Työmaan johtaminen
YS
Takuu
SYK YHTEISTYÖURAKKAMALLITilaaja
Urakoitsija Urakoitsija mukana suunnittelun ohjauksessa
Urakoitsija ohjaa osaltaan toteutussuunnittelua
Urakoitsijan takuuvastuut YSE mukaan
Suunnittelun ohjaus, projektisuunnittelu, työmaan valmistelu, kustannuslaskenta
HS = hankesuunnitelmaYS = yleissuunnitelmatT1 = tarjous 1 (organisaatio ja osaaminen, palkkio)T2 = tarjous 2 (tavoitehinta)
Hinta
Sopimukset
Optio jatkosopimuksesta
Kust.arvio
Optio päättymisestä
PALVELUVERKOSTON JOHTAMINEN
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 32
Palveluverkoston johtaminen•Yhteinen asiakas
•Yhteinen toimintamalli ja palvelut
•Kumppanuuden johtaminen strategisella tasolla ja operatiivisella tasolla
6.6.2019 33©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy
Työn-tekijöiden
tyytyväisyys
Asiakas-uskollisuus
Asiakas-tyytyväisyys
Tuotteet/palvelut
Kannattavuus
Liikevaihdon kasvu
Strategia ja johtaminen
Työn-tekijöiden
tyytyväisyys
Asiakas-uskollisuus
Asiakas-tyytyväisyys
Tuotteet/palvelut
Kannattavuus
Liikevaihdon kasvu
Strategia ja johtaminen
Kiinteistön omistaja / tilaaja
Palvelutuottaja
Tuotteet/palvelut
Kumppanuuden johtaminen
Palvelun tilaaja
Palvelun käyttäjä
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 34
Malli asiakastyytyväisyyden merkityksestä palveluyritykselle, Service-Profit Chain
(muokaten Heskett J. L. & Jones T. O. & Loveman G. W. & Sasser W. E. & Schlesinger
L- A. 1994. Putting the Service-Profit Chain to Work, Harvard Business Review)
DIGITALISAATIO
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 35
DIGITALISAATIO
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 36
Toiminnan tehostaminen
Asioinnin helpottaminen
Uusien palveluiden luonti
Liiketoiminnan kannattavuuden parantaminen
Asiakaskokemuksen parantaminen
Uutta liiketoimintaa
Tiedon käsittelyProsessien kehittäminen
Asioinnin helpottaminenAsiakaspolku
Vuokraustoiminnan kehittäminenUusien palveluiden kehittäminen
Suunnittelu laatuUrakoinnin laatu
DIGITALISAATIO• Suunnittelutiedon hallinta
• Asiakirjahallinnasta tiedon hallintaan
• Käytön aikaisen tiedon hyödyntäminen
• Olosuhteet• Käyttö
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 37
TEEMAT• Asiakaskokemuksen johtaminen
• Valmis lopputulos hankkeessa
• Yhteiskehittäminen
• Yhteistyö
• Palveluverkoston johtaminen
6.6.2019 ©Suomen Yliopistokiinteistöt Oy 38
39
Kauppalehti 27.12.2011
Tietotalo 2. krs, Korkeakoulunkatu 1,
33720 Tamperep. 020 742 4010 • [email protected] Tutustu meihin tarkemmin: www.sykoy.fi
Kiitos! Suomen Yliopistokiinteistöt Oy, @sykoy