Wonen in Nederland: ongekend stabiel

EIB Symposium 3 september 2015prof. mr. Friso de ZeeuwPraktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU DelftDirecteur Nieuwe Markten BPD

•Wonen in verandering. Over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid (2015), Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur• Investeren in Nederland (2015) EIB• De stad: magneet, roltrap en spons. Bevolkingsontwikkelingen in stad en stadsgewest (2015) Planbureau voor de Leefomgeving• Onderzoek, Informatie en Statistiek (2015) Gemeente Amsterdam• CBS Bevolkings- en huishoudensstatistiek (2015)• Consumenten en energiebesparing (2015) BPD•Woonwensen van appartementbewoners (2015) BPD•Woonwensen van alleenstaanden (2015) BPD•Woonwensen van Nieuwe Nederlanders (2015) BPD• Huizenkopers in profiel (2015) NVB/OTB

Deze inleiding is gebaseerd op:

• Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt. Balans van de leefomgeving 2014 (2014) Planbureau voor de Leefomgeving•Wie vraagt, bepaalt. Nieuwe inzichten in stads wonen in Breda, Eindhoven en Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg (2014) BPD en Rabobank• Socrates Woningmarktsimulatiemodel (2012) ABF Research•WoON (2012)• Smaaktest (2013) BPD• Duitsland, Nederland, Frankrijk. Woningmarkten in Perspectief (2012) BPD i.s.m. Bouwfonds REIM• Klassiekers (2010) BPD

Deze inleiding is gebaseerd op:

Kwantitatieve behoefte

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20257,000,000

7,100,000

7,200,000

7,300,000

7,400,000

7,500,000

7,600,000

7,700,000

7,800,000

7,900,000

Ontwikkeling Woningbehoefte (laag scenario)

• Noodzakelijke uitbreiding netto circa 50.000 woningen per jaar•Met regionale differentiatie

Kwantitatieve behoefte

Schatting kwantitatieve behoefte met grote onzekerheid omgeven

Kwantitatieve behoefte

Vervangingsvraag: circa 20.000-25.000 woningen per jaar

Grote demografische veranderingen

• Meer alleenstaanden• Meer ouderen• Meer Nieuwe Nederlanders

Ontwikkeling aantal huishoudens naar samenstelling huishouden, 2015-2025

Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijd, 2015-2025

Veranderingen in verstedelijkingspatroon

Aantal banen dat vanuit een postcode kan worden bereikt binnen 45 minuten reistijd

Veranderingen in verstedelijkingspatroon

•donkergroen: hier worden relatief veel woningen tegen een hoge prijs snel verkocht

•donkerrood: hier worden relatief weinig woningen tegen een lage prijs traag verkocht

Rompertje 2014

Veranderingen in verstedelijkingspatroon

Concentratie Nieuwe Nederlanders in de grotere steden

Veranderingen in leefpatroon

• ‘Standaard wooncarrière’ is nog steeds het wensbeeld• Maar er is steeds meer diversiteit:• Singles• Latrelaties• Patchwork families• Meerhuizigheid

• Ook als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen:• Tijdelijke arbeidscontracten• Werkloosheid• (Mantel)zorg

• Functies van de woning:• Zorgcentrum• Activiteitencentrum• Onderdeel van een buurt en

toegang tot de leefwereld• Uitvalsbasis voor het ondernemen

van activiteiten en het onderhouden van contacten, ofwel het deelnemen aan de samenleving• Duurzaam consumptie- en

investeringsgoed

Grote veranderingen….

1. Grote demografische veranderingen:• Groei aantal alleenstaanden• Groei aantal ouderen• Groei aantal Nieuwe Nederlanders

2. Veranderingen in verstedelijkingspatroon • Concentratie in de grote stedelijke regio’s • Driedeling: groeiregio’s, stabiele regio’s, krimpregio’s

3. Veranderingen in leefpatroon• Singles, patchwork families, meerhuizigheid• Mantelzorg, tijdelijke arbeidscontracten

Dat levert zeker grote verschuivingen op in de woningvraag?

NEE!

Populaire woningtypesDe rijwoning blijft onverminderd populair

De ideale rijwoning:• Is een doorzonwoning• Met de tuin en de woonkamer aan de

achterkant (behalve in het zuiden en oosten van het land)

• De keuken aan de voorkant• De trap en het toilet volledig in de hal• 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3 op de

eerste verdieping• Een badkamer waarin een raampje

open kan

Populair:• Trapkast• Stenen berging• Erker

Alternatief 1 Alternatief 2

Populaire woningtypesNet als de tweekapper

De ideale tweekapper: • Is die met een klassieke zij entree. • Of eventueel die met een voor

entree. • Heeft een garage die van binnenuit

bereikbaar is. • Is eventueel een geschakelde

woning met woonkamer over de volle breedte.

• Heeft 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3 op de verdieping

• Heeft een separaat toilet.

Alternatief

Populaire woningtypesHet ideale appartement bestaat (nog) niet

• Appartementen zijn niet (meer) alleen voor starters• Maar een volwaardig woningtype• Wordt nog niet zo behandeld• Micro-appartement (< 60 m2): heel weinig animo

‘Grote woonkamer’ ‘Veel ramen’

‘Groot balkon (op het westen)’

‘Apart toilet’

‘Grote hal’

‘Twee of drie slaapkamers’

Populaire woningtypesHet ideale appartement bestaat (nog) niet

Zo niet: Zo zou het kunnen (maar eigenlijk nog te klein):

Duurzaamheid, bijvoorbeeld energie

Motivatie voor energiebesparende maatregelenArgument

Lagere energierekening

Extra wooncomfort

Zorg voor klimaat & milieu

Woning is aan onderhoud toe

Goede verhalen over gehoord

Kan er subsidie voor krijgen

Hogere woningwaarde op termijn

Dit denken professionals:

1

3

4

7

11

2

5

Dit vinden mensen:

1

2

3

4

5

7

10

Dit is populaire architectuur

1. Retro jaren dertig

2. Cottages

3. Victoriaans

De top 3 smaakvoorkeuren

Dit niet

23. Le Corbusier

24. Modern hoogstedelijk

Wat mensen echt niet mooi vinden

Populair bij professionals (maar niet bij de mensen)

11. Frank Lloyd Wright

16. Postmoderne grachtenpanden22. Amsterdamse School

Populaire architectuur

•Voorkeur vooral voor traditionele architectuur•Mensen met voorkeur voor moderne architectuur willen ook wel wonen in traditionele architectuur•Andersom niet

35%

65%

Moderne architectuurTraditionele architectuur

Populair: gebruik of bezit?

Populair: gebruik of bezit?

•Kopen blijft het meest populair•Voorkeur voor vrije huursector neemt (iets) toe

2010 2020 2040

Sociale huur

36,2% 34,9% 31,8% +25.000

Vrije huur 4,8% 5,6% 8,0% +314.000

Koop 59,0% 59,5% 60,0% +724.000

Populair: gebruik of bezit?

Waarom wilt u huren?

Ik kan geen hypotheek krijgen.

Daar waar ik wil wonen worden geen koopwoningen aangeboden.

Anders

Ik ban bang dat koopwoningen in prijs dalen.

Mijn prive situatie kan nog veranderen (samenwonen, kinderen krijgen, etc.). Tot die tijd huur ik liever.

Ik vind de financiele risico's te groot.

Ik wil geen hypotheek, de financiele verplichting is te groot.

Huren biedt me meer vrijheid. Ik kan makkelijker weer verhuizen.

Ik kan geen geschikte koopwoning vinden

0% 5% 10% 15% 20% 25%

23%

20%

16%

15%

14%

9%

1%

1%

1%.

Populair: gebruik of bezit?

Een eigen huis kan naar smaak worden aangepast.

Ik wil eigen zeggenschap over en verantwoordelijkheid voor mijn huis.

Ik bouw op den duur eigen vermogen op.

Het gevoel van het hebben van een eigen huis spreekt me aan.

Er is geen jaarlijkse huurverhoging, mijn maandlasten zijn elk jaar hetzelfde.

Ik woon liever in buurten waar koopwoningen staan.

Ik wil profiteren van een mogelijke waardestijging.

Ik kan een deel van de kosten aftrekken van de inkomstenbelasting.

Er zijn geen huurwoningen beschikbaar van het type waar ik in wil wonen.

Er zijn geen huurwoningen beschikbaar in de buurten waar ik wil wonen.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

48%

40%

34%

26%

24%

23%

13%

13%

6%

4%

Waarom wilt u kopen?

Particulier opdrachtgeverschap is niet bijzonder populair

Aandeel particulier opdrachtgeverschap blijft steken op 12%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Procentueel aandeel bouwvergunningen naar opdrachtgever

Overheid & Woning-corporatiesBouwers voor de marktAndere particuliere opdrachtgevers

Particulier opdrachtgeverschap is niet bijzonder populair

Onder mensen met voorkeur voor nieuwe eengezinswoningen in de koopsector iets meer

28.4%

9.9%

39.1%

22.6%op een eigen bouwkavel

in een bouwproject dat u samen met andere particulieren ontwikkelt

geen van beide

weet niet-misschien

Dit zijn populaire buurten…

In de Brabantse steden zien we de trend richting stedelijk (2014)

WoON (2012)

…omdat wonen bij voorzieningen populair is (en niet het bruisende stadscentrum)….

25 % Nabijheid van winkels

19 % De grootte van de woning

16 % Natuur in de omgeving

16 % Betaalbare woning

13 % Sociaal veilige buurt

…zo ziet een populaire buurt eruit...

• Een buurt bestaat uit 50-100 woningen• Gezellige buurt, met veel sociaal contact • Maar waar ook veel privacy mogelijk is

Suburbaan: gewone straten (liefst met een bochtje), grondgebonden, voortuinen, (half) vrijstaand

Stedelijk: kleinschalige appartementen in het groen, wonen aan pleinen

…en het liefst met ons soort mensen.

van onge

veer

dezelfd

e lee

ftijd

van onge

veer

hetzelf

de inko

mensn

iveau

van onge

veer

hetzelf

de oplei

dingsnive

au

van onge

veer

dezelfd

e etnicit

eit

van onge

veer

dezelfd

e lev

ensw

ijze

die vo

ornam

elijk

anders

zijn dan

ik

Wee

t niet

/geen

men

ing0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

32%

19%23%

18%

57%

7%12%

Voorkeur samenstelling buurt

Populair is niet alleen de stad, maar de stedelijke regio

•Hoe donkerder, hoe hoger de prijs per m2 •Vooral Utrecht Centrum en ten oosten van Utrecht lopen de prijzen hoog op: tot > € 5.000/m2

Utrecht

Vechtstreek

Woerden

Leidsche Rijn

Nieuwegein

Houten

Vianen

De Bilt

Zeist

Alleenstaanden

Stelling: “Alleenstaanden zijn jongeren of ouderen die graag klein willen wonen”. Dus niet!

Ouderen

Stelling: “De toename van het aantal ouderen brengt een massale vraag naar kleine huurwoningen met zich mee”. Dus niet!

Ouderen zijn veel minder verhuisgeneigd (en verhuizen ook niet of nauwelijks).

Nieuwe Nederlanders

Stelling: “Nieuwe Nederlanders hebben specifieke woonwensen”.

• Liefst in een witte of gemengde wijk• In een functioneel ingerichte woning• Geen (retro) jaren dertig woning• Verder geen afwijkingen

Dus niet!

Jongeren

Stelling: “Jongeren willen flexibiliteit, klein en moderne architectuur midden in de stad”.

Dus niet!

18-24

25-29

0-3

30-39

Actueel: vertrek van jonge gezinnen uit Amsterdam neemt weer toe

Populair, maar dan alleen bij professionals

De technologische revolutieDe deel-economie

De circulaire stad

Smart City

De gezonde stad

De Klimaatbestendige stad

De metabolische stad

Disruptive city

De ongedeelde stad

Missen wij niet een Steve Jobs?

•Zien wij ontwikkelingen over het hoofd? •Je moet niets uitsluiten, maar…

•Het gebruik van de woning verandert; niet de woning en de buurt.

Missen wij niet een Steve Jobs?

• Juist experimentele woonvormen hadden het moeilijk in de crisis.

• Professionals vinden het prachtig, maar bleek onverkoopbaar

• Dus herontwikkeling

Aanbevelingen

Erken de robuuste populariteit van ’het gewone’ in het wonen     

•Breng de kennis daarover in de praktijk

• Populariteit moet niet leiden tot populisme en luiheid: niet eindeloos jarendertig-retro woonwijken reproduceren

  •Het ’ideale’ profiel van grondgebonden woningen kennen we al; van appartementen (nog) niet

Aanbevelingen

Mobiliseer publiek-private organisatiekracht in de keten, gericht op creativiteit, efficiency en marktgerichtheid.

•Dat is noodzakelijk om:• complexe binnenstedelijke (her)ontwikkelingen haalbaar te maken• in groeigebieden aan de (kwantitatieve) vraag te voldoen•het wonen betaalbaar te houden

Aanbevelingen

Dat woningen in de (ver-)nieuwbouw iets kleiner zijn, heeft meer te maken met betaalbaarheid (m.n. binnenstedelijk) dan met de gewijzigde samenstelling van de bevolking.

•Voor echt kleine woningen (kleiner dan 60 m2) blijft in ons land de animo beperkt.    

Aanbevelingen

Transformatie van bestaand vastgoed (kantoren) zet kwantitatief niet al te veel zoden aan de dijk, maar is wel degelijk zinvol.

•Vaak is sloop/nieuwbouw de beste oplossing     

Aanbevelingen

Er is een nieuwbouwmarkt voor kleine sociale huurwoningen.

• Toevoeging van sociale woningen moet vooral aan de ‘onderkant van de markt’ plaatsvinden: een (groter) deel van sociale woningen aan de ‘bovenkant’ kan geleidelijk naar de vrije sectorhuur getransformeerd worden.

Aanbevelingen

’Homogene buurten in heterogene wijken’ is een oude, maar nog steeds actuele hit uit het volkshuisvestingsrepertoire.

•Nu stedelijke regio’s meer aantrekkingskracht uitoefenen hebben (vanwege de voorzieningen), zal de segregatie onvermijdelijk (iets) toenemen.

• Laten we blij zijn met onze relatief kleine steden en kleine stedelijke agglomeraties en ongegeneerd van de voordelen profiteren.