metsän omistusmuodot ja omistusjärjestelyt · metsätilan omistajanvaihdos • kauppa ja lahja...

Metsänomistajan talouskoulu

Metsän omistusmuodot ja omistusjärjestelyt

Piia Perälä, Mhy Päijät-Häme044 033 7529

Me teemme metsänomistajan eteen enemmän.

Metsän omistusmuodot

• Yksinomistus

• Avioparin omistus

• Verotusyhtymä

• Kuolinpesä

• Osakeyhtiö

• Yhteismetsä

• Omistatko jo itse metsää, missä muodossa?


Yksinomistus

• Verovelvollisuus:

– Metsänomistaja yksin

– Pääomatuloa (30/34 %)

• Yhdistetään muihin pääomatuloihin

• Päätöksenteko:

– Omistaja yksin


Avioparin omistus


– Pääsääntöisesti yksi verotuksen laskentayksikkö

• Mahdollisuus tehdä yksin omistetuista tiloista oma erillinen veroilmoitus

– Tulos jaetaan omistusosuuksien suhteessa

• Henkilökohtaiseen verotukseen, yhdistetään muihin tuloihin



– Yhdessä ja yksimielisesti


Verotusyhtymä


– Yhtymä on laskentayksikkö

– Tulos jaetaan osakkaiden henkilökohtaiseen verotukseen

• Omistusosuuksien suhteessa

• Yhdistetään osakkaan muihin tuloihin



– Yhtymää koskevista asioista yhdessä ja yksimielisesti

• Yhteishallintosopimus?

– Omistusosuuden voi luovuttaa muista osakkaista riippumatta


Kuolinpesä


– Erillinen verovelvollinen

• Kuolinpesän, ei sen osakkaiden, tuloa

• Osakkaille voidaan ”tulosta” jakaa perinnönjakona



– Yhdessä ja yksimielisesti

• Yhteishallintosopimus?

– Pesäosuuden voi luovuttaa muista osakkaista riippumatta


Osakeyhtiö

• Verovelvollisuus:– Erillinen verovelvollinen– Pelkästään metsäomistusta yhtiönä harjoittava yhtiö TVL:n piirissä– Osakeyhtiön veroprosentti 20– Osakeyhtiö ennakkoverovelvollinen

– Yhtiön ylijäämä voidaan jakaa osinkona– Listaamattoman yhtiön osinko 150 000 euroon asti 75 % verovapaa, 25 % verollinen

• < 8 % vapaasta omasta pääomasta

• Päätöksenteko:– Osakemäärän mukaisesti, pääsääntöisesti yksinkertaisella enemmistöllä

• Huom!– Ei metsävähennystä, ei metsälahjavähennystä, ei varauksia– Kemerat, jos metsätalous pääasiallinen tulonlähde ja omistajat luonnollisia henkilöitä

• Tutustu Metsäkeskuksen esitykseen osakeyhtiöstä metsänomistajana:https://www.youtube.com/watch?v=yUvuA0eysjA


Yhteismetsä

• Verovelvollisuus:– Erillinen verovelvollinen– Veroprosentti 26,5– Yhteismetsä on ennakkoverovelvollinen

– Osakastilojen omistajille jaettava ylijäämä verovapaata

• Päätöksenteko:– Osuuksien mukaisesti, enemmistöpäätöksillä

• Huom!Yhteismetsällä on oikeus metsävähennykseen


Pohdintaa

• Vertaile eri omistusmuotoja

– Missä tilanteessa mikäkin voisi olla järkevä omistusmuoto?

– Milloin joku omistusmuoto ei ainakaan sovi, miksi?

– Onko olemassa muita tapoja omistaa metsää?


Metsätilan omistajanvaihdos

• Sukupolvenvaihdoksena

– Omille lapsille, lapsenlapsille tai sisaruksille

• ”Vapailla markkinoilla”

– Perhepiirin ulkopuolelle


Metsätilan sukupolvenvaihdos

Sukupolvenvaihdos

Elinaikana Kuoleman jälkeen

Kauppa Lahja

Lahjaluonteinen kauppa

Testamentti Perintö


SPV elinaikana

• Kauppa– Kauppa ei ole lahjaluonteinen, kun vastike (kauppahinta)

on yli 75 % kaupan kohteen käyvästä arvosta

– Metsävähennyspohjaa 60 % metsän hankintamenosta• Jos luovutuksessa muutakin kuin metsää, eri omaisuuserät

syytä arvottaa kauppakirjalle erikseen

– Ostajalle:• Varainsiirtovero

• Lainhuudatusmaksu

– Myyjälle:• Luovutusvoittovero

– Tietyin edellytyksin luovutusvoittoverovapaa


SPV elinaikana

• Lahjaluontoinen kauppa– Vastikkeen määrä on enintään 75 % omaisuuden käyvästä

arvosta

– Koko käyvän arvon ja vastikkeen välinen erotus on lahjaveron alaista

– Metsän kauppahinnan osuudesta 60 % metsävähennyspohjaa

– Ostajalle:• Varainsiirtovero

• Lahjavero


– Myyjälle:• Luovutusvoittovero

– Tietyin edellytyksin luovutusvoittoverovapaa


SPV elinaikana

• Lahja

– Vastiketta ei makseta

– Lahjaverotettavaa käyvän arvon ja sukulaisuussuhteen mukaisesti

– Tietyin edellytyksin mahdollisuus metsälahjavähennykseen

– Lahjansaajalle:

• Lahjavero



SPV kuoleman jälkeen

• Testamentti– Kuolemanvaraismääräys omaisuudesta– Hallinta- tai omistusoikeustestamentti– Kaikesta omaisuudesta tai tietystä osasta– Yleistestamentti tai erityistestamentti– Mahdollisuus testamentinsaajan puolison avio-oikeuden

poissulkemiseen

– Perintöverotettavaa

– Erityislegaatti annetaan päältä pois -> omistusoikeus siirtyy– Yleislegaatti -> pesän osakkaaksi -> omistus siirtyy

perinnönjaossa


SPV kuoleman jälkeen

• Perintö

– Ei elinaikana tehtyä spv:ta eikä kuolemanvaraismääräystä

– Perintökaaren mukaan

– Perintöverotus

– Perillisellä mahdollisuus perinnöstä luopumiseen

• Ilmoitettava viimeistään perunkirjoitustilaisuudessa kirjallisesti

• Sijaantuloperilliset

• Ei veroseuraamuksia luopujalle, jos luovuttu ehdoitta


Omistajanvaihdos vapailla markkinoilla

• Innokkaita jatkajia ei ole

• Halutaan saada realisoitua metsänomistus parhaalla mahdollisella hinnalla

• Erimielisyyttä siitä, kuka saa mitä

• Myyjän markkinat, ainakin Etelä-Suomessa– Ostajia enemmän kuin myyjiä

– Puhtaiden metsätilojen toteutuneet myyntihinnat järjestään metsäarvioiden metsätaloudellisia käypiä arvoja korkeampia

– Kysyntää kaiken kokoisille tiloille


Omistajanvaihdos vapailla markkinoilla

• Pohdintaa

– Miksi tilakaupassa kannattaa käyttää välittäjää, miksi ei?

– Millaisia metsätilojen kauppapaikkoja ja välittäjiä tiedät?

– Millainen on hyvä välittäjä metsätilalle?



• Kauppa ja lahja ovat määrämuotoisia toimia– Maakaari säätelee– Kauppakirjan muoto on määrätty MK 2 luvun 1 §:ssä– Edellyttää kaupanvahvistuksen

• Kaupanvahvistaja tai kiinteistövaihdannan verkkopalvelu

– Lainhuudatus 6 kk kaupanteosta– Kaupassa varainsiirtoveron maksu ennen lainhuudon

hakemista– Myyjänä/ lahjoittajana se, jolla on lainhuuto kiinteistöön

• Valtuutus voi olla

– Perikunnista perukirjat ja sukuselvitykset• Koko perukirja virkatodistuksineen on annettava ostajalle• Selvennyslainhuuto suotava -> ei tarvita perukirjoja

kaupanteossa



• Omistajanvaihdos purkamalla kuolinpesä– Perinnönjako määräosiin

– Perinnönjako omaisuuslajeittain

– Pesän omaisuuden myynti• Osakkaalle tai ulkopuoliselle

– Pesäosuuden osto toiselta osakkaalta

– Tarvittaessa ositus tehtävä ennen perinnönjakoa• Osituksessa osituksen alaisia omaisuuseriä voidaan vaihtaa

ositustaholta toiselle

– Perinnönjaosta ei muodostu veroseuraamuksia, jos pesän ulkopuolisia varoja ei käytetä


Oikeustoimi-kelpoisuus

• Täysi-ikäinen henkilö, jonka oikeustoimikelpoisuutta ei ole rajoitettu

– Edunvalvottavan kiinteistökauppa vaati aina maistraatin luvan

– Edunvalvottavan omaisuudesta ei voida tehdä lahjoituksia eikä alihintaisia kauppoja

• Pohdintaa

– Mitä käytännön ongelmia oikeustoimikelpoisuuden puuttuminen aiheuttaa metsän omistusjärjestelyissä? Miten näitä tilanteita voisi ehkäistä?


Verosuunnittelu-keinoja, spv

• Metsävähennys

• Metsälahjavähennys

• Hallintaoikeuden pidätys

• Maatilan spv

• Spv-luovutuksen luovutusvoittoverovapaus

• Oikea-aikainen luopuminen

• Hoitotyöt

• Lannoitus


Metsävähennys

• 1.1.1993 alkaen vastikkeellisesti hankituista tiloista• 60 % metsän hankintamenosta

– Kauppahinta/ muu vastike– Lainhuudatuskulut– Lohkomiskulut– Varainsiirtovero– Ostajan maksamat kaupantekokulut (esim. kaupanvahvistaja)– Muut metsän hankintaan välittömästi liittyneet kulut

• Verovelvolliskohtainen– Kuitenkin vain metsävähennykseen oikeuttavilta tiloilta

• Enintään 60 % verovuoden metsätalouden veronalaisesta pääomatulosta– Aina vähintään 1500 €, eli alle 2500 € tuloista ei metsävähennystä

• Ei tule automaattisesti– Mo:n tulee vaatia veroilmoituksella

• Myytäessä tila, käytetty vähennys tuloutetaan luovutusvoittoon– Ristiin kaikkien saman verovelvollisen metsävähennystilojen kanssa


Metsävähennys

• Esimerkki:• Vuonna 2014 ostetun puhtaasti metsämaata sisältävän tilan

hankintameno 100.000 €• Hankintameno sisältää ostohinnan, varainsiirtoveron ja muut

kiinteistön hankkimisesta aiheutuneet kustannukset• Metsävähennyspohja 60.000 €

• Vuonna 2017 tehdään puukauppa, josta myyntituloa tulee 32.000 €, muita metsätalouden tuloja ei ole• Suurin mahdollinen metsävähennys on 32.000 € * 0,6 = 19.200 €• Verotettavaa tuloa jää 32.000 € -19.200 € = 12.800 €• Muut metsätalouden vähennykset tehdään metsävähennyksen

jälkeen• Metsävähennyspohjaa jää 60.000 € - 19.200 € = 40.800 €


Metsävähennys

• Metsävähennysoikeutetun metsätilan luovutusvoittoon lisätään käytetyt metsävähennykset • Silloinkin, kun metsävähennystä on käytetty muulta kuin

myytävältä tilalta• ”Ansa” varsinkin puolisoiden omistaessa metsää yksin, mutta

tehdessä veroilmoituksen yhdessä• Verottaja yhdistää puolisoiden verotuksen • Molemmilla puolisoilla on metsävähennykseen oikeutettua metsää

• Puoliso A on tehnyt puukauppaa ja käyttänyt metsävähennystä

• Puoliso B on vain hoitanut metsää, eikä puukauppoja ole tehty

• Puoliso B myy tilansa, jolloin B:n luovutusvoittoon lisätään A:n tekemä metsävähennys, enintään kuitenkin B:n tilan hankintamenon mukaisesti laskettuna


Metsävähennys

• Esimerkki:

• Hankintameno yhteensä 104.263 €

• Käytetty metsävähennys 31.200 €

• Myyntihinta 80.000 € ja myyntikulut 5000 €

• Luovutusvoitto on 80.000 € - 104.263 € - 5000 € + 31.200 € = 1.956 €


Metsävähennys

• Käytetyn metsävähennyksen lisäys ei ole riippuvainen siitä, onko luovutus voitollinen vai tappiollinen

• Jos myytävä metsä on saatu vastikkeetta ja mukana on seurannut käyttämätöntä metsävähennystä, tehtävä lisäys on enintään siirtyneen metsävähennyksen suuruinen• Aiemman omistajan käyttämää metsävähennystä ei lisätä

• Metsävähennystä ei lisätä kokonaan verovapaisiin luovutuksiin • Esim. yli 10v omistetun metsän luovutus lähiomaiselle

• Lisäystä ei tehdä, jos metsää luovutetaan muuhun kuin metsätalouden käyttöön• Esim. määräalana myytävä tontti metsätilasta


Metsälahja-vähennys

• Ensimmäisen kerran vuodelta 2017 toimitettavassa verotuksessa• Lahjalla tai lahjaluontoisella kaupalla

• Maksetusta lahjaverosta• Lahjaveron maksupäivä määrää, ei lahjan saamisen päivä

• Käyttöaika lahjoitusvuosi (jos lahjavero maksettu saman vuoden aikana) ja sitä seuraavat 15 vuotta

• Henkilökohtainen• Ei sovelleta yhteislahjaan

• Vähimmäispinta-ala / lahjansaaja• Pienimmillään etelässä ~17 – 24 ha, Lapissa 100 ha• Metsälahjavähennyksen alarajana niin sanottu arvostamislain mukainen metsän

30 000 euron arvo. • Arvostamislain mukainen metsän arvo = 10 x metsämaan pinta-ala (hehtaaria)

x metsämaan keskimääräinen kuntakohtainen vuotuinen tuotto (euroa hehtaarilla).

• Verottaja vahvistaa vuosittain• Metsälahjavähennyksen laskennassa käytettävä pinta‐ala on verottajan

rekisterissä oleva kiinteistön metsämaan pinta‐ ala


Metsälahja-

vähennys

• Esimerkki• Metsälahjavähennyspohja on arvostamislain mukaisen arvon

30 000 euron raja-arvon ylittävästä osasta maksettu lahjavero x 2,4

• 47 ha metsätila Kuhmoisissa• Käypä arvo 164.000 €• Yksi lahjanantaja ja yksi lahjansaaja, lahjaveroluokka 1• Lahjaveron määrä 17.780 €• Arvostamislain mukainen arvo

10 x 47 x 142,85 =67.139,50 €• Metsälahjavähennyspohja

(67.139,50 € - 30.000 €)/67.139,50 € x 17.780 € x 2,4= 23.604,83 €


Metsälahja-vähennys

• Enintään 50 % verovuoden metsätalouden puhtaasta pääomatulosta

• Kaikki muut vähennykset tehdään ensin

• Vähintään 1.500 €, enintään 195.000 € (de minimis)

• Metsätilan tai sen yli 10 % suuruisen osan luovutus 15 vuoden aikana johtaa metsälahjavähennyksen menetykseen

• Käytetyt metsälahjavähennykset tuloutetaan 20 %:lla korotettuna


Hallintaoikeuden pidätys

• Elinikäinen tai määräaikainen

• Laskennallinen vuosituotto • Lahjoitetun omaisuuden käypä arvo kerrotaan

tuottokertoimella

• 3 % vapaa-ajan asunnosta

• 5 % asunto-osakkeesta, arvo-osuustilistä, metsästä..


Hallintaoikeudenpidätys

Hallintaoikeuden saajan ikä

Luku, jolla vuositulon määrä kerrotaan

alle 44 12

44–52 vuotta 11

53–58 vuotta 10

59–63 vuotta 9

64–68 vuotta 8

69–72 vuotta 7

73–76 vuotta 6

77–81 vuotta 5

82–86 vuotta 4

87–91 vuotta 3

92 tai enemmän 2



• maaravuotisessa-tuotto-oikeuden-pidatyksessa-kaytettava-kerroin.pdf

• https://prosentti.vero.fi/Pelalaskuri/EtusivuLahjavero.aspx

maaravuotisessa-tuotto-oikeuden-pidatyksessa-kaytettava-kerroin.pdf

https://prosentti.vero.fi/Pelalaskuri/EtusivuLahjavero.aspx



• Tehtävä– 75-vuotias isoisä lahjoittaa tilan 16-vuotiaalle pojanpojalleen

– Tila on kokonaisuudessaan metsää ja sen arvo on 80 000 €

– Isoisä pidättää tilaan hallintaoikeuden itselleen, kunnes pojanpoika on 25-vuotias

– Laske hallintaoikeuden arvo

– Paljonko pojanpojalle tulee lahjaveroa?

– Paljonko isoisän pitäisi lahjoittaa lisäksi pojanpojalla rahaa (500 € tarkkuudella), jotta tämä saisi maksettua metsätilasta ja rahalahjasta tulevan lahjaveron?


Maatilan spv

• PerVL 55§– Lahjaveroa ei panna maksuun, jos vastike on yli 50 % käyvästä

arvosta

– Lahjaveroa huojennetaan, jos vastike on enintään 50 % käyvästä arvosta• 40 % varojen arvostamisesta perintö- ja lahjaverotuksessa annetun lain

mukaisesta arvosta

– PerVL 56§:n mukaan lahjaveron maksuajalle voi hakea pidennystä

– Ehdot:• Yritystoimintaa jatketaan vähintään viisi vuotta lahjaverotuksen

toimittamispäivästä lukien

• Ei sovelleta pelkkään metsätalouden harjoittamiseen

• Huojennus myös sivutoimiselle viljelijälle, ei edellytä tilalla asumista

• Sovelletaan myös tilan osan luovutukseen

• Haettava kirjallisesti ja viimeistään ennen lahjaverotuksen toimittamista


Spv-luovutuksen luovutusvoitto-verovapaus

• Ehdot

– Luovutettava kiinteistö (tai kiinteistön osa) on omistettu yli 10 vuotta

• Oma omistus

• Oma omistus ja sitä edeltävä omistus, jos saanto on ollut vastikkeeton

– Kiinteistöllä on harjoitettu maa- tai metsätaloutta

– Luovutuksensaaja on luovuttajan lapsi, lapsenlapsi tai (puoli)sisarus

– Luovutuksensaaja ei luovuta kiinteistöä edelleen ennen kuin viisi vuotta on kulunut saannosta


Muut keinot

• Oikea-aikainen luopuminen

• Hoitotyöt

• Lannoitus


Pohdintaa

• Milloin omistajanvaihdos pitäisi tehdä?

• Mitkä ovat edellytykset onnistuneelle omistajanvaihdokselle?

• Millaisia toimijoita markkinoilla on metsätilojen sukupolvenvaihdoksiin ja muihin omistusjärjestelyihin liittyen?


Kiitos!

metsän omistusmuodot ja omistusjärjestelyt · metsätilan omistajanvaihdos • kauppa ja lahja...

Documents