Metode Pendekatan Pendapatan

Disusun Oleh:Anastasya Intan Sri Permatasari

115030405111002Anisha charisma Permatasari

115030407111068Irma Aulis Silvia

115030407111067Maria Rizky Yohana

115030407111079

Rumusan MasalahApakah pengertian pendekatan

pendapatan?Apa saja metode-metode pendekatan

pendpatan?Apa saja jenis-jenis pendekatan

pendapatan?Apa saja langkah-langkah pendekatan

pendapatan?Bagaimana tingkat kapitalisasi metode

pendekatan pendapatan ?

Tujuan Untuk mengetahui pengertian pendekatan

pendapatan.Untuk mengetahui metode - metode

pendekatan pendapatan.Untuk mengetahui jenis - jenis pendekatan

pendapatan.Untuk mengetahui langkah-langkah

pendekatan pendapatan.Untuk mengetahui tingkat kapitalisasi.

Pengertian Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) digunakan untuk menilai properti yang mampu menghasilkan pendapatan (income producing property). Atau merupakan investasi jangka panjang, sehingga faktor tingkat pengembalian akan terkait langsung. Tingkat pengembalian ( rate of return ) ini mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi properti tersebut.

Dasar pemikiran dari pendekatan pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan.

Berikut jenis-jenis daftar property yang biasanya

diperlakukan sebagai property pendapatan:Apartemen dan yang sejenisnya yang berfungsi

sebagai tempat tinggal dengan menyediakan fasilitas yang memadai bagi penghuninya.

Bangunan komersial, seperti toko, kantor, hotel, dan pusat perbelanjaan.

Property industri, seperti gudang dan pabrik

Metode-Metode Dalam Pendekatan Pendapatan

Direct Capitalisation MethodGross Income MultiplierResidual MethodDiscounted Cash Flow (DCF)

Direct Capitalisation Method

Metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method) digunakan dengan anggapan bahwa properti menghasilkan pendapatan bersih per tahun yang jumlahnya tetap sepanjang masa.

Contoh property jenis adalah rumah, ruko,dan tanah kosong.

Gross Income MultiplierPenggandaan pendapatan kotor (gross income multiplier) dihitung dengan cara mengalikan pendapatan kotor dengan gross income multiplier.

Residual MethodMetode residual dihitung berdasarkan pada nilai sewa

yangdiperoleh dari properti. Nilai sewa tersebut sebetulnyaterdiri dari sewa gedung dan sewa bumi.Jika sewa bumi dikalikan dengan tingkat kapitalisasi

bumi, maka akan diperoleh nilai bumi saja. Cara ini disebut dengan land residual technique.

Jika sewa bangunan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi bangunan, maka kan diperoleh nilai bangunan saja. Cara ini dinamakan building tion method.

Jika sewa secara keseluruhan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi tertentu(yang biasa disebut composite rate), maka cara ini dinamakan property residual technique).

Discounted Cash Flow (DCF)Arus kas terdisdonto (Discounted cash flow,

DCF) digunakan untuk menghitung nilai property sebagai penyempurnaan atas kelemahan direct capitalization.

Salah satu dari banyak persoalan yang diperhatikan dalam DFC adalah ( 1 ) memprediksi pendapatan dan pengeluaran, yang dalam peramalan ini dapat saja menggunakan regresi linier sederhana ( 2 ) memprediksi tingkat diskonto dan ( 3 ) memprediksi tingkat kapitalisasi.

Jenis Pendekatan Pendapatan

Dalam jenis pendekatan terdapat model pendekatan pendapatan. Pendekatan pendapatan dapat di bagi menjadi 2 model yakni :

A.Model Rasio (Ratio Models)Model rasio yaitu model pendekatan pendapatan yangdidasarkan pada data transaksi jual-beli property-propertipembanding. Model Rasio pada umumnya dibagi 2 yaitu:

a. Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income Multipliers)b.Mekanisme Penggunaan GIM-Alasan Penggunaan GIM

-Faktor yang dominan menentukan penggunaan GIM-Penerapan GIM secara konsisten

c.Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan (OAR atau Ro)

Lanjutan……..B.Model Arus Kas Terdiskon (Discounted

Cash Flow Models)Model arus kas terdiskon yaitu model pendekatan pendapatan yang didasarkan pada prediksi arus kas yang diharapkan diperoleh dari suatu property.

Pengganda Pendapatan Kotor (GIM) digunakan untuk mengukur hubungan antara pendapatan kotor suatu property dengan harga jualnya. Contoh:

Suatu property diprediksikan menghasilkan pendapatn kotor sebesar Rp.50.000.000 per tahun, dan harga jual property tersebut Rp.400.000.000, maka:

GIM = SP GIGIM = Rp.400.000.000 – Rp. 50.000.000 GIM = 8GIM sebesar 8, berarti bahwa harga jual property tersebut

adalah 8 kali pendapatan kotor per tahun.

Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income

Multipliers)

Mekanisme Penggunaan GIM

Suatu subjek property dinilai dengan cara mengalikan pendapatan kotor tahunan yang diharapkan dengan GIM yang diperoleh dari data jual property pembanding, seperti sebagai berikut:V = GI x GIM

di mana:V = nilai propertyGI = pendapatan kotor tahunan yang

diharapkanGIM = pengganda pendapatan kotor tahunan

Model GIM dipakai apabila data-data jual pembanding

dan subjek property adalah sama/mirip, dalam hal:Rasio biaya operasiProspek, pendapatan di masa yang akan

datangNilai tukarRasio

-Alasan Penggunaan GIM

Ukuran propertyBerdasarkan ukuran property, Dengan alasan, karenaukuran property yang kecil:Lebih banyakSering diperjualbelikanLebih homogenJenis popertiBerdasarkan jenis property, GIM lebih banyak digunakanpada jenis property yang pengoperasiannya lebihsederhana seperti apatemen

-Faktor yang dominan menentukan penggunaan GIM

Berkaitan dengan waktu yang dijadikan sebagai dasar dalam hubungannya dengan pendapatan kotor dan harga jual. Apabila pendapatan kotor didasarkan pada tahun berjalan(current year) maka harga jual didasarkan pada pendapatan kotor pada tahun berjalan (current income). Sebaliknya, apabila pendapatan kotor didasarkan pada tahun pertama, maka harga jualnya juga didasarkan pada pendapatan kotor tahun pertama.

-Penerapan GIM secara konsisten

OAR atau RO merupakan perbandingan pendapatan bersih operasai terhadap harga jual, rumus untul menghitung tingkat kapitalisasi keseluruhan yakni:

Ro = NOI = Ro V

Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan (OAR atau Ro)

Langkah - langkah penilaian dengan pendekatan ini meliputi antara lain: Menetukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan

diperoleh dari operasional property bersangkutan termasuk didalamnya nilai terminal(termination value) jika ada.

Menetukan dan memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik yang berupa biaya langsung(Direct cost) maupun biaya tidak langsung(indirect cost) dalam mengoperasikan propeti bersangkutan.

Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan berkaitan dengan property bersangkutan seperti pajak, biaya management, biaya persiapan penggantian barang, royalty dan lain-lain.

Menghitung pendapatan operasiaonal bersih(nett operasional income) dengan cara mengurangi pendapatan kotor(gross income) dengan biaya total(total expenses).

Lanjutan……..Menghitung nilai kini dari pendapatan

operasional bersih yang mungkin diperoleh dengan mendikontokannya pada tingkat diskon yang merefleksikan tingkat balikkan yang diharapkan dari investasi jenis property bersangkutan.

Menjumlahkan nilai kini dari pendapatan operasional bersih termasuk nilai terminal jika dalam penilaiannya menggunakan pendekatan DCF(Discounted Cash Flow).

Tingkat KapitalisasiTingkat Kapitalisasi ini sama dengan

composite rate, seperti yang telah dijelaskan dalam property residual technique. Penentuan tingkat kapitalisasi hendaknya dilakukan dengan berhati-hati. Jika salah menentukannya, akan berakibat fatal. Penentuan tingkat kapitaliusasi dapat dilakukan dengan beberapa cara, yaitu summation method, band of investment, dan comparative sales method.

TERIMA KASIH ATAS

PERHATIANNYA