mesyuarat jawatankuasa perancang negeri selangor bil. 3...
TRANSCRIPT
Garis Panduan ini telah diluluskan oleh :
Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke
30/2010 yang diadakan pada 18 Ogos 2010 serta telah disahkan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor
Darul Ehsan ke 31/2010 pada 25 Ogos 2010
dan
Mesyuarat Jawatankuasa Perancang Negeri Selangor Bil. 3/2010 yang telah bersidang pada 22 Jun 2010.
ii
GARIS PANDUAN PERANCANGAN BAGI PEMBANGUNAN
SOHO NEGERI SELANGOR
Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor
iii
PRAKATA Alhamdulillah syukur ke hadrat Allah SWT kerana dengan limpah kurnianya, Garis Panduan ‘Small Office Home Office’ atau SOHO ini telah dapat disediakan. Garis Panduan ini telah disediakan berdasarkan kepada keperluan khusus bagi perlaksanaan perancangan dan pembangunan SOHO di Negeri Selangor. Penyediaan Garis Panduan SOHO ini merupakan satu keperluan memandangkan pembangunan SOHO semakin mendapat tempat di kalangan ahli-ahli perniagaan pada masa ini.
Sehingga Draf Garis Panduan Pembangunan SOHO ini disediakan, tiada perundangan atau garis panduan perancangan yang khusus berkenaan pembangunan SOHO di Negeri Selangor. Kebanyakan PBT menggunakan garis panduan perancangan perdagangan sedia ada dan piawaian-piawaian yang berbeza bagi meluluskan pembangunan SOHO. Selain menjadi panduan yang seragam kepada semua PBT di Negeri Selangor dalam mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang, pelaksanaan Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan SOHO di Negeri Selangor dapat menjadikan pembangunan SOHO di Negeri Selangor lebih terkawal dari aspek fizikal untuk mewujudkan persekitaran pembangunan SOHO yang berkualiti dan kondusif. Garis panduan ini telah disediakan secara bersama antara PBT-PBT di Negeri Selangor dan juga Lembaga Perumahan dan Hartanah Negeri Selangor. Garis panduan ini telah diluluskan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 30/2010 yang diadakan pada 18 Ogos 2010 dan telah disahkan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 31/2010 pada 25 Ogos 2010 serta Mesyuarat Jawatankuasa Perancang Negeri Selangor Bil. 3/2010 yang telah bersidang pada 22 Jun 2010 untuk pemakaian oleh semua Pihak Berkuasa Perancang Tempatan di Negeri Selangor. Adalah menjadi harapan Kerajaan Negeri Selangor, garis panduan ini menjadi rujukan utama untuk menimbang permohonan-permohonan perancangan oleh PBT, Pejabat Tanah dan Daerah dan agensi-agensi teknikal. Selain itu, perunding dan pemaju adalah dinasihatkan untuk merujuk kepada garis Panduan ini bagi pelaksanaan perancangan dan pembangunan SOHO. ( DATO’ MOHD. JAAFAR BIN MOHD. ATAN ) Pengarah, Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Negeri Selangor
i
iv
Cetakan Pertama 2010 c Hak cipta
Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor
Hak cipta Terpelihara
Mana-mana bahagian dalam laporan ini tidak boleh diterbitkan semula, disimpan dalam cara yang dipergunakan lagi,
ataupun dipindahkan dalam sebarang bentuk cara, sama ada dengan cara elektronik, gambar rakaman dan
sebagainya tanpa kebenaran bertulis daripada Penerbit terlebih dahulu.
Disediakan bersama :
Diterbitkan di Malaysia oleh
Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Negeri Selangor Tingkat 15-18, Bangunan Darul Ehsan,
No. 3, Jalan Indah Seksyen 14, 40646 Shah Alam
Selangor Darul Ehsan http://www.jpbdselangor.gov.my
ii
KANDUNGAN
1.0 TUJUAN 1
2.0 LATAR BELAKANG 1
3.0 DEFINISI SOHO 3
4.0 KONSEP SOHO 4
5.0 GARIS PANDUAN UMUM 5 5.1 ZON GUNATANAH YANG 5
DIBENARKAN BAGI PEMBANGUNAN SOHO
5.2 BENTUK PEMBANGUNAN SOHO 6 5.3 AKTIVITI PERNIAGAAN YANG 9
DIBENARKAN 5.4 DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIK 10 5.5 PENYEDIAAN KEMUDAHAN 10
YANG MENCUKUPI 5.6 PENEKANAN KEPADA ASPEK 12
KESELAMATAN 5.7 PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIK 14 5.8 PENGAPLIKASIAN KONSEP 15
‘GREEN BUILDING’
6.0 GARIS PANDUAN KHUSUS 17
OGOS 2010
1
1.0 TUJUAN Garis panduan ini disediakan bagi memberi panduan kepada Pihak
Berkuasa Tempatan (PBT) di Negeri Selangor yang terlibat di dalam
proses pertimbangan Kebenaran Merancang (KM) bagi cadangan
pembangunan Small Office Home Office (SOHO).
2.0 LATAR BELAKANG
Konsep perniagaan moden iaitu
Small Office Home Office atau
lebih dikenali sebagai SOHO
semakin mendapat tempat
dikalangan ahli-ahli perniagaan
pada masa ini.
SOHO di Malaysia, khususnya di
Bandaraya Kuala Lumpur telah bermula
sekitar tahun 1980. Di Negeri Selangor,
pembangunan SOHO telah bermula sejak
tahun 1990an.
2
Sejak 4 hingga 5 tahun yang lalu SOHO menjadi tren di dalam pasaran
perniagaan terutama bagi golongan usahawan muda, ahli perniagaan
dan expatriate. Melalui SOHO, golongan usahawan muda ini mendapat
lebih banyak ruang keselesaan dan fleksibiliti di dalam suasana
bekerja dan tinggal di dalam satu unit yang sama.
Pembangunan SOHO di Negeri Selangor turut menjadi popular di
kalangan pemaju hartanah disebabkan permintaan yang semakin
meningkat khususnya di PBT yang bertaraf Majlis Bandaraya dan
Majlis Perbandaran. Tren pembangunan SOHO yang makin popular ini
mewujudkan keperluan untuk satu garis panduan perancangan fizikal
yang khusus disediakan supaya
pembangunan SOHO dapat
dirancang dan dibina dengan
efisien dan lengkap dengan
kemudahan-kemudahan yang
diperlukan untuk mewujudkan
persekitaran pembangunan yang
berkualiti dan kondusif di Negeri
Selangor.
3
3.0 DEFINISI SOHO
Secara umumnya terdapat beberapa definisi berkenaan dengan
maksud SOHO iaitu :
i. SOHO didefinisikan sebagai single operator / home operator.
(http://mylocalagenda.wordpress.com/2008/08/25/soho)
ii. SOHO adalah singkatan kepada Small Office, Home Office. Ia
adalah tren bekerja dari rumah tanpa mengira siapa sahaja.
(http://motivasiminda.wordpress.com/2009/05/30/soho)
iii. ‘‘SOHO can either be perceived as a living area with complete
office facilities and amenities such as a conference room,
waiting lodge, business centre or an office space that provides
all out-of-office needs and privacy’.
( http://biz.thestar.com.my/news/story.)
Definisi SOHO oleh JPBD Negeri Selangor ialah :
‘SOHO adalah singkatan kepada
‘Small Office, Home Office’ di mana
konsep pembangunan ini adalah
merupakan perkongsian ruang
pejabat dan kediaman pada masa
yang sama pada satu-satu unit’.
4
4.0 KONSEP SOHO
Secara umumnya, konsep pembangunan SOHO dan aktiviti
perniagaan pada SOHO melibatkan :
i. Ruang pejabat atau perniagaan bersaiz kecil tetapi efisien.
Lazimnya, bersekali dengan tempat tinggal.
ii. Aktiviti perdagangan dan perkhidmatan yang berbentuk ‘jarak
jauh’ berasaskan kepada penggunaan teknologi ICT iaitu
perkomputeran, internet dan komunikasi.
iii. Aktiviti perdagangan dan perkhidmatan yang tidak melibatkan
kunjungan pelanggan yang ramai, kurang intensif pekerja dan
tidak melibatkan penstoran barangan.
iv. Kebolehan mencapai pelanggan yang luas melalui penggunaan
teknologi komunikasi.
v. Kos pusingan (overhead) dan pengendalian yang rendah.
vi. Saiz isi rumah yang rendah.
vii. Tidak berbentuk kediaman untuk keluarga.
5
5.0 GARIS PANDUAN UMUM
5.1 ZON GUNATANAH YANG DIBENARKAN BAGI PEMBANGUNAN SOHO.
Permohonan pembangunan SOHO hanya dibenarkan di dalam
zon gunatanah komersil / perdagangan seperti yang terkandung
di dalam Rancangan Tempatan.
6
5.2 BENTUK PEMBANGUNAN SOHO
Terdapat beberapa bentuk pembangunan SOHO yang
dibenarkan seperti berikut :
i. SOHO SEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR (Mixed
Development)
Pembangunan SOHO yang
dibangunkan bersekali dengan
pembangunan bercampur di dalam
satu kawasan. Pembangunan SOHO perlu dibangunkan
pada blok yang berasingan dengan pembangunan yang
lain. Akses laluan masuk ke SOHO juga mestilah
disediakan secara eksklusif dan berasingan dengan
pembangunan lain.
Rajah 1 : GAMBARAN SOHO SEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR
ii. SOHO SEBAGAI FREE STANDING BUILDING ANJAKAN
40’ JALAN UTAMA
66’
ANJAKAN 40’
JALAN UTAMA
66’ PERIMETER
PLANTING – 10’
PERIMETER PLANTING – 10’
SOHO PANGSAPURI PERKHIDMATAN
JARAK ANTARA BANGUNAN – MINIMUM 80’
PERNIAGAAN
7
Pembangunan SOHO secara Free
Standing Building merupakan
pembangunan yang hanya
melibatkan SOHO sahaja.
Pembangunan ini boleh melibatkan
hanya 1 blok SOHO atau lebih di
dalam satu kawasan dengan ruang
perniagaan di tingkat bawah.
Rajah 2 : GAMBARAN SOHO SEBAGAI FREE STANDING BUILDING
PERNIAGAAN
ANJAKAN 40’
JALAN UTAMA
66’
ANJAKAN 40’
PERIMETER PLANTING – 10’
PERIMETER PLANTING – 10’
JALAN UTAMA
66’
SOHO
8
iii. PEMBANGUNAN SOHO DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAAN
Pembangunan SOHO jenis
ini melibatkan pembangunan
bersekali antara SOHO dan
kedai pejabat di dalam satu
kompleks bangunan. Unit
SOHO adalah berasingan
dengan pejabat biasa dan
turut mempunyai akses
laluan masuk ke SOHO
secara eksklusif dan
berasingan dari
pembangunan lain.
Rajah 3 : GAMBARAN PEMBANGUNAN SOHO DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAAN
PEJABAT
JARAK ANTARA BANGUNAN – MINIMUM 80’
KOMPLEKS PERNIAGAAN
JALAN UTAMA
66
ANJAKAN’ 40
PERIMETER PLANTING – 10’
JALAN UTAMA
66 PERIMETER
PLANTING – 10’
ANJAKAN’ 40
SOHO
JARAK ANTARA BANGUNAN – MINIMUM 80’
9
5.3 AKTIVITI PERNIAGAAN YANG DIBENARKAN
i. Kerja-kerja perundingan profesional
seperti pengurusan IT, rekabentuk
kejuruteraan, perancangan, arkitek,
rekabentuk ICT dan pengiklanan,
pengurusan akaun dan konsultansi
pelaburan.
ii. Kerja-kerja yang melibatkan
penulisan dan karya kreatif seperti
menulis buku lagu, puisi, skrip dan
lain-lain serta kreativiti termasuk
kesenian, kraftangan dan lukisan.
iii. Penjualan produk secara maya
(virtual) dan terus kepada pelanggan
melalui penggunaan laman web
seperti e-Lelongan dan e-shop.
iv. Mengiklan produk secara terus
melalui laman-laman iklan dengan
memberi maklumat barangan yang
hendak di jual (Tanpa melibatkan
penstoran barangan).
10
5.4 DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIK
Pembangunan SOHO adalah tertakluk kepada Dasar Kerajaan
Negeri bagi penyediaan kedai mampu milik. Bagi pembangunan
SOHO, 10% daripada keseluruhan ruang lantai bersih
perniagaan perlu disediakan sebagai ruang niaga mampu milik
(affordable rentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecil atau
kiosk untuk disewa.
5.5 PENYEDIAAN KEMUDAHAN YANG MENCUKUPI
i. Penyediaan kemudahan pada pembangunan SOHO
perlulah mengambilkira penyediaan kemudahan bagi
kediaman dan komersil bagi pemilik dan pengguna unit-
unit SOHO, seperti ditetapkan pada Garis Panduan
Khusus, para 6.0.
11
ii. Laluan berbumbung perlu
disediakan bagi semua laluan
masuk ke bangunan (pada aras
jalan) terutama dari kawasan
tempat letak kereta dan
perhentian pengangkutan awam.
iii. Laluan lintas untuk pejalan kaki perlu disediakan pada
jarak dan lokasi yang efisien.
iv. Kemudahan-kemudahan untuk golongan Orang Kelainan
Upaya (OKU) seperti laluan pejalan kaki mesra-OKU
dengan penyediaan ramp yang sesuai di lintasan jalan
kaki, beep sound pada lampu isyarat, rekabentuk lif khas
bersesuaian serta kemudahan-kemudahan lain yang
memberikan keselesaan kepada golongan OKU.
12
5.6 PENEKANAN KEPADA ASPEK KESELAMATAN
i. Reka bentuk perancangan kawasan dan bangunan perlu
menekankan aspek keselamatan melalui pengaplikasian
prinsip ‘Crime Prevention Through Environmental Design’
(CPTED) secara menyeluruh.
ii. Reka bentuk kawasan perlu mengambil kira keadaan
topografi supaya tiada kejadian yang tidak diingini
berlaku seperti tanah runtuh dan banjir.
iii. Keselamatan di tempat letak kereta perlu diberi
penekanan dari segi perletakan lampu, laluan pejalan
kaki, ramp dan ventilasi udara yang bersesuaian.
iv. Memastikan penggunaan barrier atau railing di setiap
kawasan yang berisiko seperti parit dan aras lantai/tanah
yang berbeza (split level).
13
v. Memastikan bilangan dan
lokasi perletakan lampu jalan
dan lampu taman disediakan
secukupnya terutama di
kawasan laluan pejalan kaki
dan kawasan yang terlindung.
vi. Penyediaan persekitaran yang
selamat dengan memastikan
tiada laluan-laluan tersembunyi
dan pemasangan CCTV bagi
kawasan-kawasan terpilih dan
di lokasi-lokasi yang
bersesuaian.
vii. Akses laluan keluar masuk ke SOHO perlu disediakan
secara eksklusif dan berasingan dari pembangunan lain
14
5.7 PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIK
i. Intensiti pembangunan SOHO yang dicadangkan perlu
mengambilkira keupayaan sistem sirkulasi dan jalan raya
sedia ada di sekitar kawasan pembangunan dengan
cadangan penyuraian trafik (traffic dispersal) dan hierarki
jalan yang bersesuaian. ii. Sistem sirkulasi dalam kawasan
pembangunan perlu disediakan
dengan sempurna dengan
mengambilkira jalan susur serta
laluan keluar masuk yang
berasingan dengan komponen
pembangunan yang lain.
iii. Penyediaan tempat letak kenderaan perlulah disediakan
dengan mencukupi.
15
Contoh Sistem ‘Rain Water Harvesting’ Yang Boleh Digunapakai Pada Bangunan SOHO
5.8 PENGAPLIKASIAN KONSEP ‘GREEN BUILDING’
i. Perancangan dan Reka Bentuk Bangunan berkonsepkan
ciri-ciri Green Building adalah digalakkan dengan
penekanan kepada penggunaan solar dan bahan binaan
yang energy efficient.
ii. Reka bentuk unit-
unit SOHO perlu
mempunyai sistem
ventilasi udara yang
baik bagi
menggalakkan
aliran udara secara
semulajadi.
iii. Menggalakkan penggunaan sistem tangki atau kolam
simpanan air hujan (rain water harvesting) yang boleh
digunapakai untuk tujuan kitar semula air hujan.
16
iv. Rekabentuk perlu menekankan aspek penggunaan
cahaya semulajadi (natural lighting) yang maksimum agar
bekalan tenaga dapat dikurangkan.
v. Bahan binaan lanskap kejur seperti perabot jalan dan
laluan pejalan kaki hendaklah menggunakan elemen-
elemen mesra alam.
vi. Menggalakkan elemen-elemen lanskap lembut dan air di
kawasan lapang dan taman.
17
6.0 GARIS PANDUAN KHUSUS
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
1
Zon Gunatanah
a. Zon komersil / perdagangan
2
Lokasi Perletakan
Pembangunan SOHO perlu ditumpukan kepada lokasi-lokasi berikut :
a. Dalam kawasan pusat bandar. b. Berhampiran terminal-terminal pengangkutan seperti
‘Integrated Transport Terminal’, LRT dan komuter.
c. Berhampiran dengan kawasan-kawasan institusi dan
pusat pengajian tinggi seperti universiti dan kolej.
d. Kawasan pembangunan semula bandar.
18
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
3 Saiz Tapak Minimum 2 ekar
4 Ruang Lantai Minimum 450 kp
5 Saiz Isi Rumah Maksimum 2 orang / unit.
6
Nisbah Plot dan Kawasan Plinth
a. Kawalan ketinggian adalah merujuk Nisbah Plot dan
Kawasan Plinth seperti yang terkandung di dalam RT atau RKK di sesuatu kawasan.
b. Bagi RT/RKK yang tidak menjelaskan Nisbah Plot dan Kawasan Plinth adalah merujuk kepada Nisbah Plot dan Kawasan Plinth yang terkandung di dalam Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor.
7
Kawasan Lapang
a. Menggunakan piawaian 2 Hektar kawasan lapang bagi
1000 penduduk b. Disediakan kemudahan rekreasi seperti padang
permainan, gelanggang badminton/tenis/squash dan Jogging Track.
c. Sebahagiannya boleh disediakan di dalam bangunan iaitu
ditingkat bawah, diantara tingkat atau di atas bumbung.
19
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
8
Anjakan bangunan • Menghadap
Jalan utama - 12.2 m (40’)
• Menghadap
Jalan tepi – 12.2 m (40’)
• Menghadap
Jalan belakang - 12.2 m (40’)
• Sempadan
bersama - 6.1m (20’)
a.
SOHO
b.
c.
40’
40’
40’
20’
ANJAKAN
Jarak Antara Bangunan –
80’
SOHO DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAAN
TAMAN ATAS BUMBUNG
SOHO PEJABAT
PEJABAT
Perimeter Planting
10’
SOHO SEBAGAI FREE STANDING BUILDING
Perimeter Planting
10’
40’
40’
20’
ANJAKAN
40’
TAMAN ATAS BUMBUNG
SOHO SEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR
ANJAKAN
Perimeter Planting
10’
Jarak Antara Bangunan –
80’
SOHO PANGSAPURI PERKHIDMATAN
TAMAN ATAS BUMBUNG
40’
40’
40’
20’
20
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
9 Perimeter Planting • Minimum 3
meter (10’) disekeliling kawasan pembangunan (Tidak termasuk jarak anjakan bangunan).
10
Tempat Letak Kenderaan * Nota : • TLK – Tempat Letak
Kereta • TLM – Tempat Letak
Motosikal • OKU – Orang
Kelainan Upaya
a. Bagi unit SOHO 450kp :
i. TLK : 1 TLK/Unit + 20% pelawat ii. TLM : 20 % daripada jumlah TLK iii. TLK OKU : 2 % daripada jumlah TLK
b. Bagi unit SOHO > 450kp : i. TLK : 2 TLK/Unit + 20% pelawat ii. TLM : 20 % daripada jumlah TLK iii. TLK OKU : 2 % daripada jumlah TLK
c. Bagi ruang lantai perniagaan
i. TLK : 1 TLK/46.0mp(495kp) ruang lantai ii. TLM : 1 TLM/84mp(905kp) ruang lantai
d. Kemudahan OKU
Unit TLK OKU – berdekatan dengan lif dan ramp
Disediakan Ramp dan Railing
21
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
Kemudahan Awam
Kemudahan Eksklusif Unit-unit SOHO’
a. Sistem sekuriti 24 jam b. CCTV di lokasi-lokasi bersesuaian c. Gymnasium d. Bilik mesyuarat pelbagai guna e. Kolam renang / jacuzzi f. Kemudahan Wi-Fi/Broadband g. Akses Lif yang khusus untuk unit SOHO
Kemudahan Sokongan
a. Surau (Minimum – 40’ x 40’) Surau Lelaki dan Perempuan secara berasingan Lengkap dengan tempat mengambil air sembahyang
dan tandas
b. Perniagaan Peringkat Tempatan
Di tingkat berasingan daripada unit SOHO. • Contoh : Laundrette, Saloon Rambut/Pusat
Kecantikan, Mini Market, Perkhidmatan Kurier, Stationery dan perkhidmatan percetakan digital, Kafe/Coffee House dan lain-lain.
• 10% daripada keseluruhan ruang lantai bersih perniagaan perlu disediakan sebagai ruang niaga mampu milik (affordable rentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecil atau kiosk untuk disewa.
22
BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN
c. 10% dari ruang lantai perniagaan diperuntukkan bagi ruang niaga mampu milik
d. Laluan pejalan kaki berbumbung e. Pejabat Pengurusan f. Tempat pembuangan sampah