mỤc lỤcdkra.vn/pdf/bao-cao-q2-brief20180702_vi_1562568919.pdf · nổ, bao gồm nhà, công...

MỤC LỤC

I. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI QUÝ 2/2018

II. DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG TRONG QUÝ 2/2018

III. MỘT SÔ NHÂN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG QUÝ 2/2018

IV. CHỦ ĐỀ “ĐẦU TƯ AN TOÀN KHI THỊ TRƯỜNG BIẾN ĐỘNG”

1. Thông tin chung1123

4

9

10

4

9

5

7

9

6

1. Phân khuc đất nền

1. Tóm tắt tình hình thị trường Quý 2/2018

2. Chinh sach phap lý

2. Phân khuc căn hộ

4. Bất động sản nghi dương

2. Dự bao thị trường 6 thang cuối năm 2018

3. Giao thông - ha tâng - xa hội

3. Phân khuc nhà phố/biệt thự

I. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI

1. Thông tin chung

GDP

CPI

FDI

VN-INDEX

GDP cả nước trong Quý 2/2018 đat 6.79%. GDP 6 thang đâu năm tăng 7.08%, đây là mức tăng trưởng cao nhất kể từ năm 2011.

CPI cả nước trong 6 thang đâu năm tăng 3.29% so với bình quân cùng kỳ năm 2017.

FDI cả nước đat 20.33 tỷ USD, tăng 5.7% cùng kỳ năm 2017. Trong đó FDI BĐS đat 5.54 tỷ USD.

Chi số VN-Index đến hết thang 6/2018 đat 960.78 điểm, giảm 230.83 điểm, tương ứng giảm 19% so với đâu quý (1,191.61 điểm).

GDP của TP. HCM trong 6 thang đâu năm 2018 ước tính tăng 7.27% so với cùng kỳ năm trước.

CPI TP. HCM trong 6 thang đâu năm tăng 2.68% so với bình quân cùng kỳ năm 2017.

FDI TP. HCM đat 3.68 tỷ USD, tăng 107% so với cùng kỳ năm 2017.

(Nguồn: Tổng cục Thống kê)

(Nguồn: Tổng cục Thống kê)

(Nguồn: Bộ kế hoạch & Đầu tư)

(Nguồn: Sở giao dịch CK TP. HCM)

5.15

6.28

7.467.65

7.45

6.79

4.5

5.5

6.5

7.5

8.5

Q1/2017 Q2/2017 Q3/2017 Q4/2017 Q1/2018 Q2/2018

GDP (%) CẢ NƯỚC

4.96

4.153.79

3.53

2.823.29

5.56

4.824.4 4.23

2.402.68

22.5

33.5

44.5

55.5

6

3T/2017 6T/2017 9T/2017 Cả năm 2017 3T/2018 6T/2018

CPI (%)

CẢ NƯỚC TP. HCM

7.71

19.22

25.48

35.88

5.80

20.33

0.60 1.783.74

6.50

1.703.68

0.005.00

10.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00

3T/2017 6T/2017 9T/2017 Cả năm 2017 3T/2018 6T/2018

FDI ( TỶ USD)

CẢ NƯỚC TP.HCM

900

950

1,000

1,050

1,100

1,150

1,200

1,250

02/0

4

05/0

4

10/0

4

13/0

4

18/0

4

23/0

4

27/0

4

04/0

5

09/0

5

14/0

5

17/0

5

22/0

5

25/0

5

30/0

5

04/0

6

07/0

6

12/0

6

15/0

6

20/0

6

25/0

6

28/0

6

VN-INDEX

01

GIÁ VÀNG

LÃI SUẤT

TỶ GIÁ

Gia vàng kha biến động, có sự tăng manh vào giữa thang 4 và giữa thang 6 do tac động bởi gia vàng thế giới, vượt ngương trên 37 triệu Đồng/lượng.Đến ngày 29/06/2018, gia vàng mua vào đat 36.79 triệu Đồng/lượng, gia vàng ban ra đat 36.6 triệu Đồng/lượng.

Lai suất tiền gửi 12 thang: 6.2% - 7.4%/năm

Tỷ gia VND/USD có xu hướng tăng manh vào giữa thang 6 và chưa có dấu hiệu giảm nhiệt, nguyên nhân do việc tăng lai suất của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED). Đến ngày 30/06/2018, tỷ gia VND/USD giao dịch 1 USD = 22,990 VND.

(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước)

(Nguồn: Trang web của các ngân hàng)

(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước)

3636.236.436.636.8

3737.237.4

01

/04

04

/04

07

/04

11

/04

14

/04

18

/04

21

/04

24

/04

27

/04

30

/04

03

/05

06

/05

09

/05

12

/05

15

/05

18

/05

21

/05

24

/05

27

/05

30

/05

02

/06

05

/06

08

/06

11

/06

14

/06

17

/06

20

/06

23

/06

26

/06

29

/06

GIÁ VÀNG

Bán ra Mua vào

7.4

76.9 6.9 6.9

6.8

6.5

6.2

5.65.8

66.26.46.66.8

77.27.47.6

OCB HD Bank BIDV Sacombank Techcombank Vietin Bank Vietcombank ACB

Lãi suất kỳ hạn 12 tháng (%)

22,760

22,800

22,840

22,880

22,920

22,960

23,000

01/0

404

/04

07/0

410

/04

13/0

416

/04

19/0

422

/04

26/0

429

/04

02/0

505

/05

08/0

511

/05

14/0

517

/05

20/0

523

/05

26/0

529

/05

01/0

604

/06

07/0

610

/06

13/0

616

/06

19/0

622

/06

25/0

628

/06

TỶ GIÁ VND/USD


1. Thông tin chung

02

2. Chính sách pháp lý

QUYẾT ĐỊNH SÔ 370/QĐ-TTG

NGHỊ ĐỊNH SÔ 23/2018/NĐ-CP

QUYẾT ĐỊNH SÔ 18/2018/QĐ-TTG

QUYẾT ĐỊNH SÔ 11/2018/QĐ-UBND

Ban hành ngày 02/04/2018, hướng dẫn cấp bù chênh lệch lai suất cho vay mua nhà ở xa hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP chinh thức có hiệu lực từ ngày 20/05/2018.

Quyết định lai suất cho vay ưu đai tai Ngân hàng Chinh sach xa hội đối với cac đối tượng mua, thuê mua nhà ở xa hội; xây dựng mới hoặc cải tao, sửa chữa nhà để ở.

Quy định đối tượng bảo hiểm chay nổ bắt buộc là toàn bộ tài sản của cơ sở có nguy hiểm về chay, nổ, bao gồm nhà, công trình và cac tài sản gắn liền với nhà, công trình; may móc, thiết bị; cac loai hàng hóa, vật tư.

Quy định chung cư không có thang may: mức gia tối thiểu 500 Đồng/m2, tối đa 3,000 Đồng/m2. Chung cư có thang may: mức gia tối thiểu 1,500 Đồng/m2, tối đa 6,000 Đồng/m2.


2. Hạ tầng giao thông

Sang ngày 29/06/2018, câu vượt nut giao Mỹ Thủy trên đường Võ Chi Công, Quận 2, TP. HCM chinh thức được thông xe, giup giảm tình trang ùn tắc kẹt xe tai khu vực cảng Cat Lai.

Sang ngày 30/05/2018, Sở Giao thông vận tải TP. HCM tổ chức lễ thông xe câu qua đảo Kim Cương (Quận 2). Câu có chiều dài gân 300 m, rộng 22 m, 4 làn xe. Tổng vốn đâu tư gân 500 tỷ Đồng.

Theo Sở GTVT TP. HCM, cuối thang 03/2018 Khu Quản lý giao thông đô thị số 4 đa khởi công xây dựng câu Vàm Sat 2 huyện Cân Giờ, với chiều dài 432.7 m, rộng 10 m, tổng vốn đâu tư dự kiến 350 tỷ Đồng.

1

2

3

4

5

THÔNG XE CẦU VƯỢT NÚT GIAO THÔNG MỸ THỦY

KHÁNH THÀNH CẦU THỜI ĐẠI

KHỞI CÔNG XÂY DỰNG CẦU VÀM SÁT 2

Theo UBND TP. HCM, Thủ tướng Chinh Phủ chọn phương an mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất về phia nam của Công ty tư vấn độc lập của Phap ADPI. Theo thiết kế nhà ga có diện tích sàn 200,000 m2 phục vụ cho 20 triệu hành khach mỗi năm (giai đoan 2018-2020).

Thủ tướng Chinh phủ vừa đồng ý chủ trương thuê tư vấn nước ngoài hoặc liên doanh tư vấn trong nước và nước ngoài để thẩm tra nghiên cứu tiền khả thi tuyến Metro số 5 giai đoan 1 (Nga tư Bảy Hiền – câu Sài Gòn). Tổng chiều dài giai đoan 1 khoảng 8.89 km, tổng vốn đâu tư dự kiến 41,600 tỷ Đồng.

QUYẾT ĐỊNH MỞ RỘNG SÂN BAY TÂN SƠN NHẤT

NGHIÊN CỨU TIỀN KHẢ THI TUYẾN METRO SỐ 5

03

II. DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG QUÝ 2/2018

1. Phân khúc đất nền

Trong Quý 2/2018, ghi nhận có khoảng 5 dự an lớn, nhỏ đang chu ý, quy mô từ vài chục nền đến hàng trăm nền (bao gồm dự an mới và giai đoan tiếp theo của dự an trước đó) mở ban cung cấp ra thị trường khoảng 483 nền, bằng 50% so với nguồn cung của quý trước (khoảng 970 nền). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đat khoảng 84% (408 nền), bằng 51% so với quý trước (khoảng 807 nền).

913

2,321

1,736

2,211

970

483906

2,252

1,604

2,089

807

408

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2

2017 2018

Nguồn cung Lượng tiêu thụ

Nguồn cung và tiêu thụ theo quý

Tỷ lệ nguồn cung mới theo khu vực

Tỷ lệ tiêu thụ dự án mới theo khu vực

Tiêu thụ dự án mới theo khu vực

Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực

18%

18%

10%

54%

Khu Đông Khu Tây Khu Nam Khu Bắc Trung Tâm

21%

21%

12%

46%

0%


84 84 50

190

-

2 3 -

70

- -

50

100

150

200

250

300


Tiêu thụ Tồn kho

98%

97%

100%

73%

0%

2%

3%

0%

27%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Khu Đông

Khu Tây

Khu Nam

Khu Bắc

Trung Tâm


(Ghi chú: Số lượng các dự án nêu trên chỉ mang tính chất điển hình và không bao gồm cho toàn bộ thị trường)

04


2. Phân khúc căn hộ

7,736

11,777

8,137

13,738

10,4319,032

5,400

8,1006,466

10,0708,946

7,302

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000


2017 2018

Nguồn cung Tiêu thụ


Trong Quý 2/2018 có 18 dự an được chào ban, bao gồm 10 dự an mới và 8 giai đoan tiếp theo của dự an trước đó, cung cấp ra thị trường khoảng 9,032 căn, bằng 87% so với quý trước (10,431 căn), bằng 77% nguồn cung của cùng kỳ năm trước (11,777 căn). Lượng tiêu thụ ước khoảng 7,302 căn (81% nguồn cung mới trong quý), bằng 82% so với quý trước (8,946 căn) và bằng 90% so với cùng kỳ năm trước (8,100 căn).

Tỷ lệ nguồn cung mới theo phân khúc


Tiêu thụ dự án mới theo phân khúc


0

3,244

2,018 2,040

0

435

714 581

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

Hạng sang Hạng A Hạng B Hạng C

Lượng tiêu thụ Tồn kho

3,086

1,201 1,825

572 618

528

458

654

48 42

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000


Lượng tiêu thụ Tồn kho

0%

41%

30%

29%

Hạng sang Hạng A Hạng B Hạng C

40%

19%

27%

7%7%


0%

28%

40%

32%

15%

39%30%

9%7%

Quý 2/2018

Quý 2/2018

Quý 1/2018

Quý 1/2018

05


3. Phân khúc nhà phố/biệt thựTrong Quý 2/2018, có 6 dự an đang chu ý của phân khuc nhà phố/biệt thự mới được mở ban (gồm 4 dự an mới 2 giai đoan tiếp theo của dự an trước đó), cung cấp ra thị trường 516 căn nhà phố/biệt thự, bằng khoảng 83% nguồn cung quý trước (621 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đat khoảng 88% (khoảng 452 căn) nguồn cung mới, tăng 15% so với lượng tiêu thụ của quý trước (392 căn).

442

607

1,073

824

621516

331 345 319

647

392452

0

200

400

600

800

1,000

1,200


2017 2018

Nguồn cung Lượng tiêu thụ



Tỷ lệ nguồn cung sơ cấp theo khu vực


Tiêu thụ dự án sơ cấp theo khu vực

94%

6%


82%

11%

5% 0% 2%


438

- 14 - -

48

-16

- - -

100

200

300

400

500

600



618

15 25 - 2

221

100 22 -

20 -

100

200

300

400

500

600

700

800

900



06


4. Bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự nghỉ dưỡngTrong Quý 2/2018, thị trường đón nhận 1 dự an mới, cung cấp khoảng 32 căn biệt thự nghi dương, bằng 22% so với quý trước (147 căn). Đây là quý thứ ba liên tục có nguồn cung giảm sut so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đat khoảng 47% (khoảng 15 căn), bằng 54% so với quý trước (28 căn).

Tỷ lệ nguồn cung sơ cấp theo khu vực Nguồn cung và tiêu thụ mới theo quý

16%

7%5%

21%8%

25%

18%

Quảng Nam Bình Định Phú Yên Khánh Hòa

Bình Thuận BR - VT Phú Quốc

30%

5%

22%0%

20%

23%

Quảng Nam Bình Định Phú Yên Khánh Hòa

Bình Thuận BR - VT Phú Quốc

198

453

653

229147

3243

313

14158 28 150

100

200

300

400

500

600

700


Năm 2017 Năm 2018


39%

0%

20%

23%

0%

17%

28%

61%

100%

80%

77%

100%

83%

72%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quảng Nam

Bình Định

Phú Yên

Khánh Hòa

Bình Thuận

BR - VT

Phú Quốc


Tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp theo khu vực Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực

Về gia ban những khu vực như Quảng Nam, Phu Quốc, Khanh Hòa gia ban biệt thự dao động trung bình khoảng 15 – 40 tỷ Đồng/căn. Những khu vực khac như BR – VT, Bình Thuận, Phu Yên,… mức gia trung bình khoảng 8 – 15 tỷ Đồng/căn. Mức gia này còn tùy thuộc vào uy tín, danh tiếng của chủ đâu tư đối với những thương hiệu lớn như Vingroup, Sun-group, BIM, CEO gia ban thường cao hơn 10% – 15% mặt bằng chung trong cùng khu vực.

Nhìn chung thị trường đang có dấu hiệu giảm nhiệt cả cung và câu. Thị trường đa có sự phân hóa những chủ đâu tư lớn, uy tín như: Vingroup, Sun group đều có tỷ lệ tiêu thụ tốt hơn mặt bằng chung toàn thị trường.

(Ghi chú: Các dự án biêt thự nghỉ dương được phong R&D DKRA Vietnam thống kê tư Đà Năng đến Phú Quốc)

07


4. Bất động sản nghỉ dưỡng - CondotelTrong Quý 2/2018, thị trường đón nhận khoảng 2 dự an condotel gồm 1 dự an mới và 1 giai đoan tiếp theo của dự an trước đó, cung cấp khoảng 2,100 căn condotel, bằng khoảng 101% so với quý trước (2,078 căn), bằng 106% so với cùng kỳ năm trước (1,988 căn). Nguồn cung mới trong quý có tỷ lệ tiêu thụ đat khoảng 41% (khoảng 850 căn), bằng 220% so với quý trước (387 căn), bằng 366% cùng kỳ năm trước (232 căn).

Tỷ lệ nguồn cung sơ cấp theo khu vực Nguồn cung và tiêu thụ mới theo quý

24%

11%

59%

4% 2%

Đà Nẵng Bình Định Khánh Hòa BR - VT Phú Quốc

10%

10%

69%

7%4%

Đà Nẵng Bình Định Khánh Hòa BR - VT Phú Quốc

983

1,988

5,403

6,367

2,078 2,100

240 232

1,156 1,064387

8500

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000


Năm 2017 Năm 2018


9%

22%

26%

40%

39%

91%

78%

74%

60%

61%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Đà Nẵng

Bình Định

Khánh Hòa

BR - VT

Phú Quốc


Tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp theo khu vực Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực

Nguồn cung dồi dào nhưng tình hình tiêu thụ của thị trường kha thấp. Cac dự an gân như có tình hình ban hàng chưa nhiều khả quan, ngoai trừ dự an The Arena Cam Ranh của Vịnh Nha Trang ở Khanh Hòa.

Nguồn cung có thể sẽ tăng manh trong thời gian tới, do hiện nay trên thị trường đang có nhiều dự an có quy mô lớn (hơn 1,000 căn) sắp được mở ban. Với tình trang sức câu của thị trường không có dấu hiệu tăng, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra, gây nên những rủi ro thach thức rất lớn đến thị trường BĐS nghi dương trong thời gian sắp tới.

(Ghi chú: Các dự án condotel được phong R&D DKRA Vietnam thống kê tư Đà Năng đến Phú Quốc)

08

III. NHẬN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG QUÝ 2/2018

1. Tóm tắt tình hình thị trường Quý 2/2018

2. Dự báo thị trường 6 tháng cuối năm 2018

Thị trường có dấu hiệu giảm nhiệt cả cung và câu.Nguồn cung mới trong quý tập trung chủ yếu ở khu vực phia Bắc (khoảng 53%).

Thị trường có dấu hiệu giảm cung và câu. Tổng số lượng nguồn cung mới và tiêu thụ của Quý 2 đều tập trung phân lớn vào thang 4 và nửa đâu thang 5, có hiệu giảm vào nửa cuối của quý.Cac dự an tập trung chủ yếu ở khu Đông (khoảng 40%). Phân khuc hang A chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 41%) nguồn cung toàn thị trường.

Nguồn cung mới trong quý giảm đang kể so với quý trước, tuy nhiên sức câu của thị trường kha tốt nhất đối với những dự an có gia trị sản phẩm trung bình 6 - 10 tỷ/căn.Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu Đông với khoảng 82% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Sức câu của thị trường kha thấp ở cả biệt thự nghi dương và condotel.Riêng đối với biệt thự nghi dương, nguồn cung mới trong quý giảm, tình hình có thể kéo dài sang những quý tiếp theo.

Phân khúc đất nền

Phân khúc nhà phố/biệt thự

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng

Phân khúc căn hộ

Đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đâu tư hàng đâu (dù thị trường thời gian qua có giảm nhiệt và kém sôi động hơn đâu năm). Khach mua sẽ thận trọng hơn khi ra quyết định đâu tư.

Nguồn cung căn hộ có thể sẽ giảm trong gian tới, dao động ở mức 7,000 - 8,000 căn.Căn hộ hang A và khu Đông tiếp tục duy trì tỷ lệ lớn trong nguồn cung.

Nguồn cung nhà phố/biệt thự có dấu hiệu giảm trong quý tiếp theo. Khu Đông tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung của phân khuc này.

BĐS Nghi dương vẫn sẽ đi ngang như từ đâu năm đến nay, tuy nhiên một vài dự an có những yếu tố đặc biệt hoặc lợi thế vượt trội sẽ bứt pha. Nguồn cung biệt thự mới không nhiều, duy trì ở mức vài trăm căn. Nguồn cung condotel dao động ở mức 5,000 - 6,000 căn.

Khach nước ngoài Singapore, Hong Kong, Hàn Quốc, Trung Quốc,… tiếp tục tìm đến thị trường BĐS Việt Nam, đây là một trong những động lực quan trọng để phat triển cac dự an cao cấp, hang sang và bất động sản nghi dương.

09

IV. ĐẦU TƯ AN TOÀN KHI THỊ TRƯỜNG BIẾN ĐỘNG

Nhiều dấu hiệu từ giữa thang 5 cho thấy thị trường BĐS bắt đâu ha nhiệt, đặc biệt là sức mua giảm manh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp so với trước. Nhiều ý kiến khac nhau khi nhận định và giải thich hiện tượng này, nhưng đều đồng ý rằng sự giảm nhiệt manh mẽ nếu tiếp tục sẽ tao ra những biến động trên thị trường. Vậy khi thị trường biến động thì sẽ có những rủi ro gì? Làm thế nào để có thể đâu tư an toàn khi thị trường biến động?

Những khuyến nghị về đầu tư an toàn

Chủ đầu tư nên làm gì?

Người mua nên làm gì?

10

Ghi chú: Chi tiết nội dung của mục này được thể hiên và thảo luận trong buổi báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP. HCM ngày 05/07/2018.

mỤc lỤcdkra.vn/pdf/bao-cao-q2-brief20180702_vi_1562568919.pdf · nổ, bao gồm nhà, công...

Documents