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MATERIAL APOYO
PARTE 1
CURSO DE ADMINISTRACIÓN DE
EDIFICIOS Y CONDOMINIOS
Unidad 1
Unidad 2
Unidad 3
Unidad 4
…
UNIDAD 1: INTRODUCCIÓN
1. INTRODUCCIÓN
La copropiedad inmobiliaria es un régimen especial de propiedad, consagrado en la Ley N°
19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, que regula las relaciones y derechos que tienen los dueños
de inmuebles cuyo dominio es total o parcialmente compartido.
Los condominios, según señala el artículo 2° de la Ley N° 19.537, son las construcciones o
los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria. En ellos, esta ley regula la
interacción de intereses privados respecto de bienes de dominio común1 cuyo uso y goce deba
respetar derechos ajenos. Sin embargo, la ley apunta al mismo tiempo a ser una herramienta
para abordar problemáticas de carácter colectivo.
Al momento de confeccionar la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se buscó generar
herramientas para enfrentar de mejor manera los problemas que surgen de la vida en comunidad
en condominios, reconociendo que el destino de estos conjuntos habitacionales incide
directamente en la calidad de vida de sus habitantes.
UNIDAD 1: CONCEPTOS
1.1 Copropiedad
¿Qué es una Copropiedad?
Son los terrenos o construcciones (por ejemplo un conjunto de viviendas), donde
coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general
corresponden a edificios de departamentos o de casas que se han construido sobre un
terreno común.
También existen condominios donde coexisten terrenos de propiedad común y de
propiedad exclusiva, éstos corresponden a condominios en extensión y están
constituidos por casas.
Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria.
¿Qué es la Copropiedad inmobiliaria?
Es un régimen de propiedad inmueble en el cual coexisten tanto bienes comunes, como aquellos de cada propietario. Existe la copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción. Son aquellos inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio común y las casas construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes.
¿Quiénes pueden acogerse a esta ley?
Los copropietarios de edificios, condominios, locales comerciales, oficinas, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros. Estos deben dar cumplimiento a la ley de urbanismo y construcciones, a la Ordenanza General de Urbanismo y a los Planes Reguladores de cada comuna. Posteriormente dirigirse a la Dirección de Obras Municipales con el reglamento de copropiedad, bajo la forma de una escritura pública e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, quien otorgará un certificado que señala que la propiedad esta acogida al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria. Los copropietarios deben organizarse en una asamblea, a la cual deben asistir personalmente; formar un comité de administración, que debe reunirse a lo menos, una vez al año; elegir a un administrador, dictar un reglamento (art.29) y abrir una cuenta bancaria exclusiva para los gastos que genere la copropiedad.
El artículo 2 de la Ley señala que se distinguen dos tipos de condominios o copropiedad:
Tipo A: Construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común. Por ejemplo: Departamentos u oficinas en donde el terreno es común pero las unidades son de dominio individual. Tipo B: Los predios con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existen simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada propietario y terrenos de dominio común a todos ellos. Por ejemplo: Un complejo habitacional, donde las casas son de dominio individual pero las calles, plazas y otros pertenecen al complejo, es decir, son comunes. Ambos tipos de condominios no pueden estar emplazados en el mismo predio.
1.2 - Bienes en Común
Bienes de dominio común
Dentro de un condominio pueden existir varios tipos de bienes, a continuación algunas consideraciones que hay que tener en cuenta para definir ciertos aspectos de los bienes comunes y de uso público.
En los condominios existen dos tipos de bienes. Están aquellos que se denominan ´unidades´, respecto de las cuales es posible constituir dominio exclusivo a favor de uno o más copropietarios en particular y aquellos denominados ´bienes comunes´, que pertenecen a la comunidad, están destinados a servir al condominio y su uso está regulado en el Reglamento de Copropiedad y en la Ley.
Los que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio o edificio en cuestión, como por ejemplo, los terrenos, los muros, los ductos de agua, gas, aire, alcantarillas y luz, pasillos, hall de entrada, etc.
También los destinados al servicio, recreación y esparcimiento o todos los espacios que el reglamento de copropiedad determine como tales.
Cada copropietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad y a falta de disposición en él, según su destino y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios.
Las construcciones en bienes de dominio común, las alteraciones de los mismos, formas de su aprovechamiento y el cambio de su destino, se sujetarán a lo previsto en el reglamento de Copropiedad o, en su defecto, a lo que determine la asamblea de copropietarios, cumpliendo en ambos casos con las normas vigentes en la materia.
Gastos Comunes
¿Qué son los Gastos Comunes? Los gastos comunes son los gastos que deben hacer todos los copropietarios de manera obligatoria para mantener y/o mejorar los bienes comunes.
¿Cómo se fija el monto a pagar de gastos comunes a cada propietario? Para calcular lo que le corresponde pagar por gastos comunes a cada copropietario, se toma en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad. Si el avalúo fiscal de todas las unidades del edificio
es el mismo, se cancelará una cuota similar. El valor exacto debe ser establecido por la Asamblea de Copropietarios, sin perjuicio de que en el Reglamento de Copropiedad que se apruebe, establezca otra modalidad para fijar el monto de los gastos, sean éstos ordinarios o extraordinarios.
Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria
La ley es clara respecto a "El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes".
Oportunidad de pago de los gastos comunes
Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes dentro de los cinco primeros días corridos de cada mes, salvo que el reglamento de copropiedad establezca una periodicidad o plazos diferentes.
Cuando una Unidad (dominio exclusivo) pertenece a dos o más personas, estos son solidariamente responsables del pago de los gastos comunes, salva su acción para repetir, es decir, que cada una de estas personas será responsable del total de la deuda, sin perjuicio del correspondiente rembolso.
Los gastos comunes, “siguen” a la propiedad con independencia de su dueño o titular. Así como también los derechos de cada propietario sobre los bienes de dominio común en caso de transferencia de la unidad, pasan junto con la propiedad exclusiva.
No pago de gastos comunes
En caso de mora en el pago de los gastos comunes, la deuda devengará el interés máximo convencional, es decir, ante el retardo de su pago la deuda devengará el máximo interés que pueden estipular las partes, equivalente al interés corriente aumentado en un cincuenta por ciento, sin perjuicio del inferior que establezca el reglamento de Copropiedad.
El mencionado reglamento podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del comité de administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico, respecto de aquellos copropietarios que se encuentren moros en el pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas.
1.2 - Acta de la Asamblea
Mérito ejecutivo del acta de la asamblea de copropietarios El acta de asamblea de copropietarios, válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos igual mérito tendrán los avisos de cobro siempre que se encuentren firmados por el administrador. Que dicha acta o aviso posea mérito ejecutivo significa que basta aquel documento para poder iniciar el cobro de la deuda a través de un juicio ejecutivo. Del Fondo de Reserva Este fondo de reserva tiene por objeto atender a las reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, gastos comunes urgentes e imprevistos. Este fondo se incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes, con el producto de las multas e intereses y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común. Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. De los Estacionamientos El plan regulador, señalará una cantidad mínima de estacionamientos, los estacionamientos que correspondan a aquella cantidad mínima, para su enajenación sólo podrá efectuarse respecto de aquellas personas que adquieran o hayan adquirido una o más unidades en el condominio. Los estacionamientos que excedan la cuota mínima serán libres de enajenación. Los estacionamientos de visitas tendrán el carácter de bienes comunes.
Transferencia del Dominio o constitución de otros derechos reales sobre una unidad
En caso de transferencia del dominio o constitución de cualquier otro derecho real (hipoteca, prenda, usufructo) sobre alguna unidad del condominio, la correspondiente escritura pública deberá hacer referencia al plano del condominio y en el caso de ser la
primera transferencia o constitución de algún derecho real relativo a la unidad (dominio exclusivo), junto con la escritura pública deberá insertarse el certificado otorgado por la Dirección de Obras Municipales que declara estar acogido al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria.
Construcciones, reparaciones bienes de dominio común y respecto de las unidades
Las construcciones o transformaciones de arquitectura que afecten el volumen de aire disponible en los espacios utilizables por las personas o en superficies destinadas a la ventilación, como así mismo, las obras que alteren las instalaciones de gas y los conductos colectivos de evacuación de gases, sean en bienes de dominio común o en las unidades de los condominios, deberán ser ejecutadas por una persona o entidad autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles, con el acuerdo de la asamblea de copropietarios y el permiso de la Dirección de Obras Municipales, cuando corresponda.
El propietario, arrendatario u ocupante a cualquier título de una unidad sólo podrá efectuar dentro de esta instalaciones de artefactos a gas, de ventilaciones, de inyectores o extractores que modifiquen el movimiento y circulación de masas de aire, a través de la persona o entidad autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles y previa comunicación al administrador o a quien haga sus veces.
Uso de las Unidades Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los que corresponden a los demás ocupantes del condominio. Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de Copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales.
¿Sabías qué? Según el MINVU El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.
Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación, localización del equipamiento comunitario, estacionamiento, jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades y determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas, y demás aspectos urbanísticos.
UNIDAD 2: DE LA COPROPIEDAD
2. DE LA COPROPIEDAD
2.1. Definición de copropiedad
La copropiedad es una figura jurídica a través de la cual la propiedad corresponde
en común, en forma proindivisa, a dos o más personas, aplicándose al efecto las mismas
reglas del derecho de propiedad. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes
determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes
de la cosa en cierta proporción.
2.2. Comunidad o Condominio
La comunidad está regulada en el Código Civil como un cuasicontrato, en los
artículos 2304 y siguientes. Este mismo artículo señala que hay cuasicontrato de comunidad
sobre una cosa cuando ninguna de las personas que forman parte de la comunidad ha
celebrado un contrato de sociedad u otra convención relativa a la misma cosa.
Como veremos, la copropiedad inmobiliaria puede devenir tanto de un acuerdo de
voluntades como también a raíz de situaciones no dependientes de convenciones (como
sería por ejemplo la comunidad hereditaria).
Sin embargo, las características que se desprenden del Código Civil respecto del
cuasicontrato de comunidad, son aplicables para la comunidad en términos generales.
En general, la comunidad es mirada con malos ojos por el Código Civil, estando limitada por
el mencionado artículo 1317, que establece que nadie estará obligado a permanecer en la
indivisión y que la partición podrá ser solicitada por cualquiera de los comuneros salvo que
exista pacto de indivisión, el cual no podrá exceder de 5 años.
Excepciones a esto son la comunidad indígena, que tiene una regulación especial, y la
copropiedad inmobiliaria, también regulada por una ley especial.
2.3. Modulo
La copropiedad es una modalidad del derecho de propiedad, que recae sobre un
derecho cuyo objeto es una cosa indivisa donde existe una pluralidad de sujetos.
2.4. Características
Algunas características de la copropiedad son:
a) El copropietario no tiene un derecho exclusivo y total sobre el objeto, es solo dueño
exclusivo o individual de la cuota o parte que le corresponde en la comunidad. Solo
tiene derecho a una parte de los frutos, si se vende, cada uno tiene derecho al valor de
su cuota;
b) La cuota del copropietario es una cuota ideal no representable materialmente mientras
exista la indivisión;
c) En la copropiedad existen tantos derechos de dominio cuantos propietarios hubiere
sobre el objeto, y todos unidos forman la propiedad plena. Cada condueño puede
enajenar o hipotecar su cuota ideal sin autorización de los demás, pero lo que no puede
hacer es enajenar o hipotecar una parte física o material del objeto;
d) Además, del derecho individual de cada copropietario sobre su cuota parte, existe un
derecho colectivo sobre el bien que únicamente puede ejercerse con el acuerdo de
todos. Este comprende el uso y goce del bien o su administración.
2.5. Constitución
Las formas de constitución de una copropiedad pueden ser: I) Por herencia o legado;
II) mediante contrato de sociedad al aportar bienes; III) Por acto o contrato entre vivos; IV)
por mezcla involuntaria de cosas fungibles que sea irreversible.
En todos los casos de copropiedad producida involuntariamente se habla de
copropiedad accidental para beneficio de varias personas.
2.6. Administración de la cosa común
El bien sujeto a copropiedad se encuentra dividido en partes ideales o abstractas
denominadas según cuotas indivisas, en que cada uno de los copropietarios tienen derecho
a usar de la totalidad de la cosa común y de cada una de sus partes, como si fuera cosa
propia, con la condición de no utilizarla para fin distinto al de su naturaleza y de no impedir
el derecho igual de sus condueños.
En la propiedad como tal, el titular de ésta tiene derecho a su administración, es
decir es la única persona que puede administrarla a menos que esta ceda este derecho a un
tercero. Ahora bien, en la copropiedad se tiene la misma mecánica, es decir todos los
copropietarios tienen el derecho de administrar la cosa común.
La administración es un derecho que los copropietarios poseen por ser todos los
copropietarios. Siendo en principio que tomar cada decisión de forma unánime, y al existir
un conflicto siempre tienen la salida de solicitar la división.
La multiplicidad de titulares en la copropiedad acarrea el problema de cómo se debe
de administrar la cosa en común.
Resultando como uno de los mejores panoramas para llegar a una administración
efectiva, y pudiendo realizarse únicamente en el caso de que la copropiedad se haya
constituido voluntariamente y preparado este pacto con antelación.
Para la toma de decisiones de administración, es la totalidad de copropietarios
quienes tomarán las decisiones por acuerdos de la mayoría.
2.7. Copropietarios o copartícipe.
En doctrina, los titulares del bien en copropiedad poseen distintas denominaciones,
utilizando indistintamente y sin distinción los términos: copropietario, copartícipe,
comunero o condómino.
2.8. Derechos de los copropietarios
En el entendido que la copropiedad corresponde a una forma especial de propiedad,
queda claro que los copropietarios tienen en su totalidad los derechos que la propiedad
otorga a un titular individual, tales como el uso, goce y disposición de ésta, la reivindicación
de la propiedad, de cualquier persona que la adquiera de forma ilegítima, la administración
que ya desarrollamos.
El derecho de disposición de la cosa debe ser ejercido de forma unánime, los
copropietarios en el ejercicio individual de sus cuotas no pueden enajenar la comunidad
entera, ni la puede destruir, así mismo no puede constituir servidumbres sobre la cosa
común, ya que este gravamen no puede constituirse, solo por parte, de algunos de los
comuneros.
Cada copropietario tiene la plena disposición de su cuota, por lo que puede
enajenarla o gravarla libremente, por lo que no puede otorgársele al copropietario derecho
exclusivo sobre la cosa común. Respecto al derecho de uso cada comunero, puede utilizar
la cosa en común siempre que sea para el uso que fue destinada y que no perjudique el
interés de la comunidad.
Tratándose de una comunidad civil, la regla general, es que nadie está obligado a
permanecer en una copropiedad, y en este sentido surge uno de los principales derechos
de la copropiedad, siendo el de solicitar la división de la cosa común. Debemos recordar en
este punto que la copropiedad inmobiliaria de que trata la Ley 19.537 es una excepción a
esta regla.
El derecho de copropiedad corresponde a una forma especial del Derecho de
propiedad, en donde existe una multiplicidad de titulares sujetos a una cuota o división
abstracta con el fin de mantener su unidad material. Por lo que los copropietarios tienen los
mismos derechos que devienen de una propiedad, con la diferencia su derecho está
limitado por la proporción de titularidad que ejercen, siendo sus derechos los de uso, según
normas de distribución racional por la indivisibilidad del bien o derecho; goce y disfrute, de
los frutos, en proporción a su cuota; y disposición, que está sujeta a normas por pactos
voluntarios o decisiones judiciales. Este último derecho se encuentra condicionado en la
copropiedad a un derecho especial de esta institución llamado tanteo, el cual se explicará
en un inciso posterior.
2.9. Cuota o participación
La cuota o participación corresponde a esa división ideal, es decir abstracta del bien sujeto
a copropiedad, en tantas partes como titulares existan; donde en principio todas las cuotas
se presumen iguales, salvo pacto en contrario.
La cuota o participación no es más que la división del derecho de propiedad que cada
copropietario posee, en su mayoría las cuotas son iguales, pero pueden variar en
proporción, estas pueden ser representadas de forma aritmética para mayor facilidad de
conteo en mayoría, así como en la distribución de frutos y beneficios
2.10. Obligaciones de los Copropietarios
En la copropiedad, el bien se encuentra de forma proindiviso en partes denominadas
alícuotas, por ser una división abstracta, donde cada una de estas cuotas trae aparejados
derechos a sus titulares. Siendo que los derechos son ejercitados de forma proporcional a
las partes alícuotas, corresponde que en principio las obligaciones y gastos deben de
sufragarse de la misma forma, excepto pacto en contrario.
Dentro de las principales obligaciones que tienen los copropietarios, se encuentra el
respetar las decisiones o pactos que en conjunto se hayan tomado, es decir en el ámbito de
administración de la cosa común las decisiones ya sea tomadas por unanimidad o por el
copropietario designado o tercero que administra, deben de ser respetadas por la totalidad
de copropietarios; esto sí, siempre que estas hayan sido tomadas en el ámbito que la
totalidad haya aprobado y según la naturaleza de la cosa. Por lo que el respeto a estas
decisiones corresponde una de las principales obligaciones de los copropietarios.
2.11. Modos de extinción de la Copropiedad
Al ser la copropiedad una forma especial del derecho real de propiedad, caben las
mismas formas de extinción de la propiedad tales como la destrucción o perdida de la cosa,
por lo que en este apartado nos centraremos en los casos específicos aplicables a la
copropiedad, siendo generalmente las formas en que deja de existir esa división abstracta.
Los modos de extinción de la propiedad también son aplicables a la copropiedad y
además se encuentran como formas de extinguir la copropiedad:
a) la consolidación, que consiste en la falta de pluralidad de copropietarios por
reunión de las cuotas en una sola persona; y
b) División, por cesar la indivisión material de la cosa común, la cual puede ser por
vía voluntaria y contractual o en caso contrario judicial.
UNIDAD 3: DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA
3. DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA
3.1. Definición
La copropiedad inmobiliaria es aquella especial y seccional forma de división de la
propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas,
estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y qué
atribuye el titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre
las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.
3.2. Naturaleza jurídica
La copropiedad inmobiliaria llamada también propiedad horizontal, es una
modalidad del derecho de propiedad, establecida en Chile por la ley 19.537, que recae sobre
un derecho cuyo objeto es una cosa indivisa donde existen una pluralidad de sujetos.
3.3. Certificación
Corresponde a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio
cumple todas las exigencias legales y reglamentarias y extender el certificado que lo declare
acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria de la Ley 19.537. El Director de Obras
deberá señalar en este certificado las unidades enajenables en cada condominio.
Los Directores de Obras Municipales deben también aprobar los planos del
condominio, en los que deben singularizarse detalladamente los sectores en que puede
dividirse, los bienes de dominio común y las unidades de dominio exclusivo.
3.4. Elementos de la propiedad horizontal
a) Es una forma especial de división de la propiedad; si bien el código civil define el dominio
o propiedad en el artículo 582, la copropiedad inmobiliaria se rige por la ley 19.537,
esta ley especial se aparta un poco de lo que es el derecho común en materia de
comunidad, porque como vimos el código civil entiende que la comunidad es un cuasi
contrato regulado en los artículos 2304 y siguientes, sin embargo, por el principio de
especialidad (artículo 4 y 13 código civil) rige entonces la ley de copropiedad
inmobiliaria y las normas del código civil son supletorias a esta ley (es especial porque
tiene regulación especial);
b) Es un derecho excepcional, el régimen de copropiedad inmobiliaria es una solución
excepcional en nuestro derecho, pues solamente tiene cabida cumpliéndose las
condiciones que expresa la ley 19.537; de esto se deduce que la carga de probar
corresponde a quien afirme que un predio, está sujeto a esta forma especial de división
de la propiedad, y mientras no se acredite que este predio está acogido al régimen de
copropiedad inmobiliaria resultan aplicables las normas del derecho común.
c) Existencia de un derecho de propiedad absoluto y exclusivo respecto de la unidad. La
existencia de un derecho absoluto y exclusivo el respecto de la unidad que forma parte
de un condominio acogido a la ley 19.537. Este derecho de propiedad se rige por los
artículos 582 y siguientes del código civil, además resulta protegido y asegurado por
el artículo 19 No. 24 de la Constitución Política de la República.
3.5. Derechos de los copropietarios
a) Derecho de copropiedad: cada propietario tiene un derecho cuotativo sobre los bienes
de dominio común, y este derecho será fijado en el reglamento
de copropiedad atendiendo al avalúo fiscal de la respectiva unidad (Art. 2 de la Ley de
Condominios: N° 19.537). Por tanto, el copropietario no es dueño de una parte
específica del bien en dominio común, y no existe la facultad de disposición material
sino en la forma que señala la ley y la disposición jurídica está expresamente regulada;
b) Derecho de uso y goce de los bienes comunes: el derecho de uso, que se traduce en la
facultad de servirse de los elementos y servicios que proporcionan los bienes de
dominio común, tiene ciertas limitaciones establecidas en el artículo 3° de la Ley 19.537:
Limitaciones establecidas en el reglamento de copropiedad.
En silencio de éste, la limitación estaría dada por el destino ordinario del bien y,
La otra limitación es el uso legítimo de los demás copropietarios.
c) Derecho de goce de los bienes comunes: En cuanto al derecho de goce, este derecho se
traduce en la facultad de aprovecharse de los productos y beneficios de los bienes
comunes a favor de todos los copropietarios, por ejemplo, puede existir frutos civiles
(las rentas de un arrendamiento del jardín o huerta) y naturales (huerta o jardín que da
frutos destinados al consumo de todos los copropietarios). La renuncia al uso o bien el
no uso de un servicio o elemento común no exime del pago de los gastos comunes (Art.
5; inc. 2).
d) Derecho de disposición jurídica: solamente se podrán gravar, enajenar o arrendar los
bienes de dominio común cumpliendo con el Art. 14; 3. el Art. 12 señala que no pueden
gravarse, enajenarse o arrendarse los estacionamientos de visita.
e) Derecho a participar en la administración de la cosa común: el artículo 17 de la Ley del
ramo, señala que todo lo concerniente a la copropiedad será materia de discusión en
asamblea de copropietarios; el artículo 20, establece el derecho de participación en la
asamblea y el deber de asistir a la asamblea.
3.6. Obligaciones generales de los copropietarios
a) El uso y goce exclusivo del bien; tendrán como limite el destino natural del bien de que
se trata;
b) El beneficiario no podrá efectuar alteraciones o construcciones sin el acuerdo de la
asamblea y el permiso de la dirección de obras municipales;
c) Los derechos de estos bienes de dominio común son inseparables de la comunidad;
3.7. Modo de extinción de la copropiedad
Existe un derecho de copropiedad forzosa respecto los bienes de dominio común;
esto se extrae de la segunda parte del artículo 3 inciso primero de la Ley 19.537. Por tanto,
se deroga el principio general que nadie puede estar obligado a permanecer en comunidad,
esta copropiedad forzosa va a durar todo el tiempo que condominio esté acogido al régimen
de la ley de copropiedad inmobiliaria.
Hay dos excepciones:
a) Desafectación. Los copropietarios de común acuerdo solicitan al director de obras
municipales que deje sin efecto la resolución que declara al condominio acogido al
régimen de copropiedad inmobiliaria (artículo 38 de la Ley 19.537).
b) La posibilidad que tienen los copropietarios de enajenar los bienes de dominio común.
(Artículo 14 inciso 3° de la Ley 19.547).
El principio general bajo el imperio de esta ley es la derogación del principio en virtud
del cual nadie puede estar obligado a permanecer en comunidad, esto lo podemos afirmar
pues la Ley establece el principio de la invisibilidad, señalando que los terrenos de dominio
común y sitios de dominio exclusivo no podrán lotearse ni subdividirse.
UNIDAD 4: DEL MARCO LEGAL En este módulo los alumnos comprenderán las aplicaciones de la Ley 19.537 sobre Copropiedad
Inmobiliaria y la normativa nacional vigente respecto de la copropiedad en edificios y condominios.
Además, se revisarán asuntos legales de las instalaciones, tales como instalaciones de gas, agua,
electricidad, caldera, seguro contra catástrofes, etc.
4. DEL MARCO LEGAL
4.1. Estudio ley de copropiedad inmobiliaria 19.537
Esta ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de
establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se
pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o
más bienes en el dominio común de todos ellos.
Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir
dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas,
estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros.
Podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las
construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción
aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite
urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del decreto
con fuerza de ley Nº458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que
cumplan con los requisitos establecidos en esta ley.
La Ley Nº 19.537 fue promulgada el 5 el diciembre de 1997 y publicada el 16 de
diciembre del mismo año.
La está compuesta de los siguientes títulos:
Título I Del Régimen de Copropiedad Inmobiliaria
Título II De la administración de los condominios
Título III De la seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad
inmobiliaria
Título IV De los condominios de viviendas sociales
Título V Disposiciones Generales
La Ley Nº 19.537 fue modificada por la ley Nº 20.168 publicada el 14 de febrero de
2007 esta modificación tiene por objetivo facilitar la organización y administración de los
condominios de viviendas sociales.
Previo a la dictación de la actual Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, regía
en Chile la Ley N° 6.071, de Propiedad Horizontal, también conocida como Ley de Venta por
Pisos, del año 1937.
La actual ley, fue elaborada por una comisión de profesores de Derecho Civil de la
Universidad de Chile, presidida por Arturo Alessandri. Esta legislación cumplió su objetivo
regulando sin mayores problemas la constitución de dominio por pisos o departamentos
durante muchos años.
Hacia el año 1995, época en que se envió al Congreso el proyecto de la que sería
posteriormente la Ley N° 19.537, existía una gran dispersión normativa respecto de la
copropiedad inmobiliaria, con leyes tales como el Decreto Supremo N° 880 de Obras
Públicas, que fijó el texto definitivo de la Ley de Pisos en la Ley General de Urbanismo y
Construcción (1963); la Ley de Contribuciones; la Ordenanza de Urbanización y
Construcciones Económicas (1944); DFL N°2 (1959) del Ministerio de Obras Públicas, Sobre
Plan Habitacional, que estratificó la demanda y estableció características de las viviendas;
Ley N° 16.742 (1968), que permitió que conjuntos de casas unifamiliares puedan regirse
bajo el régimen de copropiedad; entre otros cuerpos legales.
En razón de esta dispersión de leyes, que se comenzó a trabajar por una nueva ley
que agrupara, en un solo cuerpo normativo, los preceptos contenidos en todas las normas
asociadas a las materias de copropiedad inmobiliaria.
La actual Ley de Copropiedad Inmobiliaria se gestó a partir del año 1990 en la
Cámara de Diputados, con la preocupación que generaba la obstaculización para que el
Estado pudiese invertir en bienes comunes pertenecientes a condominios de viviendas
sociales.
A lo anterior, se fueron sumando otras mociones parlamentarias vinculadas a la
administración de condominios, el establecimiento de espacios públicos al interior de
condominios y la seguridad de los derechos de promitentes compradores.
En 1992, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en adelante indistintamente
MINVU, conformó una comisión para trabajar en un proyecto de ley sobre copropiedad
inmobiliaria, el que finalmente fue enviado al Congreso el año 1995 por el Presidente de la
República.
En su Mensaje, se hacía alusión al gran crecimiento y expansión de las ciudades del
país, señalando que la “posibilidad de vivir bajo el régimen de propiedad horizontal responde
al deseo de la población chilena de habitar en las grandes ciudades y, al mismo tiempo, evita
que éstas continúen con el proceso de expansión que las torna ineficientes por falta de
infraestructura, que origina una disminución en la calidad de vida de sus habitantes”.
Con la creación de esta ley se perseguían diversos objetivos, a saber:
a) Refundir en un solo texto legal toda la normativa existente referente a la copropiedad
inmobiliaria.
b) Flexibilizar la administración de los condominios que, producto de que muchas veces
presentan grandes dimensiones, resultan muy difíciles de conducir de manera efectiva.
c) Fortalecer el principio de autonomía de la voluntad de modo tal que sean los
copropietarios quienes puedan decidir sobre la vida en el condominio, dando libertad
para definir aspectos de la vida en común sin que sean directamente regulados por la
normativa legal.
4.2. Reglamento de la Ley 19.537
Este Reglamento se aplica a los condominios que se acojan al régimen de
copropiedad inmobiliaria que consagra la ley Nº 19.537.
El Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria tiene los siguientes títulos:
1) Título I Del régimen de copropiedad inmobiliaria;
2) Título II De los derechos y obligaciones entre los copropietarios del condominio;
3) Título III De la solución de conflictos;
4) Título IV De los bienes de dominio común;
5) Título V De los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común;
6) Título VI De los derechos de uso y goce exclusivo;
7) Título VII De la enajenación, arriendo o gravamen de bienes de dominio común;
8) Título VIII De la contribución a los gastos comunes;
9) Título IX De la administración del condominio;
10) Título X De la seguridad del condominio;
11) Título XI Del término de la propiedad inmobiliaria;
12) Título XII De los condominios de viviendas sociales
4.3. Reglamento de copropiedad.
El artículo 5° del Reglamento de la Ley 19.537 señala que: “El régimen administrativo
interno del condominio se regulará por el respectivo reglamento de copropiedad, y en el
silencio de éste regirán las disposiciones de la ley y del presente reglamento.
Las normas del reglamento de copropiedad serán obligatorias para toda persona
que adquiera una de las unidades que lo conforman, para sus sucesores en el dominio y, en
general, para los ocupantes a cualquier título de esas unidades.
El primer Reglamento será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio (Comúnmente es la inmobiliaria).
Este instrumento deberá ser reducido a escritura pública e inscrita en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces respectiva.
Una vez enajenado el 75 % de las unidades que formen parte de un condominio nuevo, se convocara a una asamblea extraordinaria con el objeto de pronunciarse sobre la mantención, modificación o sustitución del reglamento.
En silencio del reglamento de copropiedad, regirán las normas del reglamento de la Ley 19.537.
4.3.1. Obligatoriedad del Reglamento
Las normas del reglamento de copropiedad son obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título.
4.3.2. Conflictos en relación al Reglamento
Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infracción de normas de esta ley o de su reglamento, o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a la realidad de ese condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios, podrán demandar ante el tribunal que señala la ley (Juez de Policía Local o arbitro arbitrador), la supresión, modificación o reemplazo de las normas impugnadas.
4.3.3. De los conflictos
La solución de los conflictos internos puede ser entregada al administrador en conformidad al reglamento de la comunidad. De no haber solución interna, se puede recurrir a los juzgados de policía local de acuerdo a las reglas generales.
También se puede someter la contienda a un juez árbitro o a la municipalidad, quien atenderá extrajudicialmente el conflicto, siempre y cuando no llegase a intervenir el juez de policía local a petición de las partes.
La única excepción es el cobro de los gastos comunes, cuyo tribunal competente es el Tribunal de Letras en lo Civil, pues se trata de un juicio ejecutivo.
4.4. Marco legal del ejercicio de la administración
El artículo 22 de la Ley 19.537 señala que todo condominio será administrado, con
las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona
natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación,
actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración, por lo que las
referencias que en esta ley se hacen al administrador, sólo serán para el caso en que lo
hubiere. El nombramiento del administrador, en su caso, deberá constar en la respectiva
acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública
por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por
cualquiera de los miembros del Comité de Administración. Copia autorizada de esta
escritura deberá mantenerse en el archivo de documentos del condominio.
El administrador, si lo hubiere, no podrá integrar el Comité de Administración y se
mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser
removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.
4.5. Gas
El Decreto Nº 66 /2007 Mimecon, Reglamento de Instalaciones Interiores y
Medidores de Gas, aprueba el Reglamento las instalaciones interiores y medidores de gas.
El Título VI “Propietarios, administradores, Comité de Administración y
consumidores de las instalaciones interiores de gas”, del citado Decreto contiene artículos
de interés para la Administración, entre los que destacan:
Artículo 32. Los propietarios o propietario primer vendedor, de las instalaciones
interiores de gas nuevas o modificaciones de aquellas en uso, deberán efectuar la
inscripción de su Declaración en la Superintendencia, establecida en el artículo 86 del
presente reglamento, a través de un Instalador de Gas de la clase correspondiente para la
instalación que se trate Posteriormente, deberá entregar al Administrador o Comité de
Administración del edificio colectivo o a los propietarios de departamentos o de viviendas
no colectivas, según corresponda, una copia de dicha Declaración y de su plano definitivo,
incluyendo, empalmes y conjunto medidor o regulador de servicio y medidor, según
corresponda y Manual de Uso.
Artículo 33. Los propietarios de las instalaciones interiores de gas deberán contratar
entidades de certificación de instalaciones de gas autorizadas por la Superintendencia,
para la certificación de tales instalaciones, y en cada oportunidad que le realicen alguna
modificación o su respectiva inspección periódica, de acuerdo al “Procedimiento de
Certificación e Inspección de Instalaciones Interiores de Gas”, establecido por la
Superintendencia.
Artículo 34. Los propietarios de las instalaciones interiores de gas, una vez
efectuada la inscripción de su Declaración en la Superintendencia, deberán velar por su
buen estado de conservación, incluyendo las protecciones de los cilindros de GLP y
conjuntos medidor o regulador de servicio y medidor, según corresponda.
Artículo 35. Sin perjuicio de las facultades otorgadas por la ley 19.537 sobre
copropiedad inmobiliaria, administradores y comités de administración de los inmuebles
sujetos a régimen de copropiedad inmobiliaria, en su calidad de representantes de la
comunidad de copropietarios, son responsables de mantener en buen estado las
instalaciones interiores de gas de uso común de dichos inmuebles, según corresponda,
para lo cual deberá solicitar su Inspección Periódica, de acuerdo con el procedimiento
establecido para tal efecto por la Superintendencia.
Artículo 36. El Administrador del edificio o condominio deberá mantener una copia
de la inscripción de la Declaración de la Instalación Interior de Gas y de la documentación
detallada en el artículo 32 precedente, la que deberá estar permanentemente disponible,
para uso de los copropietarios, especialmente para casos de emergencia o accidente.
Artículo 37. Para un correcto y seguro funcionamiento de las instalaciones interiores
de gas, los propietarios de éstas deberán encomendar su mantenimiento e intervención,
a personal competente e instaladores de gas de la clase correspondiente, con licencia
vigente otorgada por la Superintendencia, ya sea de la Empresa Distribuidora de Gas o
Servicio Técnico de los artefactos o equipos a gas.
Artículo 38. Los propietarios, usuarios y Administrador de edificio(s) o
condominio(s) con instalaciones interiores de gas, a las cuales se les haya detectado
defecto(s), en el procedimiento citado en el artículo 33 precedente, deberán informar por
escrito a la Superintendencia, la solución que adoptarán para corregir dicho(s) defecto(s)
y regularizar ante ésta tales instalaciones, de acuerdo a los requerimientos establecidos
en dicho procedimiento.
Artículo 39. El propietario o consumidor deberá otorgar las facilidades
correspondientes a la Superintendencia, Entidades de Certificación de Instalaciones de
Gas, Organismos de Certificación de medidores, empresas de gas, para comprobar el
estado de las instalaciones de gas o verificar sus condiciones operacionales.
4.6. Ascensores
La Ley N° 20.296 establece disposiciones para la instalación, mantención e
inspección periódica de ascensores y otras instalaciones similares (funiculares,
montacargas, escaleras y rampas mecánicas), contemplando la existencia de un Registro
Nacional de Instaladores, Mantenedores y Certificadores de Ascensores, que es
administrado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). La referida Ley señala
que el mantenimiento periódico y buen funcionamiento de los elevadores es
responsabilidad de los propietarios del inmueble en el cual están instalados, debiendo
ellos contratar los servicios de mantención, así como al certificador que deberá acreditar
que estos equipos han sido adecuadamente mantenidos y se encuentran en condiciones
de seguir funcionando
Las consecuencias de un mal servicio, fallas o accidente pueden acarrear
responsabilidades, tanto civiles como penales. Para perseguir las responsabilidades civiles
se puede interponer una acción o denuncia ante el Juzgado de Policía Local respectivo, sin
necesidad de un abogado, de acuerdo con lo señalado en la Ley 20.296. Si se comprueban
irregularidades, los instaladores, mantenedores y certificadores, arriesgan la suspensión o
eliminación del Registro del Minvu, y multas a beneficio fiscal de entre 50 y 150 UF,
dependiendo de la magnitud de la infracción.
Por su parte, si se comprueba que los propietarios del inmueble tienen
responsabilidades, también podrían recibir multas de hasta 150 UF.
En caso de perseguir responsabilidades penales, tendientes a resarcir el daño
económico, físico o psicológico causado por una eventual falla o accidente, las acciones
deberán interponerse ante los Juzgados de Garantía correspondientes, a través de un
abogado, sin perjuicio de la investigación que eventualmente (tratándose de delitos),
puede haber iniciado el Ministerio Público para determinar las responsabilidades que
correspondan, ya sea al instalador, mantenedor, certificador o a los propietarios del
ascensor u otro elemento de circulación similar.
La Ley 20.296, modifica el artículo 7° de la Ley 19.537 señalando que en la
administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común
de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación
periódica de las instalaciones de gas y certificación de ascensores tanto verticales como
inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones
o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el
porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la
asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar,
en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos
sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.
Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente
bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen
en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta
podrá ser la misma a que se refiere el inciso tercero del artículo 23.
Igualmente, se agrega al final del artículo 14 de la Ley 19.537 que las alteraciones o
transformaciones que afecten a las instalaciones de ascensores tanto verticales como
inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas sean en bienes de
dominio común o en las unidades de los condominios, deberán ser ejecutadas por
empresas o personas que cuenten con una inscripción vigente en el registro de
instaladores, mantenedores y certificadores del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y
contar con el acuerdo de la asamblea de copropietarios y el permiso de la Dirección de
Obras Municipales, cuando corresponda.
El inciso 4° del artículo 23 de la Ley de Copropiedad señala que el administrador o
quien haga sus veces está facultado para contratar la mantención y la certificación de
los ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras
o rampas mecánicas y sus instalaciones, para lo cual deberá notificar al Comité de
Administración conforme al procedimiento establecido en el inciso precedente.
4.7. Piscinas
El Decreto N° 209 que aprueba el Reglamento de piscinas de uso público (2002), publicado
en el Diario Oficial de fecha 08 de noviembre de 2003, en parte es obligatorio para piscinas
de uso público restringido, como son las piscinas de edificios y condominios, pues en su
artículo 1° establece que: “El presente reglamento se aplicará a toda piscina de uso público,
sea ella de uso público general o restringido”
Po su parte, en el artículo 2° literal d), se señala que: “Para los efectos de este reglamento
los términos que se señalan a continuación tendrán el significado que para cada uno de ellos
se indica:
d) Piscinas de uso público restringido: aquellas destinadas al uso exclusivo de un grupo
reducido de personas quienes, para el ingreso a la piscina, cumplen con un requisito
previamente señalado. Son éstas las piscinas de hoteles, moteles, gimnasios,
establecimientos educacionales, instituciones, condominios, etc.”
4.7.1. De los trámites para funcionar
a) Proyecto. Sin perjuicio de las exigencias que se debe cumplir con la Dirección de Obras
de la municipalidad correspondiente, el proyecto de la piscina, para ser aprobado por la
autoridad sanitaria, debe reunir ciertos requisitos, entre los que podemos destacar:
planos y especificaciones técnicas de arquitectura, electricidad, circuito hidráulico, etc.,
además de una Memoria explicativa en la que se identifica el tipo de pileta, dimensiones,
área de circulación de bañistas, área de esparcimiento, origen del agua que se usará,
métodos de desinfección, carga diaria de bañistas, etc.
b) Autorización. Para la autorización de funcionamiento se debe presentar ante el
Servicio de Salud competente la resolución de aprobación del proyecto de la piscina,
certificado de aprobación del proyecto de agua y alcantarillado, identificación del
administrador responsable y suplente, identificación de los salvavidas y encargados de
primeros auxilios, temporada y horario de funcionamiento, Libro de Registro que será
visado por el Servicio de Salud.
4.7.2. De la fiscalización
La nueva norma establece que la fiscalización del cumplimiento de sus preceptos queda
en manos del Servicio de Salud competente, quien podrá inspeccionar y sancionar las
infracciones en conformidad a lo establecido en el Libro X (décimo) del Código Sanitario.
4.7.3. De los Plazos
Piscinas nuevas. El decreto señalado se debe cumplir desde el día de su publicación
en el Diario Oficial y es exigible en su totalidad para todas las piscinas nuevas que
deberán obtener, necesariamente, la aprobación de su proyecto y la autorización
para su funcionamiento.
Piscinas en actual funcionamiento. Se establece una suerte de salvedad para las
piscinas que estén en funcionamiento al año 2002 (momento de entrada en vigencia
del reglamento), con relación a conservar ciertas instalaciones como vestuarios,
baños y excusados, los que aun cuando no cumplan con todos los requisitos, podrían
ser aceptados por la autoridad sanitaria si a su juicio lo consideraran admisible.
Por otra parte, se concede un plazo de dos años, contados desde la publicación del
reglamento (2002), para que los establecimientos de piscinas en funcionamiento
efectúen las modificaciones estructurales o de diseño necesarios para su estricto
cumplimiento. Esto significa que al mes de noviembre de 2005 este tipo de
reestructuraciones debieron estar finiquitadas.
Es importante destacar que las disposiciones sobre el funcionamiento, condiciones de
seguridad, incorporación de personal especializado, control sanitario del agua e higiene
del recinto, se deben cumplir de inmediato sin excepciones.
4.7.4. Exigencias, Recomendaciones y responsabilidades
La responsabilidad del estricto cumplimiento de este reglamento recae en el
Administrador del condominio.
Debe nombrarse un responsable del mantenimiento de la higiene y seguridad de la
piscina y una persona con capacitación en la aplicación de primeros auxilios. Esta
función puede recaer en la misma persona o el propio Administrador o un vigilante,
portero, conserje, etc.
Cuando no se cuente con personal destinado a la vigilancia y salvamento de bañistas,
se deberá comunicar esta situación a los usuarios mediante carteles claramente
visibles ubicados en el ingreso al recinto de la piscina y en las áreas de circulación de
bañistas aledañas a las piletas.
Además de cumplir con las condiciones físicas del recinto de la piscina, su pileta y
equipos hidráulicos complementarios, se debe contar con una bodega exclusiva para
el almacenaje de los productos químicos que se utilicen en los procesos de limpieza,
mantenimiento y desinfección de la pileta.
En toda piscina deberá existir teléfono en las cercanías de la administración y en un
lugar visible una lista con los números telefónicos de urgencia a los cuales se estime
sea conveniente recurrir en caso de accidentes graves.
Es recomendable mantener permanentemente, durante las horas de funcionamiento
de la piscina, un vehículo disponible en forma exclusiva para la obtención de atención
médica de emergencia.
Los casos de accidentes graves deberán ser notificados a las autoridades sanitarias
locales antes de 24 horas. La autoridad sanitaria deberá realizar una investigación del
accidente, a fin de tomar las medidas correctivas que corresponda, e iniciar un sumario
sanitario, si la situación lo amerita.
4.7.5. Exenciones a piscinas de condominios
De acuerdo con lo señalado en el Decreto 209, las piscinas de uso público restringido,
como es el caso de las de condominios, que cumplan con los requisitos solicitados,
quedan eximidas de observar las siguientes obligaciones de esta norma:
a) Contar con personal de vigilancia y salvamento de bañistas (Salvavidas).
b) Contar para su uso exclusivo con camarines, servicios higiénicos, duchas,
guardarropa y sala de primeros auxilios.
c) Contar con una franja de circulación de bañistas.
4.7.6. Otras obligaciones
1) En el área de circulación de bañistas, se deberá tener algunos elementos de salvataje
como: un cinturón salvavidas, una cuerda de ciertas características, una pértiga
especial y una camilla portátil.
2) Las piletas deberán tener marcas especiales que señalen claramente las profundidades
mínimas, máxima y el punto donde sobrepasa 1,20 metros.
3) Deberá disponerse un depósito especial para basuras.
4) Para brindar los primeros auxilios se debe contar con: Una camilla, frazadas, cuello
ortopédico, vendas, elementos para inmovilizar y diverso instrumental y
medicamentos.
5) Se deberá contar con un equipo que permita la determinación rápida de algunas
condiciones del agua, como la concentración del desinfectante. De los resultados de las
mediciones, que se efectuarán a lo menos tres veces al día, se dejará constancia en el
Libro de Registro.
6) Si la pileta está bajo techo o es temperada, debe cumplir ciertos requisitos particulares.
4.7.7. Algunas prohibiciones
1) Los animales no podrán acceder al recinto de la piscina, exceptuándose de esta
prohibición a los perros guías acreditados.
2) No está permitida la venta ambulante de productos comestibles dentro del recinto de
la piscina.
3) No se podrá contaminar el agua de la pileta de ninguna forma, como así mismo
consumir bebidas, alimentos o masticar chicle dentro de ésta.
4) No se podrá ingresar ni consumir bebidas alcohólicas o sustancias prohibidas por la ley
de drogas dentro del recinto de la piscina.
5) No podrán ingresar a las piscinas las personas que porten parches o vendajes de
cualquier tipo o que tengan afecciones de la piel, de las mucosas o de las vías
respiratorias.
6) No podrán instalarse trampolines de salto.
7) No se puede usar la piscina si no está llena de agua.
4.7.8. Indicaciones administrativas
1) A disposición de la autoridad sanitaria deberá tenerse un Libro de Registro en el que se
anotarán los antecedentes técnicos e higiénicos del funcionamiento de la piscina,
número de personas que ingresan diariamente, resultados de la determinación de pH,
transparencia, y desinfectante utilizado, asistencia del personal de seguridad, fechas
de procedimientos de vaciamiento, llenado y limpieza, accidentes ocurridos en el
sector y cualquier otro dato u observación de utilidad.
2) Se deberá informar a la autoridad sanitaria, antes de 24 horas, de la ocurrencia de
accidentes graves.
3) La administración deberá difundir, a través de carteles u otro medio apropiado,
aquellas disposiciones contenidas en el reglamento que atañen al comportamiento de
los usuarios.
4) Las piletas de condominios deberán tener un reglamento interno de seguridad.
4.8. De los seguros en el condominio
El artículo 36 de la Ley 19.537 señala que salvo que el reglamento de copropiedad
establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas
contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la
proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada copropietario deberá
contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta
y cargo de aquél, formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con
el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Al pago de
lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos
comunes.
La obligación establecida por ley es la asegurar las unidades y bienes de dominio común
contra incendio, pero habitualmente, el administrador contrata seguros adicionales, tales
como: robo, sismo, rotura de cristales, desastres naturales, responsabilidad civil, y/o
accidentes personales. Cabe considerar que estas coberturas adicionales son más caras
que el seguro contra incendio, por lo cual deben ser autorizadas por la Asamblea de
Copropietarios, o bien por el Comité de Administración, y ratificadas por la Asamblea.