REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO CARRERA: DERECHO

CONSECUENCIAS JURIDICAS DEL CUMPLIMIENTO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES:

CASO EMPRESA CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS, C.A. (COYSERCA)

VALENCIA ESTADO CARABOBO Institución: Construcciones y Servicios, C.A.

Autora: Arias Marbella

Tutor : Abg. Olga Matos

San Diego, septiembre de 2014

AGRADECIMIENTO

Agradezco a Dios y a la Virgen por la protección y la enorme bendición con

las cuales me han concedido el privilegio de egresar de tan privilegiada casa de

estudios; al mismo tiempo por contar con el inmenso apoyo mi Mami, mi Papi

Francisco, mis hermanos Jonathan, Karina y Luis, mis sobrinos Yolanda, Jonnaider y

Jonalberth, mi esposo David, mis amigas, profesores, colegas, compañeros, y, demás

amistades y conocidos.

Gracias a todos por su infinita paciencia, constancia, dedicación, consejos,

esperanzas y bendiciones.

DEDICATORIA

A Dios y a la Virgen por tantas bendiciones

A mi Mami por su apoyo y constancia

A mi Papi Francisco por su incondicionalidad

A mis hermanos, sobrinos y sobrina por tantas alegrías

A mi esposo por su paciencia

A mis guapas amigas por su solidaridad y detalles

A mis profesores por su tiempo, dedicación y conocimiento

A la Universidad José Antonio Páez por el privilegio que me han otorgado

INDICE GENERAL

CONSTANCIA DE ACEPTACION iii AGRADECIMINETO iv DEDICATORIA v ÍNDICE GENRAL vi RESUMEN INFORMATIVO viii INTRODUCCIÓN ix CAPÍTULO I LA INSTITUCIÓN

1.1. Nombre de la Institución 12 1.2. Ubicación 12 1.3. Descripción de la Institución 12 1.4. Actividad a la que se dedica 12 1.5. Misión y Visión 13

1.5.1. Misión 1.5.2. Visión

1.6. Valores 14 1.7. Estructura Organizativa 16 1.8. Actividades desarrolladas durante la pasantía 16

II. EL PROBLEMA 2.1. Planteamiento del Problema 17 2.2. Formulación del Problema 21 2.3. Objetivos de la investigación 21 2.3.1. Objetivo General 21 2.3.2. Objetivos Específicos 21 2.4. Justificación de la Investigación 21 2.5. Limitaciones 23 III. MARCO METODOLOGICO CONCEPTUAL 3.1. Antecedentes de la Investigación 24 3.2. Bases Teóricas 34 3.3. Bases Legales 40 3.4. Definición de Términos Básicos 50 IV. FASES METODOLÓGICAS 4.1. Tipo y Diseño de la Investigación 54 4.2. Técnicas e Instrumentos para la recolección de información 55 4.3. Técnicas de procesamiento y Análisis de datos 56 4.4. Fases Metodológicas 56 V. RESULTADOS 5.1. Análisis e interpretación de Resultados Resultado Fase I 59 Conclusión Fase I 63 Recomendación Fase I 64 Resultado Fase II 65 Conclusión Fase II 67 Recomendación Fase II 68 Resultado Fase III 69 Conclusión Fase III 72 Recomendación Fase III 74 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 75

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POL ÍTICAS ESCUELA DE DERECHO CARRERA: DERECHO

CONSECUENCIAS JURIDICAS DEL CUMPLIMIENTO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES:

CASO EMPRESA CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS, C.A. (COYSERCA). VALENCIA ESTADO CARABOBO

Autor: Arias Matute Marbella Tutor: Abg. Matos Olga Fecha: Septiembre 2014

RESUMEN INFORMATIVO

La modalidad del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, ha tomado auge en los últimos tiempos, motivado a la crisis de viviendas que se vive en el país, al considerar que uno de los modos más usados mediante los cuales se pueden adquirir el derecho real de dominio sobre las cosas, es la enajenación de la propiedad mediante la venta, esto ha traído como consecuencia que tantos empresas inmobiliarias como constructoras oferten proyectos de bienes inmuebles por construir o en construcción mediante contratos de promesa bilateral de compraventa de inmuebles, originando a su vez una serie de consecuencias derivadas del cumplimiento del tales contratos por una u otra parte. Este informe de pasantía hecho bajo la modalidad de investigación documental y diseño bibliográfico, tiene como objetivo analizar las consecuencias jurídicas del cumplimiento de los contratos de promesa bilateral de compraventa de bienes inmuebles, identificando las causas que generan el cumplimiento de los contratos de promesa bilateral y los procedimientos aplicados para la protocolización de estos contratos de promesa bilateral de compraventa de inmuebles, para lo cual se ha dividido en tres fases, con sus conclusiones y recomendaciones.

Descriptores: Promesa bilateral, contrato, consecuencias jurídicas.

INTRODUCCION

El Contrato en términos generales es una figura jurídica, que se da por el

acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellos una

relación jurídica, en este sentido los contratantes pueden establecer los pactos,

cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a

las leyes, a la moral ni al orden público. Atendiendo a las obligaciones que estos

crean, se habla de contratos unilaterales y contratos bilaterales, siendo estos últimos

aquellos en los cuales las dos partes están obligadas a realizar algo, por ejemplo, en

el contrato de promesa bilateral de compraventa de inmuebles.

El Contrato de promesa bilateral de compraventa como su nombre lo indica,

es un acuerdo que realizan las partes de celebrar un contrato en el futuro, es un

contrato preparatorio que da origen a un contrato definitivo, que es el que se celebra

cumpliendo con la obligación “de hacer” originada en el contrato de promesa o

contrato preparatorio, de esta manera, el contrato definitivo es el objeto del contrato

de promesa, por lo que este contrato de promesa tiene por fundamento relevante

generar una obligación, específicamente, una obligación de celebrar en el futuro,

cierto o incierto, un acto jurídico.

Ahora bien, el Contrato de promesa bilateral de compraventa de inmuebles,

se ha generalizado en la actualidad, pues es una modalidad para adquirir viviendas,

establecer contratos preliminares con las inmobiliarias o constructoras sobre

complejos habitacionales por construir o sin terminar de construir, en los cuales el

llamado promitente vendedor se compromete con el promitente comprador, una vez

finalizado el inmueble a protocolizar el documento final de compraventa, y hacer la

entrega del objeto del contrato.

x

Si, bien es cierto que el contrato de promesa, no obstante ser un contrato

preparatorio, es un contrato principal al igual que el contrato definitivo, ya que

subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención, por lo tanto de su

cumplimiento se generan una serie de consecuencias jurídicas para ambas partes, lo

que hace que en la actualidad, sean muy comunes en los Tribunales las demandas por

cumplimiento de contrato de promesa Bilateral de compraventa, así como las

denuncias por estafas contra algunas constructoras e inmobiliarias, que han incurrido

en algunos ilícitos establecidos en la normativa que regula la materia.

De acuerdo a lo planteado, el efecto propio del contrato de promesa bilateral,

es el nacimiento de una obligación de hacer, en la cual lo normal sería que las partes

cumplan con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de

promesa por el hecho de haberse cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida

propia el nuevo contrato, en este caso el contrato de compraventa, ahora bien si las

partes no cumplen voluntariamente con la obligación de hacer, nace el derecho a

exigir la ejecución forzada de esa obligación en los términos establecidos en el

contrato y en las leyes que rigen la materia.

Con el fin de ampliar los conocimientos sobre esta modalidad de contrato y

sus consecuencias jurídicas, se realiza este informe de pasantía, cuyos objetivos son

analizar las consecuencias jurídicas del cumplimiento de los contratos de promesa

bilateral de compraventa de bienes inmuebles, identificar las causas que generan el

cumplimiento de los contratos de promesa bilateral de compraventa de inmuebles ,

describir los procedimientos aplicados para la protocolización de los contratos de

promesa bilateral de compraventa de inmuebles y establecer las consecuencias

jurídicas que se producen por el cumplimiento de los contratos de compraventa de

bienes inmuebles, para lo cual la investigación se divide en cinco Capítulos:

xi

Capitulo I. En este capítulo se describe la institución en la cual se realizó la

pasantía, denominación, ubicación, misión, visión, valores y actividades desarrolladas

durante la pasantía.

Capítulo II. En este Capítulo se realiza el Planteamiento del Problema, su

formulación, los Objetivos: General y específicos, la justificación y las limitaciones

de la investigación.

En el Capítulo III, se desarrolla el Marco Referencial o Marco Teórico, los

antecedentes de la investigación, las bases teóricas en las que se sustenta el trabajo,

las bases legales y la definición de los términos básicos.

El IV Capitulo corresponde al Marco Metodológico, en el cual se habla del

Tipo y Diseño de la Investigación, las Técnicas e Instrumentos para la recolección

de información, las Técnicas de procesamiento y Análisis de datos y las Fases

Metodológicas en las que se divide la investigación.

En el Capítulo V, se realiza el análisis de los resultados de cada fase, la

conclusión y la recomendación de estas fases, y finalmente las referencias

bibliográficas y los anexos, si los hubiere.

12

CAPITULO I

LA INSTITUCION

1.1. Identificación de la Institución

Construcciones y Servicios, C.A. (COYSERCA)

1.2. Ubicación

Avenida Intercomunal Don Julio Centeno, Parque Comercial Río Arriba, local

10-A, Municipio San Diego - Edo. Carabobo.

1.3. Descripción de la institución

Es una empresa líder en el mercado de la construcción habitacional en el centro

del país. Hoy día sus horizontes se ha expandido con el desarrollo de proyectos para

la inversión comercial, pero son fieles a los objetivos planteados desde sus inicios en

la ciudad de Mérida, su lema: "Dedicarnos a la construcción de desarrollos

habitacionales para ofrecer una mejor calidad de vida a las familias venezolanas"

1.4. Actividad a que se dedica

Coyserca ha desarrollado a la fecha más de una decena de grandes proyectos

habitacionales y comerciales, entre los que destacan el Campo Residencial Poblado

de San Diego (Premio Nacional de Construcción), Parque Residencial Los Andes,

Guaparo Norte, Los Laureles y Las Tapias, Apartamentos Balcones del Norte, entre

otros. Actualmente este grupo constructor levanta otros nueve proyectos de los cuales

dos (2) se han diseñado bajo el concepto de Macrourbanismos Coyserca: “Ciudad

13

Montemayor” y “Lomas de San Luis”, desarrollos que por su localización, magnitud

y extensión, se convierten en unidades espectaculares que representan los proyectos

urbanísticos más importantes del centro del país

Por otra parte, potenciar la Inversión Social de COYSERCA y sus aliados, a través

del fomento y desarrollo de actividades de carácter social, cultural, educativo,

recreativo y deportivo, para contribuir con el mantenimiento o mejora de la calidad de

vida de la población de su entorno, a través de:

- Organizaciones deportivas fortalecidas.

- Proyectos activos en pro del medio ambiente.

- Organizaciones culturales y de educación no formal, con apoyo para

desarrollar sus tareas.

- Apoyo en eventos recreativos y culturales.

1.5 Misión y Visión

Misión

Creamos ciudad con calidad de vida. Construimos y comercializamos productos

inmobiliarios orientados al liderazgo en innovación y al crecimiento sustentable.

Trabajamos en armonía con las aspiraciones de nuestros clientes. Somos

COYSERCA.

Visión

Ser una Organización Líder en el desarrollo de proyectos habitacionales en el país,

que opere y se oriente a la más alta Rentabilidad de la Industria.

14

1.6. Valores de la organización.

Desarrollo Humano

Valorar, reconocer y potencializar las competencias personales y

profesionales de nuestros colaboradores a través del aprendizaje continuo, con la

creación de condiciones de trabajo que mejoren su Calidad de Vida y motiven la

generación de aportes, la eficiencia y el orgullo de su permanencia en la

Organización.

Mejora Continua

Promover la superación y eficiencia personal mediante la optimización y

control de nuestros procesos.

Trabajo en Equipo

Promover la identificación de nuestros colaboradores con los objetivos y

valores comunes, interactuando coordinadamente en un ambiente de apoyo,

compañerismo y respeto.

Cumplimiento

Entregar nuestros productos con la calidad, costo y tiempos establecidos, de

acuerdo a nuestros estándares y políticas.

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Servicio al Cliente

Brindando a nuestros clientes el mejor servicio y atención antes, durante y

después de la venta.

Honestidad

Tener una conducta transparente sustentada en principios de lealtad, ética e

integridad.

Solidaridad

Porque sentimos las necesidades de la comunidad como nuestras y nos

empeñamos en satisfacerlas de la mejor manera posible.

Compromiso

Porque nos involucramos profundamente en la ejecución de nuestros

proyectos, con la convicción de que lo que hacemos tiene una razón de ser.

Integridad

Porque somos honestos, responsables, confiables y profesionales en cada

etapa de las actividades. Mantenemos una comunicación abierta y directa en nuestras

relaciones.

Permanencia

Porque consideramos que nuestra acción social tiene que ser considerada

como una actividad de trascendencia, que deje huella y marque caminos.

16

Rentabilidad

Porque estamos convencidos de que la inversión social debe dejar una

“utilidad social” tangible, porque de lo contrario sería sólo un gasto social. Ello

implica un seguimiento preciso de esa inversión, para hacerla rentable.

1.7. Organigrama de la Institución.

1.8. Actividades desarrolladas durante la Pasantía

1. Leer documentos protocolizados

2. Asistir a actos de protocolizaciones

3. Ordenar contratos y documentos en general

4. Archivar contratos

5. Transcribir documentos

6. Solicitar solvencias de inmuebles

7. Tramitar cédulas catastrales

8. Asistir a reuniones informativas

JUNTA DIRECTIVA

CONTRALOR

COORDINADOR ADMINISTRATIVO

ASISTENTE DE JUNTA

DIRECTIVA

ASISTENTE JURIDICO

GESTOR DE AREA LEGAL

17

CAPÍTULO II

EL PROBLEMA

2.1. Planteamiento del Problema

Uno de los modos más usados mediante los cuales se pueden adquirir el derecho

real de dominio sobre las cosas, es la enajenación de la propiedad mediante la venta,

la cual consiste en la transferencia del derecho de propiedad sobre una cosa que hace

un sujeto de derechos a otro que lo adquiere, cuando tiene causa onerosa, resulta ser

en la práctica un complejo fenómeno negocial, que a veces no solo comporta la

celebración del contrato idóneo para tal fin, como lo es la compraventa, sino que

incluso suele ser en ocasiones ir precedido de un contrato preparatorio de promesa

bilateral de compraventa.

Ahora bien, los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos

preparatorios o preliminares, que sólo producen el efecto de obligar a las partes a

celebrar entre sí un futuro contrato, contiene los elementos esenciales del ulterior

contrato, de manera que en él debe constar la clara voluntad de las partes de prestar

en el futuro el consentimiento para la protocolización de la compraventa, en

consecuencia el contrato de promesa bilateral de compraventa, tiene la naturaleza de

un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas

partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, el contrato de

compraventa propiamente dicho.

Destacan en el contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, las siguientes

características: 1. Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

2. Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el

18

otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. 3. Es principal, ya que subsiste

con independencia del contrato futuro. 4. Produce efectos personales, ya que no es

traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una

obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

5. Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a

celebrar el contrato prometido.

Reiterando lo señalado anteriormente, la promesa bilateral de compraventa, no es

más que un contrato por el cual las partes se obligan a concluir un contrato futuro,

luego entonces, de la promesa bilateral de compraventa, surgirá la obligación de

celebrar el contrato prometido, es decir el contrato de compraventa, puede entenderse

entonces que la promesa engendra una obligación de hacer, cual es la celebración del

acto jurídico prometido; el acto jurídico que da origen a las obligaciones propias de

su naturaleza, como por ejemplo la entrega del precio acordado y la entrega de la

cosa, es decir el contrato de compraventa.

Actualmente, estos contratos son muy utilizados por las empresas inmobiliarias y

constructoras de bienes inmuebles, en los cuales la venta no se realiza directamente,

por cuanto al momento de suscribirlos el bien inmueble está en preventa, aún no se ha

construido en su totalidad, es un proyecto a futuro o para su adquisición definitiva, se

requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la

solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda

principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre

otros, para la celebración del contrato definitivo o el futuro comprador debe solicitar

un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Por otra parte, la crisis de vivienda en el país se ha agudizado en los últimos años,

y aun cuando el gobierno ha implementado recientemente algunos planes de

viviendas de interés social, el déficit habitacional sigue siendo elevado, lo cual incide

19

en el desarrollo de la actividad inmobiliaria, que cada vez va en aumento, sin

embargo, junto con este crecimiento, han surgido un sin número de denuncias por

diversas infracciones cometidas por algunas empresas inmobiliarias, que van desde

defectos en la construcción de las viviendas hasta cobros indebidos, aunado a la falta

de cumplimiento, generando una serie de consecuencias tanto para el consumidor

como para las propias inmobiliarias.

Estas entre otras, son algunas de las razones por las cuales el uso de contratos

promesas bilaterales de compraventa o contratos preliminares se ha extendido, y

aunque en muchos casos suele confundirse con el término opción de venta, no son

iguales, por tanto no pueden utilizarse indistintamente al momento de pactar una

futura compraventa, pues una opción se caracteriza por ser una figura mediante la

cual una sola de las partes contratantes se obliga respecto a la otra y ésta última

decide facultativamente si acepta o no la oferta obligatoria de la otra persona, caso

contrario a la promesa bilateral en que ambas partes se comprometen y pueden ejercer

acciones para el cumplimiento.

Ahora bien, en ocasiones la concreción de estos contratos de promesas bilaterales

de compraventa, que han venido implementando algunas empresas dedicada a la

rama inmobiliaria se dificultan en su ejecución, por la implementación de las

cláusulas que producen ambigüedades y deficiencias entre las partes que suscriben

éste tipo de contrato bilateral, por lo que es frecuente ver proyectos habitacionales

paralizados, cobro ilegal del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC),

conformación de asociaciones civiles para evadir responsabilidades, resolución

unilateral de contratos, transferencias a nuevos desarrollos y entrega de inmuebles en

condiciones inferiores a las acordadas, entre alguno de los problemas detectados.

20

El artículo 1.167 del Código Civil prevé la facultad y el derecho de las partes

contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución

del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su

obligación de hacer en el cumplimiento de los contratos de promesa de compraventa,

adicionalmente , se han promulgado en el país una serie de instrumentos normativos

que proporcionan una mayor regulación en materia inmobiliaria en cuanto a la usura,

estafa y fraude, a fin de orientar al sector inmobiliario y a los particulares al momento

de realizar contratos destinados a la adquisición de inmuebles.

En el Estado Carabobo, la empresa Construcciones y Servicios, C.A.

(COYSERCA), no ha escapado a la ola de denuncias por cumplimiento de contratos

de promesas bilaterales de compraventa, al punto de que el gobierno intervino en el

año 2010, el desarrollo Monte Mayor Residencial, urbanismos en proceso de

construcción, motivado a denuncias hechas contra la empresa constructora por

retrasos en la entrega de los apartamentos y cobros exagerados, según alegan los

denunciantes, de igual manera han sido denunciadas otras empresas y existen

demandas contra empresas inmobiliarias y de construcción en los tribunales por

cumplimiento de contratos de promesas bilaterales de compraventa.

En este orden de ideas, la falta de cumplimiento de una promesa bilateral de

compraventa o la no ejecución de la misma, origina una serie de consecuencias

jurídicas y da derecho a las acciones propias del incumplimiento de las obligaciones

de hacer, tanto a los promitentes compradores como a los propietarios, en este

sentido, la investigación busca analizar las consecuencias jurídicas del cumplimiento

del contrato de promesa bilateral de compraventa de inmuebles en la empresa

Construcciones y Servicios, C.A. (COYSERCA) en Valencia Estado Carabobo.

21

2.2. Formulación del problema

¿Cuáles son las consecuencias jurídicas del cumplimiento de los contratos de

promesa bilateral de compraventa de inmuebles en la empresa Construcciones y

Servicios, C.A. (COYSERCA) en Valencia Estado Carabobo?

2.3. Objetivos de la Investigación

2.3.1. Objetivo General

Analizar las consecuencias jurídicas del cumplimiento de los contratos de promesa

bilateral de compraventa de bienes inmuebles

2.3.2. Objetivos Específicos

• Identificar las causas que generan el cumplimiento de los contratos de

promesa bilateral de compraventa de inmuebles

• Describir los procedimientos aplicados para la protocolización de los

contratos de promesa bilateral de compraventa de inmuebles

• Establecer las consecuencias jurídicas que se producen por el cumplimiento

de los contratos de compraventa de inmuebles.

2.4. Justificación de la Investigación

Tomando en consideración que uno de los contratos más comunes en la

actualidad entre las empresas inmobiliarias y de construcción, son los contratos de

22

promesa bilateral de compraventa, el cual solo obliga a las partes a celebrar una

futura convención contractual, que produce particulares efectos jurídicos, pues

ambos contratantes se comprometen a efectuar el negocio jurídico definitivo, y cuya

negativa de las partes a cumplir en los términos convenidos, no es suficiente para

impedir la formación del contrato definitivo, resulta relevante y de interés jurídico la

investigación, para determinar si a este tipo de contrato promesa bilateral se le

atribuyen iguales efectos que a la venta propiamente dicha.

De igual manera, el informe desde la perspectiva práctica , busca dar algunos

aportes y orientaciones de carácter jurídico a la empresa en relación a la legislación

venezolana que regula las actividades realizadas por las empresas inmobiliarias y de

construcción, sobre las consecuencias jurídicas de los contratos de promesas

bilaterales de compraventa, opción a venta, contratos de compra venta propiamente

dichos, que en algunos casos se ha pretendido darles significados homólogos, aun

cuando sus consecuencias jurídicas son disimiles, lo cual es relevante a la hora de

suscribir tales contratos.

Teóricamente la investigación servirá de apoyo y fuente de información a

otras investigaciones y contribuirá a explicar algunos enfoques teóricos sobre los

diferentes tipos de contratos, especialmente el contrato de promesa bilateral de

compraventa de bienes inmuebles, proporcionando además datos relevante en materia

de cumplimiento de este tipo de contrato que pueda servir como guía para los

profesores, estudiantes de Derecho y público en general interesado en conocer o

ampliar sus conocimientos en cuanto a las consecuencias jurídicas de esta figura

contractual, tan comúnmente utilizada por las empresas inmobiliarias y de

construcción, todo lo cual le da la relevancia e importancia social al trabajo

investigado.

23

2.5. Limitaciones

Todo trabajo de investigación, tiene algún tipo de limitante que impide a su

autor desarrollarlo a plenitud, algunas de las cuales escapan de las manos del

investigador, mientras otras pueden ser controlables, entre las limitaciones

encontradas para el desarrollo de esta investigación se aprecian algunos aspectos

como:

1. El factor tiempo, el cual para la elaboración de dicho trabajo lo estipula la

Universidad José Antonio Páez, y que contrasta con el cumplimiento de las

horas de trabajo de pasantía, la carga académica y las obligaciones propias

del investigador.

2. La austeridad económica que dificulta la obtención de todos los recursos

necesarios para desarrollar eficazmente la investigación.

3. Y por último, pero no menos importante el posible factor psicológico en

cuanto a las múltiples actividades, adicionales a éste trabajo, con las cuales

debe de igual forma cumplir a cabalidad la autora.

24

CAPITULO III

MARCO METODOLOGICO CONCEPTUAL

En este capítulo se analizan y exponen teorías, investigaciones, leyes y

antecedentes consideradas válidas y confiables, en dónde se organiza y conceptualiza

el estudio. Según Bavaresco (2008) el marco teórico referencial, brinda a la

investigación un sistema coordinado y coherente de conceptos y proposiciones que

permiten abordar el problema dentro de un ámbito dónde éste cobre sentido.

3.1. Antecedentes de la Investigación

Los antecedentes reflejan los avances y el Estado actual del conocimiento en un

área determinada y sirven de modelo o ejemplo para futuras investigaciones, estos

pueden ser: trabajos de grado, postgrado, trabajos de ascenso, resultados de

investigaciones institucionales, ponencias, conferencias, congresos, revistas

especializadas, páginas Web, sentencias, entre otros. Según lo plantea Balestrini

(2008)

Determina la perspectiva de análisis, la visión del problema que se asume en la investigación; y muestra la voluntad del investigador, de analizar la realidad objeto de estudio de acuerdo a una explicación pautada por los conceptos, categorías y el sistema preposicional, atendido a un determinado paradigma. (p.85)

En este capítulo se expondrá una breve reseña de algunas investigaciones

realizadas, así como las bases teóricas y legales que sustentan los planteamientos de

este proyecto, en el cual se recopiló las siguientes referencias que sirvieron de apoyo

para lograr el desarrollo del informe, así en el plano internacional se hace referencia

al siguiente trabajo:

25

Pozo, (2013), en Trabajo de Titulación presentado en conformidad con los

requisitos establecidos para optar por el título de Abogado de los Tribunales y

Juzgados de la República, titulado “La Promesa de Compraventa de Bienes

Inmuebles en la Legislación Ecuatoriana”, presentado ante la Facultad de Derecho

de la Universidad de las Américas, en cuanto a la aplicación de los contratos de

Promesa de Compraventa, establece el siguiente criterio:

Este contrato es de aplicación general, porque goza de reconocimiento universal dentro de las diferentes legislaciones. No existe oposición para la celebración del contrato de promesa en las diferentes legislaciones, ya que las partes pueden pactar libremente las condiciones del contrato, la voluntad de las partes contratantes goza de autonomía y está sujeta a las normas generales de los contratos, en tal sentido es indiscutible la aceptación de este contrato, Las limitaciones de este contrato se encuentran determinadas en la ley, con el fin de garantizar y tutelar la validez y eficacia de este acto jurídico (p. 54).

Considera el autor que en el caso del contrato de promesa de bienes inmuebles en

la legislación ecuatoriana, es un instrumento fundamental e indispensable en el

ámbito económico jurídico y social de las personas, mas sin embargo, hace mención

al gran número de demandas en los juzgados por incumplimiento o ineficacia de la

promesa de compraventa, que obedece a factores propios de los contratantes y a la

inobservancia o desconocimiento de la Ley, por lo que considera importante que se

revise si el mal uso y el incumplimiento de la promesa de compraventa, obedece a

una mala estructuración y reglamentación legal de la promesa de compraventa,

concluyendo su trabajo en aspectos como los siguientes:

La promesa de compraventa de bienes inmuebles, se ha generalizado su uso en los últimos tiempos, normalmente este contrato se utiliza cuando el promitente comprador no cuenta con la totalidad del valor del inmueble, por lo cual abona una parte de este valor al celebrar el contrato de promesa de compraventa y se establece un plazo para cancelar el saldo adeudado, tiempo en el cual se suscribe el contrato de compraventa, para este caso si el promitente comprador cuenta con el valor total del bien no tendría lógica

26

celebrar la promesa de compraventa. Otra circunstancia que se ha generalizado para la utilización del contrato de promesa de compraventa, es cuando el promitente vendedor no puede firmar la escritura de compraventa porque el inmueble mantiene una hipoteca o prohibición de enajenar que limite su dominio, algún requisito que retrase o impida la construcción del inmueble, o cualquier otra circunstancia que evite la suscripción del contrato de compraventa, por lo tanto para asegurar la tradición del inmueble, se celebra la promesa de compraventa.

La promesa de compra venta es un instrumento que goza de validez suscrito entre el promitente vendedor y promitente comprador en el cual se estipula forma y condiciones de pago, monto de la venta, multas, etc., permitiendo que las partes fijen las condiciones en las que se va a suscribir la compraventa en un futuro. Podemos observar que en el Código Civil en el Art. 1570, no se establece dentro de las circunstancias el valor o precio del inmueble como elemento esencial de la promesa de compraventa para su validez, únicamente se indica que en la promesa de compraventa se debe especificar de tal manera que solo falten para que sea perfecto la tradición y las solemnidades que la ley señala. (p. 112)

Se puede observar en esta investigación, que en la legislación internacional, en

este caso Ecuador, existe gran similitud en la promesa de compra venta de inmuebles,

con el Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa de la Legislación Venezolana,

e igualmente se ha extendido este tipo de Contratos para la adquisición de viviendas y

además también es objeto de frecuentes demandas ante los Tribunales de Ecuador,

por lo cual guarda relación con el informe de pasantía objeto de esta investigación.

Daza, (2012). En su informe de pasantías titulado: Función Jurídica económica

que cumple la Cláusula Penal en los Contratos de opción a compraventa

establecido en nuestro ordenamiento jurídico. Presentado como requisito previo

para obtener el título de Abogado, ante la Universidad “José Antonio Páez”, en su

planteamiento hace mención a la ubicación del contrato de opción a compra venta

dentro del estudio del derecho, en los siguientes términos:

27

En cuanto a su ubicación solo existen dos alternativas: o se amplía el concepto de contrato preliminar para darle cabida al contrato de opción, o se crea una nueva categoría intermedia entre el contrato preliminar y el contrato definitivo. Puede haber inclinación por esta segunda alternativa por dos razones fundamentales: la diferencia notable que existe entre el contrato preliminar y el contrato de opción por una parte; y por la otra la gran importancia practica que tiene el contrato de opción en la vida cotidiana… (p.14)

En este sentido vale acotar que en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla

la categoría contractual del comúnmente denominado contrato de opción de compra

cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato, es decir que tiene como objeto

la celebración de un contrato futuro.

En cuanto a los efectos reales que genera el contrato de opción de compra venta, el

autor hace algunas consideraciones en el sentido que solo genera efectos obligatorios

para las partes, incluso tratándose de aquellos contratos que tengan por objeto viernes

inmuebles y estén sometidos al registro público, al respecto establece:

Para que el contrato de opción genere efectos reales, en atención a los cánones de nuestro sistema jurídico, es menester que haya una norma jurídica expresa que sustente dichos efectos, inexistente hasta el momento en nuestra legislación. De ahí que el promitente puede disponer libremente del bien que haya dado en opción, sin que haya ningún mecanismo legal que se lo impida. Pero en este caso quedara sujeto al pago de daños y perjuicios e, incluso, para algunos puede el promitente, ser objeto de la acción revocatoria (P.36)

La relación de este trabajo con el tema objeto del informe de pasantías está

referida a la analogía que se le ha dado a estos contratos de opción a compraventa y

los contratos de promesas bilaterales de compraventa, y su ubicación como contratos

preliminares o contratos de compraventa propiamente dicho, así como los efectos

reales que de ellos se deriva.

28

Tribunal Supremo de Justicia. Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil,

del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo. (2012)

Motivo. Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de compraventa.

Expediente: 11.146. Caso de una apelación contra la sentencia definitiva dictada el

28 de noviembre de 2011, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil,

Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la

cual declaró INADMISIBLE la presente demanda por Cumplimiento de Contrato,

incoada por el ciudadano RAUL JOSE GOMEZ PASINA, Apoderada Judicial de la

Parte Actora.- Gledys Elena Abreu Madrid, contra la Sociedad de Comercio

CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS, C.A. (COYSERCA). Defensor Ad Litem de la

parte demandada Mirta Navas Rojas.

Es una sentencia de apelación en razón de que el ciudadano Raúl José Gómez

Pasina, asistido por la abogada Gledys Elena Abreu Madrid, en fecha 27 de julio de

2010, demandó por Cumplimiento De Contrato a la Sociedad de Comercio

Construcciones Y Servicios, C. A, (COYSERCA), por ante el Juzgado Tercero de

Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del

Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Cuarto de Primera

Instancia en lo Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del

Estado Carabobo, donde se le dio entrada en fecha 28 de julio de 2010 y en fecha en

fecha 28 de noviembre de 2011 el Juzgado “aquo” dictó sentencia declarando

INADMISBLE la demandan incoada.

Ahora bien, posterior a esta decisión y estando en el lapso procesal

correspondiente la abogada Gledys Elena Abreu Madrid, en su carácter de apoderada

judicial de la parte actora, apeló de la sentencia anterior, el Juzgado “a-quo” en fecha

06 de diciembre de 2011, la oyó en ambos efectos la apelación interpuesta, y luego de

la distribución correspondió al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del

Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde en

29

fecha 17 de enero de 2012 le dio entrada, bajo el No. 11.146 y el curso de ley,

haciendo las siguientes consideraciones previas antes de decidir:

Del Cumplimiento por parte de "EL PROMITENTE COMPRADOR" le acuerdo a lo establecido en el contrato, Raúl José Gómez Pasma, titular de la cedula de identidad número V-14.128.837; "EL PROMITENTE COMPRADOR", cumplió todas y cada una de sus obligaciones contractuales, Del Incumplimiento por parte de "LA PROPIETARIA" De acuerdo a lo establecido en el contrato, la Sociedad Mercantil Construcciones y Servicios C.A (COYSERCA) representada por el ciudadano Cesar Manuel Molina Sánchez… "LA PROPIETARIA", se obligó a vender bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, un (01) apartamento ubicado en "EL DESARROLLO", identificado con el N° 27-54 (tipo dúplex) que "atendiendo a las estipulaciones del contrato, debió ser entregado para el 30 de junio de 2.009, que corresponde a la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble", lo cual no se ha materializado hasta la fecha de interposición de esta demanda, evidenciándose el incumplimiento del contrato por parte de "LA PROPIETARIA"…. De la nulidad de los ajustes del precio por inflación Sobre el inmueble en referencia se estableció un precio "base" de doscientos setenta y cinco mil novecientos ochenta y un bolívares sin céntimos (Bsf. 275.981,00) más la ilegal aplicación del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), sobre la parte no pagada del precio de venta del inmueble; aplicable desde la fecha de suscripción del contrato hasta la fecha de protocolización del documento de compra-venta ante el registro inmobiliario correspondiente, y que el mismo debía estar cancelado en su totalidad para el momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.

Con lo antes descrito y hechas todas las consideraciones de Ley, el Juzgado

Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de

la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dictó sentencia en

fecha 03 de agosto de 2012, en los siguientes términos:

30

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 1° de diciembre de 2011, por la abogada GLEDYS ELENA ABREU MADRID, apoderada Judicial del ciudadano RAUL JOSE GOMEZ PASINA, contra la sentencia dictada el 28 de noviembre de 2011, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo..- SEGUNDO: LA NULIDAD de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 28 de noviembre de 2011. En consecuencia, se REPONE la causa al estado en que dicho Tribunal, se pronuncie sobre el fondo de lo controvertido, en el proceso aperturado con ocasión de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoase el ciudadano RAUL JOSE GOMEZ PASINA, contra la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS C.A. (COYSERCA). Queda así REVOCADA la sentencia objeto de la presente apelación. NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem. Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.

Como se evidencia, de la decisión anterior, este es un caso estrechamente

vinculado con el informe de pasantía, pues la demanda fue incoada contra la empresa,

demandando el Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, en

primera instancia y con la designación de un Defensor Ad Litem, en representación

de la empresa, el Tribunal declaró la inadmisibilidad de la demanda, en alzada fue

revocada esta sentencia y se repuso la causa al estado en que dicho Tribunal, se

pronuncie sobre el fondo de lo controvertido, siendo esta una de las consecuencias

jurídicas que pueden derivarse del cumplimiento de contratos de Promesa Bilateral de

Compraventa.

Tribunal Supremo de Justicia. Corte Primera de lo Contencioso Administrativo

(2012). Expediente N° AP42-G-2012-000801 Demanda de nulidad conjuntamente

con amparo cautelar, de la Sociedad Mercantil Construcciones Y Servicios, C.A.

31

(COYSERCA), contra el acto administrativo contenido en la notificación s/n de

fecha 11 de abril de 2011, emanado del Instituto para la Defensa de las Personas

en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), la cual fue planteada en los

siguientes términos:

En fecha 14 de agosto de 2012, la Abogada María de los Ángeles Molina Ostos, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil Construcciones y Servicios, C.A., interpuso demanda de nulidad conjuntamente con amparo cautelar contra el acto administrativo contenido en la notificación s/n de fecha 11 de abril de 2011, emanado del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), con base en las consideraciones siguientes: Señaló que, “El 28 de abril de 2005 los ciudadanos Víctor Ortiz y Yusmary Gonzáles suscribieron un contrato de promesa bilateral de compraventa (…) con [su] representada, comprometiéndose a la compra de un inmueble en el desarrollo habitacional Conjunto PASO REAL Núcleo 2, Etapa 2” (Corchetes de esta Corte, negrillas y mayúsculas de la cita). Adujo que, “…el precio del inmueble era de Bs. 141.418,70, precio que las partes acordaron pagar en 150 cuotas (no meses) de Bs. 942,791 cada una, a ser pagadas por lo general mensualmente…”. Que, “Las partes acordaron que tanto el inmueble y en consecuencia el valor de sus cuotas se ajustarían con base en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (…), según el método y los índices publicados por el Banco Central de Venezuela (…), como un mecanismo para evitar la pérdida del valor del dinero mas no como una manera de enriquecimiento, lo cual fue legalmente permitido hasta junio de 2009…” (Negrillas de la cita). Que, “El 10 de marzo de 2009 se protocolizó el documento definitivo de compraventa (incluso antes de la culminación del lapso fijado en el contrato suscrito por ambas partes), fecha a partir de la cual Víctor Ortiz tomó posesión de su apartamento” (Negrillas de la cita). Señaló que, “El 10 de junio de 2009 (ya Victor (sic) Ortiz tenía 3 meses viviendo en su apartamento) el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda publicó la Resolución N° 110, la cual prohibió expresamente a partir de esa fecha (y no con efecto retroactivo) la aplicación del INPC (sic) en los contratos de adquisición de vivienda. Resolución que

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no aplica al ciudadano Víctor Ortiz, ya que éste había protocolizado, pagado y viviendo en su apartamento desde 3 meses antes” (Mayúsculas y negrillas de la cita). Manifestó que su, “…representada: cumplió con los lapsos de ejecución de la obra, cumplió con establecer la fecha cierta de culminación de obra y publicó dicho lapso en prensa, obligaciones previstas en la Resolución N° 98. No obstante lo anterior fue sancionado por supuesto incumplimiento por retardo en la ejecución de la obra”. En cuanto a la medida cautelar de amparo constitucional, adujo que, “De conformidad con el artículo 103 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa en concordancia con los artículos 2 y 5 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, [solicitó] (…) a esta Corte, que mientras sustancia y decide la presente demanda de nulidad, acuerde a favor de [su] representada Medida Cautelar de Amparo Constitucional que otorgue protección directa, inmediata y efectiva de sus derechos constitucionales a la autonomía de la voluntad de las partes, a la irretroactividad de la ley, al debido proceso, a ser juzgado por el juez natural, al principio de legalidad de las penas, al derecho a la libertad económica, a la propiedad privada y por verse afectada por la vulneración del principio constitucional de no confiscatoriedad e igualmente al haber sido afectada la confianza legítima y expectativa plausible de [su] representada y vulnerados los derechos adquiridos derivados del contrato de adquisición de vivienda, derechos estos previstos en los artículos: 20, 24, 49, numerales 4 y 6, 112, 115 y 116 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela” (Corchetes de esta Corte).

Una vez que la Corte declara su competencia para conocer de la causa y

considerando que el INDEPABIS, es un Instituto Autónomo adscrito al Ministerio

del Poder Popular para el Comercio y no configura ninguna de las autoridades

señaladas en los numerales 5 y 3 de los artículos 23 y 25, respectivamente, de la Ley

Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y que las demandas de

nulidad ejercidas contra el mencionado Instituto, no le está atribuido a otro Órgano

Jurisdiccional, pasa a realizar sus consideraciones previas, y establece entre otros

puntos los siguientes:

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De los anteriores documentos, los cuales fueron consignados por la parte demandante, esta Corte logra observar que la empresa Construcciones y Servicios, C.A., -prima facie- dio cumplimiento con los ciudadanos Víctor Miguel Ortiz y Yusmary del Carmen González Ruzza, a los efectos de la venta y entrega material del bien inmueble que fue construido por la referida empresa, el cual se refiere a un apartamento signado bajo el Nº 03-52 del Desarrollo Habitacional Paso Real, Núcleo Nº 2 …Ahora bien, esta Corte observa –en esta fase constitucional- de los dichos de la parte demandante, que efectivamente la empresa Construcciones y Servicios, C.A., le aplicó el cobro por concepto de Índice de Precios al Consumidor (IPC) o en su defecto de cualquier otro mecanismo de ajuste por inflación o corrección monetaria, respectivamente.

Finalmente, una vez contestados y analizadas todas las razones a legadas por la

parte demandante en la Demanda de nulidad conjuntamente con amparo cautelar, de

la Sociedad Mercantil Construcciones Y Servicios, C.A. (COYSERCA), contra el

acto administrativo contenido en la notificación s/n de fecha 11 de abril de 2011,

emanado del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y

Servicios (INDEPABIS), en el cual le ordena el reintegro al ciudadano VICTOR

MIGUEL ORTIZ ROJAS, la cantidad de Noventa y Cuatro Mil Quinientos Ochenta

y Siete Bolívares Fuertes con Ochenta y Ocho Céntimos (Bs. F 94.587,88), la Corte

Primera de lo Contenciosos administrativo decide en los siguientes términos:

Por las razones precedentemente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1. Su COMPETENCIA para conocer la demanda de nulidad interpuesta conjuntamente con solicitud de amparo cautelar, por la Abogada María de los Ángeles Molina Ostos, en su carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS, C.A., contra el acto administrativo contenido en la notificación s/n de fecha 11 de abril de 2011, emanado del INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS (INDEPABIS).

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2. ADMITE de forma provisional la demanda de nulidad interpuesta conjuntamente con solicitud de medida de amparo cautelar. 3. IMPROCEDENTE el amparo cautelar solicitado. 4. ORDENA la remisión del presente expediente al Juzgado de Sustanciación de esta Corte, a los fines del pronunciamiento acerca de la tempestividad de la presente causa y de ser conducente, continúe con el procedimiento de Ley establecido. Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión.

Con la anterior decisión, una vez más se observa la relación con el informe y las

consecuencias jurídicas del cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de

Compraventa, así como el derecho de ambas partes a demandar y acudir a las

instancias judiciales, para reclamar sus derechos, en este caso la demandante es la

Empresa COYSERCA, contra un acto administrativo emanado de INDEPABIS, en el

cual ordena a la empresa hacer un reintegro al Promitente Comprador por efecto del

cobro por concepto de Índice de Precios al Consumidor (IPC), el cual estaba pactado

en el Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, aunado a que el decreto que

prohíbe su cobro, fue publicado posteriormente a que el apartamento fue entregado y

totalmente cancelado.

3.2. Bases Teóricas

Las bases teóricas de una investigación son la estructura sobre la cual se diseña el

estudio, complementan la indagación del investigador y son referencias que permiten

adquirir y aclarar conocimientos sobre el tema; además de consolidar las bases para el

entendimiento y correcto desarrollo de la herramienta planteada en la investigación,

según Bavaresco (2008):

Las bases teóricas tiene que ver con las teorías que brindan al investigador el apoyo inicial dentro del conocimiento del objeto de estudio, es decir,

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cada problema posee algún referente teórico, lo que indica, que el investigador no puede hacer abstracción por el desconocimiento, salvo que sus estudios se soporten en investigaciones puras o bien exploratorias.(p. 102)

Siendo entonces que las bases teóricas comprenden un conjunto de conceptos y

proposiciones que constituyen un punto de vista o enfoque determinado, dirigido a

explicar el fenómeno o problema planteado, el informe de pasantía se sustenta en las

siguientes bases teóricas:

El origen de la doctrina del precontrato

La indagación histórica es en esta ocasión, de valiosa aportación, pues en

virtud de ésta se llega a entender que, si bien en sus orígenes fue comprensible el

esfuerzo por fraguar la idea de una obligación cuyo contenido fuere la celebración

futura de un contrato, la evolución del Derecho privado trajo consigo la pérdida de

cualquier razón de persistencia del mismo.

En efecto, dicha pretensión nace en un contexto en el que los principios de libertad

de contratación y autonomía de la voluntad privada, apenas comenzaban a formarse,

precisamente como reflejo de una tendencia hacia la construcción de esos principios,

frente a contratos solemnes o reales y de derecho estricto, se intentaba superar o

rodear sus rigideces con la noción de que era factible una convención libre e informal,

de carácter preparatorio, que asegurara su futura celebración. Pero cuando los

principios ya referidos por sí terminan por constituirse, el propósito pierde toda

motivación y su doctrina se vuelve obsoleta, al desaparecer precisamente las

circunstancias que lo incitaban y darse cabida a la composición abierta y flexible de

los contratos, al respecto Rocha, (2012), ha señalado:

36

En el Derecho Antiguo no existió el contrato de promesa de celebrar contrato con las características que ordenamiento jurídico actual las determina, sin embargo al trasladarse al Derecho Romano para buscar las raíces de la promesa de compraventa ya que casi todas las instituciones del Derecho han tenido sus raíces en el Derecho Romano, y es que en el Derecho Romano no se conocía un tipo de convenio eficaz para obligar a las partes a concluir en el futuro otro contrato; en los textos sólo se encuentran pactos con valor de promesas de concluir contratos, como el pactum de contrahendo, o bien el pactum praeparatorium, pero eran pactos nudos, o sea desprovistos de efectos civiles.

Conviene aclarar que en el Derecho Romano no se conocía institución alguna

que valga de antecedente a la misma, la promesa no figura típicamente en el Derecho

Romano, es algo que todos reconocen de buen grado, por lo que quienes han

pretendido una fundamentación en sus fuentes, generalmente han tratado de hallarla

en la stipulatio, única institución romana de contenido atípico que permitía cierta

libertad en la determinación del contenido de las obligaciones. A lo sumo, la

stipulatio significó el otorgamiento de mayor atadura al pacto verbal de contenido

atípico, que antes no producía consecuencia jurídica alguna.

Si bien se trata de una idea que se circunscribió fundamentalmente al ámbito

dogmático, no obstante que su alcance quedó en indefinición y a pesar de que aparece

en un contexto inestable en el que apenas comenzaban a construirse nociones

fundamentales de Derecho contractual, la idea del pactum de contrahendo influyó,

por lo menos a manera de inspiración lógico-estructural, en la construcción del

concepto moderno del precontrato, por lo que debe considerarse como el antecedente

más remoto de éste, es asi como el pactum de contrahendo, que aparece entonces,

venía a ser como un puente entre el pacto y el contrato, para desempeñar una función

de aseguramiento en orden hacia un futuro contrato perfecto que, de momento, no se

podía celebrar.

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Contrato de Compraventa, Contrato de Promesa Bilateral de

Compraventa, Contrato de Opción de Compraventa

El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la

convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el

comprador a pagar el precio. Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos

elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran

establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las

partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando

manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se

transfiere y c) Causa Lícita.

El contrato de compraventa es el que tiene mayor importancia entre los de su clase

porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la

principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función

jurídica como económica, debe merecer un estudio especial, posee además ciertas

características las cuales son: 1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor

asumen obligaciones recíprocas. 2. Es un contrato oneroso. 3. Es un contrato

consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes. 4. Puede ser un

contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. 5. Es un contrato traslativo de

la propiedad u otro derecho vendido.

Ahora bien, la promesa bilateral de compraventa, ha sido definida como un

contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas,

constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y

otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se

identifican las personas que intervienen, naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos

de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de

dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones

38

contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o

vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo

establecido en el contrato es decir, la comúnmente denominada Cláusula Penal.

Es muy común, en los Contratos de la promesa bilateral de compraventa,

denominados también contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal

en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se

comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero,

en caso de incumplimiento de alguna de ellas, es concluyente afirmar entonces que

cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas

unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales

que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento para la

celebración del contrato futuro.

De igual manera en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a

celebrar el contrato. Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los

compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a

menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se

trata de un contrato de compraventa definitivo, por lo que es importante reafirmar

que los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o

preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a

celebrar entre sí un futuro contrato.

En el caso de la Promesa Bilateral de Compra Venta asegura la celebración de un

contrato a futuro que no puede celebrarse en el momento presente por diversos

motivos, por ejemplo se requiere tiempo para tramitar un crédito, falta algún recaudo

de los exigidos por la ley para su registro. Las partes contratantes se obligan

recíprocamente, uno respecto del otro; que, en el ejemplo de la venta expuesto

anteriormente, yo me obligo con mi vecino a venderle y él a su vez se obliga a

39

comprarme por un precio determinado en el mismo contrato; es decir, hay obligación

para ambas partes y no para una sola como ocurre con el contrato de opción. De

acuerdo a esto; dentro de esos contratos se suelen estipular penalidades para la parte

que incumple con su obligación.

• Se trata de un contrato perfecto cuyo objeto es la celebración de un contrato

futuro cuyo contenido se encuentra definido en el propio contrato de promesa

de venta.

• Nace, para las partes, la obligación de celebrar en un plazo de tiempo

estipulado un contrato definitivo de compraventa. De allí la importancia de

distinguir entre uno u otro.

Ahora bien, la Opción de Compra y la Promesa Bilateral de Compra Venta son

dos precontratos, que aunque tienen el mismo propósito de formalizar la venta de un

inmueble, es importante distinguir que ambos precontratos tienen consecuencias

diferentes, en este sentido, se puede decir que la Opción de Compra normalmente se

utiliza como instrumento para otorgar al optante o posible comprador, quien es el

beneficiario de la opción, tiempo para decidir si le conviene o no adquirir el inmueble

en compra, evitando que una tercera persona se le adelante y celebre un contrato

definitivo.

La opción se caracteriza por ser una figura mediante la cual una sola de las partes

contratantes se obliga respecto a la otra y ésta última decide facultativamente si

acepta o no la oferta obligatoria de la otra persona, el oferente está obligado durante

ese tiempo a no venderle a nadie más y a no cambiarle las condiciones de la oferta.

Una vez transcurrido el tiempo otorgado sin que el optante hubiere hecho uso de su

derecho a comprar, quedará libre el oferente de poder ofrecer a otras personas el

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mismo bien en venta. En el contrato de opción, se debe estipular pena para quien se

obligó y no para ambas partes

• Quien concede esa posibilidad al optante es el propietario del inmueble.

Habitualmente se concede esa posibilidad mediante alguna contraprestación.

• En todo caso el optante, durante el tiempo que se le concede en el contrato de

Opción de Compra, puede decidir libremente acerca si le interesa o no

celebrar el contrato definitivo. Si transcurre el tiempo establecido para el

ejercicio de la Opción de Compra y esta no es ejercida por el optante el

propietario queda en libertad para enajenar la cosa a un tercero.

En la opción de compraventa, el riesgo contractual lo asume el propietario

promitente del inmueble, pues el comprador u optante podría no presentarse en la

oficina de registro en la fecha acordada para la firma de la compraventa y luego

sostener que el incumplidor no fue él, sino que apunta como responsable al vendedor

del bien.

3.3. Bases Legales

En las Bases Legales, tal como la denominación del título lo indica, se

incluyen todas las referencias legales que soportan el tema o problema de

investigación, entre las que se incluyen la Constitución de la República Bolivariana

de Venezuela, las Leyes Orgánicas; Código Civil, Código de Procedimiento Civil,

Gacetas Oficiales y cualquier otro dispositivos legal relacionado con el tema.

Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999). Publicada en

Gaceta Oficial Extraordinaria N° 5.453, viernes 24 de marzo de 2000

41

Artículo 82 Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas, y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.

El derecho a la vivienda consagrado en el Artículo 82 de la Constitución de la

República Bolivariana de Venezuela, es uno de los Derechos referidos como: “De la

Segunda Generación”, antes señalados. Son derechos de tipo colectivo y su

satisfacción es progresiva, es decir, dependen de las posibilidades económicas de

cada Estado y emergen en este siglo y en el pasado por las profundas desigualdades

que provocó la Revolución Industrial.

Aun cuando el derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con

servicios básicos esenciales, consagrado en el referido artículo 82 de la Carta

Fundamental, es acreditado a toda persona para humanizar las relaciones familiares,

vecinales y comunitarias. Sin embargo, no es un derecho de satisfacción inmediata y

su cumplimiento es de responsabilidad compartida, el Estado por una parte, debe

facilitar los medios para el cumplimiento de éste de acuerdo a sus posibilidades, por

otra parte, los ciudadanos y ciudadanas tienen responsabilidad compartida con el

Estado, en la satisfacción de este Derecho.

Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat (2005) Gaceta: 38.204

Artículo 12. Derecho a la vivienda y hábitat dignos

Toda persona tiene derecho a acceder a una vivienda y hábitat dignos a partir de un tratamiento con criterio de justicia y equidad. Es deber del Estado brindar protección especial a las personas o familias que no tengan ingresos, de menores recursos o de mayor necesidad, así como proteger a los

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sectores sociales vulnerables, en razón de la edad, situación de discapacidad y condición de salud. Igualmente, adoptará medidas orientadas a garantizar este derecho a los pueblos y comunidades indígenas.

El anterior artículo, pone en ejecución ello establecido en el Artículo 82 de la

Constitución, al regular en la Ley del régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat el

derecho de todos los ciudadanos, sin distingos de ninguna especie a tener una

vivienda digna, la insatisfacción del derecho a vivienda y hábitat adecuados es uno de

los problemas más comunes de la población, la demanda de viviendas adecuadas por

parte de la población ha superado permanentemente la capacidad del Estado para

ofrecer soluciones en términos de cantidad y calidad, manteniéndose unas

condiciones de hábitat deficientes que año tras año empeoran

Artículo 151. Recursos para el financiamiento

A los efectos de esta Ley, los recursos para el financiamiento de la vivienda y hábitat serán públicos, privados nacionales e internacionales.

Son recursos públicos nacionales los que destine el Estado o cualquiera de sus órganos o entes, por cualquier concepto, para la formulación, planificación y ejecución de políticas, programas, planes, proyectos y acciones en materia de vivienda y hábitat.

Son recursos privados nacionales aquellos provenientes del capital de inversión, del mercado de capitales, del mercado financiero, del ahorro de personas naturales o jurídicas privadas, no estatales, incluyendo los que provengan de cooperativas, asociaciones civiles, asociaciones de vecinos, organizaciones no gubernamentales y otras formas asociativas comunitarias, dirigidas a participar en cualquiera de los sectores del mercado de la vivienda y hábitat.

Son recursos internacionales aquellos provenientes de estados, organizaciones internacionales o entes multilaterales, para financiar o cooperar en las políticas públicas en el área de vivienda y hábitat independientemente del órgano o ente del Estado que sea receptor de los fondos, de conformidad con la ley.

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Se hace referencia, en el artículo anterior a los recursos para el financiamiento

de viviendas en Venezuela, los cuales no solo van a depender del estado, es decir

públicos, sino que también serán privados nacionales e internacionales, y define que

son cada uno de ellos y quienes participan para financiar tales recursos.

Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (2012) la Gaceta Oficial de la República

Bolivariana de Venezuela Nº 39.912

Artículo 1.- Objeto La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna.

Conforme a este Artículo la Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen

las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, ya que busca

sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, desarrollando para

ello mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes

inmuebles que regulen aquellos que se encuentran en proceso de construcción o aún

no construidos.

Artículo 3 Ámbito de aplicación La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentran en proceso de construcción o aún no construidos.

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Comprende las personas, naturales, constructoras y sus representantes, promotoras de viviendas y sus representantes, productoras de viviendas y sus representantes. Además de los representantes de: Asociaciones civiles de viviendas, cooperativas de vivienda, organizaciones no gubernamentales de vivienda, organizaciones comunitarias de vivienda, funcionarios públicos o funcionarias públicas y operadores financieros, así como cualquier otra figura que se conforme con estos fines en todo el territorio nacional

La Ley es aplicable a las personas naturales, constructoras y sus representantes,

promotoras de viviendas y sus representantes, productoras de viviendas y sus

representantes. Así como a los representantes de: asociaciones civiles de viviendas,

cooperativas de vivienda, organizaciones no gubernamentales de vivienda,

organizaciones comunitarias de vivienda, funcionarios y operadores financieros.

Artículo 17 De la fecha de culminación En los contratos de viviendas celebrados se debe establecer la fecha de culminación de la obra y de protocolización del documento de venta. Es obligación de los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, pactar con los compradores dichas fechas de mutuo acuerdo. Sin el consentimiento de los compradores será nula cualquier fecha escogida unilateralmente. Cuando por razones de fuerza mayor este lapso tenga que ser extendido, deberá ser aprobado por las partes de común acuerdo y autorizado por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

Establece este Artículo, la obligatoriedad en el contrato de para la adquisición de

viviendas en Construcción o aun no terminas de establecer la fecha de culminación

de la obra, y la fecha para la protocolización del respectivo documento, estas fechas

deben ser escogidas de mutuo acuerdo entre las partes y no de forma unilateral, así

como, cualquier modificación por razones de fuerza mayor los lapsos deban ser

modificados debe acordarse entre las partes y autorizado por el Ministerio del Poder

Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

45

Artículo 18 De las rescisiones No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.

Los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y

contratadas en venta o preventa, no podrán rescindir los contratos unilateralmente.

Cualquier estipulación en contrario es nula, con excepción que exista incumplimiento

o falta de pago por más de noventa (90) días de cualquiera de las cuotas previstas en

el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser

avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y

Hábitat.

Artículo 19 De la rescisión del comprador En el supuesto que el comprador en venta o preventa de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, deberá realizar la notificación por escrito a éste, así como a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con un máximo de noventa días de anticipación.

Artículo 20 Del reintegro por rescisión El constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, deberá reintegrar al comprador la totalidad del o los montos dados en pago, así como sus intereses, dentro del plazo de treinta días continuos, contados a partir de la fecha de notificación dada por escrito. Ninguna otra cláusula penal podrá establecerse en contravención a lo aquí establecido, de lo contrario el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas será sancionado

46

Ahora bien, en el caso en que el comprador en venta o preventa de viviendas en

proceso de construcción o aún no construidas, decida unilateralmente dar por

terminado el contrato por causas no imputables al constructor, contratista, productor y

promotor de viviendas, deberá realizar la notificación por escrito a éste, así como a la

Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con un

máximo de noventa (90) días de anticipación.

De igual forma, el constructor, contratista, productor y promotor de viviendas,

deberá reintegrar al comprador la totalidad de los montos dados en pago, así como sus

intereses, dentro del plazo de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha

de notificación dada por escrito. Ninguna otra cláusula penal podrá establecerse en

contravención a lo aquí establecido, de lo contrario el constructor, contratista,

productor y promotor de viviendas será sancionado.

Artículo 26 Sobre la mora o retardo de la construcción En ningún caso el comprador de la vivienda en proceso de construcción o aún no construida en la preventa, soportará el impacto económico derivado del retraso o la mora en la culminación o entrega de la obra. El retardo en la entrega y culminación de la obra, por causas imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, en relación a la fecha establecida en el contrato, obliga a éste a indemnizar al comprador, con una suma o montos de Recursos proporcional al tiempo del retardo, siendo el valor de dos Unidades Tributarias (2 U.T.) por cada día de retardo en la entrega del inmueble y a cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante todo el tiempo que dure este retardo, hasta la fecha de entrega y protocolización de la vivienda. Para determinarse el alquiler referido en el presente artículo, basta con la presentación del contrato de anudamiento certificado con un mínimo de tres meses de vigencia y copia de los recibos de pago

Establece el Artículo que si el constructor tarda más de la fecha establecida en el

contrato, deberá indemnizar al comprador, con un monto proporcional al

tiempo de atraso, dos (2) Unidades Tributarias (UT) por cada día de retardo y en

47

ningún caso el soporte del retraso en la culminación de la obra o la mora será

recargado su impacto al comprador.

Artículo 43. Responsabilidad por apropiación de los dineros de los compradores Los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, que incurran en la apropiación de los dineros recibidos de mano de los optantes o compradores de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, y se apropien de estos dineros sin cumplir con la ejecución y entrega de los inmuebles prometidos, serán sancionados penalmente según lo establecido en el Código Penal y deben resarcir el monto total de los recursos percibidos a cada uno de los compradores, más los intereses calculado s a la tasa promedio de los cinco principales bancos del país; de igual manera deberán cancelar una indemnización por daños y perjuicios de seiscientas Unidades Tributarias (600 U.T.), a cada comprador sujeto de la estafa, sin perjuicio de las demás sanciones previstas en la presente Ley.

De acuerdo con lo establecido en el Artículo 43, los constructores, contratistas,

productores y promotores de viviendas, que incurran en la apropiación de los dineros

recibidos de mano de los compradores de viviendas en proceso de construcción o aún

no construidas, sin cumplir con la ejecución y entrega de los inmuebles prometidos,

serán sancionados penalmente según lo establecido en el Código Penal y deben

resarcir el monto total de los recursos percibidos a cada uno de los compradores, más

los intereses calculados a la tasa promedio de los cinco principales bancos del país; de

igual manera deberán cancelar una indemnización por daños y perjuicios de

seiscientas Unidades Tributarias (600 U.T.), a cada comprador sujeto de la estafa.

Código Civil de Venezuela (1982). Gaceta Nº 2.990 Extraordinaria

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

48

El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el

concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de

un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación,

transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico. Siendo una convención,

no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales,

caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al

conjugarse producen determinados efectos para todas las partes

Artículo 1.141 Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita.

El Consentimiento constituye la figura central del Contrato, pero esa

manifestación de voluntad, debe ir unida a la existencia del objeto y de la causa. El

consentimiento no es creado por la declaración del oferente y que cobra eficacia en

virtud de la declaración, si no que el contrato no existe antes que se produzca el

consentimiento, de tal manera que la aceptación de la oferta no es un asentimiento, el

objeto de todo contrato es producir unas o varias obligaciones de dar, hacer o no

hacer y debe estar en el marco legal, es decir licito.

Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Se infiere del artículo, una vez que la oferta es firme o una vez que un contrato,

llámese opción, contrato definitivo de obra o de compraventa, sea ya perfecto, las

obligaciones contenidas en los mismos no pueden ser modificados unilateralmente

49

por ninguna de las partes sino en los casos en los que la ley lo autorice o cuando el

propio contrato así lo permita

Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Establece el Código Civil Venezolano que la buena fe, constituye un es un

deber legal de las partes contratantes, impuesto por las disposiciones positivas del

mencionado código civil.

Artículo 1.161 En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.

El anterior artículo es una norma que contempla una relación directa con el

Artículo anterior "La Buena Fe", es decir que exista ignorancia por parte del

adquiriente o comprador, de que el vendedor no disponía patrimonialmente del bien

en el momento de celebrar el contrato cuya posesión ejerce el adquiriente en virtud

de un negocio traslativo.

Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Hace referencia el Artículo a la acción resolutoria, es decir, parte de la noción de

que la acción resolutoria, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato

50

bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su

obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

Artículo 1.168 En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Ciertamente, la bilateralidad constituye un elemento característico del contrato, y

a esto hace referencia el mencionado Artículo, entendida tal bilateralidad como la

relación en la cual surgen obligaciones para las partes contratantes, siendo ambas

recíprocamente deudoras.

Artículo 1.263 A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de lo que haya dado.

De acuerdo a lo anterior, las arras desempeñan la función de cláusula penal, en

nuestro ordenamiento positivo, ya que el texto indicado las considera como una

garantía de los daños y perjuicios para el caso de incumplimiento, dejando al mismo

tiempo al acreedor la facultad de exigir el incumplimiento de la obligación. (Segundo

aparte del Art. 1.263).

3.4. Definición de Términos Básicos

Consiste en dar el significado preciso y según el contexto a los conceptos

principales, expresiones o variables involucradas en el problema formulado. Según

51

Tamayo (1993), la definición de términos básicos "es la aclaración del sentido en que

se utilizan las palabras o conceptos empleados en la identificación y formulación del

problema." (p. 78). Los términos básicos en el informe son los siguientes:

Arras: adelanto de pago, imputable al saldo deudor. cuantía monetaria que se

entrega en algún contrato, y especialmente en el de compraventa, bien con objeto de

comprometerse los contratantes a su conclusión, por temor de perderlas el que las ha

dado, o de devolverlas dobladas el que las ha recibido, o bien con el fin de tener una

señal o prueba de la perfección del contrato para no dejar lugar al arrepentimiento de

las partes.

Clausula penal: prestación que el deudor se compromete a satisfacer al acreedor

para el caso de incumplimiento o de cumplimiento defectuoso o retrasado de la

obligación principal. Constituye, por tanto, una garantía o medio de presión del

cumplimiento de la obligación principal, al asegurar al acreedor el cumplimiento

mediante la imposición al deudor de una sanción en caso de incumplimiento o de

cumplimiento defectuoso o retrasado; es decir, refuerza el vínculo obligacional con el

establecimiento de una pena o sanción y de esta forma estimula el cumplimiento

normal del contrato. Además facilita la exigibilidad del crédito -como se expondrá

más adelante-, al hacer innecesaria la prueba de la existencia de los daños y perjuicios

y su cuantía.

Contrato: acuerdo de voluntades que crea o transmite derechos y obligaciones a

las partes que lo suscriben. El contrato es un tipo de acto jurídico en el que

intervienen dos o más personas y está destinado a crear derechos y generar

obligaciones. Se rige por el principio de autonomía de la voluntad, según el cual,

puede contratarse sobre cualquier materia no prohibida. Los contratos se perfeccionan

por el mero consentimiento y las obligaciones que nacen del contrato tienen fuerza de

ley entre las partes contratantes.

52

Contratos preliminares: contrato que tiene por objeto prefigurar, asegurar o

perfilar un contrato definitivo futuro, que le da su razón de ser. El contrato

preparatorio es en sí una obligación, un compromiso de celebrar de realizar a futuro

otro contrato, debemos mencionar entonces que el contrato preparatorio tendrá un

efecto formal y posteriormente el contrato definitivo que ha de celebrarse contendrá

los efectos sustantivos.

Compraventa: ccontrato en virtud del cual una parte se compromete a entregar

una cosa determinada, y la otra a pagar por ella un precio cierto expresado en dinero

(o signo que lo represente).Es necesario que para ser considerado contrato, la

contraprestación sea en dinero, pues si es una cosa por otra estamos ante de lo que

denomina permuta.

Cumplimiento: Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa

determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas.

Derecho Real: Derecho que tiene una persona sobre una cosa en virtud de una

determinada relación jurídica. Los derechos reales se caracterizan por dos notas

fundamentales: el carácter inmediato del poder que otorgan a su titular sobre la cosa,

y la oponibilidad erga omnes o facultad de ejercitarlo imite a todos.

Legitimación: Acción o efecto de legitimar. Justificación o probanza de la verdad

o de la calidad de una cosa. Habilitación o autorización para ejercer o desempeñar un

cargo u oficio. | Atribución de la cualidad de hijo legítimo al que no nació o no fue

concebido dentro de matrimonio legal

Legitimar : Probar, justificar conforme a ley o derecho. | Habilitar para puesto o

tarea a quien carecía de atribuciones o calidades. | Reconocer por legítimo, y según

53

las disposiciones legales, a los hijos naturales, y en algunas legislaciones a los

ilegítimos.

Numerus Clausus, o númerus clausus: Es una locución latina de uso actual, y

frecuente, que podría traducirse como “relación cerrada”, o “número limitado”. Su

significado actual es igual que el significado primitivo, y se usa para indicar que, ante

una determinada lista o relación, bien de derechos, o de obligaciones, o bien de

sujetos, etc., las normas que la regulan impiden que pueda alterarse dicha relación

añadiendo una nueva unidad más, si es distinta de las predeterminadas inicialmente

relacionadas.

Obligación: vínculo jurídico a través del cual dos partes, una acreedora y la otra

deudora, quedan ligadas, debiendo, oportunamente y tal como se haya estipulado, la

deudora cumplir con la contraprestación de la cual fue objeto la obligación.

Opción de Compra: pacto por el cual la parte propietaria concede a la otra (el

Optante) la facultad de decidir sobre la posibilidad de ejercer el derecho de comprar

un determinado bien inmueble. Supone un derecho preferente para adquirir un bien,

normalmente a cambio de una contraprestación, que llegado el momento del ejercicio

de la opción de compra puede convertirse en parte del precio de la compraventa.

Promesa Bilateral de Compraventa: contrato por medio del cual una parte o

ambas se obligan dentro de cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado,

que no pueden o no desean celebrar por el momento. Por lo tanto, el objeto de este

tipo de contratos es celebrar un contrato definitivo en el futuro, es decir, una

obligación de hacer (y no de dar).

54

CAPÍTULO IV

FASES METODOLÓGICAS

4.1. Tipo de Investigación

El presente trabajo de investigación se identificó dentro de una clasificación

específica a nivel metodológico, determinando así que dicha investigación es de tipo

documental, debido a que, se enmarca en el propósito de ampliar y profundizar el

conocimiento de su naturaleza, con apoyo, principalmente, en trabajos previos,

información y datos divulgados por medios impresos o electrónicos.

Para Sabino (2005), la Investigación documental es aquella “Apoyada por

documentos con el tema propuesto, tomando en cuenta las fuentes de datos,

utilizando todas las informaciones disponibles” (p. 90).

4.2. Diseño de la Investigación

Por las características y objeto de la investigación se considera dentro del

diseño de investigación bibliográfica, ya que es una indagación documental que

permite, entre otras cosas, apoyar la investigación que se desea realizar, evitar

emprender investigaciones ya realizadas, tomar conocimiento de experimentos ya

hechos para repetirlos cuando sea necesario, continuar investigaciones interrumpidas

o incompletas, buscar información sugerente, seleccionar un marco teórico. Según el

autor palella y Martins (2010), lo define:

El diseño bibliográfico, se fundamenta en la revisión sistemática, rigurosa y profunda del material documental de cualquier clase. Se procura el análisis de los fenómenos o el establecimiento de la relación entre dos o más

55

variables. Cuando opta por este tipo de estudio, el investigador utiliza documentos, los recolecta, selecciona, analiza y presenta resultados coherentes. (p.87)

4.3. Técnicas e instrumentos para la recolección de información

Las técnicas o instrumentos para la recolección de la información, son el

conjunto de mecanismos, medios y sistemas de dirigir, recolectar, conservar,

reelaborar y transmitir los datos, son recursos que permiten al investigador

registrar la información sobre el hecho que se investiga, ya sea de forma directa o

de carácter secundario como los que se han procesado en otras investigaciones,

pero tendientes a lograr los objetivos planteados. Las técnicas están referidas a la

manera como se van a obtener los datos.

Los instrumentos son los medios materiales, a través de los cuales se hace posible

la obtención y archivo de la información requerida para la investigación, entre otros

instrumentos están fichas, formatos de cuestionarios, pautas de la entrevista,

grabadoras, filmadoras. Entre las técnicas utilizadas están:

Observación Directa de los hechos: La observación directa se entiende como el

estudio de la situación problemática en el momento mismo de su ocurrencia,

mediante el uso de sus sentidos, el resultado de estas observaciones el investigador

deberá someterlos a su interpretación y análisis para poder formular el problema

planteado. Según Acorde a Palella y Martins (2010) define: “la observación es

fundamental en todos los campos de la ciencia. Consiste en el uso sistemático de

nuestros sentidos orientados a la captación de la realidad que se estudia”. (p.126).

Revisión Documental: Es una técnica de revisión y registro de datos obtenidos de

diferentes documentos con los cuales se realiza el marco teórico y conceptual,

utilizado en casi todos los tipos de investigación, especialmente en la documental,

56

bibliográfica y descriptiva y que aborda tanto el paradigma cuantitativo como el

cualitativo, haciendo aportes al marco teórico. Es requisito la indagación de archivos

de bibliotecas, así como archivos digitales clasificados entre otros.

Análisis Jurídicos: se hace mediante la interpretación gramatical y teleológica de

la ley. La interpretación gramatical busca establecer el significado literal de las

palabras que conforman el texto legal, y de la relación que ellas guardan entre sí . La

interpretación teleológica está destinada a buscar el sentido, la voluntad y el espíritu

de la ley, es muy importante este tipo de interpretación y la parte doctrinaria viene

dada por las opiniones que los estudiosos del Derecho exponen sobre éstas

4.4. Técnicas de Procesamiento y Análisis de los Datos

Una vez obtenida y recopilada la información se procede de inmediato a su

procesamiento, esto implica el cómo ordenar y presentar de la forma más lógica e

inteligible los resultados obtenidos con los instrumentos aplicados. El procesamiento

de los datos no es otra cosa que el registro de los datos obtenidos por los instrumentos

empleados. Para Tamayo y Tamayo (2008) “se trata de especificar el tratamiento que

se dará a los datos, ver si se pueden clasificar, codificar y establecer categorías

precisas con ellos” (p.103).

4.5. Fases Metodológicas

En este punto de la investigación, se describen los procedimientos y las

actividades realizadas durante la investigación para lograr los objetivos, con el fin de

buscar soluciones o aportar elementos para posibles soluciones y ampliar

conocimientos sobre la situación existente, el informe de pasantía se divide en tres

fases:

57

Fase I: Identificar las causas que generan el cumplimiento de los contratos de

promesa bilateral de compraventa de inmuebles

La esencia de la promesa bilateral de compra y venta radica en diferir para un

momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado,

quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que

produce el precontrato, usada la figura comúnmente en los contratos para preventa

de inmuebles, viviendas o apartamentos en construcción o proyectos de construcción

a iniciarse, el Contrato de Promesa Bilateral, es la opción más utilizada.

Sin embargo, dada las circunstancias de que este contrato preliminar, se hace sobre

proyectos de inmuebles en construcción, o que no pueden ser entregados de

inmediato, al término del contrato ocurre la falta de cumplimiento del mencionado

contrato ya sea de parte del promitente vendedor o propietario y en algunos casos del

promitente comprador, en esta fase se identificaran algunas de las causas que

generan el cumplimiento de los contratos de promesa bilateral de compraventa de

inmuebles, quedando en suspenso la perfección del contrato de compraventa como

tal, derivándose de ello, consecuencias jurídicas para ambas partes.

Fase II. Describir los procedimientos aplicados para la protocolización de los

contratos de promesa bilateral de compraventa de inmuebles

Como quiera que en el contrato de promesa bilateral de compraventa de inmueble,

ambas partes se comprometen una a vender y otra a comprar en un lapso establecido

en las cláusulas del respectivo contrato, se efectúa un adelanto de pago, sobre el

precio del inmueble y en algunos casos se establecen clausulas penales en caso de

incumplimiento, se deben cumplir algunos requisitos para su autenticación o registro,

según sea el caso, conforme a la normativa que rige la materia.

58

En atención a lo anteriormente señalado, en la II fase de la investigación se va a

describir el procedimiento para la protocolización de los contratos de promesa

bilateral de compraventa de inmuebles, así como los requisitos establecidos para que

realizar este procedimiento, atendiendo entre otros aspectos a la regulación que

implanta la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la cual fija la obligatoriedad en el

contrato, de establecer la fecha de culminación de la obra y la fecha para la

protocolización del documento final de compraventa.

Fase III: Establecer las consecuencias jurídicas que se producen por el

cumplimiento de los contratos de promesa bilateral de compraventa de bienes

inmuebles.

En el contrato bilateral de promesa de compraventa, tanto el comprador y el

vendedor asumen obligaciones recíprocas, además de que es un contrato oneroso,

consensual, con penalidades para la parte que incumple con su obligación, es decir

reúne las características propias del contrato, por lo que la falta de cumplimiento

acarrea consecuencias jurídicas para quien lo incumple, generando acciones contra

esta, muchas de estas consecuencias están inmersas en el propio contrato y otras que

son aplicadas conforme a las normativas que rigen la materia.

Importante señalar que las acciones que se derivan del cumplimiento de contrato

requiere entre otras cosas, que quien ejercita la acción, haya cumplido su obligación,

es decir, es necesario demostrar el cumplimiento de la obligación, para que sea

procedente las acciones en él contenidas, esto implica que al no estar llenos los

requisitos de procedencia de la acción, la misma debe ser declarada sin lugar, en esta

fase se establecen las consecuencias jurídicas que se producen por el cumplimiento de

los contratos de promesa bilateral de compraventa de bienes inmuebles, para ambas

partes, conforme a la legislación vigente.

59

CAPITULO V

RESULTADOS

5.1. Análisis e Interpretación de Resultados

En esta etapa del proceso de investigación se procede a racionalizar los datos

recolectados a fin de explicar e interpretar las posibles relaciones que expresan las

variables estudiadas, su propósito es resumir las observaciones llevadas a cabo de

forma tal que proporcionen respuesta a la interrogantes de la investigación y permitan

la definición y clarificación de los conceptos y las relaciones entre éstos y los hechos

objeto de la investigación. Al respecto Según Hernández y Col (2008)

La finalidad de análisis de datos es describir las variables y explicar sus cambios y movimientos y las característica que lo componen son la sistematización, utilización intensiva de las estadística (descriptiva o diferencial), basado en variables, impersonal, posterior a la recolección de los datos (p. 14)

En consecuencia, conforme al desarrollo de la investigación, los resultados se

realizan en función de las tres fases, en la siguiente forma:

Fase I: Identificar las causas que generan el cumplimiento de los contratos de

promesa bilateral de compraventa de inmuebles

Como ya se ha establecido a lo largo de la investigación, la promesa de compra y

venta es un precontrato bilateral, por el que ambas partes tienen la facultad de decidir

la celebración de un contrato principal posterior de compraventa, en un plazo o

término establecido, por otra parte, habiendo conformidad en la cosa y en el precio,

dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del

60

contrato, y en caso de no cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para

vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y

contratos establecidos en el Código Civil.

Ahora bien, la promesa bilateral de compraventa es un contrato que se hace por lo

general sobre proyectos habitacionales que se construirán a futuro, están en

construcción o bajo la figura de preventa, y en la cual el promitente comprador se

compromete a adquirir el inmueble, una vez que esté terminado, para lo cual cancela

una cantidad de dinero como anticipo al pago total que se realizará en una fecha

posterior con la firma definitiva de la venta, generalmente usada, por su parte el

promitente vendedor se compromete a entregar el inmueble en una determinada fecha

con el otorgamiento definitivo del documento de propiedad, ante la Oficina de

Registro respectiva.

En este sentido, se considera como causa normal de terminación del contrato de

promesa bilateral de compraventa el agotamiento natural de los efectos del contrato, o

sea al otorgarse el contrato futuro; pero también puede caducar porque haya vencido

el término sin que por culpa de ninguna de las partes no haya podido celebrarse el

contrato futuro, por convenio entre las partes o por no reclamarse el cumplimiento en

el plazo establecido por la ley, todo lo anterior implica la terminación ordinaria del

contrato de promesa bilateral de compraventa, sin embargo, considerando las

circunstancias en las cuales se hace la promesa bilateral de compraventa de

inmuebles, ocurre con frecuencia la falta de cumplimiento del contrato por una u otra

de las partes por alguna de las siguientes causas:

61

Imputables al Promitente Vendedor

1. Que el inmueble no esté terminado para la fecha fijada en el contrato, o no

tengas las características de estructuras, materiales, diseño establecidos en el

Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa.

2. Que terminado el pago total por parte del promitente comprador, el

promitente vendedor no haga entrega del inmueble en las condiciones

convenidas en el contrato.

3. Que el promitente vendedor, alegando el aumento de los costos de la

construcción, aumente de precio el inmueble, sin el acuerdo de las partes y sin

estar establecidos en el contrato.

4. Que el vendedor incremente los costos del inmueble, alegando variaciones en

los precios de los insumos, variación del Índice General de Precios al

Consumidor, o el Índice General de Precios del Sector Construcción, sin que

estén previstos en el Contrato de Promesa Bilateral de compraventa.

5. Que el acto de otorgamiento del documento definitivo de Compraventa por

ante la Oficina de Registro inmobiliario correspondiente, no se realice en la

fecha establecida en el precontrato.

6. Que el inmueble no sea vendido a los promitentes compradores, aun cuando

estos hayan cumplido las obligaciones establecidas en el Contrato de Promesa

Bilateral de Compraventa.

7. Que el inmueble a entregar no tenga los acabados, establecidos en el contrato.

8. Finalmente, que el proyecto solo sea una estafa contra el promitente

comprador.

62

Imputables al Promitente Comprador

1. Falta de cumplimiento en la cancelación de las cuotas establecidas previas al

otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de

Registro Inmobiliario correspondiente.

2. Incumplimiento de las obligaciones de pago de las cuotas por el tiempo fijado

en el contrato. (en el caso de COYSERCA 60 días), puede dar origen a

considerar de plazo vencido el contrato de promesa bilateral de compraventa y

resuelto el mismo por el promitente vendedor.

3. La falta o negativa de entrega de recaudos de información familiar, personal,

laboral, solvencias y documentos requeridos, en el lapso establecido en el

contrato, pueden ser causa de resolución del contrato.

4. La inasistencia de los compradores al acto de otorgamiento del documento

definitivo de compraventa, sin justa causa el día y hora previamente fijados, el

contrato puede ser considerado de plazo vencido y resuelto por el prominente

vendedor, si así lo establece la promesa bilateral de compraventa.

5. La Cesión de derechos sobre el inmueble a terceras personas sin el

consentimiento del promitente vendedor.

6. Que se demuestre que el dinero para la compra del inmueble provenga de

fondos ilícitamente obtenidos.

En cuanto a otras causas que generan el cumplimiento de los contratos de

promesa bilateral de compraventa de inmuebles y que no son imputables a los

prominentes vendedores ni a los prominentes compradores, se puede hacer referencia

a la expropiación por causa de utilidad pública, cuando por Ley, reglamentos u

Ordenanzas de cualquier autoridad competente se prohíba el uso total o parcial de los

63

terrenos donde se construye el inmueble, se prohíba la entrega total o parcial del

mismo, o cuando por razones de fuerza mayor, debidamente comprobada, el

promitente vendedor no pueda cumplir con la obligación de vender o entregar el

inmueble.

Conclusión Fase I.

Analizadas las diversas causas que generan el cumplimiento de los contratos de

promesa bilateral de compraventa de inmuebles, se puede concluir entre otras cosas

que si una promesa de compraventa cumple los requisitos mínimos que exige la ley

para que surta efecto y, además, se verifica el cumplimiento de las condiciones que

las partes establecieron para que deba otorgarse el contrato, ambas partes están

obligadas a otorgar el contrato prometido, salvo que estén de acuerdo a dejar sin

efectos recíprocamente sus obligaciones, caso contrario, se generan una serie de

consecuencias jurídicas para ambas partes como la resolución del contrato, las

demandas por cumplimiento y el pago de daños y perjuicios entre otras.

De igual manera para que la promesa bilateral de compraventa de inmuebles

termine de manera ordinaria y sin consecuencias jurídicas, deben operar las siguientes

causas: a) La celebración del contrato definitivo, Por convenio entre las partes, o por

no reclamarse el cumplimiento de la promesa dentro del lapso establecido en el

contrato, es decir; si el contrato proyectado de compraventa no se celebra por falta

porque ninguna parte reclama su cumplimiento, jurídicamente no se produce

consecuencia alguna.

Por otra parte, si el contrato de compraventa no se celebra por causa imputable a

una de las partes, esta deberá responder por incumplimiento contractual del contrato

de promesa bilateral de compraventa de inmueble, conforme a los artículos 1.159,

1.160, 1.161, 1.167, 1.168, 1.474,1.479, entre otros del Código Civil. Aunado a esto,

64

también existen otros factores externos, estrictamente relacionados con leyes,

reglamentos u ordenanzas, que impiden en el caso de bienes inmuebles, la

construcción o entrega de estos, motivado a prohibiciones de construcción y/o entrega

de los mismos en un determinado sector o a medidas de expropiación por causa de

utilidad pública, que obviamente impiden el cumplimiento del Contrato de Promesa

Bilateral de Compraventa de Inmuebles.

Recomendación Fase I.

Se recomienda a los posibles compradores de inmuebles, mediante contrato de

promesa bilateral de compraventa, consultar con un abogado especialista en el área

inmobiliaria todo lo referente a los mencionados contratos, sus cláusulas, penalidades,

documentos legales que se requieran para la transacción y empresas ofertantes, con el

objeto de prevenir posibles estafas, o consecuencias jurídicas, de igual manera las

empresas inmobiliarias deben ser cuidadosas en el cumplimiento de las obligaciones

adquiridas, estableciendo claramente las reglas del juego antes de firmar la

negociación, a fin de evitar demandas posteriores por cumplimiento de contratos.

Otro punto importante para ambas partes es el tipo de contrato que se firma y las

consecuencias jurídicas, pues es común que tiendan a confundirse la opción de

compra y las promesas bilaterales, ya que ambas tienen como elemento común el

establecimiento de un tiempo para "perfeccionar" o concluir la negociación con el

documento de compraventa definitivo, por lo tanto se recomienda a ambas partes

revisar exhaustivamente el contrato antes de su firma, porque en una opción de

compra el comprador tiene la opción de adquirir o no el inmueble una vez finalizado

el lapso establecido por el documento, en las promesas bilaterales las partes ratifican

la voluntad de concretar la transacción al finalizar el período acordado. El problema

de los contratos preliminares es que pueden confundirse con contratos definitivos de

compraventa si no están bien redactados.

65

Fase II. Describir los procedimientos aplicados para la protocolización de los

contratos de promesa bilateral de compraventa de inmuebles.

Como ya quedo establecido en la investigación la opción de compraventa, es

distinta al contrato de promesa bilateral de compraventa de inmueble, por cuanto este

último es un verdadero contrato, un acuerdo de voluntades que obliga a ambas

partes, a cumplir lo prometido, es decir, a firmar un contrato futuro, por ello es

preciso que además de los requisitos generales de todo acto jurídico, el contrato de

promesa, para su validez, requiere cumplir con los requisitos de forma y de fondo que

establece el artículo 1554 del Código Civil, por cuanto la omisión de cualquiera de

ellos acarrea la nulidad absoluta del contrato, estos son:

1. Que la promesa conste por escrito. Aun cuando el contrato prometido sea

consensual, la promesa de contrato debe constar por escrito y es por ello que

este contrato es siempre solemne. Basta un instrumento privado; no es

necesario que conste en instrumento público, sin perjuicio de que se prometa

la celebración de un contrato que para su validez deba otorgarse por escritura

pública.

2. La eficacia jurídica resumida en: Consentimiento, capacidad, objeto lícito y

causa lícita, es decir que el contrato prometido no sea de aquellos que las

leyes declaran ineficaces. Así, no sería eficaz el contrato prometido que tenga

un objeto o causa ilícita; como aquel en que se promete una compraventa

entre cónyuges no separados judicialmente.

3. Condición determinada: fechas, lapsos, duración o vigencia del contrato. Que

la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración

del contrato prometido. Esta circunstancia se ha establecido para que los

contratantes sepan cuándo deberá cumplirse el contrato prometido y no

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queden ligados contractualmente en forma indefinida. Este requisito viene a

ratificar el carácter transitorio de la promesa; por ello, si falta el plazo o la

condición, el contrato debe ser declarado nulo

4. Especificación del contrato prometido. es decir que la promesa ha de contener

todos los elementos esenciales del contrato prometido: características del

inmueble, ubicación, linderos, el precio, las modalidades de pago, ya que sólo

así faltaría, para ser perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades del

contrato prometido.

Ahora bien, cuando el contrato es de carácter público, este puede autenticarse o

protocolizarse según lo acordado por las partes por ante la Notaria Pública o la

Oficina de Registro Público, en ambos casos debe cumplir los requisitos anteriores y

contener los siguientes datos:

1. Identificación completa de los contratantes o partes.

2. Identificación del inmueble según documento de propiedad y/o condominio.

Esto incluye linderos, medidas, ubicación y demás especificaciones.

3. Datos de Registro del documento de propiedad y del documento de

condominio (si fuese el caso).

4. Plazo de vencimiento.

5. Condiciones de pago (incluyendo si se va a solicitar crédito hipotecario).

6. Penalidades.

7. Domicilio de notificación de las partes.

8. Cualquier condición que deseen incluir los contratantes, no contraria a la ley y

a las buenas costumbres.

Al respecto la Ley de Registro Público y Notarial (2010), en su artículo 47 sobre

los requisitos mínimos establece:

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Artículo 47. Toda inscripción que se haga en el Registro Público, relativa a un inmueble o derecho real, deberá contener: 1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico. 2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales. (Cédula, Nacionalidad, Rif, estado civil, mayoridad, domicilio) 3. Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y número catastral. 4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.(Hipotecas, Servidumbres, Uso, Condominio)

Por otra parte la misma ley en cuanto a los requisitos de forma y de fondo para

la protocolización o autenticación, prohíbe a los Registradores en su artículo 19.

Numeral 3 lo siguiente:

3. Autorizar la inscripción de documentos cuando existan medidas cautelares o de aseguramiento de bienes, salvo que se trate de actas judiciales de remate, efectuadas en ejecución de créditos hipotecarios o quirografarios, siendo necesario en ambos casos, que de las propias actas de remate aparezca que el crédito era legalmente exigible y que además constara en documento de fecha cierta anterior a la prohibición. En estos casos de excepción, el Registrador o Registradora efectuará la inscripción y lo participará por oficio al Juez o Jueza que hubiere dictado la prohibición de enajenar o gravar.

Otro requisito exigible para autenticar o protocolizar un contrato está referido al

visado y en el Artículo 22 de la misma ley se establece: “Todo documento que se

presente por ante los registros y notarías deberá ser redactado y visado por abogado o

abogada debidamente colegiado y autorizado para el libre ejercicio profesional”

Conclusiones Fase II

En esta fase para describir los procedimientos aplicados para la protocolización de

los contratos de promesa bilateral de compraventa de inmuebles, se concluye que uno

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de los requisitos fundamentales es que el contrato de promesa bilateral de

compraventa conste por escrito, es decir es un contrato solemne y puede ser de

carácter privado o público. En el caso de que el contrato sea para que conste en

instrumento público, puede hacerse autenticado por Notaria Pública por cuanto los

notarios o notarias son competentes, en el ámbito de su jurisdicción, para dar fe

pública de todos los actos relacionados con documentos, contratos y demás negocios

jurídicos, unilaterales, bilaterales y plurilaterales, o pueden ser Protocolizados por

ante el Registro Público conforme a la Ley de Registro Público y Notaria.

De igual manera se concluye, que en ambos casos el contrato además debe cumplir

con los requisitos de eficacia jurídica, condición determinada y especificación del

contrato prometido, es decir, debe contener todos los elementos esenciales del

contrato prometido y el documento debe contener una serie de información, que al

efecto establece el Artículo 47 de la mencionada Ley, y en caso de faltar alguno de

estos elementos el contrato puede ser considerado nulo.

Recomendación Fase II

En virtud de que en el contrato de promesa bilateral de compraventa de inmueble,

ambas partes se comprometen una a vender y otra a comprar en un lapso establecido,

y bajo ciertas cláusulas condicionantes como la denominada clausula penal, se

recomienda a ambas partes hacer el instrumento público y cumplir fielmente los

requisitos exigidos por la ley para este tipo de contrato, a objeto de evitar que en

algún litigio posterior, sea declarado nulo el documento, con las consecuencias de ley

que ello origina.

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Fase III. Establecer las consecuencias jurídicas que se producen por el

cumplimiento de los contratos de promesa bilateral de compraventa de bienes

inmuebles.

Para la Sala de Casación Civil, la promesa bilateral de compraventa, ha sido es un

contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas,

constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y

otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se

identifican las personas que intervienen naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos

de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de

dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones

contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o

vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo

establecido en el contrato, es decir, la comúnmente denominada Cláusula Penal.

En este sentido, como su nombre lo indica la cláusula penal constituye una

penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un

monto inferior a éstas, muy común en los contratos preparatorios en la cual tanto el

promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a

su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento

de alguna de ellas, es un medio que garantiza el cumplimiento de las obligaciones

estipuladas en el contrato preparatorio, al momento de configurar la formación del

consentimiento, en la cual se otorga la facultad a ambas partes de demandar la

ejecución de la obligación pactada en el respectivo contrato como consecuencia

jurídica del incumplimiento del mismo.

En consecuencia, la promesa bilateral de compraventa de un inmueble produce

efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que

por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la

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celebración de un futuro contrato, pues constituye un acuerdo de voluntades en el

cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este

caso el contrato de compraventa propiamente dicho, por lo que las promesas u

opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al

opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien

objeto de la negociación.

De tal manera que el incumplimiento de una u otra parte va a generar

consecuencias jurídicas, así por ejemplo cuando se han estipulado arras, si quien

incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o

vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en

calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la

promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor

quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad

de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero

estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.

De igual manera, en el cumplimiento de los contratos de Promesa Bilateral de

compraventa de Inmuebles como ya se estableció anteriormente existen diferentes

causa, no obstante, este debe cumplir los requisitos o condiciones exigidas para todo

contrato, de allí que entre otros efectos jurídicos derivados del cumplimiento de

contrato se pueden mencionar:

La negativa de una de las partes dirigida a impedir la conclusión del contrato

definitivo, con lleva a el ejercicio de una acción por la otra parte para hacer efectivo

el objeto del contrato, en virtud del vínculo cada una de las partes puede hacer

efectivo el cumplimiento de la prestación.

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En este caso específico, la no ejecución de la obligación de hacer, establece el

Artículo 1.266 del Código Civil Venezolano “…en caso de no ejecución la obligación

de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del

deudor”. Es indudable el promitente vendedor puede pedir directamente el

cumplimiento de la obligación, la ejecución del hecho, al promitente comprador o

viceversa, si una vez requerido cumple la obligación, tienen el derecho a reclamar los

daños y perjuicios que le hubiere acarreado el retardo.

Situación similar ocurre, cuando se produce la imposibilidad material por haber

desaparecido el objeto del contrato futuro, en el sentido de que el objeto del contrato

de promesa bilateral de compraventa de inmueble desaparece, lo que hace imposible

el cumplimiento del precontrato, en este caso aplica lo dispuesto en el Artículo 1.344

del Código Civil Venezolano que establece:

Cuando una cosa determinada, que constituía el objeto de la obligación, perece, o queda fuera del comercio, o se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia, la obligación se extingue, si la cosa ha perecido o se ha puesto fuera del comercio o perdido, sin culpa del deudor y antes de que haya incurrido en mora. Aun cuando el deudor haya incurrido en mora, si no ha tomado a su cargo el peligro de los casos fortuitos, se extingue la obligación, si la cosa hubiera perecido igualmente en poder del acreedor, caso de que se le hubiese entregado. El deudor está obligado a probar el caso fortuito que alega. De cualquier manera que haya perecido o se haya perdido una cosa indebidamente sustraída, su pérdida no dispensa a aquél que la ha sustraído de restituir su valor.

En tal caso, habrá que distinguir si hubo o no culpa de una de las partes, porque

en el primer caso surge la obligación de indemnizar daños y perjuicios.

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En la misma forma, cuando el contrato definitivo se realiza con una tercera

persona, es decir, si en el Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, no se han

obligado ni comprometido a entregar ninguna cosa que puede constituir el objeto de

ese contrato futuro, cualquier acto de disposición por una de las partes sobre el mismo

que haga imposible el cumplimiento definitivo habrá acción para la indemnización

para daños y perjuicios, tal como en el supuesto antes estudiado.

Es común igualmente, que aunado a la demanda intentada por el promitente

comprador que alega el cumplimiento de contrato, ésta esté acompañada de una orden

judicial de prohibición de venta del inmueble para no permitir que el dueño o

promitente vendedor, venda a un tercero y evitar que se complique aún más la

situación, lo que es otra consecuencia jurídica que se deriva de este tipo de contrato.

Finalmente en el caso de las estafas inmobiliarias, entendidas como aquellas en

las cuales el vendedor se obliga a entregar el inmueble para una fecha determinada y

no lo hace, esto genera además daños y perjuicios al comprador, poder ejercer

acciones penales ante el Ministerio Público y el Cuerpo de Investigaciones Científicas

Penales y Criminalísticas (CICPC), con acusación de cargos por estafa agravada en

grado de continuidad, aunado a la prohibición de enajenar y gravar inmuebles, y en

muchos casos el bloqueo de las cuentas bancarias, son otras de las consecuencias

jurídicas derivadas del cumplimiento de contratos de promesa bilateral de

compraventa de inmuebles.

Conclusión Fase III

Sin duda alguna, un tema que tiene vivencia práctica es el referido a los contratos

de promesa bilateral de compraventa de inmuebles, llamado también contrato

preparatorio o preliminar, ya que es un contrato que sólo produce el efecto de obligar

a las partes a celebrar un futuro contrato, no obstante, el cumplimiento de este tipo de

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contrato genera una serie de efectos para ambas partes, por lo que se concluye que las

consecuencias jurídicas del cumplimiento de contrato de promesa bilateral de

compraventa de inmuebles entre otras son las siguientes:

1. Cuando el optante entrega las arras al vendedor y luego llega el día de la firma

del contrato de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario y la otra

parte no asiste: ambos podrán ejercer sus derechos en los tribunales de la

República.

2. La indemnización a la contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, si

incumple comprador, éste deberá consentir en que vendedor retenga las arras

o cantidad previamente estipulada en el contrato, si es el vendedor quien no

cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad

de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de

dinero estipulada a tal efecto en el contrato.

3. Pedir directamente el cumplimiento de la obligación o su ejecución y reclamar

los daños y perjuicios que le hubiere acarreado el retardo o cumplimiento del

contrato.

4. Cuando se produce la imposibilidad material por haber desaparecido el objeto

del contrato futuro, si hubo culpa de una de las partes, está obligado a

indemnizar daños y perjuicios. Igual ocurre si el contrato definitivo se firmó

con una tercera persona y haga imposible el cumplimiento definitivo.

5. Medidas de prohibición de enajenar y gravar, sobre los inmuebles objeto de

litigios por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa de

inmuebles

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6. En el caso de las estafas inmobiliarias, acciones penales ante el Ministerio

Público y el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas

(CICPC), prohibición de enajenar y gravar inmuebles, y bloqueo de las

cuentas bancarias.

Recomendación Fase III

Para evitar las consecuencias jurídicas que se producen por el cumplimiento

de los contratos de promesa bilateral de compraventa de bienes inmuebles, se

recomienda tanto a los promitentes compradores, como a los promitentes vendedores,

prever todas las posibles causas que a futuro puedan impedir el cumplimiento de la

promesa bilateral de compraventa, enmarcadas dentro del ordenamiento jurídico y

plasmarlas en el respectivo contrato, a fin de evitar acciones judiciales en su contra

derivadas del cumplimiento del contrato.

De igual manera, se recomienda a los entes gubernamentales a quienes les

compete la materia, permanecer atentos a la proliferación de empresas inmobiliarias

sin respaldo económico, a la hora de conceder la permisología y créditos bancarios,

con el fin de proteger y ser garante de la seguridad de aquellas familias que adquieren

viviendas a través del mercado hipotecario, y así evitar en lo posible estafas

inmobiliarias a la población, de igual manera los compradores debe analizar muy bien

las ofertas habitacionales en el mercado, la seriedad de los ofertantes y no dejarse

llevar por ofertas engañosas y de imposible cumplimiento futuro.

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BIBLIOGRAFIA

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