maatschappelijk verantwoord vastgoed
TRANSCRIPT
1
Vastgoedforum
Vlaamse Overheid22/06/2015
CONIX RDBM AdvisorsVeerle Follens
2
3
Onvervulde collectieve behoeftes?
• Scholen en KDV:
• Gebouwen: kwaliteit en kwantiteit, lage bezettingsgraad
• Onderwijs en vrije tijd: zittenblijvers, ADHD,…
• Huisvesting senioren:
• Gebouwen: kwantiteit, betaalbaarheid?
• Zorg: levenskwaliteit, eenzaamheid?
Van oudsher domeinen die niet geschikt lijken om onderhevig te worden aan marktmechanismen…
4
De Tijd 08/01/2015
Onderbenut potentieel?
Centrum: kerken, winkels
Unfreeze
5
6
1 4
2 3
faciliterend en voorwaarden-scheppende
(bv. programmerende) overheid
accommoderende overheid
meer aanpasbare en multifunctioneleen gastvrije NZEB op juiste locatie
verbinden tekorten en overschotten
7
Stap 3Stap 2Stap 1
Inventarisatie gronden/
gebouwen in patrimonium
Consolideren private gronden/
gebouwen
Scenario’s ontwikkeling onderbenut
potentieel privaat
MVV op aanvraag van project-ontwikkelaar
CALL MVV op aanvraag van een
overheidConsolideren
publieke gronden/ gebouwen
Scenario’s ontwikkeling onderbenut
potentieel publiek
CALL MVV op aanvraag van een
overheid
faciliteren i.p.v. toelaten of verbieden
8
VastgoedBeleid
strategisch
operationeel
publieke doelen
tevredenheidgebruiker
kansen
financieel resultaat
technischestaat
maatschappelijk resultaat
?
Exploitant Beheerder
Beleidsdienst Eigenaar
Bestuur RO/ Vastgoed
draagkracht creëren + kansen zichtbaar maken?
9
Verkopen?
publieke doelen
ontwikkelingskansen
financieel resultaat
maatschappelijkresultaat
tevredenheidgebruiker
technischestaat
Onderzoek vervangende nieuwbouw?
Renovatie?
publieke doelen
ontwikkelingskansen
financieel resultaat
maatschappelijk resultaat
tevredenheidgebruiker
technischestaat
Voorbeelden scorekaarten per gebouw
10
Onderhouden? Exploitatie doorlichten?
publieke doelen
ontwikkelingskansen
financieel resultaat
maatschappelijkresultaat
tevredenheidgebruiker
technische-staat
publieke doelen
ontwikkelingskansen
financieel resultaat
maatschappelijkresultaat
tevredenheidgebruiker
technische-staat
Voorbeelden scorekaarten per gebouw
11
1. Site centrum
5. Schoolgebouwcentrum2
9. Schoolgebouw rand
8-11-12. Pastorijen
4. WZC
7. Kantoorgebouw
Site industriezone
Stadhuis
2. Technischcentrum
Adm. + TD Stad (FO + BA)
Nieuwe scholencampus
3. Dienstencentrum
6. Braakliggende grond rand
Renovatie/ opfrissing
Commercialisatie
Ruimteoptimalisatie
Nieuwbouw
Herbestemming
NieuwbouwCentrum 1
NieuwbouwCentrum
NIeuwbouw rand
School 1
Adm. OCMW (FO + BA)Gebouw centrum2
bestaande toestand: 12 sites
0. Site Bibliotheek
gewenste toestand: 4 sites
Voorbeeld
12
MVV
5D product
Gebouw
Gebruik
Maatsch.
€
Financ.
€
Grond
Vastgoed als antwoord op maatschappelijke behoeftes
13
MVV
5D product
Gebouw
Gebruik
Maatsch.
€
Financ.
€
Grond
eindgebruikerspublieke instanties of andere inrichtende machten
architecten, ingenieurs, …
stedenbouwkundigenlokaal ruimtelijk beleid,
grondeigenaars:publiekofprivaat
KennisinstellingenMiddenveldWetten en normen
financiersvastgoeddeskundigen
co-creatie met 5 stakeholders in algemeen belang
14
?
4D
Gebouw
Gebruik
Maatsch.
€
Financ.
€
Grond=ontwikkelaar: economische kosten-baten
analyse
Overheid zoekt ontwikkelaar…
15
?
3D
Gebouw Gebruik
Maatsch.
€
Financ.
€
Grond=ontwikkelaar: economische kosten-baten
analyse
architect: ‘gezicht’ gebouw =
Ontwikkelaar zoekt architect…
16
?
2D
Gebouw Gebruik
Maatsch.
€
Financ.
€
Grond=ontwikkelaar: economische kosten-baten
analyse
architect: ‘gezicht’ gebouw =
Samen op zoek naar besparingen…
17
?
2D
Gebouw Gebruik
Maatsch.
€
Financ.
€
Grond=ontwikkelaar: economische kosten-baten
analyse
architect: ‘gezicht’ gebouw =
2D-PRODUCT: vastgoed als accommodatie en als verhandelbare asset
2D-PROCES: getouwtrek tussen ontwikkelaar, architect en de wet
18
MVV
5D product
Gebouw
Gebruik
Maatsch.
€
Financ.
€
Grond
Ander script nodig voor MVV?
19
MVV
5D product
Gebouw
Gebruik
Maatsch.
€
Financ.
€
Grond
collectieve effecten voor buurt/wijk/ gemeente/ regio/...
/ planeet
ruimteverhuur, dienstverlening,
collectieve effecten in €
accommodatie, ontmoeting, identificatie
gebouwtypologie,‘gezicht’ gebouw
draagkracht grond, inpassing
op site
co-creatie met 5 stakeholders in algemeen belang
20
MVV
5D product
Gebouw
Gebruik
Maatsch.
€
Financ.
€
Grond
1. Overschotten verbinden met tekorten
Maatschappelijke kosten-baten analyse (MBKA)Met ≠ stakeholders naar ≠ scenario’s!
21
22
23
24
25
26
27
Identificeren
Ontmoeten
Accommoderen
Collectieve effecten in €
Dienstverlening in €
Ruimteverhuur
in €
28
“Omdat problemen vaak samenhangen met andere problemen slaan de beste oplossingen meerdere vliegen in één klap”
1. (h)erken het probleem
2. Sta open voor andere visies
3. Twee weten meer dan één
4. Leer van best practices
5. Verwar middel niet met doel
6. ‘Quick wins’ zijn altijd ‘win-wins’
7. Begin thuis
8. Wees niet bang voor geluk
9. Wacht niet op …de overheid
M. Reynebeau “Problemen zijn een overschat probleem” De Standaard, april 2015
29
BACK UP
30
http://www.brusselnieuws.be/nl/gemeente/oudergem 25/03/2015
31
32
33
http://www.gebouwen-search.nl/toekomstbestendig-vastgoed-leeft.html
34
http://www.vub.ac.be/ARCH/ae-lab/projects
35
36
MVV
5D
WIIFM?
Gebouw
Gebruik
Maatsch.
€
Financ.
€
Grond
vastgoed als antwoord op veranderlijke maatschappelijke behoeftes
DuWoBo: http://www.duwobo.be/maatschappelijk-verantwoord-vastgoedKUL-KULAK: maatschappelijk verantwoord vastgoed ontwikkelen