Luottamuksellinen

Elinkaarihankkeiden markkinat Suomessa

Maaliskuu 2017

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

1

Elinkaarihankkeet SuomessaElinkaarimalli

• Elinkaarimalli: Kaupunkien ja kuntien toimitilahankkeiden hankintamalli, jossa kohteen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta aiheutuvia vastuita on ulkoistettu palveluntuottajalle kustannustehokkaasti.

• Elinkaarimalli ei ole rahoitusmalli tai rahoitusratkaisu (ei yksityistä pääomaa)

• Elinkaarimalilla toteutettuja talonrakennushankkeita Suomessa

– 21 kilpailutusta

– n. 20 000 oppilasta / päivähoitopaikkaa / käyttäjää

– 44 koulua, päiväkotia tai muuta julkista rakennusta

– Sopimusten arvot yhteensä 1 274 MEUR

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

2

kustannus- ja

aikatauluylitys

Kustannus- ja

aikataulupitävyys

Odottamattomat kustannukset

esim. home- ja muut

käytettävyysongelmat,

väistötilakustannukset jne.

Kustannusten

ennustettavuus

Omana

toteutuksena

(urakka+taselaina)

Elinkaari-

sopimuksella

toteutettuna

(taselaina)

€

Aika

Kustannus- ja

aikataulupitävyys

(Lunastusoptio)Kustannusten

ennustettavuusElinkaari-

sopimuksella ja

kiinteistöleasing-

rahoituksella

toteutettuna

• Omistajavastuiden ulkoistaminen palveluntuottajalle

– Tekniset ratkaisut, ja niistä syntyvä käytettävyys

– Sovitun mittainen palvelusopimusjakso (20-25 vuotta) sisältäen palveluntuottajan vastuun teknisestä arvosta sopimuksen päättymishetkellä

• Toiminnallisesti laadukkaiden tilojen ja hankinta

– Tilaaja vastaa käytettävyysvaatimusten tekemisestä

– Palveluntuottaja vastaa suunnittelusta ja suunnitelmista (tilaaja ohjaa suunnittelua)

• Kiinteistöhallinnon tehostaminen

• Benchmark –tieto omalle toiminnalle

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

3

Elinkaarihankkeiden keskeiset hyödyt tilaajalle

Maksumekanismi kuvaa palvelujakson aikaisen maksuvelvollisuuden• Maksumekanismi kuvaa tyhjentävästi tilaajan maksettavaksi tulevat maksut palvelujakson aikana

– Palvelumaksu

– PTS-investoinneista maksettavat maksut

• Palvelumaksulla maksettavia palveluita voivat olla esimerkiksi

– Isännöinti/managerointi

– Kiinteistönhoito (hoito ja kunnossapito)

– Ulkoalueiden ylläpito sisältäen hoidon ja kunnossapidon

– Siivouspalvelut

• Palvelumaksu on kuukausittainen nettosumma, jossa on huomioitu kokonaispalvelumaksusta kuukauden aikana tehtävät mahdolliset vähennykset

• PTS-investoinneista maksettavat maksut

– Toimenpiteet sovittavissa joustavasti palvelusopimuksen mukaisesti

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

4

Maksumekanismin käytettävyysvähennykset

• Käytettävyyttä mitataan päivittäin

• Käytettävyysvähennys tarkoittaa palvelumaksusta tehtävää vähennystä sen perusteella, että

– Käytettävyysvaatimukset eivät täyty;

i. kohteessa ja/tai sen osassa on käytettävyyspuute, ja/tai

ii. kohteessa ja/tai sen osassa on käytettävyyseste

• Käytettävyysvaatimukset määritellään osana palvelusopimuskokonaisuutta

• Käytettävyysvähennyksien tilakohtaiset euromäärät käytettävyyspuutteen ja –esteen osalta määritellään osana palvelusopimuskokonaisuutta

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

5

Espoo Kaivomestari (L)

Espoo koulut I

Kuopio koulut & päiväkoti

Haukipudas koulut ja päiväkoti (L)

Porvoo päiväkodit (L)

Jyväskylä Huhtasuo

Espoo koulut II

Oulu Kastelli

Espoon koulut III

Espoon Sairaala*

Pudasjärven hirsirak. Koulukampus (L)

Hämeenkyrön monitoimitalo

Espoon koulut IV

Mäntsälä koulut**

Kokkolan koulu (L)

Hollolan koulut (L)

Porvoo koulut

Kuopion koulut II

Pudasjärven hirsirak. palvelukoti

(L)

Hämeenlinna palvelukeskus

Tyrnävä** Espoo V

Parkano

Sodankylän hyvinvointikeskus

0

50

100

150

200

250

300

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Sop

imu

ste

n a

rvo

t (M

EUR

)

Toimitilaelinkaarihankkeet Suomessa 2001 - 2017 (Sopimusten arvot n. 1,3 Mrd EUR)

Elinkaarihankkeet SuomessaToimitilahankkeet

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

6

=Inspira toiminut hankkeessa tilaajan hankintavaiheen asiantuntijana

=muu tilaajan hankintavaiheen asiantuntija [Inspira toteuttanut näihin hankkeisiin vaihtoehtoisen toteutus- ja rahoitusmuodon esiselvityksen pl. Espoon kaivomestari (jossa tilaajan neuvonantajaryhmässä toimi InspiranRiku Tolvanen), Porvoon päiväkodit sekä Tyrnävä]

*Sopimus on ST-urakka + 10 vuoden ylläpitosopimus, joka tarkkaan ottaen ei täytä elinkaarimallin vaatimuksia** Palveluntuottajalla mahdollisuus irtautua sopimuksesta vastoin elinkaarimallin periaatteita

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

7

Elinkaarihankkeiden käyttäjät

0 500 1 000 1 500 2 000 2 500

Espoo Kaivomestari (L) 2001

Espoo koulut I 2009

Kuopio koulut & päiväkoti 2009

Haukipudas koulut ja päiväkoti (L) 2010

Porvoo päiväkodit (L) 2011

Jyväskylä Huhtasuo 2011

Espoo koulut II 2011

Oulu Kastelli 2012

Espoon koulut III 2013

Espoon Sairaala* 2013

Pudasjärven hirsirak. Koulukampus (L) 2013

Hämeenkyrön monitoimitalo 2014

Espoon koulut IV 2015

Mäntsälä koulut** 2015

Kokkolan koulu (L) 2015

Hollolan koulut (L) 2015

Porvoo koulut 2015

Pudasjärven hirsirak. palvelukoti (L) 2015

Hämeenlinna palvelukeskus 2015

Kuopion koulut II 2016

Tyrnävä** 2016

Espoo IV a 2017

Parkano 2017

Sodankylän hyvinvointikeskus 2017

Käyttäjä lkm (oppilas / hoitopaikka)

Toimitilojen elinkaarihankkeet ja käyttäjämäärät (yhteensä noin 20 000 oppilasta / hoitopaikkaa)

*Sopimus on ST-urakka + 10 vuoden ylläpitosopimus, joka tarkkaan ottaen ei täytä elinkaarimallin vaatimuksia** Palveluntuottajalla mahdollisuus irtautua sopimuksesta vastoin elinkaarimallin periaatteita

Elinkaarihankkeet rahoitusmalleittainM

aaliskuu

20

17

Co

pyrigh

t Insp

ira

8

0 50 100 150 200 250 300 350 400

Kiinteistöleasing

Kiinteistöyhtiö

Taselaina

Elinkaarihankkeet rahoitusmalleittain

TaselainallaYhteensä 6 hankettaNoin 180 MEUR

KiinteistöyhtiöYhteensä 8 hankettaNoin 370 MEUR

LeasingYhteensä 9 hankettaNoin 220 MEUR

Elinkaarihankkeet SuomessaRakennusliikkeiden voitetut sopimukset

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

9

Espoo Kaivomestari (L) Espoo koulut I

Kuopio koulut & päiväkoti

Haukipudas koulut ja päiväkoti (L)

Porvoo päiväkodit (L)

Jyväskylä Huhtasuo

Espoo koulut II

Oulu Kastelli

Espoon koulut III

Espoon Sairaala*

Pudasjärven hirsirak. Koulukampus (L)

Hämeenkyrön monitoimitalo

Espoon koulut IV

Mäntsälä koulut**

Kokkolan koulu (L)

Hollolan koulut (L) Porvoo koulut Kuopion koulut II

Pudasjärven hirsirak.

palvelukoti (L)

Hämeenlinna palvelukeskus

Tyrnävä**

Espoo V

Parkano

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

NCC

Lemminkäinen

YIT/Caverion

Lujatalo

MEUR

Rakennusliikkeiden voitetut sopimukset

Elinkaarihankkeet SuomessaAktiiviset rakennusliikkeet ja kumppanit

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

10

Tarjoajat Yhteistyökumppanit

• Voittanut 8 hanketta, n. 420 MEUR• Mukana kaikissa kilpailuissa

• Voittanut 7 hanketta, n. 270 MEUR• Mukana kaikissa kilpailuissa

• Voittanut 6 hanketta, n 400 MEUR

• Voittanut 2 hanketta, 180 MEUR

• Elinkaarihankkeisiin keskittyvä organisaatio muodostettu v. 2015

Elinkaarihankkeet SuomessaKustannusten vertailua - johdanto

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

11

Elinkaarihankinnan kilpailutuksen hintaosa (ja suorat kustannukset tilaajalle) muodostuvat:

1. Investointikustannuksesta (mittari e/m²)

2. Palvelumaksusta (mittari e/m²/kk)

3. Palvelusopimuskauden aikana tehtävien PTS investointien kattohintasta (mittari e/m²)

Elinkaarihankkeet SuomessaInvestointikustannusten vertailua

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

12

1 5161 634

2 219

1 585 1 572

2 353 2 365

2 572

1 801 1 824

2 698

2 238

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

Kuopio 2009 Espoo 2009 JyväskyläHuhtasuo

2011

Oulu Kastelli2011

Espoo 2011 EspooLintuvaara

2013

Pudasjärvi2013

EspooPäivänkehrä

2015

Kokkola 2014 Hollola 2015 Pudasjärvi2015

Kuopio 2016

EUR / brm²Investointikustannukset per bruttoneliö

Hirsirakenteinen hoivakoti

Hirsirakenteinen koulu

PeruskorjausPeruskorjaus3 Peruskorjaus3 Peruskorjaus3 Uudisrakennus1 Peruskorjaus

2 Uudisrakennus2 Uudisrakennus1 Uudisrakennus1 Uudisrakennus1 Uudisrakennus

Elinkaarihankkeet SuomessaPalvelumaksujen vertailua

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

13

4,54 4,80 5,00

3,762,96

3,81

5,434,76 4,58

3,86

9,80

5,34

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

Kuopio2009

Espoo 2009 JyväskyläHuhtasuo

2011

OuluKastelli2011

Espoo 2011 EspooLintuvaara

2013

Pudasjärvi2013

EspooPäivänkehrä

2014

Kokkola2014

Hollola2015

Pudasjärvi2015

Kuopio2016

EUR

/ b

rm²

/ kk

Palvelumaksu per bruttoneliö per kk

Ylläpito (sisältäen kiinteistöjen hoidon, isännöinnin, ulkoalueiden hoidon ja jätehuollon) Siivouspalvelut

= siivous hinnoiteltu palvelumaksuun

= sisältäen käyttäjäpalveluita (turvallisuus- ja vahtimestaripalvelut).

Ylläpito sisältää kaikissa hankkeissa kiinteistönhoidon, isännöinnin, ulkoalueiden hoidon ja jätehuollon.

Elinkaarihankkeet SuomessaPTS-investointien vertailu

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

14

=20 vuoden palvelusopimus

=25 vuoden palvelusopimus

317 EUR

344 EUR

68 EUR83 EUR

288 EUR

467 EUR

420 EUR

134 EUR146 EUR

88 EUR

351 EUR

158 EUR

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

Kuopio 2009 Espoo 2009 JyväskyläHuhtasuo

2011

Oulu Kastelli2011

Espoo 2011 EspooLintuvaara

2013

Pudasjärvi2013

EspooPäivänkehrä

2015

Kokkola2014

Hollola 2015 Pudasjärvi2015

Kuopio 2016

EUR

/ m

2

PTS Investoinnit / neliö

0

20

40

60

80

100

120

Esp

oo

20

09

Ver

rokk

i

Ku

op

io 2

00

9

Ver

rokk

i

Jyvä

skyl

äH

uh

tasu

o 2

01

1

Ver

rokk

i

Ou

lu K

aste

lli2

01

1

Ver

rokk

i

Esp

oo

20

11

Ver

rokk

i

Esp

oo

Lintuvaara…

Ver

rokk

i

Pu

das

järv

i2

013

Ver

rokk

i

Esp

oo

Päivänke

hrä…

Ver

rokk

i

Ko

kko

la 2

01

4

Ver

rokk

i

Ho

llola

20

15

Ver

rokk

i

Pu

das

järv

i2

015

Ver

rokk

i

Ku

op

io 2

01

6

Ver

rokk

i

MEUR Tarjoukset vs tilaajan vaihtoehtoiskustannus (verrokki)

Elinkaarihankkeet SuomessaVoittaneiden tarjouksien ja verrokkilaskelmien vertailua

Maalisku

u 2

01

7

=Voittaneen tarjouksen kokonaishinta

=Tilaajan vaihtoehtoiskustannuksen tarjoushinta (samansisältöisen palvelupaketin teettäminen kaupungin omana toteutuksena)=Tilaajan vaihtoehtoiskustannuksen riskien kustannus (riskien siirrosta aiheutuva kustannus, kun teetetään kaupungin omana toteutuksena verrattuna elinkaarimalliin)

Co

pyrigh

t Insp

ira

15

Toimitilojen elinkaarihankkeet SuomessaM

aaliskuu

20

17

Co

pyrigh

t Insp

ira

16

Kunta* Käyttäjät / oppilaatHankkeiden sopimusarvot MEUR

Lkm

Espoo 5 624 559 12

Haukipudas 1 280 50 3

Hollola 1 200 49 2

Hämeenkyrö 450 27 1

Hämeenlinna 990 33 1

Jyväskylä 1 000 54 1

Kokkola 560 19 1

Kuopio 2 660 129 7

Mätsälä 623 66 2

Oulu 2 000 100 1

Parkano 730 26 1

Porvoo 1 501 85 8

Pudasjärvi 709 55 2

Sodankylä 130 1

Tyrnävä 500 22 1

YHTEENSÄ 19 957 1 274 44

* Sodankylän, Parkanon ja yksi Espoon hankkeista on hankintaprosessivaiheessa / tarjoaja juuri valittu

=Inspira toiminut hankkeessa tilaajan hankintavaiheen asiantuntijana (ja pääsääntöisesti esiselvitysvaiheessa)

=Inspira on laatinut esiselvityksen hankkeessa

Koulu-, päiväkoti-, palvelutalo- ja monitoimitalohankkeet

Suluissa on esitetty hankekohteiden lukumäärä

Käyttäjä/oppilasmäärä

Elinkaarihankkeen kilpailutusprosessi

• Hankintavaiheen menettelynä kilpailullinen neuvottelumenettely kesto noin 6-9kk (suunnittelu on osa hankintavaihetta)

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

17

HANKINTAVAIHE INVESTOINTIVAIHE PALVELUJAKSO

Kastellin monitoimitalo Oulu

Toiminnallisten vaatimusten

määritys

Alustavien tarjouspyyntö-asiakirjojen laatiminen

Neuvottelut

lopullinen tarjouspyyntö

Tarjouspyynnön täydentäminen

Suunnittelun ohjaaminen

Suunnittelu

Rakentaminen

Ylläpito ja muut palvelut, PTS investoinnit

Suunnittelun ohjaaminen

Suunnittelu

Rakentamisen valvonta

Jaakonkatu 3 A

FI-00100 HELSINKI

inspira.fi

Lisätiedot:

Ville Riihinen

0500 677 299

ville.riihinen@inspira.fi

Maalisku

u 2

01

7

Co

pyrigh

t Insp

ira

18