Licenciamento e Compensação de Novos Empreendimentos e

Regularizações Fundiárias no DF

Seminário ”Gestão dos Recursos Hídricos e do Uso do Solo no Distrito Federal”

Brasília – 11 de novembro de 2014

Dênio Augusto de Oliveira Moura

Promotor de Justiça

1ª Promotoria de Justiça de Defesa da

Ordem Urbanística – PROURB/MPDFT

TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA N° 02/2007

•Firmado entre o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios - MPDFT, o

Distrito Federal, a Terracap e o Ibram, para regularizaçao dos parcelamentos de solo

para fins urbanos do DF implantados até 31/12/2006.

•Permitiu a venda direta dos lotes residenciais situados em terras públicas, mediante

o cumprimento de contrapartidas voltadas para a efetiva regularização fundiária,

urbanística e ambiental dos parcelamentos clandestinos.

Contrapartidas:

•elaboração e aprovação do Zoneamento Ecológico-Econômico – ZEE;

•regularização por setores habitacionais, para fins de atendimento dos percentuais

mínimos exigidos por lei para equipamentos públicos urbanos (EPU), equipamentos

públicos comunitários (EPC) e áreas livres de uso público (ELUP);

•licenciamento ambiental corretivo;

•compensação ambiental;

•integração viária;

•drenagem pluvial;

•saneamento básico;

•desocupação de áreas com restrições ambientais;

•adoção de medidas de fiscalizaçao e repressao para coibir novas ocupações

desordenadas do solo.

DECRETO DISTRITAL N° 29.562, DE 26 DE SETEMBRO DE 2008

•Alterava o Decreto n° 19.915/1998, que regulamenta a Lei n° 2.105/1998 (Codigo

de Edificaçoes).

•Permitiu o licenciamento de edificações nos parcelamentos urbanos em processo

de regularizaçao, inclusive em lotes comerciais e mistos.

•As lacunas normativas deveriam ser preenchidas pela aplicaçao das normas

referentes ao loteamento ou area urbanizada mais proximos.

•Declarado inconstitucional pelo TJDFT em junho de 2012, por intermédio da ADI nº

2009.00.2.003063-5.

LEI FEDERAL Nº 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009 - Dispõe sobre o Programa

Minha Casa, Minha Vida e a regularização fundiária de assentamentos localizados

em áreas urbanas.

Art. 46. A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas,

urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos

irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à

moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o

direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Art. 51. O projeto de regularização fundiária deverá definir, no mínimo, os seguintes

elementos:

I – as áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações

que serão relocadas;

II – as vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas

destinadas a uso público;

III – as medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social

e ambiental da área ocupada, incluindo as compensações urbanísticas e ambientais

previstas em lei;

IV - as condições para promover a segurança da população em situações de risco,

considerado o disposto no parágrafo único do art. 3º da Lei nº 6.766, de 19 de

dezembro de 1979; e

V – as medidas previstas para adequação da infraestrutura básica.

Art. 62. A autoridade licenciadora deverá definir, nas licenças urbanística e ambiental

da regularização fundiária de interesse específico, as responsabilidades relativas à

implantação:

I – do sistema viário;

II – da infraestrutura básica;

III – dos equipamentos comunitários definidos no projeto de regularização fundiária;

IV – das medidas de mitigação e de compensação urbanística e ambiental

eventualmente exigidas.

EXECUÇÃO DO TAC N° 02/2007

•Aprovação de diversos parcelamentos em desacordo com a legislação urbanística e

ambiental e com as cláusulas do TAC n° 02/2007. A maioria não foi registrada por não

preencher os requisitos legais.

•Notificação do DF, Terracap e Ibram por descumprimento do TAC n° 02/2007, após a

expedição de recomendação e a realização de diversas reuniões com o GDF para tratar do

assunto.

•Impugnação do registro de diversos parcelamentos aprovados em desacordo com a

legislação e com o TAC n° 02/2007.

•Ajuizamento da Ação de Execução n° 2012.01.1.098697-2, em face do Distrito Federal e do

Ibram, por descumprimento do TAC n° 02/2007. O feito encontra-se atualmente em grau de

apelação, com o deferimento de liminar em Ação Cautelar Incidental para suspender o registro

dos parcelamentos “Vivendas Lago Azul”e “Lago Sul I”.

MANUTENÇÃO DE MUROS E GUARITAS

•São frequentes as tentativas de regularização das centenas de parcelamentos

clandestinos do DF com a manutenção dos muros e guaritas existentes, alguns

deles com até dois mil lotes e população superior a dez mil habitantes.

•Exemplos recentes dessa tendência são a Lei Distrital n° 4.893/2012, a Lei

Complementar Distrital nº 869/2013 e a Lei Complementar nº 888/2014.

•A Lei Distrital n° 4.893/2012 estabelecia regras para a outorga de concessão de

direito real de uso onerosa da áreas e vias públicas em favor de entidade

representativa dos moradores do loteamento ou do proprietário do loteamento.

VIVENDAS BELA VISTA

VIVENDAS LAGO SUL

VIVENDAS COLORADO

VIVENDAS COLORADO II

SOLAR DE ATHENAS

JARDIM EUROPA II

JARDIM EUROPA VIVENDAS

FRIBURGO

MANSÕES COLORADO

COLORADO VILLE

Setor Habitacional Grande Colorado – RA V

Setor Habitacional Jardim Botânico

RA XXVII

Obs.: Medidas aproximadas. Fonte: Google Earth.

Data provável das imagens: 29/06/2014

1,6 km

2,2 km

2 km

1,4 km

1,4 km

1 km

2 km

4,5 km

1,2 km

1,9 km

1,3 km

Setor Habitacional Jardim Botânico - RA XXVII

Obs.: Medidas aproximadas. / Fonte: Google Earth. Data provável das imagens: 29/06/2014

0,6 km Solar de Brasília III

Solar de Brasília II

Solar de Brasília I

Ville de Montagne

1 km

2,2 km

1,4 km

1,3 km

1,1 km

1,6 km

1 km 0,4 km

CONDOMÍNIO RK

Distância das laterais

MANSÕES ENTRE LAGOS

Distância das laterais

3.2

8k

m

1.63km

Distância a percorrer

ASSINATURA DE TERMO DE COMPROMISSO ENTRE O DISTRITO FEDERAL, O

IBRAM E A URBANIZADORA PARANOAZINHO – UPSA

•Fundamento no artigo 62, § 2° da Lei n° 11.977/2009, para regularização de 08

(oito) parcelamentos situados no Setor Habitacional Grande Colorado: Vivendas

Colorado, Vivendas Colorado II, Mansões Colorado, Solar de Athenas, Jardim

Europa, Jardim Europa II, Colorado Ville e Vivendas Friburgo.

•Prevê obrigações relativas a toda a área objeto de regularização, a cargo do

empreendedor, além das exigências estabelecidas pela Lei Federal n° 6.766/79 em

relação a cada loteamento.

Principais compromissos assumidos pela UPSA

•execução de projeto de macrodrenagem pluvial e interligação com os sistemas de

drenagem de cada parcelamento;

•elaboração e execução de projeto de integração viária;

•suprimento do déficit de áreas para equipamentos públicos de cada parcelamento

na poligonal do Setor Habitacional Grande Colorado;

•realocação dos lotes situados em áreas com restrições urbanísticas e ambientais;

•oferecimento de garantias;

•compensação ambiental.

Outros aspectos relevantes

•A Licença Prévia foi emitida para toda a área da Fazenda Paranoazinho, que compreende 03 (três)

Setores Habitacionais;

•A Licença de Instalação contempla os 08 (oito) parcelamentos objeto de regularização;

•As licenças ambientais emitidas, os projetos urbanísticos aprovados e os projetos de macrodrenagem e

de integração viária são passíveis, em tese, de questionamento;

•Discordância em relação ao termo de compensação ambiental firmado pelo Ibram, que prevê a

destinação dos recursos para outra área do Distrito Federal;

•Cada Setor Habitacional situado na área da antiga Fazenda Paranoazinho seria objeto de um Termo de

Compromisso específico;

•Modelo semelhante poderia ser utilizado para regularização dos demais Setores Habitacionais do Distrito

Federal, inclusive daqueles que abrangem terras de propriedade da União, do DF ou da Terracap.

Outras áreas em processo de regularização

•Vicente Pires;

•São Sebastião;

•Mestre D’Armas;

•Sol Nascente.

Obs.: Interpretação do disposto no § 3º do artigo 51 da Lei nº 11.977/2009:

§ 3º A regularização fundiária pode ser implementada por etapas.

Implantação física de parcelamentos clandestinos com vistas à regularização:

•Altiplano Leste (Estância Quintas da Alvorada, Minichácaras do Lago Sul – Quadras

04 a 11 e Privê Morada Sul Etapa C) – Recomendação n° 70/2013;

•Mansões Bougainville;

•Café sem Troco;

•Morro da Cruz.

Os custos da regularização

•como a regularização visa remediar uma situação de fato criada sem planejamento,

grande parte dos danos causados à ordem urbanística e ao meio ambiente torna-se

irreversível;

•os custos desse processo são maiores do que seria a regular implementação de

políticas públicas previamente estabelecidas e comprometidas com o

desenvolvimento sustentável da cidade;

•a conta da regularização é paga inclusive pela população que optou pelo

cumprimento da lei. São necessários investimentos não previstos nos sistemas de

abastecimento de água, captação de esgoto, mobilidade urbana, drenagem pluvial

etc;

•a venda de bens públicos sem licitação fere o princípio constitucional da isonomia;

Os custos da regularização

•as consequências da ocupação desordenada reduzem a qualidade de vida das

presentes e futuras gerações, pois provocam a degradação do espaço urbano e do

meio ambiente – colocando em risco inclusive o abastecimento de água para a

população –, além de trazerem reflexos para a mobilidade urbana;

•a ausência de previsão de áreas para equipamentos públicos e comunitários gera

desequilíbrios na distribuição desses equipamentos no tecido urbano;

•a condução da política de regularização por critérios eleitoreiros muitas vezes

privilegia interesses individuais e patrimoniais em detrimento dos interesses difusos

e coletivos;

•a indefinição dessa política gera insegurança jurídica, além de gastos com obras

paliativas, reelaboração de estudos, processos judiciais etc;

Os custos da regularização

•as eternas promessas de regularização incentivam novas ocupações irregulares,

criando um círculo vicioso e uma “cultura da regularização”;

•o reiterado descumprimento dessas promessas gera uma desconfiança da

população em relação ao papel do Estado, colocando em risco a autoridade da lei e

a própria democracia;

•a permanência da situação de irregularidade propicia a exploração política e

econômica por parte de alguns em detrimento da coletividade;

•a mera distribuição de escrituras, sem a efetiva solução dos problemas urbanísticos

e ambientais, dificulta ainda mais o processo de regularização, pois consolida as

agressões ao meio ambiente e à ordem urbanística.

Como evitar novas ocupações irregulares no DF

•Vontade política;

•Compromisso dos Poderes Públicos (Executivo, Legislativo e Judiciário) com o

desenvolvimento socioambiental sustentável;

•Observância da Constituição Federal, da Lei Orgânica e da legislação urbanística e

ambiental de regência;

•Transparência da política habitacional e de regularização fundiária;

•Envolvimento da sociedade na busca de soluções;

•Estruturação dos órgãos ambientais, de planejamento urbano e de polícia

administrativa, mediante substituição dos detentores de cargos em comissão por

servidores de carreira;

Como evitar novas ocupações irregulares no DF

•Articulação entre os órgãos locais, federais e do entorno;

•Revisão da legislação local para dar mais efetividade às ações de polícia

administrativa;

•Prevenção e combate efetivos às ocupações irregulares, por intermédio de

atividades de inteligência e monitoramento contínuo do território do Distrito Federal;

•Efetiva responsabilização dos infratores nas searas cível, criminal e administrativa;

Como evitar novas ocupações irregulares no DF

•Atuação efetiva da Terracap e da Secretaria do Patrimônio da União - SPU na

defesa das terras públicas e na demarcação e divisão das terras em comum;

•Melhoria da estrutura da Delegacia Especial de Proteção ao Meio Ambiente e à

Ordem Urbanística – DEMA;

•Abolição da “política do fato consumado” e da “cultura da regularização”;

•Adoção de políticas de incentivo à ocupação e edificação regulares;

•Conscientização da população para o respeito ao meio ambiente e à ordem

urbanística.

“Quando as águas da enchente derrubam as

casas, e o rio transborda arrasando tudo, quer

dizer que há muitos dias começou a chover na

serra, ainda que não nos déssemos conta”.

(Eráclio Zepeda, citado em STRECK, Lenio Luiz. Hermenêutica Jurídica

e(em) Crise: uma exploração hermenêutica da construção do Direito. 11ª ed. – Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2014.)