LES HAUTS DE VINDEMIAVALLET (44330)

PROMOTEUR : AGAPE, M. BARBATO

RÉALISATION DE 3 BÂTIMENTS COLLECTIFS COMPOSÉS DE 29

LOGEMENTS VENDUS EN BLOC À UN BAILLEUR SOCIAL

LES HAUTS VINDEMIA- SOMMAIRE

▪ Présentation générale de l’Opération

▪ Présentation du promoteur

▪ Situation financière du promoteur

▪ Localisation du projet

▪ Situation administrative et technique

▪ Eléments financiers

▪ Montage d’intervention

▪ Atouts et points d’attention du Projet

▪ Annexes

Présentation générale de l’Opération

Présentation:

« Les Hauts de Vindemia » est une résidence située au sud du centre-ville de Vallet (44330), Commune de l’aire

urbaine de Nantes.

L’ensemble est composé de 3 bâtiments collectifs en R+2 de 29 logements au total.

L’ensemble immobilier est destiné à être vendu en bloc et en l’état futur d’achèvement à un bailleur social.

Caractéristiques techniques:

• 3 bâtiments accolés A, B et C

• Création de 29 logements, du T2 au T4

• SDP : 1.926 m²

• SHAB : 1.759 m²

• 41 places de stationnement (32 stationnements + 9 garages-boxes)

Promoteurs:

L’opération est réalisée par une structure ad’hoc ‘SARL LA RESIDENCE SAINT CHRISTOPHE’ détenue à:

- 70% par le groupe AGAPE, via B-groupe, dirigé par M. BARBATO (qui détient également le groupe

LIBERTEA/ARGO) et

- 30% par la société 2LBG HOLDING, gérée par Geoffrey BOUTIN. Même associé que pour l’opération « Les

Résidences de Camille » à Ste-Luce-sur-Loire (44).

Présentation du promoteur

ARGO exerce depuis 2005 dans le domaine de la promotion immobilière. Ce groupe est présidé par Monsieur

Vincent BARBATO, 56 ans, qui a effectué tout son parcours professionnel dans l’immobilier.

Le groupe est tourné vers l’habitat social en commercialisant des programmes auprès de bailleurs sociaux. Cela

représente 90% de son activité. Les bailleurs sociaux acquièrent des programmes complets, comprenant en

moyenne une trentaine de logements, pour les proposer ensuite à la location.

Ce promoteur est bien implanté en Gironde. Avec le réseau de franchise qu’il anime depuis 2013-2014, ce

groupe souhaite progressivement s’étendre sur tout le territoire national.

Depuis 2014, le groupe a livré près de 200 lots répartis sur 6 opérations. Ils ont une dizaine d’opérations en cours

représentant près de 350 lots et à venir, 6 opérations de de près de 300 lots.

Exemple d’opérations du promoteur

Programme TYPE ACTIF CONSTRUIT VILLE / DEPARTEMENT NB ETAT ACTUEL DU

PROGRAMMEANNEE LIVRAISON

BASTIDE 2 BATIMENTS + 5 VILLAS CREON 33 31 LIVRE 2013-2014

PLAISANCE 5 BATIMENTS SAINT LOUBES 33 67 LIVRE 2014

PYRENEES 2 BATIMENTS VILLENAVE 33 25 LIVRE 2015

GRAND-PARC BATIMENT BORDEAUX 33 34 LIVRE juil-16

LEYRAN BATIMENT VILLENAVE 33 31 LIVRE sept-16

REGANO 5 BATIMENTS CREON 33 33FIN Equipement au

15/092017

CARRES VERTS 2 BATIMENTS BLANQUEFORT 33 22Fondations

achevées2018

ST FRANCOIS BATIMENT CRANVES SALES 74 12Cloisonnement

terminé2017

TALAOS 2 BATIMENTS + 10 villas MONTECH 32Demarrage

septembre2018

ATALANTE 5 villas + 2 Batiments GUJAN 23Demarrge

septembre2018

ACASTE BATIMENT VILLENAVE 33 59 PC EN COURS 2019

LA BAULE terrain LA BAULE 44 3 LIVRE 2016

EAUNES BATIMENT + MAISONS EAUNES 31 31

DEMARRAGE

FONDATIONS MI-

AVRIL

2018

CŒUR DE VILLE 2 BATIMENTS ST ETIENNE 42 98 PC PURGE 2018

FONTCIMAGNE BATIMENT CLERMONT FD 63 30 PC PURGE 2018

CAMILLE BATIMENT STE LUCE S/LOIRE 44 36

REFERE PREVENTIF

AVANT

DEMOLITION

2018

THERESIUS BATIMENT + COMM. SAINT LAURENT V 40 FONCIER ACHETE 2019

LES HAUTS DU MOULIN DE BRUN BATIMENT GRASSE 41 PC EN COURS 2019

ST CHRISTOPHE BATIMENT VALLET 29 PC PURGE 2019

LES LILAS BATIMENT KINGERSHEIM 36 PC EN COURS 2019

CHASSIEU BATIMENT CHASSIEU 26 PC EN COURS 2019

Organigramme de l’opération

SARL LA RESIDENCE

ST CHRISTOPHE

BGROUPE

Détient 70% du

capital de la SARL

SARL Unipersonnelle

2LBG HOLDING

Détient 30% du

capital de la SARL

AGAPE Geoffrey BOUTIN

100% 100%

Localisation géographique

Adresse : 35, Rue St Christophe, 44330 Vallet

L’opération

Situation administrative et technique

▪ Terrain :

Le prix de vente s’établit à 158€/m² SDP. Conditions suspensives classiques + Accord de crédit de 300K€ et acquisition

de l’ensemble des parcelles. A noter que le terrain est concerné par la cartographie de l'aléa retrait gonflement des

argiles (aléa faible). Terrain actuellement vierge de construction hormis un cabanon à démolir.

▪ Sol :

➢ Etude de sol: Oui => mission G2 AVP : pourra être retenu un principe de « fondations superficielles à semi-

profondes de type semelles isolées ou puits ».

▪ Permis de construire :

➢ Obtenu: OUI, date d’obtention: Avril 2017

➢ Purgé de tout recours et retrait : il n’y a eu aucune notification de recours (attestation sur l’honneur du promoteur) et en

considérant l’Article R 600-1 du code de l’urbanisme stipulant qu’en cas de non notification du promoteur d’un quelconque

recours de tiers ou retrait administratif pendant la phase de purge du permis de construire, ce dernier serait considéré comme

purgé.

▪ Intervenants :

• Architecte : ARLAB Architectures

Terrain Date de signature Validité

Coût 96 500 €

Surface 965 m²

Coût 18 000 €

Surface 365 m²

Coût 190 000 €

Surface 1 957 m²

Coût 304 500 €

Surface 3 287 m²TOTAL

mai-17 janv.-18

déc.-16 janv.-18

août-1631/09/2017

(Caduque)

Terrain vendu par la commune de Vallet

Terrain vendu par M. Rousseau

Terrain vendu par M. Aubert

Etat de la pré-commercialisation

▪ Projet intégralement commercialisé auprès d’un bailleur social

▪ Signature d’un contrat de réservation sous seing privé le 9 Mai 2017, valide jusqu’au 31/10/2017

▪ Acquisition : 1.730€ HT/m² SHAB, soit 3.043.399€ HT

▪ Condition suspensive importante : Décision favorable de financement de cette acquisitiondélivrée par les services de l'Etat, des collectivités locales et territoriales => décision obtenue

Financement de l’opération

▪ Emplois :

o Prix total de revient HT : 2.742.617€

▪ Ressources :

o Fonds propres totaux de l’opération: 529.829 € (soit 19,3 % du Prix de Revient HT)

o Montant recherché sur la plateforme, durée du financement et objet : 300.000€ sur 18 mois,

Objectifs : (i) refinancer les FP promoteurs de 229.829€ et (ii) financer la trésorerie de l’opération

o Fonds propres du promoteur : 229.829 €

o Montant de la pré-commercialisation: 100%

▪ Garanties:

o GFA obtenue: Cotation reçue, établissement et date d’obtention : CBL Insurance Europe

o Demandées par FUNDIMMO : Caution solidaire de Bgroupe

o Assurance : Cotation reçue par le courtier SFS Assurances

Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios

BILAN OPERATION en € HT

Charge foncière, redevances et taxes 365 001

Cout de construction incluant VRD 1 952 701

Honoraires 314 850

Frais financiers 70 577

Frais divers 39 488

Prix de revient 2 742 617

Chiffres d'Affaires 3 043 399

Surface de Plancher (SDP) en m² 1 926

Surface habitable en m² 1 759

SHAB / SDP 91%

Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP 168

Coût Construction incluant VRD HT+ imprévus en €/m² SDP 1 014

RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION

*Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme.

**Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement octroie à la SOCIETE SARL LA RESIDENCE SAINTCHRISTOPHE (société porteuse du projet) une avance au compte courant d’associé.

Montage d’intervention

Investisseurs en financement participatif

**Quasi-Fonds propres : 300.000€

*SAS véhicule intermédiaire

SARL LE RESIDENCE SAINT-CHRISTOPHE(porteuse du projet)

Fonds propres des actionnaires BGROUPE

et 2LBGHolding à hauteur De 229.830€

Atouts et points d’attention du Projet

S W

O T

FORCES FAIBLESSES

Risque commercial maitrisé (opération intégralement pré-vendue), ne subsiste que le risque technique

Savoir-faire du promoteur pour ce type de projet

Même associé que pour l’opération de Sainte-Luce-sur-Loire, 44 (Résidences de Camille)

➢ Refinancement de 100% des fonds propres,

OPPORTUNITES MENACES

Promoteur partenaire

Calendrier prévisionnel

Evenement Date

Obtention du Permis de Construire 25/04/2017

Contrat de réservation signé (vente en bloc) 09/05/2017

Permis de Construire purgé de tout recours 12/10/2017

Acquisition du terrain 30/10/2017

Démarrage des travaux 01/01/2018

Fondations 15/03/2018

Hors d'eau 15/06/2018

Hors d'air 15/07/2018

Livraison 30/04/2019

Durée total des travaux (en mois) 16

Annexes - Localisation du projet

Accès :

• Cholet et Nantes à 30 km,

• Angers à 83 km,

• Rennes et La Rochelle à 135 km,

• Le Mans à 175 km.

Aux alentours :

• À 500m du centre-ville

• Commerces, cinéma, piscine

• Plusieurs écoles dans la ville

• Quartier principalement résidentiel

L’opération

Annexe - Intégration dans la zone

Le terrain (de plusieurs parcelles) se situe

entre le boulevard d’Italie et le rue Saint

Christophe ainsi que larue Saint Michel.

Annexe - Plan de situation

Construction sur 9 parcelles

cadastrées ZS 336, 90, 344,

482, 76, 93, 94, 89, 87,d’une

superficie totale de 3287m²

qui se situent en zone UB ;

ainsi que la démolition d’un

cabanon en dur sur la parcelle ZS 90

Annexe - Plan cadastral

L’opération

Annexe - Perspectives

Pierre AndregnetteDirecteur des relations investisseurs

+33 1 70 39 08 87Investisseurs@fundimmo.com

FUNDIMMO SAS154 boulevard Haussmann

75008 PARIS