laudo tÉcnico de avaliaÇÃo - agleiloes.com.br · 2020. 10. 18. · andrea cristina klüppel...
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Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares Engenheira Civil
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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL FÓRUM REGIONAL DE PINHEIROS
Processo nº 0000420-45.2018.8.26.0011
Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares, Engenheira
Civil, CREA 5060842080/D, nomeada nos autos de Cumprimento
de Sentença, que IMPERSISTEM SISTEMAS DE IMPERMEABILIZAÇÃO
LTDA ajuíza em face de RESIDENCIAL TRUST LAPA SPE LTDA, que
corre por este R. Juízo e Cartório, vem, mui
respeitosamente, à presença de V. Exa., apresentar suas
conclusões no presente
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente trabalho visa estabelecer o valor mais
provável, atual e à vista do imóvel situado à Rua Croata, nº
940, apto. 74, Torre única, Condomínio Trust Alto da Lapa,
Lapa, São Paulo.
Na presente avaliação, assume-se que os elementos
constantes da documentação oferecida à signatária estão
corretos e que as informações fornecidas por terceiros o
foram de boa fé e são confiáveis.
2. IMÓVEL
O imóvel localizado na Rua Croata, nº 940, apto. 74,
Torre única, Condomínio Trust Alto da Lapa, possui as
seguintes características:
Área privativa = 67,51 m²(Área do apartamento = 66,07 m² e
Depósito na garagem = 1,44 m²)
Área comum = 76,63 m²
Vaga de garagem = 1
Área total = 144,14 m²
Fração ideal no terreno = 2,7990 %
Matrícula nº 135.064 do 10º Cartório de Registro de Imóveis
de São Paulo.
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Figura 1: Localização do Imóvel
Figura 2: Vista Aérea do Imóvel
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Figura 3: Matrícula nº 135.064 (fls. 76 e 80)
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Foto 1: Condomínio Trust Alto da Lapa – Rua Croata, nº940
2.1 Região
Trata-se de uma região classe média, onde se encontram
edifícios de padrão médio. A região apresenta característica
residencial e comercial, dotada de completa infraestrutura,
com todos os melhoramentos públicos essenciais.
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2.2 Vistoria
A vistoria foi agendada para o dia 12/06/2020, e foi
acompanhado pela Sr. Ricardo, representante do autor. Essa
signatária aguardou um representante do réu até às 10h15,
porém, ninguém compareceu.
O edifício encontra-se em fase de acabamento da obra.
O condomínio é formado por uma única torre, sendo esta
torre com o pavimento térreo, mais 8 andares e mais 3
subsolos. Cada pavimento tipo é formado por 7 apartamentos.
A área de lazer no condomínio é composta por espaço
goumert, sala de ginástica, espaço zen e piscina.
Figura 4: Planta das áreas comuns do condomínio
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Foto 2: Área externa em fase de acabamento
Foto 3: Acesso
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Foto 4: Portaria - em fase de acabamento
Foto 5: Apartamento finalizado
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Figura 5: Planta do Apartamento nº 74
O apartamento 74 é formado por sala de estar, cozinha,
área de serviço, banheiro, sacada, 2 quartos, sendo 1 suíte.
A obra do edifício está paralisada há 1 ano, o padrão
construtivo do apartamento é médio e o estado de conservação
da construção, classificado como entre nova e regular.
3. AVALIAÇÃO
Optou-se pelo método comparativo, uma vez que foram
coletadas suficientes amostras.
Fatores utilizados na homogeneização:
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Fo = de acordo com a elasticidade da amostra - 10%
Ce = de acordo com o número de frentes do imóvel
Fob = de acordo com a idade aparente e estado de conservação
do imóvel observado
Ic = de acordo com o padrão construtivo do imóvel observado
EC = de acordo com o estado de conservação
3.1 Formulário
A seguir estão as fórmulas que serão utilizadas por
esta signatária através das quais se obterá o valor de
mercado do imóvel.
Valor do imóvel = V = Au x q x Fob X Ic
Onde,
Au = área útil em m²
q = valor unitário em R$/m
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A depreciação pela idade e estado de conservação é
obtida pelo método de Ross-Heidecke.
% V = idade aparente = 1 = 1,6%
vida útil 60
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Fob = R + k x (1- R) = 0,20 + 0,9097 x (1-0,20) = 0,928
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3.2 Valor do Imóvel (V)
O valor do imóvel é obtido através da expressão a
seguir.
V = Au x q
• Valor apto. 74
V = Au x q
V = 67,51 m² x R$ 9.851,04/m²
V = R$665.043,71(junho/2020)
O valor encontrado para o imóvel avaliando é
R$665.000,00 (março/2020) – Seiscentos e sessenta e cinco mil.
V = R$665.000,00 (junho/2020)
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4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente Laudo Técnico consta de 16 (dezesseis)
páginas, esta última que está datada e assinada. Consta
também, um Anexo com amostras e cálculos.
São Paulo, 20 de junho de 2020.
Eng. Andrea C. Klüppel Munhoz Soares
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ANEXOS
• Cálculos e amostras
• Dados
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Cel.: (11) 99187-0058 Email: [email protected]
ELEMENTOS
Nº Dados Foto Nº Dados Foto
1 Endereço: 6 Endereço:Rua Croata, 940 Rua Croata, 485
Fonte: Fonte:Local Imóveis Santos Bruno Imóveis
Sr. Marcelo Sra. Tatiana
Tel.: Tel.: 98099-8785
2 Endereço: 7 Endereço:Rua Croata, 820 Rua Croata, 485
Fonte: Fonte:Broker Vip Imóveis Santos Bruno Imóveis
Sra. Mariana Sra. Tatiana
Tel.: 3582-1454 Tel.: 98099-8785
3 Endereço: 8 Endereço:Rua Croata, 774 Rua Croata, 456
Fonte: Fonte:Em Casa Imóveis Leardi Imóveis
Sr. Rafael Sr. Paulo
Tel.: 4063-0541 Tel.: 4750-6564
4 Endereço: 9 Endereço:Rua Croata, 622 Rua Croata, 385
Fonte: Fonte:Império Real Imóveis Mirante Imóveis
Sr .Adriano Sr. Leme
Tel.: 3647-9023 Tel.: 2971-7963
5 Endereço: 10 Endereço:Rua Croata, 485 Rua Croata, 774
Fonte: Fonte:Santos Bruno Imóveis Leardi Imóveis
Sra. Tatiana Sr. Paulo
Tel.: 98099-8785 Tel.: 4750-6564P
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Elemento Valor (R$) Tipo Au
(m²) Idade N° Vagas Andar 1 850.000,00 Oferta 68,00 1 1 2 750.000,00 vendido 68,00 15 2 3 770.000,00 Oferta 92,00 25 2 4 1.050.000,00 Oferta 115,00 20 2 5 2.500.000,00 Oferta 185,00 15 3 cobertura 6 750.000,00 Oferta 79,00 15 2 7 575.000,00 Oferta 69,00 15 1 8 620.000,00 Oferta 60,00 25 2 9 695.000,00 Oferta 76,00 10 2
10 810.000,00 Oferta 92,00 25 2
Elemento Valor (R$) qu
(R$/m²) Ic Ec %V K Fob Fo 1 850.000,00 12.500,00 4,568 b 2 0,989 0,991 0,90
2 750.000,00 11.029,41 5,075 b 25 0,834 0,867 1,00
3 770.000,00 8.369,57 5,075 e 42 0,575 0,660 0,90
4 1.050.000,00 9.130,43 5,075 d 33 0,710 0,768 0,90
5 2.500.000,00 13.513,51 5,583 b 25 0,834 0,867 0,90
6 750.000,00 9.493,67 5,075 d 25 0,754 0,804 0,90
7 575.000,00 8.333,33 4,568 e 25 0,672 0,738 0,90
8 620.000,00 10.333,33 5,075 c 42 0,684 0,747 0,90
9 695.000,00 9.144,74 5,075 d 17 0,822 0,857 0,90
10 810.000,00 8.804,35 5,075 e 42 0,575 0,660 0,90
Dados do imóvel avaliando:
Ic = 4,568 padrão médio
Fob = 0,928 idade = 1 ano EC = b
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Tabela de ProbabilidadeDistribuição t (Student)
Coeficiente de ConfiançaDuas caudas 0,80 0,90 0,95 0,98 0,990 0,9990
1 3,078 6,314 12,706 31,821 63,657 636,6192 1,886 2,920 4,303 6,965 9,925 31,5993 1,638 2,353 3,182 4,541 5,841 12,9244 1,533 2,132 2,776 3,747 4,604 8,6105 1,476 2,015 2,571 3,365 4,032 6,8696 1,440 1,943 2,447 3,143 3,707 5,9597 1,415 1,895 2,365 2,998 3,499 5,4088 1,397 1,860 2,306 2,896 3,355 5,0419 1,383 1,833 2,262 2,821 3,250 4,781
10 1,372 1,812 2,228 2,764 3,169 4,58711 1,363 1,796 2,201 2,718 3,106 4,43712 1,356 1,782 2,179 2,681 3,055 4,31813 1,350 1,771 2,160 2,650 3,012 4,22114 1,345 1,761 2,145 2,624 2,977 4,14015 1,341 1,753 2,131 2,602 2,947 4,07316 1,337 1,746 2,120 2,583 2,921 4,01517 1,333 1,740 2,110 2,567 2,898 3,96518 1,330 1,734 2,101 2,552 2,878 3,92219 1,328 1,729 2,093 2,539 2,861 3,88320 1,325 1,725 2,086 2,528 2,845 3,85021 1,323 1,721 2,080 2,518 2,831 3,81922 1,321 1,717 2,074 2,508 2,819 3,79223 1,319 1,714 2,069 2,500 2,807 3,76824 1,318 1,711 2,064 2,492 2,797 3,74525 1,316 1,708 2,060 2,485 2,787 3,72526 1,315 1,706 2,056 2,479 2,779 3,70727 1,314 1,703 2,052 2,473 2,771 3,69028 1,313 1,701 2,048 2,467 2,763 3,67429 1,311 1,699 2,045 2,462 2,756 3,65930 1,310 1,697 2,042 2,457 2,750 3,64631 1,309 1,696 2,040 2,453 2,744 3,63332 1,309 1,694 2,037 2,449 2,738 3,62233 1,308 1,692 2,035 2,445 2,733 3,61134 1,307 1,691 2,032 2,441 2,728 3,60135 1,306 1,690 2,030 2,438 2,724 3,59136 1,306 1,688 2,028 2,434 2,719 3,58237 1,305 1,687 2,026 2,431 2,715 3,57438 1,304 1,686 2,024 2,429 2,712 3,56639 1,304 1,685 2,023 2,426 2,708 3,55840 1,303 1,684 2,021 2,423 2,704 3,55141 1,303 1,683 2,020 2,421 2,701 3,54442 1,302 1,682 2,018 2,418 2,698 3,53843 1,302 1,681 2,017 2,416 2,695 3,53244 1,301 1,680 2,015 2,414 2,692 3,52645 1,301 1,679 2,014 2,412 2,690 3,52046 1,300 1,679 2,013 2,410 2,687 3,51547 1,300 1,678 2,012 2,408 2,685 3,51048 1,299 1,677 2,011 2,407 2,682 3,50549 1,299 1,677 2,010 2,405 2,680 3,50050 1,299 1,676 2,009 2,403 2,678 3,496
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