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Laudo de Avaliação ELABORADO PARA O Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade

Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM

Ltda.

NOVEMBRO DE 2015

LAUDO 4928/15

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Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 520 offices throughout more than 61

countries worldwide.

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ÍNDICE

1. INTRODUÇÃO .......................................................................................................... 3

1.1. Solicitante ............................................................................................................ 3

1.2. Objeto .................................................................................................................. 3

1.3. Finalidade ............................................................................................................ 3

1.4. Datas ................................................................................................................... 3

1.5. Valores ................................................................................................................ 3

2. CONDIÇÕES E TERMOS DA CONTRATAÇÃO ....................................................... 5

3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ............................................................................ 7

3.1. Aspectos de Localização ..................................................................................... 7

3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários ............................................................... 8

3.3. Atividades Existentes no Entorno ........................................................................ 9

4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE ................................................................ 9

4.1. Descrição do Entorno .......................................................................................... 9

4.2. Terreno ................................................................................................................ 9

4.3. Construções ...................................................................................................... 11

4.4. Relatório Fotográfico ......................................................................................... 12

5. DIAGNOSTICO DE MERCADO .............................................................................. 16

6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................................... 23

6.1. Referências Normativas .................................................................................... 23

6.2. Introdução ......................................................................................................... 23

6.3. Valor Locativo .................................................................................................... 23

6.3.1. Metodologia ............................................................................................... 23

6.3.2. Elementos comparativos ............................................................................ 23

6.3.3. Tratamento por Fatores .............................................................................. 24

6.3.4. Situação Paradigma ................................................................................... 27

6.3.5. Valor Locativo Unitário .............................................................................. 27

6.3.6. Valor Locativo do imóvel ............................................................................ 27

6.4. Valor de Venda .................................................................................................. 30

6.4.1. Metodologia ............................................................................................... 30

6.4.2. Receitas ..................................................................................................... 30

6.4.3. Despesas ................................................................................................... 31

6.4.4. Fundo de Reposição do Ativo .................................................................... 32

6.4.5. Property Management ................................................................................ 32

6.4.6. Despesas Comerciais ................................................................................ 32

6.4.7. Simulação de Venda .................................................................................. 32

6.4.8. Valor do Imóvel .......................................................................................... 32

7. TERMO DE ENCERRAMENTO .............................................................................. 33




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1. INTRODUÇÃO

1.1. Solicitante Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda.

1.2. Objeto

Imóvel localizado na Av. Magalhães de

Castro, 4.800 – Morumbi, São Paulo – SP.

Área Útil: 22.465,82 m²

Fração Ideal: 29,06%

1.3. Finalidade

Avaliação para determinação do valor de mercado para venda e locação do imóvel.

1.4. Datas

Data da vistoria: 10/11/2015

Data de referência: Novembro/2015

1.5. Valores

Valor de mercado para locação




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4.500.000,00

R$ 216.900.000,00

(Duzentos e dezesseis milhões e novecentos mil reais)

(Novembro de 2015)

Valor de Mercado para Venda




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2.CONDIÇÕES E TERMOS DA CONTRATAÇÃO De acordo com a nossa Proposta n° 3798/2015, a Colliers International do Brasil (“Colliers”) realizou a avaliação do imóvel localizado na Av. Magalhães de Castro, 4.800 – Morumbi, São Paulo – SP, para a data-base de Novembro de 2015 para o Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda., doravante chamada “Cliente”.

Entendemos que o Cliente necessitava de uma avaliação com a estimativa do valor de mercado para venda e locação de um imóvel com contratos de locação vigentes. De acordo com o escopo estabelecido na supramencionada proposta aceita pelo Cliente, com a análise dos documentos solicitados (expostos no anexo 6 deste laudo) ao Cliente e recebidos pela Colliers, entrevistas com o Cliente, visita técnica ao imóvel e à região onde se localiza o imóvel, pesquisas e entrevistas com participantes do mercado e de órgãos públicos, realização de cálculos e elaboração deste relatório contendo toda a informação verificada e os cálculos realizados.

Para tanto, os estudos foram realizados por duas metodologias: o valor de locação foi estimado através da comparação direta com imóveis comerciais e inseridos na mesma região socioeconômica, já o valor de venda foi estimado pelo Método da Renda, onde o imóvel foi considerado como um gerador de renda por um período de dez anos em um fluxo de caixa descontado.

Foram consideradas na avaliação as práticas e padrões profissionais aplicáveis de acordo com a Norma Brasileira de Avaliações NBR 14.653 da ABNT – Associação Brasileira e Normas Técnicas, em todas as suas partes, além dos padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal Institute of Chartered Surveyors (“RICS”) e nas normas do International Valuation Standards Council (“IVSC”), nos seus pronunciamentos 101 – Scope of Work, 102 – Implementation e 103 – Reporting.

Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado, elencando sempre aqueles que são relevantes na sua área de atuação e em sua região geográfica, assumindo-se que são independentes, especialistas e que possuem bom conhecimento sobre o mercado. O trabalho foi baseado nas informações e dados fornecidos pelo Cliente e é integralmente aderente aos Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes anexos a este laudo. Não foi realizada nenhuma investigação independente ou auditoria sobre as informações fornecidas. A Colliers e os signatários deste laudo entendem e assumem que todas as informações fornecidas são corretas e fornecidas de “boa fé”.




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Adicionalmente, o Cliente entende que qualquer omissão ou falta de informação podem impactar e afetar o resultado dos trabalhos e, consequentemente, a análise realizada apresentada neste laudo. Este laudo e as conclusões aqui apresentadas referem-se somente ao escopo e às solicitações feitas à Colliers pelo Cliente e se destinam única e exclusivamente para os fins contratados. Portanto, tanto nossas recomendações como o laudo não poderão ser utilizados para outro propósito que não os aqui mencionados. Este laudo não deve ser apresentado ou utilizado em partes ou excertos separados. A Colliers e seus signatários não se responsabilizam por qualquer citação, apresentação ou referência ao relatório sem o seu prévio conhecimento e consentimento.




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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

3.1. Aspectos de Localização

Endereço : Avenida Magalhães de Castro, n° 4.800

Município – Estado : São Paulo – SP

Densidade de Ocupação : Alta

Padrão Econômico : Alto

Categoria de Uso Predominante : Comercial e Residencial

Valorização Imobiliária : Valorização

Vocação : Comercial

Acessibilidade : Boa

Intensidade do Tráfego : Alta

Figura 1 Mapa de Localização




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Figura 2 Mapa de Localização - Satélite

3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários

Rede de Água : Existente

Coleta de Lixo : Existente

Energia Elétrica : Existente

Esgoto Pluvial : Existente

Esgoto Sanitário : Existente

Arborização : Existente

Iluminação Pública : Existente

Pavimentação : Existente

Telefone : Existente




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3.3. Atividades Existentes no Entorno

Comércio : De 300m a 500m

Escola : Acima de 1.000 m

Serviços Médicos : Acima de 1.000 m

Recreação e Lazer : De 300m a 500m

Correio : Acima de 1.000 m

Agências Bancárias : De 300m a 500 m

Transporte : De 100m a 300m

4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE

4.1. Descrição do Entorno

O imóvel esta localizado na Avenida Magalhães de Castro, pista lateral da Marginal do

Rio Pinheiros, no bairro do Morumbi, bairro nobre da cidade de São Paulo. A avenida

é uma importante via arterial da cidade, que concentra em sua extensão edifícios

comerciais, shoppings center, entre outros. Ainda, se localiza próximo de bairros

residenciais de alto padrão.

O empreendimento é composto por três torres comerciais, ao lado há um shopping

center luxuoso e alguns edifícios residenciais de alto padrão. A região é caracterizada

por empreendimentos de alto padrão, no entanto nas proximidades há um contraste

com moradias populares de classe baixa e baixíssima.

O Acesso ao empreendimento é restrito, apenas pela Av. Magalhães de Castro, sendo

que nos horários de pico a via é uma das mais congestionadas da cidade,

principalmente por fazer ligação entre as zonas Sul e Norte da cidade.

4.2. Terreno

O terreno sobre o qual está a Torre 3 – Continental Tower, integrante do Condomínio Cidade Jardim Corporate Center, apresenta as seguintes características:

Área: 21.321,46 m²

Superfície: Aparentemente seca

Topografia: Plano

Frente: No nível do Logradouro




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Zoneamento: Segundo o novo Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo que entrou em vigor em agosto de 2014, o imóvel está localizado na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana e Dentro da Macroárea de Estruturação Metropolitana, no setor da Orla Ferroviária e Fluvial da Faria Lima-Água Espraiada-Chucri Zaidan:

Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana

Macroárea de Estruturação Metropolitana - Setor da Orla Ferroviária e Fluvial da Faria Lima-Água Espraiada-Chucri Zaidan

Tendo os seguintes coeficientes de aproveitamento:

Cabe ressaltar que a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) e os Planos de cada Subprefeitura da cidade de São Paulo incluindo a do Butantã, onde se localiza o empreendimento, também estão em processo de modificação e, por isso, não existe ainda os parâmetros novos definidos.




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A diretriz principal desse novo zoneamento é de promover um aumento da densidade construtiva e demográfica e implantação de novas atividades econômicas de abrangência metropolitana, atendendo a critérios de sustentabilidade.

Com relação as obras previstas e em andamento da região, a que poderá impactar de

forma mais direta a região do empreendimento, é a construção de uma ponte entre as

pontes do Morumbi e João Dias, visando melhorar a acessibilidade e o tráfego intenso

da região, e indiretamente o prolongamento da Av. Chucri Zaidan que se estenderá

até a Av. João Dias, no entanto, outras obras previstas, tais como prolongamento da

Av. Jornalista Roberto Marinho até a Rodovia dos Imigrantes, também impactará a

região do empreendimento.

4.3. Construções

O complexo “Cidade Jardim Corporate Center”, abrange 3 torres comerciais triple A com área total construída de 173.210,91m², implantado em terreno de 21.321,46m². Suas torres, Capital Building (Torre 01), Park Tower (Torre 02) e Continental Tower (Torre 03) possuem áreas construídas de 19.203,71 m², 21.619,95 m² e 55.750,76 m² respectivamente. O embasamento apresenta sete subsolos que comportam 2.579 vagas para veículos e mais 90 vagas para utilitários. O Pavimento Térreo do Empreendimento é dotado de áreas para Café, Restaurante, espelho d’água e extensa área verde. Ainda, conta com um Business Center que possui um auditório para 150 pessoas e mais 3 salas de reuniões que podem ser unidas se necessário. Além disso, o Empreendimento possui Certificação AQUA (Alta Qualidade Ambiental). A Torre 3, “Continental Tower” na qual se encontram os conjuntos em avaliação é composta por 7 subsolos, térreo, 27 pavimentos tipo mais heliponto. Os pavimentos tipo são distribuídos em três setores, sendo eles zona baixa: 1º ao 9º pavimento, zona média: 10º ao 18º pavimento e zona alta: 19º ao 27º pavimento. O acesso aos pavimentos tipo é feito por 19 elevadores Atlas Schindler dentre eles elevadores sociais e de apoio/seviço. Além desses elevadores, o empreendimento conta com 1 elevador que vai do 27º pavimento ao heliponto e um elevador VIP que acessa todos os pavimentos do edifíio.

Os andares em avaliação estão localizados entre o 1° e 13° pavimento e possuem as seguintes caracteristicas construtivas:




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Características Principais

Estrutura: Concreto armado e vigas protendidas

Fechamento: Blocos de concreto e vidro

Fachada Argamassa com pintura e tijolo aparente

Idade: Entregue em setembro de 2012

Estado de Conservação: Nova (A)

Acabamentos:

Piso: Porcelanato, vinílico, borracha, ardósia e carpete.

Paredes: Argamassa com pintura, massa chapiscada, tijolo cerâmico aparente, dry-wall, vidro laminado refletivo, revestimento cerâmico, porcelanato, papel de parede e madeira laminada.

Forro: Suspenso modular, gesso e madeira laminada.

Esquadrias: Alumínio, ferro e madeira.

4.4. Relatório Fotográfico

O Continental Tower, torre objeto desta avaliação, não teve todos os seus andares vistoriados e/ou com registro fotográfico, por questões de falta de autorização dos locatários ocupantes dos andares.

Portanto, os registros fotográficos apresentados abaixo referem-se aos conjuntos vagos e as áreas comuns do prédio:




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Fachada – Nome do Empreendimento

Fachada da Torre

Estacionamento Descoberto - Térreo

Térreo Visto do Conjunto Vago da Torre III

Acesso ao Shopping

Restaurante e Café - Térreo




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Heliponto

Entrada da Área Administrativa – 2º Subsolo

Área de Recepção do Auditório

Área de Acesso as Salas de Reunião

Sala de Reunião

Entrada da Torre III




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Elevadores

Conjunto Vago

Conjunto Vago

Hall do Andar Tipo

Estacionamnto - Subsolo

Área Técnica




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5. DIAGNOSTICO DE MERCADO

Em virtude da alta concentração de atividade econômica, a cidade de São Paulo

concentra o maior inventário de edifícios comerciais do Brasil. A cidade conta com

mais de 450 edifícios alocados nas 14 regiões comerciais monitoradas trimestralmente

pela Colliers, conforme o mapa a seguir:

DISPONIBILIDADE SEGMENTO A+A

A prorrogação da entrega de novos edifícios impactou positivamente o mercado de

escritórios classe A+A, resultando em uma queda da taxa de disponibilidade de 25%

para 23%. Outro fator que influenciou nesta queda foi a grande absorção líquida de 56

mil m². No mesmo período do ano anterior a absorção foi de apenas 8 mil m² e

comparando o primeiro semestre de 2015 com o primeiro semestre imediatamente

anterior, o crescimento é de 247%. Apesar disso, esta queda deve ser olhada com

REGIÕES COLLIERS SÃO PAULO




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cautela, pois muitos imóveis que tiveram suas entregas postergadas ficarão pontos

nos próximos trimestres.

A absorção líquida dos empreendimentos A+A é resultado do que o mercado chama

de “Flight to Quality”, que é a mudança de edifícios classe B para novos edifícios

certificados, com grandes lajes e condições comerciais mais agressivas. Já os preços

pedidos se mantiveram estáveis, em termos nominais, mostrando uma certa tendência

de estabilização.

Absorção Líquida por Ano e Trimestre (mil m²)

*Colliers – Market Report Escritórios - 2º Trimestre 2015

Com relação ao total de metros quadrados deste segmento, foi observado um

pequeno aumento de 12 mil m² ocasionado pela entrega do empreendimento Teoemp

da Bratke Collet com a Engeform, na região Colliers Pinheiros ficando este mercado

com 2.460 mil m² no total.

DISPONIBILIDADE SEGMENTO B

O mercado de edifícios B manteve sua taxa de disponibilidade em 14% e como não

teve novas entregas, permaneceram com a mesma quantidade de metros quadrados

totais: 1.849 mil m². A taxa de disponibiliadade se manteve estável, apesar do

processo do “Flight to Quality”, pois os locatários estão no processo de mudança, com

o novo local já alugado mas ainda utilizando o antigo. Por isso, acreditamos que para

os próximos trimestres a disponibilidade desse segmento tende a aumentar.




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INVENTÁRIO DE SÃO PAULO

O maior inventário existente em São Paulo é da região Colliers da Vila Olimpia, sendo

ainda a região que mais recebeu novas metragens desde o 4º trimestre de 2014,

ficando com 413 mil m² no total. Apesar disso, foi a região com a melhor recuperação

na taxa de disponibilidade no 2º trimestre de 2015, passando de 32% para 26%.

A região do Brooklin, que possui um total de 397 mil m² e teve muitas entregas de

2011 à 2014, possui a segunda maior taxa de disponibilidade do estado de São Paulo

com 34%, perdendo apenas para a região Colliers Santo Amaro que tem 50% de

disponibilidade.

A região Colliers Roque Petroni, apesar de ter entregas de novas metragens pontuais

e de ser atualmente o terceiro maior inventário do estado, com 375 mil m², possui taxa

de disponibilidade de apenas 17%. Esta taxa é explicada pela absorção líquida

constante da região.

Evolução do Inventário Existente, Absorção Líquida (mil m²) e Taxa de Disponibilidade (%) por Ano




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Evolução do Inventário Existente, Absorção Líquida (mil m²) e Taxa de Disponibilidade (%) por Região Colliers


ENTREGAS

A previsão de entrega para 2015 no segmento A+A é de 387 mil m² totalizando 2.847

mil m² e no segmento B é de 28 mil m², totalizando 1.877 mil m². Para os próximos

anos estão previstas entregas de novas metragens apenas para o segmento A+A.

Previsão de Entregas para os Próximos Anos


2016 2017 2018

231 mil m² 91 mil m²

Total em Construção A+A: 775 mil m² B: 28 mil m² 66 mil m²

2015

387 mil m²

28 mil m²




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As regiões que terão uma maior quantidade de entregas é a Roque Petroni Junior,

com 43% do total e a Vila Olimpia com 23% do total. As regiões que receberão uma

quantidade menor de metragem é a região dos Jardins, com 2% do total e a região do

Brooklin com 3%. No próximo gráfico é apresentado o inventário em construção por

região.


VALOR LOCAÇÃO

Com relação ao valor médio pedido de locações, após um grande período de

readequação do mercado, o segmento A+A mantêm uma estabilidade desde o quarto

trimestre de 2014. O segmento B só apresentou uma estabilidade do primeiro trimestre

para o segundo trimestre de 2015.

SP: Inventário em Construção 2015

3T 2015




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Valor Médio de Locação por Ano (R$/m²/mês)



CONSIDERAÇÕES - EMPREENDIMENTO ESTUDADO

O empreendimento estudado pelo seu padrão A+A e macroregião compete

diretamente com as regiões Berrini, Faria Lima e Vila Olímpia mas perde com relação

ao acesso e localização, uma vez que está na outra margem do Rio Pinheiros. Diante

do exposo acima, podemos concluir que em uma situação de mercado em alta, o

empreendimento consegue oferecer um excelente imóvel com um valor final melhor

que as Regiões Competidoras. Entretanto, em uma situação de mercado imobiliário

2013

R$ 129,00

2014

R$ 112,00

2015

R$ 112,00

2013

R$ 92,00

2014

R$ 87,00

2015

R$ 85,00

Cla

sse A

+A

C

lasse B

SP: Preço Médio de Locação por Trimestre (R$/m²/mês)

-23%

-11%

52%

32%




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em baixa, como atualmente, o empreendimento perde sua vantagem competitiva, uma

vez que as Regiões Concorrentes estão com muita oferta e, por consequência, preços

mais baixos.

Portanto, analisando todo o cenário atual, concluímos que para manter o perfil que

possui hoje de locatários e padrão, a melhor estratégia é esperar o mercado voltar a

estabilidade, diminuindo a disponibilidade e aumentando o valor das regiões

concorrentes, para que o Continental Tower volte a ser uma alternativa verdadeira

pela percepção dos inquilinos.




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6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

6.1. Referências Normativas

A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos (versão válida a partir de Março de 2011). Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – versão 2011, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo.

6.2. Introdução

Para a determinação do intervalo de valores de venda do empreendimento foi adotado

o Método da Renda, com utilização de Fluxo de Caixa Descontado. Para tanto,

considerou-se, os contratos vigentes e o valor médio de locação a partir da aplicação

do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para os andares disponíveis.

6.3. Valor Locativo

6.3.1. Metodologia Para a determinação do valor unitário de locação foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

6.3.2. Elementos comparativos

Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar conjuntos comerciais disponíveis para locação. O campo amostral utilizado para a determinação do valor unitário de escritório é composto por 7 (sete) amostras que podem ser observadas junto ao Anexo 1 – Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam ainda diferentes características como padrão construtivo, idade e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário.




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6.3.3. Tratamento por Fatores

No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização:

Fator de Fonte

Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10% (dez por cento), para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos.

Fator de Transposição

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, serão utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores:

I. Equipamentos Urbanos

Variáveis Sim Não

Trafegabilidade 20 0

Luz Domiciliar 13 0

Rede de Água 11 0

Luz Pública 7 0

Guias e Sarjetas 5 0

Rede de Esgoto 4 0

Telefonia 2 0

Gás 1 0

Pavimentação Distância ao Transporte

Coletivo Largura da Via

Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5

Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5

Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3

Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1




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II. Características da Região

Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial

Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00

De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95

De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90

Abaixo de 40% 0,90 Classe Média-Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85

Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80

Fator Padrão Construtivo

Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliado, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula:

Fpc = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc)

Onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

Fator Depreciação

Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão:

FOC = R + K x (1-R)

Onde:




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R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. K = coeficiente de Ross/Heideck

O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais.

Fdep = 1 + (((FdepAVA – FdepCOMP) / FdepCOMP)) x pc)

onde: Fdep: Fator Depreciação FdepAVA: Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando FdepCOMP: Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

Vaga de Estacionamento

Para isolar a influência da eventual diferença de número de vagas de estacionamento entre o imóvel em avaliação e os elementos comparativos, preliminarmente à aplicação dos fatores acima mencionados foi excluído, do preço pedido de locação o valor correspondente às vagas de garagem. De acordo com pesquisas realizadas na região e no próprio complexo, o valor de locação correspondente às vagas adotado é de R$ 410,00/mês.




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6.3.4. Situação Paradigma A situação paradigma considerada, que possibilitou a homogeneização dos valores é a seguinte:

6.3.5. Valor Locativo Unitário Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, transposição, padrão construtivo, depreciação e quantidade de vagas de garagem, conforme Anexo 2 – Homogeneização de Valores, obteve-se o seguinte valor unitário básico:

Valor Unitário Básico (sem vagas de garagem) R$ 69,86 /m²

6.3.6. Valor Locativo do Imóvel

O valor de locação de cada um dos conjuntos equivale ao produto de sua área útil pelo valor básico calculado no item anterior ao qual foi somado o valor correspondente às vagas de estacionamento. Ou seja,

VALOR DE LOCAÇÃO = Au x VUB + n x VVE

Onde: Au = Área Útil em m2

Área privativa média do conjunto tipo = 906.41 m²

Número de Vagas por conjunto tipo = 26

Índice de Local = 117.30

Cota-Parte Terreno = 50%

Cota-Parte Construção = 50%

Valor da Vaga (por mês) = R$ 410.00

Padrão = 2.520

Idade Considerada = 1 anos

Vida Útil Referencial = 60 anos

Estado de Conservação = A

Fator de Depreciação = 0.990

SITUAÇÃO PARADIGMA




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VUB = Valor Unitário Básico em R$/m2 mês N = Número de Vagas de Estacionamento VVE = Valor Locativo da Vaga de Estacionamento em R$/m2 mês O valor locativo do imóvel em avaliação, para Novembro de 2015, corresponde ao somatório do valor de locação de cada conjunto que o compõe, como se vagos estivessem:

Conjunto

Área

Privativa

(m²)

Vagas

(un)

Valor Unitário

Base

(R$/m²/mês)

Valor

Unitário

Vaga

(R$/mês)

Locação Base

(R$/mês)

Valor Unitário

Base Total

(R$/m²/mês)

11 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

12 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

21 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

22 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

31 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

32 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

41 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

42 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

51 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

52 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

61 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

62 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

71 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

72 906.41 26 69.86 410.00 73,979.55 81.62

81 809.96 26 69.86 410.00 67,241.79 83.02

82 809.96 26 69.86 410.00 67,241.79 83.02

91 809.96 26 69.86 410.00 67,241.79 83.02

92 809.96 26 69.86 410.00 67,241.79 83.02

101 809.96 26 69.86 410.00 67,241.79 83.02

102 809.96 26 69.86 410.00 67,241.79 83.02

111 809.96 26 69.86 410.00 67,241.79 83.02

112 809.96 26 69.86 410.00 67,241.79 83.02

121 1,619.92 52 69.86 410.00 134,483.58 83.02

131 809.96 26 69.86 410.00 67,241.79 83.02

132 866.52 27 69.86 410.00 71,602.93 82.63

22,465.82 677 R$ 1,850,000.00 82.35




29

Dessa forma, a estimativa do valor de mercado de locação total do imóvel, em números redondos, é de:

Valor de mercado para locação




30

6.4. Valor de Venda

6.4.1. Metodologia

Para a determinação do valor de venda do imóvel foi utilizado o Método da Renda

baseado em Fluxo de Caixa Descontado em moeda constante, com horizonte de 10

anos.

Foram consideradas as seguintes premissas:

6.4.2. Receitas

6.4.2.1. Receitas de Locação

Considerou-se para a projeção de receitas do empreendimento o cumprimento dos

contratos de locação em vigência para os conjuntos locados e adotou-se contratos

típicos de locação (60 meses) para os conjuntos vagos.

A tabela abaixo ilustra o quadro de área e a curva de absorção dos conjuntos

disponíveis.

Unidade/

Conjunto

Área Locável

(em m²)

Aluguel Mensal

(em R$)

Untitário

(R$/m²)Início Término

1 1,812.82 187,902.54 103.65 mai/13 abr/18

2 1,812.82 187,902.54 103.65 mai/13 abr/18

3 1,812.82 149,285.73 82.35 mar/16 fev/21

4 1,812.82 149,285.73 82.35 jun/16 mai/21

5 1,812.82 149,285.73 82.35 set/16 ago/21

6 1,812.82 149,285.73 82.35 dez/16 nov/21

71 906.41 74,642.86 82.35 mar/17 fev/22

72 906.41 101,129.59 111.57 jun/13 mai/18

8 1,619.92 180,737.03 111.57 jun/13 mai/18

91 809.96 91,549.75 113.03 nov/12 out/22

92 809.96 58,359.41 72.05 mar/13 fev/23

10 1,619.92 116,718.83 72.05 mar/13 fev/23

11 1,619.92 116,718.83 72.05 mar/13 fev/23

12 1,619.92 116,718.83 72.05 mar/13 fev/23

13 1,619.92 120,794.10 74.57 mar/13 fev/23

Total 22,409.26 1,950,317.22 87.03




31

Considerou-se que as lajes disponíveis (3º, 4º, 5º e 6º andares e o conjunto 71) serão

absorvidos de 3 em 3 meses a contar de Março de 2016 a valor de mercado.

a) Crescimento Real

Para o cálculo do valor locativo a ser aplicado a partir da data de revisão dos contratos

de locação (36 meses após o início de cada contrato) e para os novos contratos de

locação adotou-se a premissa de crescimento real equivalente a 0,00 % a.a.

b) Carência Inicial

Tendo em vista as condições atuais do mercado de escritórios de São Paulo assumiu-

se que todos os novos contratos serão sujeitos à carência inicial de 6 meses de

locação.

c) Vacância entre Contratos

Assumiu-se a ocorrência de que 75% dos contratos não serão renovados e que,

portanto, os escritórios serão submetidos a um período de vacância de 6 meses.

6.4.3. Despesas

6.4.3.1. Despesas Durante a Vacância

Durante os períodos de vacância incidirão as seguintes despesas:

a) Condomínio

R$ 22,26/m2 de área útil

b) IPTU

R$ 9,47/m2 de área útil

Nota: Valores de condomínio e IPTU fornecidos pelo Solicitante.




32

6.4.4. Fundo de Reposição do Ativo

O fundo de reposição do ativo corresponde à reserva de caixa, provisionada com base

na receita mensal de locação, à razão de 2,00% sobre o valor locativo mensal, com a

finalidade de promover obras de melhoria e manutenção do edifício para mantê-lo no

padrão atual, considerado a partir do início do horizonte de análise.

6.4.5. Property Management

Foi considerada verba equivalente a 0,50% da receita bruta de locação para custos

com gerenciamento da propriedade.

6.4.6. Despesas Comerciais

A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela locação do

imóvel será correspondente ao valor de 1 aluguel.

6.4.7. Simulação de Venda

Ao final do horizonte de análise foi simulada a venda do imóvel a um cap rate de

8,5% a.a.

Considerou-se ainda o pagamento de comissão à razão de 1% do valor de venda.

6.4.8. Valor do Imóvel

O valor do imóvel é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado. Considerando taxas de desconto de 10,00% a.a., tem-se o seguinte valor de mercado para venda da imóvel, em números redondos:

4.500.000,00

R$ 216.900.000,00

(Duzentos e dezesseis milhões e novecentos mil reais)

(Novembro de 2015)

Valor de Mercado para Venda




33

7. TERMO DE ENCERRAMENTO

Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável.

Este laudo é composto por 33 (trinta e três) páginas e 5 (cinco) anexos.

São Paulo, 25 de Novembro de 2015.

COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL

CREA 0931874

Cópia Digital

Paula Casarini, MRICS

CREA 5.060.339.429/D

Responsável Técnica | Vice-Presidente

São Paulo & CIVAS

Cópia Digital

Daniel Jackel, MRICS

RG: 53.081.856-5

Gerente Executivo

CIVAS

ANEXOS




ANEXO 1 - ELEMENTOS COMPARATIVOS




Endereço: Rua James Joule Fonte:

F.Reis -

http://www.freis.com.br/berrinipark/ - 3809-

3899

O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 44,000.00

V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): 432.00

ACH (m²): 432.00 Fator de elasticidade: 0.80

Idade (anos): 12 Padrão: 2.52

Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0.860

Número de Vagas: 9 Preço Pedido (R$): 44,000.00

Valor, sem Ff e Vagas (R$): 31,510.00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 72.65 /m²

Endereço: Rua Surubim, 504 Fonte: VicToire Int. Realty - 3036-5858





Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0.840



Endereço: Praça General Gentil Falcão, 109 Fonte: Bratke Collet - 5505-5033








Endereço: Av. das Nações Unidas, 12.995 Fonte:PREVI - 3870-1228 / Robocop - 5505-

5778


V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): 1,141.87

ACH (m²): 1,141.87 Fator de elasticidade: 0.80





Endereço: Rua Geraldo Campos Moreira, 375 Fonte: Bratke Collet - 5505-5033








Endereço: Rua Luigi Galvani Fonte:3MBROKERS - (11) 3564-6787 9-8868-

4745




A.P.T. (m²): 318.00 A.M. (m²): 0.00

A.P.S. (m²): 0.00 A.P.I. (m²): 0.00





Endereço: Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, 105 Fonte: Fernandes Lucena - 3512-7400




Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0.990



7

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2015

6

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2015

5

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2015

4

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2015

11

Ano:

2015

2

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2015

1

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2015

3

ÁREAS

Mês:




ANEXO 2 - TRATAMENTO POR FATORES




Legenda: Valor Unitário: Valor Unitário, descontado o fator de fonte, em R$/m2; F Pd: Fator Padrão; F Dep: Fator depreciação; F Transp: Fator transposição; Fator Final = ΣFi – n + 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado.

1 72.94 1.0000 1.0760 1.0080 0.9120 1.00 72.65

2 67.65 1.0510 1.0890 1.0490 0.9370 1.13 76.17

3 60.22 1.0510 1.0690 0.9720 0.9800 1.07 64.55

4 52.10 1.0510 1.1510 0.9720 1.0590 1.23 64.24

5 59.29 1.0510 1.1040 1.0490 0.8550 1.06 62.78

6 51.42 1.1860 1.1510 1.1180 0.8770 1.33 68.48

7 92.95 0.9110 1.0000 1.0000 0.9510 0.86 80.12

Fator

Final q (R$/m²)Elemento

Valor Unitário

(R$/m²) descontado fator oferta

F Pd F dep F Transp F Area

IMÓVEL EM AVALIAÇÃO

Soma = R$ 489.00 / m²

Número de Elementos = 7

Valor Médio = R$ 69.86 / m²

Limite Inferior = R$ 48.90 / m²

Limite Superior = R$ 90.81 / m²

Soma = R$ 489.00 / m²

Número de Elementos = 7

Valor Médio = R$ 69.86 / m²

VALOR UNITÁRIO BÁSICO

Intervalo para Saneamento

Média Saneada




Número de Amostras: 7

Número de Graus de Liberdade: 6

tc (tabelado): 1.44

Desvio Padrão = 6.64



TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS

INTERVALO DE CONFIANÇA





CAMPO DE ARBÍTRIO

Elementos Efetivamente Utilizados

Campo de Arbítrio




ANEXO 3 - FLUXO DE CAIXA




An

o1

23

45

67

89

10

11

Receita

Bru

ta P

ote

ncia

l

Receita

s d

e L

ocação

18.6

26.6

62

23.2

54.5

20

22.2

69.1

73

21.5

91.1

24

21.5

91.1

24

21.5

91.1

21

21.5

41.4

25

22.0

99.1

99

22.2

85.6

65

22.2

85.6

65

22.3

76.5

88

Absorç

ão &

Turnover

00

-1.0

13.2

29

00

-1.0

44.9

99

-431.9

72

-2.2

35.9

72

00

-932.0

85

Carê

ncia

Inic

ial

-1.4

92.8

57

-522.5

00

-379.9

60

00

-335.8

92

-167.9

46

-889.0

15

00

-233.0

20

Tota

l Locação

17.1

33.8

05

22.7

32.0

20

20.8

75.9

84

21.5

91.1

24

21.5

91.1

24

20.2

10.2

30

20.9

41.5

07

18.9

74.2

12

22.2

85.6

65

22.2

85.6

65

21.2

11.4

83

Receita

de D

espesas R

eem

bols

áve

is

Condom

ínio

4.6

94.6

53

5.9

45.6

06

5.7

12.0

75

5.9

85.9

59

5.9

85.9

59

5.7

03.4

88

5.8

69.1

93

5.3

87.5

39

5.9

85.9

59

5.9

85.9

59

5.7

43.8

41

IPT

U1.9

97.2

33

2.5

29.4

23

2.4

30.0

71

2.5

46.5

90

2.5

46.5

90

2.4

26.4

17

2.4

96.9

14

2.2

92.0

02

2.5

46.5

90

2.5

46.5

90

2.4

43.5

85

Tota

l Desepesas R

eem

bols

áve

is6.6

91.8

86

8.4

75.0

29

8.1

42.1

46

8.5

32.5

49

8.5

32.5

49

8.1

29.9

05

8.3

66.1

07

7.6

79.5

41

8.5

32.5

49

8.5

32.5

49

8.1

87.4

26

Re

ce

ita T

ota

l23.8

25.6

91

31.2

07.0

49

29.0

18.1

30

30.1

23.6

73

30.1

23.6

73

28.3

40.1

35

29.3

07.6

14

26.6

53.7

53

30.8

18.2

14

30.8

18.2

14

29.3

98.9

09

Despesas O

pera

cio

nais

00

00

00

00

00

0

Condom

ínio

5.9

85.1

60

5.9

85.1

60

5.9

85.1

60

5.9

85.1

60

5.9

85.1

60

5.9

85.1

60

5.9

85.1

60

5.9

85.1

60

5.9

85.1

60

5.9

85.1

60

5.9

85.1

60

IPT

U2.5

46.2

47

2.5

46.2

47

2.5

46.2

47

2.5

46.2

47

2.5

46.2

47

2.5

46.2

47

2.5

46.2

47

2.5

46.2

47

2.5

46.2

47

2.5

46.2

47

2.5

46.2

47

Gestã

o d

e L

ocação

9.9

27

13.0

03

12.0

91

12.5

52

12.5

52

11.8

09

12.2

11

11.1

06

12.8

41

12.8

41

12.2

50

Tota

l Despesas

8.5

41.3

34

8.5

44.4

10

8.5

43.4

98

8.5

43.9

59

8.5

43.9

59

8.5

43.2

16

8.5

43.6

18

8.5

42.5

13

8.5

44.2

48

8.5

44.2

48

8.5

43.6

57

NO

I15.2

84.3

57

22.6

62.6

39

20.4

74.6

32

21.5

79.7

14

21.5

79.7

14

19.7

96.9

19

20.7

63.9

96

18.1

11.2

40

22.2

73.9

66

22.2

73.9

66

20.8

55.2

52

Com

issão &

CA

PE

X0

00

00

00

00

00

Com

issão

597.1

44

74.6

43

126.6

53

00

111.9

63

55.9

82

296.3

41

00

77.6

74

CA

PE

X (

FR

A)

39.7

09

52.0

12

48.3

64

50.2

06

50.2

06

47.2

34

48.8

46

44.4

23

51.3

64

51.3

64

48.9

98

Tota

l Com

issão&

CA

PE

X636.8

53

126.6

55

175.0

17

50.2

06

50.2

06

159.1

97

104.8

28

340.7

64

51.3

64

51.3

64

126.6

72

Flu

xo

de

Caix

a L

íqu

ido

14.6

47.5

04

22.5

35.9

84

20.2

99.6

15

21.5

29.5

08

21.5

29.5

08

19.6

37.7

22

20.6

59.1

68

17.7

70.4

76

22.2

22.6

02

22.2

22.6

02

20.7

28.5

80

Perp

etu

idade

Venda

00

00

00

00

00

242.9

02.3

47

Com

issão d

e V

enda

00

00

00

00

00

-2.4

29.0

23

Flu

xo

de

Caix

a L

íqu

ido

14.6

47.5

04

22.5

35.9

84

20.2

99.6

15

21.5

29.5

08

21.5

29.5

08

19.6

37.7

22

20.6

59.1

68

17.7

70.4

76

22.2

22.6

02

22.2

22.6

02

261.2

01.9

04




ANEXO 4 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO




De acordo com o item “Especificação das Avaliações” da NBR 14653-2: 2011 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos: Grau de Fundamentação

Valor Determinado Método

Grau de Fundamentação

Valor de Locação Comparativo II

Valor de Venda Renda I

Grau de Precisão

Valor Determinado Método Grau de Precisão

Valor de Locação Comparativo III




ANEXO 5 - PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES




PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

A data-base desse relatório é Novembro de 2015, portanto os valores e considerações

refletem as características do imóvel e a situação de mercado nesse momento, não

considerando eventos extraordinários e imprevisíveis.

Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e

cálculos foram realizados no mês de Novembro de 2015.

Esse trabalho foi baseado única e exclusivamente em informações e dados fornecidos

pelo VOTORANTIM, considerando como verdadeiros, confiáveis e precisos, portanto a

COLLIERS não aceitará a imputação de qualquer responsabilidade por erro ou

omissão relacionado às informações fornecidas. A COLLIERS não é responsável por

realizar nenhuma investigação independente, ou outro tipo de verificação, acerca dos

dados fornecidos pelo VOTORANTIM.

Adicionalmente, a VOTORANTIM entende que qualquer omissão ou equívoco nos

dados e informações por ele fornecidos pode afetar materialmente a análise e

recomendações constantes no Relatório.

As recomendações e/ou conclusões constantes do relatório são aplicáveis apenas

para fatos e circunstâncias específicas a nós apresentadas pelo cliente e serão

utilizados somente para o propósito aqui mencionado.

A COLLIERS não será responsável por atualizar ou suplementar qualquer informação

contida no Relatório, salvo expressa solicitação do VOTORANTIM, e mediante

pagamento de FEE adicional.

O relatório foi elaborado com base em dados obtidos no mercado imobiliário local, os

quais foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e

profissionais habilitados e especializados e outros, portanto, são premissas aceitas

como válidas corretas e fornecidas de boa-fé.

O imóvel foi avaliado na suposição que esteja livre e desembaraçados de quaisquer

ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor,

pressupondo que as medidas do terreno e de construção, bem como, seu respectivos

títulos estejam corretos e devidamente registrados no Registro de Imóveis.

A COLLIERS não assume responsabilidade sobre aspecto legal e técnico do imóvel ou

a ele referente, ainda que fornecidos pelo cliente, excluindo-se as responsabilidades

inerentes ao exercício de sua função para o escopo contratado.

A COLLIERS não realizou análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja,

investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas,

desapropriações, superposição de divisas e outros, por não integrarem o escopo dos

serviços ora contratados.

A COLLIERS não efetuou medições de campo para realização deste relatório.




A COLLIERS não fez consulta junto aos órgãos públicos de âmbito municipal,

estadual, federal, autarquias, entre outros, no que tange a situação legal e/ou fiscal do

imóvel.

Os valores estão fixados em moeda nacional corrente, ou seja, Real (R$) e são validos

para a data base.

As informações financeiras projetadas utilizadas em nosso trabalho, baseados em

circunstâncias correntes, e são tratadas como as condições mais prováveis de que se

realizem. É possível que alguns eventos e circunstâncias não ocorram conforme o

esperado. Portanto, os resultados atuais durante o período de projeção serão quase

sempre diferentes daqueles evidenciados no futuro e tais diferenças podem vir a ser

substanciais. Como nossa conclusão está baseada em projeções, nós não

expressamos opinião sobre a possibilidade de ocorrências destas estimativas.

Deve ser salientado que parte da informação é prospectiva, assim ostenta incerteza

inerente aos dados estimados. Os números realizados podem diferir, eventualmente,

de forma significativa, a partir da informação utilizada na projeção.

A COLLIERS não recebeu rent roll atual, nem aditivos dos contratos vigentes. Por

isso, os valores dos contratos fornecidos foram ajustados pelos índices informados e

entende-se que não houve alterações dos contratos fornecidos.

Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das

pessoas que realizaram os serviços.

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