laudo de avaliaÇÃo atual colorido – doc. nº 21 · tabela 3 - graus de fundamentação no caso...
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Operação
Empresa:
nº
639UF
PR
F. Ideal (%) Formato
11,84% Regular
Autônoma
Unidade C2
Total
Endereço
Fachada
636.263.819-00
ISOLADO
81030-320
RUA JOSÉ FERREIRA DE BARROS
SIVONEI SABINO
Valory - Engenharia De Avaliações
Complemento
UNIDADE C2Bairro
Testada (m) Topografia
Empresa / CREA / Assinatura
Plana
130,36
Área Const. Uso Comum
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco
Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros.
“ A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento
máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais. Cabe ao proponente verificar a exata
localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Data
27/04/2017
Uso exclusivo da Engenharia do Banco
Valory - Engenharia de Avaliações CREA-41721
2 - Cliente
1 - Chave identificação do laudo: INDRA ou MONTREAL- nome empresa
Modelo uso comparativo PARECER
Solicitante: Banco SantanderLAUDO DE AVALIAÇÃO
CPF
Tipo de Imóvel
FANNY
Sobrado
4 - IMÓVEL
Médio
Área (m²)
Área total
1.080,00
Entre novo e regular
CURITIBA
Padrão Construtivo Idade Aparente
CEP
5
Município
Conservação
Construção - Unidade Isolada
R$ 435.000,00Valor Adotado
5 - AVALIAÇÃO
R$ 305.000,00
6 - VALOR DE LIQUIDEZ
FORÇADA
130,36 130,36
Terreno
130,36
24,00
Área Construída Privativa
1
Nº DE ELEVADORES
Conserv Áreas Comuns
Matrícula:
Ind. Fiscal:
X X X
X X X X
X X
X X
X X X
X X
X
66.885
Piscina
Uso do Prédio
Sobrado do "Condomínio Residencial La Boheme.
Não foi possível realizar vistoria interna, uma vez que não havia ninguém no local no momento da vistoria.
Assim sendo, as informações contidas neste laudo são referentes a observação externas do condomínio.
ESTRUTURA
Play Ground
SUB-SOLO
LavanderiaApto. do zelador
Uso da unidade avalianda:
Fechamento das paredes
Gerador Guarita Vigilância
Outros:
ANDAR TIPOFECHAMENTOTÉRREO
Numero de unids por andar
COBERTURA
Sauna Depósito individual
Quadra EsportivaChurrasqueira
Salão de festas
Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X")
Garagem Descoberta
Garagem Coberta
QTDE Descrição
3
-
CÔMODO
Lavabo
Sala de Estar
Sala de Jantar
Sala de TV
Escritório
QTDE TETOPISOS
Cozinha
Área de Serviço
Dorm. Empregada
Despensa
Terraço
WC Empregada
Sala íntima
Banheiro Suíte
Nº pvtos unid auton:
Posição (andar):
Depósito
Churrasqueira
Sacada
6 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE
PAREDES
Suíte
ESQUADRIAS
Dormitório
Banheiro Social
Iluminação pública Anti-Pó Fossa
7 - MICRO-REGIÃO
Rede de esgoto Rede telefônica Asfalto Passeio
Rede de água
Descrição sucinta do imóvel
Características da Edificação ou Condomínio (preencher o que se enquadre)
Residencial
Alvenaria
Canil
Comércio Local Praia Lazer
Shopping Center
Parque Clube Rede de Segurança
Centros de Ensino
Transporte Coletivo
Rede de gás Guias e sarjetas
tráfego no trecho
Coleta de Lixo
Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando
Residencial Médio Média Reduzido
Rede elétrica
ocupação predominante padrão construtivo densidade demográfica
Águas pluviais
8 - PARTICULARIDADES (marcar com "X")
Rede Bancária Rede de Saúde
risco ambiental favela vista permanente
córrego feira livre parque
vista do mar histórico de alagamento rede alta tensão
2
x = R$
x = R$
R$
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?
O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?
O imóvel apresenta condições de habitalidade ?
O imóvel possui características uni-familiares?
O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?
O imóvel não possui suspeitas de contaminação?
O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?
Se tem vagas, elas estão documentadas?
O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo:
2.416,39 130,36
O imóvel possui vaga de garagem?
Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? X
As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
Terreno R$ 938,41 127,88
10 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa)
Data da vistoria 27/04/17 NÃO
130,36
As áreas cujos padrão sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo
Avaliação
130,36 - - 130,36
m² 315.000,00
Total 435.000,00
m² 120.000,00
Construção R$
Totais 130,36
-
-
-
-
-
-
130,36 Unidade C2 130,36 130,36
Equiv. Não Averb.
130,36
9 - MEMÓRIA DE CÁLCULO
Áreas
Real Averb. Equiv. Averb. Real Não Averb.Compartimento Real Total Área p. calculo
- -
Logradouro Numeração predial
10.1 - O iptu fornecido não corresponde a unidade avaliada.10.2 - Trata-se de sobrado residencial de padrão médio, e para esta tipologia de imóvel, o mercado apresenta um médio volume de ofertas, uma regular velocidade de vendas e regular liquidez, com tendência a manter estes índices. Assim sendo, considerando a localização do imóvel, a realidade econômica da região, a utilização e limitações técnicas, o potencial de venda e o tempo de absorção pelo mercado, adotamos o valor médio reduzido em 30% para liquidação forçada.
3
Endereço:
Bairro: UF: PR
Tipo:
1
- Tel.: 41
Endereço:
Bairro: UF: PR
Tipo:
2
- Tel.: 41
Endereço:
Bairro: UF: PR
Tipo:
1
- Tel.: 41
Endereço:
Bairro: UF: PR
Tipo:
1
- Tel.: 41
Endereço:
Bairro: UF: PR
Tipo:
1
- Tel.: 41
N.º vagas 1N.º dormitórios 2 N.º Suítes:
Estado de conservação
Padrão de construção: Médio
N.º dormitórios 2 N.º Suítes:
Amostra n.º 1
Área Privativa (m²)
Sobrado
Empreendimento:
Rua José Ferreira de Barros, 639
N.º vagas 1
Padrão de construção:
abr-17
Obs.: Sobrado contendo: sala de estar / jantar, sala de TV, lavabo, 03 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc
social, cozinha, área de serviço e churrasqueira.
3888-6777JBA Imóveis Fonte/ telefone: Status:
Amostra n.º 2 Data
Oferta
Data
Residencial La Boheme
Médio
abr-17
CuritibaCidade:Fanny
Valor unitário (R$/m²) 4.142,37
Estado de conservação Entre novo e regular
Valor total (R$) R$ 540.000,00
Área Terreno (m²) -130,36
Idade Aparente (anos): 5
Curitiba
Condomínio Residencial
Área Privativa (m²)
Entre novo e regular Idade Aparente (anos): 3
Área Terreno (m²)164,00
Empreendimento:
Rua Amaro de Santa Rita, 436
Fanny Cidade:
Sobrado
-
Valor total (R$) R$ 630.000,00 Valor unitário (R$/m²) 3.841,46
Oferta
Obs.: Sobrado contendo: sala de estar / jantar, lavabo, 04 dormitórios (sendo 02 suítes), bwc social,
cozinha, área de serviço e churrasqueira.
Amostra n.º 3 abr-17
Fonte/ telefone: Aimob 3010-0317 Status:
Data
N.º vagasN.º dormitórios 2
Área Privativa (m²) 130,00 Área Terreno (m²) -
Empreendimento:
Rua Camilo Castelo Branco, 377
Lindóia Cidade: Curitiba
Condomínio Residencial
Padrão de construção: Médio
Estado de conservação Novo Idade Aparente (anos): 0
Sobrado
Data
2
Área Terreno (m²) -
4.086,96
N.º vagas 1
Área Privativa (m²) 115,00
Oferta
Obs.: Sobrado contendo: sala de estar / jantar, lavabo, 03 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social,
cozinha, área de serviço e churrasqueira.
Amostra n.º 5
2 N.º Suítes:
abr-17
Valor total (R$) R$ 470.000,00 Valor unitário (R$/m²)
Estado de conservação Entre novo e regular
Empreendimento: Condomínio Residencial
3
Rua Deputado Néo Martins, 445
Novo Mundo Cidade: Curitiba
Idade Aparente (anos):
1
Área Terreno (m²) -
Padrão de construção: Médio
N.º vagasN.º dormitórios
Sobrado
Área Privativa (m²) 124,00
Entre novo e regular
3 N.º Suítes:
Estado de conservação
Obs.: Sobrado contendo: sala de estar / jantar, lavabo, 04 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc social,
cozinha, área de serviço e churrasqueira.
Fonte/ telefone:
Valor total (R$) R$ 450.000,00 Valor unitário (R$/m²) 3.629,03
Firenze Imóveis 3345-2424 Status: Oferta
MédioSobrado
N.º dormitórios
Padrão de construção:
Idade Aparente (anos):
Fonte/ telefone: Vende Imóveis Curitiba 3015-3206 Status:
Novo Mundo Cidade: Curitiba
ELEMENTOS COMPARATIVOS
Empreendimento:
Rua das Corruíras, 80
Condomínio Residencial
Oferta
Obs.: Sobrado contendo: sala de estar / jantar, sala de TV, lavabo, 03 dormitórios (sendo 01 suíte), bwc
social, cozinha, área de serviço e churrasqueira.
Amostra n.º 4 abr-17
Fonte/ telefone: Ribas Imóveis 3053-0202 Status:
Data
1
Valor total (R$) R$ 490.000,00 Valor unitário (R$/m²) 3.769,23
N.º Suítes:
2º Aperte no botão para configurar a foto deitada ou em pé
4
Endereço
Oferta Local. ÁreaRoss
HeideckePadrão Terreno Vaga
Aval. 130,36 127,88 0 0 0 - - 1,0 1,0 1,0 0,95 1,0 1,0 1,0 - -
1 130,36 - 1 2 1 540.000,00 4.142,37 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3.633,83 3.633,83
2 164,00 - 1 2 2 630.000,00 3.841,46 0,90 1,00 1,03 0,98 1,00 1,00 1,00 3.389,79 3.389,79
3 130,00 - 1 2 1 490.000,00 3.769,23 0,90 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 3.153,31 3.153,31
4 115,00 - 1 2 1 470.000,00 4.086,96 0,90 1,00 0,98 0,97 1,00 1,00 1,00 3.411,46 3.411,46
5 124,00 - 1 3 1 450.000,00 3.629,03 0,90 1,00 0,99 0,98 1,00 1,00 1,00 3.092,36 3.092,36
3.893,81 3.336,15 3.336,15
1 3
7 3.485,29 0,0447
3.187,01 -0,0447
Comentários:
Valor de Mercado p/ Venda (R$)
Área equivalente (m²)
Unitário (R$/m²)
FORMAÇÃO DE VALOR
434.901,00
130,36
3.336,15
52
1
Número de elementos saneados
217,9627018
Unitário Médio Saneado (R$/m²) 3336,15
Desvio Padrão
8,94%
Coeficiente de Variação
t de Student
Limite Superior (R$/m²)
Limite Inferior (R$/m²)
Intervalo de Confiabilidade
6,533360226
1,53
SANEAMENTO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - COMPARATIVO DE MERCADO
Fatores de Ajustes
Foi atendida a quantidade mínima de dados de mercado
para atingir grau II - 5 amostras
Número de elementos 5
Dorm
Pontos
Tabela 3 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR 14653-2:2011)
Item
Preço Pedido
(R$)
Unitário seco médio
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
RUA JOSÉ FERREIRA DE BARROS, 639 - UNIDADE C2
Limite Inferior (R$/m²) (-30%)
Limite Superior (R$/m²) (+30%)
Unit.Saneado
(R$/m²)
HOMOGENEIZAÇÃO
Unit.Homg
(R$/m²)
Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 3.336,15
4.337,00
Resultado 2.335,31
Pontos Mínimos 10
Suítes
Completa quanto a todos os fatore analisados
I
todos, no mínimo no grau I
Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores
Itens obrigatórios
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:
2 e 4 no mínimo no grau II
Grau I
2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no grau II
6
I
4
Graus III II
Rua José Ferreira de Barros, 639
Rua Deputado Néo Martins, 445
Unitário
(R$/m²)
II
Descrição
Apresentação de informações relativas a todas as características dos
dados correspondetes aos fatores utilizados
QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau I Valor de Mercado p/ Venda (R$) 435.000,00
>50%
3.336,91
FORMAÇÃO DE VALOR
Área construída (m²) 130,36
Unitário (R$/m²)8,94%
30%-50%Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do
valor central da estimativa<=30%
Intervalo de confiança
Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Total
Graus
4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatoresOs ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo
admissível para atingir grau I - 0,4 a 2,5
III
1
3 Identificação dos dados de mercado
2
Caracterização do imóvel avaliando
Rua Amaro de Santa Rita, 436
Rua Camilo Castelo Branco, 377
Rua das Corruíras, 80
Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados
VagasNº
Área de
Terreno
(m²)
Área
Construída
(m²)
5
nº.
639
UF
PR
Fachada do Condomínio Identificação / Numeração Predial
Logradouro Logradouro
Fachada do Condomínio Fachada do Condomínio
Bairro Município CEP
FANNY CURITIBA 81030-320
SIVONEI SABINO 636.263.819-00
Endereço Complemento
RUA JOSÉ FERREIRA DE BARROS UNIDADE C2
ANEXO FOTOS
Cliente CPF
6