landeshauptstadt münchen beispiel münchen: instrumente zur

Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung | Klaus Illigmann | 17.09.2012 - Seite 1

Fachtagung„Strategien und Steuerungsinstrumente einer sozialen Stadtentwicklung“am 17.09.2012, Berlin

Klaus IlligmannReferat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtentwicklungsplanung,Landeshauptstadt München

Beispiel München: Instrumente zur Bestandssicherung


Gentrifizierungsdebatte in München

Münchner Merkur, 15.06.11

Süddeutsche Zeitung, 11.03.11

Süddeutsche Zeitung, 27.05.11


• Städtische Wohnungsbaugesellschaften

• Zweckentfremdungsverbot

• Erhaltungssatzungen (§ 172 BauGB)Abwendungserklärung und Vorkaufsrecht(Umwandlungsverbot)

• Städtebauliche Sanierung

• Münchner Bündnis für Mietwohnungsbau

Bestand schützen


• durchschnittlich ca. 6.000 Neubauten/Jahr• ca. 1.250 geförderte Wohnungen/Jahr;

ca. 100 Mio € jährlicher Fördermitteleinsatz

• Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN)finanzielle Beteiligung der begünstigten Grundstückseigentümer an den Baugebietskosten inkl. sozialer Infrastruktur undgeförderten Wohnungsbauanteilen (min. 30%)

• Münchner Mischung - „München Modell Förderung“

• Münchner Bündnis für Wohnungsbau

Neubau fördern


• Baurechtschaffung: Ziel für 3.500 Wohnungen bei Wohnungsbaubedarf von 7.000 Wohnungen jährlich;

• 1.800 neue geförderte Wohnungen jährlich;• Spezielle Zielgruppen (Familien, Genossenschaften und

Baugruppen, Altenwohnen, Ökologie);• Städtische Mittel in Höhe von ca. 800 Mio. € für 5 Jahre;

zuzüglich staatliche Fördermittel• „Förderquote“ 50% in den großen Siedlungsgebieten; • Städtische Wohnungsgesellschaften können ihre Bestände

bei Kaufgelegenheiten erweitern;• Neue Förderprogramme zum Erwerb von

Belegungsrechten an freien Wohnungen und zum Bestands- und Belegungsrechtserwerb (z. B. durch Genossenschaften) beim Ankauf von Häusern (ExWoSt).

Wohnungspolit. HandlungsprogrammWohnen in München - Eckpunkte


Erhaltungssatzungsgebiete in MünchenStand: 06/2011


Erhaltungssatzungsgebiete in München

Aktuelle Erhaltungssatzungsgebiete in München

Ablauf

Alte Heide 02.12.2008 01.12.2013 2.200 1.000

Dreimühlenstraße 02.12.2008 01.12.2013 4.400 2.400

31.05.2011 30.05.2016 6.700 4.100

31.08.2007 30.08.2012 5.700 3.500

11.03.2011 10.03.2016 22.500 12.600

Ludwigsvorstadt/Schwanthalerhöhe 22.05.2007 21.05.2012 25.000 13.000

31.10.2006 30.10.2011 25.600 12.600

01.07.2011 30.06.2016 12.500 7.100

31.08.2007 30.08.2012 6.900 3.700

Schlachthofviertel 21.03.2008 20.03.2013 8.800 5.200

Sendling 12.07.2011 11.07.2016 23.300 12.200

20.11.2010 19.11.2015 4.300 2.600

20.11.2010 19.11.2015 6.600 3.300

Untere Au/Untergiesing 31.05.2011 30.05.2016 14.500 9.000

Summe (14 Satzungsgebiete) 169.000 92.000

Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA I/22

Satzungsgebiete Stand: 30.09.2011 in Kraft getreten am

Einwohner rund

Wohnungen rund

Gärtnerplatzviertel

Georgen-/Zentnerstraße/Josephsplatz

Haidhausen-Mitte

Milbertshofen 1)

Neuhausen

Pündter- und Viktoriaplatz

Tegernseer Landstraße

Trauchberg-/Forggenseestraße

1) Beschluss in Vollversammlung am 05.10.2011.


Beteiligte Referate

Sozialreferat Amt für Wohnen und Migration

Prüfung von nicht-bauge-nehmigungspflichtigen Anträgen

Kommunalreferat Recht und Verwaltung Vorkaufsrecht

Referat für Stadtplanung und Bauordnung

Sozialwissenschaftliche VoruntersuchungSatzungserlass und juristische AspektePrüfung von baugenehmigungs-pflichtigen Anträgen unter Einbindung des Sozialreferates

HA I

HA II

HA IV


Was ist eine Erhaltungssatzung?

Ziel des Erlasses einer Erhaltungssatzung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB):

Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet, sofern diese aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.

städtebauliches Instrument des Baugesetzbuches „Milieuschutz“, kein individueller Mieterschutz

Zuständig für den Erlass: KommuneKonsequenz: besondere Genehmigungspflicht für Änderung, Nutzungs-

änderung und Rückbau (= Abbruch oder Teilabbruch) baulicher Anlagen


Rechtliche Grundlagen

§ 172 BauGB: Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. (…)Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nr. 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. (...)(...)(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. (...)


Was bewirkt eine Erhaltungssatzung?

Auswirkungen einer Erhaltungssatzung:• Verhinderung bzw. Einschränkung von sog. Luxusmodernisierungen

(z. B. die Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer Großwohnung)• ggf. Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Landeshauptstadt München

beim Verkauf von nicht aufgeteilten Anwesen• ggf. Abschluss einer sogenannten Abwendungserklärung mit der

Käuferin/dem Käufer bei der Umwandlung von Haus- in Wohnungs-eigentum

• Möglichkeit eines Umwandlungsvorbehaltes von Miet- in Eigentums-wohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten, falls eine entsprechende Rechtsverordnung von Freistaat Bayern erlassen werden würde

Keiner Genehmigung bedarf:• Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards

(z.B. Maßnahmen wie Einbau eines Aufzuges, Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- und Elektroinstallationen sowie zentrale Heizungsversorgung)


Voraussetzungen für den Erlass

Voraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungssatzung:• Nachweis der Verdrängungsgefahr der Wohnbevölkerung bedingt

durch bauliche Maßnahmen (Aufwertung)• Städtebauliche Folgen für die Kommune aufgrund der Verdrängung

Beispiele für städtebauliche Folgen:• Ungenügende Auslastung bestehender sozialer Infrastruktur-

einrichtungen • Verlust von preiswertem Wohnungsbestand in Folge von

Modernisierungen, Umwandlungen oder Bindungsabläufen von Sozialwohnungen

• Finanzierung von neuen Sozialwohnungen• Schaffung von neuen Altenpflegeplätzen


Erhaltungssatzungen in der Landeshauptstadt München

In München werden Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB erlassen. Anwendung des städtebaulichen Instruments seit 1987

Charakteristika der Gebiete:• überwiegend im Bereich des Mittleren Ringes• viele Altbauviertel mit attraktiver Bausubstanz und Blockrandbebauung• eher Hauseinzeleigentum, keine Ein- und Zweifamilienhäuser• wenig Hausbesitz der städtischen Gesellschaften

Aktueller Stand: 14 Erhaltungssatzungsgebietemit rd. 169.000 Einwohnerinnen und Einwohnern

Geltungsdauer einer Satzung: 5 Jahre (vor Ablauf erneute Überprüfung der Eignung des Gebietes)


Methodik

Überprüfung der Voraussetzungen für eine Erhaltungssatzung anhand eines Kriterienkatalogs mit

• Aufwertungsindikatoren• Verdrängungsindikatoren

Vergleich von gebietsspezifischen Charakteristika mit den jeweiligen Ausprägungen der Indikatoren der Gesamtstadt

Einschätzung des Aufwertungs- und Verdrängungspotenzials des jeweiligen Untersuchungsgebietes

Einheitliche Anwendung dieses Kriterienkatalogs für alle Untersuchungsgebiete

April 2005: Bestätigung des methodischen Vorgehens durch den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (Az. 2 N 02.2981)


Aufwertungsindikatoren

Aufwertung:

• Anteil der Wohnungen in Gebäuden, die vor 1949 erbaut wurden (in % des Wohnungs-bestandes)

• Anteil der Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 1949 und 1968 erbaut wurden (in % des Wohnungsbestandes)

• Anteil der Wohnungen in Gebäuden mit Umbauaktivität in den letzten 5 Jahren (in % des Wohnungsbestandes)

• Anteil der Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Altbauten (in % des Wohnungsbestandes)

• Lage von Gebieten und ihrem Umfeld nach dem Mietspiegel


Verdrängungsindikatoren

Verdrängung:

• Mittlere Wohndauer der deutschen Bevölkerung

• Anteil der Deutschen mit einer Wohndauer von 10 und mehr Jahren

• Mittlere Wohndauer der ausländischen Bevölkerung

• Anteil der über 74-Jährigen

• Anteil der Wohngeldempfängerinnen und Wohngeldempfänger

• Anteil der ausländischen Bevölkerung

• Kaufkraft in Euro je Einwohnerinnen und Einwohner

• Anteil der Haushalte mit Nettoeinkommen bis 1.500,- € monatlich


Weiteres mögliches städtebauliches Instrumentarium nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB:

Erlass eines Genehmigungsvorbehaltes bei derUmwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten

hierfür landesrechtliche Rechtsverordnung notwendig, die bisher nicht vom Freistaat Bayern erlassen wurde (bundesweit ist eine derartige Verordnung bisher nur vom Stadtstaat Hamburg verabschiedet worden)

Langjährige Bemühungen seitens der Stadtspitze, der zuständigen Referate und des Mieterbeirats um den Erlass einer Rechtsverordnung zur Einführung eines Genehmigungsvorbehaltes bei der Begründung von Wohnungseigentum

Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlungvon Miet- in Eigentumswohnungen


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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