La Propiedad Inmobiliaria en Colombia

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<p>INTRODUCCIN</p> <p>I.</p> <p>CONCEPTO DE LA PROPIEDAD</p> <p>El dominio es el derecho sobre una cosa para gozar y disponer de ella 1 cuando no sea contrario a la Ley o al derecho ajeno2. El dominio, o derecho propiedad como tambin se conoce, se manifiesta en facultad de seoro de la cual se desprenden naturalmente el derecho de usar las cosas sometidas a l, de usufructuar sus productos y de disponer de ellas sin consideracin a la voluntad de terceros.</p> <p>1 Cdigo Civil artculo 669. El dominio (que se llama tambin propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ellla, no siendo contra ley o derecho ajeno. Este artculo inclua el adverbio arbitrariamente excluido por inconstitucional segn sentencia C-595 de 1.999</p> <p>2 La definicin legal corresponde al aforismo Romano de: Dominium est plena in re potestas</p> <p>FUNDAMENTO IDEOLOGICO DE LA PROPIEDAD</p> <p>3</p> <p>La propiedad privada no siempre ha sido reconocida como un derecho legtimo4. Algunos filsofos de la antigedad como Platn la cuestionaron proponiendo la propiedad comunitaria de los bienes como fundamento de una organizacin ideal de la sociedad5. Lo propio hicieron algunos comentaristas Cristianos de los primeros siglos como San Ambrosio quienes 3 Para quienes deseen profundizar recomendamos el libro Thinking en este tema</p> <p>about property de Peter Garnsey. Cambridge University press. 2007</p> <p>4 Esta afirmacin es vlida respecto de la propiedad inmobiliaria, pues el derecho de propiedad sobre los bienes de consumo, las herramientas de trabajo, las armas, vestidos y demas bienes de uso personal ha sido reconocida desde tiempos inmemoriales por todas las culturas como puede deducirse de documentos tan antiguos como los diez mandamientos y el Cdigo de Hanmurabi que condenan el robo.</p> <p>la declararon injusta, y en la edad media hubo sectas 6 que denunciaron la propiedad suntuaria de la Iglesia como una afrenta a los evangelios. Toms Moro imagin en Utopia una sociedad perfecta donde los bienes eran propiedad comn. A mediados del siglo XIX, P.J. Prudhom7, retomando una frase atribuida a Brissot de Warville 8 afirm que la propiedad es un robo y Carlos Marx construy una ideologa completa, el comunismo, entorno a la propiedad comn de los medios de 5 En La Repblica Platon denomina ese estado ideal como Kallipois en el cual la clase dirigente comparte no solo los bienes sino las familias, pero en Las Leyes morigera esa opinin</p> <p>6 Una rama radical de los Franciscanos llamada Espirituales que proclamaba la necesidad de la renuncia total a las posesiones humanas termin enjuiciada por la inquisicin con varios de sus adeptos quemados en la hoguera.</p> <p>7 Prudhom Que es la propiedad?</p> <p>8 Cita de Eduardo Novoa Monreal, El derecho de Propiedad Privada, editorial Temis, Bogot 1979, pag 46.</p> <p>produccin, con un efecto demoledor sobre la vida poltica del siglo XX. Pero a cada posicin intelectual contra la propiedad privada se le opusieron conceptos de respaldo a su existencia. La Repblica de Platn fue criticada por Aristteles. Las opiniones de los Padres de la Iglesia fueron mitigadas por encclicas que declararon hertico el ataque a la propiedad 9. Santo Toms, autor de la Summa Teolgica, la justifico por su utilidad al hombre y los filsofos del siglo XVIII (Rousseau, Hume y Kant) validaron su existencia como un elemento necesario para la construccin de la sociedad civil. El debate sobre la justificacin filosfica de la propiedad no est cerrado. En aos recientes se han intentado otros argumentos para defender la existencia de la propiedad privada. Richard Pipes10 , por ejemplo, afirma que la propiedad privada es una</p> <p>9 Juan XXII, expidi la encclica Cum inter Nonullos en la cual se declar hertica esa posicin.</p> <p>10 Property and Freedom. Vintage Books. Alfredd A. Knopf. New York 1.999</p> <p>condicin para el ejercicio de la libertad poltica, y Terry L. Anderson y Laura Huggis 11 hacen nfasis sobre el valor de la propiedad como un conjunto de reglas que permite la creacin de riqueza. Estos estudios explican la existencia de la propiedad privada pero no le atribuyen un fundamento filosfico. A pesar de la falta de un acuerdo sobre la naturaleza del derecho de propiedad ningn ataque lo desconoce de manera absoluta: aun los ms duros crticos la aceptan sobre los bienes de consumo12, y en todo caso las crticas a la propiedad</p> <p>11 Property Rigths a practical guide to freedom and prosperity. Stanford University, Stanford California, 2003</p> <p>12</p> <p>Por ejemplo, la constitucin poltica de Cuba dice: Artculo 19.- El Estado reconoce la propiedad de los agricultores pequeos sobre las tierras que legalmente les pertenecen y los dems bienes inmuebles y muebles que les resulten necesarios para la explotacin a que se dedican, conforme a lo que establece la ley. Y el artculo 35 de la constitucin de la federacin Rusa dice: 1. El derecho a la propiedad privada se ampara por la ley. 2. Todo ciudadano tiene derecho a poseer bienes en propiedad, usar y disponer de ellos tanto individualmente como junto con otras personas. 3. Nadie puede ser privado de sus bienes a no ser por decisin del tribunal. La alienacin forzosa de bienes para necesidades nacionales puede ser realizada solo bajo condicin de una indemnizacin previa y equivalente. 4. Se garantiza el derecho a la herencia.</p> <p>se fundan en que los bienes de la tierra deben pertenecer por igual a todos los hombres, no en el hecho de que no pueda haber algn grado de apropiacin de los bienes. Desde que se conoce el derecho escrito se reconoce la propiedad privada como un elemento socialmente valioso y sujeto de proteccin. Las instituciones de Justiniano declaran que el derecho a adquirir bienes deriva del derecho natural 13 tesis que se repite por los filsofos del siglo de las luces. El fondo de la discusin no est en decidir si la propiedad existe o no, sino en su alcance. Si ese derecho es colectivo, como lo plantean los Marxistas y los Padres de la Iglesia, o es un derecho que puede ejercerse de manera individual. O si es un derecho exclusivo del Estado como fue en la Rusia de los primeros Zares y lo es en los Kibutz.</p> <p>II.</p> <p>EVOLUCION DEL CONCEPTO DE PROPIEDAD</p> <p>El derecho de propiedad surgi cuando la evolucin permiti a los primeros hombres pasar de cazadores- recolectores a la condicin de agricultores, de nmades a sedentarios. Las tribus que cazan protegen el territorio donde caza, pero ese territorio es comn. Los agricultores en cambio requieren de un territorio fijo en el cual se pueda sembrar y recolectar con alguna seguridad lo que siembran. En la medida que la agricultura se extendi y con ella las comunidades sedentarias de las cuales nacieron</p> <p>13 Libro 2 titulo 1 Institutionum Justiniani. Quaedam enim naturali jure communia sunt omnium queadem nullius singulorum..</p> <p>poco a poco las ciudades, y con ellas la apropiacin de territorios por los individuos. Cada cultura defini su forma de reconocer y administrar la propiedad, dictada por la necesidad y la forma de vida. Sirven como ejemplo el desprecio de las hordas nmades del Gengis Kan que dominaron Asia y parte de Europa o de las tribus los Bereberes del desierto del Sahara por la posesin individual de un territorio; o la tenencia colectiva de la tierra de algunas tribus africanas, o aun nuestra propia tradicin indgena de tierras comunales sujetas al sistema de mita y convite, para entender que el actual concepto de la propiedad est lejos de ser universal y permanente. Resulta interesante anotar que desde las antiguas Leyes Romanas se aceptaron al menos dos formas de propiedad: el dominio pleno, derivado de la conquista, llamado dominium exjure quiritum permitido slo a los ciudadanos y sobre bienes ubicados dentro de su territorio; y el de los fundos provinciales, una forma de tenencia basada en el arrendamiento perpetuo sobre los territorios ubicados por fuera de Roma, que subsisti hasta la poca de Justiniano 14 cuando comenz a aceptarse la propiedad in bonis, llamada tambin proprietas a la cual no se le atribuan an los conceptos de derecho de uso, usufructo y abuso que le dieron los comentaristas posteriores del Cdigo de Justiniano. Cuando el Imperio Romano comenz a decaer apareci una nueva forma de tenencia de la tierra donde el titular del derecho cede el uso de la tierra a un tenedor bajo la forma de vasallaje o arrendamiento denominado enfiteusis, origen del sistema feudal en el cual la propiedad tiene no solo un 14 Vase al respecto Planiol y Ripert, Derecho Civil Francs, Editorial Cultural S.A., Habana 1942, pginas 10 y ss.</p> <p>contenido econmico sino poltico en la medida que la propiedad y su explotacin genera un vnculo entre los campesinos, los siervos y los seores feudales. En algunos casos la continuidad de la tenencia de la tierra por parte del vasallo crea a su favor un derecho de dominium utile, opuesto al dominiun directum del seor feudal que desdobla el dominio en nuda propiedad y usufructo. El sistema de tenencia feudal de la tierra se ampli y modific con el descubrimiento de nuevos territorios en Amrica donde aparecieron otras formas de dominio como la encomienda y el resguardo, las tierras realengas y se adaptaron instituciones feudales como los ejidos. El feudalismo, construido a lo largo de varios siglos, evolucion lentamente hasta el renacimiento y la poca de formacin de los estados nacionales, con importantes matices segn la regin pues los derechos territoriales de Inglaterra ganados a los reyes desde la Carta magna, eran bien diferentes de los utilizados en Rusia donde sobrevivi el sistema de servidumbre atada a la tierra. En el siglo XVIII el sistema de vasallaje en Europa continental se haba transformado en gran parte en un sistema de arrendamientos pero termin definitivamente el da 4 de agosto de 1789 cuando la Asamblea Constituyente conformada por los revolucionarios de Francia aboli, sin indemnizacin alguna, los derechos de los seores feudales. Esa medida, y la proclamacin de los derechos del hombre entre los cuales se reconoci el derecho de propiedad como inviolable y sagrado, marcaron el sistema de la propiedad como se conoce en la cultura occidental. Hay construcciones del derecho de propiedad tan recientes como la ocurrida a mediados del siglo XIX en el oeste de los Estados Unidos donde se combinaron formas de concesin por parte del gobierno federal, venta de tierras incultas y ocupacin de hecho, no por novedosas menos slidas.</p> <p>RAZON DE LA EXISTENCIA DE LA</p> <p>PROPIEDADSin desconocer los problemas que plantea la concepcin de la propiedad como un poder absoluto sobre las cosas, ya en desuso frente a la funcin social y ecolgica que le atribuye nuestra Constitucin poltica, ha resultado infructuoso el intento de quienes quieren borrar su existencia. A lo largo de la historia de los pueblos, aun entre aqullos que comparten bienes a ttulo comn, subsiste un rasgo de propiedad privada, cuando menos frente a los bienes de consumo. Es que el hombre al adquirir conciencia sobre el futuro debe prever su subsistencia acumulando bienes que le permitan afrontarlo. La propiedad existe porque sin un mnimo de bienes a su servicio sera imposible el desarrollo tecnolgico. La propiedad existe porque sin un incentivo para ahorrar en funcin de las generaciones venideras sera difcil mantener la unidad de la familia; la propiedad existe porque es el sistema ms eficiente para el crecimiento econmico; existe porque es garanta de la libertad poltica; existe, en fin, porque el hombre como nico ser viviente que tiene conciencia sobre sus expectativas vitales, busca seguridad en la posesin de los bienes que le permitan envejecer sin carencia de lo necesario. La voluntad de poseer tiene races profundas en la sicologa del hombre, quien en el curso de la evolucin ha impuesto su voluntad sobre los bienes de la tierra y los utiliza en su propio beneficio.</p> <p>III.</p> <p>ATRIBUTOS DE LA PROPIEDAD</p> <p>Si aceptamos que el derecho de dominio, o su sinnimo el derecho de propiedad, nace como consecuencia de un reconocimiento de la Ley, es sta misma la que asigna los lmites y el alcance de los derechos que confiere. La doctrina</p> <p>por su parte atribuye a la propiedad unas cualidades sin las cuales es difcil hacerla prctica. Esas cualidades o atributos son: Es un derecho absoluto en el sentido que, dentro de los lmites legales y respetando que la propiedad es una funcin social, el propietario puede disponer libremente de los bienes que le pertenecen; Es un derecho exclusivo en la medida que se opone a la intromisin de terceros: nadie puede sin autorizacin del dueo inmiscuirse en su propiedad; y Es un derecho perpetuo, en el sentido de que no se extingue sino por destruccin de la cosa objeto del derecho, por enajenacin voluntaria, o por decisin judicial</p> <p>IV.</p> <p>NATURALEZA CONSTITUCIONAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN COLOMBIA</p> <p>Desde el nacimiento de Colombia como nacin sus constituciones se han preocupado de proteger la propiedad privada como un derecho importante15.</p> <p>15 Constitucin de 1.821 artculo 177: Ninguno podra ser privado de la menor porcin de su propiedad, ni esta aplicada a usos pblicos, sin su propio consentimiento o el del cuerpo legislativo. Constitucin de 1.863 artculo 15: Es base esencial e invariable de la Union entre los Estados el reconocimiento y la garanta por parte del Gobierno general y de los gobiernos de cada uno de los estados, de los derechos individuales que</p> <p>El artculo 58 de la actual Constitucin poltica 16 garantiza el derecho de propiedad privada, con la advertencia de que es una funcin social y le es inherente una funcin ecolgica. La mencin de la propiedad como un derecho constitucional, el que la propiedad haya sido reconocida en la declaracin universal de los derechos del hombre 17, en el pacto de San Jos y su importancia en la vida econmica hacen pertenecen a los habitantes y transeuntes en los Estados Unidos de Colombia a saber... 5. La propiedad no pudiendo ser privados de ella sino por pena o contribucin genera, con arreglo a las leyes...:</p> <p>16 Constitucion poltica artculo 58: Se garantizan la propiedad privada y los dems derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leys posteriores.....La propiedad es una funcin social que implica obligaciones . Como tal le es inherente una funcin social</p> <p>17</p> <p>Proclamacin de los derechos del hombre por la asamblea general de las naciones unidas, 1.948: Artculo 17.1. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y</p> <p>pensar que tiene el carcter de fundamental 18 como lo afirm la Corte Constitucional en una de sus primeras sentencias de tutela en mayo de 1.992 No cabe duda de que en este sentido es un derecho fundamental ..19 Pero vinieron luego otras sentencias de tutela en las cuales se dijo que el derecho de propiedad no es un derechocolectivamente.2. Nadie ser privado arbitrariamente de su propiedad.</p> <p>18 La existencia de un grupo de derechos principales sujetos a proteccion especial por va de tutela nace en la constitucin poltica de 1.991 que les dedica t...</p>

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