la ley de intereses preferenciales y la ley del descuento directo (libranza) en panamá
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La Ley de Intereses Preferencialesy La Ley del Descuento Directo (Libranza)
en Panamá
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• Puntos Macroeconómicos relacionados al mercado hipotecario.
• Características Generales del Mercado Hipotecario Panameño.
• Ley del Descuento Directo (Libranza)
• Ley de Interés Preferencial.
• Resumen
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• La moneda de curso legal ha sido el Dólar U.S. desde 1904.
• Tasa de Inflación de entre 2 – 6% por año.
• 45 Bancos de Licencia General y 26 Bancos de Licencia Internacional.
• Total y completa entrada y salida de divisas (T&C Risk Rating AAA por S&P).
• Un sistema bancario altamente regulado.
PUNTOS MACROECONÓMICOS DE PANAMÁ
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GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO
• Un mercado hipotecario altamente competitivo. De los 45 Bancos con Licencia General en este momento 9 participan activamente en el mercado hipotecario.
• Tasas variables (no subsidiadas) que hoy fluctúan entre 6.5% y 8.00%.
• Amortización de 30 años.
• Relativamente altos L.T.V. (Desde 75% hasta 100%).
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GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO
• Relativamente pocas regulaciones en temas de vivienda (nada similar a la Ley de Vivienda de Colombia).
• No existe mercado sub-prime.
• Históricamente ha habido poca morosidad; consistentemente menos del 1% arriba de 90 días.
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INDICADORES MACROECONÓMICOS
Panamá Colombia
PIB (1) US$ 23,088,000,000 US$ 240,832,000,000
Población (1) 3,292,000 45,450,000
PIB/Persona US$ 7,013 US$ 5,298
Hipotecas Residenciales (2) US$ 5,872,309,000 US$ 9,742,856,000
Hipotecas como % del PIB 25.43% 4.04%
Hipotecas/Persona US$ 1,783 US$ 214
Fuente:
(1) International Money Fund, World Economic Database para el año 2008. Cifras del PIB en US$ nominales.
(2) Datos de Colombia: Sitio Web de la Superintendencia Financiera de Colombia, Titularizadora Colombiana al 30 de septiembre 2009 y DANE al 30 de junio del 2009. Total de la cartera hipotecaria del sistema, más hipotecas del FNA, hipotecas titularizadas, cooperativas y fondos de empleo, cajas de compensación y otros colectores. Conversión a US$ al tipo de cambio oficial del 27 de noviembre del 2009. Datos de Panamá: Sitio Web de la Superintendencia de Bancos de Panamá y archivos de La Hipotecaria, S. A. al 30 de septiembre de 2009Total de sistema más compañías financieras y cartera titularizada.
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GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO
Institución
Crédito Hipotecario Residencial
Saldo Porcentaje
1 Banco General, S.A. 1,783,488,000 32%
2 HSBC Bank (Panamá), S.A. 1,327,831,000 23%
3 Caja de Ahorros 576,811,000 10%
4 Banco Nacional de Panamá 545,552,000 10%
5 The Bank of Nova Scotia 334,083,000 6%
6 Banco Panameño de la Vivienda, S.A. 291,745,000 5%
7 La Hipotecaria, S.A. 282,309,000 5%
8 BBVA 248,496,000 4%
9 BAC 136,776,000 2%
10 Citibank (Panamá), S.A. 130,484,000 2%
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• Iniciativa principal del gobierno panameño desde su aprobación en 1985 para fomentar la adquisición de viviendas para la clase trabajadora. (ver Ley 3 del 20 de mayo del 1985 y sus reformas)
• Mecanismo que depende principalmente de la empresa privada para su ejecución.
• Considerado altamente exitoso como mecanismo para brindar vivienda a la clase trabajadora (sectores 2 y 3).
• Un subsidio en la tasa de interés en hipotecas con el fin de poder ampliar el universo de clientes que califican para una hipoteca.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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Ene. 2006 Ene. 2007 Ene. 2008 Ene. 2009
Créditos Hipotecarios Residenciales(en miles de millones de $US) $3,449 $3,925 $4,450 $4,897
Con tasa preferencial $1,532 $1,669 $1,841 $1,964
Sin tasa preferencial $1,917 $2,255 $2,630 $2,933
% Con tasa preferencial 44% 43% 41% 40%
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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Subsidio de Tasa ¿Pero de qué tasa?
• Tasa de Referencia Hipotecaria; publicada trimestralmente por la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP).
• Mensualmente la Superintendencia de Bancos recibe de los bancos privados y La Caja de Ahorros (un banco del estado) la tasa de interés que se cobra en sus hipotecas no subsidiadas.
• Se calcula una tasa promedio ponderada redondeada al ¼ más cercano y se publica los primeros días de cada trimestre.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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- Trimestre
Año I II III IV
2004 8.00% 7.75% 7.50% 7.25%
2005 7.00% 7.00% 7.00% 6.75%
2006 7.00% 7.00% 7.00% 7.00%
2007 7.00% 7.00% 7.00% 6.75%
2008 6.75% 6.75% 6.75% 6.50%
2009 6.50% 6.75% 6.75% 6.75%
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Tasa de Referencia Hipotecaria
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• Que el producto del préstamo sea destinado, exclusivamente al financiamiento del precio de compra de una residencia principal.
• Que la residencia financiada sea nueva.
• Que el préstamo conlleve garantía hipotecaria.
• Que el precio de compra de la vivienda no exceda la suma de US$80,000.
• Que el pago del préstamo se haya estructurado con una tabla de amortización no menor de 15 años.
• El subsidio es válido por los primeros 10 años.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Precio de Venta: Subsidio máximo en Tasa de Referencia
$0-$30,000 Total
$30,001-$65,000 4.00%
$65,001 - $80,000 2.00%
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
• Ingresos con la Tasa de Referencia: Ingresos que el banco hubiese recibido en caso de haber cobrado la Tasa de Referencia vigente durante el periodo declarado.
• Ingresos Efectivamente Recibidos: Ingresos efectivamente recibidos de los clientes que han recibido el subsidio.
• Diferencia Efectiva: La diferencia entre los Ingresos con la Tasa de Referencia y los Ingresos Efectivamente Recibidos.
• Subsidio Máximo: El máximo subsidio que pagará el gobierno según la ley.
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Precio de Casa: $43,000.00
Subsidio Máximo: 4.00%
Tasa de Referencia al otorgar la hipoteca: 6.75%
Banco fija la tasa (variable) al cliente en: 2.75%
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Ejemplo 1: Tasa de Referencia sube al 7% y se mantiene la tasa del cliente
Ingresos con Tasa de Referencia: 7.00%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.75%
Diferencia Efectiva (A): 4.25%
Subsidio Máximo (B) : 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B) 4.00%
Intereses totales para el Banco 6.75%
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Ejemplo 2: Tasa de Referencia sube al 7% y se sube la tasa 0.25% al cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 7.00%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 3.00%
Diferencia Efectiva (A): 4.00%
Subsidio Máximo (B): 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 4.00%
Intereses totales para el Banco: 7.00%
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Ejemplo 3: Tasa de Referencia se mantiene al 6.75% y se sube la tasa 0.25% al cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 6.75%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 3.00%
Diferencia Efectiva (A): 3.75%
Subsidio Máximo (B) : 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 3.75%
Intereses totales para el Banco: 6.75%
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Ejemplo 4: Tasa de Referencia baja al 6.5% y se mantiene la tasa del cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 6.50%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.75%
Diferencia Efectiva (A): 3.75%
Subsidio Máximo (B): 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 3.75%
Intereses totales para el Banco: 6.50%
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Ejemplo 5: Tasa de Referencia baja al 6.5% y se baja la tasa 0.25% al cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 6.50%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.50%
Diferencia Efectiva (A): 4.00%
Subsidio Máximo (B): 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 4.00%
Intereses totales para el Banco: 6.50%
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• Como ejemplo he usado porcentajes, pero la fórmula real trabaja con saldos reales e ingresos reales.
• Se solicita el reembolso del gobierno cada trimestre (hasta el año pasado se hacía anualmente).
• Los créditos fiscales son instrumentos negociables y se venden en el mercado libre a descuentos que oscilan entre 97.5% y 99%.
• El gobierno no hace el reembolso en efectivo sino emite una resolución de crédito fiscal válido para pagar impuesto sobre la renta.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Salario de una maestra: $400.00
Disponible para hipoteca al 30% de capacidad: $120.00
Hipoteca Típica para una casa básica: $20,000.00
Cuota mensual sin Interés Preferencial
30 años/ 6.75% / más seguros: $144.00
Cuota mensual con Interés Preferencial: $70.00
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
$ 23,900 $ 37,430$ 24,950
$ 28,990 $ 19,000
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Puntos Negativos:
• Costó al gobierno en ingresos “no recibidos” $45,000,000 en el 2008 con proyecciones para duplicarse en 2 años.
• No permite ajustes en tasa por diferencias en riesgo y por ende desfavorece a clientes no asalariados (Sin Descuento Directo).
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
Ejemplo 6:
Precio de Casa: $43,000.00
Tasa de Referencia 6.75%
Ingresos con Tasa de Referencia: 6.75%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 5.00%
Diferencia Efectiva A: 1.75%
Subsidio Máximo B : 4.00%
Se reembolsa lo que resulte menor entre A y B 1.75%
Intereses totales para el Banco 6.75%
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Puntos Positivos:
• Realmente ha sido responsable de brindar casas dignas a toda una generación de la clase trabajadora.
• No requiere desembolsos de efectivo para el gobierno panameño.
• Un sistema que ha funcionado con un alto nivel de transparencia.
LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL
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LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA)
• Establecida en el año 1973. (Ley 57 del 4 octubre del 1973)
• Establece un descuento obligatorio y permanente del salario para un acreedor hipotecario, por el monto de su cuota hipotecaria.
• El Descuento Directo es administrado por el Ministerio de Vivienda.
• El descuento directo puede variar de tiempo en tiempo, según fluctúen las tasas de interés y representa hasta un 50% del salario bruto del deudor.
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LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA)
• Una vez la resolución es emitida por el Ministerio de Vivienda, el descuento obligatorio sigue al deudor de empleo a empleo.
• Desplaza a otros descuentos vigentes en cualquier momento.
• Solamente embargos del estado y pensiones alimenticias tienen prioridad por encima del descuento de vivienda.
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LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA)
• Morosidad Administrativa por cambios de empleo.
• Discriminación en el mercado hipotecario contra no asalariados.
• Poca cultura de pago voluntario entre la clase trabajadora y fomento del paternalismo.
Puntos Negativos:
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LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA)
• Pilar fundamental de la baja morosidad de hipotecas del sistema bancario nacional.
• Agiliza enormemente la gestión de cobranza.
• Completamente institucionalizado y aceptado por los empleadores y clientes.
Puntos Positivos:
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RESUMEN
• Panamá cuenta con un mercado hipotecario sofisticado y moderno.
• Ley de Descuento Directo ha incentivado a la banca a ser participante activo en el mercado hipotecario en todos los sectores.
• Ley de Interés Preferencial ha permitido a miles de familias humildes vivir el “sueño americano”.
• Panamá cuenta también con una alta bancarización en el mercado hipotecario
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La Ley de Intereses Preferencialesy el Descuento Directo (Libranza)
en Panamá