LA DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO EN EL CÓDIGO CIVIL

Daniel Rondón M.

Arrendamiento

Contrato de importancia social: Éxodo del campo a la ciudad y oferta de vivienda.

Pensado en términos de los problemas de vivienda

Dirigismo contractual Alquiler equipamiento minero, de

construcción, hardware, maquinaria pesada

Arrendamiento urbano vs. Arrendamiento temporada

Duración del arrendamiento

La esencia del contrato es su temporalidad: “ceder temporalmente un bien”.

No perpetuidad ¿Duración determinada o

indeterminada?

Duración determinada

El plazo puede establecerse en meses, años o condicionado a cierto evento

¿Para que un plazo máximo?- Evitar confusión con una venta/renta

territorial- Desvalorización del bien- Negociabilidad - “Gravamen de la propiedad”

Duración determinada

Privados: Plazo máximo de 10 años. Prorrogable. ¿Porque 10 años?

Duración determinada

Entidades Públicas: Plazo máximo de 6 años. Prorrogable. ¿Porque 6 años? Reglamento de la Ley General del

Sistema de Bienes Estatales. DS 007-2008-SBN

Directiva N° 006-2007-SBN “Procedimiento para el arrendamiento de predios del Dominio Privado del Estado de libre disponibilidad”

Duración determinada

Incapaces: art. 43 y 44 C.Civil Plazo máximo de 6 años. Prorrogable - Patria potestad autorización judicial

arrendar x + de 3 años bienes de los menores- Tutores no pueden tomar en arrendamiento bienes del menor- Tutores pueden arrendar autorización judicial arrendar x + de 3 años bienes de los menores. (Similar en la curatela)

Duración determinada - Presunciones Falta de acuerdo expreso Duración

determinada

1. Arrendamiento con finalidad específica Tiempo necesaria para llevarla a cabo. ¿Como definimos el tiempo necesario? Ej. Concesión

Duración determinada - Presunciones

2. Predios Ubicados en Lugares de Temporada

Plazo por una temporada. Qué es una temporada? Realidad. Ej. Balneario de Asia

Duración Indeterminada

Cuanto dura? No es perpetuidad Se entiende por meses u otro periodo,

según pago de la renta.

Periodos forzosos y voluntarios

Periodos voluntarios a favor de una de las partes.

El periodo voluntario se convierte uno a uno en forzoso.

Se debe avisar a la otra parte la conclusión del arrendamiento (al término del periodo forzoso o de los voluntarios).

Aviso antelación 2 meses (bienes inmuebles) y 1 mes (bienes muebles)

Periodos forzosos y voluntarios

Periodos voluntarios para ambas partes.

Cualquiera de las partes puede dar el aviso a la otra de conclusión del arrendamiento

Conclusión arrendamiento

Duración determinada: Al vencimiento del plazo o por causales establecidas art.1705.

Duración indeterminada: Por aviso judicial o extrajudicial. - Facultad de cualquiera de las partes- Riesgo. Incertidumbre

Continuación del arrendamiento El arrendatario continua en el uso del

bien No renovación tácita Continuación del arrendamiento en las

mismas condiciones Hasta que se solicite su devolución (en

cualquier momento). Continua como uno de duración

indeterminada

Pleno jurisdiccional 1998

“El arrendador no puede atribuirle al arrendatario la calidad de ocupante precario por el solo hecho de que el plazo del contrato de arrendamiento venció, pues éste cuenta con titulo válido cuya vigencia es otorgada por la norma legal glosada (art.1700) para continuar en el uso del bien arrendado, en calidad de arrendatario, hasta que se solicite la devolución del mismo”.

Pleno jurisdiccional 1998

“Que, estando a lo establecido en la norma glosada, en ningún caso el arrendatario deviene en precario, aun cuando el arrendador le haya cursado el aviso solicitando la devolución del predio arrendado, pues tiene título legítimo en su origen y el arrendamiento continúa”.

Pleno jurisdiccional 1998

Posición en minoría: “En estricta aplicación de los artículos 1703° y 1704° del C.C. que si el arrendador, vencido el plazo de arrendamiento, solicita la devolución del bien arrendado, cesa la continuación del arrendamiento que sé precisa en el artículo 1700° de la misma norma sustantiva, en consecuencia, el arrendatario deviene en precario, pues el título (de arrendatario) que tenía feneció”.

Dirigismo contractual y duración del arrendamiento París: Primera Guerra Mundial. Régimen de emergencia: Tutelar interés

de clases populares; destrucción de inmuebles; muerte o incapacidad para trabajar, varones.

Dirigismo contractual: Normas especiales, trasnsitorias.

Permanencia: motivos económicos, sociales y políticos.

Dirigismo contractual y duración del arrendamiento Perú:- Ley 4123 (1920) y ss:- Congeló alquileres- Fijar merced conductiva- Plazos de vigencia del arrendamiento- Causales de resolución- En suspenso artículos del CC 1852 y

1936

Dirigismo contractual y duración del arrendamiento Perú:- Ley 4123 (1920) y ss:- Congeló alquileres- Fijar merced conductiva- Plazos de vigencia del arrendamiento- Causales de resolución- En suspenso artículos del CC 1852 y

1936

Dirigismo contractual y duración del arrendamiento Perú

- Decreto Ley 21938 “Ley de Alquileres” (ley del inquilinato): casas habitación, formulario de alquiler; plazo indeterminado; montos máximos de alquileres.- D. Leg 709. “Ley de promoción de la inversión privada en predios para arrendamiento”. Derogó la Ley de Alquileres. Rige el C.C. Contratos vigentes 1, 2 años, 8.12.01.

Dirigismo contractual y duración del arrendamiento España. Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ley 29/1994. (plazo mínimo 5 años). Venezuela. Ley para la regularización y

control de arrendamientos de vivienda. Gaceta Oficial 6053. 12.11.11. Decreto Presidencial 8857. (Duración 1 año. El arrendatario decide si continua el contrato).