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G E R S O N D E N A P O L I
ENGENHEIRO CIVIL E MECÂNICO – CREA 060089382 Rua Tabatinguera, nº 140 – 10º andar – cj. 1009 – Centro – S.P. – 3104.9638
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL
Ação: Execução de Título Extrajudicial
Processo: 1068064-46.2017.8.26.0100
Requerente: Condomínio Edifício Mansão Ravello
Requerida: Lucimeire Fernandes Falcioni
GERSON DENAPOLI, perito judicial
nomeado e compromissado nos autos em referência, tendo realizado as
diligências e pesquisas que se fizeram necessárias vem, mui respeitosamente,
apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte
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1. INTRODUÇÃO
1.1 – O autor é credor da ré da quantia
indicada na inicial que, por não ter sido saldada no prazo legal, teve sua
cobrança requerida nos termos da presente ação.
1.2 – Julgado procedente o pedido e
determinada a avaliação do imóvel descrito no Termo de Penhora de fls. 174,
foi o signatário honrado para esse mister como se vê do r. despacho de fls.
215.
2. VISTORIA
2.1 – Do Local
O imóvel em estudo acha-se localizado na
Rua Tavares Bastos, nº 68, esquina com a Rua Icoarana – Perdizes, Capital,
no quarteirão completado pelas vias Coronel Melo de Oliveira e Diana,
correspondendo à quadra 80 do setor fiscal 22 da Planta Genérica de Valores
editada pela Municipalidade. No trecho em causa, essa mesma planta atribui
para as citadas vias o índice fiscal 3.004,00 (exercício de 2019).
Trata-se de local de padrão médio, provido
de todos os melhoramentos públicos: rede de água e esgoto, iluminação
pública e domiciliar, rede de telefone, guias e sarjetas, pavimentação, rede de
águas pluviais, limpeza pública e coleta de lixo, etc.
De acordo com a lei de zoneamento o ponto
é classificado como "ZM", zona mista.
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A sua exata localização segue indicada na
reprodução adiante exibida.
As características físicas e de ocupação da
região que integra o imóvel avaliando seguem retratadas na fotografia aérea
abaixo, a qual foi extraída pelo endereço eletrônico “Google Earth”.
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2.2 – Do Terreno De formato irregular e acompanhando a
topografia local, o terreno envolve área de 2.660,00 m², conforme Certidão de
Dados Cadastrais do Imóvel – IPTU abaixo reproduzida, e aferido “in loco” pelo
perito.
2.3 – Da Construção O aludido terreno incorpora o “Edifício
Mansão Ravello”, conjunto residencial constituído de 27 pavimentos, sendo 25
andares tipo com um total de 48 unidades autônomas (02 aptos/andar e
coberturas duplex), mais térreo e ático, além de 4 subsolos de garagem,
servidos por 3 elevadores.
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O condomínio é dotado de completa
infraestrutura de lazer e comodidades, consistente de piscina (adulto/infantil),
salão de festas, salão de jogos, sala de ginástica, playground, quadra
poliesportiva e sauna (seca e úmida).
A unidade autônoma em apreço (apto. 131),
encerra área total construída de 460,32 m² (privativa: 240,44 m²; comum: 155,92
m²; garagens acessórias: 63,96 m², correspondente às vagas 119P, 120M, 121M e
122M no 2º subsolo e a vaga 235M no 3º subsolo; fração ideal no terreno: 2,0221%;
depósito no 4º subsolo), consoante a certidão de matrícula nº 110.448 do 2º
Oficial de Registro de Imóveis da Capital (doc. fls. 123/126).
A sua distribuição, instalações e
acabamentos internos são vistos assim:
dependências: terraço, sala para 2 ambientes, lavabo, sala de TV, 4 suítes, copa/cozinha, área
de serviço e dependências de empregada;
acabamentos:
- pisos: assoalho de tábuas de madeira, mármore, porcelanato e cerâmico;
- paredes: emassamento com massa corrida e/ou azulejadas;
- pintura geral: látex nas paredes e verniz nas portas;
- esquadrias: de alumínio – do tipo comercial.
instalações: água, energia (luz e força), telefone, gás e esgoto, racionalmente distribuídos.
Pelo quanto pudemos registrar, o imóvel
encontra-se em bom estado de conservação, denotando os desgastes naturais
pelo tempo de uso.
As fotografias anexas ilustram e
complementam a vistoria.
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3. AVALIAÇÃO
O valor do imóvel, por se tratar de unidade
padronizada, será calculado pelo método comparativo direto, a ser obtido pela
comparação direta de dados de mercado relativos a outros imóveis de
características semelhantes, consoante definição do artigo 3.1 das “Normas
para Avaliações de Imóveis na Capital (2013)”.
No presente caso, face às peculiaridades do
empreendimento (padrão e características construtivas), houve por bem o perito
restringir a comparação às suas próprias unidades. A respeito destas, e
contando com o auxílio do zelador – Sr. Cosme Almeida da Silva (fone: 3871-
2904), obteve os dados relacionados na tabela abaixo, referentes a duas
unidades ofertadas para venda no edifício.
Apartamento Área Privativa Valor de Oferta Fator Oferta
Preço Unitário Básico
42 240,44 R$2.800.000,00 0,90 R$10.480,78/m²
101 240,44 R$2.800.000,00 0,90 R$10.480,78/m²
De posse do preço unitário supra, o valor do
imóvel, resulta em:
Vi = S x q
onde:
Vi: Valor do Imóvel ?
S: Área privativa: 240,44 m²
q: Preço unitário básico: R$10.480,78/m²
substituindo pelos valores numéricos, tem-se:
Vi = 240,44 m² x R$10.480,78/m2
Vi = R$2.519.999,00
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7
ou, em números redondos:
Vi = R$2.520.000,00
(dois milhões quinhentos e vinte mil reais)
4. CONCLUSÃO
Em função do resultado apurado no
capítulo anterior, o valor de mercado do imóvel dado em
constrição – válido para a data do presente laudo, é de
R$2.520.000,00 (dois milhões quinhentos e vinte mil reais).
5. TERMO DE ENCERRAMENTO
Vai o presente laudo redigido em 07 (sete)
folhas escritas apenas no anverso e assinado digitalmente, e acompanhado do
anexo relacionado a seguir:
Fotografias Ilustrativas
São Paulo, 30/08/19 ___________________ GERSON DENAPOLI
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1) Aspecto da Rua Tavares Bastos, no trecho que contém o Edifício Mansão Ravello, cuja entrada social posicionada na esquina com a Rua Icoarana é mostrada abaixo (seta).
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2
2) Fachada do Edifício Mansão Ravello, observando-se o padrão construtivo.
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3
3) Área de circulação do pavimento térreo, que fica à frente das entradas sociais do edifício, com tomadas a partir de ângulos opostos, observando-se o estado de conservação do piso e jardins.
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4
4) Idem às anteriores, com destaque para a quadra poliesportiva e piscina adultos.
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5
5) Hall social que dá acesso aos apartamentos de final “1”, observando-se os acabamentos e mobiliário.
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6
6) Interior do apartamento, com destaque para as salas de estar e jantar , com tomadas a partir de ângulos opostos, observando-se os acabamentos e mobiliário.
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7) Aspecto do lavabo, observando-se os acabamentos e instalações.
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8) Corredor de circulação interna.
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9) Aspectos das salas de TV e de almoço, observando-se os acabamentos e mobiliário.
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10) Idem às anteriores, com destaque para a cozinha, com tomadas a partir de ângulos opostos.
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ENGENHEIRO CIVIL E MECÂNICO – CREA 060089382 Rua Tabatinguera, nº 140 – 10º andar – cj. 1009 – Centro – S.P. – 3104.9638
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11) Aspectos do dormitório e banheiro da suíte master, observando-se os acabamentos, mobiliário e instalações.
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12) Idem às anteriores, com destaque para a área de serviço.
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