kungsleden presenterar andra kvartalet 2012

Välkommen till Kungsleden!

Andra kvartalet 2012

Thomas Erséus, VD

Inledningen av tredje kvartalet

■ Omvärld

– Ekonomisk och politisk osäkerhet i Europa håller i sig

– Fortsatt ansträngd kreditmarknad

– Försiktig och avvaktande hållning bland bankerna

– Sverige är en stabil ekonomi i Europa men den svenska

konjunkturen spås bromsa in

■ Kungsleden

– Samtliga lån omförhandlade men till högre marginaler

– Skatteprocesser och skattedomar

– Fortsatt bra utveckling i drift och god likviditet

– Väl fungerande hyresmarknad

| 2

Äga och förvalta fastigheter med nöjda kunder

| 3

Långsiktigt hög och stabil avkastning med

riskspridning som en viktig ingrediens

| 4

Kvalitativ portfölj med god avkastning

7,9% avkastning

322 fastigheter

15,7 Mdr kr

Industri/lager

40%

Handel

13%

Modulbyggnader

10%

skolor, förskolor,

kontor och byggen

Kontor

27%

Övrigt

10%

| 5

Ökat bruttoresultat för andra kvartalet

■ Nettoomsättning ökade med 5 procent till 561Mkr (536)

■ Bruttoresultatet ökade med 3 procent till 337 Mkr (328)

■ Resultat före skatt uppgick till 72 Mkr (100) och efter skatt till -671 Mkr

(102). Resultatminskningen beror till största del av reservering för

eventuella skattebetalningar och lägre resultat från fastighetsförsäljningar

■ Utdelningsgrundande resultat uppgick till -177 Mkr (145), motsvarande

-1,30 kronor (1,10) per aktie. Skatt att betala uppgick för kvartalet till 258

Mkr

■ En fastighet såldes för 5 Mkr (41) och med ett resultat om 0 Mkr (20)

■ Återstående refinansieringsbehov för 2012 säkerställdes under april månad

| 6

Viktiga händelser efter kvartalets utgång

■ Skatteverket har yrkat att förvaltningsrätten ska pröva ytterligare

transaktioner som Kungsleden genomförde 2006–2007. Skulle

Kungsleden förlora processen uppgår likviditetseffekten till cirka 500

Mkr. Så sent som 2011 bedömde Kammarrätten i Stockholm i ett

liknande fall att skatteflyktslagen inte var tillämplig. Inga ytterligare

reserveringar har gjorts för dessa krav.

■ Två tidigare NRP-fastigheter i Polen såldes för 12,5 MEUR, i nivå

med bokfört värde och anskaffningsvärde.

■ 39 publika fastigheter i Härnösand såldes för 912 Mkr med 39 Mkr

påverkan på resultat efter skatt och 26 Mkr på utdelningsgrundande

resultat Q3. Soliditet +2 procentenheter.

| 7

Ökad nettouthyrning

■ Nya avtal med ett årligt hyresvärde om 43 Mkr

■ Ekonomisk uthyrningsgrad 89,3 (89,2)

■ Återstående kontraktslängd i snitt 4,8 år

■ Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom

lägre energianvändning

■ Ökad kundlojalitet

| 8

Första halvåret 2012 i siffror

| 9

Resultaträkning Mkr

2012

jan/juni

2011

jan/juni

Hyresintäkter 948 800

Försäljningsintäkter modulbyggnader 169 144

Nettoomsättning 1 117 944

Fastighetskostnader -292 -256

Produktionskostnader moduler -153 -132

Bruttoresultat 672 556

Handelsnetto 17 23

Försäljnings- och administrationskostnader -131 -127

Resultat från andelar i Hemsö 148 225

Finansnetto -293 -274

Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 72

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 116 118

Resultat före skatt 530 593

Skatt -1 088 -84

Periodens resultat efter skatt -558 509

• Ökningen kommer

främst från köpta

fastigheter det

senaste året

| 10


2012

jan/juni

2011

jan/juni







Handelsnetto 17 23







Skatt -1 088 -84


• 17 procent upp

tack vare god

orderbeläggning i

fabriken i Gråbo

| 11


2012

jan/juni

2011

jan/juni







Handelsnetto 17 23







Skatt -1 088 -84


• Nettoomsättningen

ökade med 18

procent

| 12


2012

jan/juni

2011

jan/juni







Handelsnetto 17 23







Skatt -1 088 -84


• En ökning med 21

procent i och med

nyförvärven under

2011

| 13


2012

jan/juni

2011

jan/juni







Handelsnetto 17 23







Skatt -1 088 -84


• Om försäljnings-

likviden jämförs med

anskaffningsvärde

erhålls försäljningens

påverkan på

utdelningsgrundande

resultat vilket uppgår

till 14 Mkr

• Utöver handelsnettot

på 17 Mkr tillkommer

värdeförändringar

om -0,3 Mkr och

avdrag för

uppskjuten skatt på

-3 Mkr

| 14


2012

jan/juni

2011

jan/juni







Handelsnetto 17 23







Skatt -1 088 -84


• Ökningen är främst

en följd av ökat

fastighetsbestånd

| 15


2012

jan/juni

2011

jan/juni







Handelsnetto 17 23







Skatt -1 088 -84


• Motsvarar 50

procent av Hemsös

resultat efter skatt.

Det lägre utfallet

beror främst på

lägre orealiserade


på fastigheter

| 16


2012

jan/juni

2011

jan/juni







Handelsnetto 17 23







Skatt -1 088 -84


• Negativ förändring

förklaras främst av

högre lånevolym

efter större

fastighetsportfölj

samt högre

räntemarginaler

| 17


2012

jan/juni

2011

jan/juni







Handelsnetto 17 23







Skatt -1 088 -84


• Positiv påverkan

under året till följd

av stigande

långräntor

| 18


2012

jan/juni

2011

jan/juni







Handelsnetto 17 23







Skatt -1 088 -84


• Har belastats med

reservering om - 985

Mkr efter att risken

för negativa utfall i ett

antal skatteprocesser

har ökat

| 19


2012

jan/juni

2011

jan/juni







Handelsnetto 17 23







Skatt -1 088 -84


• Det lägre utfallet

beror främst på en

reservering för

skatteärenden och

lägre resultat från

Hemsö som

föregående år

redovisade

väsentliga positiva

orealiserade


på fastigheter

| 20

Resultaträkning segmentsvis Mkr, jan-juni 2012

Helägda

fastigheter

Nordic

Modular Hemsö Övrigt

Summa

Kungsleden

Hyresintäkter 821 127 948


Nettoomsättning 821 296 1 117

Fastighetskostnader -269 -23 -292


Bruttoresultat 552 120 672

Handelsnetto 17 17

Försäljnings- och administrationskostnader -88 -32 -11 -131


Finansnetto -263 -30 -293

Orealiserade värdeförändringar fastigheter 32 -30 2

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 88 10 17 115

Resultat före skatt 338 38 165 -11 530

Skatt -92 -10 -4 -982 -1 088

Periodens resultat -246 28 161 -993 -558

| 21

Utdelningsgrundande resultat

2012 2011

Mkr jan-juni jan-juni




Förvaltningsresultat 248 155

Realiserade poster

Handelsnetto vid försäljning 17 23

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 0 5

Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -3 0

Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81 -31

Realiserade poster -67 -3

Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 107 81

Skatt att betala -343 -10

Utdelningsgrundande resultat -55 223

| 22

Kungsledens tillgångar

| 23

Tillgångar, avkastning och finansiering

30 juni 2012

Avkastning

Fastigheter 14 215 8,0%

Nordic Modular 1 535 7,6%

Andelar och långfristiga fordringar i Hemsö 2 667 6,5-7,0%

Reversfordringar 433 7,0%

Summa avkastande tillgångar 18 860 7,8%

Eget kapital 6 800

Räntebärande skulder 10 767

Rörelsekapital (övriga poster är en nettoskuld) 1 293

Summa finansiering 18 860

| 24

Högre snittränta, men även högre direktavkastning

Klyvningsmetoden 31 december 2011

Kapitalandels-metoden 31 dec 2011

Kapitalandels- metoden efter refinansiering per 26 april

Kapitalandels-metoden 30 juni efter lösen av swappar

Snittränta 4,8% 5,5% 6,7% 6,4%

Direktav-kastning

7,2% 7,9% 8,0% 7,9%

| 25

Finansiering

| 26

Säkrad finansiering

■ Totalt har Kungsleden refinansierat lån om 7,4 Mdr under 2012

■ Under närmaste 12 månader förfaller lån om 1 915 Mkr

■ Av förfallen avser 850 Mkr finansiering av 39 publika fastigheter

som sålts till Hemsö

■ En tredjedel av resterande refinansieringsbehov för närmaste 12

månader är säkrat

| 27

Marknadsmässiga belåningsgrader

30 juni 12 31 dec 11 30 juni 11

Belåningsgrad fastigheter 68% 68% 68%

Samtliga krediter i förhållande till avkastande tillångar (fastigheter, andelar och fordringar i Hemsö och reversfordringar)

57%

55%

55%

| 28

Förfallostruktur krediter

Per 30 juni 2012

Utnyttjade

krediter,

Mkr

Ej utnyttjade

krediter, Mkr

Summa

krediter, Mkr

2012 1 222 260 1 482

2013 694 - 694

2014 1 220 - 1 220

2015 5 610 900 6 510

2016 2 023 - 2 023

Summa 10 769 1 160 11 929

Genomsnittlig konverteringstid, år 2,5 2,4

Soliditet

30 juni 12

35%

31 dec 11

37%

30 juni 11

35%

Belåningsgrad 68% 68% 68%

| 29

Förfallostruktur räntebindning

Per 30 juni 2012 Lån, Mkr

Ränte-

derivat

Mkr

Snittränta ,

derivat %

Snittränta

lån och

derivat, År

Genomsnittlig

räntebindnings-

tid, År

2012 10 769 - -

2013 - -

2014 800 3,9

2015 2 400 4,2

2016 500 3,9

2017 500 4,1

2018 3 650 4,2

2019 800 3,5

2020 800 3,7

2021 400 3,8

Summa derivat 10 769 9 850 6,4 4,8

Marknadsvärdering av lån och

derivat 939

Summa 11 708

| 30

Minskad balansomslutning med ny redovisning

Mkr 2012 2011

TILLGÅNGAR 30 juni 31 dec

Goodwill 201 201

Fastigheter 14 838 14 788

Maskiner och inventarier 14 15

Andelar i Hemsö 1 177 1 084

Långfristiga fodringar i Hemsö 1 500 1 500

Uppskjuten skattefordran 0 1 020

Andra långsiktiga fordringar 251 443

Anläggningstillgångar 17 982 19 051

Varulager 21 17

Kortsiktiga fordringar 438 240

Tillgångar som innehavs för försäljning – fastigheter 912 905

Tillgångar som innehavs för försäljning – övriga tillgångar 18 14

Kassa och bank 298 684

Omsättningstillgångar 1 687 1 860

SUMMA TILLGÅNGAR 19 668 20 911

| 31

Minskad balansomslutning med ny redovisning

Mkr 2012 2011

EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 juni 31 dec

Eget kapital 6 800 7 719

Skulder till kreditinstitut 8 267 8 154

Obligationslån (ej säkerställt) 1 599 1 599

Skulder hänförliga till tillgångar som innehavs för försäljning 901 901

Räntebärande skulder 10 768 10 654

Avsättningar 109 431

Uppskjuten skatteskuld 82 -

Derivat 944 1 156

Skatteskuld 276 83

Övriga ej räntebärande skulder 660 807

Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 29 60

Ej räntebärande skulder 2 101 2 537

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 19 668 20 911

| 32

Skattesituation

Skatteverkets nya syn får retroaktiva konsekvenser

■ Skatteklimatet är idag ett annat och Skatteverket har ändrat

uppfattning avseende historiskt genomförda transaktioner

■ Rättstillämpningen har skärpts och förutsägbarheten blivit sämre

■ Retroaktivt verkande skattelagstiftning är förbjuden men blir en

konsekvens av skattedomstolarnas tillämpning

■ Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och

praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle

■ Bolaget gör en löpande utvärdering och för en dialog med

skatteexperter

| 34

22 utestående skattemål

| 35

Kungsledens olika skattecase

■ BV-transaktioner

■ Interna omstruktureringar

■ Externa nedskrivningar

■ Förlust vid likvidation av handelsbolag

| 36

BV-transaktioner

■ Under 2004 – 2006 sålde Kungsleden fastigheter genom holländska

dotterbolag (då vanligt förekommande bland fastighetsbolag). Vinster från

sådan avyttring var inte skattepliktig i Holland.

■ Skatteverkets uppfattning är att ersättningen från avyttringen ska

omfördelas och beskattas i Sverige. Denna uppfattning delades av

förvaltningsrätten som meddelade dom under 2010.

■ Kungsleden överklagade förvaltningsrättens dom till kammarrätten.

Kammarrätten vilandeförklarade processerna i väntan på ett avgörande från

Högsta förvaltningsdomstolen i ett fall där omständigheterna var jämförbara

med Kungsledens fall, det s k Cyperncase.

■ HFD avgjorde Cyperncaset maj 2012 och fann att skatteflyktslagen är

tillämplig i processen.

| 37

BV-transaktioner forts.

■ För det fall Kammarrätten skulle finna att slutsatserna i Cyperncaset är

direkt överförbara på Kungsledens processer, skulle det innebära en

likviditetseffekt på 140 Mkr och påverkan på resultat på 335 Mkr, som

bolaget reserverade för i andra kvartalet 2012

| 38

Interna omstruktureringar

■ I maj och juli 2012 avgjorde förvaltningsrätten tre mål som avser

nedskrivningar till följd av interna omstruktureringar år 2004

respektive 2006.

■ Förvaltningsrätten fann att skatteflyktslagen var tillämplig på

transaktionerna.

■ För det fall processerna slutligen skulle komma att avgöras till

Kungsledens nackdel kan upptaxeringarna till största delen kvittas

mot underskottsavdrag. Skatt att betala uppgår till 18 Mkr.

■ Kungsleden har 2009 gjort en reservering uppgående till 325 Mkr

avseende en av dessa processer. Utöver denna reservering

bedömer bolaget att effekten på eget kapital skulle komma att uppgå

till 48 Mkr om den slutliga prövningen skulle utfalla till Kungsledens

nackdel. Ytterligare reservering om 48 Mkr har därför gjorts i andra

kvartalet 2012.

| 39

Externa nedskrivningar

■ Under åren 2005-2008 förvärvade Kungsledenbolag flera

fastighetsbolag. Fastigheterna såldes till ett annat koncernbolag och

ett nedskrivningsbehov uppkom i Kungsledenbolaget.

Nedskrivningen yrkades även skattemässigt.

■ Skatteverket har under 2012 yrkat att domstolen ska pröva om fem

av dessa transaktioner kan angripas med stöd av skatteflyktslagen.

■ Om Skatteverket skulle vinna framgång i sin talan, skulle det

medföra ytterligare skatt att betala om 1 390 Mkr.

■ Förfarandet har skett i enlighet med gällande praxis från Högsta

förvaltningsdomstolen samt gällande praxis från kammarrätten. Mot

denna bakgrund bedömer bolaget att den slutliga utgången kommer

att bli positiv, varför någon reservering för detta case inte har gjorts.

| 40

Externa nedskrivningar, avgörande juni 2012

■ I juni 2012 mottog Kungsleden dom från kammarrätten avseende

avdrag för externa nedskrivningar, beskattningsår 2008.

■ Kammarrättens dom medförde att de transaktioner som gett upphov

till nedskrivningarna ansågs ha skett vid fel tidpunkt i förhållande till

en stopplagstiftning som trädde ikraft i april 2008.

■ Kungsleden avser att överklaga domen till Högsta

förvaltningsdomstolen.

■ För det fall denna process slutligen skulle utfalla negativt, beräknas

skatt att betala uppgå till 100 Mkr. Bolaget har i andra kvartalet 2012

reserverat ett belopp uppgående till 342 Mkr för denna process.

| 41

Förlust vid likvidation av handelsbolag

■ Kammarrätten avkunnade i april 2012 dom i två mål avseende

beskattningsår 2004. Domstolen fann i dessa fall att förlust vid

likvidation av handelsbolag inte var verklig ur ett koncernperspektiv

och att avdrag för förlusten därmed inte skulle medges.

■ Kungsleden har överklagat dessa domar till Högsta

förvaltningsdomstolen.

■ Om det slutliga utfallet skulle bli negativt för Kungsleden, uppgår

likviditetseffekten till 80 Mkr. En reservering om 260 Mkr har gjorts

under första kvartalet 2012.

| 42

Kungsledens skattesituation

■ Kungsleden har resultatfört totalt 1 310 Mkr i skattekostnad,

varav 985 Mkr under 2012

■ Totalt pågår 22 skatteprocesser varav 7 som Kungsleden inte har

reserverat för

■ Givet negativt utfall av samtliga dessa processer beräknas:

– effekt på eget kapital till cirka 1 380 Mkr (utöver reserv om 1 310

Mkr)

– likviditetseffekt till ca 1 890 Mkr

■ Det slutgiltiga utfallet kan bli högre och lägre

| 43

Totalavkastning t.o.m. mitten augusti 2012

10 största ägarna svarar för 26% av röster & kapital

■ Nordea fonder 6,0

■ Länsförsäkringar fonder 3,8

■ Norska staten 2,6

■ Olle Florén och bolag 2,5

■ Danske Invest fonder 2,2

■ Pensioenfonds PGGM (NL) 2,1

■ SHB fonder 1,8

■ Swedbank Robur Fonder 1,7

■ Fjärde AP-fonden 1,7

■ Andra AP-fonden 1,4

25,8

Källa: SIS Ägarservice 30 juni 2012

| 45

Kungsleden här och nu

| 46

Högavkastande portfölj med låg risk

■ Osäkerhet kring skattesituation

■ Starka och stabila kassaflöden

■ Långa hyresavtal med starka kunder

■ Portföljsammansättning ger geografisk riskspridning

■ Många fastighetssegment sprider risken

■ Marknadsmässig belåningsgrad

■ Starka kundrelationer och högt medarbetarengagemang

■ Hög soliditet

■ Stark likviditetssituation

■ Säkrad finansiering

■ Fokus på värdeskapande

| 47

Frågestund

kungsleden presenterar andra kvartalet 2012

Real Estate