)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 2 

 

רשות ניירות ערך

 להשקעה ן"נדלפעילות לבנוגע גילויהנחיית  )דוחות שיפורפרויקט במסגרת(

2011ינואר

במסגרתו בוחנת רשות ניירות ערך , הנחיה זו הינה חלק מפרויקט שיפור דוחותבדיווח על עסקי התאגיד בתשקיף ובדוחות התקופתיים היבטים שונים הקשורים

.ואופן יישומו של מודל הדיווח על ידי התאגידים המדווחים, והרבעוניים

כגון על דרך של יצירת (היבטים אלה כוללים את הצורך בהתאמת מבנה הדוחות ביטול כפילויות , )דוח ממשל תאגידי והתאמת הוראות הגילוי בדוח הדירקטוריון

, )אל מול הגילוי הניתן במסגרת הדוחות הכספיים, בכלל זה(בדרישות הגילוי העברת הוראות גילוי בעלות תכלית , קביעת הוראות גילוי לפי תחומי פעילות

כל . והיבטים נוספים) כגון פרקי מימון ונזילות וסיכונים(דומה לפרקים ייעודיים קי התאגיד ולשפר את מתוך מטרה לצמצם את היקף הגילוי לגבי עס, זאת

.הרלוונטיות שלו

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 3 

 תוכן עניינים

דברי הסבר

5 ........................................................................................................................................... רקע.א

5 ........................................................................................ הענפי הגילוי ופרויקט הדוחות שיפור פרויקט.1

5 .......................................................................................................................... להשקעה ן"הנדל ענף.2

6 ..................................................................................... כיום הנהוגים הגילוי כללי של תתמציתי סקירה.3

7 .......................................................................................................... הנוכחי במצב הבעייתיות סקירת.4

8 ................................................................................................................................... ההנחיה רתמט.5

9 ............................................................................................................................................ מקורות.6

9 ....................................................................................... הגילוי הנחיית הכנת לצורך שגובשו העקרונות.7

12 ........................................................................... קיימות גילוי בדרישות השתלבות – להמחשה תרשים.8

13 ................................................................................. להשקעה ן"לנדל המוצעת הגילוי הנחיית סקירת.ב

13 ...................................................................................................................................... כללי מבנה.1

14 ......................................................................................................... המוצעת בהנחיה הפרקים מבנה.2

15 ..................................................................................................... הראשונה התוספת לסעיפי שנותפר.3

16 ....................................................................................... וסדר בטבלאות שימוש לגבי כלליות הוראות.4

16 ............................................................................................... המוצעת ההנחיה תחולת בנושא סוגיות.5

18 ................................................................................................................. המהותיות סוגיית סקירת.6

19 ................................................................. המצרף ברמת הנדרשים המידע פריטי של מתומצתת סקירת.7

21 ................................................ המהותיים הנכסים ברמת הנדרשים המידע פריטי של מתומצתת סקירת.8

21 ........................................מאוד המהותיים הנכסים ברמת הנדרשים המידע פריטי של מתומצתת סקירת.9

SLB‐105‐23 ......... 24 עם הגומלין ויחסי מהותית שווי הערכת לגבי גילוי, מאוד מהותית שווי הערכות צירוף.10

25 ................................................................................................................. ערך ניירות רשות סמכות.11

26 ............................................................................... הגילוי הנחיית לטיוטת ביחס העיקריים השינויים.ג

26 ................................................................................................................................... ציבור הערות.1

26 ..................................................................................................................... בכתב המגיבים רשימת.2

27 .......................................................................... הגילוי הנחיית לטיוטת ביחס העיקריים ייםבשינו דיון.3

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 4 

 הנחיית הגילוי

36 ......................................................................................... להשקעה ן"נדל לפעילות בנוגע גילוי הנחיית

36 ......................................................................................................................................... )כללי( א פרק

44 ....................................................................... )להשקעה ן"נדל פעילות תיאור לגבי ליישום הנחיות( ב פרק

58 .............................................................. )מאוד מהותיים להשקעה ן"נדל נכסי לגבי ליישום הנחיות( ג פרק

63 ....................................... )מאוד מהותיים בהקמה להשקעה ן"נדל נכסי תיאור לגבי ליישום הנחיות( ד פרק

68 ...................................................................... )מאוד מהותיות קרקעות תיאור לגבי ליישום הנחיות( ה פרק

73 ............................................................................................... )הרבעוניים בדוחות ליישום הנחיות( ו פרק

FFO ................................................................................................................... 74 רווחי חישוב –' א נספח

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 5 

דברי הסבר

 רקע.א

הענפישיפור פרויקט.1 ופרויקט הגילוי  הדוחות

במסגרתהוצע נערך לפי המתווה אשר ) ובתשקיף(ח התקופתי "שבדו" תיאור עסקי התאגיד"פרק מבנה – תשקיף וטיוטת התשקיף פרטי( ערך ניירות לתקנות הראשונה בתוספת עוגןו "ברנע ועדת"

 ). "התוספת" או "התוספת הראשונה(" 1969-ט"התשכ, )וצורה

הותאמה בעיקרה לחברות הקבועה בתוספת הראשונה העריכה המקורית שמתכונתעל אף למעט , בישראלהכללית לגבי כלל התאגידים המדווחים במתכונתוהמודל תקף , תעשייתיות . קאיים ומבטחיםתאגידים בנ

.דרישות גילוי ייעודיות לענפים השוניםהייתה פיתוח ת ברנעאחת ההמלצות שהוצעו על ידי ועד

רשות נתדוחות שבמסגרתו בוח שיפורפיתוח דרישות גילוי ייעודיות כאמור הינו חלק מפרויקט היבטים שונים הקשורים בדיווח על עסקי התאגיד בתשקיף ובדוחות התקופתיים ניירות ערך

1.ואופן יישומו של מודל הדיווח על ידי התאגידים המדווחים, והרבעוניים

חברות , היזמין "לענפי הנדל, בין היתר, פיתוח דרישות גילוי ייעודיות נתבוח רשות ניירות ערךזו הינה ההנחיה הראשונה המפורסמת במסגרת פרויקט הנחיה .והגז הנפטותאגידי האחזקה

.ן להשקעה"הגילוי הענפי ומתייחסת לענף הנדל

. 2010ביולי 14פורסמה על ידי רשות ניירות ערך ביום ") הטיוטה" –להלן ( ההנחישל הטיוטה 2010לאוגוסט 26ביום . 2010לאוגוסט 20סיום התקופה למתן הערות ציבור נקבע בתחילה ליום

2 .2010לאוקטובר 7הוארכה התקופה למתן הערות ציבור עד ליום

להעלותלו המכינים את הדוחות רשות ניירות ערך מזמינה את ציבור המשתמשים בדוחות ואת אהוראות לא נכללו ןאשר לגביה, אשר יתעוררו במהלך יישום ההנחיהבסוגיות מהותיות שאלות

.דיון מספק במסגרת דברי ההסבר להנחיהלגביהן וכן לא הובא במסגרת ההנחיהמפורשות

להשקעה ן"הנדל ענף.2

, אלו מקרב. לסוגיהם ן"הנדל בענפי עוסקים בישראל המדווחים התאגידים מן מרבע למעלה של העסקי האופי. נכבד חלק) ן מניב"נדל(להשקעה ן"הנדל בתחום העוסקים התאגידים מהווים

של להצטברות גרמו אלה פעילויות על החלים המיוחדים החשבונאות כלליו ן המניב"פעילות הנדל  .בתחום זה פורמאליים ובלתי פורמאליים גילוי כללי

                                                                 1

כגון על דרך של יצירת דוח (הצורך בהתאמת מבנה הדוחות בחינה של , בין היתר, כולליםנוספים בפרויקט היבטים אל מול , בכלל זה( ביטול כפילויות בדרישות הגילוי ,)ממשל תאגידי והתאמת הוראות הגילוי בדוח הדירקטוריון

כגון פרקי (יעודיים יהעברת הוראות גילוי בעלות תכלית דומה לפרקים , )הגילוי הניתן במסגרת הדוחות הכספייםמתוך מטרה לצמצם את היקף הגילוי לגבי עסקי התאגיד ולשפר , כל זאת. והיבטים נוספים) מימון ונזילות וסיכונים

גם הודעה לחברות מאת מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך שפורסמה בחודש ' ר, בעניין זה .וונטיות שלואת הרל :2010פברואר

http://www.isa.gov.il/Download/IsaFile_4688.pdf 

2 .הציבור והשינויים בנוסח הסופי של ההנחיה ביחס לנוסח שהופיע בטיוטהלדברי ההסבר לתמצית הערות ' גפרק ' ר

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 6 

 כיום הנהוגים הגילוי כללי שלתמציתית סקירה.3

של חלקית רשימה. גילוי מקורות של תמהיל כוללים המניב ן"הנדל ענף על החלים הגילוי כללי :הבאים המקורות את תכלול אלה גילוי מקורות

ערך ניירות רשות שפרסמה" להשקעה ן"נדל נכסי של הוגן שווי בדבר גילוי" הנחיית .א

ן"נדל נכסי לגבי שונים מידע פריטי בגילוי עוסקת זו הנחיה 2009.3 פברואר בחודש הרווח, הנכסים שווי את כוללים המידע פריטי. טבלאית בצורה, מהותיים להשקעה

הדוחות( הביניים בדוחות. שוויים לחישוב ששימשו הבסיסיות ההנחות וכן מהשכרתם השווי במודל בחר התאגיד בהם במקרים רק טבלאות מתן דורשת ההנחיה) הרבעוניים

השתנה הנכסים שוויבמקרים בהם או הכספיים בדוחות המניבים הנכסים להצגת ההוגן .הביניים בתקופת מהותי באופן

זו תקנה. 1970-ל"התש, )ומיידיים תקופתיים חות"דו( ערך ניירות לתקנות ב8 תקנה .ב להשקעה ן"נדל אם. מאוד ומהותיות מהותיות שווי להערכות המתייחס נוסף נדבך מהווה לצרף חובה חלה, ההוגן השווי מודל לפי המדווח התאגיד של הכספיים בדוחות מוצג

מהותיות שווי הערכות מתוך עיקריים נתונים לכלול וכן, מאוד מהותיות שווי הערכות הפרמטרים מלבד, כוללים הנדרשים הפרטים. התקופתי ח"הדו במסגרת מאוד ומהותיות, ההערכה חוזה, המעריך על פרטים מתן גם, השווי הערכת להכנת ששימשו העיקריים

חות"דו( ערך ניירות לתקנות 49 תקנה. נוסף רלוונטי ומידע הסברים, ההערכה מועד הדוחות לגבי ב8 שבתקנה הצירוף חובת את מחילה, 1970- ל"התש, )ומיידיים תקופתיים . הרבעוניים

השנים במהלך שהשתרשו יישום כללי כוללת המקובלת הפרקטיקה. מקובלת פרקטיקה .ג המניב ן"הנדל פעילות תחום לתיאור מדווחים תאגידים של הספציפי מהמענה כחלק

רשות י"ע שנדרשו פרטים הן למנות ניתן זו במסגרת. התאגיד עסקי תיאור פרק במסגרת של התאמות והן, "ן המניב"לענף הנדל דגלהמודל "אשר פותחו במסגרת , ניירות ערך צבר, לקוחות: כגון –התוספת הראשונה לפי יםנדרשה ספציפיים לסעיפים החברות .ועוד הכלכלית הסביבה תיאור, הפעילות תחום תוצאות, מהותיים נכסים, הזמנות

ן להשקעה מעוגנים "ח הכספי הנוגעים לנדל"כללי הגילוי בדו. הכספי בדוח הגילוי כללי .ד

 IAS40"בינלאומי החשבונאות התחת פרק הגילוי בתקן ‐  Investment  Property" .נדרש , כך. וניתנים במסגרתו ח הכספי"להבנת הדולתרום במהותם נועדו גילויים אלה

מדיניות חשבונאית לעניין אבחנה בין , ן להשקעה"רכיבי הסעיפים הנוגעים לנדל פירוט שלן להשקעה "נדללחישובו של השווי ההוגן של ששימשוההנחות המצרפיות , סוגי נכסים

. ופרטים נוספים )ן להשקעה מוצג תחת שווי הוגן"הנדל אם(

.במסגרת הביאוריםשל השווי ההוגן )שנתי(גילוי דורש התקן , ההצגה הינה לפי עלות אם

 

                                                                 3

 .2010 מרץ בחודש נוספת לשנה האוצר שר באישור הוארכה ההנחיה

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 7 

ב סקירת.4 הנוכחי מצבהבעייתיות

במצב רשות ניירות ערך המצא, על אף המידע הרב הניתן מכוחם של מקורות הגילוי שצוינו לעיל : כמפורט להלן, מספר כשליםהנוכחי

גורר ומובנה אחיד מקור לכדי הגילוי מקורות של השילוב חוסר. וסרבול כפילות .א לאורךלעתים אף , יחדיו מקובצים להיות צריכים במהותם אשר, נתונים של פיזור בהבחנה וקושי מיותרת כפילות גורר הדבר. התקופתי ח"הדו פני על עמודים מאות . לטפל עיקר בין

מצבה להבנת חשובה במני ן"נדל חברת של העיקריים נכסיה של איכותם בחינת . בכללותה זוחברה של ושוויה

יבואו לידי ספציפי מרכזי לנכס הנוגעים ופרמטרים נתונים, הנוכחי הדברים במצב הנכסים פרקי תחת התאגיד עסקי תיאור פרק במסגרת :באופן מפוזר ביטוי

אודות טבלאות( הדירקטוריון ח"בדו; נוספים ופרקים המימון, הלקוחות, המהותיים ח"בדו נוספים ובמקומות) ע"של רשות ני לוייהג מהנחיית הנובעות ושווי הכנסות ).במסגרת תיאור השעבודים ואף המצורפות השווי בהערכות כגון( התקופתי

ן להשקעה "נדל לנכס הנוגעות הבאות השאלות על המענה הנוכחי במצב, למשל ,כך זה שמענה ככל( התקופתי בדוח עמודים מאות לאורך פזור להיות עלולמסוים מהותי שווי התפתח כיצד"; "?לנכס מתוכננות והשבחות שטחים תוספות אילו): "קיים משנים היינו אילו הפרויקט לשווי קורה היה מה"; "?ממנו וההכנסות הנכס

שעבוד רשום מי לטובת"; "?)רגישות ניתוח( השווי בהערכת מרכזיים פרמטריםאיזה מימון ספציפי נלקח למימון רכישת " - ו "?הנכס על ושנייה ראשונה מדרגה ."?הנכס

הנוכחי שבתוספת הראשונה מודלה. לענף הכללי הדיווח מודל של התאמהחוסר .ב צבר" כגון, התאגיד עסקי תיאור בפרק הכותרות. תעשייתי תאגידל באופיו מותאם ן"נדללתאגיד העוסק ב מותאמות אינן ועוד" הסביבה איכות", "לקוחות", "הזמנות באופן מעוגנים אינם אשר, לענף ייחודיים גילוי בפריטי צורך קיים, מנגד. מניב

רווח מדד דוגמא בולטת למצב זה הינה גילוי .הראשונה בתוספת ספציפי

 FFO -ה (Funds From Operations) – מדד רווח זה הינו כלי מקובל להערכת שוויין. פעמיים באופיים-היות והוא מנוטרל אירועים אשר הם חד, ן מניב"של חברות נדל

 לגבי קרנות השקעה במקרקעין לתוספת הראשונה א37מדד זה נדרש מכוח סעיף REIT  (Real  Estate  Investment  Fund) , ואולם המדד אינו נדרש לגבי תאגידים

, מהאמור לעיל כתוצאה. ן מניב"חים אחרים אשר עיסוקם היחידי הוא נדלמדוושאחרים בעוד , באופן וולונטרי את הנתון החשובמספקים בתחום תאגידים מספר דבר , תאגידל תאגידהנתון עצמו מחושב באופן שונה מ, כמו כן. אותו יםמספק םאינ

 .הפוגע בפני עצמו בהשוואתיות

גורר ן המניב "הנדללענף התוספת הראשונהחוסר ההתאמה של . השוואתיותפגיעה ב .ג

 Best` בתור פורמאליים בלתי כללים של יישום Practices` . פוגעדבר זה הדוחות בין והן בענף יםשונתאגידים בין הן -גילוי פעריויוצר בהשוואתיות . תאגידה ואות של התקופתיים

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 8 

םנכסי יםמתאר יםמסוימתאגידים .האי בהירות בהתייחסות לנכסי הקבוצ .ד

רתיאו םע תאח הבכפיפ 4)למעט חברות בשליטה משותפת( תכלולו תבחברו םהנמצאי תכלולו תבחברו תלאחזקו יםמתייחס יםאחר שתאגידים דבעו ,ןשבשליטת םהנכסיועל כן התיאור הנגזר של , מניות אהו שהנרכ סהנכ הבמסגרת ,ההשקע תכפעילו

 .הכלולה בחברהאותם נכסים מתואר כחלק מתיאור ההשקעה הכוללת

המידע הנדרש הנוגע לנכסים . בהקמה מהותיים נכסיםחוסר אחידות בגילוי אודות .ה . מניבים מהותיים בהקמה אינו מעוגן כיום בצורה ספציפית ואחידה

אחידה מאפשר מעקב והשוואה של מידע חשוב הנוגע לנכסי הנחיהמידע מובנה ב בהקמה כולליםלהשקעה ן "נתונים חשובים הנוגעים לנדל. בהקמה להשקעהן "נדל

 Capital( מניבים נכסים ה שללהקמ הנדרשת ההשקעה אומדן: את Expenditure( , של ההשלמה שיעורי, של נכסים אלו הקמהה עבודות של החזויים ההשלמה מועדי

של שווים הערכת במסגרת בחשבון שנלקחו העיקריים פרמטריםהו בפועל העבודות צורך קיים, כן כמו .)החילוץ בגישת בוצעה השווי הערכת אם במיוחד( אלה נכסים לעלויות השונים האומדנים לגבי הקודמות ההנהלה הערכות של יותר טובה בבקרה .התקופות לאורך אלה הערכות של ולהתפתחות, הנכסים של ההשלמה ולמועדי

נכס" המושג של ופתוחות מרחיבות הגדרות. לגבי נכסים לא מהותיים מידע עודף .ומניבים נכסים לגביגם רחבנ תיאור יצרו הנוכחיים הגילוי במקורות" מהותי

העיקר בברירת נוסף וקושי מידע עומס שיצר דבר, זניחה תאגידשהשפעתם על שווי ה .הטפל מן

של תקופתי בדוח המעיין למשתמש כי, למסקנה ההגיע רשות ניירות ערך, לעיל האמור לאור לאורך הפזורים והנתונים המילולי המידע של יותר טוב ןובארג צורך ישנו מניב ן"נדל תאגיד התרומה ומידת, שונים פרטים של חשיבותם רמת לגבי יותר טובה בחנההב צורך גם כמו, הדוח מצגות לפרסם בתחוםתאגידים של הנטייה את גם נציין זה בהקשר. תאגידה לשווי שלהם

הנתונים תמצית אתוהן תאגידה של הכלכליות התוצאות תמצית את הן, רבים במקרים, הכוללותמצגות אלה לעיתים .ואלו שבהקמה תאגידה שלהמניבים המהותיים הנכסים לגבי המרוכזים

– והמהותיים שלהנכסים ושל תאגידה מצב של בסיסית להבנה רלוונטית מבט נקודת ותמספק . ח התקופתי"הבנה אשר לא תמיד מתאפשרת על נקלה במהלך קריאת הדו

 

 ההנחיה מטרת.5

דוחות של אותו וביןתאגידים שונים בין( ההשוואתיות, הרלוונטיות שיפור הינהההנחיה מטרת, בין היתר, שיפור זה יושג. המניב ן"הנדל בענף הגילוי כללי של והוודאות) שונות תקופותתאגיד ב

על , והכול - סידור פריטי המידע ושיפור ברמת הרלוונטיות שלהם, באמצעות הפחתת הכפילויות .מנת לאפשר לציבור המשקיעים לקבל החלטת השקעה מושכלת

לתקנות סעיפי התוספת הראשונה ל נותפרש יצירת באמצעותמטרה זו להשיגהנחיה זו נועדה . ן המניב"מותאם ספציפית לתחום פעילות הנדלהבאופן , פרטי תשקיף

                                                                 4

כהגדרתה בכללי : "כך 2010-ע"התש, )דוחות כספיים שנתיים(מוגדר בתקנות ניירות ערך " חברה כלולה"המונח ." תאגיד מחזיק בה בשליטה משותפת ומטופלת לפי שיטת השווי המאזניוכן חברה אשר ה, החשבונאות המקובלים

ועל , מסיבה זו. הגדרה זו גורמת לכך שחלק מן החברות בשליטה משותפת נכנסות לתחולת המונח ואילו אחרות לאללת ישנה גם הבהרה האם לצורך העניין הקבוצה כו" חברה כלולה"בהנחיה זו לאחר שימוש במונח , מנת למנוע בלבול

 .או אינה כוללת גם חברות בשליטה משותפת

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 9 

 מקורות.6

 :הבאים במקורות רשות ניירות ערךנעזר סגל גילויההנחיית הכנת במהלך ;החשבונאיים הגילוי כללי .א

בחודש ערך ניירות רשות שפרסמה" להשקעה ן"נדל נכסי של הוגן שווי בדבר גילוי" הנחיית .ב ;2009 פברואר

מודל הדגל (" המניב ן"הנדל ענף לגבי ערך ניירות ברשות שפותחו וטבלאות קודמים פרויקטים .ג ;")ן המניב"לענף הנדל

 ;של חברות שונות בענף ובתשקיפים תקופתיים בדוחותשאותרו " Best Practices" .ד ;של חברות שונות בענף ההון לשוק מצגות .ה ;רלוונטיים עיתונות קטעי .ו 5;ההון בשוק גורמים עםצוות פגישות .ז 2010.6ליולי 14הערות ותגובות הציבור שנתקבלו לטיוטת הנחיית הגילוי שפורסמה ביום .ח

 הגילוי הנחיית הכנת לצורך שגובשו העקרונות.7

:רשות ניירות ערך ידי על שגובשו העקרונות תמצית להלן

 :הגילוי סף ייקבע לפיהן, גילוי רמות לושש יצירת .א פריטי מספר כוללת המצרפית הרמה ).ההפעילות כולרמת ( מצרפית רמה .1

 :גילוי ; ושימושים אזורים לפי נוספים ונתונים השווי, ההכנסות פילוח) א( צבר: כגון, מהתוספת הראשונה ספציפיים סעיפיםיישום מותאם של ) ב(

;לקוחותו הזמנות ;תחום הפעילות תברמ נוספים פריטים) ג(

ן "הנוגע לנדלאחד פעילות ממגזר יותר בדוחותיו הכספיים ציג מאם התאגיד כל בנפרד עבור הרמה המצרפית תיושם היא ש הברירת המחדל שנקבע, מניב

אם מהות החלוקה בין המגזרים , עם זאת .ן מניב"הנוגע לנדלפעילות מגזר היא חלוקה על בסיס ) ן מניב"הנוגעים לנדל(השונים בדוחות הכספיים

התאגיד המדווח יכול -) או שניהם(ל בסיס של שימושים גיאוגרפי או ען המניב "לבחור וליישם את הרמה המצרפית גם באופן שבו כלל נכסי הנדל

7.שבמגזרים השונים הרלוונטיים יכללו במסגרת רמה מצרפית יחידה

הנתונים המרכזיים נדרש גילוי תמציתי הכולל את. תייםרמת הנכסים המהו .2 .בודדהנכס הנתונים אלה יספקו מידע ברמת .מהותייםנכסים המתייחסים ל

. מקיףסטנדרטי וגילוי ל יזכו האל נכסים .מאוד המהותיים הנכסים רמת .3

נתונים ריכוז – קרי( היום כמו אופקית ולא אנכיתבצורה יערך זה גילויכמו ). לנתון בהתאםהנכסים ריכוז ולא השני אחרי אחד נכסים על אופקיים

                                                                 5

- ולעורכי הדין נעם שרון ואיריס ציבולסקי', יצחק סוארי ושות' ח פרופ"ח אורי כהן ממשרד רו"תודתנו נתונה לרו תודתנו נתונה , כמו כן .לשם ברנדויין על הערותיהם המועילות& גבע , ליקוורניק, חביליו ממשרד עורכי הדין מיתר

.שלהלן' למגיבים הרבים המפורטים בפרק ג

6 .שלהלן לרשימת הגופים המגיבים ולתמצית השינויים שנערכו ביחס לטיוטה' פרק ג' ר

7 . שבהמשך' לפרק ב 5הרחבה בנושא זה בסעיף ' ר

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 10 

וקרקעות בהקמה מאוד מהותייםרמה זו כוללת גילוי ייעודי לנכסים , כן .שנרכשו למטרות השקעהמהותיות מאוד

על תחום בסיסיות שאלות על לענות הדוחות לקורא לאפשר נועדה המצרפית הרמה

שטחי מהשכרת תחום הפעילות של הנוכחי ההכנסות היקף מה: "כדוגמת, הפעילותאו םהמהותיי הנכסים פרטי לקריאת להזדקק מבלי זאתו, "?באנגליה משרדים

 . צמםע מאודהמהותיים  

אינדיקטיבית לגבי הנכס -רמת הנכסים המהותיים נועדה לאפשר הערכה כללית .נכסים מהותיים מאודכעוד מסווגים ומאפשרת המשך מעקב אחר נכסים אשר אינם

את לבחון הדוחות לקורא לאפשר נועדה מאוד המהותיים הנכסים רמת, לעומת זאת

את לחפש צורך בלי, אחת כמקשה מאודנכס מהותי המאפיינים הפרמטרים מכלול .התקופתי הדוח לאורך הנתונים

 ח "הדו קריאת את מקל בטבלאות המוגבר השימוש. בטבלאות מוגבר שימוש .ב

 .הנתונים הדרושים מתוכו שליפתואת התקופתי  

, 8מבוססים על כללי חשבונאות מקובליםאינם אשר במדדים פיננסיים שימוש .גנעשה במסגרת הנחיה זו . וחברות תקופות בין ביצועים השוואתיות במטרה להגביר

 Same Property NOI ,Economic Rental Value כגון פרמטריםשימוש ב (ERV) ו-  (FFO) Funds  From  Operations לבחינתומקובלים חשוביםמדדים מהוויםה

 .מניבים נכסים חברת שלושוויה תוצאותיה 

למעט חברות בשליטה ( כלולות חברות ידי על המוחזקים נכסיםגילוי הנוגע ל .ד .)משותפת לא) בשליטה משותפת ותלמעט חבר(כלולות חברותבאמצעות המוחזקים נכסיםאך כן יכללו ברמת הנכסים המהותיים , ו במסגרת הפילוחים ברמה המצרפיתיכללנכסי ים המצרפיים אתפילוחבמסגרת הבעוד שאין צורך לכלול , הווה אומר. מאודעדיין יש צורך , )למעט חברות בשליטה משותפת( כלולותשל חברות להשקעה ן "הנדל

לכלול -ובמידה וכן , אלה בחברות יםהכלול מאודלבחון האם ישנם נכסים מהותיים .אתלגביהם את הגילוי הנדרש לגבי נכסים מהותיים מאוד שבהנחיה ז

למעט (ל מנת שנכס הנמצא בחברה כלולה נקבע עקרון לפיו עראוי לציין שכהקלה עליו לקיים את מבחני , ייחשב כנכס מהותי מאוד) חברה בשליטה משותפת

  9.לחברה האם המהותיות הן ביחס לחברה הכלולה והן ביחסהקלה זו צפויה לצמצם את כמות הנכסים המהותיים מאוד המוחזקים דרך חברות

).למעט חברות בשליטה משותפת(כלולות ראוי לציין שהיות והרמה המצרפית אינה כוללת את נכסי החברות הכלולות , בנוסף

למעט(יש לתאר את ההשקעות בחברות הכלולות , )למעט חברות בשליטה משותפת( ").השקעות("לתוספת הראשונה 25במסגרת סעיף ) חברות בשליטה משותפת

 

                                                                 8

פרסום זה עוסק בכללים הנדרשים . 2007שפורסם על ידי רשות ניירות ערך במרץ SAB 99‐6ראה גם את , בעניין זה .כמידע נוסף ונלווה, להכללה וולונטרית של מדדים פיננסיים אשר אינם מבוססים על כללי חשבונאות מקובלים

9) בהתאמה, הכנסות או ערך בספרים(האם נעשית באמצעות הכפלת נתוני הנכס - יובהר כי הבדיקה ביחס לחברה

.בחברה הכלולה האם-של החברההאפקטיבי בשיעור האחזקה

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 11 

 .גילוי הנוגע לנכסים המוחזקים על ידי חברות בשליטה משותפת .האשר אינן מהוות חברות בשליטה (בניגוד לעקרון שצוין לעניין חברות כלולות

רות נכסיהן של חב בכל מקרהלגבי חברות תחת שליטה משותפת נקבע כי ) משותפת. רמת הנכסים המהותיים מאודאלה יכללו הן במסגרת הרמה המצרפית והן במסגרת

, כמו כן. עקרון זה אינו תלוי באופן ההצגה החשבונאי של החברה בשליטה המשותפתלמעט חברות (ההקלה שנקבעה לעניין נכסים מהותיים מאוד בחברות כלולות

המוחזקים על ידי חברות בשליטה אינה תקפה לעניין נכסים ) בשליטה משותפתנעשית ביחס לתאגיד בחברות בשליטה משותפת ת מהותיותשבחינ, מכאן .משותפת

 10). גם אם החברה שבשליטה משותפת מוצגת בשיטת השווי המאזני(המדווח בלבד  

את הן, הנתוניםמ חלק עבור, כוללת המצרפית הרמה. בנות בחברות המיעוט חלק .ו את והן) המיעוט חלק עם יחד( המאוחדים הכספיים לדוחות המתייחסים הסכומים

מציגה את הנתונים באופן מאוד המהותיים הנכסים רמת. בלבד תאגידה חלק .בדוחות הכספיים התואם את ההצגה החשבונאית

 אלו לת וומד ת השוואהוקופתבור ע ידרשויהגילוי ריטיפ ,כללכ .ילותבפות מקותק .ז

ור בע ודרשיימהותם בים יאתצתו נםם אשר היינתונ: םיהכספי תשות בדוחורהנדתום לוח ודה דשו למועם יידרם באופייימאזני םהינר אש םנתוני לוואי ,לוש תקופותש

 .התקופה המקבילה 

להבנת מוסף ערך לספק נועד ןוהדירקטורי ח"דו ,ככלל. הדירקטוריון ח"דו "ניקוי" .ח ח"לדו המוצעהעתידי התיקון. המדווח התאגיד של העסקיות התוצאות

שונים ויתמקד בעיקר בהבנת ביצועי גילוי פריטי מתחולתו יוציא הדירקטוריוןהנחיה משלבת את כל המידע הנדרש ה, מסיבה זאת. לעתידותוכניותיו בעבר תאגידה

רשות שפרסמה" להשקעה ן"נדל נכסי של הוגן שווי בדבר גילוי" הנחייתמכוחה של

 2009.11 פברואר בחודש ערך ניירות נקבע סף מינימאלי לגילוי בדוחות . הרבעוניים בדוחותמינימאלי גילוי רף יצירת .ט

השגובשבטבלה מאוד הנכסים המהותיים לגביתמציתי מידע יינתןלפיו , הרבעוניים .לצורך כך

  תחת שונים פעילות מגזרי מספר ייתכנו, פרקטית. קיימות גילוי דרישותלפרשנות .י

יםשונ פעילותתחומי גם אך מניב ן"נדל הכולל פעילות מגזר בינם ,דיחי תאגידשאינם קשורים תחומים גם מסוימים ובמקרים ,ביצוע קבלנות, יזמי ן"נדל כדוגמת במודל המשתלב גילוי מודל לספק רשות ניירות ערך את הנחתה זו מגבלה. ן"לנדל  :הבאים באופנים ביטוי לידי בא הדבר. ברנע ועדת שהתוותה הכללי הגילוי להשקעה ן"לנדל הנוגעים הפעילות) תחומי או( תחום לגבי הנחיהה החלת .1

 ;בלבדן להשקעה מהותיים מאוד "ולגבי נכסי נדל קונקרטיות גילוי דרישותלפרשנות ספציפית קביעה כי ההנחיה מספקת .2

. מהתוספת הראשונה

                                                                 10

פרטי התשקיף וטיוטת (לתוספת הראשונה לתקנות ניירות ) ג(1בסעיף " קבוצה"ראה גם את הגדרת , בהקשר לכך " קבוצה. "הקבוצה ברמתכי עסקי התאגיד יתוארו , הוראת הסעיף קובעת. 1969-ט"התשכ, )מבנה וצורה –תשקיף

זו הנחיההמודל המוצע ב, מבחינה זו. בשליטתומיזם משותף וחברות מהותיות שהן , מוגדרת לצורך זה כתאגיד עצמו .במודל הברנע" קבוצה"-תואם במהותו לתפיסת ה

11 .שלעיל' לפרק א) א(3גם סעיף ' ר

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 12 

התאגיד עסקי תיאור .1

י תחומ הצגתו כללי תיאור מניב ן"נדל תחום: הפעילות

 מים אחריםותחו

מניב ן"נדל פעילות תחום תיאור

:תהמוצע הגילוי הנחיה לפי ייערך הפעילות תחום תיאור

, שווי פילוחי, כלכלית תמצית, כלכלית סביבה תיאור – המצרף רמת .א שוכרים, שונים ושימושים אזורים לפי נוספים ופרמטרים הכנסות

 ;ועודמהותיים -נועדה לאפשר הערכה כללית – רמת הנכסים המהותיים .ב

מאפשרת המשך מעקב אחר נכסים כן ו יםאינדיקטיבית לגבי הנכס .אשר אינם מסווגים עוד כנכסים מהותיים מאוד

יתוארו המהותיים מאוד הנכסים – מאוד המהותיים נכסיםה רמת .ג: לנכס המתייחסים הנתונים מרב את יכלול התיאור. מרוכזת בצורההקמה מהותיים במניבים נכסים .ועוד מימון, שוכרים, שווי, ביצועים

 .מאוד וקרקעות מהותיות מאוד יזכו לגילוי מותאם ספציפית

 מי פעילות אחריםתחו תיאור

.התוספת הראשונה באופן רגיל לפי ייערךתיאור תחומי פעילות אחרים

ברמת שונים פריטים תיאור במסגרת תוארו שלא התאגיד הפעילות תחומי תיאור

ן "פרסום ההנחיה תוצא מתחולתו הנחיית הגילוי לעניין נדל לאחר – )דוח בדבר דיון וניתוח ההנהלה –בעתיד ( הדירקטוריון דוח .2בעבר התאגידתוצאות של איכותי ניתוח בעיקר יכלולהוא , לאחר התיקונים המוצעים לחלק זה בדוח התקופתי, בעתיד. להשקעה

.כמו גם מבט לעתיד

 כספיים דוחות. 3

).צפוי לפרסום בעתיד( פרק ממשל תאגידי .4

פרויקטאלי מימון בין הפרדה( תאגידיונזילות מימוןפרק , פרק סיכונים ברמת קבוע רכוש, )למצרף והתאמה התאגיד ברמת למימון ,כבר שתואראיכות סביבה , מקודם תואר שלא ככל אנושי הון, תואר שטרם התאגיד .וכדומה

.

  התקופתי דוחמבנה ה

חלקי ח "הדו

 התקופתי

 

 קיימות גילוי בדרישות השתלבות – להמחשה תרשים.8

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 13 

להשקעה ן"לנדל תהמוצע הגילוי יתהנחיסקירת .ב

מבנה כללי.1

ן המניב "הנדל פעילות רמת: גילוי רמותשלוש כוללבהנחיה זו המוצע המודל, כמפורט לעיל .מאודורמת הנכסים המהותיים ,רמת הנכסים המהותיים ,בכללותה

הנדרשים במסגרתה נתוניםה. המניב ן"הנדל פעילות) או תחומי( תחוםב עוסקת הראשונה הרמה, )חתומים מחוזים חזויות הכנסות(צבר , שווי פילוחי, הכנסות פילוחי, שטחים פילוחי כולליםברמת נוספים ופריטים קרקעות, בהקמה נכסים אודות נתונים, עיקריים )שוכרים( לקוחות . המאקרו

והחשיפות תאגידה שלן המניב "הנדל פעילות את לנתח הדוחות לקורא מאפשרת זו גילוי רמת . אחת כמקשה וז פעילות של השונות

עוסקת בנכסים) תהמצרפיהעוסק ברמה למעשה בתוך הפרק הנכללת (רמה שנייה , בנוסף . הספציפינכס הברמת עיקרי קבלת מידע לגביהם גילוי מאפשר כאשר ה ,המניבים המהותיים

לקורא מאפשרת זו גילוי רמת. מאוד יםהמהותיהמניבים נכסיםב עוסקתהשלישית הרמה זו ברמה. םעצמ בפני יםהעומד יםנפרד יםכרכיבמאוד יםהמהותי יםהנכס להעריך את הדוחות

 .מרוכזת בצורה מאודלכל נכס מהותי הנוגעיםמפורטים נתונים מגווןגלויים לנגד עיני הקורא

מחד, כמכלול תאגידה את לנתח הדוחות לקורא מאפשרות שהן הוא הרמות של בשילובן היתרון רכיבי להערכת יותר ומסודרת נוחה גישה הדוחות לקוראמאפשרות הן גיסא ומאידך, גיסא

 .העיקריים תאגידה

הן, נסתיימה שבנייתםמניבים םנכסי הן לכלול עשוי" מאוד ימהותנכס " המושג כי, צייןל חשוב

  12 .שנרכשו למטרות השקעה קרקעות הןו נכסים שהקמתם החלה 

המהותיים מאוד הנכסים מסוגי אחד כל עבור ייעודי פרקת כוללהמוצעת הנחיהה, מסיבה זוכך . פרקים ייעודיים אלה כוללים מתווה גילוי ספציפי המותאם לאופיו של הנכס .האמורים

, הפרק הייעודי לנכסים מניבים בהקמה כולל פריטי גילוי המתייחסים למועדי ההשלמה, למשלפריטים אלה אינם נדרשים עבור נכסים , לעומת זאת .התפתחות התקציב והערכת השווי של הנכס

.הקמתם נסתיימהשמהותיים מאוד מניבים

הנוגעות ליישום הכללי של הוראות העיקרי של הקצרכללית וסקירה כוללים שלהלן הסעיפים .הנחיהה

.מובהר כי קריאת הסקירה הכללית אינה מהווה תחליף לקריאת נוסח ההנחיה המלא והמחייב

                                                                 12

, הארוך בטווח הונית ערך עליית לשם המוחזקות קרקעותן להשקעה גם "מגדיר כנדל IAS40ל "תקן חשבונאות בינ שטרם עתידי לשימוש המוחזקת ותקרקע או) תקןל) א(8 סעיף( הרגיל העסקים במהלך הקצר בטווח ןמכירת לשם ולא ).תקןל) ב(8 סעיף( נקבע

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 14 

ב.2 המוצעת הנחיהמבנה הפרקים

:פרקים 6 המוצעת כוללת הנחיהה

הוראות תחולה ומספר , הגדרות של מונחים שונים ותכולל - הראשוןהפרק הוראות .א ;מצומצם של הוראות כלליות שונות

ן המניב במצרף "הנדלפעילות פריטי גילוי הנדרשים עבור ותכולל –הפרק השני הוראות .ב ;נכסים מהותייםהועבור

 ;מאוד פריטי גילוי הנדרשים עבור כל נכס מניב מהותי ותכולל – הוראות הפרק השלישי .ג מאוד גילוי הנדרשים עבור כל נכס מהותיפריטי ותכולל – הוראות הפרק הרביעי .ד

 ;בהקמה מאוד פריטי גילוי הנדרשים עבור כל קרקע מהותית ותכולל – הוראות הפרק החמישי .ה

 ;)ן להשקעה"כנדלהמוצגת ( .גילוי בדוחות הרבעונייםמינימאלי לרף כוללות – הוראות הפרק השישי .ו

)טבלה מסכמת( המוצעת הנחיהמבנה הפרקים ב

 

   

 תהמוצע הנחיהב פרק 

ורמת המקבץ רמת הנכסים המהותיים

יםהמהותי יםהנכס רמת מאוד

פרשנות סעיפי

התוספת הראשונה במסגרת

הדוח התקופתי

'ג פרק 'ב פרק קיימים נכסים

 'ד פרק 'ב פרק קרקעות

 'ה פרק 'ב פרק בהקמה נכסים

רף גילוי מינימאלי בדוחות הרבעוניים בהקשר לכל הנכסים המהותיים מאוד

'פרק ו -

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 15 

הראשונהסעיפי ל פרשנות.3 התוספת

:הטבלה הבאה מרכזת את הסעיפים אשר מפורשים ואשר אינם מפורשים על ידי הנחית הגילוי

–פרטי תשקיף וטיוטת תשקיף (לתקנות ניירות ערך בתוספת הראשונהפריטי הגילוי הנדרשים   :מחולקים לשתי רמות 1969-ט"התשכ, ) מבנה וצורה

אשר עוסקים ברמת פעילות התאגיד , לתוספת הראשונה 1-3פרקים - רמה כללית .א 4וכן פריטים מפרק , בכללותה ובהצגה בסיסית של תחומי הפעילות של התאגיד

 ;הרלוונטיים ברמת פעילות התאגיד בכללותהאשר עוסק בהצגה פרטנית של תחומי , לתוספת הראשונה 4פרק – רמת תחום הפעילות .ב

 ;חד אחרי השניהפעילות א

4מפריטי הגילוי הנדרשים במסגרת פרק חלק בפועליצוין כי , ביחס בין רמות הגילוי האמורותלתוספת הראשונה אינם מתוארים כחלק מתחום הפעילות אלא מתוארים בסוף פרק תיאור עסקי

דוגמאות לסעיפים כאמור כוללות גילוי אודות . התאגיד עבור כל תחומי הפעילות גם יחד .סיכונים ועוד, הליכים משפטיים, הון אנוש, איכות הסביבה, מיסוי, מימון, שקעותה

ן "פעילות נדל) או תחומי(תחום לגבי הנחייה זו נועדה לפרש אך ורק את פריטי הגילוי הנדרשים .להשקעה

לגבי הפריטים גם (הנדרש ברמה הכללית בפרשנות לגילוי אינה עוסקתזו הנחיהיובהר כי לתוספת הראשונה אשר התאגיד 4לגבי הפריטים מתוך פרק לתוספת הראשונה וגם 1-3שבפרקים

. )לתאר ברמת התאגיד ולא ברמת תחום הפעילותנדרש ן "גילוי הנדרש לגבי תחומי פעילות שאינם נדלבפרשנות לזו אינה עוסקת הנחיהיובהר כי , כמו כן

. להשקעה

גילויה מרביתאת ספציפיפרש באופן נועדה להנחיה זו , ן להשקעה"לגבי תחום פעילות נדל, מענה הולם גילוי זה מספק, רשות ניירות ערךלעמדת .הנדרש במסגרת התוספת הראשונה

ומשכך , התוספתעל פי ברמת תחום הפעילות יםדרשפרטי מידע רבים הנל, הנדרשות התאמותב .אותם פריטיםגבי לוכפול גילוי נוסףמייתר את הצורך במתן

על פי יםדרשפרטי מידע הנלמספק מענה הנחיהבמסגרת הכל שניתן העיקרון הקבוע הינו שכ, לכןמפרשת את אינההנחיה זו , עם זאת. אלו פריטיםל מתן גילוי נוסףדרש ילא י, התוספת הראשונה

מידע ככל ש, לכן .תחום הפעילותהסעיפים מהתוספת הראשונה אשר עשויים לחול על תיאור כללגילוי הנדרשים בהם המידע פרטי יתווספו, מהותי לתחום הפעילותמסעיפים אלה עלול להיות

. זו הנחיההניתן במסגרת

תוספת הראשונהסעיף ב

ן מניב"לגבי פעילות נדל הנחיה זובסעיפים המפורשים

9 – 15 ,17 – 27.

ן מניב בנוסף "נדלבמסגרת תחום פעילות ויתוארסעיפים אשר מהותית אם יש בהם תוספת מידע , לדרישות הנחיה זו

16 ,28 – 39.

מניבן "תחומי פעילות שאינם נדלהניתן לגילוי בפרשנותזו אינה עוסקת הנחיה

.מניבן "במסגרת תחומי פעילות שאינם נדל

רמת התאגיד

גילוי הניתן בפרשנות לזו אינה עוסקת הנחיה .בכללותה התאגידפעילות ברמת

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 16 

וסדר.4 בטבלאות שימוש לגבי כלליות הוראות

ום שייכי , יובהר. לאותבשימוש בט ,במרבית המקרים, מחייבותזו הנחיהבהמופיעות ההוראות . ותייעשה על בסיס הטבלאות המופיעות בהנחיההוראות על ידי התאגידים המדווחים

תיעשה תוך שמירה על הסדר בו הם הצגת פריטי המידע כימחייבות הנחיההוראות ה, בנוסף . הנחיהמופיעים ב

 

בנושא .5 המוצעת הנחיהתחולת הסוגיות

הנחיית קבועל מעשיכי אין זה , יצוין. ן להשקעה"חלה על תחומי פעילות הנוגעים לנדל הנחיההבמצבים מסוימים ייתכן צורך , על כן. עולם אפשרי מצבכל עבור המתאימה באופן ספציפי גילוי

לא ממצה להלן רשימה . הנחיהבפריטי המידע המופיעים נדרשים לאופן שבו ספציפיות בהתאמות :הנחיהליישום השל סוגיות אשר עלולות להתעורר בהקשר

במרבית המקרים, לתוספת הראשונה 3לאור תיקונו של סעיף . מגזרי פעילות מרובים .אשל התאגיד לצורך תיאורם במסגרת פרק המדווחים זהות בין תחומי הפעילות תהיה

13.הכספיים יותיאור עסקי התאגיד לבין מגזרי הפעילות המדווחים של התאגיד בדוחותן המניב של תאגיד מסוים חולקה למספר מגזרי פעילות "ייתכן כי פעילות הנדל, על כן

 . לצורך הדוחות הכספייםברירת המחדל שנקבעה , ן מניב"הנוגע לנדלאחד פעילות ממגזר יותר ציג מאם התאגיד

ן מניב"הרמה המצרפית תיושם בנפרד עבור כל תחום פעילות הנוגע לנדלהיא ש .בהתאמות המתחייבות

ן "הנוגעים לנדל(אם מהות החלוקה בין המגזרים השונים בדוחות הכספיים , עם זאתהתאגיד -) או שניהם(היא חלוקה על בסיס גיאוגרפי או על בסיס של שימושים ) מניב

ן המניב "המדווח יכול לבחור וליישם את הרמה המצרפית גם באופן שבו כלל נכסי הנדל

14.ונים הרלוונטיים יכללו במסגרת רמה מצרפית יחידהשבמגזרים הש

 

                                                                 13

הקריטריונים להצגתם של מגזרי פעילות במסגרת הדוחות הכספיים נקבעים בתקן . לתוספת הראשונה) ג(3סעיף ' ר

 IFRS8ל "דיווח כספי בינ –  Operating  Segments . הוראות התקן קובעות כי על התאגידים המדווחים לספק מידע

 Chief Operating Decision Maker CODM(מגזרי המבוסס על ניתוחי מקבל ההחלטות התפעולי הראשי בתאגיד ועל )‐ .הדיווחים הפנימיים בתאגיד

14הרציונאל לכך הוא שהפילוחים לפיהם מוצגת הרמה המצרפית הם ממילא פילוחים לפי אזור גיאוגרפי ולפי סוג

שאם האבחנה בין מגזרי הפעילות של התאגיד המדווח גם היא מבוססת אזורים או שימושים , מכאן. השימוש בנכסיםלכל מגזר בנפרד לבין הצגת אזורים ושימושיםלפי הרי שלא תהיה תוספת מידע מהותית בין הצגת פילוח ) או שניהם(

.לכל המגזרים יחדיושכזה פילוח

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 17 

אשר אינן מהוות חברות בשליטה (כלולות בחברותמאוד ן להשקעה מהותיים "נכסי נדל .ב  .ובחברות בשליטה משותפת )משותפת

אינן נכללות במסגרת ) אשר אינן מהוות חברות בשליטה משותפת(הגם שחברות כלולות יש צורך לבחון האם קיימים נכסים מהותיים מאוד ברמת עדיין , )'פרק ב(מצרפי ההפרק

את הגילוי הנדרש לגבי נכסים מהותיים הנכס לכלול לגבי - ובמידה וכן , חברות אלהראוי לציין שכהקלה נקבע עקרון לפיו על מנת שנכס , בהקשר לכך .מאוד שבהנחיה זו

עליו , כס מהותי מאודייחשב כנ) למעט חברה בשליטה משותפת(הנמצא בחברה כלולה .לקיים את מבחני המהותיות הן ביחס לחברה הכלולה והן ביחס לחברה האם

הקלה זו אינה תקפה ביחס לנכסים מהותיים מאוד המוחזקים בחברות בשליטה לפי החברה מוצגת לפי שיטת השווי המאזני ובין אם החברה מוצגתבין אם (משותפת

).שיטת האיחוד היחסי

נכסים בתאגיד להציגלהדגים באיזה אופן יש שמטרתהמובאת להלן טבלה , לצרכי נוחות .גלמעט חברות בשליטה ( בחברות בשליטה משותפת ובחברות כלולות, בחברות בנות, עצמו

:במסגרת הנחיה זו )משותפת

? )'פרק ב(פרק המצרפי יוצגו במסגרת הכיצד ?כיצד מוחזקים הנכסיםפרקי הנכסים יוצגו במסגרת כיצד

?)'ה- 'פרקים ג(המהותיים מאוד

המוחזקים נכסים

בחברה עצמה

וכן , ייכללו במסגרת הפילוחים השונים

אם (במסגרת הגילוי על הנכסים המהותיים ).הם עונים על הגדרת נכס מהותי

יינתן לגביהם גילוי כנכסים מהותיים מאוד אם הם עונים על הגדרת נכס מהותי (

).מאוד

המוחזקים נכסים

)מאוחדות(בחברות בנות

ייכללו במסגרת הפילוחים השונים על בסיס

וכן במסגרת הגילוי על הנכסים , מאוחדאם הם עונים על הגדרת נכס (המהותיים

).מהותי

יינתן לגביהם גילוי כנכסים מהותיים מאוד אם הם עונים על הגדרת נכס מהותי (

).מאוד

נכסים המוחזקים בחברות בשליטה

משותפת המוצגות לפי שיטת האיחוד היחסי

ייכללו במסגרת הפילוחים השונים לפי חלק וכן במסגרת הגילוי על הנכסים , החברה בנכס

אם הם עונים על הגדרת נכס (המהותיים ).מהותי

יינתן לגביהם גילוי כנכסים מהותיים מאוד

אם הם עונים על הגדרת נכס מהותי (ר זה יש לציין כי בחינת בהקש). מאוד

המהותיות תיערך על בסיס הכפלת חלק .נתוני הנכס בחלק החברה בנכס

נכסים המוחזקים בחברות בשליטה

משותפת המוצגות לפי השווי המאזנישיטת

נכסים אין הבדל באופן הטיפול ביחס להמוחזקים בחברות בשליטה משותפת

בחירת ( המוצגות לפי שיטת האיחוד היחסיאופן שיטה חשבונאית שונה לא תשנה את

.)הגילוי

נכסים אין הבדל באופן הטיפול ביחס ל

המוחזקים בחברות בשליטה משותפת בחירת ( המוצגות לפי שיטת האיחוד היחסי

אופן שיטה חשבונאית שונה לא תשנה את .)הגילוי

נכסים המוחזקים

למעט (בחברות כלולות חברות בשליטה

)משותפת

, חלף זאת. לא יכללו במסגרת הפרק המצרפיהגילוי יינתן כחלק מהגילוי הכללי שניתן מכוח

.לתוספת הראשונה 25סעיף

יינתן לגביהם גילוי כנכסים מהותיים מאוד

מאוד אם הם עונים על הגדרת נכס מהותי (למעט חברה –המוחזק בחברה כלולה

בהקשר לכך ראוי ). בשליטה משותפתהנכס –לציין כי נקבע מבחן מהותיות כפול

חייב להיות מהותי מאוד הן מבחינת החברה הכלולה והן מבחינת התאגיד

.המדווח

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 18 

ה.6 מהותיותסקירת סוגיית

בהירות בהגדרת המונח מהותיות חוסר, שלעיללדברי ההסבר להנחיה לפרק א ) ו(3כאמור בסעיף במסגרת . יצר חוסר אחידות ביישום ובהיקף של תיאור זה" המהותיים"הנכסים לצורך תיאור

ספציפיים גובשו העקרונות הבאים לצורך קביעת רף המהותיות לתיאור נכסים , המוצעת הנחיהה :"מאוד מהותיים"

תאגידמסך נכסי האו יותר 10%וקרקעות הינו קיימים רף המהותיות שנקבע לגבי נכסים .1 ;)בדוחות המאוחדים( והכנסותיסך מאו

או הפסדי השערוך המיוחסים לנכס רווחיהנכסים ייחשבו כמהותיים מאוד גם אם .2רווח או וכןהמייצג המאוחד של התאגיד ) ההפסד(או יותר מסך הרווח 10%מהווים

 ;מן ההון העצמי 4%-הפסד שערוך זה גבוה בערכו המוחלט מ, לגבי נכסים מניבים בהקמה, בעוד שלגבי נכסים קיימים המבחן הינו צופה פני עבר .3

הנוכחית עלות הנכס : עתידצופה פני שהוא במידה מסוימת המבחן כולל בנוסף גם מבחן בתוספת עלויות הנוכחי מתוך סך הנכסים או יותר 10%ההשלמה מהווה בתוספת עלויות

 ;בהקמהש המניבים הנכסיםכלל של ההשלמהמשמעות הדבר היא כי על .עבור שתי תקופות הדיווח האחרונותבחינת המהותיות נעשית .4

על הנכסים לא , מאוד מנת לצאת מתחולת פרקי הגילוי העוסקים בנכסים מהותיים .תי תקופות דיווח עוקבותשמשך מבחני המהותיות האמוריםלקיים את

.לא נערך שימוש במבחנים איכותיים, כי במסגרת הגדרה זו, יש לשים לבלמעט חברות (יצוין גם שנקבע מבחן מהותיות דומה גם לעניין נכסים המוחזקים בחברות כלולות

על הנכס להיות מהותי , מבחן זה קובע כי על מנת להיחשב כנכס מהותי מאוד). בשליטה משותפתהבדיקה ביחס לתאגיד המדווח . והן ברמת התאגיד המדווח, מאוד הן ברמת החברה הכלולה

 .נעשית על ידי הכפלת נתוני הנכס בשיעור האחזקה בוהועלה החשש שמא השימוש במבחנים , הנחיהבמהלך הדיונים השונים שנערכו במהלך הכנת ה

המבחנים , בנוסף 15 .התקופתימבוססי הכנסות ושווי בלבד עלול לפגום בהשוואתיות הדיווח

16 .האמורים אינם כוללים התייחסות לרווחי או הפסדי שערוך

". מהותייםנכסים "- ביחס לבהרבה גילוי מצומצם הנחיהנכלל ב מסיבה זו : אבל מאוד לנכס מהותיעומד בספים הכמותיים אינוהוא אם מהותיכנכס מוגדר נכס

או; המאוחד על המצב הכספי בדוחהתאגיד נכסי סך מאו יותר 5%הנכס מהווה ) א( או; המאוחדותהתאגיד הכנסות או יותר מסך 5%מן הנכס מהוות הכנסות ה) ב() ההפסד(או יותר מסך הרווח 5%ך המיוחסים לנכס מהווים ערואו הפסדי הש ירווח) ג(

מן 2%- וכן רווח או הפסד שערוך זה גבוה בערכו המוחלט מ המאוחד של התאגידהמייצג או; ההון העצמי

, ן להשקעה מהותי מאוד"דווח באחת משתי שנות הדיווח הקודמות כנכס נדלהנכס ) ד( .מאוד ן להשקעה בהקמה מהותי מאוד או קרקע מהותית"נכס נדל

ההשוואתיות והרציפות של דוחות ונועד לשפר את, מתומצתהינו מהותינכס כל הגילוי הניתן לגבי

5נקבע רף מינימאלי לפיו כל תאגיד מדווח ידווח לפחות על , בנוסף .ודיווחיו המיידיים התאגיד ).יחדיו(נכסים מהותיים ומהותיים מאוד

                                                                 15

אך בסופה של השנה נכס זה לא עמד בסיפי , ייתכן מצב בו דווח במהלך השנה על רכישת נכס מניב מסוים, לדוגמא .המהותיות שנקבעו

16מהותית עשוי להפוך למהותי מאוד גם מבחינת למען הדיוק נציין כי סביר להניח שנכס ששוערך כלפי מעלה בצורה

.מבחן הנכסים

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 19 

של סקירת .7 המצרףהפריטי מתומצתת ברמת הנדרשים מידע

העוסקים ברמת תחום הפעילות (' בפריטי הגילוי הניתנים במסגרתו של פרק ניתן לחלק את .רובן המוחלט של הקבוצות מיושמות באמצעות טבלה. קבוצות שונותמספר ל) בכללותו

יובהר כי הרשימה שלהלן אינה ממצה ונועדה על מנת לסקור בצורה תמציתית מאוד את פריטי  .הגילוי ברמת המצרף

 הסבר כללי לתחום הפעילות .א

הסבר קצר כוללים , של תיאור תחום הפעילות לתובתחי יםהמופיע, פריטי מידע אלה . שמטרתו להציג את תחום הפעילות

יחס אליהם כתלות להתי ישאשר , כללייםרשימה של פריטי מידע מכילה ת הפריטיםקבוצאת ציון : בין פריטי מידע אלה ניתן למנות. במידת המהותיות שלהם לתחום הפעילות

, את תמהיל הנכסים של תחום הפעילות, הפעילות האזורים הגיאוגרפיים בהם פועל תחום .מדיניות מימוש ורכישת נכסים ופריטים נוספים, השוכרים של תחום הפעילות

 תמצית התוצאות .ב

תוצאותיו הכספיות של תחום מיושמת בדרך של טבלה ומציגה את זו ת פריטי מידע קבוצ, הכנסות: עברבוססות הינן מכי התוצאות המובאות במסגרת זאת , יש להדגיש. הפעילות

).Same Property NOI17(רווח תפעולי מנכסים זהים ו) NOI(רווח תפעולי נקי , רווחים

 אזורים גיאוגרפיים .ג

נועדה בעיקרה לספק מידע כלכלי קבוצת פריטי מידע זו מיושמת בדרך של טבלה ובמקרה בו האזורים הוגדרו . אובייקטיבי לגבי האזורים המרכזיים בהם פועל תחום הפעילות

, כמו כן. יסופקו גם מספר פרמטרים מאקרו כלכליים מרכזיים לגבי מדינות אלה –כמדינות  .לגבי שווקים ספציפיים, ממוקדים יותר, פרמטרים נוספיםיספק התאגיד

 ברמת תחום הפעילות וחיםפיל .ד

פריטי מידע זו מיושמת בדרך של מספר טבלאות ונועדה לאפשר לנתח את פיזור תחום תקבוצשיעורי , ר"דמי השכירות הממוצעים למ, NOI-ה, השווי הוגן, מציגה את השטחהיא . הפעילות

.שימושיםמספר הנכסים ושיעורי התשואה בפילוח לפי אזורים ולפי , התפוסה הממוצעים

פילוחים .18תאגידוהן ברמת חלק ה, חלק מן הפילוחים ניתנים הן ברמת הנכסים המאוחדיםבעוד שנתונים אשר הינם , אשר הינם תוצאתיים במהותם כוללים שתי תקופות השוואה

.במהותם כוללים תקופת השוואה בודדת) סטטיים(מאזניים

 הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים .ה

הנדרש " צבר ההזמנות"מהווה התאמה של וטבלה ריטי מידע זו מיושמת בדרך של קבוצת פמטרתה הינה לספק יכולת חיזוי סבירה באשר להכנסותיו המובטחות . בתוספת הראשונה

חלוקה בין , בין היתר, הטבלה כוללת. בחלוקה שנתית, של תחום הפעילות) לפחות באופן חוזי(

                                                                 17

 Same Store Sales -מדד זה דומה במהותו למדד ה (SSS) ונועד לאפשר את ניתוח התוצאות הכלכליות המתמשכות . תוך נטרולם של נכסים שנרכשו ושנמכרו בתקופות שונות, של תחום הפעילות

18 .פילוח שיעורי התשואה ופילוח שיעורי התפוסה, פילוח מספר הנכסים: חלק התאגיד והמאוחד אינו מופרד לגבי

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 20 

בחשבון הסכמי אופציה מצד הלוקח וכן תרחיש 19הכנסות מרכיבים קבועים ומשתנים .שוכרים

 שוכרים עיקריים .ו

לקוחות "-המהווה התאמה של הגילוי אודות קבוצת פריטי מידע זו מיושמת בדרך של טבלה ושוכר " (הלקוח"העיקרון לפיו נבדקת מהותיות . בתוספת הראשונההנדרש " מהותייםה

, בנוסף .)למודל המקורי שבתוספת הראשונהבאופן זהה (נבחנת ברמת התאגיד ) במקרה דנןחלוקה של תקופת , הטבלה הספציפית כוללת נתונים עבור היקף ההתקשרויות עימו

 .שיוך ענפי ופריטי מידע מותאמים נוספים, ההתקשרות שנותרה עימו לשכבות הכנסה

 ספציפי לענףחשיפה .ז

התאגיד המדווח הנהלתהמידע הנדרש במסגרתו משמש את רק אם נדרשזה פריט מידע נדרש התאגיד המדווח , במסגרת המידע הניתן מכוחו של סעיף זה. לצרכי בחינת הסיכונים

.לבחון האם קיימת לו חשיפה מהותית לענף ספציפי

 נכסים בהקמה .ח

קבוצת פריטי מידע זו מיושמת בדרך של טבלה ונועדה לספק גילוי מצרפי אודות הנכסים עלויות , תקציבי הקמהבקרה על הגילוי כולל . הפעילותבמסגרת תחום המניבים המוקמים

 .הצפויות מהנכסים המוקמיםהשנתיות הקמה שוטפות וכן אומדנים לגבי ההכנסות

 קרקעות .ט

קבוצת פריטי מידע זו מיושמת בדרך של טבלה ונועדה לספק גילוי מצרפי אודות שוויין  .ושטחן המצרפי של הקרקעות המשויכות לתחום הפעילות

 ומכירת נכסים רכישת .י

קבוצת פריטי מידע זו מיושמת בדרך של טבלה ונועדה לספק גילוי מצרפי אודות הנכסים .שנרכשו והנכסים שנמכרו במסגרת תחום הפעילות

 התאמה לדוח על המצב הכספי .יא

ן המניבים המופיעים "מטרתה של טבלה זו הינה לקשור בין הערכים המיוחסים לנכסי הנדלבמסגרת הדוח על נכסים אלה יםלבין הסכומים בהם מוצג, פיותבמסגרת הטבלאות המצר

.המצב הכספי

 FFO-התאמה ל .יב

או אם ן להשקעה "הינו נדל תאגידהעיקרי של ההיחיד או במקרים בהם תחום הפעילות וכן להתאמות , 20FFO-הרווח מדד נדרש גילוי ל –קיימת מערכת הקצאת עלויות מתאימה

.מהרווח הנקי למדד זה

                                                                 19

.רלוונטי במיוחד עבור קניונים ומרכזים מסחריים

20 Funds from Operations ,המבוסס על רווח נקי , הינו מדד רווח מקובל לבחינת תוצאותיהן של חברות נכסים מניבים

המדד משמש במקרים רבים כאינדיקאטור כללי ליכולת ייצור דיבידנדים . רווחי שיערוך ועוד, בנטרול פחת והפחתות .פוטנציאליים

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 21 

המהותיים.8 הנכסים ברמת הנדרשים המידע של פריטי מתומצתת סקירת

ן "אודות נכסי נדל, ספק מידע בסיסיל קבוצת פריטי מידע זו מיושמת בדרך של טבלה ונועדה

של מספר ציון מהותיהגילוי כולל לגבי כל נכס 21."מהותייםנכסים "להשקעה שעמדו הגדרת שיעור התשואה , ההכנסות ממנו, ערכו בספרים, מיקומו, שטחו, פריטי מידע כדוגמת זיהוי הנכס .עליו ופרטים בסיסיים נוספים

של סקירת .9 הנדרשים מתומצתת המידע המהותיים ברמתפריטי מאוד הנכסים

נכסים מניבים , המותאמים לנכסים מניבים, פרקים ייעודיים 3זו מכילה הנחיה, כמצוין לעיל ."מהותיים מאוד"ם המתייחסים לנכסים שעמדו במבחני בהקמה וקרקעות

ניתנים לתקופה השוטפת ולשתי מאוד מהותיים פריטי המידע המסופקים ברמת הנכסים ה .תאגידכל פריטי המידע מוצגים לפי חלק ה, בנוסף. תקופות השוואה

, קבוצות כמהלמאוד פריטי הגילוי הנדרשים עבור נכסים מהותיים ניתן לחלק את , באופן עקרוני :בדרך של טבלההמיושמות

 הצגת הנכס .א

, מבנה האחזקה בו, בו תאגידחלק ה, שטחיו, מיקומו, טבלה זו כוללת פרטים לגבי שם הנכסציון חלק התאגיד בנכס וציון של צורת ההצגה החשבונאית של , ציון שמות השותפים בנכס

;הנכס בדוחות הכספיים

;לגבי מועד רכישת הקרקע ומועד תחילת עבודות ההקמהנדרש גם גילוי , לגבי נכסים בהקמה .נדרש גם גילוי על שימושי ביניים וכן אודות הליכי שינוי הייעוד של הקרקע, לגבי קרקעות

 

 נתונים עיקריים .ב

:תאמת באופן ספציפי לכל סוג נכסיםטבלה זו מו

דמי , סהשיעורי התפו, הטבלה מתייחסת להתפתחות השווי ההוגן, לגבי נכסים מניבים

.מהנכס ושיעורי התשואה) NOI(הרווח התפעולי הנקי , השכירות הממוצעים

שיעורי התפוסה ביום , נדרש גם גילוי אודות עלות הרכישה או ההקמה של הנכס, בנוסף

וזאת כאמצעי בקרה נוסף על איכות קבלת ההחלטות – )NOI(הרווח התפעולי הנקי , הרכישה .בתאגיד המדווח

בתקופה הטבלה מתייחסת בעיקרה להתפתחות עבודות ההקמה והשווי , בהקמהלגבי נכסים הטבלה מאפשרת בקרה אחר , בניגוד למצב הדברים הנוכחי. השוטפת ובתקופות ההשוואה

.התפתחות הדיווחים אודות מועדי ההשלמה החזויים ועלויות ההשלמה

.בעיקר להתפתחות השווי ההוגןהטבלה מתייחסת , לגבי קרקעות

 וח מבנה הכנסות ועלויותפיל .ג

.ניתן פילוח של מבנה ההכנסות וההוצאות של הנכס, לגבי נכסים מניבים

                                                                 21

 .שלעיל 6סעיף ' ר

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 22 

מהותיות הכנסות נכסים אלה מניבים פילוח זה ניתן רק אם , לגבי נכסים מניבים בהקמה .משימושי ביניים

 שוכרים עיקריים .ד

שוכרים מהותיים . טבלה זו מספקת גילוי לשוכרים המהותיים שבנכס, לגבי נכסים מניבים. מהכנסות הנכס 20%- הוגדרו כשוכרי עוגן או כשוכרים אשר ההכנסה מהם מניבה למעלה מ

כי גילוי שמו של שוכר נדרש רק עבור שוכרים מהותיים ברמת התאגיד ולא ברמת , יודגש . הנכס

המושכרים הכנסות השטחיםנדרש גילוי להיקפי לגבי שוכרים המקיימים את הרף הכמותי . של השוכרשיוך ענפי ו עמו משך התקשרות, לשוכר העיקרי

.22להגדרתו של שוכר כמהותי הינו מבחן צופה פני עתידהמבחן , לגבי נכסים מניבים בהקמה

  מימון ספציפי .ה

. הנכס לממן את רכישתנועדה לספק מידע אודות הלוואות אשר נלקחו במטרה טבלה זו

, שיעור ריבית אפקטיבית, 23שווי הוגן, דע המסופק על ההלוואה כולל יתרות כספיותיהמ .ותניות פיננסיותמועדי פירעון

 שעבודים ומגבלות משפטיות מיוחדות בנכס .ו

בחלוקה , מאוד טבלה זו נועדה לספק מידע אודות השעבודים הרובצים על הנכס המהותי .גילוי גם לסכום המובטח על ידי השעבודניתן , לגבי כל דרגה. לדרגות

הערכת השווי .זבעוד שתקן . ן להשקעה"הערכות שווי הינן חלק בלתי נפרד מהטיפול החשבונאי בנדל

ן שלהן לפי שוויו "אינו מחייב את החברות למדוד את ערך הנדל IAS40ל "חשבונאות בינבמקרה בו בחרו להציג את הנכסים לשווי ההוגן גם הוא מחייב אותן לספק גילוי שנתי , ההוגן

.24לפי עלות מופחתת

ן להשקעה לפי שווי הוגן הפכה למודל נפוץ בקרב התאגידים "הצגת נכסי נדלניתן לומר כי גברה גם חשיבותן של הערכות השווי המשמשות לחישובו של שווי , כפועל יוצא. המדווחים

גם תמצית , שנקבע בה תיותלגבי נכסים שעמדו בסף המהו, המוצעת כוללת הנחיהה. זה .אשר נועדה לספק נתונים עיקריים מתוך הערכת השווי, באורך של כעמוד מורחבת

והיא , )קרקעות, נכסים בהקמה, נכסים מניבים(שונים נכסים יתמצית זו מותאמת לסוג חות תקופתיים"דו(ב לתקנות ניירות ערך 8כוללת הן פרטים הנדרשים במסגרת תקנה

והן ריכוז ) מועד עריכת הערכת השווי ועוד, זהות המעריך: כגון( 1970- ל"התש, )ומיידיים

                                                                 22

לעיתים עצם הקמתו של נכס מניב מתאפשרת הודות לחתימתו של הסכם שכירות ארוך טווח עם שוכר מרכזי טרם .התחלת הבנייה

23לתקן 25ויות פיננסיות שונות נדרשת לפי הוראות סעיף מדידת השווי ההוגן של קבוצות נכסים פיננסיים והתחייב

.IFRS7 – Financial Instruments: Disclosuresל "דיווח כספי בינ

24 .לתקן 53-55, 48סעיפים ' ר. עם מספר חריגים

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 23 

הטבלה , בנוסף. מורחב של פרמטרים מתוך הערכת השווי בהתאם לשיטת ההערכה שנבחרה .כוללת ניתוח רגישות בסיסי לשווי

אופן פשוט ב, ומאפשרת, תקופות הדיווח האחרונותשלוש תמצית הערכת השווי ניתנת לגבי וזאת מבלי , בשווי ופרמטרים ששימשו לחישובולבחון את השינויים שהתרחשו , יחסית

.להזדקק להערכות השווי התקופתיות בעצמן

וזאת על , לשימוש הגובר בשיטת החילוץגם הטבלה כוללת מענה ספציפי , לגבי נכסים בהקמהשיעור המרווח :כגון, שה זוהמשמשים בהערכות שווי בגי רגישים ידי מתן גילוי לפרמטרים

ר שנלקח לצורך "מחיר למ, סך ההשקעה ההונית הנדרשת להשלמת הקמה הנכס ,היזמי .ההערכה ועוד

 טבלאות ייחודית .ח

מופיעות בכל פרקי אשר אינן , קיימות מספר טבלאות ייחודיות, לטבלאות שהוזכרו בנוסף :מאוד הנכסים המהותיים

:נכסים מניביםלגבי

 צפויות בגין חוזי שכירות חתומים הכנסותטבלת .אוזאת ברמת הנכס ) מחוזים חתומים(עתידי "צבר הכנסות"הטבלה מהווה למעשה מעיין

.מאוד המהותי

  השבחות ושינויים מתוכננים בנכס .ב

ספק גילוי אודות ההשבחות השונות אשר מתוכננות להתבצע בנכס נועדה להטבלה .והשפעתן על הכנסות הנכסכמו גם בעלותן של השבחות אלה , המניב

 :נכסים מניבים בהקמהלגבי

 פעילות שיווק .א תמים חוזי האכלוס של הנכס המהותיטבלה זו מאפשרת בקרה אודות הקצב שבו נח

.כמו גם למחירי השכירות הממוצעים בהסכמים אלה מאוד

:קרקעות

 פרטים אודות השבחות בקרקע .אההשקעה הכספית , המתוכננות בקרקעהטבלה נועדה לספק גילוי אודות ההשבחות

.כמו גם לסטאטוס התכנוני של פעילויות השבחה אלה, הנדרשת לביצוען של ההשבחות

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 24 

הערכות שווי.10 מאוד צירוף שווי מהותית, מהותית לגבי הערכת עם גילוי הגומלין ויחסי

SLB‐105‐23

לזיהוי כללים ב פרסום זה עוסק . על ידי רשות ניירות ערך SLB‐105‐23פורסם 2010בדצמבר

25.הערכות שווי מהותיות מאוד ולזיהוי הערכות שווי מהותיות

אחידות בין המבחנים שנקבעו בהנחיה זאת לעניין זיהוי של נכסים מהותיים איןבשלב זה יצוין כי וזיהוי של נכסים מהותיים מאוד לבין המבחנים לזיהוי הערכות שווי מהותיות והערכות שווי

. SLB‐105‐23-מהותיות מאוד שב

יצוין אם כי , שונות זו נוצרה מתוך שונות בין מטרות ההנחיה לבין מטרות צירוף הערכות השוויאו /ואת הצורך בביצוע התאמות )בעוד כשנה(בכוונתה של רשות ניירות ערך לבחון שנית ש

.SLB‐105‐23-שינויים ב

.SLB‐105‐23צירוף הערכות שווי יעשה לפי הכללים שנקבעו במסגרת , עד לבחינה זאת

הגילוי הנדרש לפיה נקבעה חזקה , לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים )ט(ב8תקנה לעניין תחולת גילוי מספק גם לעניין הגילוי הנדרש מהווה ומהותיים מאוד בהנחיה זאת לגבי נכסים מהותיים

).ט(ב8נכסים מכוח תקנה על הערכות השווי של אותם

גם לנכסים שאינם נכסים מהותיים או SLB‐105‐23ייתכנו הערכות שווי מהותיות לפי , עם זאת .מהותיים מאוד לפי הנחיה זאת

אך נקבעה חזקה כי ניתן יהיה , )ט(ב8הגילוי יסופק לפי הוראות תקנה , לגבי הערכות שווי אלה .בלה הנדרשת לעניין נכסים מהותייםלספקו גם באמצעות טבלה הדומה במהותה לט

.ף הערכות השווי יעשה בקובץ נפרדצירוהנחיה זו קובעת כי , כמו כן

)בעמוד הבאנושא זה טבלה לסיכום ' ר(

                                                                 25

:בקישור הבא' ר

Download/IsaFile_5327.pdfhttp://www.isa.gov.il/ 

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 25 

לתת גילוי להערכות שווי להדגים באיזה אופן יש שמטרתהמובאת להלן טבלה , לצרכי נוחות :תקנות דוחות תקופתיים ומיידייםל 49-ו )ט(ב8 ,)א(ב8לפי תקנות מהותיות ומהותיות מאוד

מתי יש לצרף את סוג הערכת השווילפי הערכת השווי

או תקנה )א(ב8תקנה 49?

במסגרת ) ט(ב8איזה גילוי יינתן לפי תקנה ?הדוח התקופתי

הערכת שווי של נכס מהותי לפי הנחיה זאת

רק אם הערכת השווי הינה מהותית מאוד לפי

SLB‐105‐23.

.צורך להוסיף גילוי מעבר לנדרש בהנחיהאין

הערכת שווי של נכס מהותי מאוד לפי הנחיה

זאת

רק אם הערכת השווי הינה מהותית מאוד לפי

SLB‐105‐23.

.אין צורך להוסיף גילוי מעבר לנדרש בהנחיה

הערכת שווי מהותית

SLB‐105‐23לפי

אם הנכס הינו נכס מהותי או מהותי מאוד לפי .לא נדרש צירוףאין צורך להוסיף גילוי מעבר לנדרש –הנחיה זאת

.בהנחיהאם הנכס אינו נכס מהותי או מהותי מאוד לפי

). ט(ב8יינתן גילוי לפי הוראות תקנה , הנחיה זאתניתן להשתמש במתכונת גילוי דומה לזו , לעניין זה

).בטבלה נפרדת(של נכסים מהותיים שבהנחיה זאת הערכת שווי מהותית מאוד לפי

SLB‐105‐23

אם הנכס הינו נכס מהותי או מהותי מאוד לפי .תמידאין צורך להוסיף גילוי מעבר לנדרש –הנחיה זאת

.בהנחיהאם הנכס אינו נכס מהותי או מהותי מאוד לפי

). ט(ב8יינתן גילוי לפי הוראות תקנה , הנחיה זאתן להשתמש במתכונת גילוי דומה לזו נית, לעניין זה

).בטבלה נפרדת(של נכסים מהותיים שבהנחיה זאת

ערך.11 ניירות רשות סמכות

, 20מובהר בזאת כי הנחיה זו אינה גורעת מהסמכויות המוקנות לרשות ניירות ערך לפי סעיפים כל דין אחר בעניין לפי או בסמכויות המוקנות לרשות 1968-ח"התשכ, בחוק ניירות ערךא 36- ו 36

.הגילוי הניתן לציבור המשקיעים בניירות ערך

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 26 

הגילוי הנחיית לטיוטת ביחס העיקריים השינויים.ג

הערות ציבור.1

. 2010ביולי 14פורסמה על ידי רשות ניירות ערך ביום ") הטיוטה" –להלן (טיוטה של ההנחיה 2010לאוגוסט 26ביום . 2010לאוגוסט 20סיום התקופה למתן הערות ציבור נקבע בתחילה ליום

.2010לאוקטובר 7הוארכה התקופה למתן הערות ציבור עד ליום

רשימת המגיבים בכתב.2

בהקשר בלה רשות ניירות ערך תגובות רבות ומועילותבמהלך התקופה למתן הערות ציבור קיאך ראוי לציין כי נתקבלו גם תגובות לא רשמיות , רשימת המגיבים בכתב מובאת להלן. לטיוטה

יובהר כי כל התגובות שנתקבלו נלקחו בחשבון בעת קביעת הנוסח . פרט לאלו המנויות להלן .הסופי

.מתם הרבהרשות ניירות ערך מודה לכל המגיבים על תרו

רשות ניירות ערך מזמינה את ציבור המשתמשים בדוחות ואת אלו המכינים את הדוחות , בנוסףאשר לגביהם לא נכללו הסברים , לשאול שאלות בנושאים אשר יתעוררו במהלך יישום ההנחיה

.מפורשים בהנחיה זאת

*בכתב מגיבים

.איגוד החברות הציבוריות 1 .מ"בע חץ נכסים והשקעות-אלוני 2 .מ"אמות השקעות בע 3 .מ"בע להשקעות ישראל אפריקה 4 .Deloitte)( בריטמן אלמגור זהר 5 .מ"גיזה זינגר אבן בע 6 .מ"בע השקעות דרבן 7 .המשפטים במשרד הראשי הממשלתי השמאי 8 .מ"בע בניןלו לנכסים חברה 9

.מ"בע לקרקעות ים- גב חברת 10 .מ"בע ירושלים כלכלית 11 .מ"בע תעשיה מבני 12 .ברנדויין לשם& גבע ליקוורניק מיתר 13 ).CFO(פורום מנהלי כספים ראשיים 14 .בשם לקוחות המשרד' פישר בכר חן וול אוריון ושות 1516 Mirland Development Corporation Plc.

.חלק מן המגיבים הגישו תגובות משותפות*

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 27 

הגילוי דיון בשינויים .3 העיקריים ביחס לטיוטת הנחיית

שהוחלו בנוסח הסופי של ההנחיה ביחס לנוסח שהופיע בעיקרי השינוייםמובא דיון להלן אינה מהווה תחליף ראוי לקריאת וולכן קריאת, נועד לצרכי עזר בלבדדיון זה יצוין כי . בטיוטה

.והמחייבהסופי נוסח ההנחיה

 תמצית השינויים הערות

הגדרות שונות

רבים נתונים כי נתקבלה הערה .1 לא הגילוי הנחיית בטיוטת שנדרשו היה עלול זה דבר. במסגרתה הוגדרו וכן ההשוואתיות בעקרון לפגום מדיי רבה גמישות ליצור היה עלול .הנתונים גילוי בעת

לנוסח בהקשר הבהרות נתבקשו .2 לבחינת הנוגע בטיוטה שהופיע

לשנה ביחס הנכסים של המהותיות .הקודמת

לעניינים הנוגעות הבהרות נתבקשו .3 הקשורים ספציפיים טכניים . הטיוטה בגוף שונות להגדרות

חדשות הגדרות כעת כולל ההגדרות סעיף, לכך בהקשר .1, "הכנסות", "ממוצעים שכירות דמי: "הבאים למונחים

 ERV" ,"ERV", "הקמה תקציב", "תשואה", "שטח"yield" ,"עוגן שוכר", "שימוש", "גיאוגרפי אזור" ,

כמו". מוחזקת חברה"-ו "רווח מייצג", "כלולה חברה"

תיאום נערך" ERV" המונח הגדרת הוספת עקב, כן

". מותאם NOI" -ל שונה שהוא כך" מייצג NOI" למונח בפרשנות הבחינה ערך ניירות רשות כי לציין ראוי, בנוסף

NOI(" ההנחיה בטיוטת שימוש נעשה בו למונח רחבה המונחים שני את במקומו הגדיר ובהתאם, ")מייצג

 ").ERV"-ו" מותאם NOI(" שצוינו החדשים לנכסים מהותיות של לבחינה הנוגע הנוסח, לכך בהקשר .2

על שונה קודמות לשנים ביחס מאוד ומהותיים מהותיים ביחס בחינה. ערך ניירות רשות כוונת אתלהבהיר מנת הנכס נתוני לקיחת י"ע תיעשה קודמת לשנה

וזאת, הנוכחית לשנה ולא הקודמת לשנה הרלוונטיים .הקודמת השנה לנתוני ביחס

: בהגדרות הטכניים השינויים תמצית להלן, לכך בהקשר .3 בהם למקרים גם הותאם התשואה שיעור חישוב אופן נובע נוסף טכני תיקון; התקופה במהלך נרכש הנכס

בשליטה חברות למעט( כלולות בחברות נכסים מהחרגת' ר, זה בנושא. בהנחיה המצרפי הפרק מתחולת) משותפת בחברות נכסים כי יובהר, זאת עם. להלן נוסף הסבר

המצרפי הפרק תחולת במסגרת נותרו משותפת בשליטה

מכך נובע FFO-ה רווחי בהגדרת נוסף שינוי; בהנחיה' ר זה בנושא. להנחיה בנספח הוגדר חישובם שאופן של המהותיות למבחן נוגע נוסף תיקון; להלן נוסף הסבר המכנה גם כעת – בהקמה מאוד מהותיים נכסים צפוי זה תיקון. בהקמה הנכסים סך את כולל בבדיקה כמהותיים שיוגדרו בהקמה הנכסים מספר את להפחית .מאוד

-ה רווחי מדד כי נתקבלה הערה .1 מדדי רווחFFO חשוב מדד מהווה אכן

. מניב ן"נדל חברת של לבחינתה כי גם נתקבלה הערה, זאת עם את להגדיר יותר נאות זה יהא ההנחיה בגוף החישוב אופן

EPRA-ל להפניה בניגוד, במפורש . הטיוטה בגוף שהייתה

נכון זה יהא כי נתקבלה הערה .2

לנספח הוספה FFO-ה רווחי הגדרת, לכך בהקשר .1

EPRA-ה הגדרות על מבוססת זו הגדרה. בהנחיה 2010.26 אוקטובר בחודש שפורסמו המחודשות

יובהר כי בשלב זה לא כללה רשות ניירות ערך הוראות - פרטניות יותר באשר לחישוב הרווח מעבר לאלה של ה

EPRA .הרשות לבחון עניין זה בהמשךבכוונת , עם זאת. העקרוני החישוב אופן את להשאיר הוחלט, לכך בהקשר .2

או ביצועים מדדי להכללת באשר, זאת עם. כנו על במסגרת נדרשים אינם אשר נוספים אנליטיים מדדים

                                                                 

26 :בכתובת "EPRA REPORTING"את מדריך ' ר

http://www.epra.com/media/EPRA_2010_BPR.pdf 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 28 

 תמצית השינויים הערות

ידי על התשואה את לחשב יותר חלף המייצג NOI-ב השווי חלוקת בניגוד( בפועל NOI-ב חלוקתו ).שבטיוטה לשיטה

תיחשב לא אך מותרת הכללתם כי יובהר – זו הנחיה כמו. זו הנחיה במסגרת נדרשים אשר למדדים כתחליף

, הכלליות הגילוי לדרישות כפוף נוספים מדדים מתן, כן

. ע"ני רשות של SAB99‐6-ב שפורסמו לאלה ובפרט ההנחיה כי לציין ראוי, המוזכרים המונחים שינוי בשל

נכסים של" המותאם NOI"-ל גילוי חובת כוללת בהתאם כי לציין ראוי. מאוד מהותיים ונכסים מהותיים

 ERV-ה על גם לדווח רשאי מדווח תאגיד, לעיל לאמורYield אלה נכסים של.

נכסים מהותיים

רווחי מבחן כי נתקבלה הערה .1 מהותיים נכסים לעניין השערוך למצב להביא היה עלול שבטיוטה

רבים מהותיים נכסים ישנם בו .מדיי

בעייתי מצב כי נתקבלה הערה .2 נכס אף בהן בחברות להיווצר עלול. המהותיות במבחן יעמוד לא

נתוני של הבקרה יכולת, זה במצב טיוטת לפי המדווח התאגיד .פחותה להיות עלולה ההנחיה

שלגבי כך שונה מהותי נכס הגדרת נוסח, לכך בהקשר .1 מההון %2 של תחתון רף גם נוסף השערוך רווחי מבחן דומה זה מבחן. שליטה מקנות שאינן זכויות ללא העצמי ניירות רשות של הגילוי בהנחיית שנקבע למבחן במהותו

למונח הגדרה נוספה, כן כמו. 2009 מפברואר ערך .זה לעניין" מייצגים רווחים"

אם כי" מהותי נכס" הגדרת במסגרת נקבע, לכך בהקשר .2 במבחני בהקמה נכסים 5- מ פחות מדווח בתאגיד

יש, מהותי נכס או מאוד מהותי נכס של המהותיות בוצע נכסים להקבצת העיקרון האם נוספת בחינה לבצע 5 של תחתון רף מקרה בכל נקבע - כן אם. נאות באופן במסגרת סטנדרטי גילוי יינתן לגביהם, מהותיים נכסים .התקופתי הדוח

פילוח הכנסות ענפי

אודות גילוי מתן כי נתקבלה הערה .1 בפילוח הפעילות תחום הכנסות

להיות עלול בטיוטה כנדרש ענפי בין, מבוטלים בלתי בקשיים כרוך שנתונים העובדה עקב היתר בידי נמצאים תמיד לא כאמור .התאגיד

לחשיפה גילוי יינתןכך ש שונתה זו דרישה, לכך בהקשר .1 מסוימים לענפים המניב ן"הנדל פעילות של מהותיתאו מידע דומה רק אם המידע שוכרים משתייכים אליהם

ומשמש המדווח התאגיד הנהלת בידי מצויבמהותו  .אותה לצרכי ניהול סיכונים

כעת כוללת ההגדרות בפרק" ענפי סיווג" הגדרת, כן כמו ערך לניירות הבורסה של הענפי הסיווג מסגרת את גם 27.מ"בע אביב בתל

הנתונים השגת כי נתקבלה הערה .1 תחולה ביחס הטיוטה פי על שנדרשו עלולה כלולות בחברות לנכסים .ניכרים בקשיים כרוכה להיות

הוחלט להחריג מתחולת הפרק המצרפי , בהקשר לכך.1בהנחיה את הנכסים ) לרבות לעניין נכסים מהותיים(

למעט חברות בשליטה ( כלולותאשר נמצאים בחברות אך לא את אלה הנמצאים בחברות בשליטה , )משותפת

גם אם המדיניות החשבונאית היא להציג (משותפת ). ת השווי המאזניחברות בשליטה משותפת לפי שיט

השלכה נוספת של ההקלה שלעיל היא שבתאגידים הכוללים את תוצאות החברות , מדווחים מסוימים

, ן להשקעה שלהן"הכלולות במסגרת תוצאות מגזר הנדללא תהיה אחידות בין תוצאות המגזר לבין התוצאות

                                                                 27

:מ בכתובת"מדריך הסיווג הענפי של הבורסה לניירות ערך בתל אביב בע' ר A92FD3290E74/0/152920_Sector_classification.pdf‐A39B‐4AEC‐D5CC‐http://www.tase.co.il/NR/rdonlyres/A0EB246D

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 29 

 תמצית השינויים הערות

רשות ניירות ערך , משכך. המדווחות לפי ההנחיהן מניב "ה של מספר מגזרי נדלמאפשרת עתה לבצע האחד

ניתן , מנגד. של הנחיית הגילוי) 'פרק ב(בחלק המצרפי והכול כפי , גם להחליט לכלול יותר מפרק מצרפי אחד

הקלה מהותית . שתראה הנהלת התאגיד המדווח לנכוןנוספת נוגעת לעניין נכסים מהותיים מאוד המוחזקים

–) למעט בחברות בשליטה משותפת(בחברות כלולות נקבע כי יחולו הוראות הפרקים המתייחסים , לגביהם

לנכסים מהותיים מאוד רק אם הנכס הינו מהותי מאוד . הן ברמת התאגיד המדווח והן ברמת החברה הכלולה

הקלה זאת צפויה לצמצם את מספר הנכסים המהותיים למעט חברות בשליטה ( מוחזקות כלולותמאוד בחברות

ההקלה כי לציין חשוב, ספק הסר למען). משותפת חברות שאינן כלולות חברות לגבי תקפה האמורה. המאזני השווי שיטת לפי המוצגות משותפת בשליטה .ההסבר דברי של' ב פרק' ר נוספים לפרטים

צירוף הערכות שווי

ויחסי הגומלין עם

SLB‐105‐23 של רשות ניירות ערך

הטבלאות כי נתקבלה הערה .1 שהובאו השווי הערכות לתמציות גילוי כללו הטיוטה במסגרת מתן את להחליף יכול שבעיקרו מעריך אם בפרט, השווי הערכת לצירוף הסכמתו את כלל השווי הערכת תמצית בתור הטבלה .השווי כי גם נתקבלה הערה, זאת עם

שווי שמעריכי העובדה לאור בדיני בקיאים אינם מסוימים אם ספק, הישראלים ערך ניירות

תושג לעיל לאמור הסכמתם .רבים במקרים

בשלב זה הוחלט לא להסתמך על הטבלאות שבהנחיה זו .1 . כתחליף לצירוף הערכת שווי

באשר לתיאור הפרקטי של יחסי הגומלין שבין הנחיה

' לפרק ב 10טבלה שבסעיף לעיל ' ר SLB‐105‐23זו לבין .לדברי ההסבר

שרק בהנחיה קיים נובע מכך בין הפרסומים הבדל עיקרי על מנת , לפיו ,לגבי מבחן רווחי השערוךרף תחתון

שמבחן רווחי השערוך יתקיים רווחים אלה חייבים מההון העצמי לגבי נכסים 4%או 2%להוות מעל

). בהתאמה(מהותיים ומהותיים מאוד לצורך זיהוי רף תחתון זה אינו קיים , לעומת זאת

ערכות שווי מהותיותהערכות שווי מהותיות או זיהוי ה

מבחן רווחי השערוך יכול כך, SLB‐105‐23לפי מאודמההון  0.001%להתקיים אף אם רווחי השערוך מהווים

.העצמי של התאגיד המדווחשרווחי הבדל נוסף לגבי מבחן רווחי השערוך נובע מכך

" רווחים מייצגים"- השערוך נבחנים בהנחיה ביחס ל

 -ואילו ב SLB‐105‐23חנים ביחס לרווח נקיהם נב נגזרים "רווחים מייצגים", לפי הנחיה זאת. מותאם

.מימון ופריטים חד פעמיים נוספים, מהרווחים לפני מסדוגמאות לפריטים חד פעמיים יכולות לכלול , לעניין זה

שריפות והשלכות תוצאתיות נוספות , נזקי רעידת אדמהות של אירועים חריגים אשר אינם בעלי זיקה לפעיל

.הנמשכת של התאגיד המדווחשבעוד שהנחיה זאת דנה הבדל זה יכול לגרום לכך

SLB-23‐105הרי שלפי , בעיקר בתיאור צד הפעילותעל עלול להשפיע גם הוא הרכבו של צד ההתחייבויות

. מהותיות הערכות השוויעצם שאלת בעלות פעילות זהה , נתונותחברות עבור שתי , כך למשלאילו אחת מהן ממומנת בהון עצמי ואשר ,לחלוטיןהנקי לאחר מימון ובה הרווח (ממונפות מאוד השנייה

בחברה הממונפת יהיו יותר צפוי כי , )הינו נמוך יותרהערכות שווי שייחשבו כמהותיות או כמהותיות מאוד על אף שהנכסים עצמם לא יחשבו כמהותיים או

שלפי הבדל זה ינבע כתוצאה מכך . כמהותיים מאודהנחיה זאת הרווח ביחס אליו נעשית בחינת השערוך

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 30 

 תמצית השינויים הערות

ההשוואה SLB‐105‐23ואילו לפי , לפני מס ומימוןהינו וקטן יותר בתוחלתו תיעשה ביחס לרווח נקי מותאם

).לאחר הוצאות מימון(כך סביר להניח , שככל שהחברה ממונפת יותר, מכאן

וות מבחינת סף הרווח אליו מוש יםיותר הבדל שיתקיימו .בין הפרסומים תוצאות השערוך

הנחיה זו קובעת כי צירוף הערכות השווי יעשה , כמו כן .בקובץ נפרד

בכוונתה של רשות ניירות ערך לבחון שנית יצוין כי

היישום בפועל של בעוד כשנה ולאחר סקירת אופן (

את הצורך בביצוע התאמות ) SLB‐105‐23ושל ההנחיה

.SLB‐105‐23-או שינויים ב

פרשנות לסעיפי

התוספת הראשונה

תחולת לעניין הבהרות נתבקשו .1 שבתוספת 28-39, 16 סעיפים

דיו ברור היה לא הראשונה .שבטיוטה התחולה פרק במסגרת

ועודנה הייתה ערך ניירות רשות כוונת, לכך בהקשר.1 הוראות את להחליף או לפרש נועדה לא שההנחיה אם בין – כנדרש ייערך לפיהם וגילוי, ל"הנ הסעיפים במסגרת או עצמו הפעילות תחום תיאור במסגרת יותר הולם זה דבר אם – התאגיד של הכללי התיאור אתלהבהיר מנת על עודכן הסעיף נוסח. עסקיו להבנת .ערך ניירות רשות כוונת

יישום לראשונה

ההנחיה יישום כי נתקבלה הערה .1 2010 שנת של התקופתי הדוח לגבי בלתי בקשיים כרוך יהא

הנוגע בכל במיוחד, מבוטלים .השוואה למספרי

הדוחות על תחול ההנחיה כי נקבע, לכך בהקשר .1 בחשבון נלקחו זו קביעה בעת. 2010 לשנת התקופתיים

בהנחיה שונים מידע פריטי לעניין שהוענקו ההקלות מנכסים בהנחיה המצרפי הפרק תחולת החרגת כדוגמת; )משותפת בשליטה חברות למעט( כלולות בחברות צמצום; הענפי ההכנסות פילוח סעיף תחולת הגבלת .ועוד המהותיות מבחני היישום בשנת משמעותיות הקלות מספר נקבעו, בנוסף

 :לראשונה השוואה מספרי נדרשים לראשונה היישום בשנת )1

לשנת שקדמה בלבד אחת שנה של לתקופה מספרי כי נקבע ההנחיה בנוסח אם גם, הדיווח

 ;יותר ארוך זמן למשך יתייחסו ההשוואהבשנת היישום לראשונה , על אף נוסח ההנחיה )2

המתייחסים ) ב ( 27 הנתונים בטבלה שבסעיף נתוני למעטאינם נדרשים לתאריך רכישת הנכס

.העלות המקורית של הנכס ומועד הרכישה

מובהר בזאת כי ההקלות שלעיל לא יהיו תקפות לגבי תשקיפים של תאגידים אשר יציעו את ניירות הערך שלהם

2010לציבור על בסיס הדוחות השנתיים של שנת לראשונה .או על בסיס דוחות מאוחרים להם

מידע כללי על הפעילות

כוונת לגבי הבהרות נתבקשו .1" הנכס בחיי הרכישה שלב" הסעיף

;שבטיוטההתשואה נתון כי נתקבלה הערה .2

של עסקי סוד להוות עלולהנדרשת ;המדווח התאגיד

טוב המבטא לנוסח שונה הסעיף נוסח, לכך בהקשר .1כך שנוספו לו מספר ערך ניירות רשות כוונת את יותר

 ;מילות הבהרה בדבר המידע לפיה הקלהלסעיף נוספה, לכך בהקשר .2

או בנתון הב נעשה אם רק יינתן הנדרשת התשואה .המדווח התאגיד הנהלת ידי על שימושלה דומה

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 31 

 תמצית השינויים הערות

 Sameמדד Properties 

NOI

 Same-ה מדד כי נתקבלה הערה .1Properties  NOI מדד מהווה

חברת של ביצועיה לבחינת חשובנתקבלה , זאת עם. מניב ן"נדל

, שנתיים של תקופה כי גם הערה למדד הבסיס כתקופת שנקבעה ארוכה להיות עלולה, בטיוטה שיעור בעלות חברות עבור מדיי

.גבוה נכסים תחלופת חישוב לאופן הבהרות נתבקשו .2

 Same מדד Properties  NOI .הטיוטה במסגרת הנדרש

תחום הכנסות כי נתקבלה הערה .3 לבדן שכירות מדמי הפעילות תמצית במסגרת בטיוטה שנדרשו יש וכי חשובות אינן הפעילות ההכנסות את במקומה לקחת

הפעילות תחום של הכוללות ורווחי שערוכים תוצאות למעט(

  ).הון הפסדי או

Same Properties NOI-הגדרת מדד ה ,בהקשר לכך.1שונתה כך שהיא מאפשרת במקרים מיוחדים

. שונה משנתיים להשתמש גם בבסיסיש לכלול במסגרת המדד רק את אותם , בהקשר לכך .2

בשנתיים המלאות התאגיד נכסים שהיו ברשות אם, למשל כך. הדיווח שנת של האחרון ליום קדמוש

', ב - ו' א - נכסים שני התאגיד ברשות 1.1.2009 ליום 2010 שנת ובמהלך' ג נכס גם נרכש 2009 שנת במהלך

שנת של התקופתי בדוח SP‐NOI מדד –' א נכס נמכר בשנת – בלבד' ב נכס של NOI-ה את יכלול 2010 בשנת כי נניח אם. השוואה כמספר 2009 ובשנת, 2010

שנת של SP‐NOI-ה מדד, נוספים שינויים חלו לא 2011

2011 בשנת' ג-ו' ב נכסים של NOI-ה את יכלול 2011 .השוואה מספר בתור 2010 ובשנת

שהן כך הכנסות בהגדרת השינוי את' ר, לכך בהקשר .3 .המניב מהנכס הפדיון רכיבי מכלול את כוללות

 

אזורים גיאוגרפיים

נתבקשו הבהרות בהקשר להגדרת .1האזורים הגיאוגרפיים שנתבקשו

.בטיוטה

נוספה הגדרה לאזור גיאוגרפי וכן נוסח , בהקשר לכך .1ניירות את כוונת רשותלהבהיר הסעיף שונה על מנת

 . ערךאם מדינה היש לציין כי נוספה הוראה לפי, כמו כן

יש , ספציפית מהווה רכיב מהותי מתוך אזור גיאוגרפי . לתת לה גילוי נפרד

לפי גילוי , בכל מקרה, נוספה הוראה לפיה, בנוסף 2-אזורים גיאוגרפיים יכלול לכל הפחות גילוי ל

;המדינות העיקריות בהן מתבצעת הפעילות

פילוחים תחום ברמת

הפעילות בכללותו

רבים במקרים כי נתקבלה הערה .1 מצרפי פילוח לבצע מעשי זה אין ;מעורבים בנכסים שימושים לפי

העובדה כי נתקבלה הערה .2 ונתוני השוטפים שהנתונים בפרק הוצגו נכסים של ההשוואה מטבע לפי שבטיוטה הפילוחים

הפעילות שמטבע למרות, זהה לגרום עלולה בפועל שונה שלהם עקב, ההשוואתיות ביכולת לפגיעה המטבע שער ביצועי בין ערבוב באזור המגזר נכסי ביצועי לבין

 .מסוים הטבלאות כי נתקבלה הערה .3

התפוסה לשיעורי המתייחסות ".חניונים" גם כוללות בטיוטה

קיימת לעיתים כי נתקבלה הערה .4 השכירות בדמי הטרוגניות באזור הנחתמים השוטפים משום וזאת, מסוים ובשימוש הנחתמים שהחוזים שמבין

תמהיל כוללים השוטפת בתקופה טווח בעלי אזורים לגבי חוזים של

באותו גם לעיתים( שונה מחירים

השימוש לפי ייעשו הפילוחים כי נקבע, לכך בהקשר .1 התאגיד הנהלת בידי אם אלא, הנכס של העיקרי .יותר מדויקת הקצאה מצויה המדווח

הכוללים אשר פילוחים אותם כי נקבע, לכך בהקשר .2 על, זאת עם. הרלוונטי במטבע יינתנו כספיים נתונים נקבע, הכספי הדוח עם יותר נוח ממשק לאפשר מנת . המקורי ההצגה במטבע תוצג כ"סה עמודת כי

טבלה לגבי הוסרה" חניונים"-ה דוגמת, לכך בהקשר .3 .זו

לאזור השכירות מחירי טווח אם כי נקבע, לכך בהקשר .4 את להטעות ועלול רחב הינו מסוים ולשימושמחירי טווח גם בנוסף יינתן, בדוח המשתמש

 .המינימום והמקסימום לאזור ולשימוש זה 

נוסח ההסברים לעריכת ראוי לציין כי , כמו כןהפילוחים הורחב על מנת להבהיר כיצד להתייחס

.לנכסים שונים

ראוי לציין גם כי נקבע עקרון לפיו אם חל שינוי מהותי באופן שבו מתבצעים הפילוחים מתקופה לתקופה יש לערוך רטרואקטיבית את הפילוחים שהוצגו לפי

.השיטה הישנה

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 32 

 תמצית השינויים הערות

).נכס

הכנסות בגין צפויות שכירות חוזי

חתומים

לגבי גילוי מתן כי נתקבלה הערה .1 ההכנסות של המשתנים הרכיבים שנדרש משוכרים עתידיות בלתי מידע להוות עלול בטיוטה .מסחרי סוד או/ו מהימן

הנתונים כי נתקבלה הערה .2 בהינתן לתרחישים המתייחסים

הנדרשים שוכרים אופציות מימוש היערכות דורשים בטיוטה .התאגיד ידי על מוקדמת

המדווח התאגיד הנהלת אם כי נקבע, לכך בהקשר .1 גם בחשבון הלוקח במידע שימוש עושה או מחזיקה התקציב במסגרת – למשל( משתנים מרכיבים הכנסות. אלה לנתונים יתייחס המדווח התאגיד אזי –) המתוכנן זו עובדה אולם יידרש לא זה גילוי אחרים במקרים הרכיבים שבין ליחס גילוי יינתן וכן במפורש תצוין

הדיווח בשנת בפועל המשתנים הרכיבים לבין הקבועים .לה שקדמו ובשנתיים

את כנה על להשאיר הוחלט זה בשלב, לכך בהקשר .2 אופציות מימוש של בתרחיש גם לצבר הגילוי דרישת .שוכרים

נכסים בהקמה

)מצרפי(

הנתונים הצגת כי נתקבלה הערה .1 האזורים כללי לגבי אחיד במטבע

לפגום עלולה בטיוטה שנדרשה כפי למספרי ביחס( בהשוואתיות

ביצועי בין ערבוב בגלל) השוואה ביצועי לבין הבסיסיים התאגיד .החוץ מטבע

טענו מסוימים מגיבים המגיבים .2 צפויה הכנסה החוזה הפריט כי

מפרויקטים העוקבת בשנה פריט הינו שיושלמו בהקמה או/ו גבוה ודאות לחוסר הכפוף .מסחרית סודיות

במטבע יינתנו האזוריים הנתונים כי נקבע, לכך בהקשר .1 .אזור לכל הרלוונטי

נתון זה יכלול רק את נקבעה הקלה לפיה , לכך בהקשר .2הפרויקטים אשר הקמתם צפויה להסתיים בתקופה

וכן שנחתמו חוזים להשכרת , העוקבת לתקופת הדיווחאת אומדן הנתון יבטא. או יותר מסך שטחיהם 50%

, ההכנסה השנתי הכולל המייצג הצפוי מפרויקטים אלה .ולאו דווקא את ההכנסות בשנה העוקבת

קרקעות )מצרפי(

הנתונים הצגת כי נתקבלה הערה .1 האזורים כללי לגבי אחיד במטבע

עלולה בטיוטה שנדרשה כפי ביחס( בהשוואתיות לפגום הייתה בין ערבוב בגלל) השוואה למספרי לבין הבסיסיים התאגיד ביצועי .החוץ מטבע ביצועי

 

במטבע יינתנו האזוריים הנתונים כי נקבע, לכך בהקשר .1 .אזור לכל הרלוונטי

רכישת ומכירת נכסים

)מצרפי(

הנתונים הצגת כי נתקבלה הערה .1 האזורים כללי לגבי אחיד במטבע

עלולה בטיוטה שנדרשה כפי ביחס( בהשוואתיות לפגום הייתה בין ערבוב בגלל) השוואה למספרי לבין הבסיסיים התאגיד ביצועי .החוץ מטבע ביצועי

במטבע יינתנו האזוריים הנתונים כי נקבע, לכך בהקשר .1 .אזור לכל הרלוונטי

רשימת נכסים

מהותיים

- של יותר נוחה הצגה לאפשר מנת על שונה הטבלה מבנה .1

 .הנתוניםחלק , מטבע הפעילות, נוספה דרישת גילוי לעלות הנכס .2

וכן נוספה עמודה ייעודית לנתונים משלימים התאגיד בהקשר עם הערכות השווי של אותם ) ט(ב8לפי תקנה

 .נכסים קרקעות לגבי גם חלה הטבלה לפיה הבהרה נוספה .3

בהתאמות, בהקמה מהותיים ונכסים מהותיות .המתחייבות

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 33 

 תמצית השינויים הערות

דרישה לגילוי יחס פדיון לדמי שכירות לגבי נוספה .4 .מרכזים מסחריים

דרישה לפיה אם נמכר נכס מהותי במהלך נוספה .5התקופה יש לתת גילוי לסכום המכירה ולהפרש בינו

.לבין הערכת השווי האחרונה שבוצעה לנכסהמתייחס לגילוי לגבי הערכות שווי א21 סעיף התווסף .6

של נכסים שאינם מהווים SLB‐105‐23מהותיות לפי .או מהותיים מאוד נכסים מהותיים

נכסים תיאור מהותיים

כללי - מאוד

הנכסים הצגת כי נתקבלה הערה .1 היחסי חלקה לפי מאוד המהותיים

בטיוטה שנדרשה כפי התאגיד של הכספי הדוח ניתוח על הקשתה עם קונסיסטנטית שאינה כיווןנתקבלה , בנוסף. הכספי הדוח סימטרית אינה זו הצגה כי הערה, הספציפי המימון פריט הצגת עם

 .במאוחד המוצג הנתונים הצגת כי נתקבלה הערה .2

שנדרשה כפי אחיד במטבע לפגום הייתה עלולה בטיוטה

למספרי ביחס( בהשוואתיות ביצועי בין ערבוב בגלל) השוואה ביצועי לבין הבסיסיים הנכס

 .המטבע הדרישה את לבטל בקשות נתקבלו .3

בנכס השותפים לזהות גילוי למתן% 25- מ למעלה מחזיקים הם אם(

מטעמים וזאת) בנכס הזכויות מן .מסחרית סודיות של

ההשוואה נתוני כי נתקבלה הערה .4 הנכס רכישת למועד הנדרשים

כמו. התאגיד בידי מצויים אינם לאופן באשר הבהרות נתבקשו, כן בעלות להתחשב יש שבו

 .המקורית 5 את לשנות יש כי נתקבלה הערה .5

בטיוטה שנדרשו ההשוואה נכסי לכמות השווי הערכות בטבלאות, השווי בהערכת בפועל ששימשה

להיות עלול זה מספר לעיתים שכן .יותר נמוך

נתונים גילוי כי נתקבלה הערה .6 משוכרים ההכנסות אודות או מהותיים בטיוטה שנדרשו פגיעה להוות עלולים עוגן שוכרי

, בנוסף. המסחרית בסודיות- ה גילוי דרישת כי נתקבלה הערה

NOI מצריכה שבטיוטה לשוכר ברמת מלאכותית הקצאה ביצוע .השוכר

 

ואולם , 100%לפי יינתן הגילוי כי נקבע, לכך בהקשר .1בראש כל טבלה יצוין שיעור האחזקה האפקטיבי

 .בנכס) בשרשור( לפי הגילוי את לספק האפשרות נוספה, לכך בהקשר .2

 .הנכס של הפעילות מטבע לתקנות 49 תקנה הוראות את לציין ראוי, לכך בהקשר .3

בין רבים במקרים לחול הייתה עלולה אשר תשקיף פרטי .וכה כה

, כן כמו. כנה על זו דרישה להשאיר הוחלט אלה מטעמים משתייכים בנכס השותפים האם גילוי לתת גם יש

). שליטה אותה תחת נמצאים( יחידה עסקית לקבוצה תשקיף פרטי לתקנות 49 תקנה הוראות את לציין ראוי .וכה כה בין רבים במקרים לחול הייתה עלולה אשר

עבור רק נדרש הגילוי לפי הקלה נקבעה, לכך בהקשר .4

הנתון , כמו כן. האחרונות השנים 10-ב שנרכשו נכסיםר במועד "המתייחס לדמי השכירות הממוצעים למ

אימוץ בעת נוספת הקלה גם' ר(. הרכישה הוסר סכומי להצגת בסיסיים כללים נקבעו, כן כמו ).לראשונה .העלויות

רק נדרשים שהנתונים כך שונתה זו דרישה, לכך בהקשר .5 .ההשוואה לצורך בפועל ששימשו הנכסים מספר עבור

מהותיים שוכרים לעניין הגילוי דרישות, לכך בהקשר .6 השוכר האם השאלה לגבי רק גילוי שנדרש כך נשתנו

מההכנסות %20 למעל אחראי הוא והאם עוגן שוכר הינו חלף המושכר לשטח גילוי נדרש, בנוסף). לא/כן(

 .השוכר מן NOI-וה ההכנסות

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 34 

 תמצית השינויים הערות

נכסים תיאור מהותיים

– מאוד נכסים מניבים

סך" נתון גילוי כי נתקבלה הערה .1" הפדיון סך מתוך השכירות דמי

במסגרת הנדרש מסחרי במרכז, המסחרית בסודיות פוגע הטיוטה נמצא אינו זה נתון רבים ובמקרים

 .המדווח התאגיד בידי דמי גילוי כי נתקבלה הערה .2

בתקופה שנחתמו בחוזים שכירות מסחרית מבחינה לפגוע עלול

בנכסים בפרט, המדווח בתאגיד התפוסה שיעורי בהם חדשים .נמוכים

לצבר הגילוי כי נתקבלה הערה .3 משתנים מרכיבים ההכנסות לא ההנחיה בטיוטת שנדרשה התאגיד ברשות מצויים תמיד

פגיעה להוות עלולים וכן המדווח .המסחרית בסודיות

הנדרש הגילוי כי נתקבלה הערה .4 עלול השבחות לעניין בטיוטה במיוחד, המסחרית בסודיות לפגוע השבחות לגבי ניתן זה גילוי כאשר, בנוסף. בביצוען הוחל טרם אשר

התוספת גילוי כי נתקבלה הערה

בסודיות לפגוע עלול NOI-ל .המסחרית

הוא אם יידרש זה נתון לפיה הקלה נקבעה, לכך בהקשר .1 .ידיעתו למיטב קיים או המדווח התאגיד בידי מצוי

לדמי גילוי לתת יש לפיה הקלה נקבעה, לכך בהקשר .2 אלה שכירות דמי אם רק השוטפת בתקופה השכירות הממוצעים השכירות מדמי יותר או %10-ב שונים רק יידרש הנתון, חדש בנכס. בעבר שטחים באותם .יותר או %50 של תפוסה שיעור השגת לאחר

הכנסות צבר אודות הגילוי כי נקבע, לכך בהקשר .3 בידי מצוי זה נתון כאשר נדרש משתנים מרכיבים ליחס גילוי נדרש, אחר במקרה. המדווח התאגיד הנהלת בכל בפועל המשתנים לרכיבים הקבועים הרכיבים שבין .האחרונות השנים 3-מ אחת

מן רק נדרש הגילוי לפי הקלה נקבעה, לכך בהקשר .4; העוקבת בשנה להתחיל מתוכננת ההשבחה בו המועד

מרגע רק נדרש התוספתי NOI-ל גילוי כי נקבע כן- ל חוזים נחתמו וכן חדשים שטחים כוללת שההשבחה

 .ההשבחה מן %50 

נכסים תיאור מהותיים

– מאוד נכסים בהקמה

הגמר נתון כי נתקבלה הערה .1 מצוי אינו בטיוטה שנדרש ההנדסי, המדווח התאגיד ברשות תמיד גבוהה הינה הכנתו עלות ומנגד

 .לתאגיד בהקמה סטיות כי נתקבלה הערה .2

גם ייתכנו בטיוטה נדרש שגילוין או הבניין במפרט שינויים בשל

 .החליפין בשערי לדמי גילוי כי נתקבלה הערה .3

בתקופה השוליים השכירות שנתית והכנסה ר"למ השוטפת כנדרש חתומים שכירות מחוזי

מבחינה לפגוע עלול בהנחיה במיוחד( המדווח בתאגיד מסחרית לגבי מ"מו מנהל הוא בה בתקופה ).המוקם בנכס נוספים חוזים

 .יידרשלא זה נתון לפיה הקלה נקבעה, לכך בהקשר .1 מבונה ר"מ במונחי תיבחן שהסטייה נקבע, לכך בהקשר .2

לגבי סטיות . אבסולוטי כסכום ולא הפעילות במטבעשל במשך ההקמה נקבע כי יש לתת גילוי רק לסטיות

 .חצי שנה ומעלה לאחר רק יידרשו אלה נתונים כי נקבע, לכך בהקשר .3

.או יותר הנכס משטחי %50-ל שכירות חוזי חתימת

נכסים תיאור מהותיים

- מאוד שינויים נוספים

- מבחן הגדרת נכסים מהותיים מאוד כוללות כעת גם .1

וזאת על מנת להקביל את המבחנים לעניין , שערוך ירווחבדומה למבחן רווחי השערוך הנוגע . מהותייםנכסים

גם במבחן רווחי השערוך של נכסים , לנכסים מהותיים. מהותיים מאוד נקבע רף תחתון כאחוז מההון העצמי

 .4%הרף התחתון נקבע בשיעור כפול של , במקרה זה

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 35 

 תמצית השינויים הערות

להבטחת התחייבויות ן להשקעה "נכסי נדלשועבדו .2, שהונפקו לציבורהתאגיד על פי תעודות התחייבות

8סעיף ייכלל לגביהם במסגרת הגילוי לפי הוראות , דוחות תקופתיים ומיידייםלתוספת השמינית לתקנות

ייכלל לגביהם גם הגילוי הנדרש בהנחיה זו לגבי נכסים  . מהותיים או כמהותיים מאוד

נכס משועבד ייחשב כמהותי או כמהותי מאוד , לעניין זה : אםמהערך הנקוב 20%או 10%-מהווה למעלה מ הנכס שווי

ת אגרות החובשל סדר) פארי(בתוספת הריבית הצבורה ). בהתאמה(

אם נכסים אלה הם מהותיים או מהותיים מאוד גם לפי , המבחנים הכלליים שנקבעו ביחס לתאגיד המדווח

פרק תיאור עסקי התאגיד תיאורם ייכלל במסגרת ת החוב יכלול הפניה והגילוי הייעודי למחזיקי אגרו

 .לתיאור זה ההצגה בסיס לגבי גילוי נוסף" הנכס הצגת" בטבלת .3

 ".מיוחדים נושאים" ולגבי החשבונאי) ההיוון בשיטת( גילוי נוסף השווי הערכות בטבלאות .4

שאלה ככל( הקיים על לשמירה התקופתיות' להוצ ). רלוונטיים

דרישה לפיה אם נמכר נכס מהותי מאוד במהלך נוספה .5התקופה יש לתת גילוי לסכום המכירה ולהפרש בינו

 .לבין הערכת השווי האחרונה שבוצעה לנכסנוסף גם גילוי על , לגבי נכסים מהותיים מאוד בהקמה .6

 .זהות הקבלן המבצע וסוג הסכם ההתחשבנות עמוהוחלפה , לגבי מימון ספציפי לנכסים מהותיים מאוד .7

י מועדי בדרישה לגילו Duration-הדרישה לגילוי ה .הסילוקין של ההלוואה

כעת גם גילוי לשיעורי בטבלאות הערכת השווי נדרש .8במקרה , תפוסה מדורגים או דמי שכירות ממוצעים

שהערכת השווי לקחה בחשבון שינוי מדורג בשיעורי  .התפוסה או בגובה דמי השכירות הממוצעים

הערכת השווי של במקרים החריגים בהם נעשה בהם .9וד כוללת גם מימוש רעיוני בתום תקופה נכס מהותי מא

מימוש בעת למכפילנדרש כעת גם גילוי , מוגדרת

)Reversionary  Rate/Multiplier( למימוש עד ולזמן  .במסגרת טבלאות הערכת השווי

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 36 

להשקעה ן"נדל פעילותל בנוגעגילוי יתהנחי

 )כללי( א פרק

הגדרות .1

 –זובהנחיית גילוי

, לעניין זה. סיכונים ותשואותבמובני נפרדים כלכליים מאפיינים בעלאזור – אזור גיאוגרפי

.כעיר או כטריטוריה אחרת, האזור יכול שיוגדר כמדינה

 EPRA( - European( האירופאי הציבוריות ן"הנדל חברות איגוד Public  Real  Estate Association.

סך - לגבי נכסים שאינם משמשים כחניונים –) לתקופה מסוימת(ר "דמי שכירות ממוצעים למר שהושכר בנכס "חלקי גודל השטח הממוצע במ, בתקופה מסוימת) כהגדרתן(ההכנסות מהנכס

מחולק בשטח הנכס הכולל המוכפל בשיעור התפוסה הממוצע בנכס , לחלופין(באותה תקופה ) כהגדרתן(סות מהנכס סך ההכנ –לגבי נכסים המשמשים כחניונים ; למעט שטחי חניה, )בתקופה

.בתקופה מסוימת מחולק בשטח הנכס

תקופתיים דוחות לתקנות 1 בתקנה כהגדרתם – בינייםכספיים ודוחות כספיים דוחות .ומיידיים

.לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים' כמשמעותו בפרק ד – דוח רבעוני

.ומיידיים תקופתיים דוחות לתקנות' ב בפרק כמשמעותו -תקופתי דוח

.1968- ח"התשכ, חוק ניירות ערך - החוק

ב ולמעט הכנסות הנובעות משערוך נכסים "דמי ניהול וכיו, חניה, לרבות דמי שכירות –הכנסות .או ממכירתם

.התוספת הראשונה לתקנות פרטי תשקיף –התוספת הראשונה

.2010- ע"התש, )דוחות כספיים שנתיים(כהגדרתה בתקנות ניירות ערך - כלולה חברה

.2010-ע"התש, )דוחות כספיים שנתיים(כהגדרתה בתקנות ניירות ערך –מוחזקת חברה

ביותר לדעת הנהלת התאגיד את והרלוונטית מטבע המשקף בצורה הטובה – מטבע הפעילותאין זה הכרח שתהיה זהות בין מטבע זה , לעניין זה. תוצאותיו הכספיות של נכס או אזור מסוים

. עילות לצרכים חשבונאייםלמטבע הפ

:המקיימת לפחות אחד מאלה, הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס –מימון ספציפי לנכס

ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שינבעו מן ןלפירעומחויבות התאגיד .א

  או ;)non‐recourse(הנכס .ההלוואה התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסויכי הוסכם .ב

.ן להשקעה בהקמה או קרקע"נכס נדל, ן להשקעה"נכס נדל – נכס

המאוחדים הכספיים דוחותן להשקעה ב"כנדל המסווגנכס – נכס מניבאו להשקעה ן"נדלנכס ן להשקעה "למעט נדלו, או בדוחות הכספיים של חברה בשליטה משותפת המדווח התאגיד של

. בהקמה ולמעט קרקעות

בעלי שהינם, להשקעה ן"נדל נכסי קבוצת גם תיחשבנהיחיד להשקעה ן"נדלכנכס , זה לעניין על ומוערכים התאגיד להנהלת מדווחים שהינם או דומים לסיכונים החשופים, דומים מאפיינים

הנחיהב כהגדרתו( מאוד מהותי להשקעה ן"נדל נכס אינו בנפרד מהם אחד כל ואשר, יחדיו ידה ).זו

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 37 

של הכספי המצב על בדוח מסווגים אשר להשקעה ן"נדל נכסי על גם חלה זו הגדרה, כן כמובשיטת השווי תהמוצג חברה בשליטה משותפת של הכספי המצב על בדוח או המדווח התאגיד .למימוש המיועד שוטף בלתי כרכושהמאזני

המדווח התאגיד של המאוחדים הכספיים בדוחות המסווג ן"נדל – בהקמה להשקעה ן"נדלנכס ואם התאגיד לא מציג בדוח על , בהקמה להשקעה ן"כנדלאו בדוחות של חברה בשליטה משותפת

כל נכס שעיקר עבודות ההקמה שלו טרם –בהקמה בנפרד להשקעה ן "המצב הכספי שלו נדל .ואשר מיועד להיות נכס מניב, נסתיימו

, בהקמה להשקעה ן"לנד נכסי קבוצת גם תיחשבנהבהקמה יחיד להשקעה ן"נדל כנכס, זה לעניין התאגיד להנהלת מדווחים שהינם או דומים לסיכונים החשופים, דומים מאפיינים בעלי שהינם

מהותיבהקמה להשקעה ן"נדל נכס אינו בנפרד מהם אחד כל ואשר, יחדיו ידה על ומוערכים ).זו הנחיהב כהגדרתו(מאוד

של הכספי המצב על בדוח מסווגים אשרבהקמה להשקעה ן"נדל נכסי על גם חלה זו הגדרהבשיטת השווי תהמוצג חברה בשליטה משותפת של הכספי המצב על בדוח או המדווח התאגיד .למימוש המיועד שוטף בלתי כרכושהמאזני

אשר לא , ן להשקעה בהקמה או קרקע"נדל, ן להשקעה"נכס נדל – ן להשקעה מהותי"נדל נכסמתקיים בו לפחות אחד וכן , מאוד לעניין נכסים מהותייםת במבחנים הכמותיים שנקבעו /עומד :מאלה

דוח ב מוצגים שהם כפי, התאגיד נכסי מסך או יותר 5% מהווה הנכס מוצג בו הסכום .אבו הוצג הנכס סכום השאו ליום האחרון של שנת הדיווח המאוחד על המצב הכספי

מסך או יותר 5%היווה שנת הדיווח הקודמת בדוח על המצב הכספי ליום האחרון של  ; האחרון של השנה שקדמה לשנת הדיווחיום בנכסי התאגיד

התאגיד הכנסות מסך או יותר %5 הוותמ לנכס המיוחסות התאגיד הכנסות .ב 5%בשנת הדיווח הקודמת היוו שההכנסות שיוחסו לנכס או הדיווח שנתבהמאוחדות

 ;בשנה שקדמה לשנת הדיווחמסך ההכנסות או יותר

או םרווחיהאו יותר מסך 5%מיוחסים לנכס מהווים הרווחי או הפסדי השערוך .גאו ) בערכם המוחלט(התאגיד בשנת הדיווח ם המייצגים המאוחדים שלהפסדיה

מסך או יותר 5%שרווחי או הפסדי השערוך שיוחסו לנכס בשנת הדיווח הקודמת היוו ) בערכם המוחלט(ח הקודמת בשנת הדיווהמאוחדים המייצגים או ההפסדים הרווחים

2%לפחות ) בערכם המוחלט(או היוו שיערוך אלה מהווים או הפסדי ובלבד שרווחי -ביום האחרון ) ללא זכויות שאינן מקנות שליטה(התאגיד המדווח של הונו העצמי מסך

  . לפי העניין, של שנת הדיווח או של השנה שקדמה לה

, ן להשקעה מהותי מאוד"כנכס נדל קודמותבאחת משתי שנות הדיווח ה דווח הנכס .ד .מאוד תמהותין להשקעה בהקמה מהותי מאוד או קרקע "נכס נדל

המיוחסות הכנסותה –המדווחת התקופההפיק הכנסות שלא במהלך כל הנכס אם, לעניין זהוהכנסות התאגיד , השנה כלהפיק הכנסות הנכסבהנחה כי יחושבו מהותיות חישוב לעניין לנכס

.כל השנההפיק הכנסות הנכס בהנחה כי יחושבו

על פי המבחנים לעניין נכסים מהותיים ולעניין נכסים אם , מבלי לגרוע מכלליות האמור לעילנכסים העונים להגדרת נכסים מהותיים או מהותיים חמישהלפחות תאגידאין במהותיים מאוד

:יחולו גם ההוראות הבאות, מאוד

באופן נאות את ההוראה לפיה יש לקבץ םיישהוא שנית האם התאגיד המדווח יבדוק .א החשופים, דומים מאפיינים בעלי שהינם, להשקעה ן"נדל נכסי קבוצתלנכס אחד גם

 ;יחדיו ידה על ומוערכים התאגיד להנהלת מדווחים שהינם או דומים לסיכוניםנכסים מהותיים או מהותיים חמישהלפחות ק שלעיל אין "אם לאחר הבדיקה בס .ב

שייחשבו לצורך הנחיה זאת כנכסי נכסים נוספים יחשיב התאגיד המדווח אזי , מאודלא עמדו הנכסים המשלימים אף אם , ")נכסים משלימים(" מהותייםלהשקעה ן "נדל

כך שסך , כמות הנכסים המשלימים תהיה כזאת. בספים הכמותיים שבהנחיה זונכסים 5-ם המהותיים מאוד והנכסים המשלימים יסתכם בהנכסי, הנכסים המהותיים

 . לכל הפחות תאגידה בדוח על המצב הכספי שלהמופיעים יהיו אלה המשלימים הנכסים ,לצורך כך .בערכים הגבוהים ביותרליום האחרון של שנת הדיווח המדווח

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 38 

– המאזני השווי בשיטת תהמוצג חברה בשליטה משותפתב נמצא הנכס אם, שלעיל ק"סה לעניין, הנכס מוצג בו בסכוםבחברה ההחזקה שיעור הכפלת בסיס על תיערך המהותיות מבחני בחינת

או סך ההכנסות סך, הנכסים לסך ביחס, )העניין לפי(או ברווחי השערוך ממנו ממנו בהכנסות .)לפי העניין( המאוחדים בדוחותרווחי השערוך

 – מאלה אחד לפחות בו מתקיים אשר להשקעה ן"נדל נכס – מאוד מהותי להשקעה ן"נדל נכס

דוח ב מוצגים שהם כפי, התאגיד נכסי מסך יותר וא %10 מהווה הנכס מוצג בו הסכום .אשהנכס הוצג בסכום אשר או ליום האחרון של שנת הדיווח המאוחד על המצב הכספי

 ; הליום האחרון של שנת הדיווח שקדמה לאו יותר מסך נכסי התאגיד 10%היווה

התאגיד הכנסות מסך יותראו %10 מהוות לנכס המיוחסות התאגיד הכנסות .באו 10%שהכנסות הנכס בשנה שקדמה לשנת הדיווח היוו או הדיווח שנתבהמאוחדות

 ;מסך הכנסות התאגיד בשנה שקדמה לשנת הדיווחיותר או יותר מסך הרווחים או 10%רווחי או הפסדי השערוך המיוחסים לנכס מהווים .ג

או ) בערכם המוחלט(ההפסדים המייצגים המאוחדים של התאגיד בשנת הדיווח או יותר 10%שרווחי או הפסדי השערוך שיוחסו לנכס בשנת הדיווח הקודמת היוו

בערכם (ווח הקודמת מסך הרווחים או ההפסדים המייצגים המאוחדים בשנת הדי) בערכם המוחלט(ובלבד שרווחי או הפסדי שיערוך אלה מהווים או היוו -) המוחלט) ללא זכויות שאינן מקנות שליטה(מסך הונו העצמי של התאגיד המדווח 4%לפחות

 . לפי העניין, ביום האחרון של שנת הדיווח או של השנה שקדמה לה

בחינת – המאזני השווי בשיטת תהמוצג בשליטה משותפתחברה ב נמצא הנכס אם, זה לעניין או הנכס מוצג בו בסכום בחברה ההחזקה שיעור הכפלת בסיס על תיערך המהותיות מבחני

.המאוחדים בדוחות ההכנסות סך או הנכסים לסך ביחס, )העניין לפי( ממנו בהכנסות

המיוחסות הכנסותה – המדווחת התקופההפיק הכנסות שלא במהלך כל הנכס אם, לעניין זהוהכנסות התאגיד , השנה כלהפיק הכנסות הנכסבהנחה כי יחושבו מהותיות חישוב לעניין לנכס

.יחושבו בהנחה כי הנכס הפיק הכנסות כל השנה

נכס –) בשליטה משותפתחברה מהווה השאינ(בחברה כלולה ן להשקעה מהותי מאוד "נכס נדלמקיים את הגדרות נכס אשר –) בשליטה משותפתחברה מהווה האינש(ברשות חברה כלולה

ן להשקעה בהקמה מהותי מאוד או קרקע מהותית מאוד "נכס נדל, ן להשקעה מהותי מאוד"נדלביחס מהווה נכס מהותי מאוד וכן) שאינה מהווה חברה בשליטה משותפת( ביחס לחברה הכלולה

.לתאגיד המדווח

שיעור הכפלת בסיס על תיערךביחס לתאגיד המדווח המהותיות מבחני בחינת, זה לענייןחברה המוחזקת בדוחות ה ממנו בהכנסות או הנכס מוצג בו בסכוםבחברה המוחזקת ההחזקה

.של התאגיד המדווח המאוחדים בדוחות ההכנסות סך או הנכסים לסך ביחס, )העניין לפי(

המיוחסות הכנסותה –המדווחת התקופההפיק הכנסות שלא במהלך כל הנכס אם, לעניין זהוהכנסות התאגיד , השנה כלהפיק הכנסות הנכסבהנחה כי יחושבו מהותיות חישוב לעניין לנכס

.יחושבו בהנחה כי הנכס הפיק הכנסות כל השנה

לפחות בו מתקיים אשר בהקמה להשקעה ן"נדל נכס –דוי מאמהות בהקמה להשקעה ן"נדלנכס  – מאלה אחד

דוח ב מוצגים שהם כפי, התאגיד נכסי מסך יותר וא 10% מהווה הנכס מוצג בו הסכום .אשהסכום בו הוצג הנכס ליום האחרון של שנת הדיווח או המאוחד על המצב הכספי

ליום או יותר מסך נכסי התאגיד 10%היווה ביום האחרון של שנת הדיווח שקדמה לה  ; האחרון של שנת הדיווח שקדמה לה

סךבתוספת ) אם הנכס המוקם מוצג לפי עלות, עלותו או( הנכס של הנוכחי שוויו .ב יותר וא 10% הנכס מהווה של הקמתו להשלמת תוהנדרשההקמה הנותרות עלויותליום האחרון של המאוחד דוח על המצב הכספיב מוצגים שהם כפי, התאגיד נכסי מסך

ן להשקעה "נכסי הנדלכל להשלמת סך עלויות ההקמה הנותרות שנת הדיווח בתוספת  ;ליום האחרון של שנת הדיווח של התאגידבהקמה

או יותר מסך הרווחים או 10%רווחי או הפסדי השערוך המיוחסים לנכס מהווים .גאו ) בערכם המוחלט(ההפסדים המייצגים המאוחדים של התאגיד בשנת הדיווח

או יותר 10% שרווחי או הפסדי השערוך שיוחסו לנכס בשנת הדיווח הקודמת היוובערכם (מסך הרווחים או ההפסדים המייצגים המאוחדים בשנת הדיווח הקודמת

) בערכם המוחלט(ובלבד שרווחי או הפסדי שיערוך אלה מהווים או היוו -) המוחלט

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 39 

) ללא זכויות שאינן מקנות שליטה(מסך הונו העצמי של התאגיד המדווח 4%לפחות  . לפי העניין, השנה שקדמה לה ביום האחרון של שנת הדיווח או של

– המאזני השווי בשיטת המוצג חברה בשליטה משותפתב נמצא הנכס אם, שלעיל ק"סה לעניין הנכס מוצג בו בסכום בחברה ההחזקה שיעור הכפלת בסיס על תיערך המהותיות מבחני בחינת .המאוחדים בדוחות ההכנסות סך או הנכסים לסך ביחס

ן להשקעה "נדל, ן להשקעה מהותיים מאוד"נכסים המהווים נכסי נדל – נכסים מהותיים מאוד .בהקמה מהותיים מאוד וקרקעות מהותיות מאוד

יוכרו , לעניין זה. בתנאי שהיא סטנדרטית וסבירה, כל מסגרת סיווג ענפי - סיווג ענפי מקובל שפורסם על " הסיווג הענפי של החברות הבורסאיות"מסגרות סיווג ענפי שאינן מפורטות כדוגמת

הסיווג " וכן מסגרות סיווג מפורטות יותר כדוגמת, מ"בעבתל אביב ידי הבורסה לניירות ערך ית של הלשכה המרכז) לרבות מהדורות מאוחרות יותר" (1993האחיד של ענפי הכלכלה

 Industrial או לסטטיסטיקה Classification  of  All  Economic  Activities  (ISIC) International 

Standard  ה של - UNSD ,לפי גישת הנהלת התאגיד בתנאי שנעשו בהן ההקבצות הנדרשות .לצורכי ניהול חשיפות ענפיות המדווח

.IAS24 (Related Party Disclosures) (revised 2009)ל "כהגדרתו בתקן חשבונאות בינ – צד קשור

.לתוספת הראשונה) ג(1כהגדרה בסעיף –קבוצה

הכספיים בדוחות או המדווח התאגיד של המאוחדים הכספיים בדוחות המסווגת קרקע – קרקע . להשקעה ן"כנדל המאזני השווי גישת לפי המוצגת חברה בשליטה משותפת של

חשופות, דומים מאפיינים בעלות הינן אשר, קרקעות קבוצת גם תיחשבנה כקרקע, זה לעניין מהן אחת כל ואשר, יויחד ידה על ומוערכות התאגיד להנהלת מדווחות שהינן או דומים לסיכונים ).זו הנחיהב כהגדרתה( מהותית קרקעבגדר אינה בנפרד

המדווח התאגיד של הכספי המצב על בדוח תומסווג אשרקרקעות על גם חלה זו הגדרה, כן כמו כרכושבשיטת השווי המאזני תהמוצג חברה בשליטה משותפת של הכספי המצב על בדוח או

.למימוש המיועד שוטף בלתי

:אשר מתקיים בה לפחות אחד מאלה קרקע – מאוד מהותית קרקע

מוצגים שהם כפי, התאגיד נכסי מסך יותר וא 10% מהווההקרקע תמוצג בו הסכום .אליום האחרון של שנת הדיווח או שהסכום בו הוצגה המאוחד דוח על המצב הכספיב

או יותר מסך נכסי 10%הקרקע ביום האחרון של שנת הדיווח שקדמה לה היווה  ; התאגיד ליום האחרון של שנת הדיווח שקדמה לה

או יותר מסך הרווחים או 10%רווחי או הפסדי השערוך המיוחסים לקרקע מהווים .באו ) בערכם המוחלט(חדים של התאגיד בשנת הדיווח ההפסדים המייצגים המאו

או יותר 10%שרווחי או הפסדי השערוך שיוחסו לקרקע בשנת הדיווח הקודמת היוו בערכם (מסך הרווחים או ההפסדים המייצגים המאוחדים בשנת הדיווח הקודמת

)בערכם המוחלט(ובלבד שרווחי או הפסדי שיערוך אלה מהווים או היוו -) המוחלט) ללא זכויות שאינן מקנות שליטה(מסך הונו העצמי של התאגיד המדווח 4%לפחות

 . לפי העניין, ביום האחרון של שנת הדיווח או של השנה שקדמה לה

בחינת – המאזני השווי בשיטת תהמוצג חברה בשליטה משותפתב תנמצאהקרקע אם, זה לעניין ביחסהקרקע תמוצג בו בסכוםבחברה ההחזקה שיעור הכפלת בסיס על תיערך המהותיות מבחני .המאוחדים בדוחות הנכסים לסך

, מימוןהכנסות והוצאות מאוחדים בנטרול יםרווח - )של תאגיד( מאוחדים יםמייצג יםרווח .ורכיבים אחרים בעלי אופי חד פעמי מסיםאו הכנסות הוצאות

 NOI( -רווח תפעולי נקי (Net Operating  Income – ה סכום: פעילות תחום לגבי-NOI בפועל . תחום הפעילות של להשקעה ן"הנדל נכסי כל של

 NOI (Net Operating( ‐נקי רווח תפעולי Income – התפעוליות ההכנסות כלל: מניב נכס לגבי שינויים בזקיפת שמקורן הכנסות למעט, הנכס בגין התאגיד של הכספיים בדוחות נרשמו אשר של הכספיים בדוחות שנרשמו התפעוליות ההוצאות כל בניכוי, והפסד רווח לדוח ההוגן בשווי

 ). ישנן אם( פחת הוצאות למעט, הנכס בגין התאגיד

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 40 

הכנסות, שכירות מדמי הכנסות, היתר בין, יכללו התפעוליות ההכנסות במסגרת, זו הגדרה לעניין ההוצאות במסגרת). וכדומה אבטחה, חניה, תחזוקה, ניהול שירותי( נלווים שירותים ממתן

הוצאות, שונים עירייה מיסי, ותחזוקה תיקונים הוצאות, היתר בין, להיכלל עשויות התפעוליות .וכדומה הנכס ביטוח, אבטחה הוצאות, הנכס ניהול בגין

בגין תטכניו התאמות בתוספת בפועל NOI -ה סכום – )"מותאם NOI("מותאם רווח תפעולי נקי : התאמות טכניות אלה יכללו. שינויים חוזיים אשר לא באו לידי ביטוי באופן מלא בסכום זה

משוכרים שהשתכנו NOIגילום ;בדמי השכירותבפועל או שינוי מנגנוני הצמדהעדכון בגין עדכון בגין תחלופת שוכרים אשר שילמו דמי ;כאילו שכרו את הנכס שנה שלמהבמהלך התקופה

.שכירות שונים במהלך תקופת הדיווח ופריטים טכניים בעלי מהות דומה

המהווה מוקד משיכה מרכזי של מבקרים לנכס או שוכר אחר רשת קמעונאית גדולה – שוכר עוגןכים מדמי דמי השכירות נמולעיתים בהם , בנכסמסוים והקשור בהסכמי שכירות ארוכי טווח

.השכירות הרגילים שהיו משולמים בעד השטח המושכר

אשר ההכנסה ממנו שוכר או עוגן שוכר – )מאוד מהותין להשקעה "נדל נכסלגבי ( עיקרי שוכר .המניב הנכס מהכנסותאו יותר %20 מניבה

שוכר עוגן להוות צפוי אשר שוכר - )מאוד מהותי בהקמהן להשקעה "נדל נכסלגבי ( עיקרי שוכר השלמת לאחר המניב הנכס מהכנסות %20 מעלההכנסה ממנו צפויה להניב אשר שוכר או

.ולאחר אכלוסו הקמתו

שטח עילי ברוטו המיועד : מגרש חניהבתור משמש ואינ ולגבי נכס שבעיקר -) של נכס(שטח משמש כמגרש ולגבי נכס שבעיקר; יםעל השוכרהניתן להעמסה להשכרה לרבות שטח ציבורי

.שטח החניון ברוטו –חניה

, לרוב, לעניין זה. השוכרים בנכסשל סיווג המאפיין את אופי הפעילות – )של נכס( שימוש, מגורים, משרדים –הקטגוריות המפורטות להלן או יותר מישתייך לאחת ) של נכס(שימוש .מספר שימושים שוניםנכס יחיד יכול שיתאפיין ב, כמו כן. ואחסנה היתעשי ,חניה, מסחר

כהגדרתן בתקני דיווח כספי –שליטה משותפת , האיחוד היחסישיטת , שיטת השווי המאזני

).IFRS(לאומיים -בין

בתקופה מסוימת מנכס או ממספר נכסים NOI –) על השווי בסוף השנה( בפועל תשואה שיעור .לתום התקופהאו הנכסים נכסה של ההוגןבשווי מחולק

בתקופה מנכס או ממספר נכסים מותאם NOI – )על השווי בסוף השנה( מותאם תשואה שיעור .לתום התקופהאו הנכסים נכסה של ההוגןבשווי מחולקמסוימת

 .כמשמעותה בתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים – הדיווח שנת

 .כמשמעותו בתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים – ח"הדו תאריך

 .לתוספת הראשונה 3 בסעיף כמשמעותו – פעילות תחום

ן "נדל, ן להשקעה"בנכסי נדלהחזקה תחום פעילות הכולל –ן להשקעה "תחום פעילות נדל .להשקעה בהקמה או קרקעות

- ל"התש, )ומיידיים חות תקופתיים"דו( ערך ניירות תקנות - תקנות דוחות תקופתיים ומיידיים1970.

.2010-ע"התש, )דוחות כספיים שנתיים(תקנות ניירות ערך –תקנות עריכת דוחות כספיים

, )וצורה מבנה – תשקיף וטיוטת תשקיף פרטי( ערך ניירות תקנות -תקנות פרטי תשקיף .1969-ט"התשכ

.אותה תקופה בסוףבמהלך תקופה מסוימת לבין שווי NOIהיחס שבין – תשואה

המיוחס NOI-ה –המדווחת התקופההפיק הכנסות שלא במהלך כל הנכס אם, לצורך חישוב זה .השנה כלהפיק הכנסות הנכסבהנחה כי יחושב לנכס

או קבוצת נכסים, לגבי נכס( תקציב השקעה כולל, עלויות הקמה כוללות, תקציב הקמה כוללעלויות פיתוח ועלויות מימון אשר צפויות להיות מהוונות , קרקעעלויות לרבות -) השבחה בנכס . במהלך ההקמה

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 41 

אותו חלק מתוך תקציב – תקציב השקעה נותר, עלויות הקמה נותרות, תקציב הקמה נותר .טרם הוצאאשר או ההשקעה הכולל ההקמה הכולל

ERV  (Economic  Rental  Value) – NOI בתוספת ההתאמות או בניכוי הקיזוזים , של נכס

הפוטנציאלי של NOI-הדרושים לדעת הנהלת התאגיד המדווח על מנת לייצג באופן עדכני את ההנכס שהיה מושג אילו שטחיו היו מושכרים לפי שווי השוק הכלכלי שלהם ובהתעלם ממגבלות

.חוזיות הנובעות מחוזי השכירות הקיימים בנכס

ERV Yield – ERV מחולק בשוויו ההוגן של נכס.

FFO  (Funds  from Operations) – שינויים, נכסים ממכירת והפסדים רווחים בנטרול, נקי רווח ממיסים והכנסות הוצאות ,שונות והפחתות פחת, הכולל ברווח שהוכרו נכסים של ההוגן בשווי

כאמור FFOרווח .באופיין תזרימיות אינןנוספות אשר אחרותאו הוצאות הכנסותכן ו נדחים .להנחיה זו' נספח א יחושב לפי

NOI מנכסים זהים)  (Same  Property NOI– סכום NOI משך תקופה להשקעה ן"נדל מנכסימוגדרת המסתיימת ביום האחרון של שנת הדיווח ואשר לא נערכו בהם שינויים פיזיים מהותיים

 .בתקופות אלה

50%-למעלה מאם , עם זאת .שנתייםבדרך כלל תוגדר כתקופה של " תקופה מוגדרת", לעניין זההתאגיד המדווח סבורה כי יהא זה נאות יותר להגדיר וכן הנהלת , בתקופה זו פוהנכסים התחלמ

ניתן להגדיר את התקופה באופן שונה על מנת לכלול – פ משך זמן שונה"את התקופה המוגדרת עוגילוי נאות ) 'בפרק ב(תוך ביצוע ההתאמות המתחייבות לגילוי הנדרש , הנכסיםמ 50%בה לפחות

.לעניין

 תחולה .2

הרבעוניים והתשקיפים שנכללים בהם , הדוחות התקופתייםהנחיה זו תחול לראשונה על .א .או למועד מאוחר יותר 31.12.2010דוחות כספיים המתייחסים ליום

עסקי תיאור" פרק במסגרת כלל המדווח התאגידבהם במקרים יחולו 'ב פרק הוראות .ב  .להשקעה ן"נדל של פעילות לתחום המתייחס תיאור" התאגיד

המדווח ישנם כמה מגזרי פעילות בדוחותיו הכספיים הקשורים לתחום פעילות לתאגידאם .גמגזר עבור כל ובהתאמות הנדרשות בנפרד' ליישם את הוראות פרק ביש , ן להשקעה"נדל

 ).0 סעיף להוראות פרט ( בדוחות הכספיים שדווחפעילות

גיאוגרפי או על מיקום אם מגזרי הפעילות האמורים מפולחים על בסיס , על אף האמור לעיל 'ב פרק הוראותליישם את הנהלת התאגיד המדווח רשאית , בנכסים שימוששל בסיס

 .מגזרי הפעילות האמוריםלגבי כלל במקובץ

טה יבשל תחברו תהוומאינן שרא(כלולות ות רבחב םחזקיומאשר עהקהשל ן"דלננכסי .דיתוארו במסגרת נכסים כאמור . להנחיה זו' לא יכללו במסגרת הוראות פרק ב – )פתתמשו, יחד עם תיאור החברות דרכן הם מוחזקים, בפרק תיאור עסקי התאגיד" השקעות" ףסעי

 .לתוספת הראשונה 25וזאת לפי הוראות סעיף

הנמצאים מאוד המהותיים ן להשקעה "נדל נכסיכל ייושמו לגבי ' ה- 'פרקים ג הוראות .ה .ברשות התאגיד המדווח או ברשות חברות בשליטה משותפת

בחברות כלולות מאוד יםן להשקעה מהותי"נדל יייושמו גם לגבי נכס' ה-'הוראות פרקים ג .ו .)פתתטה משויבשל תחברו תהוומאשר אינן (

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 42 

 שונות הוראות .3

בדוח התאגיד עסקי תיאור פרק במסגרת ייושמו זו הנחיה במסגרת המפורטות ההוראות .א .התקופתי

.זו הנחיהב מופיעים הם שבו הסדר על שמירה תוך יינתנו הגילוי פריטי .ב

אלה פרטים אםאף מהותיים פרטים להוסיף התאגידמחובת לגרוע באות אינן אלה הנחיות .ג מן באחת הכלול מידע פריט מילולי באופן לתאר אין, זאת עם. במפורש נתבקשו לא

 .המדווח התאגיד פעילות להבנת נחוץ הדבר אם אלא, הטבלאות

התאגיד – להסבירם צורך יש אשר, מהותיים שינויים כוללות המפורטות הטבלאות אם .ד מן הפניה של דרך על גם ההסבר את לספק ניתן. הטבלה לאחר תמציתי מילולי הסבר יכלול

 .הטבלה

באחד מן המטבעות המפורטים בתוספת הראשונהזו הנחיהניתן להציג את הנתונים ב .ההפעילות או למטבע ההצגה של למטבע באופן התואם , לתקנות עריכת דוחות כספיים

 . אלא אם צוין במפורש אחרת, לפי העניין, חות הכספייםהדו

 .כשנת הדיווח "20X2"זו מתייחסות לשנת הנחיההטבלאות שב .ו

 .הטבלאות שבהנחיה זו מתייחסות לשקלים חדשים כמטבע ההצגה .ז

א לחוק או 36-ו 36, 20הנחיה זו אינה גורעת מהסמכויות המוקנות לרשות ניירות ערך לפי סעיפים .4 .המוקנות לרשות לפי כל דין אחרבסמכויות

הקשור בכל לתוספת הראשונה 27 – 17, 15 – 9סעיפים הוראות אתמפרש בהנחיה זו הנדרש הגילוי .5שתוארו במסגרת מאודוהמהותיים םהנכסים המהותייולתיאור ן המניב "תחום פעילות הנדל לתיאור  .ההנחיה

אינם מפורשים על ידי הנחיה זו ויתוארו ההראשונשבתוספת 39 - 28, 16פריטי הגילוי שבסעיפים .6) 1(8במסגרת תחום הפעילות או במסגרת התיאור הנוגע לפעילות התאגיד בכללותה כנדרש לפי סעיף

 .לתוספת הראשונה

 ן להשקעה המשמשים בתור בטוחה לאגרות חוב שהונפקו לציבור"נדל נכסי .7

, גיד על פי תעודות התחייבות שהונפקו לציבורן להשקעה להבטחת התחייבויות התא"שועבדו נכסי נדל .אלתוספת השמינית לתקנות דוחות תקופתיים 8ייכלל לגביהם במסגרת הגילוי לפי הוראות סעיף

 . ייכלל לגביהם גם הגילוי הנדרש בהנחיה זו לגבי נכסים מהותיים או כמהותיים מאוד, ומיידייםאו 10%-שווי הנכס מהווה למעלה ממאוד אם ייחשב כמהותי או כמהותי נכס משועבד , לעניין זה

). בהתאמה(של סדרת אגרות החוב ) פארי(מהערך הנקוב בתוספת הריבית הצבורה 20%

אם נכסים אלה הם מהותיים או מהותיים מאוד גם לפי המבחנים הכלליים שנקבעו ביחס לתאגיד .בעודי למחזיקי אגרות החוב תיאורם ייכלל במסגרת פרק תיאור עסקי התאגיד והגילוי היי, המדווח

 .יכלול הפניה לתיאור זה

 הערכת שווי מהותית .8

" הערכת שווי מהותית"של נכס מהותי לפי הנחיה זאת מהווה הערכת שווי נקבעת בזאת חזקה כי .א .לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים) ט(ב8תקנה לצורך

על הפרטים הנדרשים עוניםלהנחיה זאת 21 נקבעת בזאת חזקה כי הפרטים הנדרשים במסגרת סעיף .ב .אלהשל נכסים שווי הבכל הקשור עם הערכות לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים) ט(ב8מכוח תקנה

החזקה שלעיל הינה נוספת לחזקות אחרות שנקבעו בפרסומים אחרים של רשות ניירות ערך , לעניין זה. 1ב אשר לא מהווים נכסים נוספים של נכסים מהותיות קיימות הערכות שווי אם . ואינה מחליפה אותןיינתן במסגרת טבלה לגבי אותן הערכות הגילוי , לפי הנחיה זאתמהותיים מאוד מהותיים או נכסים

להנחיה זאת עונים על הפרטים 21 ת חזקה כי הפרטים הנדרשים במסגרתנקבעת בזא, לעניין זה .נפרדת

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 43 

בכל הקשור עם הערכות שווי גם לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים ) ט(ב8הנדרשים מכוח תקנה .מהותיות של נכסים שאינם נכסים מהותיים או מהותיים מאוד

 מהותית מאוד צירוף הערכות שווי .9

פרסומים אחרים של רשות ניירות צירוף הערכות שווי ייעשה לפי אמות המידה שנקבעו ושיקבעו ב .א  .ערך

לתקנות דוחות 49ב או 8אם נדרש לפי תקנות , או הרבעוניצירוף הערכות שווי לדוח התקופתי .ב .לפי העניין, לדוח התקופתי או הרבעוני יעשה במסגרת קובץ נפרד, תקופתיים ומיידיים

 הקלות בעת יישום לראשונה .10

:יישום הנחיית גילוי זו יהא כפוף להקלות הבאות, 2010בדוח התקופתי לשנת

 מספרי השוואה .אבשנת היישום לראשונה נדרשים מספרי השוואה לתקופה של , על אף נוסח ההנחיה

 .שנה אחת בלבד שקדמה לשנת הדיווח

 נתוני השוואה הנדרשים למועד רכישת נכס מהותי מאוד .ב) ב ( 27 בשנת היישום לראשונה הנתונים בטבלה שבסעיף , על אף נוסח ההנחיה

העלות המקורית של נתוני למעטאינם נדרשים לתאריך רכישת הנכסהמתייחסים .ומועד הרכישה הנכס

 הנפקה ראשונה לציבורתשקיף .גלא יהיו תקפות לגבי תשקיפים של תאגידים אשר שלעילמובהר בזאת כי ההקלות

יציעו את ניירות הערך שלהם לראשונה לציבור על בסיס הדוחות השנתיים של שנת .או על בסיס דוחות מאוחרים להם 2010

 

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 44 

 )להשקעה ן"נדל פעילות תיאור לגבי ליישום הנחיות( ב פרק

 הפעילות לכללי עמידע .11מבלי לגרוע מכלליות . לתוספת הראשונה 9כנדרש לפי סעיף יובא הסבר כללי וקצר לתיאור הפעילות

אם הם , זהסעיף להתייחס אליהם במסגרת ישפריטי גילוי אשר בלתי סגורה של הלהלן רשימ, האמור :מהותיים לשם הבנת הפעילות

 ;הפעילות מתבצעתהגיאוגרפיים בהם האזורים ציון .א ;)שימושים(מניבים נכסים סוגי .ב ;)ענפית חשיפה, קטנים שוכרים, עוגן שוכרי, יחיד שוכר( שוכרים תמהיל .ג ;*מניבים כחלק מהאסטרטגיה למימוש ולרכישת נכסים מנכסים נדרשתה תשואהדיון ב .ד יםמאוכלסרכישת נכסים / הקמת הנכסים /הקמהרכישת נכסים ב( יםנכס תרכישמדיניות .ה

 ;)וכדומה ;נכסיםמדיניות מימוש .ו ;בשלוש השנים האחרונותהפעילות העסקית בבסיס מהותיים שינויים .ז .הפעילותבמסגרת השלכות מס ייחודיות .ח

 .שימוש על ידי הנהלת התאגיד המדווחאו בדומה לו יינתן רק אם נעשה בו ) ד(נתון זה *

 התוצאות תמצית .12את יום האחרון של שנת הדיווחב שנסתיימו השנים שלוש עבור, שתכלולתוצאות הפעילות תמצית תינתן

  : הנתונים הבאים ;פעילותלההכנסות המתייחסות .א ; פעילותלהרווחים המיוחסים .ב ; )תאגידה וחלק במאוחד() כהגדרתו(של נכסי הפעילות NOI .ג ; )תאגידה וחלק במאוחד() כהגדרתו() Same Property NOI( זהים מנכסים NOI .ד

אלה מדדים אם, הנחיהבמוזכרים אינם אשר, נוספיםמקובלים מדדים פיננסיים להוסיף ניתן .ה .להבנת עסקיו, לדעת התאגיד המדווח, דרושים

:טבלה. א11  התוצאות תמצית

 פרמטרביום שנסתיימה לשנה

31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X0  ₪ באלפי

   )מאוחד( הכנסות הפעילותסך     )מאוחד(הפסדים משערוכים /רווחים    )מאוחד( הפעילות רווחיNOI מנכסים זהים)Same Property NOI (

 )מאוחד() עבור שתי תקופות דיווח אחרונות(אלא אם [ אינו נדרש  

ארוך נבחר בסיס .]משנתיים

NOI מנכסים זהים)Same Property NOI ( ) עבור שתי תקופות דיווח אחרונות( )תאגידחלק ה(

אלא אם [ אינו נדרש  ארוך נבחר בסיס  .]משנתיים

    )מאוחד(  NOI כ"סה    )תאגידה חלק(  NOI כ"סה 

 ):נדרש לא( נוספיםמדדים פיננסיים

    *...XXXמדד ...XXX-ה מדד לגבי SAB‐99‐6 -ל בהתאם גילוי*

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 45 

 אזורים גיאוגרפיים .13 ;הפעילות מתבצעתהגיאוגרפיים העיקריים בהם םאזוריביינתן גילוי למאפיינים הכלכליים .א

, בתרשימים גם להשתמש ניתן. רלוונטיים כלכליים פרמטרים יכללו אשר בטבלאות להשתמש יש .בלאזורים הגיאוגרפיים בקשר הערכות של התאגיד. המדווח התאגיד לדעת נחוץ הדבר אם

11 ההסבר הכללי שניתן במסגרת סעיף במסגרת יתוארובקשר להערכות אלה התאגיד ופעולות הכלכליים הפרמטרים את לספק ניתן. העניין לפי, הדירקטוריון ח"דובמסגרת או שלעיל  ;התאגיד לדעת נחוץ הדבר אם, שנים 3-מ ארוכות לתקופות

;הפעילותיהיה תמציתי ויכלול מידע הנחוץ לצורך הבנת האזורים הגיאוגרפיים תיאור .ג

גםכללו ישלעיל ) ב(ק "נוסף על הנתונים שניתנו מכוח ס, אזור גיאוגרפי הוגדר כמדינה אם .ד, לנפש התוצר, )נומינאליים במונחים או PPP במונחי( הגולמי המקומי התוצר: הנתונים הבאים

ממשלתי התשואה על חוב רמת, האינפלציה עורשי, לנפש ובתוצר המקומי בתוצר הצמיחה שיעורושער החליפין של המטבע המקומי ביחס למטבע הממשלתי החוב דירוג, ארוך לטווח מקומי

 ;ייחוס רלוונטי ;יש לתת לה גילוי נפרד כאמור, אם מדינה ספציפית מהווה רכיב מהותי מתוך אזור גיאוגרפי .ההמדינות העיקריות בהן 2- גילוי לפי אזורים גיאוגרפיים יכלול לכל הפחות גילוי ל, בכל מקרה .ו

 ;הפעילות מתבצעתאזורים - ותתיאזורים לגביפעילות לכלכליים ספציפיים פרמטרים יכלול התאגיד, בנוסף .ז

;רלבנטיים) ערים: לדוגמא(

סופקו לפי הוראות סעיף זה ראש וניםתהנפרסום ותאריך ורקמ של קמדויר ואזכ יףוסלה יש .חהמידע יינתן למועד העדכני ביותר לגביו קיים מידע .)ז ק "סלרבות נתונים שסופקו לפי הוראות (

 .זמין

:י אזורים גיאוגרפייםלפ כלכליים פרמטרים טבלת. א12

אזורים גיאוגרפיים עיקריים  

 Xאזור  Zאזור  ביום שנסתיימה לשנה

31.12.20X231.12.20X1 31.12.20X0 31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X0 

  *:כלכליים מאקרו פרמטרים   *)PPP( גולמי מקומי תוצר   *)PPP( לנפש תוצרהמקומי בתוצר צמיחה שיעור(PPP) * 

  

לנפש בתוצר צמיחה שיעור)PPP (* 

  

   *אינפלציה שיעורממשלתי התשואה על חוב

 *ארוך לטווח מקומי  

לטווח ממשלתי חוב דירוג *ארוך

  

לדולר ביחס ח מטבע מקומי "שעליום ) או ליורו או לשקל(

 האחרון של השנה

  

:נוספים פרמטריםדוגמאות ליסופקו ככל שמהווים (

תאגידאינדיקציה לפעילות ה )השוניםהספציפית באזורים

  

ממוצעים שכירות מחירי ** X מסוג בנכסים

  

השטחים בשיעור גידול ** Xבנכסים מסוג המניבים

  

ן של "שיעור עליית מחירי הנדל ** Xנכסים מסוג

  

...    .___- ___אשר מתייחס לתקופה , XXX מיום YYY של פרסום י"עפ *

 ).yoy(ביחס לשנה הקודמת ___ מתייחס לשנת אשר , ZZZ מיום MMM של פרסום י"עפ**  

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 46 

 הבכללות הפעילות ברמת פילוחים .14

 .להלן האמור לפי וזאת, לפי אזורים ושימושים המניב ן"הנדל נכסי לגבי שונים פילוחים יינתנו

:כלליים עקרונות .א

 ;בפני הנהלת התאגידהמידע במתכונת שבה מוצג פילוח לפי שימושים ייערך .1בחברות בנות או בחברות , המוחזקים בחברה ן להשקעה"הנדל נכסי כללהגילוי יתייחס ל .2

 ;)ללא קשר לאופן הצגתן(תחת שליטה משותפת ן להשקעה המוחזקים בחברות כלולות "הגילוי לא יכלול נתונים המתייחסים לנכסי נדל .3

 ;)למעט חברות בשליטה משותפת(ברות תחת שליטה משותפת בחהמוחזקים נכסים , "מאוחדים"כאשר נדרש גילוי לנתונים .4

גם (תחת השליטה המשותפת יכללו בחישוב המאוחד לפי שיעור אחזקת התאגיד בחברה  ;)אם החברות בשליטה משותפת מוצגות בשיטת השווי המאזני

יש להכפיל את הנתון הבסיסי בשיעור , "חלק התאגיד"כאשר נדרש גילוי לנתונים לפי .5 ;ללא קשר לאופן ההצגה החשבונאית, בנכסשל התאגיד ) בשרשור(האפקטיבי ההחזקה

 ;מהותיים לא נכסיםלגבי קירובים סבירים את החישובים הנדרשים על סמך לערוך ניתן .6 ;נסתיימה הקמתםש מניבים נכסים ייכללו בפילוח .7 ;לעילש 13 סעיף ל האזורים יוגדרו על ידי התאגיד המדווח באופן עקבי .8אשר לא הוקצו לאזור או לשימוש מסוים ייכללו תחת עמודת סכומים לא מהותיים .9

 ;"אחר" לערוך יש -שלא נקבע במסגרת הגדרות ההנחיה נדרש שימוש בבסיס מיצוע כלשהו אם .10

  ;ולציין את בסיס השקלול, ועקבי סביר בסיס לפי משוקלל ממוצעכ שיינתנו "פרט לעמודות סה( נתונים כספיים יינתנו במטבע הפעילות הרלוונטי לכל אזור .11

 ;)במטבע ההצגהאת , באופן שבו מפלח התאגיד המדווח את השימושיםבתקופת הדיווח מהותי חל שינוי .12

 ;שהמספרי ההשוואה יינתנו גם לפי שיטת הפילוח החד –האזורים או את שניהם , של הנכס השימוש העיקריהפילוח ייעשה לפי -לעניין נכסים הכוללים יותר משימוש יחיד .13

.הקצאה מדויקת יותרמצויה אלא אם בידי הנהלת התאגיד המדווח

 ושימושים אזורים לפי – מניב ן"נדל שטחי פילוח .ב

יום האחרון של שנת הדיווח ל, ושימושים אזורים לפי מניב ן"נדל שטחי של בטבלה פילוח יינתן .המאוחד הכספי והדוח תאגידה חלק בין הפרדה תוך, לה שקדמה השנה ולתום

 : טבלאות. 1ב

:.20X231.12 ליום, ושימושים אזורים לפי מניב ן"נדל שטחי פילוח אחוז מסך שטח כ"סה חניוניםמסחרתעשיהמשרדיםשימושים

םנכסיהר"במ אזורים

במאוחד Xאזור תאגידחלק ה

במאוחד Yאזור תאגידחלק ה

במאוחד Zאזור תאגידחלק ה

כ"סה

במאוחדתאגידחלק ה

אחוז מסך שטח הנכסים

במאוחדתאגידחלק ה

:.20X131.12 ליום, ושימושים אזורים לפי מניב ן"נדל שטחי פילוח

אחוז מסך שטחכ"סה חניוניםמסחרתעשיהמשרדיםשימושים םנכסיה

ר"במ אזורים

במאוחד Xאזור תאגידחלק ה

במאוחד Yאזור תאגידחלק ה

במאוחד Zאזור תאגידחלק ה

כ"סה

במאוחדתאגידחלק ה

אחוז מסך שטח הנכסים

במאוחדתאגידחלק ה

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 47 

 ושימושים אזורים לפי – מניב ן"נדל הוגן שווי פילוח .ג

יום האחרון של שנת הדיווח ל, ושימושים אזורים לפי מניב ן"נדל שווי של בטבלה פילוח יינתן .המאוחד הכספי והדוח תאגידה חלק בין הפרדה תוך, לה שקדמה השנה ולתום

 : טבלאות. 1ג

 :.20X231.12 ליום, ושימושים אזורים לפי מניב ן"נדל שווי פילוח

כ"סה חניונים מסחרתעשיהמשרדיםשימושים ]₪באלפי [

אחוז מסך שווי הנכסים

בכל אזור לפי מטבע הפעילות אזורים

Xאזור ]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

Yאזור ]באלפי דולר[

במאוחדתאגידחלק ה

Zאזור ]במטבע הפעילות[

במאוחדתאגידחלק ה

כ"סה

]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

אחוז מסך שווי הנכסים

במאוחדתאגידחלק ה

:.20X131.12 ליום, ושימושים אזורים לפי מניב ן"נדל שווי פילוח כ"סה חניוניםמסחרתעשיהמשרדיםשימושים

]₪באלפי [ אחוז מסך שווי

הנכסים בכל אזור לפי מטבע הפעילות אזורים

Xאזור ]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

Yאזור ]באלפי דולר[

במאוחדתאגידחלק ה

Zאזור ]במטבע הפעילות[

במאוחדתאגידחלק ה

כ"סה

]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

אחוז מסך שווי הנכסים

במאוחדתאגידחלק ה

 ושימושים אזורים לפי NOI פילוח .דביום שנסתיימו התקופות לשלוש, ושימושים אזורים לפי NOI סך של בטבלה פילוח יינתן

.המאוחד הכספי והדוח תאגידה חלק בין הפרדה תוך, האחרון של שנת הדיווח

: טבלאות. 1ד :.20X231.12 ביום שנסתיימה לשנה, ושימושים אזורים לפי NOI פילוח

כ"סה חניוניםמסחרתעשיהמשרדיםשימושים ]₪באלפי [

של NOIאחוז מסך םנכסיה

בכל אזור לפי מטבע הפעילות אזורים

Xאזור ]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

Yאזור ]דולרבאלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

Zאזור ]במטבע הפעילות[

במאוחדתאגידחלק ה

כ"סה

]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

של NOIאחוז מסך םנכסיה

במאוחדתאגידחלק ה

   

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 48 

:.20X131.12 ביום שנסתיימה לשנה, ושימושים אזורים לפי NOI פילוח כ"סה חניוניםמסחרתעשיהמשרדיםשימושים

]₪באלפי [של NOIאחוז מסך

םנכסיה בכל אזור לפי מטבע הפעילות אזורים

Xאזור ]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

Yאזור ]באלפי דולר[

במאוחדתאגידחלק ה

Zאזור ]במטבע הפעילות[

במאוחדתאגידחלק ה

כ"סה

]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

של NOIאחוז מסך םנכסיה

במאוחדתאגידחלק ה

 :.20X031.12 ביום שנסתיימה לשנה, ושימושים אזורים לפי NOI פילוח כ"סה חניוניםמסחרתעשיהמשרדיםשימושים

]₪באלפי [של NOIאחוז מסך

םנכסיה בכל אזור לפי מטבע הפעילות אזורים

Xאזור ]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

Yאזור ]באלפי דולר[

במאוחדתאגידחלק ה

Zאזור ]במטבע הפעילות[

במאוחדתאגידחלק ה

כ"סה

]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

של NOIאחוז מסך םנכסיה

במאוחדתאגידחלק ה

 רווחי והפסדי שערוך לפי שימושים ואזורים פילוח .ה

התקופות לשלוש, ושימושים אזורים לפיערוך שה) או הפסדי(רווחי סך של בטבלה פילוח יינתן .המאוחד הכספי והדוח תאגידה חלק בין הפרדה תוך, ביום האחרון של שנת הדיווח שנסתיימו

 : טבלאות . 1ה

 :.20X231.12 ביום שנסתיימה לשנה, ושימושים אזורים לפי שערוך) הפסדי(רווחי פילוח כ"סה חניוניםמסחרתעשיהמשרדיםשימושים

]₪באלפי [רווחי אחוז מסך השערוך

בכל אזור לפי מטבע הפעילות אזורים

Xאזור ]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

Yאזור ]באלפי דולר[

במאוחדתאגידחלק ה

Zאזור ]במטבע הפעילות[

במאוחדתאגידחלק ה

כ"סה

]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

רווחי אחוז מסך השערוך

במאוחדתאגידחלק ה

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 49 

 :.120X31.12 ביום שנסתיימה לשנה, ושימושים אזורים פיל שערוך) הפסדי(רווחי פילוח כ"סה חניוניםמסחרתעשיהמשרדיםשימושים

]₪באלפי [רווחי אחוז מסך

השערוך בכל אזור לפי מטבע הפעילות אזורים

Xאזור ]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

Yאזור ]באלפי דולר[

במאוחדתאגידחלק ה

Zאזור ]במטבע הפעילות[

במאוחדתאגידחלק ה

כ"סה

]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

רווחי אחוז מסך השערוך

במאוחדתאגידחלק ה

 :.020X31.12 ביום שנסתיימה לשנה, ושימושים אזורים לפישערוך ) הפסדי(רווחי פילוח

כ"סה חניוניםמסחרתעשיהמשרדיםשימושים

]₪ באלפי[רווחי אחוז מסך

השערוך בכל אזור לפי מטבע הפעילות אזורים

Xאזור ]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

Yאזור ]באלפי דולר[

במאוחדתאגידחלק ה

Zאזור ]במטבע הפעילות[

במאוחדתאגידחלק ה

כ"סה

]₪באלפי [

במאוחדתאגידחלק ה

רווחי אחוז מסך השערוך

במאוחדתאגידחלק ה

 ושימושים אזורים לפי ר"למ יםממוצע דמי שכירות פילוח .ו לשתי ושימושים אזורים לפיבפועל ר "למ דמי שכירות ממוצעים של בטבלה פילוח יינתן

;הפירוט יינתן במטבע הפעילות הרלוונטי. ביום האחרון של שנת הדיווח שנסתיימו התקופות גילויבנוסף גם יינתן - 25%- גבוה מולשימוש מסוים ר באזור מסוים "למ השכירותטווח דמי אם

.ר המינימאליים והמקסימאליים באזור ובשימוש זה"לדמי השכירות למ

 : טבלה. 1ו  :במטבע הפעילותבפועל ] לשנה/ חודש ל[ ר"למ יםממוצעדמי שכירות פילוח

חניונים מסחרתעשיהמשרדים שימושים

אזורים

לשנה שנסתיימה ביום

31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 Xאזור

בשקלים ( )חדשים

120 ₪

…

Yאזור )בדולר(

$ 70

Zאזור במטבע (

)הפעילות

€ 72

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 50 

 ושימושים אזורים לפי, בתקופת הדיווח שנחתמובחוזים ר"למ יםממוצע דמי שכירות פילוח .ז לפי מחוזים שנחתמו בתקופהר המשתקף "למ יםממוצעדמי שכירות של בטבלה פילוח יינתן

.ביום האחרון של שנת הדיווח שנסתיימו התקופות לשתי, ושימושים אזוריםלדמי גילוייינתן בנוסף גם - 25%-גבוה מאם טווח מחירי השכירות לאזור ולשימוש מסוים

.השכירות המינימאליים ולדמי השכירות המקסימאליים

 : טבלה. 1ז  :במטבע הפעילות, לגבי החוזים שנחתמו בתקופה, ]לשנה/ חודש ל[ ר"למ יםממוצעדמי שכירות פילוח

חניונים מסחרתעשיהמשרדים שימושים

אזורים

שנסתיימה ביוםחוזים שנחתמו בשנה

31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 Xאזור

בשקלים ( )חדשים

160 ₪

…

Yאזור )בדולר(

$ 50

Zאזור באירו (

במטבע )הפעילות

€ 30

 ושימושים אזורים לפי ממוצעים תפוסה שיעורי פילוח .ח התקופות לשתי, ושימושים אזורים לפי ממוצעים תפוסה שיעורי של בטבלה פילוח יינתן

;ליום האחרון של שנת הדיווחשיעור תפוסה וכן , ביום האחרון של שנת הדיווח שנסתיימו

 : טבלה. 1ח :ממוצעים תפוסה שיעורי פילוח

ושימושים אזורים לפי מניבים נכסים מספר פילוח .טליום האחרון של שנת , ושימושים אזורים לפי המניבים הנכסים מספר של בטבלה פילוח יינתן

;לה שקדמה השנה ולתום הדיווח

 : טבלה. 1ט

:ושימושים אזורים לפי מניבים נכסים מספר

מסחרתעשיהמשרדים שימושים

אזורים

]%באחוזים [ ליום

31.12.20X2 לשנת 20X2

לשנת 20X1

ליום 31.12.20X2

לשנת 20X2

לשנת 20X1

ליום 31.12.20X2

לשנת 20X2

לשנת 20X1

Xאזור

Yאזור

Zאזור

חניונים מסחרתעשיהמשרדים שימושים

אזורים

:לימים)#(

31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 Xאזור

Yאזור

Zאזור

כ מספר נכסים "סה :מניבים

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 51 

 לפי אזורים ושימושים בפועל) לפי שווי בסוף שנה(ממוצעים פילוח שיעורי תשואה .י ;)לפי שווי בסוף שנה(התשואה הממוצעים בפועל שיעורי של בטבלה פילוח יינתן

 

: טבלה. 1י לפי אזורים ושימושים )לפי שווי בסוף שנה(בפועל ממוצעיםפילוח שיעורי תשואה

 חתומים שכירות חוזי בגין צפויות כנסותה .15ביום המתחילות השנים 4 לגבי הפוקעים השכירות חוזי מספרלו הצפויות להכנסות גילוי יינתן .א

;)ואילך( שלאחריה השנים כל בצירוף החמישית השנה וכן הדיווחהאחרון של שנת

בפילוח יינתנו הנתונים) הדיווחמתום שנת המתחילה הראשונה השנה( הראשונה השנהעבור .ב ;רבעוני

שתקופות בהנחה) א: (תרחישים שוניםל התייחסות תוך יינתנו הנתונים, רלוונטי הדבר אם .ג ;תמומשנהלא של שוכרים אופציה שתקופות בהנחה )ב(; תמומשנה של שוכרים אופציה

וצפוי כי התאגיד המדווח יממש , המדווח ניתנה אופציה להאריך את חוזה השכירות לתאגיד אם .ד ;בהכנסות הצפויותהיא תילקח בחשבון , אופציה זו

בתקציב –למשל ( הכנסות מרכיבים משתניםמידע אודות התאגיד המדווח מצוי בידי אם .המסגרת גילוי זה ב משתניםכלול התייחסות לרכיבים יהמדווח התאגיד -) המתוכנן תאגידהינתנו ימרכיבים משתנים .ככל שרכיבים אלה הינם מהותיים, )תלויי פדיון שכירות דמי כדוגמת(

אם מידע כאמור לא ;תוך ציון הנחות אלה, ומבוססים ואומדנים סביריםתוך שימוש בהנחות יינתן גילוי ליחס שבין הרכיבים עובדה זו תצוין במפורש וכן –נמצא בידי הנהלת התאגיד

;בפועל בשנת הדיווח ובשנתיים שקדמו לההקבועים לבין הרכיבים המשתנים  :טבלה. א14

הכרה תקופת בהכנסה

ות שוכריםאופצי תקופות מימוש בהנחת ות שוכריםאופצי תקופת מימוש-אי בהנחת

הכנסות מרכיבים קבועים

באלפי(₪( 

הכנסות מרכיבים*משתנים

)אומדן( באלפי(₪( 

מספר חוזים

מסתיימים)#( 

נשוא שטח ההסכמים

המסתיימים  )ר"מ באלפי(

הכנסות מרכיבים קבועים

 )₪ באלפי(

הכנסות מרכיבים *משתנים

)אומדן( באלפי(₪( 

מספר חוזים

מסתיימים)#( 

נשוא שטח ההסכמים

המסתיימים  )ר"מ באלפי(

שנת

20X3          1 רבעון         2 רבעון         3 רבעון         4 רבעון

         20X4  שנת

         20X5  שנת

         20X6 שנת

         ואילך 20X7 שנת         כ"סה

.להכנתויש להוסיף גם את ההנחות ששימשו , גילוי אם ניתן*

 

חניונים מסחרתעשיהמשרדים שימושים

אזורים

לשנה שנסתיימה ביום)באחוזים(

31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X2 31.12.20X1 Xאזור

Yאזור

Zאזור

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 52 

 )מצרפי( עיקריים שוכרים .16

 . בטבלה שלהלן כמפורט העיקרייםיינתן גילוי אודות השוכרים .א

מהכנסות התאגיד או יותר 10%מהווה אשר ההכנסה ממנו , משמעו שוכר שוכר עיקרי, לעניין זה ;ח"הדו שנתב המאוחדות

–ח "הדו שנתבמהכנסות התאגיד המאוחדות או יותר 20%מהווה ההכנסה משוכר עיקרי אם .ב ;יפורט גם שמו

:טבלה . א15אפיון אזור  שוכרה

ושימוש של נכסים

מושכרים

הכנסות בשנת

20X2 באלפי (₪( 

אחוז מסך הכנסות

תאגידה

מנגנון עדכון או הצמדה

של דמי השכירות

שיוך ענפי

תקופת ההתקשרות בטחונות תום שנתמשנותרה

ואופציות (הדיווח תוך ( )להארכה

לשכבות חלוקה )הכנסה

או כל תלות מיוחדת **תנאי מהותי אחר

שוכר *'א

... חנויות Xלגבי

...חנויות Yלגבי

..

.יפורט גם שמו –מהכנסות התאגיד המאוחדות 20%ההכנסה משוכר עיקרי מניבה מעל אם *תשפיע באופן מהותי על הפעילות ) עזיבתם(מיוחדת קיימת כלפי שוכרים אשר אובדנם תלות **

.בכללותה

 )מצרפי( ף ספציפיענחשיפה ל .17מצוי בידי או מידע דומה לו פריטי הגילוי בסעיף זה יינתנו רק אם המידע הנדרש במסגרתו .א

 ;הנהלת התאגיד המדווחלענף מסוים בשנת הדיווח או מהותית חשיפה קיימת האם קיימת לתאגיד המדווח יינתן גילוי .ב

 ;להמשתי השנים שקדמו באחת שהייתה קיימת חשיפה כזו המשמש סיווג ענפי מקובל מבין כמה קבוצות המופיעות בהענף יוגדר כאחד או יותר , לעניין זה .ג

 ;הנהלת התאגיד לצרכיה הפנימייםאת לרבות חשיפה הנובעת לרבות חשיפה מהותית לפי גישת ההנהלה ו –" מהותית חשיפה", לעניין זה ;הכוללות נובעות מענף מסויםמההכנסות התאגיד 20%-מכך ש

שיעוריצוין , יצוין הענף אליו קיימת החשיפה כאמור –מור אהייתה לתאגיד המדווח חשיפה כ .ד .ותצוין מהות החשיפה )בשנת הדיווח ובשנתיים שקדמו לה(הכנסות התאגיד הנובע מענף זה

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 53 

 )מצרפי( בהקמה נכסים .18

בטבלה כמפורט, ברמה המצרפית, ן להשקעה אשר הינם בהקמה"גילוי אודות נכסי נדל יינתן .א ;שלהלן

 ;הגילוי יבוצע לפי בסיס גיאוגרפי .ב

 ;אותו אזוריינתן במטבע הפעילות בהגילוי , ביחס לכל אזור .ג

 .בתום שנת הדיווחהנתונים יינתנו לשלוש התקופות שמסתיימות .ד

:טבלה . א17

:לפי אזורים, )מצרפי( Xאזור ב נכסים בהקמה

פרמטרים אזור תקופה

)שנה שנסתיימה ביום(

31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X0

-Xאזור מסחרי

  )#(בתום התקופה מספר נכסים בהקמה

)ר"באלפי מ(בתום התקופה ) מתוכנן(כ שטחים בהקמה "סה )₪באלפי () מאוחד(עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת כ "סה

) מאוחד(בתום התקופה הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות )₪באלפי (

)₪באלפי () מאוחד() אומדן(בתקופה העוקבת הקמהתקציב משוער להשלמת עבודות ההקמה הקמהתקציב יתרת כ "סה

)*₪אלפי ) (לתום התקופה אומדן() מאוחד(

(%)לגביו נחתמו חוזי שכירות הנבנהשיעור מהשטח בתקופה העוקבת צפויה מפרויקטים שיושלמו שנתית הכנסה

) מאוחד(או יותר מהשטח 50%ושנחתמו בהם חוזים לגבי *)₪באלפי ) (אומדן(

-Xאזור תעשייה

)#(בתום התקופה מספר נכסים בהקמה )ר"באלפי מ(בתום התקופה ) מתוכנן(כ שטחים בהקמה "סה

)₪באלפי () מאוחד(עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת כ "סה

) מאוחד(בתום התקופה הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות )₪באלפי (

)₪באלפי () מאוחד() אומדן(בתקופה העוקבת הקמהתקציב

משוער להשלמת עבודות ההקמה הקמהתקציב יתרת כ "סה )*₪אלפי ) (לתום התקופה אומדן() מאוחד(

(%)לגביו נחתמו חוזי שכירות הנבנהשיעור מהשטח

בתקופה העוקבת צפויה מפרויקטים שיושלמו שנתית הכנסה ) מאוחד(או יותר מהשטח 50%ושנחתמו בהם חוזים לגבי

*)₪באלפי ) (אומדן(

:לפי אזורים, )מצרפי( Zאזור ב נכסים בהקמה

פרמטרים אזור תקופה

)שנה שנסתיימה ביום(

31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X0

-Zאזור סחרימ

  )#(בתום התקופה מספר נכסים בהקמה

)ר"באלפי מ(בתום התקופה ) מתוכנן(כ שטחים בהקמה "סה )דולרבאלפי () מאוחד(עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת כ "סה

באלפי () מאוחד(בתום התקופה הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות )דולר

)דולרבאלפי () מאוחד() אומדן(בתקופה העוקבת הקמהתקציב משוער להשלמת עבודות ההקמה הקמהתקציב יתרת כ "סה

)*דולראלפי ) (לתום התקופה אומדן() מאוחד(

(%)לגביו נחתמו חוזי שכירות הנבנהשיעור מהשטח בתקופה העוקבת צפויה מפרויקטים שיושלמו שנתית הכנסה

) אומדן() מאוחד(או יותר מהשטח 50%ושנחתמו בהם חוזים לגבי *)₪באלפי (

וכן , נתון זה יכלול רק את הפרויקטים אשר הקמתם צפויה להסתיים בתקופה העוקבת לתקופת הדיווח* הנתון יבטא את אומדן ההכנסה השנתי הכולל. או יותר מסך שטחיהם 50%שנחתמו חוזים להשכרת

.ולאו דווקא את ההכנסות בשנה העוקבת, המייצג הצפוי מפרויקטים אלה

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 54 

 )מצרפי( קרקעות .19

 ;כמפורט בטבלה שלהלן, ברמה המצרפית, )ן להשקעה"שסווגו כנדל(גילוי אודות הקרקעות יינתן .א

 ;הגילוי יבוצע לפי בסיס גיאוגרפי .ב

 ;בתום שנת הדיווחהתקופות שמסתיימות לשתי הנתונים יינתנו .ג

 .יינתן במטבע הפעילות באותו אזורהגילוי , ביחס לכל אזור .ד

:טבלה . א1

:לפי אזורים, )מצרפי(ן להשקעה "קרקעות שסווגו כנדל

פרמטרים אזור פהותק

)שנה שנסתיימה ביום(

31.12.20X2 31.12.20X1 

Xאזור

  )₪באלפי () מאוחד(ים בתום התקופה בדוחות הכספי מוצגות הקרקעותהסכום בו

)ר"באלפי מ(הקרקעות בתום התקופה כ שטח "סה

Zאזור

במטבע () מאוחד(מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה הסכום בו )הפעילות

)ר"באלפי מ(הקרקעות בתום התקופה כ שטח "סה

 )מצרפי( רכישת ומכירת נכסים .20

 ;כמפורט בטבלה שלהלן, המצרפיתברמה ,יינתן גילוי הנוגע לנכסים שנמכרו ושנרכש .א ;הגילוי יבוצע לפי בסיס גיאוגרפי .ב ;הנתונים יינתנו במטבע הפעילות הרלוונטי אליו, לכל אזור ביחס .ג .בתום שנת הדיווחהנתונים יינתנו לשלוש התקופות שמסתיימות .ד

:טבלה . א19 :לפי אזורים, )מצרפי(רכישת ומכירת נכסים

פרמטרים אזור תקופה

)שנסתיימה ביוםשנה (

31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X0 אזור

X

נכסים שנמכרו

  )#(נכסים שנמכרו בתקופה מספר

באלפי ) (מאוחד(תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בתקופה ₪(

)ר"באלפי מ) (מאוחד(שטח נכסים שנמכרו בתקופה

NOI באלפי ) (מאוחד(של נכסים שנמכרו₪(

) מאוחד(הפסד שנרשם בגין מימוש הנכסים \רווח*)₪באלפי (

נכסים שנרכשו

)#(מספר נכסים שנרכשו בתקופה )₪באלפי ) (מאוחד(עלות נכסים שנרכשו בתקופה

NOI באלפי ) (מאוחד(של נכסים שנרכשו₪(

)ר"באלפי מ) (מאוחד(שטח נכסים שנרכשו בתקופה אזור

Z

נכסים שנמכרו

  )#(נכסים שנמכרו בתקופה מספר

) מאוחד(תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בתקופה )במטבע הפעילות(

)ר"באלפי מ) (מאוחד(שטח נכסים שנמכרו בתקופה

NOI במטבע הפעילות) (מאוחד(של נכסים שנמכרו(

) מאוחד(הפסד שנרשם בגין מימוש הנכסים \רווח*)במטבע הפעילות(

נכסים שנרכשו

)#(מספר נכסים שנרכשו בתקופה

במטבע ) (מאוחד(עלות נכסים שנרכשו בתקופה )הפעילות

NOI במטבע הפעילות) (מאוחד(של נכסים שנרכשו(

)ר"באלפי מ) (מאוחד(שטח נכסים שנרכשו בתקופה

.לפי שווי הוגןרווחים או הפסדים משמעותיים והנכסים הוצגו ונרשמובמידה יש לכלול הסבר *

 

55 

 מהותייםרשימת נכסים .21 ;אשר תכלול לגבי כל נכס מהותי את הנתונים המפורטים בטבלה שלהלן, המהותייםיינתן גילוי טבלאי תמציתי שיכלול את רשימת הנכסים .א ;לה ושקדמולשנתיים הנתונים יינתנו לשנת הדיווח .בולסכום הנקוב בהערכת השווי ) במטבע הפעילות(סכום המכירה , יינתן גילוי למועד המכירה, שלאחר תאריך המאזןנמכר הנכס המהותי במהלך תקופת הדיווח או במהלך התקופה .ג

 ;)למעט הערכת שווי המבוססת על מחיר המכירה בפועל -" הערכת השווי האחרונה", לעניין זה(האחרונה שקדמה למכירה ולתאריך הערכת השווי האחרונה שקדמה למכירה אם אין בידי התאגיד המדווח את . ר"ר לבין דמי השכירות הממוצעים למ"ר או ליחס שבין הפדיון הממוצע למ"יינתן גם גילוי לפדיון הממוצע למ –ווה מרכז מסחרי עבור נכס המה .ד

מיטב ידיעת התאגיד המדווח והוא יובהר כי הנתון הינו ל, כמו כן. יינתן גילוי רק לגבי אותם שטחים שלגביהם מצוי המידע בידי התאגיד, מלוא המידע לגבי פדיון השוכרים בנכס ;מדווח לוודא כי מידע זה אכן נכוןוכי אין ביכולתו של התאגיד ה) לפי העניין(ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים או מאת צדדים שלישיים אחרים

 .שהינם מהותיים גם לגבי קרקעות מהותיות וגם לגבי נכסים מניבים בהקמה) בהתאמות המחויבות(נתונים כאמור יינתנו .ה :טבלה. א20

ומאפייניו ם הנכסש

שנה

)לפי העניין) (ט(ב8נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה פריט מידעערך

בספרים בסוף תקופה

) מאוחד( )₪אלפי (

שווי הוגן בסוף תקופה

במטבע ( )הפעילות

הכנסות מדמי

שכירות בתקופה

) מאוחד(במטבע (

)הפעילות

NOI בפועלבתקופה

)מאוחד(במטבע (

)הפעילות

שיעור התשואה

(%)

שיעור התשואה המותאם

(%)

שיעור התפוסה

לתום תקופה

(%)

דמי שכירות

ממוצעים ר"למ

במטבע ( )הפעילות

זיהוי מעריך השווי

)שם וניסיון(

מודל ההערכה שמעריך

השווי פעל לפיו

נוספות הנחות – בבסיס ההערכה

]Cap Rate / שיעורמספר נכסי [ ;]היוון

מחיר , השוואהר של "ממוצע למ

]נכסי השוואה

נכס א  אזור

שנת 20X2

שנת ( )הדיווח

  $100 לחודש

  

ציון מטבע   הפעילות

שימוש עיקרי

שנת 20X1

  ...

/ עלות מקורית עלות הקמה

מקורית במטבע (

)הפעילות

חלק התאגיד[%]

שנת 20X0

  ...

שטח ]ר"מ[

בנכס   אזור

שנת 20X2

שנת ( )הדיווח

   100 ₪ לחודש

  

ציון מטבע   הפעילות

שימוש עיקרי

שנת 20X1

  / עלות מקורית עלות הקמה

מקורית במטבע (

)הפעילות

חלק התאגיד[%]

שנת 20X0

 

שטח ]ר"מ[

 

56 

לפי נוספות נתונים לגבי הערכות שווי מהותיות והערכות שווי מהותיות מאוד . א21 לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים) ט(ב8תקנה

 לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים לגבי ) ט(ב8תובא התייחסות התאגיד המדווח כנדרש בתקנה .אאשר לא הוזכרו בטבלה ( הנוספיםכל הערכות השווי המהותיות והמהותיות מאוד של הנכסים

).21 שבסעיף

 חזקה כי מתכונת הגילוי אשר נקבעה לעניין נכסים מהותיים עונה על דרישות תקנה , לעניין זה .ב .לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים )ט(ב8

 להנחיה זו אולם כאמור 21 מן הטבלה שניתנת מכוח סעיף נפרדתהתייחסות זאת תהיה בטבלה .ג .להנחיה זו 21 לזו המופיעה בסעיף דומה ניתן להשתמש לצורך זה בטבלה , שלעיל) ב (ק "בס

 ברמת התאגידדרשות הנ התאמות .22

 דוח על המצב הכספיל ההתאמ .א

בטבלאות הנדרשות מכוח כפי שהוצג הנתונים המופיעים בטבלאותתובא התאמה בין )1(בין השווי ההוגן שלעיל ל) קרקעות( 19 -ו) נכסים בהקמה( 18 ,)ן מניב"כ נדל"סה( 14 סעיפים

ן להשקעה מוצג לפי "נדל אם, םאו בביאורי) (המאוחד(ח על המצב הכספי "המופיע בדו ;)העלות

 ;לתום שנת הדיווח ולתום השנה שקדמה להההתאמה תבוצע )2(

ן "ן להשקעה של התאגיד ולא עבור נכסי נדל"תיערך פעם אחת עבור כל נכסי נדלההתאמה )3( .בנפרד תחום פעילותכל להשקעה של

:טבלה. )א(א21

ח על המצב הכספי"התאמת שווי הוגן לערכים בדו ליום

)₪באלפי ) (מאוחד(

31.12.20X2 31.12.20X1 בדוח תיאור הצגה

עסקי התאגידכפי [שהקמתם נסתיימה ן להשקעה "שווי נכסי נדלכ "סה

)מאוחד( ...]בעמוד בטבלה" כ"סה"בעמודת שמוצג .

כפי [" XXX"באזור ן להשקעה בהקמה "נדלנכסי כ "סה )מאוחד( ...]בעמוד ששמוצג בטבלה

.

" XXX"באזור ן להשקעה"קרקעות שסווגו כנדלכ "סה )מאוחד( ...]בעמוד שכפי שמוצג בטבלה [

.

" ZZZ" באזורן להשקעה "כ קרקעות שסווגו כנדל"סה )מאוחד( ...]בעמוד שכפי שמוצג בטבלה [

 500 )מאוחד( כ"סה

רכוש בלתי שוטף המוחזק "נכסים שנכללו במסגרת התאמות על המצב הכספי בדוח" למכירה

.

. התאמות לשווי הנובעות מסעיפי זכאים וחייבים . התאמות הנובעות מהצגה של נכסים לפי עלות

. התאמות אחרות (20) כ התאמות"סה

 480 אחרי התאמות, כ"סה

 

ח על "הצגה בדו המצב הכספי

280 )מאוחד(ן להשקעה בדוח על המצב הכספי "סעיף נדל ן להשקעה בהקמה בדוח על המצב הכספי"סעיף נדל

)מאוחד(200

 480 כ"סה

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 

57 

 FFOרווחי התאמה ל .בבשנת הדיווח וכן בשנת הכנסותיומסך 90%-למעלה מכל פעילות התאגיד המדווח או אם )1(

  ;)כהגדרתו( FFO-מדד רווח ה גם יינתן –להשקעה ן"נדלשקדמה לה נובעות מוהתאגיד מקצה לצרכים פנימיים תאגידפעילות אחרת מהותית ב נדרש גם אם ישנה FFOמדד )2(

יינתן גילוי לאופן . ן להשקעה"בין הפעילות האחרת לפעילות הנדל) מימון ואחרות(הוצאות  ;כאמור ההקצאההעקרוני שבו נעשתה

 ;בתום שנת הדיווחהמדד יינתן לשלוש השנים שנסתיימו )3( FFO-ל נקי מרווח התאמה של בדרך( חישובו לאופן גם גילוי לתת יש, לעיל כאמור FFO נדרשאם )4(

 .בתום שנת הדיווח שנסתיימו השנים משלוש אחת כל עבור וזאתלהלן כמובא

:טבלה. א)ב(21

FFO ביום שנסתיימה לשנה 31.12.20X2 31.12.20X1 31.12.20X0 

מאוחד , ₪ באלפי מבוקר בלתי

    )מאוחד( לתקופהנקי רווח    :*התאמות

..   

..   

..       

===================================================================== Funds From Operations (FFO)

**ע"לפי הוראות רשות נינומינאלי    

    ***:התאמות נוספות    ***הפרשי שער

..    

..        

========================= ============================================ FFO ריאלי /FFO לפי גישת ההנהלה***

. מתאיםגילוי לכך יינתן, 'נספח אהוראות לפי יבוצעו - התאמות *

.מקובלים חשבונאות כללי מבוסס פיננסי מדד מהווה אינו FFO :FFO-ה מדד לגבי SAB‐99‐6 -ל בהתאם גילוי** הכנסות בנטרול, לתקופה חשבונאי נקי רווח מהווה המדד. רשות ניירות ערךה להנחיות בהתאם מחושבמדד זה רווח וסוגי והפחתות פחת, נכסים מכירות, )נכסים משערוכי הפסדים או רווחים לרבות( פעמיות חד והוצאותהנדרשות מהרווח החשבונאי ההתאמות. מניב ן"נדל חברות של ביצועיהן לבחינת מקובלזה במדד השימוש .נוספים

.מפורטות בטבלה זו

ואולם התאמות אלה יסופקו בנפרד , שיטות אחרותגם לפי FFOניתן לספק התאמות נוספות על מנת לחשב רווחי *** .מההתאמות הנדרשות בהנחיה זו

 

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

58 

 )מאוד מהותיים להשקעה ן"נדל נכסי לגבי ליישום הנחיות( ג פרק

ן להשקעה "נכס נדל"או בהגדרת " מאוד מהותי להשקעה ן"נדל נכס" בהגדרתן להשקעה "נדל נכס עמד .23 בהתאם, מפורט גילוי יינתן –" )חברה בשליטה משותפתמהווה השאינ( כלולה בחברהמהותי מאוד

 .זה לנכס ביחס, להלןהמפורטות לטבלאות

 .מאוד מהותי להשקעה ן"נדל נכס כל עבור רציף ובאופןאחת מקשהכ יינתן הגילוי .24

בראש כל טבלה יצוין שיעור האחזקה , בנוסף. שיעור זה יצוין ליד כל נתון מדווח. 100% לפיהגילוי יינתן .25 .האפקטיבי של התאגיד המדווח בנכס

יש לספק את הגילוי בטבלאות שבפרק זה לפי מטבע הפעילות של הנכס או במטבע שבו הוצגו הדוחות .26שער החליפין ליש לכלול גילוי , הצגת הדוחות הכספייםאם ניתן הגילוי במטבע השונה ממטבע . הכספיים

 .מטבע זה לבין מטבע ההצגה של הדוחות הכספיים בסוף כל תקופהבין

:דמאו מהותי הלהשקע ן"לנד סנכ ילגב שהנדר יהגילו .27

 – הנכס הצגת .א :הבאים הפרטים את יכלול אשר הנכס אודות תמציתיטבלאי גילוי יינתן

 31.12.20X2   פירוט ליום :הנכס םש

:הנכס מיקום שינוי חל אם; שימושים לפי פיצול - הנכס שטחי השנים 3-ל יינתנו השטחים - בשטחים מהותי

:האחרונות

חברות דרך אחזקה תיאור( בנכס האחזקה מבנהלרבות שיעורי ההחזקה בהן ושיעורי , מוחזקות

:)ההחזקה שלהן בנכס

נמצא אם הנכס ( בנכסהאפקטיבי תאגידה חלקחלק התאגיד בחברה הכפלת –בחברה מוחזקת

):חלק החברה המוחזקת בנכסבהמוחזקת

מחזיקים השותפים אם( לנכס השותפים שמות ציוןאו אם השותפים בנכס הזכויות מן %25-מ למעלה

:*)זו הנחיההינם צדדים קשורים כהגדרתם ב

:הנכס רכישת תאריך חכירה, בעלות( בנכס משפטיות זכויות פירוט :)וכדומה

:משפטיות זכויות רישום מצבזיהום , חריגות בניה מהותיות(נושאים מיוחדים

):ב"קרקע וכיו

איחוד יחסי / איחוד [שיטת הצגה בדוחות הכספיים ]:שווי מאזני/

**:פרטים על נכס שנמכר ).תחת אותה שליטה(יש לתת גם גילוי האם השותפים משתייכים לקבוצה עסקית יחידה *

, בין היתר, יינתן גילוי, נמכר הנכס במהלך תקופת הדיווח או במהלך התקופה שלאחר תאריך המאזן **לסכום הנקוב בהערכת השווי האחרונה שקדמה למכירה , )במטבע הפעילות(סכום המכירה , המכירה למועד

למעט הערכת -" הערכת השווי האחרונה", לעניין זה(וכן לתאריך הערכת השווי האחרונה שקדמה למכירה  ).שווי המבוססת על מחיר המכירה בפועל

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 

59 

  – עיקריים נתונים .ב

שנת( 220X שנת)60% –בנכס תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי ( *)הדיווח

שנת20X1 

שנת20X0 

רכישת תאריךב  **הנכס

עלות )100%( 100,000 )₪ באלפי( תקופה בסוף הוגן שווי )₪ באלפי(ההקמה/הרכישה

 

) ירידת ביטול( ירידת –לפי עלות שהנכס נמדד במקרה )₪באלפי (בתקופה הערך שנזקפ

  מועד הרכישה

 (%) תפוסה שיעור (%) ממוצע תפוסה שיעור  )₪ אלפי( NOI )ר"מ(בפועל מושכרים שטחים

   )₪באלפי (  כ הכנסות"סה  )₪() לשנה/לחודש( למטר יםממוצע דמי שכירות בתקופה שנחתמו בחוזים למטר ממוצעים דמי שכירות

)₪(***   

NOI )אלפי ₪(   NOI אלפי( מותאם ₪(   ERV ) פריט אופציונאלי) (₪אלפי(   

ERV yield ) (%)פריט אופציונאלי(      (%) בפועל תשואה שיעור   (%) מותאם תשואה שיעור   )#(לתום שנת דיווח שוכרים מספר

סך לדמי השכירות יחס –לגבי מרכז מסחרי מניב ****ר "או הפדיון הממוצע למ הפדיון

  

   ]שער חליפין[ .להנחיה זו )ב( 40 ראה דוגמא בסעיף .הדיווח לרבעונים שנתיש לפצל את , הדיווח שנתהיה שינוי מהותי במהלך אם*

ללא , עלות רכישה מקוריתלפי יוצג . שנסתיימו ביום האחרון של שנת הדיווחשנים ה 10-עבור נכסים שנרכשו בנדרש **מטבע ההצגה יהיה .את עלותן לצרףיש – מהותיותהשבחות שהוונו לעלות הנכס במקרה . הפחתת פחת או ירידת ערך

במועד המקורי השער לצרכי עלות יהיה השער , אם נערך תרגום נתונים למטבע אחר. זהה למטבע בו מוצגת הטבלה .הרכישה

. בעבור אותם שטחים בעברשהיו או יותר מדמי השכירות 10%- שונים בבבסיס חוזים אלה שכירות הככל שדמי *** .או יותר 50%ובלבד ששיעור התפוסה הגיע לשיעור של בנכס חדש נתון זה נדרש

ר לבין "ר או ליחס שבין הפדיון הממוצע למ"יינתן גם גילוי לפדיון הממוצע למ –עבור נכס המהווה מרכז מסחרי ****יינתן גילוי , אם אין בידי התאגיד המדווח את מלוא המידע לגבי פדיון השוכרים בנכס. ר"דמי השכירות הממוצעים למ

יובהר כי הנתון הינו למיטב ידיעת התאגיד המדווח , כמו כן. רק לגבי אותם שטחים שלגביהם מצוי המידע בידי התאגידוכי אין ביכולתו של ) לפי העניין(והוא ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים או מאת צדדים שלישיים אחרים

התאגיד המדווח לוודא כי מידע זה אכן נכון

  - ועלויות הכנסות מבנה פילוח .ג

 20X0 שנת 20X1 שנת **,* )הדיווח שנת( 220X שנת)60% –בנכס תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי (

)₪באלפי ( :הכנסות   קבועות – שכירות מדמי   משתנות– שכירות מדמי   ניהול מדמי

   חניונים מהפעלת    אחרות

   הכנסות כ"סה    :עלויות   ותפעול אחזקה, ניהול   )שנרשם ככל( פחת

   אחרות הוצאות   :עלויות כ"סה    :רווח

NOI:     .הדיווח לרבעונים שנתיש לפצל את , הדיווח שנתהיה שינוי מהותי במהלך אם* .לנכס המהותי הפילוח יינתן לסעיפי הכנסות והוצאות ספציפיים**

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

60 

  - בנכס עיקריים שוכרים .דנתונים (

. 100%לפי חלק

התאגיד –בנכס

60%( 

שיעורשטח מ

הנכס המשויך , (%) לשוכרבשנת

20X2 

האם מהווה שוכר ?עוגן

האם אחראי או 20%-ל

יותר מהכנסות

?הנכס

שיוך ענפי של

 השוכר

השכירות הסכם תיאור תקופת

ההתקשרותהמקורית והתקופה

שנותרה  )שנים(

אופציות להארכה

 )שנים(

עדכון מנגנון הצמדה או דמי של

 השכירות

פירוט ערבויות

ככל( )שקיימות

ציון תלות

מיוחדת

          'א שוכר          'ב שוכר

 

הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים .ה

חלק . 100%נתונים לפי ( )60% –בנכס תאגידה

לשנה שתסתיים 20X3ביום

לשנה שתסתיים  20X4ביום

לשנה שתסתיים  20X5ביום

לשנה שתסתיים  20X6ביום

לשנה שתסתיים ביום 20X7 ואילך 

)60% תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי ( ₪אלפי       קבועים מרכיבים

 מרכיבים משתנים *)אומדן(

  

   כ"סה אינו מצוישנתון זה במקרה . נדרש כאשר הינו מצוי בידי הנהלת התאגיד המדווח אומדן הכנסות מרכיבים משתנים*

תצוין במפורש עובדה זו ויינתן גילוי ליחס שבין הרכיבים הקבועים לרכיבים המשתנים בכל אחת משלוש , בידי ההנהלה .השנים שקדמו ליום האחרון של שנת הדיווח

   - *בנכס מתוכננים ושינויים השבחות .ו

או (הדיווח שנה העוקבת לשנת עד תום הלהתחיל ק מהותי מן ההשבחה צפוי חל מהמועד בוטבלה זו נדרשת רק * .ועד לסיום ביצועה) שהחלה בפועל

התקשרות לאחר ו) ביחס לשטח הנכס הקיים(מהותית בהשבחות הכוללות תוספת שטחים נדרש רק NOI-להגילוי ** .האמוריםהנוספים ים מהשטחאו יותר 50%בהסכמים להשכרת

 

:פרטים הסבת מרתפי חנייה לשטחי מסחר הוספת קומה נוספת לנכס ההשבחה מהות

שיתווספו הנוספים השטחים )ר"במ(

.. ..

.. סטטוטורי מצב )₪ באלפי( תקציב הקמה

חלק . 100%נתונים לפי ( )60% –בנכס תאגידה

.. כולל מתוכננת יתרה

ה הושקעשטרם בפועל

השטחים לגביהם נחתמו הסכמים שיעור

להשכרה מתוך השטחים הנוספים

**NOI-ל צפויה תוספת )₪ באלפי( )60% –בנכס תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי (

ביצוע סטאטוס להשלמה צפוי תאריך

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 

61 

- *ספציפי מימון .ז :'הלוואה א מימון ספציפי

בדוח על המצב יתרות הכספי

X231.12.20 )₪ אלפי(

לזמן כהלוואות מוצג :קצר

לזמן כהלוואות מוצג :ארוך

31.12.20X1  )₪ אלפי(

לזמן כהלוואות מוצג :קצר

לזמן כהלוואות מוצג :ארוך

)₪אלפי ) (תום שנת דיווח( 31.12.20X2שווי הוגן ליום

תאריך נטילת הלוואה מקורי )₪ אלפי( מקורי הלוואה גובה

(%) 31.12.20X2  ליום אפקטיבית ריבית שיעור

מועדי פירעון קרן וריבית תניות פיננסיות מרכזיות

]מהודשווי נכס וכ, עזיבת שוכרים: לרבות[ אחרות מרכזיות תניותציון האם הופרו תניות מרכזיות או אמות מידה פיננסיות לתום שנת

הדיווח לא

]לא/כן[ non‐recourseהאם מסוג

.הגדרת מימון ספציפי' ר*

  - בנכסמהותיות משפטיות ומגבלות שעבודים .ח

השעבוד י"ע המובטח הסכוםפירוט סוג )שנת דיווח תום(

31.12.20X2  )₪ באלפי(

   ראשונה דרגה שעבודים

שנייה דרגה. . 

  

   אחר

   

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

62 

  - השווי הערכת אודות פרטים .ט 20X0 שנת 20X1 שנת ) *שנת הדיווח( 20X2 שנת)60% –בנכס תאגידחלק ה. 100% נתונים לפי(

    )₪באלפי (השווי שנקבע     השווי מעריך זהות    ?תלוי בלתי המעריך האם    ?שיפוי הסכם קיים האם

    )התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי(תאריך התוקף של הערכת השווי השווי הערכת מודל

 )אחרעלות /כנסהה/השוואה(   

פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי (יינתנו באופן ספציפי לפי הערכת השווי שניתנה)

(הרשימות הינן להדגמה בלבד): ההערכה אם

בגישת ההשוואה

(Sales Comparison 

)Approach  

 Gross(השכרה -שטח בר Leasable  Area ( שנלקח בחשבון )**ר"מ(בחישוב

   

    ** )₪(השכרה שנלקח בחישוב -בר ר"לממכירה מחיר השוואה ברי נכסים שלהשכרה -ר בר"למ םמחירי טווח

**)₪(שנלקחו בחישוב    

    **שנלקחו בחישוב )#( השוואה ברי הנכסים מספרלגבי הנכסים הרלוונטיים העיקריים שנלקחו לצורך

**שטח, מיקום, הנכסזיהוי /שם: ההשוואה יצוינו ; שטח, מיקום, שם: 1נכס  :...2נכס

  

NOI(של הנכס הנוכחי NOI-שיעור תשואה נטו המשתקף מה )נוכחי חלקי שווי שנקבע

  

   פרמטרים מרכזיים אחרים ההערכה אם

היוון בגישת מזומנים תזרימי

)Income Approach(

 Gross(השכרה -שטח בר Leasable  Area (בחשבון שנלקח )**ר"מ(בחישוב

   

   **(%) 1+בשנה תפוסה שיעור    **(%) 2+בשנה תפוסה שיעור

..     הערכת לצורךההשכרה -מתוך השטח ברמייצג תפוסה שיעור **(%) שווי

   

ר מושכר "ממוצעים למ] שנתיים/חודשיים[דמי שכירות 1+לצורך הערכת שווי בשנה

   

ר מושכר "ממוצעים למ] שנתיים/חודשיים[דמי שכירות 2+לצורך הערכת שווי בשנה

   

..     ר"למ ממוצעיםמייצגים ] שנתיים/חודשיים[ שכירות דמי

**)₪( שווי הערכת לצורךמושכר    

    )₪באלפי (מייצג לצורך הערכת שווי NOI/ תזרים מייצג     תקופתיות ממוצעות לשמירה על הקיים' הוצ

הערכת לצורךשנלקח מכפיל / תשואה שיעור / היוון שיעור (%) השווי

   

    ***זמן עד מימוש רעיוני

 Reversionary(שיעור תשואה בעת מימוש רעיוני / מכפיל Rate***(

   

    אחרים מרכזיים פרמטרים מרכזיים פרמטרים אחרת גישה

    

 ₪ באלפי בשווי שינוי:)בהתאם לגישה שנבחרה(  לשווי רגישות ניתוחי

     %X של עליה תפוסה שיעורי

    %X של ירידה     %X של עליה היוון שיעורי

    %X של ירידהדמי שכירות

 למטר ממוצעים     %X של עליה

    %X של ירידה .הדיווח לרבעונים שנתיש לפצל את , הדיווח שנתהיה שינוי מהותי במהלך אם*

.יש לפצל את השטחים לפי הסוגים, ככל שישנם מספר שימושים שונים**נתונים אלה יינתנו במקרים החריגים שבהם נעשה שימוש בהערכת שווי הכוללת מימוש רעיוני בתום תקופת זמן ***

.מוגדרת

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 

63 

 )מאוד מהותיים בהקמה להשקעה ן"נדל נכסי תיאור לגבי ליישום הנחיות( ד פרק

ן "נכס נדל"או בהגדרת "מאוד מהותי בהקמה להשקעה ן"נדל" בהגדרת בהקמה להשקעה ן"נדל נכס עמד .28, מפורט גילוי יינתן – ")חברה בשליטה משותפתמהווה השאינ( כלולה בחברהלהשקעה מהותי מאוד

 .זה לנכס ביחס, להלןהמפורטות לטבלאות בהתאם

להשקעה ן"נדל כנכס בהקמה להשקעה ן"הנדל נכס את לסווג צורך ישנו האם לבחון יש, ח"דו תאריך בכל .29 .זה פרק לפי ולא' ג פרק לפי יינתן הגילוי, כאמור סיווג בשינוי צורך יש אם. נסתיימה שהקמתו

שהקמתו להשקעה ן"כנדל או בהקמה להשקעה ן"כנדל בעתיד להריסה המיועדים מניבים נכסים סיווג .30 הסיווג בשינוי צורך ישנו האם לבחון יש, ח"דו תאריך בכל. העבודותלאור התקדמות ייעשה נסתיימה . האמור

 .מאוד מהותי נכס כל עבור רציף ובאופןאחת מקשהכ יינתן הגילוי .31

בראש כל טבלה יצוין שיעור האחזקה , בנוסף. שיעור זה יצוין ליד כל נתון מדווח. 100% לפיהגילוי יינתן .32 .האפקטיבי של התאגיד המדווח בנכס

יש לספק את הגילוי בטבלאות שבפרק זה לפי מטבע הפעילות של הנכס או במטבע שבו הוצגו הדוחות .33יש לכלול גילוי לשער החליפין , אם ניתן הגילוי במטבע השונה ממטבע הצגת הדוחות הכספיים. הכספיים

 .בין מטבע זה לבין מטבע ההצגה של הדוחות הכספיים בסוף כל תקופה

   

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

64 

:מאוד מהותיבהקמה להשקעה ן"נדל נכס בילג הנדרש הגילוי .34

 – הנכס הצגת .א :הבאים הפרטים את יכלול אשר הנכס אודות תמציתיטבלאי גילוי יינתן

 31.12.20X2   פירוט ליום :הנכס םש

:הנכס מיקום :הקרקע שטח :שימושים לפי מפוצלים, להיבנות המתוכננים הנכס שטחי, מוחזקות חברות דרך אחזקה תיאור( בנכס האחזקה מבנה

:)לרבות שיעורי ההחזקה בהן ושיעורי ההחזקה שלהן בנכס

–אם הנכס נמצא בחברה מוחזקת ( בנכסהאפקטיבי תאגידה חלקהכפלת חלק התאגיד בחברה המוחזקת בחלק החברה המוחזקת

):בנכס

- מ למעלה מחזיקים השותפים אם( לנכס השותפים שמות ציוןאו אם השותפים הינם צדדים קשורים בנכס הזכויות מן 25%

:*)זו הנחיהכהגדרתם ב

:)שרלוונטי ככל( הקרקע רכישת תאריך :הקמה עבודות התחלת תאריך :)וכדומה חכירה, בעלות( בנכס משפטיות זכויות פירוט :משפטיות זכויות רישום מצב

, בכלל זה[ציון האם נמצאו מקורות מימון להמשך הקמת הנכס והאם , מימון כאמור להעמדתיש לציין תנאים מתלים מרכזיים

]:לתאריך הדוח התאגיד עומד בהם

):ב"זיהום קרקע וכיו, חריגות בניה מהותיות(נושאים מיוחדים שווי / איחוד יחסי / איחוד [שיטת הצגה בדוחות הכספיים

]:מאזני

:זהות קבלן מבצע ):אחר/ כתב כמויות / פאושלי (שיטת התחשבנות

**:פרטים על מכירת הנכס ).תחת אותה שליטה(יש לתת גם גילוי האם השותפים משתייכים לקבוצה עסקית יחידה *

, בין היתר, יינתן גילוי, הדיווח או במהלך התקופה שלאחר תאריך המאזןנמכר הנכס במהלך תקופת **לסכום הנקוב בהערכת השווי האחרונה שקדמה למכירה , )במטבע הפעילות(סכום המכירה , למועד המכירה

למעט הערכת -" הערכת השווי האחרונה", לעניין זה(וכן לתאריך הערכת השווי האחרונה שקדמה למכירה  ).ת על מחיר המכירה בפועלשווי המבוסס

   

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 

65 

– עיקריים נתונים .ב

 20X0 שנת 20X1 שנת *)הדיווח שנת( 220X שנת )60% –בנכס תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי (

  )₪ באלפי( התחלתית רכישה עלות   )₪ באלפי( בתקופה שהושקעה שוטפת עלות   )₪ באלפי( תקופה לסוף מצטברת עלות כ"סה

    )₪באלפי (בתקופה הערך שנזקפ) ירידת ביטול( ירידת –לפי עלות שהנכס נמדד במקרה    *)*₪ באלפי( תקופה בסוף הוגן שווי   )תקופה כל בסוף שדווח כפי( צפוי השלמה מועד    ***)₪ באלפי) (תקופה כל בסוף שדווחה כפי( צפויה כוללת השקעה עלות   )₪ באלפי) (תקופה כל בסוף שדווחה כפי( שטרם הושקעה השקעה עלות    (%) תקציבי השלמה שיעור

NOI ח"בש( ביניים משימושי***(*       ]שער חליפין[

.להנחיה זו) ב(40 ראה דוגמא בסעיף .הדיווח לרבעונים שנתיש לפצל את , הדיווח שנתהיה שינוי מהותי במהלך אם*  .זו עובדה לציין יש ,ה"ש לפי מוצג אינו בהקמה נכס אם**ר מבונה במטבע "מן האומדן המקורי למ 20%-למעלה מבעלות ההשקעה הכוללת המהוות יש לתת הסבר לסטיות ***

.וגם לסטיות המהוות חצי שנה ומעלה ממשך ההקמה הכולל הפעילות .ככל שמהותי****

  

  - *ביניים משימושי והוצאות הכנסות מבנה פילוח .ג

 20X0 שנת 20X1 שנת )הדיווח שנת( 220X שנת)60% –בנכס תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי (

 ₪ באלפי:הכנסות   זמני כחניון משימוש

...      :עלויות   זמני חניון הפעלת עלות

...   

 ============ ====== 

NOI ביניים משימוש:    

 .טבלה זו תינתן רק אם ההכנסות משימושי הביניים הינן מהותיות* .הביניים לשימוש הרלוונטיים הספציפיים הרכיבים עבור יינתן הפילוח**

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

66 

  שיווק פעילות .ד

שנת )הדיווח שנת( 220X שנת)60% –בנכס תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי (

20X1  שנת

20X0  כל התקופה

רבעון4 

רבעון3 

רבעון2  

רבעון1 

בתקופה שכירות חוזי נחתמו לגביו המוקם מהשטח שיעור (%) השוטפת

       

       (%) )במצטבר( שכירות חוזי נחתמו לגביוהמוקם מהשטח שיעור) טווח( בתקופה שנחתמו בחוזים ר"למ יםממוצעדמי שכירות

*)ח"בש(       

חתומים שכירות מחוזי )השלמה לאחר(שנתית הכנסה כ"סה  **)₪ באלפי(

       

========================= סמוך עתידיים שכירות חוזי נחתמו לגביו המוקם מהשטח שיעור

(%) )במצטבר( ח"חתימת הדולמועד .ר.ל 

.או יותר משטחי הנכס 50%- חוזי שכירות ל וחתמובלבד שננתונים אלה נדרשים ** , *

 - *עיקריים שוכרים .הנתונים לפי (

חלק . 100%התאגיד

 )60% –בנכס

שיעור משטחי

 (%)הנכס

האם מהווה

 ?שוכר עוגן

האם צפוי

להיות אחראי למעל 20%

מהכנסות ?הנכס

ענפי שיוך השוכר של

השכירות הסכם תיאור

מועד אכלוס מוסכם בחוזה

תקופת ההתקשרות

 )שנים(

אופציות להארכה

 )שנים(

מנגנון  הצמדה

ערבויות פירוט )שקיימות ככל(

ציון תלות מיוחדת

          'אשוכר

            .משטחי הנכס 25%- זים לטבלה זו נדרשת רק לאחר חתימת חו* .בנכס בהקמה עיקרי שוכר הגדרת' ר**

  - *ספציפי מימון .ו :'הלוואה א מימון ספציפי

בדוח על המצב יתרות הכספי

X231.12.20 )₪ אלפי(

לזמן כהלוואות מוצג :קצר

לזמן כהלוואות מוצג :ארוך

31.12.20X1  )₪ אלפי(

לזמן כהלוואות מוצג :קצר

לזמן כהלוואות מוצג :ארוך

)₪אלפי ) (תום שנת דיווח( 31.12.20X2שווי הוגן ליום

)₪אלפי (מסגרת אשראי שטרם נוצלה

(%) 31.12.20X2  ליום אפקטיבית ריבית שיעור

מועדי פירעון קרן וריבית תניות פיננסיות מרכזיות

, התקדמות בנייה, שווי קרקע: לרבות[מרכזיות אחרות תניות ]מציאת שוכרי מפתח וכדומה, התקדמות בהשכרה

או אמות מידה פיננסיות לתום שנת ציון האם הופרו תניות מרכזיות הדיווח

לא

]לא/כן[ non‐recourseהאם מסוג

הגדרת מימון ספציפי' ר*

  - בנכסמהותיות משפטיות ומגבלות שעבודים אודות פרטים .ז

השעבוד י"ע המובטח הסכוםפירוט סוג )סוף שנת הדיווח(

31.12.20X2  )₪ באלפי(

  ראשונה דרגה  שעבודים שנייה דרגה

.

. 

  

   אחר

   

 

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 

67 

  - השווי הערכת אודות פרטים .ח 20X2 שנת)60% –בנכס תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי (

שנת ( ) *הדיווח

 20X0 שנת 20X1 שנת

    )₪באלפי (השווי שנקבע     השווי מעריך זהות    ?תלוי בלתי המעריך האם    ?שיפוי הסכם קיים האם

    )התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי(השווי תאריך התוקף של הערכת השווי הערכת מודל

 )אחר/ שחלוף עלות/ חילוץ(   

 :)הרשימות הינן להדגמה בלבד( )יינתנו באופן ספציפי לפי הערכת השווי שניתנה( השווי הערכת לצורך שנלקחו עיקריים פרמטרים ההערכה אם

בגישת החילוץ

(Residual Approach) 

ההקמה

)Construction(     )תאריך(שנלקח בחשבון בהערכת השווי משוער הקמהסיום מועד    )₪ אלפי( שטרם הוצאה, הנכס להקמת נדרשת הונית השקעה סך

במידה ושונה ( נכסה הקמתסיום עד , (%)היוון עלויות הקמה לצורך היוון שיעור )משיעור היוון ששימש אחרי סיום ההקמה

   

   (%) יזמי רווחמ שיעור/ כ עלויות הקמה "סה/ עלויות שנותרו [העלויות שלגביהן נלקח המרווח היזמי

]אחר   

שווי לאחר הקמה

)Residual( )בהתאם לגישה(

אם שווי לאחר הקמה נאמד

ההשוואה גישתב

(Sales Comparison Approach) 

 Gross(השכרה -שטח בר Leasable Area ( בחשבון שנלקח )**ר"מ(בחישוב

   

   ** )₪(השכרה שנלקח בחישוב -בר ר"לממכירה מחיר השוואה ברי נכסים שלהשכרה -ר בר"למ םמחירי טווח

**)₪(שנלקחו בחישוב   

   **שנלקחו בחישוב )#( השוואה ברי הנכסים מספרלגבי הנכסים הרלוונטיים העיקריים שנלקחו לצורך

**שטח, מיקום, זיהוי הנכס/שם: ההשוואה יצוינו   

   פרמטרים מרכזיים אחריםשווי לאחר אם

הקמה נאמד היוון בגישת מזומנים תזרימי

)Income Approach(

 Gross(השכרה -שטח בר Leasable Area ( שנלקח בחשבון )**ר"מ(בחישוב

  

   **(%) 1+בשנה תפוסה שיעור   **(%) 2+בשנה תפוסה שיעור

..    לצורךההשכרה -מתוך השטח ברמייצג תפוסה שיעור **(%) שווי הערכת

  

ר מושכר "ממוצעים למ] שנתיים/חודשיים[דמי שכירות 1+לצורך הערכת שווי בשנה

  

ר מושכר "ממוצעים למ] שנתיים/חודשיים[דמי שכירות 2+לצורך הערכת שווי בשנה

  

..    ר"למ ממוצעיםמייצגים ] שנתיים/חודשיים[ שכירות דמי

**)₪( שווי הערכת לצורךמושכר   

   )₪באלפי (מייצג לצורך הערכת שווי NOI/ תזרים מייצג    תקופתיות ממוצעות לשמירה על הקיים' הוצ

הערכת לצורךשנלקח מכפיל / תשואה שיעור / היוון שיעור (%) השווי

  

   ***זמן עד מימוש רעיוני

 Reversionary(שיעור תשואה בעת מימוש רעיוני / מכפיל Rate***(

  

   פרמטרים מרכזיים אחרים שחלוףאם ההערכה בגישת עלות

)Cost Approach(בנכס בהקמה

   פרמטרים מרכזיים...    

    מרכזיים פרמטרים אחרת גישהאם ההערכה ב ₪ באלפי בשווי שינוי:)בהתאם לגישה שנבחרה( לשווי רגישות ניתוחי    %X של עליהיזמי מרווח

   %X של ירידה    %X של עליההקמה עלויות

   %X של ירידה    %X של עליה ר"למ יםממוצע דמי שכירות

   %X של ירידה    %X של עליה תשואה \ היוון שיעור

   %X של ירידה .הדיווח לרבעונים שנתיש לפצל את , הדיווח שנתהיה שינוי מהותי במהלך אם*

.יש לפצל את השטחים לפי הסוגים, ככל שישנם מספר שימושים שונים**נתונים אלה יינתנו במקרים החריגים שבהם נעשה שימוש בהערכת שווי הכוללת מימוש רעיוני בתום תקופת זמן ***

.מוגדרת

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

68 

 )מאוד מהותיות קרקעות תיאור לגבי ליישום הנחיות( ה פרק

כלולה בחברהן להשקעה מהותי מאוד "נכס נדל"או בהגדרת "מאוד מהותית קרקע" בהגדרת קרקע עמדה .35 ביחס, להלןהמפורטות לטבלאות בהתאם, מפורט גילוי יינתן – ")חברה בשליטה משותפתמהווה השאינ(

 .זו לקרקע

להשקעה ן"נדל כנכס מאוד המהותית הקרקע את לסווג צורך ישנו האם, לבחון יש, ח"דו תאריך בכל .36 .זה פרק לפי ולא' ד פרק לפי יינתן הגילוי, כאמור הסיווג בשינוי צורך יש אם. מאוד מהותי בהקמה

 .מאוד מהותית קרקע כל עבור רציף ובאופןאחת מקשהכ יינתן הגילוי .37

בראש כל טבלה יצוין שיעור האחזקה , בנוסף. המדווחשיעור זה יצוין ליד כל נתון . 100% לפיהגילוי יינתן .38 .בקרקעהאפקטיבי של התאגיד המדווח

או במטבע שבו הוצגו הדוחות הקרקע יש לספק את הגילוי בטבלאות שבפרק זה לפי מטבע הפעילות של .39יש לכלול גילוי לשער החליפין , םאם ניתן הגילוי במטבע השונה ממטבע הצגת הדוחות הכספיי. הכספיים

 .בין מטבע זה לבין מטבע ההצגה של הדוחות הכספיים בסוף כל תקופה

 

   

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 

69 

:מאוד קרקע מהותית לגבי הנדרש הגילוי .40

 – הקרקע הצגת .א :הבאים הפרטים את יכלול אשר הנכס אודות תמציתיטבלאי גילוי יינתן

  31.12.20X2   פירוט ליום :הקרקע מיקום :הקרקע שטח :הקרקע ייעוד

:זכויות בניה קיימות בקרקעייעוד קרקע מתוכנן וציון תמצית השלבים הרגולטורים הנדרשים

:לשינוי הייעוד

: זכויות בניה מתוכננות לאחר שינוי הייעוד, מוחזקות חברות דרך אחזקה תיאור( בקרקע האחזקה מבנה

:)בקרקע לרבות שיעורי ההחזקה בהן ושיעורי ההחזקה שלהן

אם הקרקע נמצאת בחברה (בקרקע האפקטיבי תאגידה חלקהכפלת חלק התאגיד בחברה המוחזקת בחלק החברה –מוחזקת

):המוחזקת בקרקע

- מ למעלה מחזיקים השותפים אם( לקרקע השותפים שמות ציוןאו אם השותפים הינם צדדים קשורים בנכס הזכויות מן 25%

:*)זו הנחיהכהגדרתם ב

:הקרקע רכישת תאריך :)וכדומה חכירה, בעלות( בנכס משפטיות זכויות פירוט :משפטיות זכויות רישום מצב

:וככל שמהותי שישנו ככל, בקרקע ביניים שימוש תיאוריש , בכלל זה[האם נמצאו מקורות מימון להמשך הקמת הנכס

והאם , לציין תנאים מתלים מרכזיים להעמדת מימון כאמור :**]התאגיד עומד בהם לתאריך הדוח

]:ב"זיהום קרקע וכיו[ציון עניינים מיוחדים שווי / איחוד יחסי / איחוד [שיטת הצגה בדוחות הכספיים

]:מאזני

***:פרטים על מכירת הנכס ).תחת אותה שליטה(יש לתת גם גילוי האם השותפים משתייכים לקבוצה עסקית יחידה * .צוין כי בכוונת התאגיד להתחיל בטווח הקרוב בעבודות הקמה על הקרקעאם נדרש רק **, בין היתר, יינתן גילוי, נמכר הנכס במהלך תקופת הדיווח או במהלך התקופה שלאחר תאריך המאזן ***

לסכום הנקוב בהערכת השווי האחרונה שקדמה למכירה , )במטבע הפעילות(סכום המכירה , למועד המכירהלמעט הערכת -" הערכת השווי האחרונה", לעניין זה(הערכת השווי האחרונה שקדמה למכירה וכן לתאריך

 ).שווי המבוססת על מחיר המכירה בפועל  

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

70 

– עיקרייםנתונים .ב

תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי ( )60% –בנכס

שנת *)הדיווח שנת( 220X שנת

20X1  שנת

20X0  תאריךב 

רכישת ****קרקעה

כל התקופה

רבעון4 

רבעון3 

רבעון2  

רבעון1 

הרכישה עלות        כספיים בדוחות הצגה מודל )₪ באלפי(

 

באלפי( תקופה בסוף הוגן שווי₪*(,**

ר"למ, עלות       )₪( 

 

משימושי NOI        **,)*₪( ר"למ, הוגן שווי ביניים

 )ח"בש(

 

לפי שהקרקע נמדדת במקרה ערך ) ירידת ביטול( ירידת –עלות )₪באלפי (בתקופה השנזקפ

         

          ]שער חליפין[

NOI ח"בש( ביניים משימושי(***         עלויות מימון שנזקפו לקרקע

 )₪באלפי ) (במצטבר(       

בעסקאות) ר"למ( מחירים טווח על( עצמה בקרקע בתקופה שנעשו) שותפים ידי על או תאגידה ידי

 )ח"בש(

       

הדיווח שנתהטבלה שלעיל מציגה את .הדיווח לרבעונים שנתיש לפצל את , הדיווח שנתהיה שינוי מהותי במהלך אם* .אין צורך בפילוח זה, הדיווח שנתאין שינוי מהותי ב אם. בפילוח רבעוני

.ככל שנמדד** .ככל שמהותי***

.שנת הדיווחשנים מהיום האחרון של 5יינתן עבור קרקעות שנרכשו עד ****

   

)ן להשקעה"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

 

71 

  - בקרקע השבחות אודות פרטים .ג

... ייעוד שינוי :ההשבחה מהות

ליום :ריטומצב סטטו

31.12.20X2 ...היתר

ליום

31.12.20X1

נתונים לפי ( )₪ באלפי( להשלמה נדרשת כספית השקעה ):60%תאגידחלק ה. 100%

שבוצעה מתוכננת כוללת

מתשלום נובעת המשוערת הכספית ההשקעה :)לוחות זמנים ושלבי ביצוע(תמציתיות הערות ... בגובה שבח מס

 

  - *ספציפי מימון .ד :'הלוואה א :מימון ספציפי

בדוח על המצב יתרות הכספי

X231.12.20 )₪ אלפי(

לזמן כהלוואות מוצג :קצר

לזמן כהלוואות מוצג :ארוך

31.12.20X1  )₪ אלפי(

לזמן כהלוואות מוצג :קצר

לזמן כהלוואות מוצג :ארוך

)₪אלפי ) (תום שנת דיווח( 31.12.20X2שווי הוגן ליום

תאריך נטילת הלוואה מקורי )₪ אלפי( מקורי הלוואה גובה

(%) 31.12.20X2  ליום אפקטיבית ריבית שיעור

מועדי פירעון קרן וריבית מרכזיות פיננסיות תניות

לא ציון האם הופרו אמות מידה פיננסיות לתום שנת הדיווח

]לא/כן[ non‐recourseהאם מסוג

הגדרת מימון ספציפי' ר*

   - בנכסמהותיות משפטיות ומגבלות שעבודים אודות פרטים .ה

השעבוד י"ע המובטח הסכום פירוט סוג )סוף תקופת הדיווחל(

31.12.20X2  )₪ באלפי(

  ראשונה דרגה  שעבודים שנייה דרגה

.

. 

  

   אחר

   

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 

72 

  - השווי הערכת אודות רטיםפ .ושנת ( 20X2 שנת)60% –בנכס תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי (

) *הדיווח

שנת

20X1  שנת

20X0     )₪באלפי (השווי שנקבע

    השווי מעריך זהות    ?תלוי בלתי המעריך האם    ?שיפוי הסכם קיים האם

    )התאריך שאליו מתייחסת הערכת השווי(תאריך התוקף של הערכת השווי השווי הערכת מודל

 )אחר/ שחלוף עלות/ חילוץ(   

 :)הרשימות הינן להדגמה בלבד( )יינתנו באופן ספציפי לפי הערכת השווי שניתנה( השווי הערכת לצורך שנלקחו עיקריים פרמטרים

ההערכה אם החילוץ בגישת

(Residual Approach) 

ההקמה

)Construction(     )תאריך(שנלקח בחשבון בהערכת השווי משוער הקמהסיום מועד    )₪ אלפי( שטרם הוצאה, הנכס להקמת נדרשת הונית השקעה סך

במידה ( נכסה הקמתסיום עד , (%)היוון עלויות הקמה לצורך היוון שיעור )ושונה משיעור היוון ששימש אחרי סיום ההקמה

   

   (%) יזמי רווחמ שיעורתקציב כ "סה/ שנותרו הקמה עלויות [העלויות שלגביהן נלקח המרווח היזמי

]אחר/ הקמה    

שווי לאחר הקמה

)Residual( )בהתאם לגישה(

אם שווי לאחר הקמה נאמד

גישתב ההשוואה

(Sales Comparison Approach) 

 Gross(השכרה -שטח בר Leasable Area ( שנלקח בחשבון )**ר"מ(בחישוב

   

   ** )₪(השכרה שנלקח בחישוב -בר ר"לממכירה מחיר השוואה ברי נכסים שלהשכרה - ר בר"למ םמחירי טווח

**)₪(שנלקחו בחישוב   

   **שנלקחו בחישוב )#( השוואה ברי הנכסים מספרלגבי הנכסים הרלוונטיים העיקריים שנלקחו לצורך

**שטח, מיקום, זיהוי הנכס/שם: ההשוואה יצוינו   

   פרמטרים מרכזיים אחריםשווי לאחר אם

הקמה נאמד היוון בגישת מזומנים תזרימי

)Income Approach(

 Gross(השכרה -שטח בר Leasable Area (בחשבון שנלקח )**ר"מ(בחישוב

  

לצורךההשכרה -מתוך השטח ברמייצג תפוסה שיעור **(%) שווי הערכת

  

ר"למ ממוצעיםמייצגים ] שנתיים/חודשיים[ שכירות דמי **)₪( שווי הערכת לצורךמושכר

  

הערכת לצורךשנלקח מכפיל / תשואה שיעור / היוון שיעור (%) השווי

  

   )₪באלפי (מייצג לצורך הערכת שווי NOI/ תזרים מייצג    תקופתיות לשמירה על הקיים' הוצ

   )אם נלקח(שיעור צמיחה    אחרים מרכזיים פרמטרים

   ***זמן עד מימוש רעיוני

 Reversionary(שיעור תשואה בעת מימוש רעיוני / מכפיל Rate***(

  

ההערכה אם בגישה אחרת

   פרמטרים מרכזיים

ההשוואה בגישת ההערכה אם

(Sales Comparison Approach) 

   )₪( ההערכה לצורך ר"למ מחיר   )₪( השוואה ותבר קרקעות של ר"למ מחירים טווח   )#( השוואה ותבר הקרקעות מספר

: יצוינו) שרלוונטיככל (לגבי הקרקעות העיקריות שנלקחו לצורך ההשוואה  .מיקום ושטח הקרקע, זיהוי/שם

   

   (%)שיעור תשואה נטו   פרמטרים מרכזיים אחרים

אם ההערכה  אחרת גישהב

   מרכזיים פרמטרים...  

 ₪ באלפי בשווי שינוי:)בהתאם לגישה שנבחרה(  לשווי רגישות ניתוחי   %X של עליהיזמי מרווח

  %X של ירידה   %X של עליה הקמה עלויות

  %X של ירידה   %X של עליה ר"למ יםממוצעדמי שכירות

  %X של ירידה   %X של עליה תשואה \ היוון שיעור

  %X של ירידה .יש לפצל את שנת הדיווח לרבעונים, אם היה שינוי מהותי במהלך שנת הדיווח*

.יש לפצל את השטחים לפי הסוגים, שוניםככל שישנם מספר שימושים **נתונים אלה יינתנו במקרים החריגים שבהם נעשה שימוש בהערכת שווי הכוללת מימוש רעיוני בתום תקופת זמן ***

.מוגדרת

 73 

 )הרבעוניים בדוחות ליישום הנחיות( ו פרק

ביחס לנכסי 43 בסעיף כנדרש גילוי לכל הפחותהתאגיד המדווח ייכלל בדוחות הרבעוניים של .41ן להשקעה בהקמה "נדל", "מאוד ן להשקעה מהותי"נכס נדל"ן להשקעה אשר עמדו בהגדרת "נדל

כלולה בחברהן להשקעה מהותי מאוד "נכס נדל"או "מאוד קרקע מהותית", "מאוד מהותי . האחרוןבדוח התקופתי )"שאינה מהווה חברה בשליטה משותפת(

יינתן גילוי כאמור גם ביחס לנכסים שנרכשו לאחר תום שנת הדיווח הקודמת אך היו , כמו כן .אילו היו מוחזקים משך כל תקופת הדיווח השנתית הקודמת מאוד נחשבים כנכסים מהותיים

 . לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים' ת פרק דפרק זה אינן גורעות מהוראוהוראות .42 : מאוד בהגדרת נכס מהותינכס אשר עמד לכל טבלה רבעונית ביחס .43

מאוד המהותי שם הנכס

מספרי )20X3(שנה שוטפת )60% –בנכס תאגידחלק ה. 100%נתונים לפי ( השוואה

רבעון 4

רבעון 3

רבעון 2

רבעון 1

31.12.20X2 

) אם הנכס מוצג לפי עלות, או עלות הנכס( שווי הנכס )במטבע הפעילות או במטבע הצגה(

NOI במטבע הפעילות או במטבע הצגה(בתקופה(

)₪אלפי (שערוך בתקופה ) הפסדי(רווחי (%)שיעור תפוסה ממוצע בתקופה

(%)שיעור תשואה במטבע (] שנתי/ חודשי [ר "למ יםממוצע דמי שכירות

)הפעילות

בחוזים שנחתמו בתקופהר "למ יםממוצע דמי שכירות *)במטבע הפעילות(] שנתי/ חודשי [

בנכס . או יותר מדמי השכירות שהיו בעבור אותם שטחים בעבר 10%-ככל שדמי השכירות בבסיס חוזים אלה שונים ב* .או יותר 50%ובלבד שהנכס הושכר בשיעור של חדש נתון זה נדרש

 

)להשקעה ן"הנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל(

 74 

רווחי –' נספח א FFOחישוב

.*בהתאם להנחיה זו FFOלהלן מובא אופן חישוב רווחי

)מאוחד( רווח נקי :התאמות

ן "נדל, ן להשקעה"שינויים בערך של נכסי נדל .1קרקעות ונכסי השקעה , להשקעה בהקמה

נוספים

ן "ממכירת נדלרווחים והפסדים הנובעים .2ן להשקעה בהקמה ונכסי "נדל, להשקעה

השקעה נוספים

רווחים והפסדים הנובעים ממסחר בנכסים .3

הוצאות או הכנסות מס המתייחסות למכירת .4 ).לעיל 2,3(נכסים או ממסחר בנכסים

ירידת ערך מוניטין או מוניטין שלילי .5

שינויים בשווי הוגן מכשירים פיננסים .6 בשווי הוגן דרך רווח והפסדהנמדדים

)IFRS3R(עלויות רכישה שהוכרו ברווח והפסד .7

מסים נדחים בגין התאמות .8

המתייחסות לחברות כלולות או ] 1-8[התאמות .9חברות בשליטה משותפת המוצגות בהתאם

לשיטת השווי המאזני

המתייחסות לחלקן של הזכויות ] 1-8[התאמות .10 הנקישאינן מקנות שליטה ברווח

.2010מחודש אוקטובר ERPA-טבלה זו מבוססת על הנחיות ה*