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Neubauoffensive SAGA GWG:Erste Erfahrungen mit dem „Hamburger Modell“

18.03.2014 in Köln

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Dr. Thomas Krebs

ROTONDA Business-Club – Wohnen II am 18. März 2014


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Wir über uns…

� 132.000 Wohn- und Gewerbeobjekte

� 99,7 % Vollvermietung

� 99,7 % Inkassierungsgrad monatlich

� 5,92 € Durchschnittsmiete (m²/mtl.)

� 400 - 500 Mio. € Bau- und Investitionsvolumen p.a.

� ca. 90 % Wohnzufriedenheit

� 47 % CO2-Einsparung (1990-2012)

� 195 Mio. € EBT (Planzahl)

� 263 Mio. € Cash Flow (Planzahl)

� 4 - 5 % Total Return

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Wir über uns…

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Neubauoffensive SAGA GWG:Ein Erfahrungsbericht

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Unser Geschäftsmodell als Bestandshalter

� Gesellschaftszweck: Sozialverantwortliche Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung

� Zielgruppe: Untere und mittlere Einkommensschichten

� Produktsegment: Gepflegte Wohnanlagen mittlerer Art und Güte

� Preispolitik: Orientiert an Mittelwerten des Mietenspiegels

Die nachhaltige Quartiersentwicklung ist die Grundl age des wirtschaftlichen Erfolges und vice versa


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� SAGA GWG hat 1998 bis 2008 bedarfsgerechte ca. 2.700 (270 WE p.a.),überwiegend geförderte und familiengerechte Wohnungen gebaut

� Vereinbarung 2009 das Neubauvolumen mittelfristig nachfrageorientiert zu erhöhen : 2010/230 WE, 2011/450 WE, 2012/550 WE (Baubeginne)

� Zielzahlen im Rahmen des „Bündnisses für das Wohnen“: 750 WE 2012 sowie1.000 WE p.a. ab 2013

� Bündelung der erforderlichen technischen Kompetenzen im Geschäfts-bereich Entwicklung

� Abteilung Neubau (21 MA)� Abteilung Projektentwicklung (8 MA)

Neubauziele und organisatorische Voraussetzungen


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Das Bündnis für das Wohnen

� Neubau-Zielzahlen und damit verbundene Voraussetzun gen � Verabredungen über energetische Zielzahlen� Erhalt der städtebaulichen Qualitäten (Backsteinsta dt)� Integrative Wohnungspolitik ( Kooperationsvertrag )

Baubeginne von 6.000 Wohnungen im Jahr, davon 1.000 seitens SAGA GWG


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� Bündnis für das Wohnen Hamburg� Bündnis für Hamburg� Attraktive Förderung� Konzeptausschreibungen� Kooperationsvertrag� Direktvergabe städtischer Grundstücke an SAGA

Aber: Steigende Bau- und Grundstückspreise und fehlende Grundstücke in innerstädtischen Lagen!

Die politischen Rahmenbedingungen wurden gesetzt


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Zusammenfassung IFB Förderrichtlinien 2014 Neubau

1. Förderweg 2. Förderweg Inhalte Miete - Miete WE 6,10 €/m2 Wfl. 8,20 €/m2 Wfl. - Mietseigerung im Bindungszeitraum alle 2 Jahre um 0,30 €/m2 Wfl. alle 2 Jahre um 0,30 €/m2 Wfl. - Miete Bindungsauslauf nach 15 Jahren 8,20 €/m2 Wfl. 10,30 €/m2 Wfl. - Miete Stellplätze Tiefgarage max. 53 € max. 66 € - Miete Stellplätze in Parkpalette max. 26,50 € max. 33 € - Miete offene Stellplätze max. 15,60 € max. 15 € Finanzierung - Zinssatz 1,20 % 1,60 % - Tilgung mind. 2% mind. 2,3 % - Darlehen ersten 1.500 m2 = 1.100 €/m2 Wfl. ersten 1.500 m2 = 1.100 €/m2 Wfl. darüber = 1.000 €/m2 Wfl. darüber = 1.000 €/m2 Wfl. Zuschüsse - laufende Zuschüsse Aufwendungszuschuss Grundstückswert bis 400 €/m2 Wfl. 1,40 €/m2 Wfl. unter 400 € keine Zuschüsse (über 15 Jahre) 401 bis 500 1,60 €/m2 Wfl. 401 bis 500 0,40 €/m2 Wfl. 501 bis 600 1,80 €/m2 Wfl. 501 bis 600 0,55 €/m2 Wfl. 601 bis 700 2,00 €/m2 Wfl. 601 bis 700 0,70 €/m2 Wfl. ab 701 €/m2 Wfl. 2,20 €/m2 Wfl. ab 701 €/m2 Wfl. 0,85 €/m2 Wfl. energiesparendes Bauen IFB-EH 4009 / PH 120 €/m2 Wfl. IFB-EH 4009 / PH 120 €/m2 Wfl. (über 10 Jahre) IFB-EH-Plus 130 €/m2 Wfl. IFB-EH-Plus 130 €/m2 Wfl. - Einmalzuschuss für Aufzugsanlagen ersten 3 Gesch. 13.500 je Ges. ersten 3 Gesch. 13.500 je Ges. weiteren Gesch. 4.500 je Ges. weiteren Gesch. 4.500 je Ges. WK Barrierefreiheit Basis Standard 1.800 € pro WE 1.800 € pro WE WK Barrierefreiheit (Senioren, Rollstuhl) 5.300 € pro WE 5.300 € pro WE


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� 2009 systematische Analyse sämtlicher Grundstückpotentiale� Kategorisierung Hamburger Stadtteile (Grundstückssituation,

planungsrechtlicher Grundlagen, Eigentumsverhältnisse)� Abstimmung Potential-Listen mit den verantwortlichen Bezirken und

Qualifizierung kurzfristiger Umsetzbarkeit� Ergebnis: 240 Projekte mit rd. 6.500 WE ( Eigenfläc hen, FHH, Dritte)� Abschichtung auf 50 Projekte mit Planrechtschaffung bis 2012

� Zentrale Prämissen der Potentialanalyse:� Kein Neubau „auf der grünen Wiese“!� Nachhaltige Vertriebsfähigkeit ist abzusichern!� Nachhaltige Absicherung stabiler Nachbarschaften!� Optimierung des Portfolios im Stadtteil- und Quartie rskontext!

Paradigmenwechsel: Kein Neubau auf der „grünen Wiese “


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� Erfolgreiche Umsetzung der Neubauziele (Baubeginne)� 2011 579 WE� 2012 762 WE� 2013 1004 WE

Erste Ergebnisse

Baubeginne 2012-2014 in den Bezirken

BZ Mitte 476 WE BZ Nord 1.112 WE

BZ Altona 273 WE

BZ Harburg 532 WE

BZ Eimsbüttel184 WE

BZ Wandsbek 420 WE


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1.000 Baubeginne ab 2013

Nachverdichtungeigene Grundstücke

Städtische Grundstücke

Flächen Dritter Schlüsselfertige Projektankäufe

0

200

400

600

800

1000

1200

2011 2012 2013-2014

WE

-Anz

ahl

Anteil SAGA Anteil FHH Anteil Dritter

Ohne Projektentwicklung keine nachhaltige Neubautät igkeit

75% 70% 48%

25%9%

21% 38%

14%


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� Voraussetzungen � Nachhaltige Vermietbarkeit im

Quartierskontext� WK-Förderbedingungen� Angemessene Rendite� ∅ 60-70 qm Wohnungsgrößen� Mindestgrößen 20 WE� Realteilung� Schlüsselfertig:

Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtungen zum Festpreis

� Innerstädtische Lagen

Die Konzeptausschreibung als Turbolader neuer Koope rationen


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Hamburg – Modelle kooperativer Stadtentwicklung

Vertrag für Hamburg Wohnungsneubau

Bündnis für das Wohnen in Hamburg

Immobilienwirtschaft-liche Verbände

SAGA GWG

Bezirke

Senat Senat

Mietervereine

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� Ganzheitliche Quartiersentwicklung – RISE 1 Hamburg

Rahmenprogramm integrierte Stadtentwicklung

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� Ganzheitliche Quartiersentwicklung Hafencity und Baakenhafen

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� Ganzheitliche Quartiersentwicklung IBA Hamburg

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� Ganzheitliche Quartiersentwicklung – HID Steilshoop

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� Ganzheitliche Quartiersentwicklung – Masterplan MMB

Mümmelmannsberg Mümmelmannsberg20202020

Bedeutung von Schule im Quartier

ModernisierungsstrategieEnergetisches Konzept

Entwicklung derAußenanlagen

Entwicklungsperspektive EKZ

Mediale Versorgung Aktive Stadtteilarbeit

Beteiligung wesentlicher StakeholderBezirksamt, Regionalausschuss, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt

Sanierungsbeirat, Stadtteilgremien, andere Vermieter im Quartier

Betreuungs- undPflegekonzept für ältere

Menschen

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Vom Bündnis für das Wohnen…

� Quantitative Zielsetzung: 6.000 WE p.a.

� Wohnungsneubau

� Klimaschutz und Energieeffizienz

� Städtebau / Erhalt Backsteinfassaden

� Integrative Wohnungspolitik

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…zum Bündnis für die Quartiere

� Entlastung innerstädtischer Teilwohnungsmärkte

� Ganzheitliche Quartiersentwicklung- und Aufwertungsstrategien

� Mobilisierung von Grundstückspotentialen

� Einbindung von Bestandsobjekten

� „Stadtteilgerechtigkeit“ thematisieren

� Aufwertung innerstädtischer Quartiere als konzertier te Entwicklungsstrategie

Quartiersentwicklung als „bottom-up-Verfahren der Bezirke, WU und Investoren

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� Strategie der ganzheitlichen Quartiersentwicklung au s Bezirks- und Investorensicht

Philosophie: „bottom - up- Verfahren“

� Neubau� Bestandsmodernisierung� Bildungsinfrastruktur� Mieterbeteiligung� Verkehrsanbindung� Nahversorgung / Gewerbe revitalisieren� Aufwertung öffentlicher Raum� Wärmeversorgung / Energieeffizienz� Kultur- und Sportangebote� Quartiersmanagement� Öffentlichkeitsarbeit und Marketing

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Pilotprojekt als Grundlage für die konzeptionelle A usgestaltung

� Auswahl eines geeigneten Entwicklungsgebietes

� Investoren/ Akteure identifizieren

� Entwicklungsstrategien aus Sicht des Bezirks, WU und Investoren definieren

� Einbindung der BSU als Koordinator der betroffenen Fachbehörden (Finanzbehörde, Schulbehörde, Wirtschaftsbehörde, …)

� Flächenversorgung / Anhandgaben

� Sicherung von Fördermitteln

� Verkehrsinfrastruktur

� Umwidmung Gewerbeflächen

� …

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Standortsuche „Pilot- Quartier“

� Innerstädtischer Zirkelschlag „Entwicklungsachse Hamb urg-Süd-Ost“

� Rothenburgsort

� Hammerbrook

� Hamm

� Horn

� Wilhelmsburg

Der Sprung über die Elbe(Wilhelmsburg)

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� Initialzündung durch Entwicklung der Hafen City und dem Sprung über die Elbe

� Nachhaltige Aufwertung des Hamburger Südens und Ostens

Rothenburgsort als „Scharnier“ „Entwicklungsachse Hamburg-Süd-Ost“

BaakenhafenElbbrücken

Hafenareal

Zentrum

HammerbrookHamm

Rothenburgsort

Veddel

HafenCity

Hafencity/ Baakenhafen

Wohnungsbauentwicklungsplan

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Wohnen Gewerbe Soziales / Bildung

Freiraum Mobilitäts-konzepte

Klimaschutz & Energie-effizienz

Städtebau / Verkehr / öfftl. Belange

Neubau Revitalisie-rung / Neubau

Entwicklung Schulen

Verbindungs-achsen

Car-Sharing Einsatzregenerativer Energieträger

Verkehrsfüh-rung

Modernisie-rung

Verlagerung für Nutzungs-änderung

Entwicklung Kitas

Freiraumge-staltung

Elektromo-bilität

Zentrale Wärmever-sorgung / Fernwärme

Optimierung des öffentlichenNahverkehrs

Weltgewer-behof

EntwicklungKirchen

Städtebauliche Entwicklung

Priorisierte Handlungsfelder im Baukastensystem

Diese Handlungsansätze sind im Baukastensystem auf andere Quartiere übertragbar.

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„Bündnis für das Wohnen“

„Bündnis für die Quartiere“

Moderator SteuerungsgruppeBezirke / Investoren

Clearingrunde BSU / Behörden

AG 1 Neubau

AG 2 Bestand

AG 3 Gewerbe

AG 5 Freiraum

AG 6 Verkehr/Mobilität

AG 8 Beteiligung / Quartiersentwicklung

Mögliche Projektstruktur

AG 4 Soziales/ Bildung AG 9 Öffentlichkeitsarbeit / Marketing

AG 7 Klimaschutz & Energieeffizienz

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FAZIT

Die erforderliche politischen Rahmenbedingungen wer den erfolgreich gesetzt

� Bündnis für das Wohnen

� Vertrag für Hamburg

� Konzeptausschreibung

� Belegungsvertrag

� WK-Förderung

Die nachhaltige Absicherung der Naubautätigkeit ist die Herausforderung

� Steigende Grundstückskosten

� Steigende Baukosten in Folge überhitzter Baukonjunktur

� Innerstädtsiche Flächen neigen sich dem Ende zu


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Das „Bündnis für die Quartiere“ ermöglicht als konzert ierte Entwicklungs-strategie von Bezirken, Wohnungswirtschaft und Invest oren

� innenstadtnahe Neubaupotenziale zu mobilisieren

� innenstadtnahe Teilwohnungsmärkte zu entlasten

� ganzheitliche Quartiersentwicklung unter Einbeziehung der Wohnungs- und

� Gewerbebestandsobjeke zu realisieren

� das „Bündnis für das Wohnen“ qualitativ in die Zukunft weiterzuentwickeln

� das Thema „Stadtteilgerechtigkeit“ in der politischen Diskussion verankern

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FAZIT


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